La Nueva Ley de Alquileres

Análisis de la Nueva Normativa

Por la Dra. Paola Amestoy

I. Introducción [arriba] 

El proyecto de ley fue aprobado el jueves 11 de junio en la Cámara de Senadores, completando así el tramite legislativo para su sanción. Dicha normativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación. 

El escenario actual es la convivencia de las normas de dicho Código, la nueva ley recientemente sancionada y el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020 que en dicha materia mantiene su aplicación y validez hasta el 30 de septiembre del corriente. Cabe recordar que la ley no fue aun promulgada ni reglamentada por el Poder Ejecutivo.

II. Principales aspectos de la Nueva Ley [arriba] 

- Duración del contrato. El plazo mínimo del vínculo contractual, cualquiera sea el destino y si el mismo no está expreso, será de tres años.

- Índice de actualización. El canon locativo deberá ajustarse anualmente a partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.

- Garantías. Se prevé la utilización del título de una propiedad inmueble y se suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino podrá proponer al menos dos alternativas de garantía.

- Depósitos. El depósito de garantía se limita a un mes de alquiler.

- Resolución anticipada y renovación. El locatario que haga uso de la opción de resolver el contrato deberá dar aviso que abandonará la propiedad. La misma se hará con una anticipación de un mes y pagará indemnización del equivalente de un mes si la ejerce dentro del primer año de contrato. Si el aviso se efectúa con tres meses de antelación para locaciones destinadas a vivienda, no abonará penalidades. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si el locador permanece en silencio o se niega a llegar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización. Si el destino del inmueble es habitacional, previo a una demanda de desalojo por falta de pago, el dueño deberá intimar al inquilino otorgando un plazo no menor a diez días corridos para el cumplimiento de la deuda, contados a partir de la recepción de la intimación.

- Registro de los contratos. Los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga. 

- Reparaciones y expensas. Se pauta expresamente que los locatarios no deberán pagar expensas extraordinarias ni impuestos como el ABL que gravan a la cosa inmueble. 

- se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

- En cuanto a la intermediación, indica que ésta solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Si solo interviene un corredor, tanto el locador como el locatario deberán pagar los honorarios, “excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes”.

III. Comentarios a la Ley [arriba] 

“Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, dispone el art. 23 de la nueva Ley de Alquileres.  Tal como se señalara al comienzo del presente hay una convivencia de normas sobre la materia. Deberá tenerse en cuenta el régimen de defensa del consumidor, incluido en el CCCNA a los fines de la vigencia o no de la presente-. Al respecto habrá que esperar el “andar” de la presente norma a los fines de ver su aplicación en la practica y su interpretación por los magistrados ante el caso puntual.

En cuanto a las ventajas para los locatarios ha de destacarse la prórroga del plazo del contrato, el depósito, las garantías. Sin embargo, es cierto que ante la gran demanda que existe en algunas provincias y ciudades del país, la mayoría de las veces el locatario queda sin margen de negociación cuando se dispone a alquilar una propiedad. Y se sujeta a las condiciones que impone unilateralmente, y arbitrariamente, el locador, mucha de las cuales no quedan escritas en el contrato. Sigue siendo este ámbito gobernado por la informalidad. Y quienes son o han sido inquilinos por años saben de lo que hablo.

Se introduce por la misma ley un tema que excede y trasciende al contrato de locación:  el Domicilio Especial Electrónico. Se reforma así el art. 75 del CCCN, el cual dispone que las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de sus derechos y obligaciones que emanan del mismo. Se agrega como novedad que las partes pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. 

Según los fundamentos del proyecto se busca que locador y locatario constituyan un domicilio electrónico a los efectos del contrato de locación. Cierto es que en el lugar que esta norma está incluida, LIBRO PRIMERO - PARTE GENERAL, CAPITULO 5 “Domicilio”, la modificación rige para todos los contratos.  No solo para el de locación.

Qué debemos entender por domicilio electrónico. Menudo problema. ¿es un lugar? La concepción histórica del domicilio en el Código siempre estuvo asociada a un lugar físico. Claramente el domicilio electrónico no encaja en ese concepto.

¿Es un correo electrónico? ¿es el uso de redes sociales verificadas? No se define por la ley ni en sus Fundamentos.

Sabemos que hoy tenemos los domicilios electrónicos procesales para actuar ante la Justicia verificados por algún organismo sea la SCBA, la CSJN, o algún colegio departamental, según sea el caso. ¿Estos domicilios electrónicos como serán verificados?, ¿ Cómo generaremos la certidumbre de que la notificación llegó y se encuentra cursando sus efectos? Es posible pensar que domicilios de este tipo insertos en una escritura pública o bajo algún sistema de Declaración jurada puedan surtir los efectos deseados. Cierto es que todavía no se ha definido cómo operará y será una construcción de la doctrina en lo futuro.

Como en la mayoría de los casos estas son las problemáticas que acontecen frente a leyes “ómnibus” que reforman varios aspectos de la normativa vigente sin una trazabilidad pre existente del impacto general en la misma y en la vida cotidiana.