Capítulo VIII

Justo título y buena fe (art. 1902)

Pablo M. Corna
Carlos A. Fossaceca (h)

I. Definición legal [arriba] 

El Código Civil y Comercial de la Nación define al primero de ellos en el art. 1902 de la siguiente manera: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

II. Justo título. Antecedentes históricos [arriba] 

a) El con­cepto romano de "iustus titulus" parece ser obra de inter­polaciones[1], puesto que los textos clásicos nos hablan de la "iusta causa usucapionis". Primitivamente bastaba que en la toma de la posesión no se hubiera efectuado un mal a ningún sujeto, debiendo, por lo tanto, existir ausencia de "furtum".

b) Posteriormente, se restringe el concepto de "fur­tum", siendo reemplazado por uno equivalente el de "iusta possessio", que comprende también la ausencia de no le­sionar a otro en su posesión, debiendo ser manifestada por elementos exteriores.[2]

c) En el período clásico se evoluciona hacia la "iusta causae possidendi o usucapionis", en donde debía existir una absoluta ausencia de lesionar a otro, permitiéndose alegar hasta el erroris (iustae causae erroris) con tal que el error sea excusable (probabilis o tolerabilis erroris). De esta manera, la prueba que demostraba la propiedad en virtud de una "iustae causae possidendi" estaba a car­go del usucapiente. Diez Picazo, refiriéndose al tema nos dice: "El concepto negativo de posesión no viciosa de­viene ahora en un concepto positivo de posesión con jus­ta causa"[3].

d) En la etapa posterior vemos que el concepto de la "buena fe" va impregnando por evolución de los post-clásicos e influencia del cristianismo la totalidad del derecho. Esto trae aparejado que el tema de la "iustae causae" se vea influenciado cada vez más por el concepto de la "buena fe", llegando en algunos casos a absorberlo en su totalidad, convirtiéndose en consecuencia en una "iustae causae"[4] más”, lo que quedará presente en el derecho medioeval y especialmente en el derecho canónico como una categoría jurídica que influye, ampara e ilumina to­das sus instituciones.

e) Bajo Justiniano, debido a interpolaciones e influen­cias del Derecho Común como del Canónico son conside­rados el "justo título" y "la buena fe" como requisitos independientes[5]. El primero de ellos como un requisito material y objetivo, el segundo como una actitud ética del agente.

f) Pothier define al "justo título" como un "contrato u otro acto que es de naturaleza tal que es apto para trans­mitir la propiedad por la tradición que se hace en conse­cuencia"[6]. A su vez, las Costumbres de París hacían valer el título putativo como equivalente al "justo título" y útil para la prescripción corta[7], receptándose así la influencia post-clásica del derecho romano y del Derecho Canónico.

En el nuevo ordenamiento vemos que el art. 1902 lo define así: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

Lo vamos a tratar bajo los siguientes aspectos:

a) Acto susceptible de transmitir el dominio y estar revestido de las formalidades legales

Ya estaba establecido en el art. 4010 del código de Vélez. Los romanos habían desarrollado la doctrina de "la iusta causa traditionis" y consideraban que éste era cualquier título tras­lativo que produjera a favor del acipiens la adquisición del dominio siempre que la cosa hubiera pertenecido al tradens. Cuando había un defecto en la condición de la persona del transmitente a través de la usucapión y por el transcurso del tiempo se le permitía adquirir el dominio a través de una posesión breve[8].

El concepto de título o causa de adquisición es el acto jurídico que puede producir la transmisión del derecho real. Podemos mencionar a la compraventa, permuta, donación, aporte de sociedad, las ventas judiciales, la dación de pago por entrega de bienes, el legado, etc.[9].

No quedan comprendidas las relaciones jurídicas que tengan por objeto la transmisión de la tenencia. Ejemplo: la locación, el depósito, el préstamo de uso como también los actos jurídicos que sean declarativos de derechos co­mo la partición, la transacción siempre y cuando ello no signifique una transferencia de derecho real a una de las partes o a un tercero.

Lo mismo ocurre con la condición de heredero que no produce título alguno, dado que la ley presupone la fic­ción que continúa la personalidad del causante, siendo su causa de adquisición, la que éste tenía (art. 2280).

En el caso de la mensura de inmuebles, como se refiere al deslinde y amojonamiento de éstos, se presume que el título ya existía de antes.

Cuando la norma indica que el título debe estar "revestido de las formas exigidas para su validez" no se refiere solo a la forma del instrumento, sino también a la causa de transmisión que debe ser traslativa[10].

Finalmente, el objeto del acto debe ser lícito, porque los actos prohibidos por las leyes no producen ningún efecto[11].

b) Cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto

Lo analizaremos bajo dos supuestos:

A) Transmitente incapaz y propietario de la cosa;

B) Transmitente no propietario.

A) Transmitente incapaz y propietario: El proyecto de Goyena nos dice refiriéndose al justo título (art. 1958): "Entiéndese por justo título, el legal y capaz de transferir la propiedad" y explica estas condiciones con las pala­bras de las Leyes N° 9, 14, 18, tít. 29, partida 3, "por compra, donadío, o por cambio o por otra razón semejante de éstas", refiriéndose al acto que transfiere la propiedad sin consideración a la capacidad de la persona[12]. La incapacidad no debe surgir del título de transmisión ni tener de ello conocimiento el adquirente, porque se vio­laría el principio de la buena fe y no podría llegar a la usucapión breve por imperio del art. 1902[13].

B) Transmitente no propietario: Puede emanar de un no propietario. En la nota que comenta el justo título Aubry y Rau[14] dice: "Por justo título se entiende exclu­sivamente la reunión de las condiciones legales que pres­cribe el artículo. Cuando se exige un justo título, no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisa­mente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la pres­cripción tiene por objeto cubrir… Si alguien vende un inmueble que no es de su propiedad cumpliéndose los ex­tremos del art. 1902 y se ha cumplimentado con el requi­sito de la buena fe que exige la misma norma, y el verdadero propietario reivindica el adquirente podrá oponerle por vía de excepción la .usucapión decenal. El derecho protege de esta manera toda la apariencia de seriedad que ha tenido el acto re­forzado por el estado de animus del adquirente al consi­derarse legítimo propietario, sumándose a ello incuria del antiguo titular en no vigilar el estado de su inmueble”[15].

¿Si el transmitente del inmueble además de ser no pro­pietario es incapaz, vale el acto como justo título? Enten­demos que sí, porque igualmente se cumple con los re­caudos que exige el art. 1902 en su parte final en que no se debe tener en consideración la condición del enajenante.

c) Título verdadero y aplicado al inmueble poseí­do

En el código de Vélez en el art. 4011 exigía que el título debía ser verdadero y aplicado a la realidad del inmueble. Vélez reem­plaza el término que empleaba Goyena en el que el título debía ser verdadero y válido. Este último concepto in­cluye la idea no sólo sobre la forma sino también sobre la capacidad del enajenante. En nuestro derecho puede ha­ber justo título si éste es incapaz o no propietario del inmueble. Por ello la solución es correcta: "título ver­dadero y aplicado en realidad al inmueble poseído". Si la causa de la transmisión, en su objeto, no corresponde aj inmueble poseído, nos encontramos con un título pu­tativo no apto para la prescripción corta. De esta manera, el legislador innova con respecto al derecho patrio que autorizaba la prescripción si había mediado un justísimo error de hecho[16].

d) Justo título y el acto inoponible

El Código de Vélez en el art. 1051 nos decía: "Todos los derechos reales o persona­les transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser recla­mados directamente del poseedor actual", y la reforma de la Ley N° 17.711 había agregado a continuación: "Salvo los dere­chos de los terceros adquirentes de buena fe a título one­roso, sea el acto nulo o anulable".

Se planteó una larga discusión con respecto al alcance del agregado por la Ley N° 17.711, frente a los arts. 2777 y 2778 no derogados por la reforma. Esta discusión fue zanjada por Jorge Horacio Alterini al desarrollar la teoría del acto inoponible, que consiste en considerar si había o no participado el verdadero propietario en la cadena de transmisiones.

Por lo tanto, no habiendo participado el verdadero propietario en loa cadena de transmisiones le quedaba abierto el camino de la prescripción decenal al subadquirente a través de justo título y la buena fe, consolidándose de esta manera su derecho de propiedad[17]. El ejemplo de estos casos son los de las llamadas escrituras falsificadas con sustitución de la persona.

El nuevo código civil y comercial de la Nación adopta esta tesis en el art. 392 el que reza:

Efectos respecto de terceros en cosas registrables Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.

Notas [arriba] 

[1] La palabra "titulus" no es clásicamente romana. D'Ors, afir­ma que este término era el rótulo o inscripción que se efectuaba en el álbum que contenía el Edictum del Pretor, los que eran sus­criptos en rollos para su conservación e inscripción. Posteriormen­te, se comenzó a codificarlas en libros, abandonando la vieja forma material, y estas nuevas "rúbricas" se las llamó "tituli", las que se impuso en el lenguaje jurídico a partir de Diocleciano y fueron utilizadas por los abogados para referirse a los textos que hacían a la prueba del derecho pretendido por la parte. Los textos clá­sicos hablan de la "iustae causae usucapionis" o simplemente "iustae causae". Ver Diez Picazo, Luis, Fundamentos de Derecho Patrimonial, ed. Tecnos, año 1978, Vol. II, pág. 618. También Iglesias, Juan, Derecho RomanoEd. Ariel, Barcelona 1965, pág. 277.
[2] La misma ausencia de "furtum" era prueba fundamental en esta etapa, la que estaba a cargo del demandante. Ver: Diez Picaso, Luis, Fundamentos de Derecho Patrimonial, ed. Tecnos, año 1978, Vol. II pág. 617; también a Petit, Eugene, Tratado Elemental de Derecho Romano, Ed. Albatros, Buenos Aires, año 1961, pág. 294.
[3] Diez Picaso, Luis, Fundamentos de Derecho Patrimonial, ed. Tecnos, año 1978, Vol. II Ob. cit., Vol. II, pág. 619.
[4] Supuesto de probabilis o tolerabilis error anteriormente mencionado.
[5] El Derecho Canónico exige que la buena fe exista no sólo en el comienzo de la prescripción sino también durante toda la ex­tensión de ella. El Código de Derecho Canónico que recoge la tradición bimilenaria de la Iglesia plasma este principio en el Canon 1512, el que establecía: “Ninguna prescripción vale, sino hay buena fe, no solo al comienzo de la posesión, sino todo el tiempo de la misma que se requiere para la prescripción”. En cambio, para Vélez bastaba que hubiera existido al inicio de prescripción, como establecía el art. 4008. El Código Civil y Comercial de la Nación en el art. 1918 determina la buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. El artículo siguiente establece la presunción de buena fe, y en el primer inciso se determina que en materia inmobiliaria: art. 1919. Presunción de buena fe La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta. Con respecto cuando cesa la buena fe el artículo siguiente, nos dice: Art. 1920. Determinación de buena o mala fe La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.
[6] Pothier, Robert Joseph, Ouvres, Traité de la pescription aue resulte de la posesión, pág. 330 y IX, pág. 317 segunda edición, Ed. Henri Plon, París 1961.
[7] Mazeaud, Henri y León, Lecciones de Derecho Civil. Traducción de Luis Alcalá. Ediciones Jurídicas Europa América 1969, Parte II, Tít. IV, pág. 219.
[8] Gayo. Inst. 11-41: "Nam si tibi rem mancipi ñeque mancipa ñero ñeque ¡n ure cessero, sed tantum tradidero, in bonis quidem tuis ea res efficitur, ex iure quiritum vero mea permanebit, done tu cam possidendo usucapios" (pues si no transmito por mancipación o cesión ante el pretor una cosa mancipable, sino que te la entrego simplemente aquella se hace de tu propiedad bonitaria, que sigue siendo mía por derecho de los Quirities hasta que tú, poseyéndola, la adquiera s por usucapión). Instituías: 2,6 pr.: "Ét ideo constitutionem supér hoc promulganimus, quae cautum est...,, et his modis non solum in Italia, sed in omni térra... dominia rerum iusta causa possissiohis praccedente, acquirantur" (y por ello promulgamos sobre el particular una constitución,, en la que se dispuso... y que de esta manera no solamente en Italia, sino en toda la tierra..., se adquiera el dominio de todas las cosaprecediendo una justa causa de posesión).
[9] Aubry y Rau, ob. cit., § 218. Salvat, R. "Tratado... Derechos Reales", T. II, pág. 241.
[10] Aubry, Charles M. B. S. y Rau, Charles: "Cours de Droit Civil Franjáis", tercera edición, año 1863 §218. Ver: Segovia, Segovia, Lisandro, "Código Civil de la República Argentina. Su explicación y crítica bajo la forma de notas” Ed. La Facultad 1933. T. II, pág. 763, nota 136; Machado, José Olegario, Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, comentario al art. 4010 T. XI, pág. 226, comenta­rio al art. 4010; Llerena, B., Llerena, Baldomero, Concordancias y Comentarios del Código Civil argentino, La Facultad, Buenos Aires, 1931, T. VII, comentario al art. 4010, pág. 434; Salvat, R., Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales" actualizado por Argañaraz, T. II, pág. 238, núm. 946; Lafaille, Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, T. I, pág. 596, núm. 785; Legón, Tratado de los derechos reales en el Código y en la Reforma, Valerio Abeledo, Buenos Aires, 1942, pág. 309, núm. 5; Laurent, F; Cours Elementaite de Droit Civil, Librarioe A. Maresco, Aine, año 1878 T. XXXII, pág. 408, núm. 389; Pulgiese, Giuseppe, La prescripzione acquisitiva, Unione Tipografico, Editrice Torinense, año 1921, pág. 588 y ss.
[11] Ver Llerena, B., Concordancias y Comentarios del Código Civil argentino, La Facultad, Buenos Aires, 1931, T. VII; Machado, ob. cit., T. XI, comentario al art. 4010, pág. 228.
[12] Machado, José Olegario, Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, T. XI, pág. 228, comentario al art. 4010.
[13] Legón, Fernando, Tratado de los derechos reales en el Código y en la Reforma, Valerio Abeledo, Buenos Aires, pág. 322, Núm. 10; Salvat, R., "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", T. II, pág. 228, Núm. 946; Molinario, A., ob. cit., pág. 305, Núm. 123; Aubry y Rau. como transcribimos en la nota 218 define al justo título: "Un título que considerado en sí, es decir, con abstracción de si emana... de una persona capaz de enajenar".
[14] Aubry, Charles M. B. S. y Rau, Charles: "Cours de Droit Civil Franjáis", tercera edición, año 1863, § 218 A. 1.
[15] Ver. Machado, Olegario; Exposición y Comentario del Código Civil Argentino", ed. Félix Lajouane, año 1903"Exposición y Comentario del Código Civil Argentino", ed. Félix Lajouane, año 1903 T. XI, comentario al art. 4010 y al art. 3999; Lafaille, H., Tratado de derecho Civil. Derechos reales, T. I, págs. 594/595, Núm. 784; Moli­nario, A., Derecho Patromonial, pág. 305, Núm. 123; Troplong, ob. cit., Núm. 873.
[16] Ver Machado, Olegariob; "Exposición y Comentario del Código Civil Argentino", ed. Félix Lajouane, año 1903, T. XI, comentario al art. 4011.
[17] Alterini, Jorge H.: "El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible". Separata de la Revista Notarial del Colegio de Escri­banos de la Provincia de Córdoba, Núm. 21, año 1971, pág. 11.