San Miguel de Tucumán, 15 de Mayo 2021.-

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Daniel Leiva y Daniel Oscar Posse y doctora Claudia Beatriz Sbdar, se procedió a la misma con el siguiente resultado: 

El señor Vocal doctor Daniel Leiva, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia de Tucumán, los recursos de casación interpuestos por la demandada (fs. 698/708 vta.) y por Jorge Emilio Pintos, actor y apoderado común de los actores (fs. 711/722 vta.), en contra de la sentencia Nº 24 del 05 de agosto de 2020 (fs. 671/691) dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial Concepción.

Dicho decisorio hace lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por el apoderado de la demandada en contra de la sentencia N° 535 del 19/12/2017 (fs. 517/522 vta.) dictada por el señor Juez en lo Civil y Comercial Común de la IIª Nominación (punto I). En segundo lugar también se hace lugar parcialmente al recurso de apelación del accionante Jorge Emilio Pintos, por sí y en carácter de apoderado común de la actora (punto II). Y finalmente confirma la sentencia N° 535 del 19/12/2017, salvo en lo relativo al punto 8 de los considerando y al punto 2 del resuelvo. Este último queda redactado de la siguiente manera: "Ordenar a la firma Castillo SACIFIA a que realice las siguientes obras tendientes a proveer al inmueble asiento de los 23 lotes detallados en el plano de fs. 345 y por los que requirió factibilidad según resolución 154 del año 2010 del ERSAC, de los servicios mínimos que debe tener un barrio cerrado: a) Cerramiento perimetral del lugar (23 inmuebles entre casas construidas y lotes) con cerca de tipo olímpica; b) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma proveedora de energía eléctrica de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; c) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma encargada del agua y cloacas de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; d) Realizar en la caminería del barrio el correspondiente cordón cuneta como así también afirmar y enripiar la caminería; e) Realizar todos los trámites administrativos (factibilidades, habilitaciones, etc.) para posibilitar que los vecinos del lugar adecuen legalmente el emprendimiento a la forma de barrio cerrado o privado; y f) Acondicionar el pórtico de entrada". 

Corrido los traslados previstos en el art. 751 último párrafo del C.P.C.C. de Tucumán (en delante C.P.C.C.T) y contestados los mismos por la actora (fs. 730/732 vta.) y la demandada (fs. 735/738 vta.), los recursos fueron concedidos por sentencia Nº 90 del 15/7/2020 del mencionado Tribunal de Alzada.

II.- La sentencia en actual pugna fue dictada bajo reenvío de la decisión de esta Corte Suprema de Justicia de la Provincia de fecha 07/8/2019, por la que se hizo lugar al recurso de casación interpuesto por la parte actora, en contra del pronunciamiento de la Cámara -con distinta integración- de fecha 02/08/2018, revocándose en su totalidad la sentencia de segunda instancia, de acuerdo a la doctrina legal: "Resulta descalificable como acto jurisdiccional válido la sentencia que omite pronunciarse sobre prueba cuya consideración devenía ineludible para fundar la calificación del demandado como urbanizador de un barrio cerrado o simple vendedor de lotes privados". 

La resolución en actual controversia, luego de narrar extensamente los agravios vertidos por las partes en sus respectivos recursos de apelación y de describir los principales fundamentos de la sentencia de primera instancia, parte de la base que no se cuestionó en autos la calificación de "relación de consumo" de las partes. Enfatiza que los actores se encuentran comprendidos en el concepto de consumidor.

Entiende la Cámara que esta precisión normativa trae aparejada una serie de directivas aplicables el caso, entre las que destaca: "a).- la aplicación de la teoría de las cargas dinámicas de la prueba, por cuanto el proveedor se encuentra en la mayoría de los casos en mejores condiciones de aportar la prueba (art. 53 LDC); b).- la opción por la ley que más favorezca al débil jurídico (1094 y 2095 CCCN); y c).- la aplicación lisa y llana del principio protectorio, reconocido en el art. 42 de nuestra Constitución Nacional y expresamente consagrado en el art. 1094 del CCC, que nos llevará a optar, en caso de duda, por la solución que resulte más favorable al consumidor (art. 3 LDC)". 

Luego de ello explica que el tema central a decidir consiste en determinar si los accionantes celebraron con la parte demandada un contrato en virtud del cual esta última les ofreció como urbanizador o desarrollador bajo la oferta de country o barrio privado, los lotes o casas y, en su caso, si habría promocionado un "máster plan" que incluía el uso y disfrute de la cancha de golf. O, por el contrario, si su oferta como particular (no como urbanizador) se ciñó a las respectivas escrituras de venta que celebró con los actores.

Según el criterio de la Cámara, Castillo SACIFIA encaja en la definición de "desarrollador", y rechaza que la accionada haya adoptado una posición de mero vendedor de un bien, sino que, por el contrario, le asigna haber asumido un rol de urbanizador. 

Luego enumera las pruebas que le sirven de base para tal proposición. Destaca, en primer término, que, si bien en las escrituras de ventas otorgadas por Castillo SACIFIA a los actores no existe mención alguna respecto de la realización de un barrio privado, se hizo expresa referencia al plano de mensura y división nº 58205/10 y se especificó, al indicar los límites, las servidumbres de paso constituidas. 

Destaca el Tribunal Inferior que a fs. 345 se agrega el plano de mensura Nº 58205/10, remitido por la Dirección General de Catastro, y que fuera efectuado por Castillo SACIFIA como propietario del inmueble matrícula Z-10579, donde puede observarse la división del padrón y la proyección de servidumbres de paso. 

En tercer término resalta que en la escritura N° 431 de fecha 19/10/2007 otorgada por Azucarera Argentina SA a favor de Castillo SACIFIA (fs. 28/32), antecedente dominial de las escrituras suscritas por los actores, se dejaron diversas constancias relevantes. Entre ellas, la n° 4, en la que se establece que: "En razón de que al inmueble objeto de la presente, se accede por una calle interna que se identifica en el croquis antes referenciado, la vendedora se obliga, una vez obtenida la aprobación de los respectivos planos, y supuesto que tal vía no sea pública, a construir una servidumbre de paso gratuita a favor o en beneficio de dicho inmueble, el que en consecuencia tendrá el carácter de fundo dominante respecto a tal vía de acceso, siendo los gastos de conservación o mantenimiento a cargo de la vendedora…". De esta constancia infiere la Cámara que al inmueble que adquirió Castillo SACIFIA se ingresa por un camino situado en un predio de la vendedora. 

En la constancia n° 5 se dispone: "Que ha sido condición esencial tenida en cuenta por la compradora para celebrar el presente contrato, la circunstancia de que el inmueble que por este acto adquiere es contiguo a la propiedad de la vendedora (lindero sud), actualmente destinada al uso como ‘cancha de golf (padrón 253.609) - matrícula registral Z - 6950), motivo por el cual ella se obliga a fideicomitirlo en el plazo de 30 días a contar desde la fecha de la presente escritura con la especial manda de que el Fiduciario que se designe asegure la inmutabilidad de su destino como cancha de golf". En base a ella, el A quo interpreta que la cancha de golf pertenece a la vendedora Azucarera Argentina SA y se ubica en el límite sud del inmueble adquirido por Castillo SACIFIA, a la vez que se estableció expresamente como causa motivo determinante de la voluntad de celebrar el contrato por parte de Castillo SACIFIA (compradora) la necesidad de asegurar la inmutabilidad de su destino como cancha de golf. 

De la constancia N° 6 surge que: "La vendedora, en su carácter de fiduciante junto con el Sr. Miguel Adolfo de la Cruz Grandi, DNI 17.458.928, del fideicomiso denominado "Corona I", constituido según contrato de fecha 13/6/2007, el que es titular de los inmuebles fideicomitidos referidos en la escritura pública nº 311 del 3/8/2007, pasada ante el escribano José Manuel Terán, en reemplazo del escribano Eduardo Manuel Benedicto, titular de este registro, se obliga a realizar los actos e impartir las instrucciones necesarias, para que dicho emprendimiento inmobiliario se lleve a cabo, cuya urbanización deberá ser congruente con la jerarquía y características propias del inmueble y/o barrio que es objeto de la presente". 

Y, por constancia N° 8, se establece que: "Cumplidas tales obligaciones por la vendedora, la compradora tendrá la opción de realizar todos los actos jurídicos a su alcance, a fin de que el inmueble objeto de la presente, se integre a la infraestructura y servicios que le correspondan al emprendimiento antes mencionado, de modo que ambos proyectos cuenten con un sistema de seguridad y mantenimiento común, a ser costeado en base a expensas igualitarias". 

Siguiendo con el análisis de la prueba, la Cámara destaca que a fs. 57 Roberto Antonio Aguirre -vicepresidente de Castillo SACIFIA- hace expresa mención a la ejecución de un emprendimiento urbanístico calificándolo como barrio cerrado. Literalmente indica la misiva "Negamos la presunta situación de precariedad a la que usted hace mención ya que el emprendimiento tal cual usted lo menciona, consta desde su inicio con los servicios de agua potable y de energía eléctrica, es sabido que los barrios cerrados no se construyen en su totalidad como un edificio de departamentos, sino que se desarrollan en etapas a medida que los propietarios van construyendo sus casas. Ahora bien, se entiende por loteo privado o barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento". 

Esta prueba resulta indubitada pues se realizó pericial caligráfica que acreditó la autenticidad de la firma (fs. 415). 

Asimismo a fs. 93 y 118 obran recibos emitidos por el demandado en donde se consigna explícitamente que los lotes vendidos se encuentran situados en "Villa del Golf". 

Por otra parte, valora el A quo los emails remitidos a Emilio Pintos por parte de Pablo Campero, gerente de legales del proveedor (fs. 367), que contenía la proyección de la constitución de una sociedad civil denominada "Villa del Golf Country Club Sociedad Civil" y un reglamento de convivencia, administración y construcción (fs. 61/92). 

Considera el Tribunal de mérito la existencia de un pórtico de entrada, que si bien se encuentra ubicado en el inmueble de Azucarera Argentina S.A., resulta de paso obligatorio para todo aquel que ingresa a las propiedades de los actores y a otras allí situadas, creando apariencia de barrio privado. 

Pondera que EDET en respuesta al oficio N° 2167 (fs. 201/202) indicó que por tratarse de viviendas situadas en un loteo privado, no tiene conocimiento de la infraestructura eléctrica interna que está a cargo del urbanizador. 

También toma en cuenta que a fs. 326/327 obra contestación de ERSACT, en la que se advierte que el señor Raúl Castillo se presentó como presidente de Castillo SACIFIA, a través de la Sociedad Aguas del Tucumán - SAPEM, solicitando la factibilidad del servicio de provisión de agua potable para un barrio privado de 23 viviendas ubicadas sobre un camino vecinal de la ciudad de Concepción. 

La valoración de toda la prueba descrita en su conjunto le permiten al Inferior tener por cierto que Castillo SACIFIA asumió en la operatoria el rol de desarrollador urbanístico, llevando a cabo la operación de compra venta con la promesa o, al menos, la apariencia de que emprendía la instalación de un barrio privado. 

La Cámara considera de fundamental importancia la posición adoptada por la demandada en la carta documento antes aludida (fs. 57), en la que asume el carácter de desarrollador. En la misma, se refiere al "emprendimiento", apela al proceso de conformación de "barrios cerrados" e indica lo que se entiende por "loteo privado o barrio cerrado". Estima el A quo que, en dicha misiva, la demandada asumió el rol que ahora pretenden desconocer. 

Por otro lado, la Escritura Nº 431, a la que tuvieron acceso los actores, podría haber permitido interpretar que se trataba de un "emprendimiento inmobiliario" o aumentar las expectativas de ello. 

Se destaca que no surge constancia alguna de que los actores hayan sido informados o advertidos sobre la total independencia de estas operaciones. 

Aclara la Cámara que, si bien la escritura Nº 431 -y en especial la cláusula Nº 8- conforma un instrumento independiente de las escrituras de compra de los actores, la omisión de la demandada de advertir adecuadamente a los compradores de los lotes sobre potencialidades de aquel emprendimiento configura una grave violación al deber de información. 

Estima que, en la causa, existen elementos que originaron en los actores una sincera creencia que contrataban bajo la oferta de un barrio privado. 

Añade el Tribunal de mérito que la compra de cada propietario estuvo acompañada por el plano de mensura y división, en el que quedó claro que no existen caminos públicos en su interior y, por lo tanto, se constituyen servidumbres. 

La existencia del pórtico de entrada, similar al de otros barrios privados, pudo asimismo acrecentar la genuina convicción sobre la instalación del barrio. 

A su vez, gran trascendencia tienen los recibos agregados, en donde se consigna explícitamente que los lotes vendidos se encuentran situados en "Villa del Golf". A criterio del judicante, esta denominación tuvo la consecuencia de reforzar o aumentar las expectativas de los compradores respecto al emprendimiento de barrio cerrado. Por otro lado, y en forma posterior a la venta, siguió alimentando -según el A quo- aquella confianza con la tramitación de los permisos y factibilidades, e incluso con la remisión a uno de los actores de un "borrador" de reglamento interno. 

Señala que la demandada no aportó pruebas que desvirtúen la versión de la parte actora. Se limitó a acreditar que, en las escrituras, de cada actor no se incorporaron referencias específicas a la creación de un barrio cerrado. 

Estima la Cámara que esa confianza depositada merece la protección de nuestro sistema jurídico. Como consecuencia de esto debe responder ante los actores por los deberes que omitió cumplimentar. 

Finalmente, recuerda la Cámara que "El juez A quo condenó a la firma a realizar las siguientes obras para proveer servicios mínimos: 1) cerramiento perimetral del lugar (23 inmuebles entre casas construidas y lotes). 2) realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma proveedora de energía eléctrica dela provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar. 3) realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma encargada del agua y cloacas de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar. 4) realizar la caminería necesaria del lugar (cordón cuneta y asfalto). 5) realizar todos los trámites administrativos (factibilidades, habilitaciones, etc.) para posibilitar que los vecinos del lugar adecuen legalmente el emprendimiento a la forma de barrio cerrado o privado".

Entiende el Tribunal que la condena indicada resulta coherente y razonable, con salvedades que se explicitan en el propio decisorio, y que se plasman en el punto III de la resolutiva, donde la obligación de pavimentación se reemplaza por la de afirmar y enripiar la caminería interna del lugar y, además, acondicionar el pórtico de entrada. 

Con lo que, las obligaciones de la demanda son las siguientes: "... a) Cerramiento perimetral del lugar (23 inmuebles entre casas construidas y lotes) con cerca de tipo olímpica; b) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma proveedora de energía eléctrica de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; c) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma encargada del agua y cloacas de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; d) Realizar en la caminería del barrio el correspondiente cordón cuneta como así también afirmar y enripiar la caminería; e) Realizar todos los trámites administrativos (factibilidades, habilitaciones, etc.) para posibilitar que los vecinos del lugar adecúen legalmente el emprendimiento a la forma de barrio cerrado o privado; y f) Acondicionar el pórtico de entrada".

Con respecto al daño punitivo, tanto el actor como el accionado se agraviaron. 

La Cámara sostuvo que "En el presente caso, los actores adquirieron unos inmuebles en lo que suponían sería un barrio privado o cerrado. No obstante ello, a pesar de haber intimado y solicitado en varias ocasiones a la empresa, los demandados no dieron una respuesta satisfactoria, obligando a los accionantes a recurrir a autoridades judiciales. La demandada, en su carácter de desarrollador, creó expectativas en los distintos actores. Generó confianza en los compradores y violó...el deber de información al que se encuentra obligado conforme la Constitución Nacional...".

Considera fundamental "la posición de prestigio e importancia que la demandada tiene en el mercado, cuestión que resulta de conocimiento público y no requiere de una prueba específica (art. 33 C.P.C.C.T)". Asimismo, estima de importancia "la posición de consumidores vulnerables ante la cual debieron extremar las medidas tendientes a garantizarles el acceso a la información, la seguridad y un trato digno". 

Como consecuencia de ello, entiende que el monto fijado por el Magistrado de Iª Instancia en la sentencia de grado se ajusta a las circunstancias del caso y tiende a cumplir las funciones preventiva y punitiva del instituto, castigar la conducta reprochable y disuadir conductas similares. 

Con relación a las costas de Iª Instancia se aplican al demandado, ya que se entiende que el actor ha sido vencedor, aun cuando la demanda haya progresado por una suma inferior. Las costas de la IIª Instancia se impusieron por su orden. 

III.- Corresponde seguidamente examinar los fundamentos vertidos en ambos recursos de casación. 

1. En el remedio procesal tentado por la demandada, se relata preliminarmente que el 12/08/2016, los actores promovieron demanda en contra de Castillo SACIFIA por cumplimiento de contrato y por daños y perjuicios. 

Se perseguía el cerramiento del barrio en el que se encuentran los inmuebles comprados, uso y disfrute de una cancha de golf, obtención de las factibilidades y permisos y ejecución de obras para el acceso y distribución de energía eléctrica, obtención de las factibilidades y permisos y ejecución de obras para instalación de aguas y cloacas, construcción de cordón cuneta y asfalto de las calles de la urbanización, veredas de cada domicilio particular, acondicionamiento de pórtico de acceso, construcción de un Club House y su playa de estacionamiento, lugares comunes de plaza y recreación debidamente parquizados. Además se reclamó la condena al pago de los gastos para organizar jurídicamente al barrio, concretar vínculos jurídicos con los restantes barrios que componen conjunto inmobiliario o master plan de desarrollo, y condenar a la accionada al pago de daños punitivos por la suma de $6.000.000. 

Los actores dijeron en su demanda que el demandado ofreció bajo la oferta de country o barrio privado, los lotes o casas; y que se habría promocionado un "masterplan"; lo que incluía el uso y disfrute de una cancha de golf. Todo ello, según el accionado, tenía como fundamento la existencia de un contrato no escrito que contuvo las obligaciones enumeradas. 

Destaca el demandado que cuando la firma Castillo compró a Azucarera Argentina los inmuebles objeto de este juicio, Azucarera y Grandi otorgaron una opción a favor de Castillo de formar parte del emprendimiento inmobiliario que ellos llevarían a cabo en un predio contiguo.

Según el recurrente, los actores fundaron su pretensión en ese supuesto contrato, como si la empresa Castillo SACIFIA hubiera hecho uso de esa opción, pero lo cierto es que Castillo no optó por integrar su propiedad a ningún emprendimiento inmobiliario y decidió vender los inmuebles sin sujeción alguna a la figura de un country o barrio cerrado.

La sentencia de Iª Instancia dispuso hacer lugar parcialmente a la demanda, condenando a la demanda a la realización de una serie de construcciones (cerramiento, caminería), y los trámites administrativos y obras para la consecución de energía eléctrica y agua y cloacas. También adecuar el emprendimiento a la figura de un barrio cerrado. Además impuso una multa civil de $1.000.000. En cambio, se rechazó la pretensión de construir un Club House, el uso de cancha de golf, construcción de estacionamiento, plaza, etc.

Alega que la sentencia recurrida es arbitraria, tanto en aspectos referidos a la procedencia de la acción, como a la imposición de costas.

Respecto de la primera cuestión, arguye que la cuestión fundamental a resolver consiste en determinar si se celebró entre las partes un contrato de compraventa inmobiliaria puro y simple, donde las obligaciones de Castillo se limitaban a la transferencia del inmueble y entrega de la posesión; o si por el contrario se celebró un contrato (escrito o no) donde Castillo asumió las obligaciones de cercado, pavimentación, organización jurídica, obra civil eléctrica, obra civil para agua, cloacas, construcción de club house, acceso a la cancha de golf etc. Describe el accionado que la sentencia atacada da por probado que Castillo se obligó a urbanizar un barrio privado dotándolo de luz, agua, cordón cuneta, pórtico de ingreso etc. y que habría incumplido esa obligación. Estima genéricamente que la sentencia hace una valoración arbitraria de las pruebas rendidas, pues estas no acreditarían que Castillo se haya obligado más allá de los términos de las respectivas escrituras de venta suscritas con los actores.

Sostiene -el impugnante- que la sentencia describe que en las respectivas escrituras de venta "no existe mención alguna respecto de la realización de un barrio privado, sin embargo se hizo expresa referencia al plano de mensura y división Nº 58205/10 y se especificó, al indicar los límites, las servidumbres de paso constituidas". Y de la existencia de un plano de subdivisión y de servidumbres de paso constituidas, el decisorio en pugna llega a la conclusión de que Castillo iba a hacer un barrio. Sostiene el impugnante que esa conclusión es antojadiza. Reitera que la conclusión de que la existencia de un plano de división indica la existencia de un barrio cerrado es errada.

Por otro lado, critica que la Cámara asume, a partir de la carta documento de fs. 57, que Castillo haya asumido el carácter de desarrollador, conclusión también antojadiza si se tiene en cuenta que "Castillo como propietario de una buena cantidad de casas y lotes aun no vendidos tenía todo el derecho como propietario para propender al mejoramiento de la zona dotándola de servicios de los que carecía en beneficio propio y no por haber asumido ante los actores una obligación determinada. Lo mismo ocurre con los pedidos de factibilidades en EDET y SAT SAPEM". 

Cuestiona que, en referencia a la Escritura N° 431, la sentencia resuelva que no hay constancia de que los actores hayan sido informados o advertidos sobre la total independencia de estas operaciones, cuando Castillo no tenía obligación alguna de informar a los compradores sobre las vicisitudes de su negocio jurídico con Azucarera Argentina plasmado en la referida escritura, según la lógica recursiva. 

Cuestiona que la sentencia recurrida le asigne "gran trascendencia" a los recibos agregados, en donde se consigna explícitamente que los lotes vendidos se encuentran situados en "Villa del Golf'", ya que -según la impugnante- esta denominación proviene de mucho antes de que Castillo haya comprado el inmueble a Azucarera. Añade que "Cuando se dice ‘villa’ no se está diciendo barrio cerrado, se está diciendo justamente eso, es decir una ‘villa’...". 

En segundo término, cuestiona las costas procesales. 

Recuerda que la imposición de costas se basa en el criterio de que cuando el actor resulte victorioso en lo más importante de su pretensión y demuestre la ilegitimidad de la conducta del demandado, debe ser considerado vencedor, aun cuando su demanda progrese en forma inferior a la pretendida. 

El recurrente interpreta que el art. 105 inc. 1 del C.P.C.C. establece la posibilidad de que los jueces se aparten del criterio objetivo de la derrota cuando consideren que hay mérito para ello; pero, en este caso, no se explicita cuál es el mérito de los actores para ser eximidos de costas. 

Insiste que el Tribunal no hace referencia a ningún criterio objetivo para apartarse del principio objetivo de la derrota. La Cámara no hace referencia a las razones fundadas para litigar, ni a otro motivo valedero. Por lo que la sentencia para no ser dogmática debió fundar su decisión en criterios objetivos y palpables de la causa que den sustento al apartamiento del principio general.

También arguye, como eje central de este agravio, que resultaba aplicable el art. 108 de la ley ritual. Pero agrega que no existe la insignificancia en la que la Cámara asienta la confirmación de la imposición íntegra a la demanda. Alega -el impugnante- que la notable disparidad existente entre lo reclamado y lo finalmente admitido por la sentencia, no obedece a una distinta ponderación de rubros de naturaleza puramente subjetiva, sino al hecho de haber reclamado rubros o conceptos que se rechazaron y que tienen una relevancia económica equiparable al costo o valor de los conceptos que la sentencia admite, rechazándose "(i) la construcción de un Club House de acuerdo a la jerarquía de un Country, (ii) La construcción de una playa de estacionamiento, (iii) El establecimiento de lugares comunes de plazas y recreación debidamente parquizados, (iv) La de concretar el uso y disfrute inmutable de la cancha de golf del Ingenio La Corona a favor de los titulares registrales, su grupo familiar y eventuales locatarios, con una servidumbre de paso desde el barrio cerrado, (v) la de construir el acordonamiento de veredas y vi) la pavimentación de las calles y veredas de la urbanización". 

Por lo que las costas deberían haberse impuesto de acuerdo a lo reglado en el art. 108 del C.P.C.C.T, en relación al éxito obtenido. 

Finalmente propone doctrinas legales. 

2. En su recurso, los actores narran que se demandó al vendedor para que realice obras tendientes a proveer al inmueble, asiento de 23 lotes, de las características de barrio cerrado o country. Alegan que tuvo la opción de incluir el inmueble que comprara a Azucarera Argentina C e I por Escritura N° 431 de fecha 19/10/2007 en el emprendimiento inmobiliario Corona I, pero no lo hizo. 

Recuerdan que se dictó sentencia en Iª Instancia haciendo lugar a la demanda, detallando lo que Castillo, como urbanizador, debía realizar. La Cámara hizo lugar al recurso de la demandada Castillo, revocando en todos sus términos la sentencia de primera instancia. Contra la sentencia de segunda instancia se interpuso Recurso de Casación, donde la Corte Suprema anuló la sentencia de Segunda Instancia y reenvió a la Cámara, ordenando considerar pruebas omitidas en el fallo en recurso. 

Conformado el nuevo Tribunal, se dicta sentencia, haciendo lugar parcialmente a los recursos de los contendientes, con costas por su orden. 

El recurso del demandado progresa parcialmente en cuanto revoca la obligación de asfaltar las calles del barrio. El recurso de la actora prospera parcialmente, ratificándose la sentencia de primera instancia, pero incorporando el "pórtico de entrada" a las obligaciones del demandado. Se sostiene en el punto 6 del decisorio en actual disputa el monto de punitivo fijado por el Juez de Instancia original.

En su agravio, el recurrente critica el fundamento de la cuantificación de la multa civil. Sostiene que: "Considero fundamental la posición de prestigio e importancia que la demandada tiene en el mercado, cuestión que resulta de conocimiento público y no requiere de prueba específica (art. 33 C.P.C.C.T). Asimismo, estimo de importancia la posición de consumidores vulnerables ante lo cual debieron extremar las medidas tendientes a garantizarles el acceso a la información, la seguridad y un trato digno".

Según el razonamiento del actor, la idea con que se dirime el monto del daño punitivo no considera "las pautas que rigen el instituto con una análisis particular de los hechos probados, no trata los agravios del recurso de apelación, no cumple con una consideración del efecto que deberá causar en el condenado ni porqué el monto impuesto será suficiente para cumplir con el propósito o fin del instituto: punitivo y preventivo". A criterio del recurrente, la sentencia no concreta una recta interpretación del art. 52 bis de la Ley n° 24.240 y por ello incumple su finalidad. No cumple con un análisis ‘del comportamiento del demandado, del fabuloso negocio que en nada empaña, disminuye, afecta o perjudica la multa. No reflexiona sobre la gravedad del incumplimiento, del proceder en este juicio, de sus expresiones".

Sostiene que no está en debate "la particular importancia y relevancia económica de la empresa demandada, su importante liderazgo comercial en la provincia como sus graves incumplimientos detallados en las obras que deberá hacer, la necesidad de multarlo para disuadirlo como también a terceros para que no se repitan estas conductas". 

A partir de ello, alega que no se explica en la sentencia "porqué un millón de pesos que se impone por multa civil (en ambas instancias) se ajusta al paradigma legal de punición y por esto no cumple con el requisito de debida fundamentación si previamente no se han entrelazado las pruebas, tratado mínimamente los motivos de los agravios, certezas y conclusiones que llevan a la decisión que se adopta". 

En el marco de análisis del negocio, describe el recurrente que: "Se probó en el caso concreto que la multa es auspiciosa para incumplir los deberes lejos, muy lejos, de ser disuasiva. El Tribunal de Apelación ignoró para imponer la multa la verdadera incidencia del monto despachado con el negocio que hizo el desarrollador". Añade que "El demandado ‘Castillo’ compró 8 has, 183,848 m2 (80.183,84 m2) ( mas asegurarse la servidumbre de la cancha de Golf y la inmutabilidad de su destino) que, conforme la escritura 431, pagó $1.700.000, (pesos un millón setecientos mil) transformado en dólares estadounidenses, moneda dura y constante a esa fecha (Octubre de 2007) de $3,10 por unidad, importan USS 548.387,09 (Quinientos cuarenta y ocho mil trescientos ochenta y siete dólares) a razón de USS 6,83 por metro cuadrado. Al vender, conforme la escritura de fs. 47, los actores compradores Alderetes y Díaz pagan en diciembre de 2010 por 2.805, 94 m2 la suma de U$$163.106 (ciento sesenta y tres mil ciento seis dólares, pagado en billetes) siendo el precio del metro cuadrado de U$S 58,23 lo que da una ganancia por metro de U$$ 51,4 (casi un 1000% en dólares en prácticamente tres años). Multiplicado por los metros comprados por Alderete y Díaz le da una ganancia en este solo lote a Castillo de u$$ 143.968, 31 dólares (ciento cuarenta y tres mil novecientos sesenta y ocho dólares con 31 ctvs). Los que representan en pesos a diciembre de 2017 (fecha de la sentencia de primera instancia) de: $2.554.823, 3 (pesos dos millones quinientos cincuenta y cuatro mil ochocientos veinte tres con 3 ctvos) cuando un dólar equivalía a $17,70. El doble que la paupérrima lección que le propina el Aquo y el Ad Quem al demandado (el precio del dólar en: Banco de la Nación Argentina "www.bna.com.ar"). Y esto solo en 2.800 metros cuadrados sobre más de 80.000 m2 del hoy ya aclarado emprendimiento inmobiliario. Otro número y con un pequeño margen de error para más o menos es multiplicar los 80.000m2 por u$$ 51,4 (ganancia por m2 del ejemplo de la escritura de Alderete), da un resultado de U$S 4.112.000. Si: cuatro millones ciento doce mil dólares. Se expuso y lo reitero que tiene otra ganancia donde queda manifiesto el desacierto de la multa: A fs. 32 (escritura de compra de los actores Pintos/ Saavedra), se lee un ítem de "mejoras del inmueble" por un valor de US$ 11.249,71 más U$S 2362,33 de IVA y lo mismo en la escritura de fs. 47 (Alderete /Díaz) cobra a este matrimonio la suma de US$ 40.841,43 más US 8576,70 por mejoras. Sumados da un total de US$63930,44 tomando el dólar a Diciembre de 2017 de u$S I dólar = SI 7, 70 importa haber cobrado por mejoras, que se resiste a concretar, pesos 1.115.638,78. Con esta suma cumple con los punitivos y le queda plata. Siempre bajo la poca imaginativa hipótesis que el demandado "ahorró" ese dinero y no lo invirtió. Sin embargo y de los ejemplos antes dados: si de pesos S 1.700.000, (pesos un millón setecientos mil) pudo convertirlos en un negocio de US$ 4.112.000 (cuatro millones ciento doce mil dólares) escapa a nuestros cálculos en cuanto pudo volver a transformar esta ganancia. Todo esto sin trasladar a hoy el valor del dólar cuando la multa en pesos queda absolutamente licuada y sin posibilidad que ningún cálculo de intereses llegue a recomponerla. De esto debe concluirse que Castillo hizo un gran negocio y que el monto por el que se lo multa es un pequeño detalle que no cambiará en nada su actividad recalcitrante: le conviene mantenerla, le conviene incumplir, le conviene litigar. En nada perjudica la ganancia obtenida con el grosero incumplimiento por el que nos obliga a este juicio".

Añade el impugnante que no solo las características del negocio justifican un quantum de daño punitivo superior, sino que del estudio de sus alegaciones y defensas surgiría mérito para ello, sobre todo cuando manifiesta: "...mi mandante no se obligó de ninguna manera a efectuar tales instalaciones en favor de los actores. De hecho, a diario se venden miles de casas y terrenos sin los servicios básicos pues no es obligación del vendedor asegurarlos o proporcionales...". 

Enfatiza que han pasado diez años desde que se le compraron los lotes y las viviendas no tienen aún ni agua, cloaca ni luz. A criterio del recurrente Castillo publicita y pregona un apotegma contrario a derechos humanos básicos.

Explica -el recurrente- que los puntos antes señalados son una crítica puntual, directa y concreta al déficit de la sentencia en cuanto no los considera al ponderar la punición establecida y no un mero desacuerdo. Estos agravios fueron expresados en el recurso de apelación y justificaban su estudio pues cumplen los parámetros que la ley y la jurisprudencia coinciden que deben influir al imponer la multa, según la lógica de la demandada. 

IV.- Descriptos los agravios en que se sustentan ambos recursos, corresponde tratar la admisibilidad de las impugnaciones tentadas. 

Ambas han sido interpuestas en término (conf. cargo actuarial de fs. 709 vta y 724, respectivamente). Se han acompañado los depósitos de ley (fs. $16000 y $20000, fs. 697 y 723). Están dirigidas contra sentencia definitiva (art. 748 inc. 1 del C.P.C.C.T). Los escritos recursivos se bastan a sí mismo, haciendo -en cada caso- una relación completa de los puntos materia de agravio, adecuándose a las exigencias de los arts. 751 y 752 del C.P.C.C.T. Se han propuesto doctrinas legales y, en ambos supuestos, las impugnaciones recursivas se motivan en la invocación de infracción de normas de derecho y arbitrariedad. Por lo que ambos recursos devienen admisibles. 

V.- Corresponde, en consecuencia, examinar la procedencia de ambas vías impugnativas, confrontándolas con la sentencia en crisis y el derecho aplicable al caso. 

Las distintas materias sobre las que recaen los recursos impiden su tratamiento conjunto. Por la naturaleza de los agravios, los efectos que produciría una eventual procedencia y razones metodológicas, corresponde abordar primeramente el recurso del demandado y luego la impugnación de los actores. 

Como anticipamos, el accionado desarrolla dos argumentaciones impugnativas. Por tanto, se analizarán separadamente los dos agravios del demandado (infra V.1 y V.2, respectivamente), y recién luego el recurso del actor (infra V.3).

V.1- El primer agravio de la accionada se compone de distintas críticas a la valoración de la prueba formulada por la Cámara, cuyo análisis nos permite anticipar su inviabilidad, por los motivos que se señalan seguidamente. 

V.1.1. Sostiene -el impugnante- que, de la existencia de un plano de subdivisión y de servidumbres de paso constituidas, el decisorio en pugna llega a la conclusión de que la empresa Castillo realizaría un barrio. 

Critica que la Cámara deduzca, a partir de la carta documento de fs. 57, que la firma Castillo haya asumido el carácter de desarrollador. A tales fines, alega que la empresa Castillo, como propietario de una buena cantidad de casas y lotes aun no vendidos, tenía derecho para propender al mejoramiento de la zona, dotándola de servicios de los que carecía, en beneficio propio, pero no por ello debería entenderse que se trataban de las obligaciones propias de un desarrollador. 

Idéntico razonamiento recursivo se le atribuye a la valoración sentencial de los pedidos de factibilidades en EDET y SAT SAPEM. 

El impugnante rechaza la ponderación de la Escritura n° 431. En este punto niega que Castillo SACIFIA haya tenido obligación alguna de informar a los compradores sobre las vicisitudes de su negocio jurídico con Azucarera Argentina. 

También le resta valor a los recibos agregados, en donde se consigna explícitamente que los lotes vendidos se encuentran situados en "Villa del Golf'"; alegando que esta denominación proviene de mucho antes de que Castillo SACIFIA comprara a Azucarera Argentina el predio. 

V.1.2. La argumentación desplegada por el recurrente deviene harto inidónea para justificar la arbitrariedad argüida. 

Es que, el impugnante disecciona indebidamente las probanzas, asignándoles a cada una de ellas el supuesto valor de haber generado la autónoma convicción, en el A quo, de que el contrato de consumo celebrado por Castillo y los actores, involucraba obligaciones de desarrollo inmobiliario o urbanístico.

Y, muy por el contrario, la lectura de la sentencia permite comprender que, a tal convicción arriba el Tribunal de mérito, mediante una interpretación sistemática del plexo probatorio. 

El convencimiento que media en la sentencia de Iª Instancia (fs. 589 a 607) y en su confirmación por la Alzada se cimientan en una apropiada mirada holística del conjunto de pruebas producidas. 

No son las pruebas aisladas, las que generan persuasión en el judicante, sino la ponderación de los hechos denunciados y las probanzas aportadas. 

V.1.3. En ese sentido, esta Corte ha explicado que la tarea de apreciación de la prueba supone que el magistrado, luego de analizar los medios probatorios arrimados al proceso, "mide su fuerza probatoria" (Devis Echandía, Hernando, Teoría general de la prueba judicial, T. I, pág. 313), les asigna un valor (o precio, y de allí la alocución apreciación, conf. Falcón, Enrique M., Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. II, pág. 698), justificando su aptitud para crear convicción respecto de los hechos sometidos a su conocimiento y decisión. Al referirse a esta arista particular de la labor judicial, el art. 40 del Código Procesal Civil dispone que "al dictar sentencia, (los jueces) apreciarán las pruebas de acuerdo a su prudente criterio, ajustándose a los principios de la sana crítica…"; directiva que remite a una necesaria observancia de las reglas que respaldan el recto criterio y el buen sentido de tal juicio valorativo (descritas por esta Corte en: "Zulli Francisco vs. Compañía Industrial Cervecera S.A. s/Daños y perjuicios", sentencia N° 1191 del 05/10/2016). 

Resumidamente, en este fallo se explica que corresponde proceder a un primer examen estático de los medios probatorios, teniendo en cuenta que la mayor certeza o fiabilidad de ciertas pruebas determina su valor preeminente sobre las restantes; y luego transitar a una faz dinámica, donde se juzgará la aptitud conviccional de los medios probatorios, conforme su particular idoneidad para la acreditación del hecho controvertido. Pero, para la decisión final, se debe acudir a un examen coordinado del conjunto de las pruebas incorporadas al proceso y en mérito a las cuales se determinará la verosimilitud de los hechos que dan sustento a la pretensión. 

Y esto es exactamente lo que ha cumplido fundadamente el Tribunal Inferior, en aras de tener por verificado que el demandado no solo actuó como vendedor de un inmueble, sino que generó la confianza en los actores de que lo hacía como desarrollador inmobiliario. 

Así las cosas, ante la ausencia de prueba escrita de la celebración de un contrato que contenga obligaciones de desarrollo urbanístico, la Cámara ha formado convencimiento respecto de la cuestión a decidir, mediante una ponderación vinculada de las probanzas. 

Y efectivamente, el Tribunal de Alzada explicita el íter transitado para arribar a esa persuasión judicial, ofreciendo a las partes las razones que justifican esa certeza y que permiten controlar la logicidad del razonamiento y la adecuación a las reglas que gobiernan la labor encomendada (conf. Falcón, Enrique M., Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T.II, pág. 722 y sgtes.). 

Con absoluta claridad, la Cámara motiva el camino que la ha enfocado en la certidumbre de que los actores confiaron de que no solo estaban adquiriendo lotes inmobiliarios, sino que también participaban de un desarrollo urbanístico más complejo. Y dicha creencia fue originada por una serie de elementos que rodearon la operatoria, descritos en detalle en la decisión en pugna. Si no obstante la concurrencia de tales circunstancias, el demandado hubiera querido descartar tal creencia en los compradores, debería haberse activado el deber de información que inexcusablemente le cabía a la vendedora y justificar -oportuna y suficientemente- que no mediaba el desarrollo urbanístico que las condiciones demostraban. Tal accionar, por parte de Castillo, decididamente no se verificó, y con ello se terminó de sellar la responsabilidad de la accionada, en los términos sentados en la decisión en controversia. 

V.1.4. De la lectura del fallo de la Cámara se extrae, con diafanidad, que medió una estimación apropiadamente sistemática de la prueba, y no segregada como subyace en el recurso bajo examen. 

Así, del plano de mensura nº 58205/10 de fs. 345, remitido por la Dirección General de Catastro, emerge la "división del padrón y la proyección de servidumbres de paso", confeccionado por Castillo SACIFIA en forma previa a las ventas, que se llevaron a cabo entre octubre y diciembre de 2010. La Cámara deduce de dicho plano, que se acompañara con cada compra, que "no existen caminos públicos en su interior", y ello generó la sensata creencia en los actores, de que se estaba en presencia de un emprendimiento urbanístico. Tal deducción no puede ser tildada de irrazonable, más cuando la justificación recursiva del demandado solo se ciñe a declarar que las "servidumbres eran indispensables para la venta", sin mayores explicaciones. No se verifica un esfuerzo retórico idóneo en aras de justificar la arbitrariedad de la estimación sentencial de esta prueba. 

Tampoco media comprobación alguna, de parte de la demandada, de que se haya brindado tempestivamente la información eficaz para que los compradores no infirieran, de la lectura del plano, que se trataba de un desarrollo urbanístico, como proporcionadamente lo infiere la Cámara, de la combinación con las restantes probanzas. 

La valuación sentencial de la escritura pública N° 431 de fecha 19/10/2007 otorgada por Azucarera Argentina S.A. a favor de Castillo SACIFIA (fs. 28/32), antecedente dominial de los negocios en los que participaron los demandantes, tampoco fue objeto de desmedida apreciación. Se destaca del clausulado de dicho instrumento que al inmueble que adquirió Castillo SACIFIA (o sea, en el que se encuentran las viviendas de los actores) se accede por un camino situado en un predio de la entonces vendedora, Azucarera Argentina SA (conforme constancia 4). También puede leerse que una cancha de golf perteneciente a la vendedora Azucarera Argentina SA se ubica en el límite sud del inmueble adquirido por Castillo SACIFIA; habiéndose convenido, por parte de Castillo SACIFIA (compradora), la necesidad de asegurar la inmutabilidad de su destino como cancha de golf (constancia 5). Asimismo, de la constancia N° 6 surge que Azucarera Argentina SA se obligó a realizar los actos necesarios para un emprendimiento inmobiliario urbanístico. Y en la constancia N° 8 se establece que Castillo tenía la opción de que el inmueble en el que se encuentran las viviendas de los actores se integre a la infraestructura y servicios del emprendimiento de Azucarera Argentina S.A., de modo que "ambos proyectos cuenten con un sistema de seguridad y mantenimiento común, a ser costeado en base a expensas igualitarias". En este punto, el recurrente se circunscribe a argumentar que no tenía la obligación de informar a los compradores sobre las vicisitudes del contrato celebrado con Azucarera Argentina S.A., no obstante que constituye un antecedente dominial al que se refieren las escrituras suscritas por las partes del presente juicio. Este razonamiento de la demandada no se condice con la indiscutible obligación de información que pesaba sobre ella, como se verá infra, y con elementales principios de buena fe negocial. 

También justiprecia la Cámara el contenido de la carta documento que obra a fs. 57, en donde Roberto Antonio Aguirre -vicepresidente de Castillo SACIFIA- hace expresa mención a la ejecución de un emprendimiento urbanístico calificándolo como barrio cerrado. Es más, se confesó que se trataba de un emprendimiento, se resaltó que se había provisto de los servicios de agua potable y de energía eléctrica, y explícitamente se calificó como "barrio cerrado" a la urbanización. Es más, explicó que "los barrios cerrados" no se construyen en su totalidad como un edificio de departamentos, sino que se desarrollan en etapas, a medida que los propietarios van construyendo sus casas. Por cierto, se trata de una prueba indubitada, pues se realizó pericial caligráfica que acreditó la autenticidad de la firma (fs. 415). A su turno, esto es plenamente conteste con los pedidos de factibilidad de EDET y SAT SAPEM, también agregados. Respecto de tan crucial escenario probatorio, la demandada se limita a argüir que Castillo realizó tales obras como "propietario y para su beneficio propio", pero no por haber asumido el rol de urbanizador. Pero tampoco formula aporte probatorio alguno, para justificar tal aseveración. 

Como anticipamos, el impugnante critica la supuestamente excesiva valuación que hace la Cámara de los recibos emitidos por el demandado en donde se consigna expresamente que los lotes vendidos se encuentran situados en "Villa del Golf" (fs. 93 y 118). Pero el A quo se confina, más que prudentemente, a señalar que: "Esta denominación tuvo la consecuencia de reforzar o aumentar las expectativas de los compradores respecto al emprendimiento de barrio cerrado". Sobre el particular, la recurrente solo manifestó que esa designación, contenida en los recibos, no fue asignada por Castillo, sino que provenía de antes. 

La accionada tampoco rebate apropiadamente que los mails remitidos al actor Emilio Pintos -por parte de Pablo Campero, gerente de legales del proveedor - contenían la proyección de la constitución de una sociedad civil denominada "Villa del Golf Country Club Sociedad Civil", y un reglamento de convivencia, administración y construcción (fs. 61-92), donde se mencionan forestación, parques y jardines (fs. 83), pileta de natación (fs. 83 vta.), cercos y servidumbre (fs. 84), etc. 

En modo alguno se advierte ponderación arbitraria de las probanzas de autos. 

V.1.5. Las apreciaciones aludidas en los considerandos anteriores muestran que existe, en el pronunciamiento sentencial, un desarrollo lógico y coherente del discurso, y se evidencia una evaluación de las pruebas que de ningún modo aparece como irrazonable o absurdo, sino de plena conformidad a lo que el sentido común, la experiencia y la razón indica. De allí que no se configura ninguna de las excepciones que autoricen a admitir el recurso de casación cuando, con el mismo, se intenta una nueva valoración de las pruebas. La sentencia está debidamente motivada sobre los elementos que se estimaron conducentes para la solución del caso. 

Por otro lado, el recurrente se desentiende del conjunto probatorio examinado y evaluado por el juzgador, parcializando la inteligencia del fallo al respecto, y desconociendo la trama probatoria sistemática. 

Luego de describir y valorar los distintos medios probatorios aportados, la Cámara juzga que "Castillo SACIFIA creó en los actores la confianza y la expectativa de adquirir un lote en un barrio cerrado o privado próximo a desarrollar". Y no se observa que dicha ponderación haya sido irrazonable. 

Lo dicho deviene suficiente para signar negativamente la suerte del recurso.

V.1.6. Sin perjuicio de lo anterior, no está de más recordar, que la casación no es una tercera instancia y no está en la esfera de sus poderes valorar la prueba, ni juzgar los motivos que formaron la convicción de la Cámara (CS, San Luís, 19/3/2018, "Díaz, Javier E. c/Prevención Aseguradora s/Riesgos del Trabajo S.A. s/Recurso de casación", La Ley, cita online: AR/JUR/14057/2018). 

En este marco, del análisis de la exposición recursiva, y tal como ha sido relatado precedentemente, en lo pertinente, es evidente que la crítica del fallo, parte fundamentalmente, de una mera discrepancia respecto de las valoraciones probatorias realizadas por la Cámara. 

Es que se está en presencia de un recurso de casación que, en puridad, se motiva en un desacuerdo con la meritación de pruebas que hizo el Tribunal de mérito, no logrando demostrarse que el pronunciamiento recurrido sea arbitrario y contrario a derecho. Tampoco se advierte que, con la valoración que el Tribunal de mérito ha realizado del plexo probatorio, se haya concretado arbitrariedad o clara transgresión a las reglas de la sana crítica o auto-contradicción. En efecto, los fundamentos de la sentencia discurren en una secuencia lógica con la que se podrá disentir o no, pero en modo alguno autorizan su calificación como arbitraria (Conf. CSJTuc, 24/4/2017, "Fabersani, Miguel A. c/Masucci, César R. s/Daños y perjuicios", sentencia N° 495; ídem 29/11/2001, "Rodríguez, Luís A. c/Siglo XXI S.A. s/Cobros", sentencia N° 1004; entre muchos otros).

Ciertamente esta Corte ha sido contundente en aseverar que "la valoración del plexo probatorio no es más que un producto concreto de la conciencia de quien aprecia y juzga; y que por vía del recurso de casación no se puede provocar un nuevo reexamen crítico de los medios probatorios que dan base al pronunciamiento impugnado. La jurisprudencia es conteste en señalar que queda fuera de este ámbito recursivo, el revisar la valoración de las pruebas aportadas, ni el juzgamiento de los motivos que forman la convicción del Tribunal a quo. Esta Corte tiene dicho que la decisión al respecto sólo puede ser revisada cuando se invoca una desproporción grave, manifiesta, grosera, hasta el punto de convertir la sentencia respectiva en arbitraria (conf. CSJT, sentencias N° 869, ‘Herrera Ramón Alberto s/Prescripción adquisitiva’ del 01/11/2004; N° 861, ‘Aranda Patricia Cecilia vs. Sanatorio Pasquini S.R.L. s/Cobros’ del 27/10/2004; N° 852, ‘Gómez, Osvaldo vs. Hoffman, Gaspar Francisco s/Acción posesoria de recobrar la posesión’ del 25/10/2004; Nº 160, 21/3/2007, ‘Raiden Lascano Guillermo César y otro vs. Givogri Raúl y otro s/Daños y perjuicios’, entre otras)..." (CSJTuc., sentencia N° 425 del 13/7/2020, "Sucesión Lattina de Gianni Rosario vs. Soremer S.A. s/Daños y perjuicios"; también: CSJTuc., sentencia Nº 854, "Organización Gálvez S.A. vs. s/Concurso preventivo. Incidente de revisión promovido por D.G.R.T." del 29/10/2020; sentencia Nº 970, "Gil Luis Armando vs. Transnoa S.A. y otro s/Daños y perjuicios" del 02/12/2020; ídem: sentencia N° 139, "Cangro Emilio Carlos y otra vs. Sistema Provincial de Salud (SiPROSA) y otra s/Daños y perjuicios", del 06/3/2017; sentencia Nº 652, "Luna de Montoneros Victoria vs. Provincia de Tucumán y otros s/Daños y perjuicios" del 29/5/2017; entre muchos otros); lo que no se observa en el presente. 

De ese modo, el único agravio de la firma recurrente referido al fondo del asunto (el segundo es sobre las costas), se relaciona, en definitiva, con la valoración probatoria que realiza la Cámara. Con lo que se alude, esencialmente, a cuestiones de hecho y prueba reservadas a la instancia ordinaria y, en consecuencia, marginadas, en principio, de la casación, puesto que compete a los jueces de grado, y sólo pueden convertirse en materia del recurso extraordinario local, en aquellos casos en que no solo se invoque, sino que se intente demostrar el absurdo o arbitrariedad alegado; extremo que no se vislumbran en el recurso intentado (Conf. CSJTuc., "Luna Fabián Antonio vs. Asociart S.A. ART s/Amparo informativo", sentencia N° 394 del 28/3/2019. En igual tesitura: Sentencias Nº 1180 "Sindicatura de la Quiebra de T.A. La Estrella S.R.L. vs. Dreudder Hnos. S.R.L. y otra s/Daños y perjuicios" del 25/7/2019; Nº 1189 "Frias Cristina del Carmen vs. Requejo de Balboa Dolores s/Daños y perjuicios" del 25/7/2019; Nº 936 "Provincia de Tucumán vs. Fernández Ernesto s/Reivindicación" del 10/6/2019; Nº 1290 "Curubeto de Labastida Graciela Genoveva y otros vs. Edet S.A. s/Daños y perjuicios" del 07/8/2019; Nº 1509 "Sortheix Agustín vs. Cano José Alberto s/Reivindicación" del 27/8/2019; Nº 2063 "Rivadeneira Miguel Ángel vs. Jockey Club de Tucumán s/Cobro de pesos" del 06/11/2019; Nº 2126 "Galia Álvarez de Saravia Adelia Liliana vs. Madariaga Felipe Santiago s/Especiales (residual)" del 12/11/2019; Nº 2129 "Figueroa Jorge Luis vs. De la Vega Belizario y otros s/Daños y perjuicios" del 12/11/2019; Nº 2293 "Ibáñez Sergio Gustavo vs. Oscar Héctor Segundo y otro s/Daños y perjuicios" del 22/11/2019; Nº 2314 "Soule Eugenia Patricia vs. Municipalidad de Yerba Buena s/Reivindicación" del 22/11/2019; Nº 2345 "Guerci Alejandrina María vs. Romero Beatriz del Carmen y otros s/Escrituración" del 22/11/2019; Nº 2381 "Soria Mercedes Nicolasa del Valle vs. Caja de Seguros S.A. s/Cumplimiento de contrato" del 13/12/2019; N° 107 "Medina Lorenzo Amado vs. Salta Resfrescos S.A. s/Danos y perjuicios" del 26/02/2020; Nº 452 "Jiménez Zenaida del Carmen s/Prescripción adquisitiva" del 23/7/2020; Nº 657 "Gil Rolando Alberto vs. Gomeria Universal S.A. s/Ordinario (Residual)" del 15/9/2020; Nº 921 "Remetal S.A. vs. B&M S.R.L. s/Cobros (Ordinario)" del 19/11/2020; Nº 970 "Gil Luis Armando vs. Transnoa S.A. y otro s/Daños y perjuicios" del 02/12/2020).

V.1.7. A mayor abundamiento, el eje central de las alegaciones del demandado se cimientan en negar su supuesto rol de desarrollador urbanístico. Y si bien admite que podría haberlo sido dada la relación antecedente con el vendedor del inmueble, alega que no le correspondía informar tales circunstancias a los compradores. 

Por el contrario, la Cámara estima que si realmente no desempeñaba tal rol, debería haberlo informado debidamente, para no generar una confianza en los compradores de que no solo estaban adquiriendo un inmueble, sino participación en un emprendimiento urbanístico. 

Esto se explica, a partir de una serie de condiciones que rodearon el negocio jurídico, y que generaron esa convicción en los actores. 

Teniendo en consideración que no se encuentra controvertido que se trate de una relación de consumo, el razonamiento de la Cámara por el que responsabiliza a la accionada, por no haber satisfecho el deber de información a su cargo, deviene conteste con la tesitura asumida por esta Corte, que ha enfatizado la importancia de garantizar el derecho a la información de los consumidores. 

Bajo esa línea de pensamiento, esta Corte juzgó que: "La relevancia de la información, en el marco de la protección jurídica del consumidor, ha justificado su desembarco en arena constitucional, mediante la consagración de un derecho particular, en la casi totalidad de las Constituciones modernas, tal como se recoge en el art. 42 de nuestra carta magna. Ello explica que la legislación interna prevea un verdadero régimen sobre el deber de información, que traduce en normas infraconstitucionales el mandato garantista impartido desde la Constitución. Con acierto que señala que ´el derecho a la información representa la columna vertebral del Derecho del Consumidor´ (Sahián, José H., Dimensión constitucional de la tutela de los consumidores. Diálogo con los Derechos Humanos, pág. 303).Existe consenso en señalar que la imposición legal de este deber de información a los proveedores en la etapa precontractual, procura la protección del consentimiento pleno y reflexivo, lúcido, auténtico pues consciente de las características reales del producto que se le ofrece, el consumidor tendrá la posibilidad de efectuar elecciones de consumo sustentadas en sus reales necesidades y adquirir productos o contratar servicios adecuados a sus expectativas y requerimientos (Rusconi, Dante (Dir.), "Manual de Derecho del Consumidor", pág. 194). El art. 4º de la Ley N° 24.240 de Defensa del Consumidor establece que ‘el proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización…’; disposición que guarda estricta correspondencia con el art. 1100 del Cód. Civ. y Comercial..." (CSJTuc., sentencia N° 1190 del 25/7/2019, "Asociación de Consumidores del NOA y otro vs. Sparapani Guillermo s/Especiales -Residual- Acción Colectiva-"). 

En ese mismo fallo, luego de sentar la trascendencia del derecho a la información, precisa que: "al regular el débito informativo impuesto a los proveedores, el sistema protectorio de los consumidores establece que la información a suministrar debe ser cierta (art. 4 de la LDC y art. 1100 del CCyC), cualidad que viene impuesta por el texto constitucional, que expresamente destaca este requisito en el art. 42. Y por ello, se impone al proveedor la obligación de suministrar información veraz, exacta, seria, objetiva, ajustada a la realidad. La claridad es otro requisito contemplado por la norma legal, que debe ser observado con conductas positivas y negativas del proveedor: por un lado, adoptar diligencias a fin de que el caudal informativo sea compresible para su destinatario; y por otro, abstenerse de incurrir en un lenguaje equívoco, confuso o ambiguo, que ponga en riesgo la finalidad iluminista del precepto. La información a suministrar procura echar luz, hacer conocer, contribuir a la toma de una decisión razonada y reflexiva del consumidor y de allí que el proveedor deba omitir cualquier práctica que desnaturalice la télesis de la norma analizada (Japaze, Belén, en Rusconi, Dante (Dir.), Manual de Derecho del Consumidor, pág. 202 y sgtes.)... Precedentes jurisprudenciales recientes han dejado establecido que ´si la información no satisface los estándares de la Ley de Defensa del Consumidor, dicho déficit importa la vulneración de la libertad de elección de los consumidores (CNContenciosoadministrativo Federal, sala II, 20/09/2018, ´Unión Usuarios y Consumidores c. Telefónica Argentina S.A. s/proceso de conocimiento´, LL Online, AR/JUR/47410/2018), y ello puede conducir a la frustración de proyectos vinculados al modo en que el consumidor desea vivir (C. Civil y Comercial de Azul, Sala II, 5/6/2018, ´Barcellona, María Paula y otro vs. Naldo Lombardi S.A. y otro s/Daños y perjuicios´, RCyS 2018-IX , 135).". 

Sobre este último tópico, no está de más recordar que la obligación de informar ha sido conceptualizada como el "deber jurídico obligacional, de causa diversa, que incumbe al poseedor de información vinculada con una relación jurídica o con la cosa involucrada en la prestación… y cuyo contenido es el poner en conocimiento de la otra parte una cantidad de datos suficientes como para evitar los daños o inferioridad negocial que pueda generarse en la otra parte si dicha información no se suministra" (Lorenzetti, Ricardo Luís, "Consumidores", 2da. ed. act., Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2009, pág. 205 a 206). 

Ciertamente, ha estimado esta Corte que: "...´Informar es hacer saber lo que es importante, resultando tal todo dato que pueda alterar la base del negocio, de modo que si se conociera no se contrataría, o se lo haría en otras condiciones. La información es un elemento imprescindible para restablecer el equilibrio entre las partes -tratantes primero y contratantes después-, debiendo considerarse que tal equilibrio es el principio sobre el que se asienta la autonomía de la voluntad, que es elemento esencial del consentimiento eficaz. Por ello resulta fundamental que la información sea veraz, detallada, eficaz, suficiente, cierta e inteligible´ (CSJTuc, sentencia Nº 921 del 02/10/2009, en ´Fontdevilla Pablo vs. HSBC Bank Argentina S.A. s/Daños y perjuicios´). El fundamento y la finalidad del deber de información, la naturaleza del comportamiento informativo, el objeto de la obligación (la información a suministrar, su alcance y caracteres conforme el art. 4 de la Ley Nº 24.240 y las otras normas que resulten aplicables), la forma que debe observar y la prueba del cumplimiento de esta obligación han sido objeto de un estudio exhaustivo por parte de la doctrina nacional y extranjera, coincidente en sus líneas centrales (Mosset Iturraspe, Jorge, Introducción al Derecho del Consumidor, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, T. 5, pág. 7 y sgtes.; Lorenzetti, Ricardo L., Consumidor, pág. 167 y sgtes.; Ossola, Federico-Vallespinos, Carlos Gustavo, La obligación de informar, pág. 95 y sgtes.; Farina, Juan M., Defensa del consumidor y del usuario. Comentario exegético de la Ley Nº 24.240 con las reformas de la Ley Nº 26.361, pág. 158 y sgtes.; López Cabana, Roberto M., La información en los contratos de consumo, JA 1995-IV-800; Andorno, Luis, ´El deber de información en la contratación moderna´ en Responsabilidad por daños en el tercer milenio en homenaje al Prof. Atilio A. Alterini, pág. 952 y sgtes.; Stiglitz, Rubén-Stiglitz, Gabriel, ´Responsabilidad precontractual. Deberes secundarios de conducta. Incumplimiento del deber de información. Relevancia en los contratos de consumo´, en LL 1992-D-750; Ordoqui Castilla, Gustavo, ´La responsabilidad del empresario por el deber de informar´ en Responsabilidad por daños en el tercer milenio en homenaje al Prof. Atilio A. Alterini, pág. 928; entre muchos otros); lo que, sin descuidar el análisis de las particularidades de cada caso, resulta demostrativo de la tendencia doctrinal y jurisprudencial marcadamente orientada a asegurar la efectividad de tan trascendente derecho. Es que el alcance del deber de información, en los contratos de consumo, es mucho más extenso y amplio, que el que la demandada pretende asignarle. Y en el incumplimiento de tal deber, se verifica una contravención al mandato de buena fe, lo que conlleva que la relación de equivalencia contractual aparezca sensiblemente perjudicada, lo que conduce a un peso desigual no tolerable (conf. Jalil, Julián, ´La buena fe como causa eficiente de deberes implícitos en las relaciones contractuales´, en RCyS 2010-IX , 241). Es que ´la circunstancia que el consumidor haya suscrito el contrato…no impide la configuración de un supuesto de incumplimiento del deber de información establecido en el art. 4 de la Ley Nº 24.240, pues ello no da cuenta de la calidad de la información que le fue suministrada, máxime cuando la ley no impone un deber de información cualquiera, sino que ésta debe ser calificada, cierta, eficaz y suficiente´ (CApel. Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad autónoma de Bs. As., Sala II, ´Asociación Civil Hospital Alemán vs. Ciudad de Buenos Aires´, del 03/3/2004, en LL 19/08/2004). (...) Es oportuno recordar que el sistema tutelar que rige el presente caso impone al proveedor interesado en acreditar el cumplimiento de la obligación de informar, la carga de aportar la prueba conducente a tal fin (CCont.Adm.yTrib. Ciudad Bs. As., Sala I, 02/3/2005, ´Banco de la Nación Argentina-Suc. Pompeya c/Ciudad de Buenos Aires´, LL 2005-C-805; Cód. Civ..yCom. Mar del Plata, Sala I, 26/5/2005, ´Alfageme, Esteban R. c/Banco Francés BBVA´, LLBA 2005 -septiembre-, 980), y que tal carga probatoria resulta justificada en tanto es el proveedor quien se encuentra en mejores condiciones para acreditar el hecho que revela el cumplimiento del deber de información legalmente impuesto (Cám. Nac. Com., Sala C, 05/10/2004, ´Asociación Francesa Filantrópica y de Beneficencia c. Adesso, Antonio M.´, LL 2005-A-607. Desarrolla este concepto, Arancet, Alejandra, ´Daños derivados del incumplimiento al deber de información´, en Ghersi, Carlos -Dir.-, Tratado de daños reparables, T. II, La Ley, Buenos Aires, 2008, pág. 23; citado en CSJTuc, sentencia Nº 921 del 02/10/2009, en ´Fontdevilla Pablo vs. HSBC Bank Argentina S.A. s/Daños y perjuicios´; en semejante sentido CSJTuc, sentencia Nº 377 del 10/6/2011, en ´Matías Adolfo de Jesús vs. HSBC Bank Argentina S.A. s/Cumplimiento de contrato´)..." (CSJTuc., "Gómez Carlos Guillermo vs. Alico Cia de Seg. s/Cobro medida preparatoria"; sentencia Nª 741 del 14/5/2019; "Jaluf Nora Ana Lia vs. Club San Jorge S.A. de Capitalización y Ahorro s/Cumplimiento de obligación", sentencia N° 77 del 25/3/2013). 

V.1.8. Asimismo, y como se resolviera en el fallo de esta Corte dictado en la presente causa (Sentencia N° 1297 del 07/8/2019, fs. 671/678), los actores no solo detentaban el derecho de recibir información con las características descritas en el considerando anterior, sino también eran acreedores de un particular deber de advertencia sobre el riesgo de la posible frustración de la integración al emprendimiento inmobiliario denominado "La Corona I", en el cual estaban inmersos los lotes vendidos, pues el cumplimiento de este imperativo "supone comunicar y llamar la atención respecto de ciertos riesgos a los que pueda estar expuesto el consumidor del bien" (conf. Japaze Belén, op. cit., ps. 200/201). 

Esto último adquiere especial resonancia si se contempla la elevada erogación que implica para el consumidor la adquisición de un inmueble con destino de vivienda, negocio jurídico que compromete no solo el acceso a una vivienda digna sino también la posibilidad de desarrollar su vida personal y familiar, circunstancias que dimensionan la notabilidad del deber de advertencia en las operaciones inmobiliarias como la de autos (Puede verse sobre el tema: Arias, María Paula y Quaglia, Marcelo C., "Algunas consideraciones actuales sobre el consumidor inmobiliario", L.L., Cita On line: AR/DOC/2745/2018).

Y de hecho, el art. 1 incisos b y c del Decreto Nº 1798/1994 se ocuparon de regular un deber específico de información en cabeza de los comercializadores de inmuebles, habiendo asentado la doctrina que la inobservancia de dicho deber puede ser especialmente objeto de sanciones por incumplimiento a la Ley de Defensa del Consumidor (Chamatrópulos, Demetrio A., "Estatuto del Consumidor Comentado", T. 1, La Ley, Buenos Aires, pág. 362), entre lo que cabría anotar a los daños punitivos. 

V.1.9. Completando ésto último, cabe agregar que manifestaciones de este deber de información, que indefectiblemente pesaba sobre el accionado, llegan a sobrepasar la propia información objetiva per se, y así se traduce, en ocasiones, en un deber de consejo o de advertencia. Esta última es una forma agravada de información, que nace de la necesidad de evitar daños, para lo que deben proveerse datos para alertar de los riesgos o inconveniencia de una contratación. La advertencia constituye una forma especial de información que supone la existencia de un peligro, material o jurídico, en relación con el negocio propuesto o los bienes y servicios a los que refiere el contrato. En el caso de autos, esa amenaza jurídica se traduce en la imposibilidad de ejecutar el emprendimiento inmobiliario que se creía contratar. El deber de consejo, a su turno, también es una manifestación acrecentada de la información, pero, en este caso, porque debe contener una opinión motivada, relevante en el campo de ciertos contratos complejos, y en general en los contratos celebrados con profesionales, como acontece en autos.

Este complejo derecho de los consumidores a la información, que por las particularidades del caso concreto deviene exportable a la situación de los actores en autos, comprende las aristas recién mencionadas, y reviste naturaleza "de derecho fundamental" en Argentina; y se conecta cercanamente con otros derechos fundamentales de los consumidores, en este caso con la libertad de elección; alcanzando un plano no solo constitucional, sino convencional, que se yuxtapone con ciertos derechos humanos (Sahián, José H., "Dimensión constitucional y convencional del derecho a la información de los consumidores y usuarios", Estudios de Derecho Público, UCSE, Santiago, 2019, pp. 359, 360 y 409); de ahí el imperativo jurisdiccional de no subestimar los reales alcances del deber de información que pesaba sobre una empresa del posicionamiento comercial de Castillo SACIFIA. 

V.1.10. Desde otra perspectiva, tampoco puede soslayarse, que el demandado no arrimó prueba alguna para desarticular la pretensión de la actora de que en autos se celebró un contrato complejo que incluía compraventa inmobiliaria, pero que no se agotaba allí, y que involucraba otras obligaciones vinculadas al desarrollo urbanístico del lugar donde se sitúan los lotes adquiridos. 

En este punto, esta Corte ya tuvo oportunidad de expedirse sobre la eficacia del beneficio del art. 53 de la Ley de Defensa del Consumidor, por el que se dispone que los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder, conforme a las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria para el esclarecimiento de la cuestión debatida en el juicio. Esta directiva, aunque no importa inversión de la carga de la prueba, conlleva un deber agravado en cabeza del proveedor de bienes o servicios (Conf. Sáenz, Luis R. J., "Distribución de la carga de la prueba en las relaciones de consumo", LL 2015-C, 512; RCyS 2015-XII, 47; asimismo, Sáenz, Luis R. J.-Silva, Rodrigo, en Picasso, Sebastián-Vázquez Ferreyra, Roberto (Dir.), Ley de Defensa del Consumidor Comentada, T. I, pág. 664 y sgtes.; conf. CSJT, sentencia N° 485 del 18/4/2018, "Alperovich, Leonor Noemí vs. Citybank N.A. y otros s/Daños y perjuicios"; CSJTuc., sentencia N° 2460 del 20/12/2019, "Vera Marta Isabel vs. E.D.E.T. S.A. s/Sumarísimo"; "Smael Luis Alberto vs. Piazza S.R.L. y otro s/Daños y perjuicios", sentencia N° 818 del 26/10/2020; entre otros). 

La doctrina ha interpretado que nuestro sistema "se ha hecho cargo de las dificultades probatorias que puede enfrentar el consumidor como contratante no profesional…colocando la carga de probar, en cabeza de aquel que se encuentra en mejor situación de hacerlo" (Vinti, Ángela M., "La carga dinámica de la prueba en la Ley de Defensa del Consumidor. Las consecuencias de la frustración de la prueba", LLBA 2016 (febrero), 17, DJ 28/9/2016, 13)..." (citada en CSJTuc., sentencia N° 2460 del 20/12/2019, "Vera Marta Isabel vs. E.D.E.T. S.A. s/Sumarísimo"). 

Y respecto del tópico puntual de la prueba de satisfacción del deber de información, que nos ocupa, se ha juzgado que: "...el sistema tutelar que rige el presente caso impone al proveedor interesado en acreditar el cumplimiento de la obligación de informar, la carga de aportar la prueba conducente a tal fin (CCont.Adm.yTrib. Ciudad Bs. As., Sala I, 02/3/2005, ´Banco de la Nación Argentina-Suc. Pompeya c/Ciudad de Buenos Aires´, LL 2005-C-805; Cód. Civ..yCom. Mar del Plata, Sala I, 26/5/2005, ´Alfageme, Esteban R. c/Banco Francés BBVA´, LLBA 2005 -septiembre-, 980), y que tal carga probatoria resulta justificada en tanto es el proveedor quien se encuentra en mejores condiciones para acreditar el hecho que revela el cumplimiento del deber de información legalmente impuesto (Cám. Nac. Com., Sala C, 05/10/2004, ´Asociación Francesa Filantrópica y de Beneficencia c. Adesso, Antonio M.´, LL 2005-A-607. Desarrolla este concepto, Arancet, Alejandra, ´Daños derivados del incumplimiento al deber de información´, en Ghersi, Carlos -Dir.-, Tratado de daños reparables, T. II, La Ley, Buenos Aires, 2008, pág. 23; citado en CSJTuc, sentencia Nº 921 del 02/10/2009, en ´Fontdevilla Pablo vs. HSBC Bank Argentina S.A. s/Daños y perjuicios´; en semejante sentido CSJTuc, sentencia Nº 377 del 10/6/2011, en ´Matías Adolfo de Jesús vs. HSBC Bank Argentina S.A. s/Cumplimiento de contrato´)..." (CSJTuc., sentencia N° 741 del 14/5/2019, "Gómez Carlos Guillermo vs. Alico Cia de Seg. s/Cobro medida preparatoria"). 

V.1.11. Según la Cámara, los deberes relatados en los considerandos anteriores no aparecen satisfechos en la especie. Si Castillo SACIFIA no quería originar la esperable convicción de que se trataba de un desarrollo urbanístico y, en cambio, solo quería sujetarse a la venta de inmuebles, sin otras obligaciones; atento la indiscutible presencia de una serie de elementos que generaban la seria expectativa de lo primero, la carga de la información, asesoramiento y advertencia recaían sobre Castillo y la prueba de tal cumplimiento también, lo que lejos se encuentra de estar cumplido en la especie. 

En síntesis, el razonamiento central de la Cámara no logra ser rebatido. El juzgamiento del Inferior se basa en la creencia de que el demandado no solo se comprometió a la venta de inmueble, sino a una serie de obligaciones más, por su condición de desarrollador urbanístico. Y los consumidores tenían la seria convicción de que estaban adquiriendo terrenos en un emprendimiento inmobiliario, y que dicha creencia se fundó en objetivos elementos que rodearon el negocio celebrado con el demandado, y que eran conocidos por éste; y que si ello no hubiera sido la intención del accionado, éste lo debería haber informado, asesorado, advertido con la suficiencia que el art. 4 de la Ley Nº 24.240 y el art. 42 de la Constitución Nacional lo exigen, todo lo cual justifica la decisión adoptada en las instancias inferiores. 

La solución propuesta es la que mejor respeta los principios de buena fe y confianza. 

V.2. A través de su segundo agravio, el demandado controvierte el modo de imposición de las costas procesales. También deviene inviable, por los siguientes motivos. 

V.2.1. El recurrente interpreta que el art. 105 inc. 1 del C.P.C.C.T dispone la posibilidad de que los jueces se aparten del criterio objetivo de la derrota cuando consideren que hay mérito para ello; pero, en este caso, critica que la Cámara no explicita cuál es el mérito de los actores para ser eximidos de costas. 

La sentencia de primera instancia impuso las costas íntegramente a la parte accionada. La decisión de la Cámara lo confirma.

Respecto de la Alzada, por haber vencimientos recíprocos de los recursos de apelaciones, se impusieron por su orden. 

El recurrente se agravia que el Tribunal no hace referencia a ningún criterio objetivo para apartarse del principio general objetivo de la derrota, en la confirmación de las costas de primera instancia.

También alega que, en rigor, hubo vencimientos recíprocos, ya que la demanda prosperó en una parte y en otra fue rechazada. Por tanto reclama, la aplicación del art. 108 del C.P.C.C.T. 

Según el quejoso, la notoria disparidad existente entre lo reclamado y lo finalmente admitido por la sentencia, no obedece a una distinta ponderación de rubros de naturaleza puramente subjetiva y, por ello, librados al prudente arbitrio judicial; sino al hecho de haber reclamado rubros o conceptos que se rechazaron y que tienen una relevancia económica. 

V.2.2. Así planteada la cuestión, cabe recordar que esta Corte ha sostenido que: "Cuando el resultado del juicio es parcialmente favorable para ambos litigantes y el éxito de uno de los litigantes no es insignificante con relación al éxito del otro, las costas se prorratean prudencialmente entre ambas partes en proporción al éxito obtenido por cada una de ellas, conforme lo dispone el art. 108CPCyC" (CSJTuc., sentencia N° 1678 del 18/9/2019, "Acosta Víctor Ricardo vs. Energías Sustentables del Tucumán S.A. (Ingenio Aguilares) s/Cobro de pesos"). En igual tesitura, pero invirtiendo los términos de la proposición, se ha juzgado repetidamente que: "Cuando el resultado del juicio es parcialmente favorable para ambos litigantes y el éxito de uno de los litigantes no es insignificante con relación al éxito del otro, las costas se prorratean prudencialmente entre ambas partes en proporción al éxito obtenido por cada una de ellas, conforme lo dispone el art. 108CPCyC" (CSJTuc, sentencia N° 41 del 05/02/2019, "Fecha Luis Crecencio vs. Bauza José Pablo s/Cobro de pesos"). 

 Ahora bien, dichas doctrinas se completan con aquella que señala que aun cuando la demanda o el recurso es parcialmente rechazado, "lo sustancial de la parte en que progresa y las circunstancias que rodean al caso justifican la imposición de la totalidad dada su oposición absoluta…a la luz de la disposición del art. 108 in fine del CPCyC" (CSJTuc., sentencia N° 1860 del 08/10/2019, "Vides Rodolfo Antonio y otros vs. Norry Hugo Alejandro y otros s/Cobros (Ordinarios)". 

Deviene especialmente aplicable a la presente causa, lo resuelto por esta Corte en el sentido que: "la noción de vencido se establece en base a una visión global de las actuaciones (tipo de proceso, naturaleza de los daños reclamados -patrimoniales o extrapatrimoniales-, carácter de la estimación practicada, rol de las partes en la prueba de la existencia y cuantía de la indemnización pretendida, rol del juez de la admisión de los daños invocados y en su cuantificación, etc.) y no por análisis aritméticos de la suerte final de las pretensiones esgrimidas" (conf. CSJT, Sentencia Nº 495 del 15/6/2007, "Campos, Oscar Guillermo vs. Orellana, Felipe y otros s/Daños y perjuicios"). 

La Cámara, siguiendo el razonamiento de esta Corte, argumenta que atento el tenor del progreso de la demanda y la ilegitimidad de la conducta de la demandada, se debe mantener la imposición de las costas de primera instancia a la demandada, íntegramente. 

Así las cosas, la decisión de la Cámara deviene absolutamente respetuosa de las doctrinas recién transcritas, y especialmente con el juzgamiento de esta Corte, en "Castro Mario Eduardo vs. Caja Popular de Ahorros de la Provincia de Tucumán s/Nulidad/Revocación" (sentencia N° 1663 del 30/10/2017), donde se contempló que: "El actor ha resultado victorioso en lo más importante de su pretensión... Solo que su demanda ha progresado por una cifra menor a la pretendida...no puede por esa sola razón considerárselo vencido a los fines del art. 108 CPCyC (conf. ´Poma Luis Nicolás y otra vs. Provincia de Tucumán s/Daños y perjuicios’, sent. nº 420 del 11/5/2015; ídem: Sentencia N° 1620, "Jiménez Julio Roberto vs. Caja Popular de Ahorros de Tucumán y otro s/Daños y perjuicios" del 26/10/2018)...". 

Es que "al momento de determinar la calidad de vencido (o en su caso, la existencia de vencimientos recíprocos), los jueces deberán merituar la naturaleza de los daños invocados y sus rubros integrativos, el carácter de la estimación practicada y la procedencia o improcedencia de la pretensión esgrimida. La valoración de dichos extremos permitirá determinar el éxito o el fracaso de la posición asumidas por las partes y su incidencia en el resultado final del pleito" (CSJT, sentencia N° 495 del 15/6/2007). La Cámara Nacional Civil también ha dicho que "la circunstancia de que el éxito del reclamo sea parcial no le quita al accionado la calidad de vencido a los efectos de las costas. Ello es así, pues la noción de vencido ha de ser fijada con una visión sincrética del juicio y no por análisis aritméticos de las pretensiones y los resultados" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M, "Muñoz, Miguel Ángel vs. Calvo, Christian Rodolfo y otro s/daños y perjuicios", del 06/9/2012, La Ley Online, AR/JUR/58566/2012).

Este es el criterio que, en definitiva, adopta la Cámara, conforme la expresa cita formulada, en el fallo mismo. 

V.2.3. Y a ello se debe agregar que el juicio sobre si la derrota ha sido insignificante o no, a los fines de las costas, es privativo de la Cámara salvo que se demuestre arbitrariedad, lo que no se ha demostrado en autos (conf. "Poma Luis Nicolás y otra vs. Provincia de Tucumán s/Daños y perjuicios", sent. nº 420 del 11/5/2015). 

Reiteradamente esta Corte ha expresado que "el criterio para imponer las costas procesales configura una cuestión de hecho, librada al prudente arbitrio de los jueces de mérito, insusceptible de revisarse en vía casatoria salvo supuestos de arbitrariedad manifiesta, violación de los principios de la lógica o cuando exista manifiesta inequidad en los criterios de distribución (CSJT, sentencias Nº 346 del 20/4/2006, "Air Liquide Argentina S.A. vs. Sanatorio Tafí Viejo S.R.L. s/Cobros de pesos"; Nº 525 del 28/6/2005, "Asociación Mutual Juramento vs. Comisión de Escisión del Ex-Copiaat y otros s/Cobro de pesos"; Nº 5 del 04/02/2005, "Paz Alfonso Segundo y otros vs. S.A. San Miguel AGICyF y otros s/Indemnización"; Nº 621 del 21/8/2003, "Palou Antonio vs. Sanguinetti Susana Ana María y otros s/Daños y perjuicios"; Nº 1071 del 31/3/2002, "Zavaleta Alejandro José vs. Zavaleta Asesores de Seguros S.R.L. s/Cobro. Incidente de extensión de responsabilidad promovido por la parte actora"; Nº 1120 del 10/12/2002, "Blanco Hugo Jesús y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias s/Diferencias salariales"; Nº 1121 del 10/02/2002, "Cecilia Hugo Roberto y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias de Tucumán s/Diferencias salariales"; entre muchas otras)" (CSJTuc. "Campos, Oscar Guillermo y otro vs. Orellana, Felipe y o. s/Daños y perjuicios", sentencia Nº 495 del 15/6/2007); y que "el criterio adoptado para imponer las costas procesales configura una cuestión de hecho, librada al prudente arbitrio de los jueces de mérito, insusceptible de revisarse en vía casatoria. Sin perjuicio de ello, también se ha dicho que este principio no es absoluto, pues cede en supuesto de arbitrariedad manifiesta (conf. Hitters, J.C., "Técnica de los recursos extraordinarios y de la casación", pág. 308; CSJT, sent. Nº 494, "Blanco Daniel Horacio y otro s/Estafa" del 17/6/2005; sent. Nº 245 "Cervilla de Maza María Teresa vs. Sfriso Hugo Ernesto s/Daños y perjuicios" del 21/4/2004; sent. Nº 1132 "Palacios Guillermo Alfonso y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias s/Diferencias salariales" del 11/12/2002; sent. Nº 1121 "Cecilia Hugo Roberto y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias de Tucumán s/Diferencias salariales" del 10/12/2002; entre muchos otros pronunciamientos)" (CSJTuc., "Rahman, Ismael y otros s/Injurias", sentencia Nº 1089 del 10/11/2008).

En las particulares circunstancias de la causa, atendiendo a una interpretación sistemática de las doctrinas recién citadas, cabe juzgar que la distribución de las costas de primera instancia al demandado y de la alzada por su orden, no luce arbitrario. Por lo que el agravio merece ser desestimado. 

V.3. Respecto del recurso de los actores, se dirige al exclusivo cuestionamiento de la cuantificación del daño punitivo. A lo que es dable adelantar su procedencia. 

V.3.1 Preliminarmente cabe tener presente que esta Corte enseña que: "...Los daños punitivos están destinados a punir, al margen de los principios, normas y garantías del derecho penal, actos de los proveedores que, por sus consecuencias, merezcan sanción; y a la par, a desalentar la realización de actos similares. Es decir, el daño punitivo tiene una función disuasoria que contribuye a la prevención de daños a los usuarios y consumidores. En otras palabras, las indemnizaciones punitivas buscan el castigo de una conducta reprochable y la disuasión de comportamientos similares, tanto para el condenado como para la colectividad, cumpliendo una doble función (preventiva y punitiva). (CSJT, Sent. Nª 590/2019)..." (sentencia N° 620 del 07/9/2020, "Bezian María Isabel y otro vs. Telecom Personal S.A. s/Daños y perjuicios). 

V.3.2. Ahora bien, respecto de la cuantificación del daño punitivo, aspecto sobre el que gira el agravio sub análisis, esta Corte ha sentenciado: "Debe ponerse de resalto que la cuantificación del daño punitivo -al igual que el daño moral- no tienen un parámetro económico fijo, sino que por la índole subjetiva que involucra estos tipos de reclamos, quedan sujetos a la determinación prudencial por parte del juzgador, quien -en el caso de los daños punitivos- cuenta con las pautas y límites establecidos en los arts. 47, 49 y 52 bis de la Ley N° 24.240 de Defensa del Consumidor para la concesión y mensuración del mismo (CSJT, Sent. Nª 590/2019)… En materia de consumo, la norma rectora en la materia (Ley N° 24.240 de la Ley de Defensa del Consumidor) marca pautas claras al juzgador (sea a la autoridad de aplicación para la imposición de una sanción por infracción o al juez para el otorgamiento de daño punitivo) entre la que está ‘la posición en el mercado del infractor’ (art. 49 LDC), lo que quiere significar ni más ni menos que cuanto mayor sea la envergadura de la empresa y mejor posicionamiento tenga en el mercado, mayor debe ser la multa aplicada, y ello a efectos de cumplimentar con la finalidad retributiva y ejemplificadora (prevención general y especial) prevista en el sistema protectorio del consumidor. Lo expuesto precedentemente se ve respaldado por la más prestigiosa doctrina sobre el tema. Así, Ramón Pizarro asegura que ‘las pautas de valoración para la graduación de la sanción por daño punitivo son muy variadas y, entre otras, enuncia: a) la gravedad de la falta; b) la situación particular del dañador, especialmente en lo atinente a su fortuna personal; c) los beneficios procurados u obtenidos con el ilícito; d) la posición de mercado o de mayor poder del punido; e) el carácter antisocial de la inconducta; f) la finalidad disuasiva futura perseguida; g) la actitud ulterior del demandado, una vez descubierta su falta; h) el número y nivel de empleados comprometidos en la inconducta de mercado; i) los sentimientos heridos de la víctima, etc.’ (Pizarro, Ramón Daniel, Daño moral, pág. 530, Hammurabi, Bs.As., 2004)..." (Conf. CSJTuc., Sentencia N° 620 del 07/9/2020, "Bezian María Isabel y otro vs. Telecom Personal S.A s/Daños y perjuicios"). 

 Bajo ese mismo raciocino, esta Corte sostuvo que "si bien la determinación de la multa depende del prudente arbitrio judicial, el juzgador debe tener en cuenta a los fines de su determinación la capacidad económica del dañador, la naturaleza y grado de reproche, la extensión del beneficio obtenido, la propagación de los efectos de la infracción, la prolongación en el tiempo del daño y la extensión de los riesgos sociales. En esta inteligencia, tal como enseña Zavala de González, las pautas aludidas resultan aplicables analógicamente a las multas civiles previstas en el art. 52 bis, por lo que cabe realizar las siguientes precisiones como presupuestos de vigencia del daño punitivo: a) La «cuantía del beneficio obtenido», pues en él se comprende la magnitud del ahorro en costos de prevención; b) La «posición en el mercado del infractor». No es igual el poder preventivo ni la capacidad de pago del titular de una gran fábrica, que el de un modesto emprendimiento familiar, aunque en ambos casos el producto sea análogo y pueda tener idéntica falencia; c) La «gravedad de riesgos o de daños sociales», pues su entidad y propagación suelen acentuarse cuanto más serias son las gestiones de seguridad soslayadas por el infractor. Por consiguiente, tal como dice la autora citada, aunque la gravedad del mal individual puede ser pauta para graduar la multa, mucho más decisiva es la repercusión comunitaria de la infracción, incluso como riesgo abstracto, sin desarrollo fáctico hacia afecciones precisas... De todo lo dicho se sigue que el juez debe buscar pautas objetivas a los fines de que la sanción punitiva que se concrete pecuniariamente se encuentre sólidamente fundada, máxime teniendo en cuenta su claro tinte sancionatorio. En síntesis, será labor del juez determinar en el caso concreto los presupuestos de procedencia de la multa civil, explicando las pautas cualitativas y cuantitativas consideradas para fundamentar la condena.’ (Junyent Bas, Francisco y Garzino, María Constanza; ´Daño punitivo. Presupuestos de aplicación, cuantificación y destino´, Diario La Ley, T. LXXV~239, 2011-12-19)..." (CSJTuc., sentencia N° 590 del 25/4/2019, "Esteban Noelia Estefania vs. Cervecería y Malteria Quilmes S.A.I.C.A.G. s/Daños y perjuicios"). 

V.3.3. Sintéticamente cabe recordar que los diversos actores centran su agravio en el insuficiente quantum de la condena por daño punitivo establecido en contra de la empresa demandada, no encontrándose objetado la necesidad de su aplicación ni la procedencia de la multa impuesta.

Pues bien, siendo los daños punitivos derecho positivo en nuestro país (art. 52 bis - LDC), no cabe dudas de que el juez debe aplicarlos cuando encuentre cumplidos sus requisitos de procedencia, cosa que en autos el Tribunal de Alzada consideró cumplimentado en suficiencia. Pero aplicarlos no implica sólo recurrir a una mera formulación de su procedencia, sino también fijar un monto serio, acorde con las circunstancias del caso, que no desnaturalice su función sancionatoria y disuasiva. No basta con sancionar, si la sanción es sólo aparente. 

Esta Corte Suprema oportunamente sostuvo que el daño punitivo ha sido definido como "aquellos otorgados para castigar al demandado por una conducta particularmente grave, y para desalentar esa conducta en el futuro". Así también resaltó que la única manera de disuadir conductas reprochables por parte de los proveedores de bienes y servicios es establecer sanciones que impacten efectivamente en el patrimonio del infractor. Es así que el quantum punitorio deberá estar enfocado fundamentalmente al cumplimiento del objetivo del instituto: la disuasión de la conducta reprochable. Si el monto impuesto no tiene la entidad suficiente para "convencer" al infractor de modificar su conducta disvaliosa en el futuro, el instituto pierde sentido, desvirtuándose la finalidad punitiva y preventiva que tuvo el legislador al importar los daños punitivos en nuestro país (conf. CSJT, sentencia N° 1896 de fecha 11 de diciembre de 2018, "Muler Germán Esteban vs. Telecom Personal S.A. s/daños y perjuicios"; ídem sentencia N° 2489 del 20/12/2019, "Gramajo David Efrain vs. Compañia de Seguros Bernardino Rivadavia s/Daños y perjuicios"). 

A riesgo de resultar reiterativos, debe tenerse presente que la sanción civil impetrada tiende a prevenir, por parte de dicha empresa, hechos similares para el futuro (Zavala de González, Matilde, «Función preventiva de daños», La Ley, 03/10/2011, 1, pág. 1.), y ello pues el objetivo principal de cualquier sistema de reacción contra perjuicios injustos es impedir que ocurran. A partir de lo expuesto, puede concluirse que es un acto de toda justicia que la sanción aplicada guarde proporcionalidad -entre otros factores- con la capacidad económica de quien debe resarcir el daño, siendo la equidad la regla para establecer los montos. 

V.3.4. Pues bien, con estos antecedentes, y en lo concerniente a la procedencia y cuantificación del daño punitivo, el Tribunal A quo rechazó la apelación del actor y confirmó la decisión del Inferior, relatando que "los actores adquirieron unos inmuebles en lo que suponían sería un barrio privado o cerrado. No obstante ello, a pesar de haber intimado y solicitado en varias ocasiones a la empresa, los demandados no dieron una respuesta satisfactoria, obligando a los accionantes a recurrir a autoridades judiciales. La demandada, en su carácter de desarrollador, creó expectativas en los distintos actores. Generó confianza en los compradores y violó, como mencioné, el deber de información al que se encuentra obligado conforme la Constitución Nacional (art. 42) y la LDC (art. 4 LDC)". 

Fundamentalmente pondera el A quo, que "la posición de prestigio e importancia que la demandada tiene en el mercado, cuestión que resulta de conocimiento público y no requiere de una prueba específica (art. 33 C.P.C.C.T)". Asimismo, estima de notabilidad "la posición de consumidores vulnerables ante la cual debieron extremar las medidas tendientes a garantizarles el acceso a la información, la seguridad y un trato digno".

Como consecuencia de tales consideraciones se entendió que el monto fijado por el Magistrado en la sentencia de grado se ajusta a las circunstancias del caso descritas. 

V.3.5. Sin embargo, y no obstante la claridad conceptual utilizada por el Tribunal para delinear la desaprensiva conducta de la empresa demandada para con los distintos actores, al tratar la determinación del monto del daño punitivo, mantiene la cuantificación sin fundamento alguno, en una suma, que atento la magnitud de la empresa demandada, del negocio trazado, del daño generado y de las ganancias obtenidas, la cantidad de actores, conlleva una evidente desnaturalización de la función del instituto. 

A partir de lo expuesto, debe concluirse que el insuficiente monto otorgado no se corresponde con la lapidaria apreciación que el Tribunal hace respecto de la conducta asumida por la demandada y con las características del caso; de allí que la sentencia recurrida resulta contradictoria y descalificable como acto jurisdiccional válido, pues si ha considerado que estamos ante empresa cuya posición de prestigio e importancia en el mercado es indubitable, que ésta "lesionó derechos de consumidores estimados como especialmente "vulnerables" que, además, restringió su acceso a derechos fundamentales, tales como "la información, la seguridad y un trato digno"; no resulta una derivación razonable de la normativa vigente aplicar, por daño punitivo, un monto evidentemente insuficiente con miras a evitar la repetición en la conducta desaprensiva para con otros clientes; lo cual trasciende los intereses de los actores y se proyecta en los de la comunidad, interesada en que todo consumidor reciba un trato digno y equitativo. 

Conforme fuera resuelto, recientemente, por esta Corte, "resulta indubitable que el monto que se fije en concepto de daño punitivo debe estar debidamente fundamentado, teniendo como objetivo castigar a quien produce un mal (finalidad punitiva) y disuadir tanto al causante del perjuicio como a otros posibles infractores de repetir una misma acción/omisión dañina (función preventiva)" (CSJT, 22/11/2019, "Morfil Cergio y otro c/MAPFRE Argentina Seguros S.A. s/Daños y perjuicios", -sentencia N° 2260-). En ese marco, la cuantificación de la una multa civil a la empresa demandada, tomando en cuenta la conducta reprochable asumida, atenta sin lugar a dudas contra la finalidad que tuvo el legislador al regular el instituto de los daños punitivos. De manera que no habiendo sido debidamente fundamentado el monto de daño punitivo fijado, y por lo tanto no sirviendo para cumplir la finalidad para la que fue creada el instituto en el derecho del consumidor, el razonamiento sentencial deviene descalificable en este punto (En tesitura descrita, puede verse, de esta Corte, "Gramajo David Efraín vs. Compañía de Seguros Bernardino Rivadavia s/Daños y perjuicios", sentencia N° 2489 del 20/12/2019). 

V.3.6. Desde otra perspectiva, la deficiencia en el cumplimiento del deber de información constituye una afectación tanto al consumidor en particular como a la competencia en general y por ello "toda conducta que tienda a explotar esa distorsión, ya sea brindando información falsa…ya sea ocultando información, no sólo infringe las normas de la LDC y del CCyC sino que además falsea la competencia y el acceso al mercado" (Krieger, Walter, F., "Relaciones y complementariedad entre el Derecho del Consumidor y la Defensa de la Competencia", en Comentarios a la Ley de Defensa de la Competencia, pág. 526 y 527, citado en CSJTuc., sentencia N° 1190 del 25/7/2019, "Asociación de Consumidores del NOA y otro vs. Sparapani Guillermo s/Especiales -Residual-"), y ello se verifica con creces en los presente actuados, donde el accionar disvalioso de la accionada, atentó contra los derechos de todos los actores, y de otros tantos consumidores.

V.3.7. El recurrente en su escrito sostiene que se trató de un negocio económicamente muy destacado. 

Alega que: "Sin embargo y de los ejemplos antes dados: si de pesos $1.700.000, (pesos un millón setecientos mil) pudo convertirlos en un negocio de US$ 4.112.000 (cuatro millones ciento doce mil dólares) escapa a nuestros cálculos en cuanto pudo volver a transformar esta ganancia. Todo esto sin trasladar a hoy el valor del dólar cuando la multa en pesos queda absolutamente licuada y sin posibilidad que ningún cálculo de intereses llegue a recomponerla. De esto debe concluirse que Castillo hizo un gran negocio y que el monto por el que se lo multa es un pequeño detalle que no cambiará en nada su actividad recalcitrante: le conviene mantenerla, le conviene incumplir, le conviene litigar. En nada perjudica la ganancia obtenida con el grosero incumplimiento por el que nos obliga a este juicio". 

Sin analizar la certeza o no de los cómputos realizados por los actores, lo cierto es que evidentemente se trata de un negocio de proporciones sumamente relevantes económicamente, efectuado por una empresa comercialmente muy sólida, a la que el monto impuesto en la instancia inferior lejos se encuentra de generarle el efecto disuasivo apropiado. 

V.3.8. E igual de importante resulta ser que los demandantes, luego de más de diez años desde que se le compraron los lotes y las viviendas, alegan continuar sin agua, cloacas, luz, etc. 

Evidentemente se encuentran en disputa los más sensibles derechos humanos, como lo son: la vivienda y los servicios públicos. 

Y estos son intereses, de un grupo de familias, cuya ponderación no debe ser subestimada. 

Veamos. Respecto de la vivienda, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha perfilado "estándares internacionales del derecho a la vivienda", con la evidente intención -por parte del Tribunal de Estrasburgo- de garantizar un mínimo de amparo de ese interés (Vfr. García Montoro, Lourdes, "Llamada de atención al Gobierno español: el TEDH paraliza cautelarmente el derribo de una vivienda hasta que la familia encuentre otra alternativa", Centro de Estudios de Consumo, Ed. Universidad de Castilla-La Mancha, Toledo, 2014, ps. 1-4).

 En lo que respecta a nuestro país, el "fundamental" derecho a la vivienda (puede verse: CCont. Adm. y Trib. CABA, sala I, sentencia del 28/12/2001, "Ortiz, Célica y otros c. GCBA") digna ha sido consagrado en diversos Tratados de Derechos Humanos -(DUDH: art. 25, inc. 1º; DADDH: art. IX; PIDESC: art. 11; Convención sobre la Eliminación de toda forma de Discriminación contra la Mujer: art. 14, inc. H; Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discriminación Racial: art. 5º, inc. e, pto. iii)- con jerarquía constitucional; razón por la cual se encuentra sometido al progresivo desarrollo, a la obligación de garantizar un contenido mínimo y al principio de no regresividad.

Nuestro Cimero Tribunal Nacional ha explicado que: "...el acceso a la vivienda digna está íntimamente relacionado con otros derechos humanos fundamentales. De hecho, un individuo que no tiene un lugar donde instalarse para pasar sus días y sus noches y debe deambular por las calles no solo carece de una vivienda, sino que también ve afectadas su dignidad, su integridad y su salud, a punto tal que no está en condiciones de crear y desarrollar un proyecto vida, tal como lo hace el resto de los habitantes (Fs. CS 329:1638; 329:4918 y 331:453, entre otros)..." (CSJN, sentencia del 24/4/2012, "Q. C., S. Y. vs. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/Amparo", consid. 8º del voto del juez Petracchi.) . 

La Corte IDH, entendió que el acceso a una vivienda adecuada forma parte del derecho a una vida digna (Corte IDH, "Yakye Axa, Sawhoyamaxa c. Paraguay", sentencia de 17/06/2005, Serie C nro. 125, párr. 164). Sobre el tema el Juez Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot,consideró que "...el derecho a la vivienda se ha venido protegiendo de manera indirecta por conexidad, esencialmente, mediante los derechos a la vida (art. 4º) y propiedad privada (art. 21) en escenarios como las condiciones de vida digna..." (Corte IDH, Caso "Yarce y otras vs. Colombia", Excepción Preliminar, Fondo, Reparaciones y Costas, sentencia 22/11/2016, Serie C nro. 325, párr. 41).

En cuanto a los servicios públicos, la concordancia entre el acceso al consumo y los derechos humanos también se visibiliza con nitidez en el marco de estos servicios esenciales, dada la especial trascendencia de los intereses en juego y el carácter de universalidad al que están convocados. Ciertamente, existe una inmediata correspondencia entre la eficacia en la prestación de servicios públicos y las condiciones de calidad de vida y dignidad humana. 

La no refutada alegación de ausencia de servicios básicos, entre ellos energía y aguas, no puede no ser tenida en consideración a la hora de la cuantificación del daño punitivo. 

En el caso particular de la prestación del servicio de agua, en un conocido precedente, la CSJN juzgó que el "derecho humano al agua" es indispensable para vivir dignamente, y condición previa para la realización de otros derechos humanos (CSJN, sentencia del 02/12/2014, "Kersich, Juan Gabriel y otros vs. Aguas Bonaerenses y otros s/Amparo"). La doctrina también viene sosteniendo tal caracterización (Valdés, Gustavo J., "Servicio público domiciliario, suministro de agua corriente y rotura de cañerías", LA Ley Córdoba, marzo de 2012, ps. 155 y ss); y pretorianamente se ha enfatizado su fundamentalidad, (Tribunal Constitucional de Perú, sentencia del 07/11/2007, "Lambayeque César Augusto Zuñiga López", expte. 6546-2006-PA/TC; ídem Tribunal Constitucional de Perú, sentencia del 04/7/2005, "Municipalidad Distrital de San Pedro de Lurín", expte. 2064-2004-AA/TC).

En los casos "Yakye Axa, Sawhoyamaxa" y "Xákmok Kásek", contra Paraguay, la Corte Interamericana consideró que no se habían brindado las condiciones esenciales para una vida digna, al no haberse garantizado provisión de "agua", entre otros (Corte IDH, "Yakye Axa, Sawhoyamaxa vs. Paraguay", solicitud de interpretación de la sentencia sobre fondo, reparación y costas, sentencia de 06/02/2006, Serie C nro. 142, párr. 161. También Corte IDH, Caso "Comunidad Indígena Sawhoyamaxa vs. Paraguay", Fondo, Reparaciones y Costas. Sentencia de 29/3/2006. Serie C, nro. 146; ídem "Xákmok Kásek vs. Paraguay", sentencia de 49 de agosto de 2010. Serie C, nro. 214, párrs. 194 a 217).

La ONU, mediante resolución 64/292, también estimó que el agua es un derecho humano fundamental.

Y semejantes conclusiones cabe reseñar sobre los restantes servicios públicos, cuya ausencia hasta la fecha, en los inmuebles vendidos, implica un severo desprecio por los más elementales derechos humanos, cuya consideración no puede estar abstraída en la justipreciación del daño punitivo que se debe imponer a la empresa vendedora de un emprendimiento inmobiliario que carece, hasta la fecha, de dichas prestaciones básicas. 

V.3.9 En síntesis, esta Corte ha sido categórica a la hora de fijar como doctrina legal que: "Resulta arbitraria la sentencia que cuantifica el rubro daño punitivo en un monto que deviene evidentemente insuficiente para cumplir la función disuasiva y sancionatoria" (CSJTuc., sentencias N° 2230 del 22/11/2019, "Pérez Mario Ándres vs. Telecom Argentina S.A. s/Daños y perjuicios"; N° 2010 del 01/11/2019 "Pérez Mario Ándres vs. Mapfre Argentina s/Cumplimiento de contrato"; entre muchos otros ). Y dicho criterio corresponde aplicar en los presentes actuados. 

VI.- Por las razones expuestas (items V.1 y V.2), corresponde no hacer lugar al recurso de casación interpuesto por la demandada. 

Por lo expresado (punto V.3) corresponde hacer lugar al recurso de casación deducido por los actores en contra de la sentencia atacada, en mérito a la siguiente doctrina legal: "Es arbitraria y por ende nula la sentencia que cuantifica el rubro daño punitivo en montos que resultan evidentemente insuficientes para cumplir la función disuasiva y sancionatoria de la figura". 

Dadas las particulares circunstancias de la causa, en los términos del art. 761, segundo párrafo, del C.P.C.C.T, corresponde declarar la nulidad parcial de la sentencia atacada, debiéndose remitir los autos a la Cámara para que, con la integración que corresponda, dicte nuevo pronunciamiento, exclusivamente sobre el quantum correspondiente al daño punitivo.

VII.- Con respecto a las costas de esta instancia extraordinaria local, cabe distinguir de la siguiente manera. 

En cuanto a las costas generadas por el recurso de casación de la demandada, corresponde imponerlas a la propia demandada recurrente vencida, por el principio general de la derrota (art. 105 primera parte del C.P.C.C.T). 

En cuanto a las costas generadas por el recurso de casación de los actores, corresponde imponerlas también a la demandada, por el principio general de la derrota (art. 105 primera parte del C.P.C.C.T). 

El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el señor Vocal preopinante doctor Daniel Leiva, vota en idéntico sentido. 

La señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

1.- Comparto y adhiero al voto del señor Vocal preopinante, doctor Daniel Leiva, con las consideraciones adicionales que a continuación se formulan.

2.- Con relación al agravio analizado en el apartado V.1.10., referido a la carga de la prueba en procesos como el que nos ocupa, viene al caso tener presente a Zavala de González cuando señala que la superioridad técnica (muchas veces acompañada por preeminencia económica) “permite concluir en una superioridad jurídica en cuanto a un fácil acceso a extremos relevantes para liberarse de responsabilidad propia o para fundar la ajena”. Complementa este razonamiento expresando que “a mayor dificultad, menor exigencia de prueba” (Zavala de González, Matilde, “Doctrina Judicial. Solución de casos 7. Aspectos procesales del resarcimiento”, Alveroni, Córdoba, 2010, ps. 27 y 30).

En relación a las cargas probatorias dinámicas, Jorge Peyrano dijo que “el esquema de un proceso moderno debe necesariamente estar impregnado por el propósito de ajustarse lo más posible a las circunstancias del caso, evitando así el incurrir en abstracciones desconectadas de la realidad. Esto explica que modernamente se conciba que las cargas probatorias deban desplazar de actor a demandado o viceversa, según correspondiere. Pero llegados aquí, advertimos que falta recordar que las reglas de la carga de la prueba (que apuntan a determinar quién debió probar determinado hecho y sin embargo no lo hizo) solo cobran importancia ante la ausencia de prueba eficaz para suscitar certeza en el juez. Es que en tal caso, el tribunal deberá fallar contra quien debía probar y no probó”. (Peyrano, Jorge W., “Doctrina de las cargas probatorias dinámicas”, LA Ley, 1991-B, 1034).

Efectuadas las aclaraciones precedentes, la Ley de Defensa del Consumidor “no consagra la teoría de las cargas probatorias dinámicas, sino que únicamente pone en cabeza del proveedor el deber de aportar al proceso los elementos de prueba que se encuentren en su poder, pero no determina que recae sobre él la carga de producir la prueba pertinente” (Picasso, Sebastián y Vázquez Ferreyra, Roberto A., dirs.-, “Ley de Defensa del Consumidor comentada y anotada”, La Ley, Buenos Aires, 2009, T. I, pág. 1241). Así, se ha sostenido que, para que se active el deber de colaboración del proveedor se requiere, previamente, que el consumidor acredite los presupuestos de hecho de la norma invocada (conf. Sáenz, Luis R. J., “Distribución de la carga de la prueba en las relaciones de consumo”, LA Ley, 2015-C, 512). En esa línea, se ha expresado que, ante todo, el consumidor “debe siempre probar la relación de consumo, los presupuestos de la responsabilidad en caso de que reclame daños y su cuantía” (Tambussi, Carlos E., “Juicios y procesos de consumidores y usuarios”, Hammurabi, Buenos Aires, 2014, pág. 83).

3.- En cuanto al planteo vinculado a la imposición de las costas (analizado en los apartados V.2 a V.2.3. del voto preopinante), corresponde recordar que reiteradamente esta Corte ha expresado que “el criterio para imponer las costas procesales configura una cuestión de hecho, librada al prudente arbitrio de los jueces de mérito, insusceptible de revisarse en vía casatoria salvo supuestos de arbitrariedad manifiesta, violación de los principios de la lógica o cuando exista manifiesta inequidad en los criterios de distribución (CSJT, sentencias Nº 346 del 20/4/2006, “Air Liquide Argentina S.A. vs. Sanatorio Tafí Viejo S.R.L. s/Cobros de pesos”; Nº 525 del 28/6/2005, “Asociación Mutual Juramento vs. Comisión de Escisión del Ex-Copiaat y otros s/Cobro de pesos”; Nº 5 del 04/02/2005, “Paz Alfonso Segundo y otros vs. S.A. San Miguel AGICyF y otros s/Indemnización”; Nº 621 del 21/8/2003, “Palou Antonio vs. Sanguinetti Susana Ana María y otros s/Daños y perjuicios”; Nº 1071 del 31/3/2002, “Zavaleta Alejandro José vs. Zavaleta Asesores de Seguros S.R.L. s/Cobro.Incidente de extensión de responsabilidad promovido por la parte actora”; Nº 1120 del 10/12/2002, “Blanco Hugo Jesús y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias s/Diferencias salariales”; Nº 1121 del 10/02/2002, “Cecilia Hugo Roberto y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias de Tucumán s/Diferencias salariales”; entre muchas otras)” (CSJTuc. “Campos, Oscar Guillermo y otro vs. Orellana, Felipe y o. s/Daños y perjuicios”, sentencia Nº 495 del 15/6/2007); y que “el criterio adoptado para imponer las costas procesales configura una cuestión de hecho, librada al prudente arbitrio de los jueces de mérito, insusceptible de revisarse en vía casatoria. Sin perjuicio de ello, también se ha dicho que este principio no es absoluto, pues cede en supuesto de arbitrariedad manifiesta (conf. Hitters, J.C., "Técnica de los recursos extraordinarios y de la casación", pág. 308; CSJT, sentencias Nº 494, "Blanco Daniel Horacio y otro s/Estafa" del 17/6/2005; Nº 245 "Cervilla de Maza María Teresa vs. Sfriso Hugo Ernesto s/Daños y perjuicios" del 21/4/2004; Nº 1132 "Palacios Guillermo Alfonso y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias s/Diferencias salariales" del 11/12/2002; Nº 1121 "Cecilia Hugo Roberto y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias de Tucumán s/Diferencias salariales" del 10/12/2002; entre muchos otros pronunciamientos)” (CSJTuc., “Rahman, Ismael y otros s/Injurias”, sentencia Nº 1089 del 10/11/2008).

La sentencia ha tenido en cuenta “el progreso de la demanda” y “la ilegitimidad de la conducta de la demandada”.

Tal como lo tiene dicho esta Corte, la noción de vencido se establece en base a una visión global de las actuaciones (tipo de proceso, naturaleza de los daños reclamados -patrimoniales o extrapatrimoniales-, carácter de la estimación practicada, rol de las partes en la prueba de la existencia y cuantía de la indemnización pretendida, rol del juez de la admisión de los daños invocados y en su cuantificación, etc.) y no por análisis aritméticos de la suerte final de las pretensiones esgrimidas. (CSJT, “Baunera, Juan Nolberto y otro vs. Carreño, Roberto y otros s/Daños y perjuicios”, sentencia Nº 965 del 30/9/2014).

En el caso, la recurrente no logra demostrar que la Cámara haya aplicado de manera errónea el art. 105 C.P.C.C., porque los actores han triunfado en lo sustancial de su planteo de reparación de daños. Así, han acreditado la relación de consumo existente entre las partes y el carácter de desarrollador inmobiliario de la demandada; el incumplimiento con el deber de información por parte de la empresa; que el contrato que vinculó a las partes involucraba otras obligaciones vinculadas al desarrollo urbanístico y la falta de provisión de los servicios básicos de agua, energía eléctrica, cloacas. Surge así, que los actores han resultado victoriosos en lo más importante de su pretensión, demostrando la ilegitimidad de la conducta de la empresa demandada; solo que su demanda ha progresado por una cifra menor a la pretendida. Considero entonces, aplicando el criterio que sostuve en el precedente “Poma” que no puede por esa sola razón considerárselos vencidos a los fines del art. 108 CPCyC, pues el juicio de la Cámara de que tal derrota es insignificante es privativo de la Cámara salvo que se demuestre arbitrariedad, lo que no se ha demostrado en autos (conf. “Poma Luis Nicolás y otra vs. Provincia de Tucumán s/Daños y perjuicios”, sentencia Nº 420 del 11/5/2015). Es que “al momento de determinar la calidad de vencido (o en su caso, la existencia de vencimientos recíprocos), los jueces deberán merituar la naturaleza de los daños invocados y sus rubros integrativos, el carácter de la estimación practicada y la procedencia o improcedencia de la pretensión esgrimida. La valoración de dichos extremos permitirá determinar el éxito o el fracaso de la posición asumidas por las partes y su incidencia en el resultado final del pleito” (CSJT, sentencia N° 495 del 15/6/2007). La Cámara Nacional Civil también ha dicho que “la circunstancia de que el éxito del reclamo sea parcial no le quita al accionado la calidad de vencido a los efectos de las costas. Ello es así, pues la noción de vencido ha de ser fijada con una visión sincrética del juicio y no por análisis aritméticos de las pretensiones y los resultados” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M, “Muñoz, Miguel Ángel vs. Calvo, Christian Rodolfo y otro s/Daños y perjuicios”, del 06/9/2012, La Ley Online, AR/JUR/58566/2012).

Finalmente es oportuno señalar además que esta Corte ha entendido insoslayable considerar la aplicación del principio de reparación integral al momento de valorar la imposición proporcional de las costas procesales en casos como el de autos (conf. CSJT, “Moeykens, Patricia Beatriz vs. Telecom. Argentina S.A. s/Daños y perjuicios”, sentencia Nº 296 del 12/5/2004). Otros tribunales también han señalado que “En los procesos de daños y perjuicios deben imponerse al vencido aun cuando no hayan prosperado todos los rubros pretendidos, por aplicación del principio de reparación integral y atento la naturaleza resarcitoria que revisten estos gastos, como parte integrante de la indemnización, sin que obste a ello la demasía en la pretensión esgrimida, pues fue la actitud de la demandada la que hizo necesario tramitar el pleito. De admitirse una solución contraria, el derecho que la sentencia reconoce a la demandante quedaría menoscabado con infracción del fundamento mismo de la institución de las costas (cf. C.N.Civ., sala H, ‘Fiore de Genovese, María c. Natural Foods Industria Exportadora S.A. y otro’, del 17/12/2002, en La Ley, 2003-B, 198; íd., esta sala, L. 469.367, del 20/02/2007, y L. 489.020, del 27/12/2007, entre muchos otros), máxime cuando no se puede considerar configurado un supuesto de una pluspetición inexcusable -que tampoco fue alegado- desde que el demandado no aceptó deber suma alguna, sino que pidió el rechazo de la demanda” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, “Salvatierra, Blanca Rosa y otro c. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/Daños y perjuicios”, del 26/3/2012, La Ley Online, AR/JUR/5866/2012) y que “En efecto, a pesar de que no procedan todos los rubros pretendidos por la actora, ésta resulta vencedora. Aunque se encuentran disminuidas algunas sumas solicitadas por no considerarse justas todas las peticiones, la cantidad concedida es integral de acuerdo con el juzgamiento, evaluados los hechos y con la respectiva apreciación del derecho. Es integral en relación a lo que corresponde. Ante ello, las costas deben ser impuestas, en juicio que tienen las características como el presente, a la demandada. Con cita jurisprudencial, dice Gustavo Raúl Meilij: ‘El principio generalmente aceptado en esta materia indica que las costas, dada su naturaleza resarcitoria, deben ser impuestas al demandado vencidos aún cuando la demanda no prospera íntegramente, ya que la condena en costas forma parte de la indemnización’ (‘Efectos Jurídicos de los Accidentes de Tránsito’, pág. 214). También se ha dicho que por limitada que sea la suma por la cual prospera la demanda en los juicios por indemnización de daños y perjuicios, las costas son siempre a cargo del demandado, atento el principio de reparación integral con que deben ser juzgadas tales acciones (conf. CNCiv., Sala C, ED, 52-459; Orgaz, ‘El daño resarcible’, ps. 156 y 157)”, (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, “Fiore de Genovese, María vs. Natural Foods Industria Exportadora S.A. y otro”, del 17/12/2002, LA Ley Nº 2003-B, 198, AR/JUR/3330/2002).

Considero entonces que la impugnación no ha demostrado que en este caso concurren circunstancias acreditantes de que la imposición de las costas efectuada en el fallo recurrido sea arbitraria o inequitativa, ni tampoco que las normas procesales sobre costas hayan sido mal aplicadas. 

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal, RESUELVE:

I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la demandada (fs. 698/708 vta.) en contra de la sentencia Nº 24 del 05 de agosto de 2020 (fs. 671/691) dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial Concepción. 

II.- HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por Jorge Emilio Pintos, actor y apoderado común de los actores (fs. 711/722 vta.), en contra de la sentencia Nº 24 del 05 de agosto de 2020 (fs. 671/691) dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial Concepción; la que se deja, parcialmente, sin efecto.

III.- REMITIR los autos a la Cámara para que, con la integración que corresponda, dicte nuevo pronunciamiento, exclusivamente sobre el quantum correspondiente al daño punitivo, de acuerdo a lo considerado.

IV.- IMPONER las costas de ambos recursos, como se considera.

V.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad. 

HÁGASE SABER.

SUSCRIPTA Y REGISTRADA POR LA ACTUARIA/O FIRMANTE EN LA PROVINCIA DE TUCUMÁN, EN LA FECHA INDICADA EN LA CONSTANCIA DE LA REFERIDA FIRMA DIGITAL DE LA ACTUARIA/O.

SENTENCIA FIRMADA DIGITALMENTE POR: DRA. CLAUDIA BEATRIZ SBDAR (PRESIDENTA) (CON SU VOTO), DR. DANIEL OSCAR POSSE (VOCAL), DR. DANIEL LEIVA (VOCAL). 

ANTE MÍ: CLAUDIA MARÍA FORTÉ (SECRETARIA)