Mendoza, 21 de Abril de 2015.-
SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN, EL SR. JUEZ DE CÁMARA, DR. CLAUDIO F. LEIVA DIJO:
I.- Que a fojas 394 el Dr. Osvaldo Torres Di Vanni interpone recurso de apelación contra la sentencia de fojas 383/386 que rechaza la demanda por rescisión de contrato promovida por la Cooperativa de Vivienda, Urbanización, Servicios Públicos y Consumo Valle Perdriel.
A fojas 404 la Cámara ordena expresar agravios al apelante por el plazo de ley (Art. 136 del C.P.C), notificándose esta providencia a fojas 405.
En oportunidad de expresar agravios a fojas 408/411 el Dr. Torres Di Vanni, por la actora, se queja de la sentencia apelada diciendo que tras hacer una breve reseña de los antecedentes de la causa, concluye que su parte no logró acreditar que el incumplimiento del demandado tenga grado suficiente como para acreditar la resolución del contrato y desalojo solicitados; que la sentencia parte de una premisa absolutamente errónea consistente en que ha considerado que el demandado ha dado cumplimiento al pago de sus obligaciones, con lo que se aparta absolutamente de los términos en que quedó trabada la litis.
Alega que la demandada al contestar la demanda sostuvo y negó que correspondiera abonar a la actora las obras de que realizaba la entidad porque las mismas eran defectuosas, adjuntando una serie de fotografías; que todas estas obras estaban en etapa de realización y además, planteó su disconformidad porque en el barrio, mediante asamblea de socios, se han permitido la construcción de casas prefabricadas cuando en principio se había impuesto la construcción de casas de material.
Señala que la Cooperativa nunca reclamó por lo que se ha pagado y jamás ha desconocido, que el reclamo es por lo que no se ha pagado que son las obras de urbanización, que los costos cuatriplican el costo de un lote y que si bien es cierto que los lotes son en principio baldíos, cuando al Sr. Aciar se le entregó el lote, contaba con agua, cloacas y gas; que la Cooperativa realizó las obras con el esfuerzo y apoyo de los asociados y es por ello que el demandado, al recibir su lote, pudo comenzar rápidamente y con el esfuerzo propio, la construcción de su casa, sin continuar abonando las obras que estaban haciéndose y las futuras que se proyectaban, alegando que eran construcciones de mala calidad; que no se pueden establecer montos fijos si se estaban realizando las primeras obras y otras en planificación en el tiempo, por eso la variabilidad de la deuda, que va creciendo y que nadie conocía a qué monto final llegarían; que en base a ese incumplimiento solicitó la rescisión de contrato; alega que cómo se van a acreditar los costos de las obras futuras cuando no se saben cuándo se construirán, desconociendo sus costos, tiempo de ejecución y variabilidad de los materiales.
Expresa que el asociado está sometido al derecho cooperativo, traducido en el estatuto que configura un conjunto de cláusulas que integran el contrato plurilateral constitutivo que es el ordenamiento orgánico de la misma; que también rige las decisiones de los órganos de gobierno y administración de la cooperativa a las que se debe acatamiento en la medida en que hayan sido dictadas dentro de la órbita de su competencia; que cuando se instruyó el sumario de exclusión confirmado por la asamblea de la cooperativa, el monto de la deuda era menor, ya que se continuaron las obras y por ello la deuda fue creciendo; que desde el punto de vista cooperativo se cumplió con el procedimiento allí dispuesto y luego correspondía demandar la rescisión del contrato por las normas del derecho común; que en la sentencia se expone que el demandado ha abonado la totalidad del precio del lote, además de gastos administrativos, de sereno, red eléctrica, red de agua, movimiento de suelo, transformadores, reajuste eléctrico e inclusive escritura y en ningún lado del expediente surge que existe un libre deuda de pago por esas obras otorgados por la cooperativa.
Alega que los recibos que adjunta la demandada cancela las primeras cuotas de la obra de red y de luz y cuanto a la escritura, el pago de $ 65 es una de las cuotas de cancelación de la escritura traslativa de dominio que los antiguos titulares le hacen a la entidad en fecha 22/12/2.006; que de ninguna manera es el pago o cancelación de la escritura a favor del demandado; indica que tangencialmente la sentencia toca la medida sumarial mediante jurisprudencia trata dejar al descubierto, la supuesta mala fe de la entidad y no observó la línea de tiempo que el demandado se burló de la cooperativa; que el accionar del demandado no sólo contradice los principios de la buena fe, sino también se agravia básicamente el derecho en general, que debe estar impregnado del principio de buena fe, de las normas morales, que no rigen solamente para el objeto de los contratos sino también la actividad contractual misma, la negociación, la interpretación y el cumplimiento.
Agrega que la juez entre líneas hace aparecer a la entidad como que ha hecho abuso del derecho con la pretensión solicitada en la demanda, cuando erradamente la sentencia trasluce que hay abuso del derecho; que de otra forma cualquier asociado a una entidad como de estas características dejaría cancelar cuando quiera o cuando vea una posibilidad de ventaja sobre el conjunto, de no seguir pagando sus cuotas, obviando las directivas de la Ley 20.337 y de la organización y de las asambleas de sus otros asociados, y adquiriría igual derecho que los que se ajustan a las disposiciones cooperativas.
II.- Que a fojas 412 esta Cámara ordena correr traslado a la contraria de la expresión de agravios, notificándose esta providencia a fojas 413.
A fojas 414/415 comparece el Dr. Victor Hugo Scherli García, por el demandado Roberto F. Aciar, y contesta el traslado conferido. Expone que para el apelante la juez ha efectuado en su sentencia una infracción a las reglas de la sana crítica racional y ha actuado con arbitrariedad al efectuar una valoración parcial de la prueba y que la sentencia donde se rechaza la demanda con fundamento en que la actora no ha logrado acreditar que el incumplimiento del demandado tenga grado suficiente como para la resolución del contrato y el desalojo consiguiente, parte de una premisa equivocada falsa cual es que el demandado ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
Indica la recurrida que el cumplimiento del demandado fue valorado de los elementos probatorios incorporados en autos, y no arbitrariamente como pretende la actora; respecto del monto de la deuda, era carga del actor acreditar el monto de la misma; que dicha circunstancia pudo ser demostrada claramente a través de una prueba pericial contable; además, indica que al demandado se le notificó para que regularizara su situación de mora e inmediatamente se lo excluyó como socio, lo que ocasionó la caducidad de sus derechos.
III.- Que a fojas 420 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 421 el correspondiente sorteo de la causa.
IV.- Reseña de los principales antecedentes de la presente causa: Que en el escrito inicial de fojas 6/10 el Dr. Osvaldo Torres Di Vanni, por la Cooperativa de Viviendas Valle de Perdriel, demanda al Sr. Roberto Fabián Aciar, la resolución del contrato de adhesión que vincula al demandado con la cooperativa, celebrado el día 22/12/2.004, ordenándose el desalojo del inmueble, haciéndose extensivo a cualquier otro ocupante y disponiendo la posterior restitución a la entidad con imposición de costas.
Precisa que el demandado como asociado N° 81 suscribió con la Cooperativa un contrato de adhesión en los términos del art. 1.197 del Código Civil para la adquisición de un terreno baldío de 300 metros cuadrados a su favor, ubicado en el Distrito Perdriel sobre calle Olavarría, dentro de un predio de 10 hectáreas que la entidad adquirió para sus asociados sin urbanizar según consta en la escritura pública N° 78 del Registro Notarial N° 574; que con el tiempo muchos de los asociados y con el loteo en proceso de comienzo de obras, se decidió conjuntamente y en forma consensuada, que empezaran los asociados a construir sus viviendas dado que las dificultades en que estaba el país y las trabas para alquilar una casa habitación sumado a los costos del arriendo, hacía imposible tener suficiente dinero para llevar adelante el proyecto de barrio; que en base a los principios cooperativos la entidad accede a entregar la posesión de los lotes que se estaban abonando en cuotas y seguir proyectando las obras de urbanización.
Agrega que el demandado, luego de la posesión precaria que otorgara la actora a su favor, nunca más abonó las cuotas mensuales como socio de la cooperativa (julio de 2.008), comen- zando la edificación de la vivienda y que además, nunca pagó las obras correspondientes y reglamentarias para la realización del barrio en crecimiento, que es la parte más costosa y difícil de realizar, como son las redes de agua, gas, columnas de luz, obras hidráulicas que solicitaba la Municipalidad de Luján, más las exigidas por la Dirección de Hidráulica de la Provincia, como acequias de desagües, terraplenes para inundación, etc.; que además el costo de sus respectivos planos que deben ser aprobados dentro del proyecto por las autoridades de control, obras que se continúan realizando y que son la sumatoria de trabajos imprescindibles para dejar el futuro del barrio en condiciones técnicas y legales a fin de entregar la propiedad definitiva a los socios; que el accionado solamente se limitó a pagar en el comienzo el terreno hasta que adquirió su posesión, sin proseguir con ninguna cancelación más.
Agrega que, como consecuencia de la falta de pago de las cuotas sociales a las que se encontraba obligado el asociado, desde el mes de julio de 2.008, solicita la restitución del lote, del que, en definitiva, es titular la entidad cooperativa y haciendo expresa reserva de reclamar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento; que de la cláusula 10° y 14° del Estatuto social de la cooperativa, como también del contrato entre partes, surge que el asociado se obligó al pago de un aporte mensual en carácter de cuota que no fue cumplida y se resolvió mediante carta documento intimarlo al pago en reiteradas oportunidades el asociado se negó a dar cumplimiento a dichas obligaciones; que en fecha 05/06/2.009 se lo intima nuevamente y ante su negativa, en fecha 26/08/2.009 se inicia sumario de exclusión, informándole del mismo para motivarlo en la cancelación o defensa, y sin embargo hizo caso omiso, disponiéndose por la Asamblea General Extraordinaria la exclusión definitiva junto a otros asociados en idénticas condiciones, quedando a su disposición la devolución de lo aportado; insiste en que los asociados no pueden dejar de realizar el pago mensual en los términos acordados en el contrato, sin que ello le acarrease la consecuencia lógica y jurídica de la mora pactada expresamente; concreta tu pretensión diciendo que solicita la resolución del contrato de adjudicación, agregando que el monto total adeudado por el accionado ascienda a $ 15.500 acumulativos desde la fecha hasta el 10/03/2.010 con los intereses correspondientes, según lo determinado por el Departamento de contabilidad de la cooperativa, que surgen de gastos administrativos, cierre perimetral, cruza calles, cruce de ferrocarril, obra hidráulica, red de gas, portón automático de acceso, gastos de profesionales, sereno, etc.
Funda su pretensión en los arts. 508, 509, 512, 1.197, 1.204, 2.758 2.772 del Código Civil; ofrece prueba.
Dispuesto el traslado de la demanda a fojas 64 y notificado a fojas 66, el demandado Fabián Aciar comparece a fojas 113/ 119 y contesta la demanda promovida en su contra; tras la negativa general, relata su versión de los hechos; expone que el 22/12/celebró con la actora un contrato de compraventa de un lote, quedando inscripto como socio N° 81 de la misma; que no sólo fue incorporado como socio de la cooperativa, sino que se transfirieron a título de venta un inmueble baldío ubicado en el Distrito de Perdriel; que se pactó un precio total de la venta del terreno en la suma de $ 6.600 financiados en 24 cuotas de $ 250 por cuota de pago de terreno más 24 cuotas de $ 25 por gastos administrativos; que en la cláusula 5° del contrato se impone la obligación de pago de las cuotas por los conceptos previstos en el art. 2° por el terreno y cuotas por gastos administrativos, y se impone que ante el atraso en el pago de una cuota, sin distinguir si se trata de cuota de terreno o por gastos administrativos, la Cooperativa está facultada a rescindir el contrato sin devolución de lo aportado en todo concepto y en el caso, lo aportado fue la cancelación total del terreno y posteriormente la edificación de la vivienda; que se está ante un contrato de adhesión con cláusulas leoninas, y en caso de duda, debe ser favorable a quien no intervino en la redacción del contrato.
Alega que a los dos años siguientes al contrato de compra-venta la Cooperativa por tracto abreviado adquiere el llamado loteo Murgia y en fecha 30/09/2.006 le cedió derechos posesorios sobre la fracción de terreno ubicada en el denominado Loteo Murgia, identificado como Lote 25 de la Manzana G; que conforme a la cláusula 3° le ceden todos los derechos posesorios, habiendo ejercido la posesión desde la entrega del mismo; que construyó su vivienda en dicho lote en donde habita con su grupo familiar; que son falsos los dichos de la actora cuando pretende alegar que se limitó al pago del terreno porque también abonó los gastos correspondientes al proyecto de obras de urbanización, siendo inexistente las llamadas obras hidráulicas y terraplenes para inundación; que la rescisión que pretende la actora resulta arbitraria al pretender la pérdida de las cuotas pagadas y la edificación efectuada en el terreno; invoca la doctrina de los actos propios; califica de abusiva la conducta de la Cooperativa en tanto no sólo no adeuda su parte la suma que reclama sino que debería restituir el lote perdiendo categóricamente todo lo pagado e invertido; que la actora sugiere que se le adeuda la suma de $ 15.500 en concepto de proyectos de urbanización, pero es dable esclarecer que ha pagado en concepto de gastos administrativos, cuotas de terreno totalmente canceladas, cuotas de urbanización y gastos varios, adjuntando los recibos correspondientes. Señala que existe una intención de enriquecerse sin causa por parte de la Cooperativa y alega la aplicación de la ley 14.005.
Ofrece pruebas y funda en derecho.
A fojas 143 se abre la causa a prueba, admitiéndose a fojas 174 por auto las pruebas ofrecidas por las partes.
Producida la prueba, a fojas 383/386 la juez de grado dicta sentencia y rechaza la demanda, con los siguientes argumentos:
a) De las constancias de las presentes actuaciones surge que las partes celebraron el contrato de compra de lote baldío –que obra en copia a fs. 22-, el día 22/12/2004 y que por esa vía, el accionado quedó inscripto como Asociado de la Cooperativa “Socio n°81”; que, en el artículo segundo del citado contrato las partes convinieron que el precio de venta se fije en la suma de pesos seis mil seiscientos ($6.600) a pagar en 24 cuotas de $250 por cuota pago terreno, más 24 cuotas de $25 por gastos administrativos; que en las presentes actuaciones ha quedado acreditado que el demandado cumplió con lo allí pactado abonan- do el lote en cuotas junto con la cuota de gastos administrativos, lo cual surge de las constancias de fs. 68/78 de autos, sin perjuicio de que ello ha sido además reconocido por la propia actora al mencionar que, luego de que se entregara la posesión al aquí demandado -julio de 2008-, el mismo nunca más obló las cuotas mensuales como socio de la cooperativa, ni pagó las obras de urbanización, como son las redes de agua, gas, columnas de luz, obras hidráulicas, acequia de desagües, terraplenes para inundación, etc.; de donde cabe deducir que hasta esa fecha el Sr. Aciar si cumplió con sus obligaciones; surgiendo incluso de las cartas documentos que se acompañan a fs. 23 y 25 que lo que se le reclamó posteriormente (5/06/09 y 06/11/09) fue el pago de cuotas sociales y obras de urbanización; b) Que se encuentra acreditado que sobre el terreno cuya posesión le entregó la Cooperativa al Sr. Aciar el mismo construyó una casa, cuya fotografía esta agregada a fs. 109, lo cual fue constatado por la Esc. Signorelli (fs. 112 y vta.) y reconocido por la propia actora si bien la misma califica a la vivienda como “precaria”; asimismo ello ha sido corroborado con la declaración testimonial del Sr. Leonardo Rojas quien sostiene que al Sr. Aciar se le entregó un terreno baldío “y ahora está edificado” (fs. 295 vta.); c) Que si bien la Cooperativa afirma que el accionado adeudaba al 10/3/ 2010 quince mil pesos ($15.000) “según lo determinado por el área de contabilidad”, no se ha ofrecido en autos ninguna prueba tendiente a acreditar tal afirmación, surgiendo que en noviembre de 2009, es decir cuatro meses antes, se le había reclamado por carta documento la suma de pesos $ 4.599.- (06/11/2009), por otro lado los testigos que declararon a fs. 294 y vta. y 305 y vta. solamente afirmaron que el Sr. Aciar tenía deudas con la cooperativa por obras de urbanización, pero nunca hicieron referencia al monto adeudado. Además que de la documentación acompañada por la actora surge que en el sumario administrativo que se inicio al aquí demandado, que concluyó con la exclusión del mismo como socio de la cooperativa, se consigna que la suma adeudada asciende a $4599; d) Que luego de ser intimada la parte accionada de modo fehaciente para que regularizara la situación de mora en que se encontraba, su parte fue anoticiada de la decisión adoptada por la cooperativa actora, que lo excluyó como socio de la entidad, con la consecuente caducidad de todos sus derechos, de conformidad con lo establecido por el régimen estatutario correspondiente (fs. 27); e) Que la actora al demandar ha requerido se resuelva el contrato referido citando, las normas que rigen en la materia previstas en el derecho común. Como regla, conflictos como el que se presenta a estudio deben ser decididos teniendo en miras el plexo de normas que conforman el derecho cooperativo; es decir, haciendo regir, particularmente, lo dispuesto en la ley 20.337 y los estatutos correspondientes. Ello es así, más allá de la aplicación que pueda hacerse, según el caso, respecto de principios generales del derecho- tal como ocurre con el sentado en el art. 1.198 del C.C.- o, en general, de las normas del derecho común, lo que será posible siempre que, tal opción, no contravenga las disposiciones específicas vigentes en la materia. Sabido es que las cooperativas de vivienda son empresas de servicios, que tienen por objeto directo e inmediato, la satisfacción de las necesidades habitacionales de sus usuarios. Ese especial carácter de estas entidades hace que su estatuto sea una regla de derecho general que determina la situación de los asociados, sus derechos y obligaciones, que ha sido aceptado por los miembros del grupo y consagra principios generales, imperativos y de interpretación amplia, que deben tener siempre en mira el fin de la cooperativa, aplicándose en la duda la máxima “in dubio pro socius”. Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora no se encuentra habilitada para pedir la resolución del contrato, ello por impedírselo la teoría del abuso del derecho; el demandado también ha abonado la totalidad del precio del lote, además de gastos administrativos, de sereno, de red eléctrica, red de agua, movimiento de suelo, transformadores, reajuste eléctrico e inclusive escritura – la cual evidentemente aún no le ha sido otorgada-; f) Aún dejando de lado la regla del derecho común antes citada -art. 1071 C.C.- que resulta aplicable al presente caso, es conveniente mencionar que así como se concede al asociado la posibilidad de extinguir el vínculo asociativo a través del retiro y del receso, en tutela de su interés particular, la cooperativa, en protección de los intereses colectivos, dispone de idéntica posibilidad, a través de la exclusión del asociado, que encuentra su fundamento más plausible en la potestad disciplinaria corporativa. Desde luego que no basta la mera concurrencia de algunas de las causales estatutariamente previstas, sino que se requiere, además, que su gravedad sea proporcionada a la magnitud de la sanción a adoptar. La actora no ha logrado acreditar que el incumplimiento del demandado tenga grado suficiente como para habilitar las drásticas condenas que impetra -resolución del contrato de compra de lote, y desalojo- por lo que no procede acceder a las pretensiones contenidas en la demanda; ello sin perjuicio de que queda siempre a la actora la posibilidad de recurrir a otra vía procesal para obtener la plena satisfacción de las obligaciones contraídas por el demandado.
V.- Algunas precisiones en torno a las características de la relación existente entre las Cooperativas y sus asociados. Posibilidad de aplicación de la Ley 24.240 de defensa del Consumidor a las relaciones entabladas con cooperativas: Que el hombre en sus gestos y expresiones gregarias produce hechos y genera actos que el derecho cuida de regular actualizando sus cuerpos normativos. Hablar del cooperativismo es hablar de una actividad humana solidaria de fecundo desarrollo secular en nuestro país. La cooperativa es una empresa ética y eficaz, jurídica y económica, gestionada democráticamente por sus asociados e integrada por personas que, inspiradas en la solidaridad, persiguen la satisfacción de aspiraciones, necesidades e intereses comunes, sin intermediarios ni fines de lucro. La eficacia de esta fórmula jurídica socioeconómica quedó sobradamente acreditada mediante la satisfacción de diversas necesidades, aspiraciones e intereses en distintos sectores de la Comunidad Nacional y Latinoamericana. El cooperativismo no es una ideología, sino un sistema correctivo de eventuales distorsiones del mercado o del Estado. (BERTOSSI, Roberto F., “Derecho cooperativo”, La Ley Sup.Act 08/07/2003, 4)
La noción del acto cooperativo es de una importancia tal que condiciona la existencia misma del derecho cooperativo como rama autónoma de las ciencias jurídicas; el acto cooperativo es un acto jurídico y como tal no es sino una manifestación especial de hechos y actos jurídicos a los cuales se aplican los principios generales que el derecho civil sienta sobre la materia. Estos principios generales del derecho común caracterizan el género “acto jurídico”; los principios particulares del derecho cooperativo caracterizan la especie “acto cooperativo”. El acto cooperativo es un acto jurídico, puesto que es un acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato establecer relaciones jurídicas; pero no cualquier clase de relaciones jurídicas. Sólo relaciones jurídicas cooperativas. Es decir aquéllas fundadas en determinados valores (la solidaridad y la cooperación) y que son consecuencia de la aplicación en el campo del derecho de los principios universales de la cooperación.
Los sujetos del acto cooperativo serán siempre personas (físicas o jurídicas) motivadas por un interés particular (animus) que no es otro que la prestación u obtención de un servicio, sin finalidad de lucro, para satisfacer necesidades individuales comunes por medio de la acción solidaria y la ayuda mutua, coadyuvando, asimismo, al bienestar general. De lo dicho se desprende que el acto cooperativo contiene ciertos elementos básicos que lo caracterizan por su propia naturaleza. Tales elementos son: 1) Conformación a los principios universales de la cooperación; 2) Necesidades individuales comunes; 3) Propósito de obrar conjuntamente; 4) Solidaridad y ayuda mutua; 5) Servicio sin finalidad de lucro; 6) Bienestar general.
Normalmente, la calidad de sujetos del acto cooperativo se circunscribe a la cooperativa y sus asociados o a dos o más cooperativas que se relacionen entre sí. El animus de los sujetos del acto cooperativo excluye el lucro de signo positivo (aumento patrimonial, no el mero ahorro). Ese animus se refleja también en el objeto de tales actos; es decir, en los negocios jurídicos que se realizan en cooperación. En otras palabras, la intencionalidad de los sujetos del acto cooperativo impregna las relaciones jurídicas que generan las actividades que ellos cumplen, enmarcadas en el objeto social de las cooperativas, actividades que estarán orientadas tanto a la preparación y ejecución del contrato plurilateral de organización que da vida a la cooperativa, cuanto al cumplimiento de su objetivo social y fines institucionales a través de una gestión de servicio.
Esta gestión de servicio, que se identifica con el “animus” que mueve a los sujetos del acto cooperativo, se materializa en el cumplimiento de sucesivos actos cooperativos, que van desde el “fundante” (constitución de la cooperativa) hasta el que pone fin, voluntariamente, a su existencia jurídica (disolución y liquidación voluntaria y consiguiente pedido de cancelación de la matrícula).
Entre ese acto cooperativo “fundante” y aquel acto cooperativo “final”, se encuentran todos los actos jurídicos (actos cooperativos) que son consecuencia de la única relación jurídica que une a los sujetos del acto cooperativo: la relación asociativa. Es decir, el vínculo asociativo que une al asociado con su cooperativa como consecuencia del derecho cooperativo (ley, reglamentaciones de la autoridad de aplicación de la ley, estatuto social, reglamento). El efecto jurídico más importante que dimana del reconocimiento de la naturaleza jurídica propia del acto cooperativo es la subsunción de las relaciones jurídicas de él nacidas (contratos de derecho común celebrados en cumplimiento del objeto social de la cooperativa, entre ésta y sus asociados) en la relación jurídica principal que es la relación asociativa. Asimismo, el reconocimiento del acto cooperativo, como diferente de los actos de derecho común, determina la legislación específica aplicable (derecho cooperativo) y la jurisdicción a que estará sometido (fuero cooperativo).
La noción esencial del acto cooperativo es aplicable a las diversas actividades que realizan las cooperativas y que abarcan con la mayor amplitud los requerimientos económicos, sociales y culturales de las personas y de la humanidad. Pero para que el acto se pueda calificar de cooperativo lo tiene que ser en sus elementos principales: sujeto (la cooperativa y el cooperador o las cooperativas entre sí), objeto (constitución de la cooperativa o conforme a su objeto social) y causa-fin (satisfacer necesidades individuales comunes por medio de una gestión de servicio, sin fines de lucro, teniendo en cuenta los intereses comunitarios).
(CORVALÁN, Alfredo R., “Teoría general del acto co-operativo”, LA LEY 1986-A, 939; del mismo autor: “La autonomía del derecho cooperativo”, LA LEY 1984-B, 983)
Conforme al art. 1° de la ley 20.337, “las cooperativas se rigen por las disposiciones de esta ley”; la norma trata de determinar la autonomía del régimen legal en materia de cooperativas, dejar claramente establecidos el alcance nacional de la materia que trata, con independencia de su inserción en algunos de los códigos vigentes, sin excluir otras disposiciones que resulten aplicables a las cooperativas, en razón de las actividades que ellas realicen conforme a su objeto social, tal como sucede con los regímenes específicos de bancos, seguros, etc. Las disposiciones fundamentales que consagra la ley en materia de cooperativas son de orden público y no pueden ser modificadas por la voluntad de los fundadores o asociados, en razón de que han sido establecidas en amparo del interés público. (FARRÉS CAVAGNARO– MENÉNDEZ, “Cooperativas. Ley 20.337 comentada, anotada y concordada”, Buenos Aires, Depalma, 1.987, pág. 49 y sgtes.)
Ahora bien, en punto a la determinación de las normas aplicable al presente, se advierte que, en principio, no parecería existir razón alguna para impedir, limitar o condicionar la vigencia de las normas de defensa del consumidor en el ámbito de las cooperativas y las mutualidades con relación a las múltiples operaciones que tienen lugar entre estas entidades y sus asociados.
Por una parte, cuando el artículo 42 de la Constitución Nacional se refiere a los derechos de los usuarios y consumidores de bienes y servicios no distingue entre quienes los adquieren por autogestión a través de las cooperativas y mutualidades y quienes lo hacen a través de un contrato de cambio como la compraventa, la locación de servicios u otro vínculo del mismo género. Por otro lado, los negocios internos que tienen lugar en el seno de estas organizaciones se exteriorizan de manera aparentemente muy similar a los supuestos de los contratos de consumo previstos en la ley 24.240. Así por ejemplo en las cooperativas de consumo los asociados se proveen de bienes muebles mediante la entrega de una suma de dinero por lo que la operación se presenta exteriormente como una adquisición de bienes muebles; en otras cooperativas, los asociados organizan una gran variedad de servicios como por ejemplo el agua, la luz, el gas, la telefonía, el transporte, el crédito, el seguro y otros por lo que la situación parece enmarcarse fácilmente en la amplitud del tipo de la prestación de servicios encuadrable dentro del artículo 1 de la ley de defensa del consumidor. Lo mismo puede afirmarse de los servicios de salud y sepelio que tienen organizadas las entidades mutualistas en el marco de la ley 20.321. Por último, en las cooperativas de vivienda, y conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 24.240, los asociados acceden a unidades nuevas luego de ingresar a la entidad a través de invitaciones que pueden asimilarse a la adquisición por ofertas públicas; con mayor razón, estas operatorias quedan incluidas en la amplia redacción proporcionada por la modificación de la Ley 26.361 al art. 1 de la Ley 24.240. (ORGAZ, Gustavo, “Aplicación de las normas de defensa del consumidor en las cooperativas y las mutualidades”, LLC 2008 (marzo), 133).
La modificación a la LDC, producida por la ley 26.361, modificó el art. 1°, redefiniendo la noción conceptual de consumidor de este modo: “Artículo 1° — Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008).
Esta nueva redacción parece atinada dentro de una tendencia generalizadora, por lo cual hoy el consumidor inmobiliario debe ser entendido en sentido amplio, careciendo de los tópicos reseña- dos en la anterior redacción. La enunciación de la adquisición de los derechos en “tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines”, es sólo a los fines ejemplificativos, ya que comprende otras figuras no incluidas, y que no debe interpretarse limitativamente, siempre dentro de la relación de consumo de rango constitucional. Ese agregado debe interpretarse en el sentido más favorable al consumidor, que supone afirmar la inclusión de las operaciones inmobiliarias. Los consumidores, compradores de inmuebles nuevos para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de terreno adquiridos para tal fin, al igual que los locatarios que contratasen para el mismo objeto no comercial, la construcción o reparación de sus viviendas, están indistintamente tutelados por la ley. (ARIAS CÁU, Esteban Javier, “Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo”, LLPatagonia 2008 (diciembre), 544).
En la jurisprudencia, se ha admitido, por ejemplo, la demanda iniciada por la adquirente de un inmueble de la cooperativa de vivienda vendedora, al considerar improcedente la resolución del contrato, efectuada por aquella, debido a la demora de la demandada en la entrega de la vivienda; en este precedente, se puntualizó: 1) La posibilidad de resolver el contrato por frustración de su fin no es una aspiración de lege ferenda sino de lege lata dada la claridad conceptual de la ley de Defensa del Consumidor que autoriza, frente al incumplimiento de la oferta, a solicitar la rescisión –en el caso, se hizo lugar a la demanda iniciada por la actora contra una cooperativa de vivienda, ordenándose la restitución de lo abonado-, lo cual es ratificado por el art. 10, incorporado por la ley 24.787; 2) Si en el contrato no se previó sanción alguna para el incumplimiento de entregar la vivienda por parte de la cooperativa vendedora, corresponde considerar que se encuentra configurado lo que la ley de Defensa del Consumidor cataloga como “términos abusivos y cláusulas ineficaces”, dado que se desnaturalizan las obligaciones y restringen los derechos del consumidor al ampliar los derechos de la parte vendedora de una manera poco usual, debiéndose aplicar el art. 10 bis de la ley 24.240, que tiene preferente jerarquía que el art. 1204 del Código Civil por reglamentar el art. 42 de la Constitución Nacional, que autoriza al adquirente a rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado; 3) La ley de Defensa del Consumidor no pone al estado de mora del comprador como valla, obstáculo o impedimento alguno para pedir la resolución del contrato, como sí lo hace el art. 1204 del Código Civil –en el caso, se consideró de aplicación el art. 10 bis de la ley 24.240 al caso de resolución, por frustración del fin del contrato celebrado entre la actora y una cooperativa de vivienda-, pues se está ante un régimen legal distinto, en el cual se privilegia la defensa del sujeto consumidor ante los abusos de los vendedores o proveedores. (Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, sala I, 18/03/2008, “Carmona, Liliana del Carmen c. Natania Coop. de Vivienda y Consumo Ltda. y otros”, LLGran Cuyo 2008 (julio), 600).
Esta Cámara ha sostenido que “las cooperativas tienen características particulares tendientes a la solidaridad entre los asociados, sin embargo ello no impide que en las relaciones de la misma con sus asociados se asemejen a un proveedor, frente a un consumidor inmobiliario que torna aplicable la ley de defensa al consumidor, que por revestir los caracteres de orden público debe ser aplicada de oficio” y que “la cláusula del convenio de adjudicación de vivienda celebrado entre una cooperativa y sus asociados en virtud de la cual la primera pretende actualizar en forma indefinida el valor del inmueble y, en consecuencia, a su sola voluntad queda sujeto el saldo adeudado, constituye una cláusula potestativa unilateral a favor de la cooperativa, la que se atribuye la facultad de fijar el valor de la unidad, y la cantidad de cuotas, lo que implica una indeterminación del precio no solo en su cantidad, sino también el plazo para fijarlo y el tiempo en el cual este debe ser satisfecho. Una cláusula de este tipo configura lo que la ley de Defensa del Consumidor cataloga como “términos abusivos y cláusulas ineficaces”, dado que se desnaturalizan las obligaciones y restringen los derechos del consumidor al ampliar los derechos de la parte vendedora de una manera poco usual, resultando la misma abusiva y por tanto ineficaz a los términos del Art. 37 LDC.”. (Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de Mendoza, expte. N° 34.754, “Leiva, Cecilia Gladys C/Cooperativa De Vivienda Y Urb. Mariano Moreno Ltda. P/Ordinario”, 07/04/2014 LS 218-113).
VII.- Tratamiento de los agravios vertidos por la Cooperativa recurrente: Que anticipo mi opinión adversa al recurso que interpone a fojas 394 la actora contra la decisión de grado, conforme expongo a continuación.
a) Que sabido es que la rescisión actúa como causa de extinción de los contratos, deshaciendo un vínculo contractual existente y válido, por decisión de ambas partes (mutuo disenso) o de una de ellas, en los casos en que la ley lo permita en razón de una voluntad en tal dirección, nacida con posterioridad a la celebración del contrato; la resolución, en cambio, requiere siempre la producción de un acontecimiento sobreviniente, previsto por las partes o por la ley, para que puedan operarse sus efectos. La rescisión no depende de ningún acontecimiento sobreviniente, sino de la mera declaración de voluntad de ambas partes, o de una sola de ellas cuando la ley así lo admite.
La resolución no es el resultado de un nuevo contrato, sino que supone la extinción de un contrato por el acaecimiento de un hecho posterior a la celebración, hecho que a veces es imputable a la otra parte (como es el caso del incumplimiento) o que puede ser extraño a la voluntad de ambas (como ocurre con ciertas condiciones resolutorias, o en caso de resolución por excesiva onerosidad sobreviniente). La resolución del contrato puede operarse ipso iure (por condición resolutoria), o bien por manifestación de voluntad de la parte interesada (como ocurre en caso de resolución por autoridad del acreedor).
Tanto la rescisión como la resolución tienen por efecto extinguir la vinculación contractual, pero mientras la causa de la resolución reside en una circunstancia que la ley califica como relevante para determinarla (acaecimiento de un hecho –condición resolutoria-, incumplimiento de una prestación –pacto comisorio-, excesiva onerosidad sobreviniente, etc.), la causa de la rescisión, en cambio, reside exclusivamente en la voluntad de una de las partes, a la cual la ley otorga tal virtualidad (rescisión unilateral), o en la voluntad de ambas (mutuo disenso). También se diferencian por sus efectos, ya que mientras los efectos de la rescisión se producen ex nunc (opera para el futuro), los efectos de la resolución se producen ex tunc, es decir, operan retroactivamente. (MIQUEL, Juan Luis, “Resolución de los contratos por incumplimiento”, Buenos Aires, Depalma, 1.979, pág. 6 y sgtes.)
b) Sin perjuicio de que debe diferenciarse la resolución de la rescisión contractual, lo cierto es que lo que pretende la Cooperativa actora es la extinción del contrato de adhesión que la vinculara con el Sr. Aciar de fecha 22/12/2.004 y que en copia se agrega a fojas 22 y 88; no está controvertido que el demandado se asoció a la Cooperativa identificándoselo como socio N° 81; en aquel contrato que es calificado como compraventa de lote, se precisan las obligaciones nucleares que surgen del mismo para las partes; así, en la cláusula 2° dedicada al precio, se indica que las partes han convenido que el precio total de la venta se fija en la suma de $ 6.600 a pagar en 24 cuotas de $ 250 por cuota pago de terreno más 24 cuotas de $ 25 por gastos administrativos, las cuotas se ajustarían semestralmente por el índice del INEC.
Esa cláusula se completa con la N° 4° en la que se dispone que el asociado que abonara el lote de contado deberá continuar pagando la cuota de gastos administrativos hasta la escrituración del inmueble. Conforme a la cláusula 5° el asociado se compromete en pagar las cuotas establecidas según artículo 2° del contrato y no podrá atrasarse en el pago de más de una cuota por cuanto la entidad tiene que afrontar compromisos de pago; que el no cumplimiento dará facultades a la Cooperativa a rescindir el mismo sin devolución de lo aportado en todo concepto y las cuotas deberán abonarse del 01 al 10 de cada mes en el domicilio fijado por la entidad.
A fojas 86 el demandado acompaña, además, una cesión de derecho posesorio sobre fracción de loteo Murgia, otorgado a su favor por la Cooperativa de Vivienda, Urbanización, Servicios Públicos y Consumo; allí se indica que la Cooperativa cede al Sr. Roberto Aciar sobre la fracción de terreno identificado como Lote 25 Manzana G del Loteo Murgia. Según las fotografías que acompaña la demandada en especial a fojas 109, el Sr. Roberto Fabián Aciar construyó efectivamente su vivienda en el lote indicado, tal como lo constata la esc. Signorelli por acta extraprotocolar de constatación de fecha 01/07/2.010 de fojas 112.
c) El nudo central del razonamiento de la juez de grado radica en que la Cooperativa accionante no logró acreditar que el incumplimiento del demandado tenga grado suficiente como para habilitar la resolución del contrato y desalojo solicitados; el recurrente alega que la sentencia parte de una premisa absolutamente errónea consistente en que ha considerado que el demandado ha dado cumplimiento al pago de sus obligaciones, con lo que se aparta absolutamente de los términos en que quedó trabada la litis.
Me permito disentir con la visión que propone el apelante en este aspecto; tengo claro que aquí existen dos vinculaciones contractuales entre el Sr. Aciar y la Cooperativa; el contrato de compra del lote fue íntegramente cumplido, y el contrato asociativo de ingreso del Sr. Aciar a la Cooperativa, del que surgirían, en función de las normas del Estatuto constitutivo de la misma, una serie de obligaciones a cargo de los asociados; son los incumplimientos a algunas de estas obligaciones las que la Cooperativa invoca para resolver un contrato distinto – aunque vinculado - que ella misma calificó como compraventa de lote, y respecto del cual se habrían cumplido las obligaciones nucleares a cargo del comprador, demandado.
La pretensión de resolución resulta, desde esta perspectiva, improcedente; invoca que no habiendo cumplido con el pago de obligaciones vinculadas con la urbanización del loteo y otros gastos conexos, se arbitraron los remedios emergentes del Estatuto para excluir como asociado al Sr. Aciar, y que, efectuada dicha exclusión por los procedimientos previstos en el mismo, queda habilitada la resolución del contrato de venta del lote, peticionando, incluso, el desalojo de todo ocupante de ese lote y perdiendo el demandado, con la pretensión deducida, no sólo las cuotas abonadas en su integridad sino la construcción y la inversión efectuada en el lote.
No soslayo que como lo sostiene la Cooperativa en el escrito inicial (ver fojas 19 vta.) que el pago de las cuotas sociales hacen a la existencia y la finalidad de la Cooperativa y es que en definitiva la herramienta para satisfacer la necesidad de los asociados – posibilitar el acceso al menor costo a una vivienda – en cuya operación común se logra el cumplimiento del objeto social; no obstante, ello no puede obtenerse a través de un ejercicio abusivo o irregular del derecho violatorio de la buena fe contractual (Art. 1.198 y 1.071 del Código Civil) exigible en toda relación contractual, aún las que emergen del ingreso a una cooperativa.
d) Comparto plenamente la conclusión de la juez que nos ha precedido en el análisis de la presente causa en que así como se concede al asociado la posibilidad de extinguir el vínculo asociativo a través del retiro y del receso, en tutela de su interés particular, la cooperativa, en protección de los intereses colectivos, dispone de idéntica posibilidad, a través de la exclusión del asociado, que encuentra su fundamento más plausible en la potestad disciplinaria corporativa y desde luego que no basta en estos casos la mera concurrencia de algunas de las causales estatutariamente previstas, sino que se requiere, además, que su gravedad sea proporcionada a la magnitud de la sanción a adoptar. En este aspecto, remarco que efectivamente la Cooperativa actora no ha logrado acreditar que el incumplimiento del demandado tenga grado suficiente como para habilitar las drásticas condenas que impetra, por lo que no procede acceder a las pretensiones contenidas en la demanda; ello sin perjuicio de que queda siempre a la actora la posibilidad de recurrir a otra vía procesal para obtener la plena satisfacción de las obligaciones contraídas por el demandado. Por lo demás, estos argumentos no han sido suficientemente rebatidos por la Cooperativa recurrente, conforme a los principios que rigen la técnica recursiva (Art. 137 del C.P.C.).
e) Está claro que, habiéndose invocado un incumplimiento suficiente para habilitar la resolución, y a pesar de no surgir textualmente de los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil, una interpretación armónica del mismo hace necesario exigir que el incumplimiento sea grave. La razón de ello está estrechamente relacionada con el fundamento mismo de la figura: si su función es mantener el sinalagma contractual, que las partes puedan obtener lo que tuvieron en miras al contratar; esto sólo se verá afectado en caso de un incumplimiento grave y esencial, un incumplimiento que, de haber sido conocido de antemano, hubiera llevado a la parte cumplidora a no celebrar el contrato. De no ser así, se podría estar frente a un ejercicio abusivo de este derecho. (FERNÁNDEZ, Julia, “El pacto comisorio: presupuestos básicos para su planteo y gravedad del incumplimiento”, LLBA 2013 (octubre), 962).
En este orden de ideas, se ha sostenido que “la resolución del contrato de compraventa de un inmueble por aplicación del pacto comisorio estipulado debe rechazarse, pues, siendo que el comprador pagó más de 90% del total, la aplicación de dicha cláusula implicaría un claro abuso del derecho, en tanto la proporción del precio abonado y el reajuste de lo pendiente tornaría antifuncional y absoluto el derecho invocado por el vendedor y su dinamización excedería el marco de la equidad y justicia, vulnerando los principios de moral, buena fe y buenas costumbres”. (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II, “Alfano, Mauricio Daniel c. Herederos de Melluso Catalina s/cumplimiento de contrato”, 06/12/2012, LLBA 2013 (febrero), 105), destacándose que “para permitir la resolución del contrato, el incumplimiento parcial debe revestir cierta gravedad, porque si éste es de escasa relevancia, la pretensión resolutoria importa el ejercicio abusivo de un derecho”. (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba, “Bono, David c. Beistegui-Galmozzi S. R. L.”, 18/10/1995, LLC 1996, 360); puntualmente, se ha sostenido que “la decisión de una Cooperativa de Vivienda, consistente en la desadjudicación de la vivienda a un socio en virtud de la falta de pago de las cuotas pactadas, no produce la automática resolución del contrato, sino que fija la decisión societaria en el sentido de promover la resolución en los términos de los arts. 1204 y ctes. del Cód. Civil, en cuyo marco corresponde examinar la gravedad del incumplimiento de aquel, a la luz de la proporción del precio saldado”. (Cámara de Apelaciones en lo Civil del Neuquén, sala I, “Coop. de Viv. Cons. y Cred. Alta Barda c. Clavier, Carlos Augusto”, 07/09/2010, LLPatagonia 2011 (febrero), 85)
f) Que a fojas 33/46 se agrega copia del acta constitutiva de la Cooperativa actora y de su reglamento; claramente, la Cooperativa, habiendo ejercido el procedimiento para excluir al asociado ahora demandado en función de los arts. 10 y 14 de dicho reglamento constitutivo, solicitó la extinción del contrato por incumplimiento a tenor del art. 1.204 del Código Civil, y para lo cual debió acreditar la gravedad del incumplimiento que le atribuye al Sr. Aciar; vinculado con ese incumplimiento, destaco que el alcance de la deuda no pudo ser determinado, pues en la asamblea convocada para tratar la exclusión del socio se menciona una deuda de $ 4.599 en fecha 06/11/2009, monto por el cual se lo intima extrajudicialmente, y en marzo de 2.010 reclama la suma de $ 15.500, aspecto que es analizado en la sentencia apelada. La carga de la prueba de este extremo recaía sobre la parte actora (Art. 179 del C.P.C.); por lo demás, la pretensión deducida guarda analogía justamente y como lo menciona el demandado, con la denominada Ley de Loteos n° 14.005 que se sancionó para proteger al adquirente de los lotes de los abusos que pudiera cometer el vendedor; puntualmente, en el ámbito de aplicación de esa ley, no está permitido ejercer el pacto comisorio cuando se ha abonado el 25 % del precio.
Aquí el demandado abonó el precio del lote, sin que sea un hecho controvertido dicho extremo; por último, menciono que en caso de duda, y tratándose de una relación de consumo, debe estarse a la solución más favorable al consumidor, conforme a lo dispuesto por los arts. 3 y 37 de la Ley 24.240.
g) En definitiva, concluyo, coincidiendo con la solución que propone la sentencia de primera instancia, en que la pretensión deducida por la Cooperativa en su demanda se observa desmedida, contraria a la buena fe contractual y abusiva (Arts. 1.198 y 1.071 del Código Civil), como así también absolutamente desmedida, vulnerando los principios de razonabilidad y proporcionalidad aplicables en materia contractual.
VII.- En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por la actora a fojas 394, debiendo confirmarse, en todas sus partes, la sentencia de fojas 383/386.
ASÍ VOTO.
Sobre la primera cuestión, la Dra. MIRTA SAR SAR adhiere por sus fundamentos al voto que antecede.-
SOBRE LA SEGÚNDA CUESTIÓN, EL SR. JUEZ DE CÁMARA, DR. CLAUDIO F. LEIVA DIJO:
Las costas deben imponerse a la parte recurrente vencida (Arts. 35 y 36 del C.P.C.).
ASÍ VOTO.
Sobre la segunda cuestión, la Dra. MIRTA SAR SAR adhiere al voto precedente.
Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así:
SENTENCIA:
Mendoza, 21 de abril de 2.015.
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
I.- Rechazar el recurso de apelación promovido por la Cooperativa de Vivienda, Urbanización, Servicios Públicos y Consumo Valle Perdriel a fojas 394 y en consecuencia, confirmar en todas sus partes la sentencia de fojas 383/386.
II.- Imponer las costas de alzada a la parte recurrente vencida. (Arts. 35 y 36 del C.P.C.).-
III.- Regular los honorarios profesionales intervinientes en esta vía impugnativa de la siguiente manera: a los Dres. Victor Hugo Scherli García en la suma de Pesos….., Susana Pastén en la suma de Pesos….., Osvaldo Torres Di Vanni en la suma de Pesos….. y Maximiliano Gómez en la suma de Pesos….. (Arts. 3, 4,15 y 31 de la Ley Arancelaria). Dejando expresamente establecido que al momento de practicarse liquidación deberá adicionarse el I.V.A. a los profesionales que acrediten la calidad de responsables inscriptos.
CÓPIESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y BAJEN.
Fdo.: Dr. Claudio F. Leiva, Juez de Cámara - Dra. Mirta Sar Sar, Juez de Cámara - Dra. Andrea Llanos, Secretaria de Cámara
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