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En el presente trabajo expondremos breves consideraciones sobre el Reglamento de Propiedad Horizontal, su impronta, las modificaciones surgidas de la nueva legislación, los nuevos desafíos en los cuales deberá incursionar el Reglamento en este contexto jurídico renovado.
La naturaleza jurídica, cláusulas que debe contener, su modificación, y los nuevos paradigmas planteados por la legislación vigente, hacen al Reglamento un instrumento esencial para el Derecho Real de Propiedad Horizontal, no solo por sus efectos constitutivos sino también con sus aspectos regulatorios deben propender a evitar conflictos, entre los propietarios y/o ocupantes por cualquier título de las unidades funcionales, sea cual fuere su destino.
Los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos como Propiedad Horizontal Especial[1], serán parte de este abordaje, detallando lineamientos a los fines de determinar la intensión del legislador, al momento de su positivización.
Como lo hemos expuesto en la introducción el Reglamento de Propiedad Horizontal es requisito esencial[2] para la constitución del derecho real de Propiedad Horizontal, el instrumento que confeccionado y redactado de acuerdo a los parámetros legales tiene como consecuencia una vez inscripto, la afectación de un inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal.
El nombre de este instrumento ha sido modificado de aquel que establecía la ley 13.512, Reglamento de Copropiedad y Administración, por el de Reglamento de Propiedad Horizontal, que se ajusta en mejor medida a este derecho real sobre cosa propia – la unidad funcional- donde el derecho real es autónomo y su objeto es la unidad funcional. Que es esa conjunción de partes privativas y comunes que forman un todo no escindible, como así también no se limita sólo a la administración de la cosa común sino que es más amplio su contenido, por ello vemos con beneplácito el cambio propuesto oportunamente por la doctrina, y receptado por el Código Civil y Comercial.
En cuanto al Concepto del Reglamento de Propiedad Horizontal, los autores han establecido distintas puntos de vista para el abordaje de esta temática, al decir de Novellino, “el Reglamento es el vínculo que une a los Copropietarios en la gestión de los intereses comunes y constituye, en consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad.”[3], Constantino sostiene “que el Reglamento genera el Marco Jurídico dentro del cual se desarrollaran las vinculaciones entre los distintos actores de la vida consorcial”[4], en la obra que dirige el Doctor Claudio Kiper, trata al reglamento como “ el instrumento escrito que otorga derechos y atribuye deberes , deslinda cuestiones y finalmente, procura reglar la futura vida en común”[5], los autores son coincidentes en cuanto al tratamiento conceptual del Reglamento de propiedad horizontal, sean anteriores o posteriores a la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.
El reglamento a nuestro entender es “negocio jurídico corporativo de carácter organizativo”.
En cuanto a la naturaleza jurídica numerosa doctrina se ha expresado sobre el tema, siendo la postura mayoritaria otorgarle a este instrumento la naturaleza jurídica del contrato, siendo en ese sentido Doctrinarios de la talla de Racciatti, Mariani de Vidal, no sin tener detractores de la postura planteada embanderados por el Dr. Borda que sostienen que “el reglamento es un conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna del consorcio”[6], hace hincapié el eximio catedrático para sostener su postura , que los propietarios entran y salen de la supuesta relación contractual sin consentimiento ni conocimientos de los demás propietarios.[7]
Musto, acertadamente reflexiona que más allá de su naturaleza contractual “es indudable que sus efectos trascienden esa esfera, proyectándose a un ámbito institucional de mayor densidad”[8]
La naturaleza contractual no muta debido a que existan cláusulas obligatorias, impuestas por la ley.
En el decir de la Dra. Higthon, ella persigue dentro de la tesis contractualista una mayor precisión diciendo que el Reglamento como contrato integra un grupo denominado de asociación o plurilaterales de organización.[9]
Costantino, tiene una postura muy original al respeto, la cual establece que el Reglamento es un estatuto que tiene naturaleza convencional, pero no es técnicamente un contrato, sosteniendo que se manifiestan en torno al Reglamento situaciones y soluciones jurídicas que no se ajustan a la operatividad propia del contrato.[10]
El artículo 2038 del Código Civil y Comercial utiliza la palabra redactar[11], como significativa, en cuanto al Reglamento de Propiedad Horizontal para la afectación del inmueble al Derecho real de Propiedad Horizontal.
En tanto el vocablo utilizado en el art. 9[12] de la ley 13.512 derogada era acordar y redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración, cuestión ella que genera más dudas que certezas en cuanto a la naturaleza jurídica del Reglamento debido a que ha quedado relegada la palabra acordar.
Entendemos que independientemente que el artículo 2038 del C.C.C., no cuente con la palabra acordar, los condóminos deberán acordar previa a su redacción las distintas cláusulas del Reglamento y su contenido, en cuento a los legitimados individuales el titular de dominio y el superficiario, el Reglamento de Propiedad tendrá una eminente naturaleza convencional, donde el titular del derecho real sobre el inmueble, redactará las cláusulas, más allá de la imperatividad del art. 2056 del C.C.C. su contenido, y demás cláusulas que hagan a esa propiedad horizontal determinada, resultando para su constituyente, un contrato asociativo u organizativo, pero para aquellos que no participaron del acto, operará como una oferta de contrato[13], la cual será aceptada por la adquisición de las unidades funcionales, siendo el mismo un contrato de adhesión.
Debe hacerse por escritura pública, más allá de la prescripción legal, al tratarse de un inmueble, la constitución y transmisión, entre otros actos jurídicos debe hacerse por escritura pública, la misma debe ser confeccionada por un oficial público con competencia en la materia y competencia territorial, en cuanto al tema registral existe una modificación sustancial, con el sistema declarativo del Registro de la Propiedad Inmueble, en este caso la inscripción del instrumento es constitutiva de derecho, es decir mientras no esté inscripto no tendremos el inmueble afectado al Régimen de Propiedad Horizontal.
La fundamentación de tal modificación sustancial en materia registral inmobiliaria, se encuentra del art. 1945[14] del C.C.C. en cuanto a la extensión del dominio, el cual establece el principio básico del derecho romano que el dominio de un inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo o al decir del Derecho Romano “desde el cielo hasta el infierno”, el principio de accesión física de que todo los edificado clavado y plantado pertenecen al titular de dominio, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie, es decir que mientras no existe una inscripción constitutiva, este principio seguirá plenamente operativo, y el mismo con la afectación entrará en un estado de latencia, mientras el inmueble este bajo el derecho real de propiedad horizontal, hasta su desafectación, el cual tomará nuevamente relevancia este principio consagrado en el art. 2045 del Código Civil y Comercial.
Abonamos la posición de la doctrina, expresada por el Dr. Zelaya en la cual el Reglamento no altera el derecho real sobre el inmueble, el que continúa sin modificación alguna, incluso rigiéndose por el título que tenía como antecedente , esta situación es calificada como “estado de propiedad horizontal”, cual es la aptitud jurídica de un inmueble, para luego de inscripto el Reglamento, convertirse en asiento del Derecho real de Propiedad Horizontal, del cual no puede hablarse mientras las partes comunes sigan siendo de un único titular.[15]
En cuanto a lo establecido en último párrafo del art. 2038 del C.Civ.yCom Una mención especial es necesaria cuando nos dice que el Reglamento de Propiedad Horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional, que quiso decir aquí el legislador, con la siguiente afirmación, de la misma se pueden realizar distintas interpretaciones. En primer lugar podemos inferir que la primera adjudicación de la unidad funcional a su titular, debe llevar transcripto en ella el Reglamento de Propiedad Horizontal, no así las transmisiones futuras. Otra hipótesis será aquella de que en cada transmisión de las unidades funcionales se establezca que el adquirente de la misma declara conocer y que cuenta en su poder con un Reglamento de Propiedad Horizontal de su unidad funcional. Una posición más estricta será que el Reglamento debe ser transcripto en cada, acto jurídico real, debido a que sino no existe título suficiente y en consecuencia no tendríamos el derecho real de propiedad horizontal sobre cada unidad funcional.
Entendemos en este punto que ante la falta de claridad sobre esta problemática para evitar cuestionamientos sobre los títulos de las unidades funcionales, se deberá aclarar que el adquirente declara conocer y contar con una copia del Reglamento de Propiedad Horizontal en cada acto jurídico real que afecta a la misma, nos parece excesivo transcribir el reglamento en cada acto jurídico real sobre la unidad funcional, por lo menos hasta que exista una disposición técnico registral que aclare el tema.
ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a. determinación del terreno; b. determinación de las unidades funcionales y complementarias; c. enumeración de los bienes propios; d. enumeración de las cosas y partes comunes; e. composición del patrimonio del consorcio; f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h. uso y goce de las cosas y partes comunes; i. uso y goce de los bienes del consorcio; j. destino de las unidades funcionales; k. destino de las partes comunes; l. facultades especiales de las asambleas de propietarios; m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de pro- piedad horizontal; p. forma de computar las mayorías; q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s. plazo de ejercicio de la función de administrador; t. fijación del ejercicio financiero del consorcio; u. facultades especiales del consejo de propietarios.
En cuanto al contenido del Reglamento, la imperatividad de su contenido está establecido por el vocablo debe que establece el artículo 2056 del Código Civil y Comercial, ello no limita a que las mismas sean las únicas que deben contener el Reglamento sino que del articulado de la Propiedad Horizontal podemos afirmar que la redacción del artículo en estudio es meramente enunciativa.
Otro punto a debatir es que o quien controla que las cláusulas obligatorias del Reglamento de Propiedad Horizontal estén contempladas en el mismo, ello debido a que el registro general de la propiedad inmueble sólo hace control de las formas extrínsecas, art. 8[16] ley 17.801 de la escritura al inscribirse, salvo que los documentos estén viciados de nulidad manifiesta y absoluta, en tal caso procederá al rechazo en la inscripción del mismo o proceder a su subsanación art. 9[17] ley 17.801, pero no del contenido del mismo.
En este tema entendemos que el control en cuanto al contenido del art. 2056 del C.C.C., debe ser realizado por el escribano público actuante en la redacción del Reglamento, salvo los casos, contemplados con anterioridad, de nulidad manifiesta y absoluta, donde deberá hacerlo el Registro.
Una segunda posición podrá ser como ha ocurrido oportunamente con el asentimiento conyugal, que el Registro realice un control de las cláusulas del Reglamento en relación a aquellas que hagan al sistema en sí mismo, es decir al Derecho Real que sin ellas sería de nulidad absoluta y manifiesta. Por ejemplo falta de determinación de las partes comunes.
La primera opción es la utilizada en los registros y por ello los escribanos sean que haya redactado o no el Reglamento ante las falta de alguna cláusula obligatoria, podrán realizar una escritura complementaria, la cual no tiene plazos de prescripción para llevarse a cabo, para subsanar el título, de aquello que carece el Reglamento, o una escritura aclaratoria si hay algo oscuro, oculto o de difícil interpretación, o una tercera opción será una escritura rectificatoria, en el caso de que el contenido sea erróneo.
Lo anteriormente mencionado no es comprensivo de las modificaciones que pueda tener ni las mayorías necesarias para tal fin.
Así mismo debemos aclarar que los Reglamentos anteriores a la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial carecerán indefectiblemente de muchas cláusulas contenidas en el art. 2056 del C.C.C. y que por ello no es necesario, ni imperativo de acuerdo a la ley la adecuación de los reglamentos anteriores al nuevo Código Civil y Comercial.
El mismo será plenamente operativo, aplicándose en lo no establecido la ley, que en este sentido es mucho más amplia que la legislación anterior, y si no fuera posible por el silencio de la norma, los propietarios podrán tratar los temas faltantes en Asamblea y dejarlo pertinentemente establecidos en el libro de actas, (un ejemplo de ello podrá ser las notificaciones de las convocatorias a asamblea, forma, plazos, etc.), salvo que la gravedad del tema amerite que debe llevarse a cabo una modificación del reglamento de propiedad horizontal, (por ejemplo la determinación en la contribución de las expensas)
La doctrina en este punto ha tomado del derecho societario la clasificación de las cláusulas de los estatutos societarios o contratos sociales y que hoy en día recepta como propia, cual es dividir las cláusulas en estatutarias que son aquellas que tienen un vínculo patrimonial, para con los propietarios, tal como la cláusula donde constan los porcentajes de los bienes propios y comunes que cada propietario tiene sobre el todo, o el porcentaje de contribución de expensas, y el resto de ellas serán las clausulas reglamentarias, las cuales carecerán en su contenido de derechos patrimoniales.
Esta clasificación es llevada a cabo por la doctrina atento a que las cláusulas estatutarias para su modificación requerirán la unanimidad de los propietarios en asamblea, y su posterior elevación a escritura pública, con los pasos necesarios dependiendo de la modificación y las cláusulas reglamentarias se limitaran a los extremos establecidos en el art. 2057 del C.C.C.[18], es decir dos tercios de todos los propietarios.
Como el criterio de clasificación no se desprende de la norma pueden surgir distintas posiciones como la que establece la Cámara Nacional Civil el 13/11/2013, con cita de un precedente judicial que una cláusula estatutaria, es aquella cuya reforma produce un perjuicio que puede recaer en “intereses jurídicos concretos” sin otra especificación (se concibió como tales a las molestias provocadas por ruidos y olores a pesar que los actores invocaron “daños patrimoniales y morales concretos”)[19]
Costantino hace referencia a esta clasificación diciendo que las cláusulas estatutarias son aquellas que hacen al derecho de propiedad individual de cada consorcista y a las restricciones y límites precisos que esos derechos tenían al momento de la adquisición, y que los mismos fueron tenidos en consideración al momento de tal adquisición (porcentuales de las unidades funcionales, monto contributivo de expensas, destino de las unidades funcionales, hipoteca del terreno, etc.)[20], y las restantes serán clausulas reglamentarias las cuales constituyen la regulación dinámica del derecho de propiedad horizontal que ostenta cada propietario.
Es palmaria las discrepancias doctrinarias en que incluir o no como cláusulas estatutarias, y las mayorías necesarias para su modificación, atento a ello, en primer lugar no debemos soslayar que las cláusulas establecidas en el art. 2056 del C.Civ.yCom., son obligatorias, a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial, es decir que el código nos propone una primer forma de clasificarlas las cuales serán cláusulas obligatorias, las ya expuestas y cláusulas voluntarias, que serán aquellas que se agreguen en su redacción para la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal.
Dentro de las cláusulas obligatorias trataran básicamente tres tópicos: a) las cosas o sectores que integran al edificio o conjunto; b) los derechos sobre las cosas que enumera, y c) la organización de la persona jurídica. art. 2056 del CCiv.yCom.[21]
Esto no resuelve, en principio que mayorías se requerirá, para la modificación de cada una de ellas, solo lo establecido en el art. 2057 del C.Civ.yCom.
Otra clasificación también receptada por la doctrina serán las cláusulas estatutarias y cláusulas reglamentarias, independientemente de que sean o no obligatorias.
La diferencia entre unas y otras esta dado en la mayoría agravada para su modificación, es decir en las clausulas estatutarias necesitaremos la unanimidad para su modificación y/o incorporación y en las cláusulas reglamentarias, las dos terceras partes de los propietarios.
Cuando la modificación, incorporación o quita, de una cláusula sea obligatoria o no, del Reglamento que suprima o limite derechos de los propietarios, que vayan más allá del mero funcionamiento cotidiano se requerirá además de las mayorías ante dichas que los propietarios presten su conformidad expresa, ante tal decisión. Art. 2061 C.Civ.y Com[22].
Para nosotros las cláusulas estatutarias, sean o no obligatorias, serán aquellas que contengan derechos patrimoniales, de los propietarios, para los cuales se requerirá la unanimidad en la toma de decisión asamblearia, ello puede inferirse del análisis de las normas relativas a la Propiedad Horizontal, tales los casos del art. 2044 del C.Civ.yCom[23], en cuanto a la desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal, el art. 2052 del C.Civ.yCom[24], en cuanto a las modificaciones sobre coas y partes comunes que graviten de manera sustancial la estructura del inmueble sin que implique construir nuevos pisos o en el subsuelo, también se requerirá la unanimidad, o cuando la modificación de la cosa común favorezca a un solo propietarios, es claro que el interés del legislador es preservar los derechos constitucionales patrimoniales de los propietarios y por ello tal mayoría agravada.
Para las cláusulas reglamentarias sean o no obligatorias, bastara con la mayoría de las dos terceras partes de los propietarios, en asamblea, con el agregado de la conformidad expresa si fuere necesaria.
Novedades del art. 2056 del Cód. Civ. y Com. [arriba]
En cuanto a las novedades más importantes, independientemente de que años de redacción de reglamentos hayan avanzado más allá de los preceptos legales y hoy son clausulas obligatorias que deben ser contempladas, en primer lugar y debido a que el consorcio es una persona jurídica, será el determinar su patrimonio, determinar el uso y goce de los bienes del consorcio, determinación de las unidades complementarias, la posibilidad de limitar su disposición o locación a terceros no propietarios, la determinación de la forma de convocar a asamblea, haciendo hincapié en su forma de notificación y las cantidad de cartas poder que puede tener un propietario para asistir a la asamblea en representación de otros facultades especiales del consejo de propietarios, ya que el mismo es legislado en el presente cuerpo legal, si estuviere propuesta su constitución ya que es un órgano facultativo.
Entendemos que en este punto ha sido un gran avance la redacción del art. 2056 del C.Civ.yCom, dado que ha incorporado no sólo los preceptos del art. 9 de la ley 13.512, sino también el art. 3 del decreto reglamentario 18.734/49 ambos derogados, sino también, años de creación y redacción por parte de los legitimados activos para la afectación del inmueble y su incorporación por parte de los Escribanos de cláusulas, que han ido más allá de la norma, que hoy recepta el Código.
Independientemente de ello vemos carencias que deben ser tratadas por los titulares al momento de la constitución y redactadas con minuciosidad y transparencia, no sin algún dejo de preocupación en cuanto a las normas que regulan la propiedad horizontal, a la cual trataremos de traer luz al receptor del presente trabajo.
En primer lugar con la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal no sólo obtenemos el estado de propiedad horizontal, sino que también -y en principio- se constituye el consorcio de propietarios, como persona jurídica, cuestión que el art 2044 del C.Civ.yCom, no resuelve son los atributos de la persona jurídica Consorcio a continuación haremos una breve exposición de los mismos.
En relación a los atributos en el art. 2044 del C.C.C., sólo establece el domicilio, como el lugar de emplazamiento del inmueble, por cuestiones obvias, pero en los actos constitutivos de las personas jurídicas se podrán constituir domicilios donde las notificaciones serán válidas, ello es así dado que la consecuencia del domicilio de la persona jurídica es de acuerdo al art. 153 del C.C.C., que “todas notificaciones echas en el domicilio constituido son válidas y vinculantes a ella”, con lo que ello implica, sostenemos que es un domicilio muy particular donde viven varias personas, donde se encuentran en el mejor de los casos, personal de seguridad, portería, encargado, o habitantes de la propiedad horizontal, con lo que es muy probable que no llegue a la persona del Representante Legal (Administrador), con el riesgo cierto que ello conlleva esta situación planteada, por lo tanto, estimamos prudente poder establecer un domicilio distinto al del lugar de emplazamiento donde serán válidas y vinculantes las notificaciones, con una carga para el consorcio constituir dicho domicilio, bajo apercibimiento de tenerlo por notificado válidamente en el lugar de ubicación del inmueble.
Con respecto al nombre como atributo el art. 2044 del C.C.C., nada dice, cuestión que deberá contemplarse debido a que es una obligación legal impuesta por el art. 151[25] del C.C.C., el nombre y que cumpla con los recaudos allí establecidos, atento a ello, para soslayar la falta de mención en el Art. 2044 del C.C.C., nos proponemos analizar el Art. 2056 del C.C.C., donde constan las cláusulas obligatorias que debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, y apreciamos que el nombre del Consorcio no es una cláusula obligatoria, con la anteposición del tipo de persona jurídica que estamos invocando cual será Consorcio y el nombre elegido, estimamos y es de uso y costumbre encontrarnos en el Reglamento de Propiedad Horizontal en su encabezado luego de los antecedentes, la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal constituyendo en ese momento el nombre del consorcio, que será un nombre de fantasía o en su defecto el nombre coincidiera con el domicilio donde está construído el inmueble, atento a ello entendemos que el nombre del consorcio, debe estar expresado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y deberá ser una cláusula obligatoria del reglamento, siendo el mismo, el instrumento idóneo constitutivo de la persona jurídica consorcio.
En relación a la capacidad como atributo, deberemos resolver en primer lugar el objeto del consorcio, que estará íntimamente ligado con otro atributo cual es el patrimonio, el art. 2044 del C.Civ.yCom., tiene en estos aspectos una carencia notoria y preocupante, lo cual nos remite a su estudio y a intentar brindar soluciones a las mismas.
En primer lugar definamos el objeto, el artículo 156 del C.Civ.yCom, determina un deber legal para con las personas jurídicas privadas, cual es “que su objeto debe ser preciso y determinado”, una primera pregunta que podemos hacernos es si, puede inferirse ese objeto preciso y determinado, o necesita estar de manera expresa en el acto constitutivo, esta obligación legal tendrá impacto directo en las atribuciones para adquirir derechos y contraer obligaciones, de la persona jurídica privada Consorcio.
En cuanto a la capacidad como atributo, dos principios son los que la doctrina a establecido desde antigua data, estos son los principios de especialidad y libertad, ello atento a que el principio de especialidad, es aquel que la persona puede llevar a cabo solo los actos jurídicos tendientes al cumplimiento de su objeto, y el principio de libertad aquel en el cual la persona puede llevar acabo todo tipo de actos jurídicos, siempre que sean de objeto lícito, no contrario a la moral y buenas costumbre, ni abusivos. Las personas son capaces por principio salvo que la ley o una sentencia judicial establezcan lo contrario, entendemos que este principio para las personas jurídicas es excesivo, y que aquí se aplica el principio de especialidad, esto tiene que ver con el objeto, siendo el mismo preciso y determinado.
Esto nos lleva al consorcio, cual es el objeto de la persona jurídica consorcio, el art. 2044 del C.Civ.yCom., no lo determina. En relación a las cláusulas obligatorias del Reglamento de Propiedad Horizontal del art. 2056 del C.Civ.yCom., no establece que sea una de ellas el objeto del Consorcio, de ello podemos hacer una lectura analítica de las normas relativas a la Propiedad Horizontal e integradoras de las mismas e inferir ciertas cuestiones que pueden develar el objeto, entendiendo que el objeto puede ser preciso y determinado pero no expreso, o si de lo contrario deberá constar en el Reglamento.
En el primer sentido el art. 2048 del C.Civ.yCom., en su segundo párrafo establece que los propietarios deben pagar expensas comunes ordinarias de administración, reparación y sustitución de cosas y partes comunes como así también de los bienes del consorcio, necesarios para mantener la seguridad, comodidad y decoro del inmueble. Cabe aclarar que en ningún momento el Código hace referencia a qué son los bienes del consorcio, por ello deberemos recurrir al Reglamento de Propiedad Horizontal para saber cuáles son ellos atentos que una cláusula obligatoria del reglamento será la enumeración de los mismos, post puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.
El art. 2067 inciso C del C.Civ.yCom., establece que es obligación del administrador, “atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales”, en el artículo en estudio no hace mención alguna a los bienes del consorcio, entendemos que forma parte del objeto.
De lo expuesto podemos inferir, más allá del desarrollo doctrinario que ha tenido el tema por años que el objeto de la persona jurídica consorcio “es la administración, conservación, mantenimiento, mejora e innovación, de las cosas y partes comunes, como así también el uso, goce y disposición material y jurídica de los bienes de la persona jurídica consorcio”.
¿Es necesario establecer el objeto de manera precisa y determinada de la persona jurídica consorcio?, estimamos que sí, y proponemos que el mismo independientemente de no ser una cláusula obligatoria del reglamento de propiedad horizontal que la misma sea contenida en el mismo, como tal, y será una cláusula estatutaria no obligatoria por el art. 2056 del C.Civ.yCom, sino por el art. 156 del mismo precepto legal por los motivos que daremos a continuación.
Entendemos que es prioritario establecer dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal el objeto del consorcio como persona jurídica de manera precisa y determinada, puesto que de la lectura del Código Civil y Comercial no se infiere, más que los actos que pueda realizar el consorcio que cumplan con el objeto de manera inmediata, aquel que hemos establecido por interpretación de las normas del Código Civil y Comercial.
El consorcio como persona jurídica privada puede llevar a cabo actos jurídicos, que de manera mediata y no solo inmediata cumplan con su objeto, un ejemplo de ello será el contrato de locación de una unidad funcional como bien del consorcio y con los frutos obtenidos cumplir con el objeto del consorcio.
Nuestra propuesta radica en que la persona jurídica consorcio deberá tener en su instrumento de constitución -Reglamento de Propiedad Horizontal- la determinación del objeto, que en el mismo debe constar el uso, goce y disposición de los bienes del consorcio, y que los actos jurídicos serán amplios en la medida de cumplir con los fines que justifican su existencia, es decir la del consorcio como persona jurídica.
Todo ello atento a lo establecido en las conclusiones de jornadas nacionales precedentes como la realizada en la universidad nacional del litoral en 1977, cuyo tema V fue la responsabilidad de las personas jurídicas, determino “Que la persona jurídica es sujeto de derecho con capacidad limitada por los alcances que se desprenden de su objeto - fin. Así mismo Que los actos de gestión cumplidos por los integrantes del órgano de la persona jurídica obligan a ésta, siempre que no fueran notoriamente extraños al objeto social.”.
Por tal motivo es de necesidad primaria el establecimiento del objeto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, para determinar la responsabilidad de los actos del Representante legal en relación al cumplimiento del mismo.
En las jornadas nacionales de derecho civil celebradas en la Universidad Nacional de Comahue, en San Carlos de Bariloche en el año 1989, en la comisión número 1 se trató el tema relativo a las personas jurídicas y su problemática actual, en cuyas conclusiones además de recomendar otorgar personalidad jurídica al Consorcio de Propietarios, establece “que las diferencias de régimen en cuanto a permeabilidad patrimonial, responsabilidad y límites de las obligaciones que pueden atribuírseles, corresponden al tipo y no a la personalidad jurídica. La personalidad determina la atribución de derechos y obligaciones al nuevo sujeto, a sus integrantes, y a los terceros relacionados con el ente. Y la tipicidad determina el grado de permeabilidad patrimonial y los alcances de la responsabilidad individual y de sus integrantes”
La tipificación de la persona jurídica consorcio surge de manera expresa del Código Civil y Comercial, pero el mismo omite su legislación en cuanto a sus elementos tipificantes, objeto, fines y patrimonio, con lo que ello conlleva la incertidumbre de los propietarios de las distintas unidades funcionales en cuanto a los actos que puede llevar a cabo el consorcio a través de su representante legal y las responsabilidades por las cuales deberá responder el consorcio, o solamente el administrador por actos que exceden notoriamente el objeto.
La ampliación del objeto y de los actos jurídicos que puede realizar la persona jurídica consorcio no afecta la estructura legal establecida en el art. 1884 del C.Civ.yCom[26], del Derecho Real de Propiedad Horizontal
Entendemos que es posible la extensión del objeto de la persona jurídica consorcio, siempre y cuando atienda a la consecución del fin que ha tenido en miras tanto el legislador en la redacción de la norma de 1948 ley 13.512 como así también en los distintos proyectos de reforma y finalmente en nuestro Código Civil y Comercial vigente, es decir no podemos soslayar que esta persona jurídica peculiar, que su constitución depende de la afectación de un inmueble al régimen de Propiedad Horizontal es decir a un Derecho real, es el único que tiene esta consecuencia.
Que el derecho real de Propiedad Horizontal tiene particularidades que le son propias, que es un derecho real sobre cosa propia, la unidad funcional, y que la finalidad de este derecho real es, que esas partes privativas y comunes de los propietarios, sirvan para el cumplimiento del destino dado por aquel o aquellos que han afectado el inmueble a este Derecho Real, y cumplir con los caracteres de este derecho real, como ser que las unidades funcionales tengan independencia funcional y salida independiente o paso común a la vía pública, cuestión que debe ser garantizada por el consorcio en cuanto al cumplimiento de este fin, es decir el contemplado en los artículos 2037, 2038 y 2039 y concordantes del C.C.C., extensible al Conjunto inmobiliario propiamente dicho.
Por ello somos partícipes de un objeto amplio que pueda cumplir con esta finalidad, pero el mismo debe ser expreso en el Reglamento.
Las asambleas celebradas al efecto y el vínculo jurídico Organizativo (Reglamento) funcionarán como cortapisas al momento de saber los actos jurídicos que puede llevar a cabo, salvo que nada digan y entonces se deban ceñir a aquellos que la ley define de manera poco eficiente.
La extensión del objeto no puede desvirtuar el derecho real de propiedad horizontal, contemplar la posibilidad de distribuir utilidades, o modificar la naturaleza jurídica del consorcio transformándola en una persona jurídica tipificada en la ley comercial especial o donde las personas tanto humanas como jurídicas participen del patrimonio del consorcio sin ser titulares de unidades funcionales.
Esto nos lleva al último de los atributos: el patrimonio, otra situación no planteada por nuestro Código Civil y Comercial, si tratado en el proyecto de reforma de 1998 en su art. 1980[27] y dejado librado a lo establecido por el Reglamento de Propiedad Horizontal de acuerdo al art. 2056 del C.Civ.yCom., dos situaciones ya planteadas en otro punto de nuestro trabajo será los reglamentos anteriores a la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial dado que en ellos será factible no encontrar determinado el patrimonio del consorcio, cuestión que es un deber legal a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial.
Estamos en principio de acuerdo con el patrimonio del consorcio del proyecto de reforma de 1998, conformado por el fondo de reserva, las expensas devengadas no cobradas, los intereses de las mismas, y las unidades funcionales asignadas en su favor en el Reglamento de Propiedad Horizontal, o adquiridas con posteridad, en concordancia con lo establecido en el art. 2085[28] del C.Civ.yCom., sin entrar en detalle a qué tipo de derecho de preferencia hace referencia el codificador en este punto, el consorcio puede adquirir, una unidad funcional, entendemos que por actos entre vivos se dará esta situación jurídica del derecho de preferencia si es que el mismo está previsto de manera expresa en el Reglamento, pero sostenemos que podrá adquirir una unidad funcional en el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, además de lo planteado, por compensación de deudas del propietario para con el consorcio en el momento de su ejecución, por disposición de última voluntad y por prescripción adquisitiva, no habiendo prohibiciones legales al respecto.
Las partes comunes de la Propiedad Horizontal no forman parte del patrimonio del consorcio, son titularidad de los propietarios, por ello de que las mismas forman con las partes privativas ese objeto de la propiedad horizontal llamado unidad funcional y estas partes son inescindibles entre sí. De la misma manera podemos afirmar que los frutos obtenidos de las partes privativas como de las partes comunes les corresponde a los propietarios en sus proporciones, y que los frutos obtenidos de las partes comunes formarán parte del patrimonio del consorcio si así lo deciden los propietarios en asamblea, debiendo contemplar los alcances de la misma o por Reglamento de Propiedad Horizontal.
Es un rasgo particular de esta persona jurídica, que el objeto de la misma es en general, la cosa que no le es propia, es decir lo relativo a las cosas y partes comunes. Las personas jurídicas realizan su objeto con su propio patrimonio, y el objeto es esencialmente aquello que le es propio a la persona jurídica, pero en este caso, no es así. Entendemos que para poder realizar actos de administración y/o disposición material o jurídica, sobre cosas que no les son propias, debe haber acuerdo de los propietarios en Asamblea, salvo para aquellos casos contemplados en el Reglamento o en la Ley. Ante la falta de objeto es recomendable que exista por Reglamento o en Asamblea un mandato otorgado por los propietarios a la persona jurídica consorcio, para que ella actúe en nombre y cuenta de ellos, en los actos que no sean de cumplimiento inmediato del objeto, como por ejemplo el alquiler de una parte común, esos frutos no tienen como fin cumplir con el objeto inmediato, por ende este contrato no podrá suscribirlo el consorcio debido a que no se transmiten las cosas y partes comunes al mismo, ni existe por ley la posibilidad de este tipo de actos, ya que como hemos sostenido no queda claro el objeto, de la persona jurídica porque carece de un precepto legal a tal efecto.
La autorización al administrador de suscribir el contrato citado, debe ser dada por los propietarios y no por el consorcio reunido en asamblea, cuestión que estimamos debe ser resuelta. Con la determinación del objeto de manera precisa y determinada solucionaremos tal presupuesto, para evitar planteos futuros.
El proyecto de reforma del código civil y comercial del año 1998, en su art. 1980 desarrolla los bienes que conforman el patrimonio del consorcio y de su lectura e interpretación, podemos establecer el carácter enunciativo del mismo. Es por ello y atento a la falta de precepto legal y el dejar librado al Reglamento de Propiedad Horizontal enunciar los bienes que conforman el patrimonio de la persona jurídica Consorcio, podemos preguntarnos si ¿Es posible adquirir otros tipos de bienes como ser automotores, tractores, e inmuebles fuera del inmueble afectado al Régimen de Propiedad Horizontal, con la finalidad de cumplir con el objeto de la persona jurídica consorcio?
Entendemos que sí, con la limitación de no afectar la estructura legal del derecho real de Propiedad Horizontal, si podrán adquirir distintos tipos de bienes e incluso si se puede adquirir una unidad funcional dentro del Conjunto Inmobiliario propiamente dicho, o en la Propiedad Horizontal, también podrá hacerlo fuera de ella.
La posibilidad de adquirir una unidad funcional por el Consorcio del Conjunto Inmobiliario, única norma que regula esta posibilidad, es también posible en la Propiedad Horizontal propiamente dicha, y establecer el derecho de preferencia contemplado el art. 2085 del C.Civ.yCom. Entendemos que puede extenderse a la adquisición de inmuebles fuera del consorcio pero deberán tener en miras el cumplimiento del objeto de la persona jurídica consorcio de manera mediata, o la ampliación del mismo, sin exceder la estructura legal del derecho real, para ello la ampliación de los actos jurídicos para su consecución.
De lo tratado se desprende lo necesario para el tratamiento del uso y goce de los bienes del consorcio, no sin agregar su disposición, sea material y jurídica, aquí vamos a tener otra cláusula estatutaria, con mayoría agravada para su modificación, es primordial el tratamiento de esta cláusula sus alcances, dado que en cuanto al fondo de reserva, su constitución e integración. La utilización del mismo ya no es privativa del administrador sino que lo es de manera compartida con el consejo de propietarios ante situaciones puntuales que deberán estar contenidas en el Reglamento, art. 2064 inc. C del C.Civ.yCom.[29]
¿Qué actos jurídicos puede hacer el representante legal del consorcio sobre los bienes del mismo sin decisión de la asamblea? actos de conservación, reparación, mejoras útiles sobre las unidades funcionales titularidad del consorcio, actos de administración, o si todos ellos deben ser con decisión previa de asamblea, salvo casos de urgencia en temas de reparación.
Con sólo enumerar los bienes del consorcio en el mejor de los casos no basta, y el dejar en manos de la Asamblea para su uso y goce, tampoco, por la lentitud y el riesgo que ello conllevaría sobre los bienes del consorcio, con el agregado ya tratado del fondo de reserva.
Relacionadas con la forma de convocatoria a asamblea y su notificación, debemos agregar aquí otro tipo de notificaciones que pueden darse dentro del ámbito consorcial, como por ejemplo la notificación de los ausentes de las propuestas de decisión tomadas en asamblea por la simple mayoría de presentes, y como deben notificar los ausentes sus oposiciones, sobre este tema hay una vacío legal en cuanto a la forma de notificación que el legislador en el art. 2059 del C.Civ.y Com[30], deja librada su tratamiento por el reglamento, en este sentido y en los demás expuestos, entendemos que la forma fehaciente de ser notificados los propietarios de lo planteado, dependerá de lo que ellos establezcan como tal, si es que nada se dice en el reglamento, pero atento que la única manera sin que nada diga el reglamento es la carta documento, o acta notarial, no así el edicto por boletín oficial, legalmente posible, pero que realmente no cumple con la finalidad querida, que es el posible conocimiento del propietario, atento a ello sugerimos establecer medios fehacientes, prácticos, eficaces y preferentemente económicos, los antes citados ponen en un aprieto al administrador y al consorcio por los recursos que deben utilizar para notificar.
En cuanto a las cartas poder entendemos que la asamblea no debe perder legitimidad, el número de cartas poder, otorgadas a un propietario, dependerá de la cantidad de unidades funcionales, y que la asamblea una vez sesionando sea representativa de todos los propietarios, por ello apelaremos a la razonabilidad, de la redacción dependiendo del caso concreto, un ejemplo de ello será que en un reglamento con veinte unidades funcionales se pueden otorgar como máximo, una carta poder por propietario.
En relación al consejo de propietarios, el art. 2064 del C.Civ.yCom[31], solo legisla sus atribuciones, esto quiere decir que si el constituyente decide, contar con un consejo de propietarios, se deberán establecer, quienes pueden ser consejeros, la cantidad, cuanto duran en su cargo, importante será establecer quien o quienes firman los certificados de deuda de expensas de las unidades funcionales, quien o quienes del consejo convocan a asamblea ante la omisión de convocar del administrador, de qué manera de llevar a cabo la autorización para utilizar el fondo de reserva cuando el gasto sea mayor al ordinario, y de qué manera controlaran los aspectos económicos y financieros del consorcio, será recomendable dado que es un cuerpo colegiado, que no existan trabas hacia el administrador en cuanto a hacerse del certificado de deuda, o del fondo de reserva, en caso de que tengan que tomar decisiones sobre su accionar, deberán contar con un libro de consejo de propietarios, y que ante la falta de uno o alguno de los consejeros puedan actuar los demás de manera conjunta o indistinta, incluso individual.
El consejo de propietarios no administra, no tiene el manejo del dinero, y no toma decisiones mas allá de sus atribuciones, asiste y ayuda al administrador, como así también controla el estado financiero y patrimonial del consorcio, es decir extender las atribuciones del consejo de aquellas que tuvo en miras el legislador, y otorgarles facultades de administración, modificaran su responsabilidad ante el incumplimiento de sus funciones naturales propias.
Nuevos paradigmas regulatorios en el Reglamento de Propiedad Horizontal [arriba]
En este punto expondremos algunas consideraciones además de las antes propuestas que serán de utilidad al momento de la redacción del Reglamento, dada en ciertos aspectos la poca claridad y practicidad de la norma jurídica.
Atento a los artículos en estudio, es menester comenzar con una cuestión esencial cual es, la imperatividad de las normas relativas a la Propiedad Horizontal, como ya lo hemos establecido el art. 1884 del C.Civ.yCom, establece la estructura legal de los Derechos Reales, “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”, primera cuestión insoslayable, si las normas de la Propiedad Horizontal pueden ser modificadas en la redacción de los Reglamentos, y aquí tendremos situaciones distintas a contemplar, en primer lugar la norma establece un mínimo legal que por debajo de ella, estaremos afectando la estructura legal del derecho real, un ejemplo de ellos serán las mayorías para tomar decisiones en la asamblea, que puede ser aumentada, sin modificar el sistema de votación.
La Ley deja al arbitrio de los constituyentes, algunas cuestiones, tales como las partes comunes art. 2040 del C.Civ.yCom[32]. En este punto son comunes a las unidades funcionales, las de uso común a ellas o indispensables para mantener su seguridad, y las establecidas en el Reglamento de propiedad horizontal.
La redacción sería pertinente y eficaz, sino fuera por el artículo siguiente, que establece las cosas y partes necesariamente comunes, una pregunta que no puede dejar de hacerse el lector es si estas partes necesariamente comunes, serán siempre comunes, o si pueden dejar de serlo por voluntad del constituyente o de los propietarios en asamblea, la respuesta dependerá que entendemos por estructura legal y su modificación y las consecuencias de la misma, según el codificador es nula toda constitución de derecho real que no existe o modificación de sus normas imperativas, ¿el art. 2041 del C.Civ.y Com es imperativo?, básicamente dos posturas sobre este tema, aquella que dice que es imperativo, y por el cual la enunciación del artículo en estudio es intocable por el constituyente o propietarios, la otra propuesta es más laxa en el sentido de que sin perder de vista, los elementos esenciales del Derecho Real de Propiedad Horizontal, inmueble construido, unidades funcionales con salida a la vía pública y autonomía funcional, si nada dice el Reglamento, serán comunes aquellas partes y cosas que están enumeradas en el art. 2041 del C.Civ.yCom[33] y las que pueda agregar el Reglamento, ahora bien siguiendo la redacción del art. 2040 del C.Civ.yCom las partes y cosas comunes serán las de uso común y las indispensables para mantener la seguridad del inmueble, y aquellas que establezca el Reglamento pudiendo apartarse de las establecidas en el art. 2041 del C.Civ.yCom, sin por ello afectar los elementos característicos del Derecho Real. Entendemos que dadas las características constructivas de los inmuebles, no podemos pensar que algunos incisos contenidos en el art. 2041 del C.Civ.yCom, serán siempre necesariamente comunes, o que deban existir dentro de la estructura edilicia.
Para mayor abundamiento sobre el tema el art. 2043 del C.Civ.yCom[34], que regula las partes privativas, establece en su segundo párrafo que aquellas cosas y partes que puedan ser susceptibles de un derecho exclusivo, podrán ser privativas si así lo estableciere el Reglamento de Propiedad Horizontal, atento a las situaciones de hecho constructivas y a las limitaciones impuestas a los propietarios en no afectar derechos de los demás propietarios, se podrá establecer patios, azoteas, balcones y cañerías como privativas y solo a modo ejemplificativo.
El art. 2042 del C.Civ.yCom[35], enumera las partes y cosas no indispensablemente comunes, cuestión que es evidente por lo legislado, pero que presta también a algún tipo de interpretación, en el sentido de si pueden o no estar dentro de la estructura edilicia y por lo tanto no afectar la estructura legal para la constitución del derecho real, o si atento a que existieran algunas de las cosas y partes enumeradas en este artículo, puedan ser privativas, a nuestro parecer su redacción raya lo innecesario, pero advirtiendo su existencia, deberemos entender que pueden no estar contempladas en la estructura edilicia e igualmente podrá afectarse el inmueble al Derecho Real ya que no son indispensablemente comunes, en contra sentido al artículo 2040 del C.Civ.yCom.
Dicha interpretación se hará extensiva a los casos que también puedan plantearse como privativas, aquellas enumeradas en el artículo 2042 del C.Civ.yCom y otras que pueda contener el Reglamento.
En cuanto al art. 2043 del C.Civ.yCom. al establecer que las ventanas y puertas de ingreso a las unidades son privativas, como así también los revestimientos de los balcones, será necesario por Reglamento establecer los límites que deberán tener los propietarios para sus sustitución y con ello mantener la idea de conjunto del inmueble afectado al Derecho Real, ya que sean privativas estas cosas, hacen que los propietarios puedan poner las que voluntariamente elijan pudiendo afectar el aspecto externo del inmueble y consiguientemente, afectar le valor de las unidades funcionales.
En cuanto a las facultades, obligaciones y prohibiciones de los propietarios, el constituyente podrá, en cuanto a ellas, aplicar supletoriamente aquellas de los artículos 2045[36], 2046[37] y 2047[38] del C.Civ.yCom. o establecer otras en el Reglamento de Propiedad Horizontal, ya que estos artículos son meramente enunciativos, algunos puntos a considerar serán si solo se pueden limitar en cuanto a los derechos de los propietarios, los actos sobre las unidades complementarias a terceros no propietarios, siempre y cuando estén establecidas las mismas dentro del Reglamento, como unidades complementarias, o si se podrán ampliar las limitaciones sobre la disposición o locación de unidades funcionales a terceros no propietarios, de forma temporaria atento a lo establecido en el art. 2082 del C.Civ.yCom[39], norma que se encuentra contenida en los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos, que de acuerdo al art. 2075 del C.Civ.yCom, son considerados Propiedades Horizontales Especiales, y en las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil llevadas a cabo en la Universidad de La Plata en el año 2017, en las conclusiones de la comisión Nº 7 de Derechos Reales se estableció que los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos no son autónomos sino una especie de Propiedad Horizontal (http://jorna dasderechoci vil.jursoc.unl p.e du.ar/conc lusio nes/), atento a ello, podemos utilizar este artículo como fundamento y limitar los actos dispositivos temporales o de administración sobre unidades funcionales de manera total o parcial.
En igual sentido se podrá aplicar el art. 2085 del C.Civ.yCom[40], en relación a las limitaciones a la transmisión de las unidades funcionales, no así a su prohibición, como así también establecer en el Reglamento el derecho de preferencia en favor del resto de los propietarios o el consorcio.
Atento a las obligaciones como ya lo hemos expuesto el artículo pertinente es meramente enunciativo, pudiendo contar con más obligaciones, un avance central sobre este punto será el cumplimiento de las mismas en el plano factico, pudiendo establecerse por Reglamento el modo en el cual las mismas son llevadas a cabo por los propietarios, en especial aquellas que hacen a la instalación de artefactos riesgosos para el conjunto, o su control una vez instalado, algunas cuestiones son de cumplimiento imposible para los consorcios, atento a la imposibilidad de conocer, por eso independientemente de la obligación del propietario, que la misma se instrumente siguiendo algunos pasos, que lleven a deslindar la responsabilidad del Consorcio ante un hecho dañoso, como por ejemplo declaración jurada emitida por profesional matriculado que ha revisado las instalaciones de artefactos que se encuentran en la unidad funcional o que aquellos instalados lo han hecho de acuerdo a los parámetros de las legislaciones existentes, tomando en este caso la responsabilidad en el incumplimiento el propietario.
En cuanto a las prohibiciones, independiente de su carácter enunciativo, normalmente se establecen, parámetros que hacen a la convivencia entre vecinos en el Reglamento de Propiedad Horizontal o en el Reglamento Interno, hay tres tipos de prohibiciones contenidas en el artículo en estudio, aquellas que afectan el Derecho Real, en cuanto a un carácter esencial del mismo cual es el modificar el Destino de las Unidades funcionales (Art. 2047 inc. a. C.Civ.yCom), aquellas que afectan la tranquilidad y el decoro de los propietarios, relativas a el uso de las unidades funcionales contrario a la moral y buenas costumbres, y a las actividades que puedan perturbar la tranquilidad de los vecinos que exceda la normal tolerancia (Art. 2047 inc. a y b C.Civ.yCom) , y las que afectan la seguridad no solo estructural del inmueble sino también de las personas, acceso de terceras personas ajenas al consorcio por el cambio de destino y contrario la moral y buenas costumbres, realizar actos que afecten a la seguridad o almacenar materiales peligrosos (Art. 2047 inc. a, c y d).
El tema prohibiciones tiene un sentido lógico acompañado con las sanciones ante su producción, no solo por los propietarios sino por aquellas personas que hayan sido sujetos activos de la infracción causada, contenida en el Reglamento de propiedad Horizontal o Reglamento Interno, en cuanto a las infracciones contamos con un solo artículo que poco soluciona esta cuestión, solo se limita a establecer el cese de la infracción, y la posibilidad de que ante la reiteración de infracciones el ocupante no propietario pueda ser desalojado art. 2069 del C.Civ.yCom[41], entendemos en este punto y con sustento normativo en el art. 2074 del C.Civ.yCom. cuando habla de las características que tienen los conjuntos inmobiliarios habla del régimen disciplinario, cuestión ella aplicable, en estos casos, que será menester a nuestro entender del Reglamento Interno preferentemente, pero dependiendo de las circunstancias del caso, se podrá establecer un régimen disciplinario en base sanciones que tengan un proceso de defensa por parte del presunto imputado de la misma y que dicho proceso conste en el Reglamento, como por ejemplo realizar un descargo, ofrecer pruebas y que exista un juzgador distinto de aquel que impuso la sanción, cuestiones mínimas que garantizan el derecho de defensa, atento a que si no cumple con la sanción pueda ser reclamada judicialmente.
Así mismo entendemos que el sujeto activo de la infracción y por ende de la sanción es quién la ha causado y no será en principio el propietario, aunque será en recipiendario final de la sanción ante el incumplimiento del sujeto.
En cuanto a los gastos comunes poco ha avanzado el Código Civil y Comercial, manteniendo una clasificación poco práctica cual es gastos ordinarios y gastos extraordinarios, sin resolver cuales son unos y otros, quiere el legislador en el art. 2048 del C.Civ.yCom, establecer algunos parámetros casuísticos, pero sin buen tino, entendemos, que diferenciarlos cuando el legitimado al pago es siempre el mismo es cuanto menos redundante atento a los establecido en el art. 2050 del C.Civ.yCom. Cuestión ella que en las redacciones de los Reglamentos trae más oscuridades que certezas, creemos oportuno que las cláusulas relativas a expensas establezca para el caso que así lo disponga el constituyente alguna limitación a la contribución sobre algunos servicios a algunas unidades funcionales, según los establecido en el art. 2049 del C.Civ.yCom, porque de los contrario será de aplicabilidad el art. 2048 del C.Civ.yCom en que todos los propietarios contribuyen al pago de todos los gastos que origina el cumplimiento del objeto de la persona jurídica consorcio, de acuerdo a las proporciones que establezca la cláusula respectiva, que podrá diferir o no de los porcentajes que tengan cada unidad funcional sobre el todo.
Clasificar los gastos en ordinarios y extraordinarios, solo han traído dolores de cabeza entre los inquilinos, propietarios, administradores y consorcio, atento a que los primeros tienen una idea de que sólo le corresponden abonar los gastos ordinarios, pero no lo extraordinarios, cuestión esta que no se establece en ningún lugar del código Civil y Comercial, sino que en relación a la locación de cosas el codificador pone el cabeza los gastos de mero mantenimiento a cargo del locatario, y los gastos necesarios a cargo del locador, art. 1206 del C.Civ.yCom, así mismo establece que toma a su cargo el pago de las cargas y contribuciones, y las que graven a la cosa salvo pacto en contrario, no podrá hacer cambios sobre la cosa, pero podrá hacer mejoras útiles y suntuarias, no pudiendo reclamar el monto de las mismas, pero podrá retirarlas sin causar daño, pudiendo reclamar las mejoras necesarias al locador art. 1224 del C.Civ.yCom, cuestión ella que en ningún momento habla de gastos ordinarios y extraordinarios, por ello la complejidad del tema, y su solución, será mucho más practico no clasificar los gastos en el reglamento, haciendo solo referencia al art. 2048 del C.Civ.yCom que es poco claro, o solo determinar que los gastos ordinarios serán los previstos atento al cumplimiento del objeto del Consorcio, aquellos predecibles, y repetitivos en el tiempo, los demás serán extraordinarios.
En cuanto a las modificaciones o mejoras sobre las cosas y partes comunes, para tratar de evitar lo inevitable, o direccionarlo tendremos aquellas cuestiones que hacen los propietarios u ocupantes sobre las cosas y partes comunes en beneficio propio, un paliativo a ello podrá ser establecer en el reglamento, tipo de cerramiento de los balcones, colocación de artefactos de aire acondicionado, calefactores tiro balanceado, cerramiento de patios, parrilleros y azoteas que sean comunes, utilización de jaulas para ropa, su remoción o modificación, buscando con ello mantener una estructura uniforme, que no perjudique económicamente al conjunto. La prohibición misma, a la vista demuestra que no ha dado buenos resultados y que algunos inmuebles afectados al Derecho Real de Propiedad Horizontal son verdaderos cambalaches visuales, que afectan de manera directa el valor de las unidades funcionales.
En cuanto a las asambleas lo dicho precedentemente tiene plena aplicabilidad es decir que el reglamento podrá elevar los mínimos legales establecido en la norma, pero no con ello transformar las cláusulas en abusivas, tema extenso en el cual se encuentran las cláusulas predispuestas por el o los constituyentes para con los adquirentes, con mayorías imposibles de conseguir para tomar decisiones, o la imposibilidad de proponer temas para ser tratados en asamblea por los porcentajes altísimos establecidos en los reglamentos, como tantos otros sobre estos extremos.
Con la finalidad de una mejor o más efectiva administración el Reglamento puede prever la posibilidad de contar con subconsorcios, según los extremos establecidos en el art. 2068 del C.Civ.yCom[42] donde deberán regularse las atribuciones y funciones de la sub administración, y las sub asambleas.
En relación a este tema y su extensión sólo lo dejamos presentado pueden tratar distintos temas, en el Reglamento, como ser que el constituyente se reserva la obtención de frutos del alquiler de marquesinas, azoteas y paredes medianeras, o las cláusulas gatillo para que los administradores se perpetúen en el poder, o el silencio es aceptación de las rendiciones de cuenta puestas de manifiesto por el mismo, muchas situaciones que sin duda podrán ser reproche jurídico ante el administrador, así mismo en asamblea y judicialmente, por cualquiera de los propietarios afectados, sin que signifique recurrir a una asamblea judicial, sino que se atacara el contrato reglamento por contener cláusulas abusivas, de acuerdo a que todo el código civil y comercial está atravesado por las normas de consumo y que las cláusulas predispuestas abusivas puedan ser tratadas e interpretadas por el órgano jurisdiccional, teniendo las mismas como no escritas e integrar el Reglamento.
Sin pretender agotar el tema hemos tratado de dar algunas cuestiones que hoy son fundamentales en materia de Reglamento de Propiedad Horizontal, y que las redacciones de los mismos tienen que tender a ser claros, precisos y prácticos, para que sea una herramienta fundamental para los propietarios de las unidades funcionales, entendemos que un Reglamento de esta manera evita conflictos futuros, la propiedad horizontal tiene una injerencia significativa en las grandes urbanizaciones, y por ello, debemos darle una herramienta acorde a las necesidades actuales.
- Costantino, Juan A. “La propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación” Editorial Hammurabi. Buenos Aires 2015.
- Kiper, Claudio Director “Derechos Reales. Novedades en el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994”), Editorial Rubinzal – Culzoni, Santa Fe 2015.
- Kiper, Claudio Director “Propiedad Horizontal”, Editorial Rubinzal – Culzoni, Santa Fe, 2008.
- Abella, Adriana; Mariani de Vidal Marina “Derechos Reales en el Codigo Civil y Comercial” Tomo 1, Editorial Zavalia, Buenos Aires 2016.
- Codigo Civil y Comercial, Editorial Infojus, Buenos Aires 2016.
- Proyecto de Reforma de Código Civil y Comercial 1998
- Camara Nacional Civil “Crespo Elvira y/otros c/Cons Edificio Caribe II calle fortunato de la plaza 1806 s/acciones del art. 15 de la ley 13.512. LL online, AR/JUR/82523/2013.
- Bueres, Alberto "Incidencias del Código Civil y Comercial” Causse, Federico - Pettis, Christian R. Editorial Hammurabi, Buenos Aires,2015
- Ley 13.512, www.info leg.gob. ar
- Ley 17801, www.info leg.gob .ar
- Higthon, Elena “Derechos reales” vol 4 ediciones jurídicas Ariel, Buenos Aires, 1979
- Borda, Guillermo, “Tratado de Derechos Reales” Tomo I, Editorial Perrot, Buenos Aires 1984.
[1] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2075. Marco legal Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
[2] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2038. Constitución A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad.
[3] Novellino, Norberto J. “Cobro de Expensas en la Propiedad Horizontal”, editorial La Rocca Buenos Aires 1997, pag 66.
[4] Costantino, Juan A. “La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”. Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2015, pag. 56
[5] Loiza, Fabian Marcelo “Propiedad Horizontal” Director Claudio Kiper. Editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2008, pag. 165.
[6] Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales Tomo I, pag 626.
[7] Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales Tomo I, pag 627
[8] Musto, Nestor Jorge, Derechos Reales Tomo I, Pag 725
[9] Higthon,Elena Derechos reales vol 4 pag. 130. “En este caso las voluntades en cierta medida son paralelas ya que tienen a formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones” “ a pesar del bien común que persigue, en el momento de constituirse el consorcio existen intereses contrapuestos”
[10] Costantino, Juan A. “La Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación” pag. 57.
[11] Codigo Civil y Comercial de la Nación Artículo 2038. Constitución A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
[12] Ley. 13512. Art.9º: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
[13] Zelaya, Mario “La propiedad Horizontal” pag. 27.
[14] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 1945. Extensión El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
[15] Zelaya, Mario “La propiedad Horizontal” pag. 15
[16] Ley 17.801 Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
[17] Ley 17.801 Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
[18] Codigo Civil y Comercial de la Nación Artículo 2057. Modificación del reglamento El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
[19] Camara Nacional Civil “Crespo Elvira y/otros c/Cons Edificio Caribe II calle fortunato de la plaza 1806 s/acciones del art. 15 de la ley 13.512. LL online, AR/JUR/82523/2013.
[20] Costantino, Juan A. “La propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial” pag. 60.
[21] Causse, Federico - Pettis, Christian R., "Incidencias del Código Civil y Comercial...", cit., p. 136
[22] Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2061. Conformidad expresa del titular Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
[23] Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2044. Consorcio El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario
[24] Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
[25] Código Civil y Comercial de la Nación, Infojus Artículo 151. Nombre La persona jurídica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jurídica adoptada. La persona jurídica en liquidación debe aclarar esta circunstancia en la utilización de su nombre.
El nombre debe satisfacer recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros nombres, como de marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se relacionen o no con el objeto de la persona jurídica.
No puede contener términos o expresiones contrarios a la ley, el orden público o las buenas costumbres ni inducir a error sobre la clase u objeto de la persona jurídica. La inclusión en el nombre de la persona jurídica del nombre de personas humanas requiere la conformidad de éstas, que se presume si son miembros. Sus herederos pueden oponerse a la continuación del uso, si acreditan perjuicios materiales o morales.
[26] Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 1884. Estructura La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
[27] Proyecto de Reforma Código Civil y Comercial 1998, artículo 1980: Patrimonio: el patrimonio del consorcio se integra, con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignan, o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.
[28] Código Civil y Comercial de la Nación, infojus Artículo 2085. Transmisión de unidades El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativa.
[29] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2064. Atribuciones La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
[30] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2059. Convocatoria y quórum Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
[31] Artículo 2064. Atribuciones La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
[32] Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2040. Cosas y partes comunes Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
[33] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2041. Cosas y partes necesariamente comunes Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo
[34] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2043. Cosas y partes propias Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada
[35] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2042. Cosas y partes comunes no indispensables Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
[36] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2045. Facultades Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
[37] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2046. Obligaciones El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
[38] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2047. Prohibiciones Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
[39] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2082. Cesión de la unidad El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
[40] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2085. Transmisión de unidades El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
[41] Codigo Civil y Comercial de la Nación En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones
[42] Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2068. Sectores con independencia En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
