El derecho de las obligaciones en el ámbito del condominio
De Pablo María Corna [1]
Carlos Alberto Fossaceca [2]
I. Introducción [arriba]
Siguiendo los pasos trazados en un trabajo anterior [3], influenciados por la metodología empleada por el maestro Osvaldo MAFFIA en sus ensayos sobre el derecho falencial, ponderaremos como debe interactuar los preceptos del Libro Tercero en las relaciones entre los condóminos.
II. Derecho de condominio [arriba]
Consiste en el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa (art.1983).
Se torna posible practicar una mirada bifronte sobre el derecho real de condominio:
a) Se encuentra por un lado la cosa común: el artículo 1968 indica que los cotitulares pueden usar y gozar de la cosa común sin alterar su sustancia de manera conjunta o individual. Se aclara que ninguno puede obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
b) La parte indivisa se eleva como aspecto privativo de cada cotitular: señala el artículo 1989 con claridad meridiana que cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos.
Tal orden de ideas indica que el artículo 1888 califique al condominio como un derecho real sobre cosa total o parcialmente propía.
Por otra parte, constituye un supuesto de comunidad de derechos, sin que se transforme por ello en una persona jurídica.
III. Preceptos propios de las relaciones internas entre los condóminos [arriba]
Se han dedicado dos normas específicas para regular las relaciones de contribución entre los cotitulares del derecho real de condominio.
Artículo 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Artículo 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
IV. Análisis desde el punto de vista de las obligaciones [arriba]
Conviene ponderar distintos aspectos integrando a las normas transcriptas los preceptos que gobiernan a las relaciones obligacionales contenidas en el Libro Tercero del Código Civil y Comercial.
a.- Clase de obligación
Dado que el polo pasivo de la relación jurídica se encuentra constituido por los condóminos, cabe calificarla como un supuesto de obligación de sujeto plural, sin perjuicio de la existencia de más de un acreedor.
b.- ¿Mancomunación simple o solidaridad?
La respuesta se encuentra dada por el artículo 828: la solidaridad debe surgir inequívocamente de la ley o del título constitutivo de la obligación.
Entonces, si no operan tales fuentes, la obligación de los condóminos debe ser simplemente mancomunada.
Especial atención cabe brindar al artículo 1992: los condóminos responden por partes iguales, si todos se obligaron sin expresión de cuotas y no se estipuló la solidaridad.
Insistimos, esta regla se aplica en la relación externa de la obligación. Primero hay que verificar lo convenido, solidaridad o determinación de contribución. Segundo, omitido tales extremos en el acto jurídico que origina la obligación, los condóminos responden de manera viril.
Atendiendo a este orden de ideas, sostenemos la vigencia de la doctrina legal asentada en el Plenario Bancalari, Juan C. c/ Dottesio De Rosa, Emilia s/ Condominio – Hipoteca, de fecha 24 de Agosto de 1923, SAIJ: FA23020003, respecto al Código Civil y Comercial de la Nación. Los deudores hipotecarios, condóminos de la finca gravada, no responden solidariamente por el saldo del crédito hipotecario que contra ellos se ejecuta y cuya garantía se halla extinguida.
c.- Facultades del acreedor
Deberá recurrir a las reglas de las obligaciones divisibles (arts.805 al 812) o indivisibles (arts.813 al 824). S se ha pactado la solidaridad, gozará el acreedor de la facultad de entablar la demanda contra cualquiera de los condóminos o contra todos ellos (art.833). Cabe advertir en esta última hipótesis que rige el principio de prevención que prevé el artículo 845.
d.- Supuesto especial: otorgamiento de la escritura traslativa.
Amerita un párrafo especial la obligación de los condóminos de asistir al otorgamiento de la escritura donde constará asentada la transferencia de su derecho real.
¿Por qué aseveramos lo anterior? Sencillamente, porque se trata de un supuesto conocido como indivisibilidad impropía.
Como el cumplimiento de la prestación debida solo puede ser llevada a cabo por la totalidad de los condóminos, se torna menester su completa participación. El comprador deberá interponer la demanda de escrituración contra todos ellos, formándose inexorablemente un litisconsorcio pasivo necesario.
e.- Relaciones internas entre los condóminos
¿Cuáles son las reglas de contribución entre los cotitulares?
En lo que atañe a los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, se rige la contribución por las partes indivisas. Aquel condómino que haya hecho una erogación que la excede puede solicitar al resto de la comunidad el reintegro de lo que haya abonado en exceso.
Pongamos un ejemplo que aclarará las ideas vertidas. Una reparación de la cosa común asciende a la cantidad de $:20.000; existen cuatro copropietarios. Si A cancela la totalidad de la deuda, podrá reclamarle a B, C y D que le reintegren cada uno $:5.000.
Se deben recurrir a las reglas indicadas en los artículos 810, 820 y 841 del Código Civil y Comercial. No vemos obstáculos para que operen los preceptos que gobiernan al instituto del pago con subrogación (arts.914 al 920).
Se configuran dos particularidades:
a) Los condóminos no pueden liberarse del cumplimiento de la prestación debida en la proporción a sus partes indivisas mediante la renuncia de su derecho real.
b) Los intereses se deben desde la fecha del efectivo pago. Se trataría de un supuesto de mora automática (art.886) previsto expresamente en el cuerpo de derecho común.
f. Caso especial previsto en el artículo 1992, primer párrafo
Se trata cuando uno de los condóminos concerta la obligación en beneficio de la comunidad debiendo cumplir la prestación debida el sólo. El poder de agresión del acreedor se limita contra su cocontratante.
Similar orden de ideas se recoge en el artículo 809 para las obligaciones divisibles.
El condómino que pago tiene derecho al reembolso en la medida que haya excedido lo que le correspondía a su parte indivisa.
V. Conclusiones [arriba]
Tenemos dos aspectos que considerar después de haber realizado el análisis que antecede:
a) Las obligaciones de los condóminos entre si:
Todos deben contribuir al mantenimiento de la cosa común. El condómino que paga los gastos de conservación tiene el derecho de cobrar la parte que corresponde a los condóminos morosos.
¿Tiene el condómino acreedor derecho de retención? Si está en la detentación total de la cosa podrá ejercer el derecho de retención conforme lo dispone el artículo 2587. El artículo 2686 le dada al condómino acreedor el derecho de retener la cosa. El nuevo ordenamiento no trae disposición semejante. Tal silencio no puede erigirse como una causal obstativa para el despliegue del derecho de retención.
b) Obligaciones con respecto a terceros:
Responden mancomunadamente simple y por partes iguales si no han expresado sus cuotas de contribución. Si se ha pactado la solidaridad, se le podrá requerir el pago completo a cualquiera de ellos. En el caso de hipoteca, sigue vigente el plenario Bancalari, Juan C. c/Dottesio de Rosa, Emilia s/Condominio – Hipoteca: extinguida el referido derecho real de garantía, subsiste la deuda por el saldo impago como una obligación simplemente mancomunada.
Notas [arriba]
[1] Doctor en Ciencias Jurídicas por la Pontificia Universidad Católica Argentina, Profesor Emerito por la Universidad del Salvador y Profesor titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de la Pampa y de la Pontificia Universidad Católica Argentina.
[2] Doctor en Ciencias Jurídicas y Profesor de la Pontificia Universidad Católica Argentina en Obligaciones y Daños.
[3] Corna, Pablo María y Fossaceca, Carlos Alberto, “La influencia del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial en el ámbito de las obligaciones. Mejoras y frutos en las obligaciones de dar para restituir”, Revista de Derechos Reales nº13, 21 de Abril de 2016, IJ-XCVI-979.
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