Los derechos reales y acerca de las inexactitudes registrales
Fabián Alejandro Guerrero
Continuando un poco con las reflexiones que iniciaramos en el anterior trabajo, estudiaremos a continuación las situaciones con las que nos encontramos cuando para determinar la inexactitud debemos comparar entre lo que consta en los asientos registrales y el contenido del documento que accedió al registro a los efectos de su inscripción, si hay en sede registral una constancia acertada, fiel, respecto del documento inscripto o anotado de conformidad a lo indicado en el art. 3 de la Ley N° 17.801 podemos hablar de exactitud, en caso contrario, de inexactitud.
En el I Congreso internacional de Derecho Registral de Buenos Aires realizado en el año 1972 en la llamada Carta de Buenos Aires se estableció que “El registro se presume exacto e integro, tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción…”, en igual sentido se expidió la “Carta de Roma” en el Congreso Internacional de Derecho Registral realizado en Roma en 1982, es que en el derecho argentino no existe una norma que expresamente consagre tal principio, y en el Proyecto de Código Civil redactado por la Comisión designada en el Dec. 685/95 se incluyó el art. 2147 “Presunciones de exactitud”, que consagraba expresamente como presunción “iuris tantum” el principio de exactitud de los asientos registrables, con relación a los documentos inscribibles, se satisface un requerimiento de seguridad jurídica en beneficio de la sociedad. A pesar de lo dicho partimos en este trabajo de la presunción de exactitud y de integridad registral como situación normal, se publicita una relación jurídica respecto a determinado inmueble en concordancia con la realidad jurídica (registral), y los terceros entienden que lo pregonado por el registro es exacto y completo (Art. 22 Ley 17.801). Recordemos que en nuestro país los registros inmobiliarios son declarativos de la inscripción de los títulos en relación a los derechos reales, cuyas mutaciones reales se producen fuera del registro, aumentando la posibilidad de existencia de inexactitudes pero, que las mutaciones reales ocurran fuera del registro, no significa que sean la fuente de una irregularidad es que si el negocio jurídico desarrollado respeta los plazos legales, los principios de reserva de prioridad, publicación del negocio, prioridad, rango, etc. Son importantes vallas para evitar la inexactitud registral.
La Ley nacional registral define en su art. 34 la inexactitud, al decir: “se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”.
Según Ramon Roca Sastre la inexactitud es la discordancia o falta de paralelismo entre la realidad jurídica y el contenido del registro sobre la situación jurídica de trascendencia real de una finca matriculada o sea que estamos en una situación jurídica no reflejada exactamente en el Registro, porque da como existente un derecho real o su titularidad inexistente, o da como inexistente a uno que existe, o porque lo publica con un contenido distinto al que tiene.
Alberto D. Molinario distingue dos tipos de inexactitudes: La inexactitud sobrevenida normal, desde que tiene lugar el cambio real, hasta que se inscribe; y la inexactitud anormal, originaria, que anuncia un cambio que no ha ocurrido, o titularidades de una finca que no existe, o cuando se cancela la inscripción de un derecho que sigue existiendo en la realidad, o previene de un cambio fundado en un título invalido.
El concepto de inexactitud se extiende a los asientos que no concuerdan con la realidad extrarregistral, a la expedición de certificados e informes que no coinciden con la situación jurídica registrada, a las notas que se colocan en los títulos inscribibles y la ausencia de inscripción de una modificación jurídica. Habrá inexactitud cuando el registro refleje una modificación que no se dio en la realidad, o cuando la modificación se produjo en la realidad jurídica y no se reflejó en el registro, ello ocurrirá a través de institutos del derecho civil que son: el error, la falsedad, la simulación y la nulidad (de fondo o de forma) que pueden afectar al título portante de los derechos como al asiento registral. Nuestra ley registral prevé el error material (transcripción culposa de datos erróneos) y el de concepto (cuando se capta desacertadamente el contenido de un título). La falsedad puede ser ideológica (afecta al contenido del negocio) o material (afecta la forma del documento). En cuanto a las nulidades, el registrador debe rechazar los título que estén afectados de una nulidad ostensible, y si existen vicios no ostensibles la inscripción procederá generando una inexactitud que deberá rectificarse por vía juidicial.
Como nuestro sistema registral declarativo, es no convalidante y causado, hace que los efectos de la inexactitud tengan matices propios según se refieran a: los documentos que sirvieron de base al asiento: la inscripción no le otorga validez al acto, no lo convalida ni lo subsana.
El asiento que se presume juris tantum exacto y iure et de iure conocido por todos aunque sea inexacto, será valido y eficaz hasta que sea rectificado, para ello la justicia determinará buena fe, onerosidad, posesión y título inscripto del tercer adquirente, los efectos se infieren aplicando las normas sustantivas civiles.
Ha dicho Kemelmajer de Carlucci que muerto el titular registral se produce inexactitud registral, lo mismo que si muere el cónyuge del titular registral en un bien ganancial, ya que el Registro publicita una titularidad exclusiva, pero ese bien ha comenzado a formar parte de una indivisión postcomunitaria que coexiste con la comunidad hereditaria, debiendo resolverse con aplicación de todo el plexo jurídico de fondo y de forma que incluye las normas sucesorias.
Redondeando las inexactitudes registrales pueden clasificarse en registrales o extrarregistrales ( según se produzcan al efectuarse el asiento o provengan de discordancias del documento a inscribir); originarias o sobrevinientes (según nazcan con el asiento o se produzcan posteriormente); extensivas o restrictivas (según que el asiento refleje una situación mayor o menor que la de la realidad extrarregistral); por error u omisión (según consignen equivocadamente la situación jurídica a inscribir o la ausencia de la misma); materiales o ideológicas (sean errores u omisiones que no alteren el sentido de lo inscripto , o cuando lo alteren).
Jorge H. Alterini entiende como conveniente el uso de inexactitudes registrales porque es un vocablo que tiene mayor amplitud, el error es sólo una especie, dentro del género de “inexactitudes” y la ley registral utiliza éste último en la redacción del art. 34, entendemos que el concepto debe expresarse en relación de un determinado sistemas registral, las notas caracterizantes se obtienen de las normas de esa legislación. Y el art. 34 mencionado se refiere únicamente al desacuerdo que alcanza a la inexactitud proveniente del contenido de los documentos susceptibles de inscripción o su registro.
Nos interesa la eficacia que los asientos conservan frente al derecho inscripto o para la adquisición del mismo por un nuevo titular o por un ulterior adquirente en base al asiento nulo.
Mientras que el asiento parezca válido lo será al amparo de la presunción de exactitud, eficaz, para defender el derecho inscripto y producirá efectos frente a tercero, según se deduzca o no la nulidad del propio asiento, será el punto directriz en el que podemos distinguir todos los supuestos de invalidez (o inexactitud originaria) del asiento.
Asimismo, hay irregularidades del asiento mismo, como instrumento público indirecto. Es cuando aún siendo exacto en cuanto al contenido registrado, éste instrumento tenga irregularidades de validez formal (Ej. Falta de firma del funcionario registrador), es un supuesto de nulidad formal, aplicando las normas del Cod. Civil (Art. 988 instrumentos públicos en general y 1004 para las escrituras públicas) dichas disposiciones exigen una interpretación analógica para abarcar el efecto dado que mencionan la falta de firma de las partes, pero no aluden a la falta de firma del funcionario instrumentador, la conclusión a la que arribamos es que debe estarse a la nulidad del instrumento mismo frente a tal carencia, ya que estimamos que si el legislador quiso sancionar con nulidad la falta de firma de las partes, y no la del autor mismo del documento, aunque no se encuentre entre las falencias formales, ha sido objeto de pronunciamiento expreso en el art. 1001 del Cod. Civil, para las escrituras públicas.
Toda la doctrina es conteste sobre los instrumentos públicos indirectos o reflejos, todos los errores que se advierten en el instrumento público reflejo, en el caso el asiento registral, se rectifican redactándolos nuevamente ya que no estamos en presencia del instrumento público directo, bastando con reproducir adecuadamente el asiento sin mas requerimientos materiales o formales que el de tener a la vista el documento original que lo motivó. Así lo dispuso el legislador cuando exige que se le presente el documento original nuevamente, en los casos previstos en el segundo párrafo del art. 35 (error u omisión en el asiento), lo mismo ocurre cuando la falencia consiste en que el registrador ha omitido suscribir el asiento de su facción. Es decir que deberá solicitarse el título inscripto y cualquier funcionario con idénticas atribuciones a la del originario registrador, suscribirá el asiento cumpliendo con la forma exigida. De no contarse con el título que motivó el asiento con la irregularidad, deberá efectuarse una investigación administrativa para determinar su autenticidad material, la que acreditada, posibilitará la suscripción en la forma indicada.
Pudiendo provenir de distintas situaciones el error, distinguidas expresamente en el art. 35 de la Ley N° 17.801, el mismo sienta premisas para sus respectivas rectificaciones, analizaremos a cada uno de los supuestos previstos.
A) Error u omisión en el documento inscribible. El registro obró adecuadamente, registrando un documento que contenía el error o que había omitido alguna circunstancia con vocación registral: ej. Un gravamen tomado a cargo por el comprador, una servidumbre real, cualquier modalidad, condición cargo o plazo que afecte el derecho registrado. La rectificación puede darse por 2 vías: mediante el otorgamiento de un título rectificatorio, complementario, ampliatorio y hasta aclaratorio, según los casos; o recurriendo a la justicia para lograr una resolución determinando la rectificación, la que deberá contener, los elementos necesarios al efecto. Según la doctrina del art. 1064 del Cod. Civil para el titulo rectificatorio o complementario será menester la comparecencia de todas las partes y sólo podrá no estar presente la parte a la que la modificación, aclaración o rectificación favorece.
B) Error material del asiento. El registrador consigna mal o no incluye algún elemento fundamental en el documento registrado, que está correcto en el título inscribible, la solución en tales casos procederá sólo teniendo a la vista el documento que la originó. El registrador podrá así comprobar su error y rectificar el asiento acordándolo al instrumento. La resolución judicial puede brindar una solución apropiada a este supuesto para el caso en el que el documento original que motivó el asiento, no se hallare, supuesto no extraño en el ámbito de los documentos judiciales, en los que suelen quedar meced a su protocolo, las sentencias y autos y no el resto de la documentación acreditativa que obraba en los expedientes.
Entre las variantes de error registral aparece 1°) el error u omisión en la expedición de certificados. La solución en el derecho argentino, pasa por la teoría de las fugas el registro induce a error a quien opera en base a ese certificado. Si un embargo no es mencionado en ese certificado que se utiliza para el otorgamiento de una escritura que constituya o transmita un derecho real, se ha denegado la inscripción so pretexto de que la certificación anómala no surte efectos cancelatorios y que el embargo conserva su valor impeditivo. Pero el certificado erróneo torna inoponible al embargo pues la “plenitud, limitación, o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición sólo podrán acreditarse con relación a terceros por las certificaciones (Art. 22 Ley N° 17.801), no pudiendo aplicarse el art. 1009 del Cod. Civil.
Partiendo del principio de prioridad puede establecerse una escala de valores, el derecho personal cede ante el derecho real, la inscripción tiene mayor jerarquía registral que la mera anotación, la doble rogatoria (certificación e inscripción) obliga mas al registro que el simple pedido de anotación, que la indefensión del acreedor de dominio (u otro derecho real) es mas grave que la del embargante no publicitado ya que éste tiene mayores recursos procesales.
Diferente es el caso cuando la deficiencia informativa se refiere a la hipoteca u otro derecho real, ya que colisionan derechos de igual jerarquía, y la responsabilidad se comparte con la notarial. La teoría de la fuga es la contemplada en art. 3147 del Cod. Civil para la hipoteca. El caso puede plantearse cuando, ante la solicitud de un certificado, o de un informe previo a un acto traslativo dominial, el registro omite hacer saber –por ejemplo de una hipoteca, o menciona un monto distinto al real, o directamente había omitido redactar el asiento del gravamen. Como habíamos adelantado, el tema tiene solución expresa para la hipoteca que establece que el Registrador “…es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de su mención en sus certificados, de las inscripciones o toma de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello”. El legislador da por sentado que el perjudicado por la falencia en la información o en la confección de los asientos es el acreedor, el adquirente no sufre mella en el derecho dominial constituido a su favor, él adquirirá su derecho “limpio”, sin gravamen alguno, que habrá desaparecido por la fe publica registral generada por la información y su presunción de autenticidad, existiendo una fe pública operando a favor de quien se ampara en la fe que emana de los asientos o certificados, es decir el registro argentino garantiza la inexistencia de lo que no informa, pero solo funciona respecto de los terceros, y que sean de buena fe, conforme a la teoría del llamado “tercero registral”.
El segundo supuesto de error u omisión en los asientos en la segunda parte del art. 35 puede presentar dos variantes de error u omisión en los asientos y el error en la calificación, si el documento fue calificado correctamente, pero al redactar los asientos, el registrador se equivoca y consigna el contenido con errores como ya adelantaramos bastará con la presentación del documento original que motivó el asiento, para que el registrador, mediante las notas aclaratorias, consigne la rectificación solicitada. Ejemplo: El documento a registrar fuera una escritura de donación de la nuda propiedad sobre un inmueble del cual el donante se reservaba el usufructo y por un error del registrador omitió registrarse la reserva del derecho real de usufructo.
El tercer supuesto es un error en la calificación, el error conceptual, por parte del registrador que registra un acto, cuando en realidad debió registrar otro, o cuando en verdad, el documento debió ser rechazado u observado, dado que contenía falencias que impedían su inscripción o anotación, quedando un asiento que pregona una inexactitud, el acto publicitado no es el que las partes celebraron, adoleciendo de una nulidad, absoluta o relativa, que, por el efecto de la no convalidación (art. 4 Ley N° 17.801), no se ha subsanado por la sola registración. En los últimos casos, los interesados directos del acto podrán subsanar “motu proprio” la falencia supuesto de fácil solución mediante la confirmación, ratificación o convalidación (arts. 1059, 1161, 2505 del Cód. Civ.), pero no siendo así el registrador no podrá suplir de oficio la voluntad requerida para subsanar la falencia, ni aun en los supuestos de nulidades absolutas.
Existe un caso de atención particular entre los profesionales del notariado interesados ante el error o mala confeccion de las copias o testimonios de los actos a registrar, en estos supuestos no hay anomalía en los documentos matrices, sea el protocolo notarial, protocolo judicial o administrativo, sino en las copias de los documentos originales. Suele ocurrir esto cuando el notario se equivoca en la expedición de los testimonios o copias que debe dar a las partes por lo estipulado en el art. 1066 del Cod. Civil, el trabajo en computadoras suele tornar mas proclives en estas patologías, a pesar de que podría suponerse lo contrario, presumiendo que no puede haber errores, muchas veces no se efectúa el necesario control o relectura de las copias que suelen quedar mal armadas o mal relacionadas las firmas al pie, en el cierre de la escritura, igualmente en los casos de testimonios impresos que no resultan persistentes o indelebles y las copias comienzan a borrarse o deteriorarse con el tiempo. Corresponde al funcionario instrumentador solucionarlo como lo estipula el art. 1009 del Cod. Civil. Existen posturas que entienden que la autoridad administrativa puede dejar sentado el problema y mediante expediente administrativo acreditar el verdadero contenido del instrumento, aceptando el nuevo documento en reemplazo del equivocado o del mal expedido. Ya que la Dirección del registro tendría la atribución de evaluar el verdadero contenido documental, mediante un brevísimo procedimiento administrativo y sin que se hieran principios fundamentales podrá analizarse la coincidencia a la que apunta el art. 1009 del Codigo Civil, asentando su pronunciamiento en resolución apropiada y el documento modificado, solo en su copia, accederá al registro con el contenido adecuado a su matriz. Si existiese conflictos con terceros, el asunto deberá quedar en manos de la justicia por casos en que pudiera verse afectados por la publicidad errónea, pues el documento con su modificación aparecerá oponible con ese nuevo contenido, recién a partir de la fecha de su ingreso y con esa prioridad registral.
Autores citados:
Lacruz Bermejo Jose Luis, Derecho inmobiliario pag. 299, pag. 315.
Molinario Alberto D. p. 250.
Alterini Jorge H. y Lloveras Nestor “Responsabilidad Civil por inexactitudes registrales” ED. 62-547
Suprema Corte de Justicia, Mendoza, Sala 1° 17-9-1984 JA, 1985-I-496 “Union Soc. Coop. De Credito Ltda. V. Lobiondo, Jose y ot. Garcia Coni Raul “Responsabilidad registral por informe erróneo (Rev. Not. N° 831 pag. 531.1977).
Maina Weiss Karen, Zavala Gaston Augusto “Eficacia ofensiva de la publicidad registral inmobiliaria” ( Rev. Not. N° 965, Pag. 331 2010 ).
Ebel Gabriela Alejandra, Albarracin Carlos Alberto, “Inexactitudes Registrales” Rev. Not. Pág. 871/881; 883/884 2012)
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