El proceso de desalojo es una acción personal que puede ser definido como aquél que tiene por objeto una prestación tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que está ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituírlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones de posesión.
El objeto de la acción de desalojo es asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia por actos o contratos que por cualquier causa no pueden ya considerar existentes.
El juicio de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustancia por el proceso sumario, conforme el art. 676 del C.P.C.C. de la Provincia de Buenos Aires. Consecuentemente, quedan excluidas del ámbito de este juicio las cuestiones que exceden el conflicto vinculado con la tenencia o uso de la cosa; la naturaleza especial del juicio de desalojo sólo permite la discusión de derechos personales, excluyendo los derechos reales.
Mediante el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de ahí que la acción compete al propietario, al poseedor y aun al simple tenedor (v.gr. locatario), y contra aquél que la detenta sin derecho1.
Actualmente la legislación procesal provincial no enumera quiénes se encuentran legitimados para accionar por desalojo, pero se entiende que quien tiene un derecho a recuperar la tenencia tendrá derecho a demandar y, en principio, éstos son: el propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante 2. Así, la falta de titularidad del dominio del inmueble en cabeza del locador no le quita legitimación para promover el desalojo, ya que ésta se basa en una relación de índole personal y no real 3.
En cuanto a la legitimación pasiva, el art. 676 del C.P.C.C. de la Provincia de Buenos Aires habilita a dirigir la acción contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible, y en general contra todos aquellos que pasaron a ser tenedores luego de extinguido el contrato en que se les otorgaba la posesión.
Lo que esencialmente se debe tener presente es que la acción no procede contra los poseedores ni aquellos que ocupan el bien mediante un contrato vigente (compraventa, depósito, mandato, etc.), en tanto éste no sea resuelto o anulado 4.
En consecuencia, la acción de desalojo procede no sólo cuando existe un vínculo contractual de locación, sino también contra ocupantes sin título legítimo para continuar en el uso y goce del bien. La acción es procedente contra el intruso, caracterizado como quien accede al inmueble contra la voluntad expresa o presunta de quien tiene su disposición, con el objeto de ejercer actos de uso y goce, o bien de dominio, ya con la intención de poseer a nombre propio o reconocer en otro la posesión, es decir que el intruso puede ser un poseedor o un mero detentador. (C. Civ. Y Com. Lomas de Zamora, Sala I, 2001/2008/2014, “Polack Bernardo y ot. c/Tavagnutti Carlos y otros s/Desalojo por intrusión”) 5.
Asimismo, si el actor demanda sólo al locatario, aquellos ocupantes que se sientan con derecho a ser escuchados podrán presentarse al proceso en calidad de terceros voluntarios y una vez admitidos, actuar conforme lo previsto por el art. 90 y concordantes del C.P.C.C. de la Provincia de Buenos Aires.
Cuando el actor no invoca una relación contractual, sino que se presenta como propietario, poseedor o usufructuario, entre otros, solicitando el desalojo de un intruso o precario tenedor, y la demanda también la interpone contra “cualquier otro ocupante”, el ocupante que se considera con derecho, puede presentarse como demandado y tendrá una total amplitud de defensas.
En razón de lo expuesto, hoy día, es costumbre encontrarnos con una gran cantidad de juicios de desalojo iniciados contra una persona determinada y/u ocupantes.
En algunos casos, al diligenciar la cédula de traslado de demanda contra ocupantes, se logra identificar a los mismos, para luego ampliar la acción contra cada uno de ellos. En otros casos, no se logra individualizar a cada uno de los ocupantes y la mayoría de las veces, se los termina declarando rebeldes o se les da por perdido el derecho.
Independientemente de la situación que se genere, lo cierto es que a fin de que la sentencia tenga eficacia y otorgue certeza jurídica al justiciable que pretende recuperar el inmueble libre de ocupantes; es de práctica común que la misma se haga extensiva a ocupantes que por cualquier título detenten el inmueble objeto del juicio. Pues, sería absurdo concebir que el propietario de inmuebles ocupados o cualquiera que posea un interés legítimo para reclamar el desalojo, deba otorgar protección a quienes no han podido ser identificados en la diligencia de notificación.
La sentencia de desalojo no se agota en la persona del demandado, sino que comprende a las otras que sin título legítimo ocupan el ámbito ordenado desalojar, pues de otra manera cabría entender que la orden de lanzamiento tendría que mencionar a cada uno de los familiares, personas de servicio, protegidos, ocupantes accidentales, etc.. (C.N. Paz Sala IV, “J.A.” 1966-V-328; C.N. Paz Sala IV, 1967-IV-8) 6.
Ahora bien, en nuestro ordenamiento procesal provincial no contamos con una norma que prevea expresamente el alcance de la sentencia de desalojo, a diferencia de lo que sucede en el C.P.C.C. de la Nación con el art.687 que establece: “La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la notificación o no se hubiesen presentado en el juicio”.
Es por ello que, jurisprudencialmente, se admite que los efectos de la sentencia de desalojo se producen contra la universalidad de los ocupantes, porque sólo de esa forma la sentencia adquiere concreta eficacia, aplicando tal criterio a los terceros que fueron notificados de la demanda o que ingresaron al inmueble sin título con posterioridad a la traba de la litis, a fin de no vulnerar el derecho de defensa.
En este sentido, tribunales de distintos departamentos judiciales de la Provincia de Buenos Aires han dicho: “La sentencia de desalojo produce efectos contra la universalidad de los ocupantes que, por cualquier título, detenten el inmueble objeto del juicio, pues sólo de esa manera aquélla adquiere concreta eficacia. No obstante, para dejar asegurado el derecho de defensa de los detentadores del inmueble, ha de exigirse que éstos hayan sido notificados de la demanda, o que hayan ingresado al inmueble sin título con posterioridad a la traba de la litis”. (CC0002 AZ 52293 RSD-105-8 S 17-7-2008 , Juez Peralta Reyes (SD), carátula: “Airoldi, Armando Raúl c/Britambo S.H. y Nuñez, José Daniel s/Desalojo” Mag. Vot.: Peralta Reyes-Galdós-De Benedictus). “La sentencia de desahucio genera efectos contra la universalidad de los ocupantes que detenten el inmueble objeto del juicio, de modo tal que, la decisión recaída en la instancia de origen debe hacerse extensiva a todos los moradores, aún cuando no hayan sido identificados en la diligencia de notificación de la acción, pues cabe considerar que la mentada ocupación nació con posterioridad a la traba de la litis (arg. art. 676 del C.P.C.C. y57 de la Acordada 1814/1978 SCBA)”. (CC0001 QL 2498 RSI-20-99 I 2-3-1999, carátula: “Sansone Salvador c/Demb Rodolfo Sergio s/Desalojo” Mag. Vot.: Busteros - Celesia - Señaris.). “No corresponde excluir de la condena a los subinquilinos y terceros ocupantes del inmueble que fueron genéricamente notificados si no se presentaron haciendo valer sus derechos y tampoco fueron mencionados por el demandado en su responde; lo contrario supondría un injusto premio a la desidia que tales comportamientos revela, máxime considerando que en la generalidad de los casos se trata de personas que conforman el “grupo conviviente” del locatario y, como tales, no pueden ostentar un derecho autónomo que los legitime en la ocupación del inmueble.” (CC0002 LZ 11932 RSD-234-94 S 25-8-1994 , Juez Allo (SD), carátula: “Calo de Bernardi Teresa c/Sosa Arana Alejandro s/Desalojo” Mag. Vot.: Lugones - Cerutti - Alló ).
Debe destacarse que el art. 678 del C.P.C.C. remite a la aplicación de la ley de locaciones urbanas en lo que sea pertinente.
En este punto, debe señalarse que la Ley Nº 21.342 reguladora del proceso de desalojo en su art. 45 preveía el alcance de la sentencia contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de notificación o no se hubiese presentado en el juicio, con lo cual, también por remisión del art.678 del C.P.C.C., podía extenderse la sentencia a ocupantes.
Posteriormente, la Ley Nº 22.434 de 1981 derogó los arts. 33 a 46 de la Ley Nº 21.342, por lo que no resulta posible la remisión al art. 45 de la ley precitada, no obstante lo cual, se aplica jurisprudencialmente, bajo el criterio de eficacia de la sentencia y salvaguarda del derecho de defensa en juicio.
Pero es evidente que, si en el orden provincial se promueve juicio de desalojo contra una o varias personas determinadas y el demandado genérico “contra cualquier otro ocupante”, sin perjuicio de que en el primer despacho de traslado de demanda el juez debe ordenar al oficial notificador individualizar a todos los ocupantes, la sentencia va a ordenar el desalojo del demandado, haciéndolo extensivo a cualquier otro ocupante.
Recolectando información sobre el tema en estudio, nos encontramos con ordenamientos procesales que prevén expresamente el alcance de la sentencia de desalojo –tal como lo normaba el art. 45 de la Ley Nº 21.342-. Entre ellos, se puede citar: el art. 687 del C.P.C.C. de la Nación, el art. 687 del C.P.C.C. de Chubut, el art.701 del C.P.C.C. de Salta, que establecen que la sentencia debe notificarse además de al demandado, a otros ocupantes en el inmueble materia del juicio y el art. 665 del C.P.C.C. de Entre Ríos, excepto que el ocupante presente contrato o título en forma de fecha anterior a la notificación de demanda y no haya sido notificado de ella por omisión o violación de las formas prescriptas.
Teniendo en cuenta la legislación originaria –derogada-, los ordenamientos procesales provinciales y nacionales, la jurisprudencia y la necesidad de dotar de concreta eficacia a la sentencia para efectivizar su ejecución, cabría la posibilidad de llenar el vacío legal de nuestro C.P.C.C. de la Provincia de Buenos Aires con la incorporación de una norma que expresamente y bajo la finalidad de la concreta eficacia, prevea el alcance de la sentencia de desalojo a todos los ocupantes, aunque no hubieren sido mencionados en la diligencia de la notificación de demanda siempre que se haya notificado a “ocupantes” o no se hubiesen presentado a juicio, salvo que el ocupante acredite contrato o título en forma o legítima posesión con fecha anterior a la notificación de demanda y no hubiere sido notificado de ella; ello, a fin de no vulnerar la defensa en juicio.
De esta manera, quedaría subsanado el vacío legal del ordenamiento procesal provincial, otorgando mayor claridad a la cuestión con una norma expresa, pero fundamentalmente, asegurando la concreta eficacia y certeza de la sentencia, que es lo que pretende el justiciable al momento de acceder a la justicia, garantizando de ese modo la seguridad jurídica. En este sentido, debe recordarse, que uno de los fines establecidos en el preámbulo tanto de la Constitución Argentina como de la Provincia de Buenos Aires es afianzar la justicia, además de establecer expresamente, la Constitución Provincial en su art. 15, la tutela judicial continua y efectiva.
A fin de poner en práctica lo expuesto, se presentó la idea formulada como iniciativa propia ante el Honorable Senado de la Provincia de Buenos Aires, a efectos de que sea considerada por nuestros legisladores.
Notas:
1 RAMÍREZ, José Orlando; “El juicio de desalojo” ed. Depalma, 1997, pág. 29.
2 RAMÍREZ, José Orlando; “El juicio de desalojo” ed. Depalma, 1997, pág. 60.
3 GOZAÍNI, Osvaldo Alfredo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Pcia. de Bs. As. Comentado y
anotado”, La Ley, 2da. Edic. actualizada, pág. 602.
