Capítulo 3
Protección de la vivienda en la normativa provincial, en otras leyes especiales y en los proyectos de reforma
Juan Carlos Pandiella Molina
1. Introducción [arriba]
En el presente capítulo nos abocaremos al estudio comparativo que nos presenta el régimen de bien de familia en la legislación Provincial, en otros regímenes especiales que propician la protección de la vivienda y en los proyectos de reforma.
Las constituciones provinciales en todos los casos incorporan el derecho a la vivienda y su protección como un derecho esencial de la familia, por ser el elemento natural y fundamental de la sociedad, aquellas que no lo dicen expresamente aceptan todos los derechos declarados en la Constitución Nacional. Las más actuales también protegen a la persona individual y se comprometen a facilitar su acceso y protección a la vivienda, desde el Estado. Sin embargo, no todas ellas protegen a la vivienda a través del instituto del bien de familia, en algunos casos lo hacen por medio de institutos especiales que otorgan el dominio de un inmueble, que teniendo el carácter de único y de habitación permanente pasan a ser inembargables. Institutos que rigen en forma conjunta con el Bien de Familia, modificando en los mismos la esencia de la ley nacional, lo que afecta el espíritu de la norma.
Es necesario recordar que una ley provincial no puede válidamente establecer principios de inembargabilidad de la vivienda, tarea que corresponde al Congreso Nacional.
En nuestro país, la protección de la vivienda tiene rango constitucional con la incorporación, en la reforma constitucional del año 1957, del art. 14 bis en la Constitución Nacional. En el mismo se consignó que:
“el Estado otorgará los beneficios de la seguridad social que tendrá carácter integral e irrenunciable (…) La ley establecerá la protección integral de la familia, la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”.
Con la reforma del año 1994, como ya lo señalamos, en su art. 75 inc. 22 se incorporan con rango constitucional los tratados y pactos internacionales citados en el capítulo anterior.
A partir del avance de la informática, en muchos portales de instituciones públicas nacionales y provinciales, dan información sobre este instituto, como es el trámite y en algunos casos el trámite se puede realizar vía online, como veremos. Un ejemplo de ello es el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos[1], que en su página web publica lo siguiente:
“Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
1. Registro de la Propiedad Inmueble
2. Afectar una vivienda como bien de familia
Afectar una vivienda como bien de familia
Te explicamos cómo funciona el Régimen de protección de la vivienda.
7 días gratuito
Este régimen te permite proteger tu vivienda, la que no podrá ser ejecutada por deudas posteriores a su afectación, salvo los casos de excepción.
Podés afectar un único bien, destinado a vivienda, y al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.
¿Quién puede hacerlo?
- El titular o los titulares del inmueble.
¿Quién puede ser beneficiario?
- El propietario, su cónyuge, su conviviente, sus padres o hijos.
- En defecto, los parientes más cercanos (dentro del tercer grado) que convivan con el constituyente.
¿A quién está dirigido?
Al titular o titulares de un inmueble.
¿Qué necesito?
DNI de titular en original y fotocopia.
Si designas un beneficiario: acreditá el vínculo con el titular (libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento), original y fotocopia.
Si tu estado civil es distinto al del título de dominio, llevá una constancia que así lo acredite en original y fotocopia.
¿Cómo hago?
1. Presentá la documentación requerida en Av. Belgrano 1130, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la oficina Bien de Familia ubicada en planta baja.
2. Finalizá el trámite en la misma oficina, donde en un plazo de siete días hábiles, te devolverán el título de propiedad y las fotocopias de la documentación presentada.
¿Cuánto tiempo lleva hacer el trámite?
El trámite lleva: 7 días
¿Cuál es el costo del trámite?
Gratuito”.
A continuación, nos ocuparemos de la situación al respecto en cada provincia.
2. Legislaciones Provinciales [arriba] [2]
Por una cuestión simplemente metodológica, analizaremos las legislaciones provinciales en orden alfabético.
2.1. Buenos Aires
Concordante con la Constitución Nacional, esta constitución modificada en la ciudad de La Plata por convención reformadora el 13 de septiembre de 1994, en la sección primera, Declaraciones Derechos y Garantías y como un derecho social, establece que la familia es el núcleo primario y fundamental de la sociedad, por lo cual la provincia establecerá políticas que procuren su fortalecimiento y protección moral y material.
También se compromete procurar el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del hogar como bien de familia, y a procurar el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de ocupación permanente a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos.
Nos encontramos aquí cómo el acceso a la vivienda va ampliando sus horizontes hacia el propio otorgamiento del dominio a las familias por parte del Estado, a través de regímenes especiales, respecto de viviendas que adquirirán la característica de única y de ocupación permanente, a las que se les otorgará carácter de inembargables sin estar sometidas al Bien de familia.
Esta constitución en su art. 36 establece que la Provincia promoverá la eliminación de los obstáculos económicos, sociales o de cualquier otra naturaleza, que afecten o impidan el ejercicio de los derechos y garantías constitucionales. A tal fin reconoce los siguientes derechos sociales:
1. De la familia. La familia es el núcleo primario y fundamental de la sociedad. La Provincia establecerá políticas que procuren su fortalecimiento y protección moral y material (inc.7).
2. A la vivienda. La Provincia promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del hogar como bien de familia; garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de ocupación permanente a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la Provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos.
Esta Provincia reglamentó la Ley Nacional N° 14.394, mediante los decretos–Leyes N° 6687/62 y N° 6688/62, (BO 7–9–62). Luego la Ley N° 9747 suprimió el monto tope para la afectación de determinados inmuebles al Bien de Familia.
Con la reglamentación de la Ley Nacional a través de los Decretos–Leyes N° 6687 y N° 6688 de 1962 se contradijo el espíritu de la Ley N° 14.394, fijando un límite máximo de afectación a través del valor fiscal del inmueble, lo que trajo aparejado dificultades en la aplicación de la misma e innumerables reclamos judiciales. También dio lugar a inequitativas soluciones que contradecían el espíritu del legislador al sancionar el régimen protector del bien de familia, cuyo fin fundamental es la protección del núcleo familiar.
Luego, mediante la sanción de la Ley N° 9747[3] (BO 17/06/1981), se deroga la Ley N° 8109 y se suprime el monto tope dado por la valuación de los inmuebles que se encuentran destinados a vivienda del grupo familiar o cuando además de ese destino, se llevare actividad lucrativa desarrollada personalmente por el titular o beneficiarios de la institución, eliminando así las consecuencias adversas que ello provocaba, como por ejemplo, la violación al principio de igualdad ante la Ley para todos aquellos constituyentes que en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires intentaren someter su vivienda a dicho régimen.
Esta decisión despeja el camino de la afectación, posibilitando que en la Provincia de Buenos Aires se pueda afectar al régimen de bien de familia un inmueble, urbano, suburbano o rural, destinado a vivienda o vivienda y actividad lucrativa que no supere las necesidades para el sustento de la familia del titular constituyente, llevada adelante por él mismo o cualquiera de los beneficiarios, sin que exista un valor máximo de valuación.
También se podrá afectar un inmueble solo con destino a actividad lucrativa llevada a cabo por el constituyente o los beneficiarios, teniendo en cuenta el valor máximo determinado de conformidad con las normas de la Ley N° 9350, multiplicado por los coeficientes de actualización que fije la Ley N° 8712 (impuesto a los ingresos brutos).
Por último, la Provincia de Buenos Aires dicta la Ley N° 14.432, que refiere a la protección de la vivienda única y de ocupación permanente, sancionada el día 29/11/2012 y con fecha de promulgación 28/12/2012, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires el día 08/01/2013.
Entendemos que esta ley sigue los lineamientos del anteproyecto de unificación del Código Civil y Comercial, al hablar de vivienda única y no de vivienda familiar. Cabe recordar que en los considerandos del Decreto 191/2011 que crea y designa los miembros de la "Comisión para la elaboración del proyecto de ley de reforma, actualización y unificación de los códigos civil y comercial de la Nación" se señala que se debía tener muy en cuenta los tratados de Derechos Humanos que se incorporaron a nuestra legislación con la reforma constitucional del año 1994, art. 75 inc. 22 Constitución Nacional, teniendo operatividad inmediata y supremacía sobre la legislación interna, modificando en gran medida nuestro derecho.
En esta ley, ya no se protege la vivienda familiar, sino la protección de la vivienda única y de ocupación permanente ubicada en la Provincia de Buenos Aires, como lo establecen los arts. 1° y 2° de la ley que comentamos.
Otra característica que se puede señalar de la misma es la gratuidad del trámite para el interesado, como lo señala el art. 7 que dice: “Todas las actuaciones administrativas y judiciales tendientes a lograr la cancelación de los embargos, gozarán del beneficio de gratuidad y estarán exentas de impuestos, tasas o derechos”. Pero lo criticable de la ley es que no establece distintas opciones o reparticiones para acceder al beneficio como sí lo hace y con acierto la Ley de San Juan N° 8073, que en su art. 2 dispone los modos de declaración, el cual analizaremos más adelante.
Siguiendo los lineamientos del anteproyecto de reforma, amplía el concepto de grupo familiar y en los arts. 3° y 4° establece:
“art. 3– A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación. art. 4° – Las garantías propiciadas por la presente Ley beneficiarán al grupo familiar del titular de la vivienda, aun en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten la vivienda con carácter permanente. Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones de hecho, incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos”.
Es decir que, con respecto a los beneficiarios, el régimen incluye a los convivientes atendiendo a la realidad que nos toca, distinta a la que existía en el año 1954 cuando se dictó la ley de bien de familia nacional, y a numerosos planteos judiciales reclamando el reconocimiento como beneficiarios a los concubinos.
Por nuestra parte, entendemos que se contempla una situación no tenida en cuenta en el régimen de la Ley N° 14.394 que ha dado lugar a muchos planteos judiciales para el reconocimiento como beneficiario a quien ha acompañado toda una vida al instituyente titular del inmueble y que, al momento de fallecer este, puede ser desalojada.
Un ejemplo de ello fue lo resuelto por la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala I, de este Departamento Judicial Lomas de Zamora, en la causa nº 67.321, caratulada: "D. G., M. E. c/P., M. s/DESALOJO, 8/6/2010”. En el caso, el Titular del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº10 admitió la demanda incoada por M. E. D. G. contra M. P., por desalojo respecto a los departamentos nº 2 y nº 3 y los garajes correspondientes a cada unidad, sitas en la localidad de Sarandí, Partido de Avellaneda. La demandada se agravia del encuadre jurídico efectuado por el Juez cuando da por demostrado el contrato de comodato, indicando en ese sentido que el hermano de la actora, tercero que en autos se presentó, convivió varios años con ella, y fruto de esa unión nació una hija, con la cual vive en el bien, de forma tal que ello se relaciona con la obligación de suministrarle una vivienda a la menor, afirmando, en definitiva, que la ocupación del inmueble tiene naturaleza alimentaria.
La Cámara confirma el fallo recurrido rechazando los argumentos de la accionada respecto a que la ocupación del inmueble tenía naturaleza alimentaria, en razón que de dicha relación nació una hija en común y por ello se lo condenó al padre a abonar una suma mensual, la que si bien a la fecha no fue satisfecha y motivó el embargo que da razón el certificado dominial agregado a la causa de alimentos, no se adiciona ninguna otra obligación para el alimentante como alega la recurrente al calificar a la habitación como prestación alimentaria, además la forma en la cual debe ser satisfecha la cuota alimentaria fue acordada en los autos ofrecidos como prueba. Sostienen que
"la acción personal de desalojo, reglada por la ley de rito, no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias, poniendo como condición para su desestimación que el accionado compruebe prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando la 'verosimilitud' de su pretensión” y que “toda investigación que trascienda ese objetivo desnaturalizaría con verdadera trascendencia la acción de desalojo, en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendi o al ius possessionis”.
Además, aplican al caso lo decidido en otros fallos “de supuestos en los que los herederos del concubino propietario procuran la recuperación del inmueble en manos del quien en vida formaba una relación de hecho”, siendo que en el caso quien propone la demanda es un condómino ajeno al vínculo –concubinato– invocado por la demandada.
En otros casos similares se ha sostenido: “El solo concubinato o convivencia con quien es dueño del inmueble, no genera posesión o coposesión en favor del compañero o de la compañera, no constituye motivo suficiente para enervar la pretensión de desalojo. Es que el concubinato entraña una relación personal entre los compañeros, que no necesariamente se proyecta sobre los bienes que puedan permanecer a uno de ellos. Por otra parte, reina aquiescencia en que, una vez disuelta la relación concubinaria, la permanencia de la concubina en la casa entraña una tenencia precaria sin plazo determinado, y con obligación de restituir si el dueño así lo exige. Es decir, el comodato preexistente (préstamo por el concubino de la casa para el uso y goce común durante la convivencia) cesa con la muerte del concubino titular, pues ello entraña que ha desaparecido el motivo o concluido el servicio por el cual la cosa fue prestada (arg. art. 2271, C. Civil), y si la ocupación continúa, es ya sin derecho personal a tener la cosa, es decir, a título de tenedor puramente precario. La situación encuadra, pues, en la previsión del art. 2462, inc. 1º C. Civil, al que remite el art. 748 C. Civil.”.[4]
En otro se dijo:
“La materia del juicio de desalojo se constriñe a esclarecer quién tiene derecho a la disponibilidad del uso y goce del inmueble. Son ajenas a ese proceso sumario todas las cuestiones diferentes como la eventual obligación alimentaria del precedente dueño del inmueble respecto de uno de sus ocupantes o la posibilidad de que haya efectuado una transferencia fingida como medio de liberarse de dicha obligación en los hechos, en su caso, deben remitirse a un debate más amplio”[5].
En un sentido contrario al fallo comentado se dijo:
"Es improcedente el desalojo promovido por el ex concubino titular del inmueble contra su pareja e hijos menores, toda vez que cuando se encuentra comprometido el interés de los menores de satisfacer su necesidad de vivienda, se debe aplicar analógicamente el art. 1.277 del Cód. Civil y hacer prevalecer el interés de los hijos por sobre los derechos de propiedad del progenitor, no obstando a ello el hecho de que la demandada haya contraído matrimonio –y tenido otros hijos con su marido–, porque el cónyuge que habita el inmueble sigue ostentando la tenencia de los menores”[6].
Por otra parte, se cumple con el mandato de no discriminar entre familias matrimoniales y extramatrimoniales.
Entendemos que no existen limitaciones en cuanto a la cantidad de miembros por los que puede estar constituida la familia, ya que no son conjunciones copulativas sino disyuntivas, las que vinculan las enunciaciones de los distintos tipos de miembros de la familia. Conclusión de esto es que bastará la presencia del cónyuge o de algunos de los parientes mencionados por la norma para que se reúna el requisito del artículo, a fin de que el propietario pueda afectar el bien[7].
Sobre este tema en las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, 2005), Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la vivienda”, en sus conclusiones se estableció lo siguiente de lege data:
“1º La persona humana como titular de la protección de la vivienda. La protección constitucional de la vivienda (art. 14 bis de la Constitución Nacional; art. 25, ap. 1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; art. 14 ap. 1º del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales) beneficia no solo a la familia sino a la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la Ley N° 14.394 (arts. 34 a 50), debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas de la Constitución y de los Tratados de Derechos Humanos de rango constitucional (art 75 inc. 22 CN). Así alcanza la protección tanto a la vivienda individual como a la vivienda familiar”[8].
Otro desacierto que observamos en la ley es que no establece desde cuándo se producen los efectos, como sí lo hacen otras leyes como la citada de la provincia de San Juan –nobleza obliga– al establecer que los efectos se producen a partir de su inscripción en el Registro Gral. Inmobiliario. Así el art. 4 dice que la declaración de lote hogar o bien de familia, a solicitud de parte, efectuada por algunos de los trámites previstos en el arts. 2º de la presente Ley, solo tendrá los efectos previstos en la Ley Nº 14.394 a partir del asiento o de la anotación marginal en la inscripción del dominio en el Registro General Inmobiliario.
Sobre este tema, al comentar el fallo “BCO Mercantil argentino c/ Quaranta Jorge Alberto y otro” de la Cám. Nac. Com., sala E, de fecha 30/10/2008, sostuvimos que la principal cuestión, en este punto, es determinar el momento a partir del cual se computan los efectos de la constitución del bien de familia y esta resulta oponible a los terceros. Para ello nos debemos remitir al art. 35 de Ley N° 14.394, que dice: “La constitución del ‘bien de familia’ produce efecto a partir de su inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente”. Del mismo surge claramente que una cosa es la constitución del bien de familia y otra su inscripción en el registro.
Sabemos que el grado de oponibilidad de un derecho depende muchas veces de que el resto de la comunidad tenga conocimiento efectivo o al menos la posibilidad de conocer su existencia, como ya lo decía Vélez Sársfield, con cita de Freitas, en la nota al art. 577 del Cód. Civil: "no se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no se conoce". Entre los medios técnicos que pueden establecerse se encuentran los registros; la publicidad registral genera entonces la posibilidad de conocer y por ende la oponibilidad de las situaciones que publicita.
En síntesis, la necesidad de la inscripción de la afectación para su oponibilidad a terceros es indispensable, ya que al tratarse de una limitación al derecho de dominio del constituyente, cuyo efecto principal es tornarlo no susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, es lógica que esa alteración al patrimonio como garantía común de los acreedores –como se dijo supra– , en materia de un bien inmueble, sea inscripta en el Registro de la Propiedad para poder ser opuesta a los mismos, dado que estos son terceros interesados.
Por otra parte, con acierto establece los casos de inoponibilidad de este instituto al establecer en su art. 5° que:
“La garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de deudas originadas en:
a) Obligaciones alimentarias.
b) El precio de compra–venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.”
Y también establece que perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando: a) No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere relativa y razonable proporción ente la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere. b) Se hubiere renunciado expresamente, conforme los arts. 2° y 9° de la presente Ley, como lo establece en su art. 6°.
Un gran acierto, consideramos, de esta norma es la extensión de la inembargabilidad a la indemnización para el caso de que la vivienda fuera expropiada, conforme lo establece su art. 8°: “Para el caso que la vivienda sea expropiada o recibiera una indemnización, la misma resultará inembargable.”.
También regula la renuncia a la garantía por parte del titular, que deberá ser hecha por escrito, firmada por ante autoridad pública, no dice cuál, y con el consentimiento por escrito de su cónyuge o conviviente. Así el art. 9º establece:
“La garantía de inembargabilidad de inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular. La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto. En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma”.
Estimamos que los legisladores de la Provincia de Buenos Aires han desperdiciado una gran oportunidad de legislar correctamente la protección de la vivienda en el territorio de la Provincia, ya que han dejado librado a la reglamentación que haga el Poder Ejecutivo muchos aspectos, conforme señalamos supra, que deberían haberse reglamentado en la propia ley. Esperamos que la reglamentación supla correctamente esas deficiencias en beneficio de los ciudadanos.
En esta Provincia, en la página web del Registro General Inmobiliario[9], en su guía de trámites publica lo siguiente:
“¿Quiénes pueden afectar?
La persona que afecta al régimen se denomina ´constituyente´. Tiene que ser el titular registral y debe designar ´beneficiarios´. En caso que la vivienda se encuentre registrada a nombre de varias personas (condóminos), todos deben proceder a la afectación en forma conjunta. Cabe aclarar que no es necesario que los condóminos tengan vínculo familiar entre ellos. Es importante destacar que una persona sin familia puede afectar a este Régimen, designándose a sí mismo como beneficiario. En caso que existiera usufructo sobre el inmueble, el usufructuario deberá dar su consentimiento.
¿Quiénes pueden ser beneficiarios? (art. 246 CCCN)
Pueden ser beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente (puede designarse beneficiario a sí mismo), su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Requisito de habitación efectiva.
Es requisito indispensable que al menos uno de los beneficiarios habite efectivamente el inmueble, exigencia que se tendrá por cumplida mediante la declaración jurada del titular registral al momento de la afectación (art. 247 CCCN).
Vivienda objeto de la afectación.
Puede afectarse un inmueble destinado a vivienda, sin importar su valuación fiscal, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
El régimen también es aplicable al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
Nota: La existencia de una hipoteca vigente que grave el inmueble, no es obstáculo para la afectación al Régimen de Protección de la Vivienda.
Documentación necesaria para proceder a la afectación.
El trámite de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda en Sede administrativa (es decir ante este Registro) es totalmente gratuito. Para iniciar el trámite de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, el titular del inmueble debe concurrir a este Registro de la Propiedad con la siguiente documentación:
– Título o títulos de propiedad (original/es y fotocopia/s)
– Documento de identidad del o de los titulares de dominio (original/es y fotocopia/s)
– Copia de Documento de identidad de beneficiarios
– Constancia de CUIT, CUIL o CDI
– Documento que acredite el vínculo entre titular y beneficiarios (original/es y fotocopia/s)
– Poderes para afectar (en caso de existir)
Demora del trámite.
Los procedimientos de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda se realizarán con dos concurrencias del usuario al organismo:
1) trámite de inicio de procedimiento
2) trámite de retiro del título y del acta con la nota de registración.
¿Dónde iniciar el trámite?
El trámite puede iniciarse tanto en sede administrativa, como en sede municipal.
Si desea iniciarse el trámite en la dependencia de este Registro habilitada a tal efecto, debe dirigirse a calle 5 N° 630 entre 44 y 45 de la Ciudad de La Plata.
También podrá iniciarse el trámite de afectación en los Municipios que han suscripto convenio a tal fin con este Registro.
Horario de atención: El horario es de 8 a 13 hs. Se otorgarán números hasta las 10:30 hs. Canal de relaciones.
Teléfono (0221) 429–2500 Internos 2548–2694–2695.
Otras vías para afectar
La afectación al Régimen de Protección de la Vivienda puede obtenerse iniciando el trámite en los Municipios que han suscripto convenio a tal fin con este Registro, mediante el otorgamiento de una escritura pública realizada por ante Notario o por documento judicial (todos poseen el mismo valor que el Acta de Afectación Administrativa del Registro de la Propiedad)”.
2.2. Catamarca
La reforma que hiciera el pueblo de Catamarca a la constitución de 1895, a fin de adecuar la misma a las necesidades actuales, incorpora los derechos sociales y económicos no contemplados en ella, como el derecho de todos sus habitantes a la vivienda propia y la unidad económica familiar, haciéndose eco de las actuales necesidades de la sociedad en la que cada vez más personas viven solas o no integran una familia por lo que se hace necesario ampliar el marco de protección centrado hoy en la familia.
Asimismo, dicha constitución prescribe que la familia es base fundamental de la sociedad y responsable primaria de la crianza y educación de los hijos. Asegura que el Estado provincial promueve las condiciones necesarias para su unidad y afianzamiento, fomenta el acceso a la vivienda propia, la unidad económica familiar y el acceso a todos sus habitantes a la propiedad inmueble a fin de asegurarles vivienda y medios de vida dignos. Si bien esta constitución no menciona expresamente el bien de familia, el Decreto N° 1882 de 1963, modificado por el decreto N° 254 de 1983, reglamentó dicho instituto prescribiendo respecto de la constitución en jurisdicción del territorio de la misma.
En su art. 51, establece que la Provincia promoverá el acceso de todos sus habitantes a la propiedad inmueble, urbana y rural, a fin de asegurarles vivienda y medios de vida dignos. La ley dispondrá la distribución de la tierra pública o de la que adquiera por compra o expropiación, entre familias campesinas y quienes opten por radicarse en el agro y la ejecución de planes crediticios e inversiones presupuestarias de carácter permanente. Y en su art. 58, sostiene que la comunidad catamarqueña se funda en la pluralidad y la solidaridad. El Estado auspicia su organización libre e integral mediante el sistema de instituciones sociales, económicas, políticas y culturales que el pueblo constituye para participar en las decisiones y realizar la justicia social. La Provincia garantiza la constitución y funcionamiento de: la familia, como base fundamental de la sociedad y responsable primaria de la crianza y educación de los hijos. El Estado promueve las condiciones necesarias para su unidad y afianzamiento, garantiza la patria potestad y el derecho de los cónyuges a procrear y, de acuerdo a la ley, fomenta el acceso a la vivienda propia, la unidad económica y la compensación económica familiar. Promueve la adopción de los menores abandonados y facilita el funcionamiento de los hogares sustitutos, que contarán con el aporte económico del Estado.
El decreto 254/1983, de la Provincia de Catamarca, sustituye los arts. 1, 5 y 6 del Decreto 1822/63, estableciendo que el Registro de la propiedad Inmobiliaria y de mandatos, dependientes del poder Ejecutivo provincial, será la autoridad competente, administrativa y de aplicación, en jurisdicción de la Provincia de Catamarca de las disposiciones de la Ley Nacional N° 14.394 en la parte concerniente al Bien de Familia con facultades para denegar trámites dentro de los 10 días de presentada la solicitud.
Si el trámite es judicial, se rige por el Código de Procedimiento de dicha provincia. Se establece asimismo que los acreedores que se opongan a la inscripción serán oídos y se anotará al margen de la inscripción, en nota marginal, el fundamento de su oposición para luego resolver respecto de la procedencia o improcedencia de la inscripción en sede judicial, ya que en este tipo de conflictos debe intervenir el Poder Judicial, no teniendo facultades el director del Registro. Ningún acreedor puede oponerse a la inscripción del instituto, teniendo en cuenta que, si su crédito es anterior a la fecha en que surtió efecto la inscripción del inmueble como bien de familia, el mismo está protegido y la afectación no le es oponible.
Luego por Ley N° 4809, promulgada por decreto Nº 2225 de fecha 03/11/1994, se establece la inscripción de pleno derecho de la vivienda única que cumpla los requisitos de las Leyes Nacionales N° 14.394, N° 17.801 y provincial N° 3343.
Así, en su art. 1, se considera automáticamente inscripta de pleno derecho como bien de familia (a partir de la vigencia de la presente Ley y a los fines previstos en el art. 58, inciso 1); art. 65, inciso 8), de la Constitución Provincial) la vivienda única que cumpla con los requisitos de fondo establecidos en la Ley Nacional N° 14.394, Ley N° 17.801 y la Provincial N° 3343.
La inembargabilidad del bien solo podrá hacerse valer por deudas posteriores a la fecha de vigencia de la presente Ley (art. 2).
Exceptúa de los alcances de la presente Ley, según el art. 3, a las medidas cautelares que hayan sido trabadas como consecuencia del pago de obligaciones originadas en:
Inciso 1): Impuestos, tasas y contribuciones, de mejoras que graven directamente al inmueble o tarifas de servicios públicos prestados al mismo.
Inciso 2): Hipotecas constituidas sobre el inmueble embargado con arreglo a las Leyes de fondo.
Inciso 3): Construcciones o refacciones realizadas en el mismo inmueble.
Inciso 4): Saldo del precio de compra de la vivienda.
Inciso 5): Expensas de administración y reparación de acuerdo a lo previsto en el Régimen de Propiedad Horizontal, Ley Nacional N° 13.512.
Inciso 6): Lo que dispone el art. 10, inciso k), de la Ley N° 4313 (Ley Orgánica Banco de Catamarca).
La renuncia al derecho que acuerde esta Ley, deberá efectuarse, bajo pena de nulidad, con las siguientes formalidades: 1) Se confeccionará por escrito con manifestación expresa y concreta del crédito o acto jurídico, en favor del cual se renuncia al derecho. 2) En caso de que el renunciante fuere casado, firma de consentimiento del cónyuge. 3) Las firmas contenidas en el instrumento de renuncia serán certificadas por ante Escribano Público, Secretario Judicial, o Juez de Paz (art. 4).
La petición de cancelación de embargo que afectare la vivienda única podrá formularse en cualquier estado del proceso judicial, ofreciendo la prueba que acredite el cumplimiento de los requisitos de fondo exigidos en el art. 1 (art. 5).
Establece la gratuidad para todas las actuaciones administrativas y judiciales, originadas para la cancelación del embargo (art. 6).
Los magistrados no dispondrán la subasta de los inmuebles sin una previa citación a una audiencia informativa en la cual se impondrá al demandado del derecho que le asiste en virtud de la presente Ley; la notificación, que deberá efectuarse en el domicilio real, contendrá la transcripción literal del presente artículo, bajo apercibimiento de llevar adelante la subasta (art. 7).
La información proporcionada en la página web del Registro Inmobiliario de esta Provincia[10] si bien es escueta, pero si uno hace la consulta telefónica son muy amables y explicativos de cómo se debe realizar el trámite de afectación. En la mencionada web publican lo siguiente:
“Afectación vivienda familiar
Por acta administrativa
1– Título Original
2– Declaración Jurada.
3– Partida de Nacimiento legalizada y actualizada de c/u de los beneficiarios.
4– Acta de Matrimonio legalizada, actualizada.
5– Si es soltero/a idénticos requisitos de ptos. 1 a 4, si es soltero con unión de hecho deberá presentar certificado de convivencia expedido por autoridad competente.
Trámite gratuito y presencial
Una vez que tenga todos los requisitos debe avisar para que lo reciba un asesor”.
2.3. Chaco
La Constitución de la Provincia del Chaco, reformada por la convención constituyente en 1994, establece como finalidad exaltar la dignidad de la persona humana y el pleno ejercicio de sus derechos, en ese orden de ideas prescribe en el Capítulo 3, como un derecho social, la protección de la familia, basada en la unión de hombre y mujer, como base de la sociedad, y le asegura el establecimiento de las condiciones necesarias para el acceso a una vivienda digna y al bien de familia.
En efecto, su art. 35 dice que la familia, basada en la unión de hombre y mujer, como célula primaria y fundamental de la sociedad, es agente natural de la educación y le asiste tal derecho respecto de sus hijos, de acuerdo con sus tradiciones, valores religiosos y culturales. Posee el derecho al resguardo de su intimidad. El Estado protege integralmente a la familia y le asegura las condiciones necesarias para su constitución regular, su unidad, su afianzamiento, el acceso a la vivienda digna y al bien de familia.
En el capítulo 2 incorpora con carácter operativo, los tratados y acuerdos Internacionales incorporados a la Constitución Nacional por el art. 75 inc. 22, 1o que posibilita en jurisdicción de dicha provincia su aplicación integral.
Así su art. 14 establece que los derechos, deberes, declaraciones y garantías, los acuerdos y tratados mencionados en el art. 75 inc. 22, enunciados en la Constitución Nacional que esta Constitución incorpora a su texto dándolos por reproducidos, y los que ella misma establece, no serán entendidos como negación de otros no enumerados que atañen a la esencia de la democracia, al sistema republicano de gobierno, a la libertad, la dignidad y la seguridad de la persona humana. Los derechos y garantías establecidos, expresa o implícitamente en esta Constitución, tienen plena Operatividad en sede administrativa o jurisdiccional, sin que su ejercicio pueda ser menoscabado por ausencia o insuficiencia de reglamentación.
La Ley N° 422 (BO, 15 de octubre de 1962) legisla en la provincia respecto del bien de familia, modificada por Ley N° 1963 (BO 10 de diciembre de 1976) en su artículo y luego el art. 7 es modificado por la Ley N° 6672 del 17 de noviembre de 2010 (BO, 18 de noviembre de 2010).
A los efectos del art. 32, Inciso 3º de la Constitución, se considera como Bien de Familia: a) La vivienda urbana o rural. b) El terreno con destino a la construcción de la vivienda familiar. c) Las mejoras realizadas con la misma finalidad –vivienda familiar– por los ocupantes de tierras fiscales (art. 1).
En esta Provincia se reglamenta la ley de bien de familia, prescribiendo que el organismo de aplicación es el Registro de la Propiedad Inmueble en el ámbito de la capital y sus delegaciones provinciales y los Juzgados de Paz en jurisdicciones que carezcan de delegaciones del Registro mencionado, lo que materializa la posibilidad de aplicación de la Ley para todos aquellos que deseen someter su inmueble a bien de familia encontrándose fuera de la jurisdicción del Registro Central (arts. 2, 3, 4 y 5).
Sin embargo, al no existir aún en algunos registros provinciales un nivel de tecnología que permita el trabajo simultáneo entre la sede central del registro y sus delegaciones, como serían los Juzgados de Paz mencionados, podrían ocasionarse cuestiones de prioridad que afecten al constituyente o a los terceros interesados que deberían preverse. Dichos organismos reciben las correspondientes solicitudes de inscripción y constitución del bien de familia, y luego las remiten al registro central para su toma de razón.
Según el art. 7, toda persona que en el territorio de la Provincia desee inscribir un bien urbano o rural de su propiedad como "Bien de Familia", conforme con las disposiciones de la Ley Nacional N° 14.394, podrá hacerlo, siempre que reúna los requisitos fijados por la presente ley. También podrán solicitar su inscripción: a) Los condominios, debiendo hacerlo en forma conjunta. b) El Defensor de Menores y de Incapaces, por sus representados. c) Los herederos instituidos por testamento y el albacea testamentario, cuando el causante hubiera dispuesto la constitución del "Bien de Familia" y el Juez de la sucesión, de oficio, cuando los herederos fueren menores de edad. d) El cónyuge declarado inocente, en caso de juicio de divorcio, cuando el inmueble fuera bien ganancial y existan del matrimonio hijos menores de edad o incapaces, mientras dure su minoridad e incapacidad. e) El cónyuge que no haya perdido la libre administración de los bienes gananciales, y/o propios (Modificado por Ley N° 6672 de Chaco, art.1). Los casos contemplados en los incisos b), c), d) y e) solo podrán autorizarse por el órgano jurisdiccional correspondiente.
Para constituir un inmueble en "Bien de Familia", deberán llenarse los siguientes requisitos: a) Justificar que existe cónyuge, o que existen ascendientes o descendientes o hijos adoptivos o, en defecto de esas tres situaciones colaterales, consanguíneos hasta el tercer grado inclusive que convivieran con el constituyente. b) Comprobar la situación jurídica y fiscal del inmueble, su valuación fiscal y el pago de los impuestos y tasas que lo afecten. c) Acreditar por simple declaración jurada: 1) La convivencia del grupo familiar en el inmueble elegido como "Bien de Familia". 2) Que ninguno de los componentes de la familia posea otro inmueble inscripto a su nombre, ni en trámite otro pedido de inscripción. 3) Que el inmueble sea explotado directamente y por propia cuenta del propietario o su familia, salvo causa de fuerza mayor debidamente comprobada, o de excepción acordada en cada caso por la autoridad judicial o de aplicación (art. 8).
Los mismos requisitos se exigirán cuando la inscripción de un "Bien de Familia" se disponga por orden judicial (art. 9).
En el art. l0 la Ley[11] exige como requisito un valor máximo del inmueble a someter al régimen de Bien de Familia, exigencia que, al no desprenderse de la Ley nacional, puede ser objeto de impugnación por vía de inconstitucionalidad, existiendo jurisprudencia que establece la procedencia de la inscripción si se trata de un bien que no excede las necesidades de sustento y vivienda de la familia, límite impuesto por el art. 34 de la Ley N° 14.394.
Los trámites judiciales o administrativos que tengan que realizarse para la constitución del "Bien de Familia", así como también la inscripción, modificación o cancelación del mismo, en el Registro de la Propiedad de la Provincia se hallan exentos de toda clase de impuestos (art. 14).
La resolución de la autoridad de aplicación que deniegue la constitución del "Bien de Familia" será apelable en relación, ante el Juez en lo Civil y Comercial. La apelación deberá interponerse y fundarse ante la autoridad dentro del término perentorio de tres días. La alzada resolverá el recurso en el plazo máximo de veinte días desde que la causa llegue a su conocimiento (art. 16).
Finalmente, el "Bien de Familia" se halla exento del impuesto a la herencia. En los juicios sucesorios, los honorarios de los profesionales intervinientes, en conjunto, no podrán exceder del 3% de la valuación fiscal respecto al "Bien de Familia", rigiéndose en cuanto a los demás bienes por las normas generales sobre honorarios (art. 18).
En la página web del Registro Inmobiliario de esta Provincia[12], se brinda una gran información, algo desactualizada, que a continuación transcribimos:
“Bien de Familia
Requisitos para iniciar el trámite
Título de propiedad (original).
Acta de matrimonio (original y fotocopia).
Partidas de nacimiento de los hijos (original y fotocopia).
Última boleta del impuesto inmobiliario donde figure la valuación fiscal.
Última boleta paga de Sameep o proveedor de agua que corresponda a su localidad.
Inmuebles afectados a propiedad horizontal: Constancia del último pago de expensas.
Este sector se encuentra en el 3er nivel del edificio ATP/RPI.
¿Qué es Bien de Familia? ¿Para qué sirve?
Lo más importante antes de decidirse acerca de la constitución de un “Bien de Familia”, es informarse acerca de todos los aspectos legales de la operación.
En nuestro país esta institución está prevista por la Ley Nº14.394 de 1954, que regula el precepto constitucional del art.14 bis, en cuanto se refiere a ´la defensa del Bien de Familia´.
Durante los cuarenta y ocho años que lleva el bien de familia, nunca llegó a arraigar en nuestras costumbres, tal vez por deficiencias de la Ley N° 14.394, quizás por no haber tenido una adecuada difusión en la sociedad, probablemente porque la vocación de libertad de los argentinos nos impulsa instintiva, aunque injustificadamente, a no someternos a las fuertes restricciones a la libre disponibilidad que genera el ´Bien de Familia´.
¿Quién puede Informarme?
Las personas, organismos e instituciones que prestan esa información son variados, y en una buena parte, alternativos, aunque cada función está perfectamente delimitada. El Registro de la Propiedad Inmueble, en aras de la ejecución del principio constitucional de la seguridad jurídica. El escribano o el abogado.
El Registrador de la Propiedad Inmueble
El registrador de la propiedad inmueble está obligado a prestar a los interesados, gratuitamente el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del ´Bien de Familia´. La información que le brinde consistirá también en una explicación, acerca de la protección del ´Bien de Familia´, sus alcances, y su trascendencia para el titular del inmueble y su familia. La información puede consistir en la respuesta a una consulta, verbal o escrita. Aprovechando el carácter de profesional del derecho del registrador, el ciudadano cuenta con la información, que el registrador de la propiedad puede suministrarle sobre los aspectos legales en oportunidad de la afectación de su inmueble al régimen del ´Bien de Familia´ mediante su asesoramiento profesional, personal, directo y responsable, tanto oral como escrito. Este asesoramiento es gratuito.
El Escribano
Como es sabido la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario se asienta en nuestro ordenamiento sobre la fe pública notarial. La intervención del escribano tanto como asesor independiente del cliente, lo advierte sobre el cumplimiento de la legalidad vigente, civil, administrativa y fiscal, y lo informa sobre los aspectos sustantivos de la afectación; como fedatario público, da certeza y garantía al contenido de la afectación redactando incluso la escritura pública permite afectar con confianza su inmueble al régimen del ´Bien de Familia´.
El Abogado
El asesoramiento jurídico de un abogado es muy importante porque contemplará el conjunto de problemas del cliente, como son sus relaciones patrimoniales y familiares, y lo asesorará convenientemente.
Las Organizaciones Privadas de Protección a los Consumidores
Estas organizaciones sin fines de lucro, poseen servicios de atención directa a los consumidores, con profesionales especializados en cada área, que asesoran al consumidor. Su servicio es gratuito.
Los servicios Públicos de Atención a los Consumidores
En la Capital Federal, deberá concurrir a la Secretaría de Industria o Comercio, o al Servicio de Protección al Consumidor de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. En las provincias deberá averiguar si un organismo de su dependencia se ocupa de la protección de los consumidores, o bien si ha delegado estas funciones en los gobiernos municipales, o bien llamar al organismo nacional citado en primer término, que actúa en forma concurrente, en la protección a los consumidores, (aunque las supuestas infracciones ocurran exclusivamente en el ámbito de las provincias o de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires) para recabar información.
El Traductor e Intérprete
Si el propietario es extranjero y no conoce nuestro idioma, debe hacerse acompañar de un intérprete oficial, para desvanecer cualquier duda que pueda surgirle. En realidad, como luego se verá, afectar un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´ no es tarea difícil, el ordenamiento jurídico ha arbitrado su trámite.
¿Qué es un Bien de Familia?
Concepto
Es una institución de alto valor humanitario y social que tiene como finalidad asegurar el dominio de una propiedad urbana o rural, a los miembros de una familia o a algunos de ellos, siempre que se den determinados requisitos que impone la ley. El inmueble se convierte entonces en un “hogar seguro”.
¿Qué Características Tiene?
ES optativo: La afectación de un inmueble ya sea el único que posea o bien uno entre varios de propiedad del titular, puede, según su voluntad obtener la protección que emana de la ley. Y para ello es suficiente su voluntad, no requiriéndose la aceptación de los beneficiarios.
ES único: Es decir que no podrá afectarse más de un inmueble de propiedad del titular, al régimen de la ley de ´Bien de Familia´.
ES irrenunciable: Habiéndose consagrado en la ley por razones de interés familiar, no pueden los beneficiarios, ni el propietario renunciar a sus efectos.
Es inalienable: No se puede enajenar, o transferir a otra persona el ´Bien de Familia´, porque constituye un derecho que beneficia exclusivamente al propietario y su familia.
Es imprescriptible: Por hallarse fuera del comercio en virtud de lo dispuesto en el art.37 de la ley; el inmueble sometido al régimen del ´Bien de Familia´ resulta imprescriptible (art. 2400 del Código Civil)
Es indivisible: El inmueble no es susceptible de división. Es decir que no se concibe el ´Bien de Familia´, sobre parte de un inmueble.
Es inajenable: El inmueble no podrá ser enajenado (pasa a estar fuera del comercio). Para poder enajenarlo debe desafectarse previamente, o bien si así no lo hiciere, el propio acto de venta produce la desafectación de oficio por el registrador de la propiedad, por no mantenerse el requisito legal de habitar el inmueble.
Es inejecutable: El inmueble no responde por deudas contraídas con posterioridad a la constitución del ´Bien de Familia´.
Es inembargable: El inmueble, no está alcanzado por la medida judicial de embargo, cuando se trata de asegurar el pago de deudas contraídas por el titular del inmueble con posterioridad a la afectación del inmueble al régimen del ´Bien de Familia´.
¿Qué Finalidad Tiene?
Su finalidad es la protección de la familia y su objetivo es doble:
económico: Tiende a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo familiar.
social: Propende al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo.
¿Qué es legalmente una Vivienda?
Concepto físico, jurídico y fiscal
Aunque el concepto de vivienda sea un concepto común y sobreentendido, es necesario ser consciente de los documentos que legalmente lo conforman ya habilitan para su particular destino.
¿Qué documentos acreditan el carácter de vivienda?
Documentación técnica de obra: Este plano aprobado por la Municipalidad, del lugar donde está ubicado el inmueble asegura la legalidad de su construcción. Hará referencia al permiso de obra y al proyecto aprobado y a que la construcción está de acuerdo con el Reglamento de Construcción Municipal.
Certificado municipal: Este documento revela no sólo la condición de vivienda del inmueble que vamos a afectar y sus características físicas (plano de construcción), sino que recoge el valor catastral, trascendente a efectos fiscales.
¿Cómo se acredita la legalidad de su construcción?
La legalidad de su construcción y del uso que se atribuye a lo construido se demuestra con distintos documentos:
Plano de obra aprobado por el Municipio.
Permiso de edificación y certificado de inspección final de obra, conforme a obra y al proyecto aprobado por el Municipio.
Vivienda única
No puede afectarse más de un inmueble al régimen de la ley. Si alguien resultare ser propietario único de dos o más “Bienes de Familia”, debe optar por uno; de lo contrario se entenderá que mantiene el primero. El inmueble puede ser urbano o rural.
¿Quiénes forman una familia para la ley?
El titular del inmueble: Es el dueño del inmueble. Si fueren varios dueños (condóminos), todos deben expresar voluntariamente que desean afectar el inmueble al régimen del ´Bien de Familia´.
Los beneficiarios: Son aquellos que tienen un vínculo sanguíneo con el titular del inmueble. Son: el cónyuge del propietario, sus descendientes que según las generaciones serán, hijos (matrimoniales o extramatrimoniales), hijos adoptivos (adopción plena simple), nietos, bisnietos, y tataranietos; ascendientes que según las generaciones serán padre, abuelo, bisabuelo, y tatarabuelo; y colaterales hasta tercer grado, que pueden ser hermanos, o tío y sobrino
¿Quiénes no forman una familia para la ley?
Los parientes colaterales en cuarto grado: Los primos hermanos, por ser parientes colaterales en cuarto grado, no pueden ser beneficiarios de un ´Bien de Familia´ que constituya un primo hermano de ellos.
Los parientes por afinidad: El suegro ni la nuera, el hijastro, los padrastros y madrastras, ni tampoco los cuñados, pueden ser beneficiarios del ´Bien de Familia´ que constituya el titular del inmueble, por ser parientes en grado de afinidad.
¿Es obligatorio habitar el bien y convivir con la familia?
El propietario o su familia están obligados a habitar el inmueble, según manda la ley, salvo excepciones autorizadas expresamente por el Registro de la Propiedad Inmueble, sólo transitoriamente y en casos debidamente justificados.
Se advierten bien las diferencias: a) los parientes colaterales están obligados a convivir, esto es, a habitar el bien inmueble junto con el titular dominial; b) los parientes sanguíneos, en cambio, tienen tres posibilidades en cuanto a la habitación del inmueble: 1) el propietario solo; 2) su familia únicamente; 3) el propietario y su familia.
¿Para qué sirve el ´Bien de Familia´?
La seguridad a que nos referíamos más arriba se deriva del hecho que constituida la propiedad en ´Bien de Familia´, se convierte en inembargable e inejecutable. Esto último con relación a las deudas contraídas con posterioridad a su constitución, salvo las provenientes de tasas o impuestos que graven directamente al inmueble, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Ventajas
Inembargabilidad: Conforme lo expresado más arriba el inmueble es inembargable, (con las excepciones legales) es decir no puede ser embargado por deudas contraídas con posterioridad a su afectación al régimen del ´Bien de Familia´, deudas fiscales y deudas por la construcción de la vivienda.
Inejecutabilidad: Conforme lo expresado más arriba el inmueble es inejecutable, (con las excepciones legales), es decir no puede ser subastado por deudas, contraídas con posterioridad, a su afectación al régimen del ´Bien de Familia´.
Exento del impuesto de sello: Su constitución se halla exenta del impuesto de sellos y tasas registrales, siendo el trámite registral totalmente gratuito.
Honorarios reducidos: Si para constituirlo interviene profesionales escribano o abogado, los honorarios son menores, no pudiendo superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago del impuesto inmobiliario.
Honorarios del sucesorio del titular del inmueble, en caso de fallecimiento disminuidos: En caso de fallecimiento del propietario del inmueble, los honorarios de los abogados que intervengan en el juicio sucesorio, serán reducidos, no pudiendo superar el 3% de la valuación fiscal del inmueble.
Exento del impuesto a la transmisión gratuita de inmuebles: En caso de fallecimiento del titular del inmueble, afectado al régimen del ´Bien de Familia´, el mismo está exento del impuesto a la transmisión gratuita de bienes (impuesto que en la actualidad no está vigente).
Restricciones
Una sola vivienda: Ya hemos dicho que no se puede tener más de un inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´.
Legados y mejoras testamentarias: La inscripción al régimen del ´Bien de Familia´, determina que el inmueble no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias.
Disponibilidad restringida: Se restringe la disponibilidad, el inmueble afectado al ´Bien de Familia´ no puede ser enajenado ni gravado sin la conformidad del cónyuge, situación que no se da en el caso del soltero, viudo o divorciado.
¿Dónde se realiza el tramite?
Ante el Escribano: Mediante una escritura pública, que realizará el escribano de su confianza, quien lo asesorará previamente. Una vez suscripta la escritura el escribano la inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble. La escritura estará exenta del pago del impuesto de sellos, y la inscripción registral estará libre del pago de la tasa registral. Sólo deberá abonar los honorarios de su escribano.
Ante el Registrador de la Propiedad Inmueble: Mediante acta registral, que realiza el registrador de la propiedad inmueble, quien lo asesorará previamente, y prestará toda la colaboración necesaria para la realización del trámite. El asesoramiento y el trámite registral son totalmente gratuitos.
Ante el Juez: Cuando se hubiere dispuesto en un testamento la constitución de un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´, el juez ante quien se realiza el trámite sucesorio solicitará la inscripción del mismo al Registro de la Propiedad Inmueble. Esta inscripción se halla exenta del impuesto de sellos y de la tasa registral.
¿Qué requisitos son necesarios para la constitución de un ´Bien de Familia´?
Que el solicitante del ´Bien de Familia´ justifique su dominio sobre el inmueble urbano o rural.
Que el valor del inmueble no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia. Se admite la constitución de un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que estuviere destinada a vivienda del propietario o su familia, o cuando además de ese destino, se llevare a cabo actividad lucrativa, desarrollada personalmente por el propietario.
Que el titular dominial tenga una familia, conforme a la definición de la ley, explicada más arriba.
Que el titular asuma el compromiso de habitar la vivienda, salvo excepciones autorizadas conforme se expresó más arriba.
Que el solicitante, no sea titular, de otro ´Bien de Familia´, como ya lo dijéramos más arriba, la ley prohíbe la constitución de más de un ´Bien de Familia´.
¿Qué debo declarar para constituir un ´Bien de Familia´?
Las siguientes manifestaciones del constituyente del ´Bien de Familia´, se tomarán con carácter de declaración jurada.
Declaración de convivencia con los beneficiarios: Deberá señalar quienes son los beneficiarios que habitan el inmueble. El requisito de convivencia es insustituible para los parientes colaterales.
Declaración de no poseer otro ´Bien de Familia´: Declaración de no estar acogido al régimen del ´Bien de Familia´, ni tramitar análogo beneficio en otra jurisdicción.
Declaración del destino del inmueble: Declaración acerca de que el destino del inmueble es la vivienda familiar.
¿Qué obligaciones me acarrea el ´Bien de Familia´?
El propietario de un inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´ asume las siguientes obligaciones:
Renunciar a más de un ´Bien de Familia´, si se da esa circunstancia: En caso de ser único propietario de uno o más inmuebles afectados al régimen del ´Bien de Familia´ deberá renunciar, a alguno y optar por la subsistencia de un sólo inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´ en el plazo que le establezca, el Registro de la Propiedad Inmueble, en caso de no recepcionarse la renuncia expresa del titular, en el plazo establecido, la ley establece que debe mantenerse la afectación al ´Bien de Familia´ constituida en primer término sobre el inmueble del propietario.
Pagar los honorarios del profesional que intervenga en la constitución del inmueble al régimen del ´Bien de Familia´: Nos referimos aquí a los honorarios convenidos con el escribano de su confianza y a la forma de pago con él convenida.
No legar ni hacer mejoras testamentarias sobre el ´Bien de Familia´: Para poder legar, esto es disponer en el testamento del propietario que el inmueble, después de su muerte, quedará en propiedad de una persona allí designada, deberá desafectarse el inmueble del régimen del ´Bien de Familia´. El mismo procedimiento deberá seguirse en el caso que el titular del inmueble desee agregar, el inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´, al conjunto de bienes que ya había establecido a favor de un heredero en su testamento.
No constituir gravámenes sobre el inmueble sin la conformidad del cónyuge: Sobre el inmueble afectado al régimen de la ley de ´Bien de Familia´, no se pueden constituir hipotecas, sin el consentimiento del cónyuge.
No enajenar el inmueble: Para poder vender el inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´; deberá desafectarse, primeramente, ya sea porque el escribano lo ruega en su escritura, o de oficio por el registrador antes de inscribir la venta. La prohibición de la ley, es lógica, porque el régimen ampara al propietario y su familia que habitan el inmueble, si éste lo vende, ya no vivirá en él.
Habitar el inmueble: El propietario para gozar de la protección que le otorga la ley, debe habitar el inmueble, salvo excepciones transitorias y por causas debidamente justificadas con autorización que deberá tramitar ante el Registro de la Propiedad Inmueble, puede dejar de vivir en él. Si el Registro de la Propiedad Inmueble comprobare que el propietario no habita el inmueble con su familia, podrá desafectarlo del régimen de la ley, esta desafectación también se hará si cualquier interesado la solicita al Registro demostrando la falta de habitación del propietario en su inmueble afectado al régimen.
¿Qué derechos me otorga el ´Bien de Familia´?
El Propietario de un inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´ tiene los siguientes derechos:
Conserva la administración del inmueble: Con la salvedad que no puede realizar actos de administración que se contrapongan con el régimen del ´Bien de Familia´ (no puede alquilarlo, salvo las excepciones ya explicadas, porque ello impediría el cumplimiento de la obligación de habitar el inmueble o explotarlo personalmente, en su caso), pero nada impide la percepción y enajenación de los frutos que produzca.
Convivir con los beneficiarios: Debe tolerar que los beneficiarios ejerciten su derecho de habitar el inmueble y gozar de sus frutos.
¿Qué derechos tienen los beneficiarios sobre el inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´?
Los beneficiarios de un inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´ tienen los siguientes derechos:
Uso y habitación del inmueble: Tienen el derecho de uso y habitación del inmueble, aun cuando no convivan con el propietario.
Otros derechos: Pueden exigir el cumplimiento de la inembargabilidad a la que se halla sometida el inmueble, así como el tratamiento impositivo favorable, lo mismo con respecto a la reducción de los honorarios de los profesionales intervinientes en el trámite de afectación del inmueble; y la subsistencia de la afectación luego del fallecimiento del propietario.
¿Dónde se inscribe el ´Bien de Familia´?
En el Registro de la Propiedad Inmueble, del lugar donde está ubicado el inmueble. Los efectos de la inscripción son constitutivos. Sin inscripción no hay ´Bien de Familia´. Nos referimos a la forma de constitución por escritura pública que tiene lugar fuera del Registro de la Propiedad Inmueble, ya que ésta queda registrada en el mismo momento de su constitución, si la escritura es presentada dentro del plazo legal.
¿Cuánto tiempo dura la afectación del ´Bien de Familia´?
La ley no fija plazo de duración de la afectación de un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´, por lo que concluimos que subsiste hasta que el titular dominial manifieste su voluntad de desafectar el inmueble del mencionado régimen, o se extingue cuando fallecido el titular dominial, los herederos deciden no continuar con la afectación del inmueble, al citado régimen o hubieran fallecido todos los beneficiarios.
¿Se puede desafectar el inmueble del régimen del ´Bien de Familia´?
Si, la ley prevé la desafectación.
¿Quiénes pueden pedir la desafectación del inmueble al régimen del ´Bien de Familia´?
El propietario: El propietario del inmueble con la conformidad del cónyuge.
Los propietarios: Si fueran copropietarios, los que sumen mayor proporción, nótese que, para afectar el inmueble, deben hacerlo todos los condóminos; para desafectar, la mayoría en proporción a sus partes indivisas.
Los herederos: A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando la constitución del ´Bien de Familia´ se dispuso por testamento. Si existiesen herederos incapaces, compete al juez de la estimar lo que considere más conveniente para el interés familiar.
Los acreedores: A solicitud de los acreedores, para que el inmueble responda por deudas anteriores a la fecha de su afectación al régimen del ´Bien de Familia´, el juez podrá decidir su desafectación en una resolución judicial, solicitando al Registro de la Propiedad Inmueble su inscripción.
El Juez: En casos de expropiación del inmueble por causa de utilidad pública, reivindicación, venta judicial autorizada por la ley.
El Registrador de la Propiedad Inmueble: De oficio y mediante resolución fundada, cuando comprobare que:
El propietario y su familia no habitan el inmueble.
Hubieran fallecido todos los beneficiarios.
Hubieran fallecido el propietario y toda su familia.
Un propietario posea más de un inmueble afectado al régimen del ´Bien de Familia´, y una vez requerido para que renuncie a uno de ellos, guarde silencio. En este caso el registrador deberá desafectar el inmueble del régimen del ´Bien de Familia´ que fuera constituido en fecha más reciente, manteniendo el primero.
Cualquier interesado: La ley utiliza la expresión ´cualquier interesado´ la que debe ser interpretada con suma prudencia. Entendemos que se refiere aquí; a personas que puedan justificar un ´interés legítimo´ en la desafectación del inmueble, y lo acrediten ante el Registro de la Propiedad Inmueble; que deberá decidir o no la desafectación mediante resolución fundada. Las causales que pueden invocar en su solicitud son las mismas que se expresan en el párrafo anterior.
¿Cómo se desafecta el inmueble?
Por escritura pública: Mediante escritura pública, su escribano de confianza redactará su voluntad, de sustraer su inmueble del régimen del ´Bien de Familia´, y la inscribirá en el Registro de la Propiedad inmueble. Esta escritura está exenta del pago del impuesto de sellos y de la tasa registral. Sólo abonará los honorarios de su escribano.
Por acta registral: El registrador de la propiedad inmueble redactará un acta en la que exprese libremente su manifestación de apartar el inmueble del régimen del ´Bien de Familia´, y le dará el trámite registral correspondiente.
Por oficio judicial: La facultad del juez no es de desafectar, sino de ordenar el remate del ´Bien de Familia´ en los casos previstos en la ley, que son muy especiales y expresos. La desafectación operará como consecuencia de la venta judicial y no como requisito previo de ésta.
¿Qué consecuencias produce la desafectación del inmueble?
Legados y mejoras testamentarias: El inmueble puede ser objeto de legados y mejoras testamentarias.
Ejecutabilidad y embargabilidad: El inmueble cae ahora bajo los embargos futuros, y se hace pasible de ejecución, por los acreedores del propietario.
Prescriptibilidad: El inmueble ingresa en el comercio por lo que es susceptible de adquirir el dominio por prescripción adquisitiva.
Partición: Si el propietario hubiere fallecido, es pertinente la partición del inmueble entre los herederos.
Libre disposición: El propietario puede disponer o gravar libremente el inmueble.
Pérdida del derecho de habitación de los beneficiarios: Los beneficiarios pierden el derecho de habitación del inmueble, así como también el de gozar de sus frutos.
Aranceles
El trámite de la afectación de un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´, en el Registro de la Propiedad Inmueble es totalmente gratuito. Si intervienen profesionales:
Escribanos: En caso de constituir o desafectar un inmueble al régimen del ´Bien de Familia´. Los honorarios están reducidos por ley, no pudiendo exceder el 1% de la valuación fiscal del inmueble para el impuesto inmobiliario.
En caso de tramitar un juicio sucesorio en el que dentro de la masa hereditaria se encuentra un inmueble afectado al régimen del “Bien de Familia”, también los honorarios están reducidos por ley, no pudiendo exceder el 3% de la valuación fiscal del inmueble para el impuesto inmobiliario.
¿A quién tengo que dirigirme ante cualquier problema?
Si se ve obligado a realizar cualquier consulta como consumidor o como usuario podrá dirigirse a:
Colegios Profesionales: A los Colegios profesionales de Abogados, o Escribanos.
Departamento Inmobiliario Municipal: En esta Oficina le informarán de lo que usted puede hacer según el caso concreto en que se encuentre. Pregunte en el Municipio.
Organizaciones Privadas de Consumidores: Las organizaciones de consumidores podrán asesorarle sobre su actuación futura o indicarle dónde debe informarse.
Servicios Públicos de Protección a los Consumidores: En esta oficina, que puede ser nacional, provincial o municipal, (conforme con lo dispuesto por la ley nacional N° 24.240), del lugar donde resida, como ya lo hemos expresado, lo asesorarán convenientemente.
Servicios Registrales de Información: Dirigiéndose directamente a los servicios registrales de información al público que funcionan en todos los Registros de la Propiedad Inmueble del país o a los servicios registrales de protección al consumidor, en los registros que lo poseen.
Defensor del pueblo: Con carácter general puede, por su parte, recabar información al Defensor del Pueblo o de quien en cada comunidad, realice funciones paralelas.
Cónsul de su país en Argentina: En cualquier Consulado de su país en Argentina le podrán indicar, como es lógico, la pauta de actuación en esta materia”.
2.4. Chubut
La constitución de esta Provincia, en el capítulo 2, derechos sociales, reconoce a todos los habitantes el derecho a constituir una familia y asegurar su protección, estableciendo el bien de familia y todos los elementos necesarios para el trabajo como inembargables. Asimismo, dicha constitución establece que respecto de la propiedad rural será una ley la que determine en qué casos se considera Bien de Familia.
Así, el Estado reconoce el derecho de todo habitante a constituir una familia y asegura su protección social, económica y jurídica como núcleo primario y fundamental de la sociedad. El bien de familia y los elementos necesarios para el trabajo intelectual o manual son inembargables. La ley determina en qué casos la propiedad rural se considera bien de familia (art. 25).
La Ley N° 4927 (BO 11/09/2002) legisla hoy en dicha provincia respecto de los requisitos para acogerse al Bien de Familia derogando las Leyes N° 427, N° 857 y N° 2728.
Esta ley exige, en su art. 1, el cumplimiento de los siguientes requisitos a fin de someter un inmueble al Instituto de “Bien de Familia”: 1) justificar la existencia "composición de la familia" a que se refiere el art. 36 de la Ley N° 14.394 consignándose, nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios; 2) acreditar la propiedad y el cumplimiento de las obligaciones fiscales del inmueble, su valuación impositiva, indicando los gravámenes que pesaren sobre el mismo; 3) acreditar mediante declaración jurada la convivencia con las personas indicadas en el art. 36; no estar acogido al beneficio, ni tramitar otro análogo; que el inmueble no tenga otro destino que el determinado en el art. 41.
Además, establece que la falsedad de las declaraciones juradas y cualquier otra violación de la Ley determinarán la caducidad del beneficio, sin mengua de las obligaciones fiscales y derechos de terceros, desde la fecha de su constitución, o sea como si nunca se hubiere acogido a los beneficios del régimen en estudio (art. 2).
Por otra parte, si la inscripción debiere llevarse a cabo por orden judicial, se deberán cumplir idénticos requisitos que los mencionados en el art. 1 (art. 3).
La Autoridad de aplicación administrativa a los fines de los arts. 34 y 50 de la Ley nacional es: "El Director del Registro de la propiedad” cuyas resoluciones denegatorias deberán fundarse y serán apelables ante el Juez de primera Instancia civil y comercial en turno, debiendo interponerse el recurso dentro de los diez (10) días hábiles ante el mismo director, quien elevará las actuaciones al juzgado, con citación de las partes para que comparezcan dentro de los cinco (5) días. La apelación se tramitará por el procedimiento del recurso en relación conforme a las normas del código de procedimiento Civil (art. 4).
El acto de constitución deberá ser hecho por instrumento público, del cual deberá surgir el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la Ley Nacional N° l4.394 (art. 5) y la reglamentaria provincial, deberá ser inscripto por el constituyente y por el Director o funcionario del registro de la propiedad habilitado al efecto, esto en caso que la constitución se lleve a cabo directamente ante el registro, ya que de efectuarse por escritura pública, el que firmará luego del constituyente será el Escribano interviniente (art. 6).
A los fines de la registración, el Registro posee en la sección de dominio del mismo un protocolo de "Bien de Familia” que se conforma con las actas de constitución y desafectación del mismo, lo que a su vez se hará constar en la matrícula del inmueble mediante asiento en el rubro gravámenes, restricciones e interdicciones (art. 7).
También, esta reglamentación establece un monto máximo, que presume admitir prueba en contrario, que no excede de las necesidades de sustento y vivienda del contribuyente y su familia, cuando no supera la valuación para el pago de la contribución directa al momento de la solicitud. En la misma forma, se presume que el aumento del valor del inmueble que no sea determinado por mejoras o anexiones corresponde al correlativo aumento de las necesidades de vivienda y sustento (art. 8).
A pesar de establecer un monto máximo, la autoridad de aplicación (o sea el Director del Registro) podrá admitir la constitución del mismo sobre inmuebles con un valor superior al expresado, cuando así lo justifique el número de miembros de la familia.
El Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial es competente en toda cuestión contenciosa entre los familiares o promovida por cualquier interesado, sobre constitución y desafectación del "Bien de Familia”. También es competente en los pedidos de desafectación o gravamen, si el cónyuge faltare, fuere incapaz o se opusiere. El Trámite se sustanciará mediante el procedimiento sumario (art. 9).
En los casos del inciso b) del art. 49 de la Ley Nacional N° 14.394, será competente el Juez de la Sucesión, cuando la cuestión fuere planteada antes de la inscripción del dominio del inmueble a favor de los herederos, ya que luego de efectuada la inscripción la jurisdicción del juez de la sucesión se extingue, y deberá sortearse nuevo juzgado.
En los casos de expropiación, reivindicación y venta judicial dispuesta en ejecución autorizada por la Ley Nacional N° 14.394, la desafectación será ordenada sin más trámite por el tribunal que entiende en la causa.
Los trámites y actos vinculados a la constitución, inscripción y desafectación del “Bien de Familia” sean judiciales, administrativos o notariales, están exentos del impuesto de sellos y tasas retributivas de servicio. No están comprendidos en esta excepción los que promoviesen la desafectación del "Bien de Familia" sin ser un familiar del propietario de los mencionados en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394.
El "Bien de Familia" estará exento del pago de todo impuesto y tasa provincial por causa de muerte cuando se opera la transmisión a nombre de las personas mencionadas en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394, y siempre que no resultare desafectado dentro de los 5 años, lo que se anotará marginalmente en el folio de inscripción, y fecha de fallecimiento del causante. Si se desafectare antes del plazo fijado, se deberá abonar el impuesto y no se levantará la afectación hasta que se acredite el pago del tributo.
Los honorarios en la transmisión hereditaria son del 3% del valor del inmueble.
El Registro Inmobiliario en su link[13], brinda la siguiente información:
“Quienes deseen afectar un inmueble al régimen de Bien de Familia podrán optar por realizar el trámite en una escribanía particular o realizarlo por vía administrativa en la sede del Registro. En este último el trámite se realiza en la sede del Registro en Rawson (Irigoyen 217) con la siguiente documentación: Título original inscripto, fotocopias de todos los D.N.I. de los integrantes del grupo familiar, fotocopias de acta de matrimonio y / o de nacimiento, certificado expedido por el Municipio local donde conste la valuación del inmueble. Los interesados deberán concurrir personalmente a fin de completar la pertinente solicitud, la que tendrá carácter de Declaración Jurada. En caso de no poder concurrir en forma personal podrán enviar representantes con Poder otorgado ante Escribano Público.
Beneficiarios: No podrán ser otros que los que indica el art. 36 de la Ley Nº 14.394 que dice “… el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieron con el constituyente”.
Destino del inmueble: Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia. En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.
Efectos: El bien de familia no implica cambio en la titularidad del inmueble ni inscripción a favor de los beneficiarios. Su efecto es que el inmueble no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente al inmueble (art. 38 Ley N° 14.394)”.
2.5. Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fue sancionada por primera vez en el año 1996 (BO 10/10/96). En ella se establece promover y fundar la democracia en los Derechos humanos y garantizar la dignidad de los habitantes y relaciona la salud con el acceso a la vivienda.
Esta constitución, que tiene la característica de ser una de las más nuevas, sancionada por primera vez por el poder constituyente al crearse la ciudad Autónoma de Buenos Aires, establece que su constitución es el estatuto organizativo de la ciudad de Buenos Aires, e incorpora en el título segundo un capítulo referido a la salud, vinculando directamente a la misma, con la satisfacción de la vivienda, alimentación, trabajo, educación, vestido, cultura y ambiente.
Así, se garantiza el derecho a la salud integral que está directamente vinculada con la satisfacción de necesidades de alimentación, vivienda, trabajo, educación, vestido, cultura y ambiente. El gasto público en salud es una inversión social prioritaria. Se aseguran a través del área estatal de salud, las acciones colectivas e individuales de promoción, protección, prevención, atención y rehabilitación, gratuitas, con criterio de accesibilidad, equidad, integralidad, solidaridad, universalidad y oportunidad. Se entiende por gratuidad en el área estatal que las personas quedan eximidas de cualquier forma de pago directo. Rige la compensación económica de los servicios prestados a personas con cobertura social o privada, por sus respectivas entidades. De igual modo se procede con otras jurisdicciones (art. 20).
Por otra parte, en el capítulo quinto relacionado con el hábitat, reconoce el derecho de todo habitante a una vivienda digna y a un hábitat adecuado, auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, la regularización dominial y catastral.
En ese sentido, se establece que la Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Para ello:
1. Resuelve progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos.
2. Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva. 3. Regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones (art. 31).
Asimismo, en sus arts. 38 y 40 se compromete a facilitar a las mujeres único sostén del hogar y a los jóvenes el acceso a la vivienda.
Así, el art. 38 establece que la Ciudad incorpora la perspectiva de género en el diseño y ejecución de sus políticas públicas y elabora participativamente un plan de igualdad entre varones y mujeres. Estimula la modificación de los patrones socioculturales estereotipados con el objeto de eliminar prácticas basadas en el prejuicio de superioridad de cualquiera de los géneros; promueve que las responsabilidades familiares sean compartidas; fomenta la plena integración de las mujeres a la actividad productiva, las acciones positivas que garanticen la paridad en relación con el trabajo remunerado; la eliminación de la segregación y de toda forma de discriminación por estado civil o maternidad; facilita a las mujeres único sostén del hogar el acceso a la vivienda, al empleo, al crédito y a los sistemas de cobertura social; desarrolla políticas respecto de las niñas y adolescentes embarazadas, las ampara y garantiza su permanencia en el sistema educativo; provee a la prevención de violencia física, psicológica y sexual contra las mujeres y brinda servicios especializados de atención; ampara a las víctimas de la explotación sexual y brinda servicios de atención; promueve la participación de las organizaciones no gubernamentales dedicadas a las temáticas de las mujeres en el diseño de las políticas públicas.
Y en el art. 40, la Ciudad garantiza a la juventud la igualdad real
de oportunidades y el goce de sus derechos a través de acciones positivas que faciliten su integral inserción política y social y aseguren, mediante procedimientos directos y eficaces, su participación en las decisiones que afecten al conjunto social o a su sector. Promueve su acceso al empleo, vivienda, créditos y sistemas de cobertura social. Crea, en el ámbito del Poder Ejecutivo y en las Comunas, áreas de gestión de políticas juveniles y asegura la integración de los jóvenes. Promueve la creación y facilita el funcionamiento del Consejo de la Juventud, de carácter consultivo, honorario, plural e independiente de los poderes públicos.
En su sitio web, el Registro Inmobiliario[14], brinda la siguiente información:
“Trámites, requisitos y régimen de oponibilidad
Es el régimen que permite proteger la vivienda la cual no podrá ser ejecutada por deudas posteriores a su afectación, salvo los casos de excepción (art. 249 CCyC).
Solo debe afectarse un único bien, destinado a vivienda, y al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.
Quién puede afectar
El titular registral de dominio o todos los condóminos en caso de que el inmueble se encuentre registrado a nombre de dos o más personas.
Quién puede ser beneficiario
a) el propietario (constituyente), su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Efectos de la afectación
1) La afectación es inoponible a los acreedores con deudas anteriores a la afectación.
2) La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, con excepción de: a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida con la conformidad del cónyuge, el conviviente con unión convivencial inscripta o autorización judicial; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Requisitos para la afectación al Régimen de Protección de la Vivienda.
El trámite de afectación ante el Registro de la Propiedad Inmueble es gratuito.
El titular o los titulares de dominio debe concurrir con la siguiente documentación:
- DNI del o de los titulares de dominio en original y fotocopia.
- Si se designa beneficiario, acreditar el vínculo con el titular (Libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento). Traer original y fotocopia.
- Si el actual estado civil fuere distinto al que consta en el título de dominio, deberá acompañar la constancia que así lo acredita, en original y fotocopia.
- Original del o de los testimonios de dominio inscriptos (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.).
- Con la documentación antes mencionada, el titular o los titulares de dominio en forma conjunta deberán presentarse para realizar el trámite en el Registro de la Propiedad.
Requisitos para la desafectación al Régimen de Protección de la Vivienda.
La desafectación abona únicamente el valor de la carpeta.
El titular de dominio y su cónyuge, en caso de ser casado, o su conviviente, en caso de existir unión convivencial inscripta, deben concurrir a este Registro con la siguiente documentación:
- DNI del titular y cónyuge o conviviente inscripto en original y fotocopia.
- Acta administrativa o testimonio notarial de afectación, en original.
- Acreditación del estado civil, solo en los casos en que éste hubiera sido modificado con posterioridad al título de dominio, en original y fotocopia.
- Para realizar el trámite, el titular y su cónyuge o conviviente –con unión convivencial inscripta– o los titulares en forma conjunta, deberán presentarse con la documentación antes mencionada.
- Si desea que el Registro de la Propiedad deje constancia de la desafectación del Régimen de Protección de la Vivienda en el título de dominio inscripto, deberá presentar el mismo en original.
Recuerde que:
- Una propiedad afectada a éste régimen difícilmente sea aceptada como garantía.
- Si usted afectó su propiedad al régimen de Protección de la Vivienda y, luego, desea venderla, deberá desafectarla previa o simultáneamente con la venta.
Ejemplos de algunas acreditaciones de vínculos familiares.
Hijo: partida de nacimiento, o bien, la libreta de matrimonio del titular si consta la inscripción del nacimiento del hijo.
Padre o madre: partida de nacimiento del titular, o bien, la libreta de matrimonio del beneficiario donde conste la inscripción del nacimiento del titular de dominio.
Cónyuge: partida o libreta de matrimonio del titular.
Conviviente: unión convivencial conforme a los arts. 509 y 510 CCyC.
Hermano*: partidas de nacimiento del titular y beneficiario, o bien, la libreta de matrimonio de sus padres donde consta la inscripción del nacimiento de los hermanos.
Tío*: partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del titular (según corresponda) y del beneficiario, o bien, las respectivas libretas de matrimonio.
Sobrino*: partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del beneficiario (según corresponda) y del beneficiario, o bien, las respectivas libretas de matrimonio.
* Los hermanos, tíos y sobrinos que no sean titulares de dominio sólo pueden designarse como beneficiarios si conviven con el titular.
Puede obtener más información y aclarar dudas en PREGUNTAS FRECUENTES o enviar un correo electrónico a: protecciondelavivienda@dnrpi.jus.gov.ar
Combo desafectación + Informe 1
Aquellos usuarios que en sede administrativa soliciten simultáneamente la desafectación del Régimen de Protección de la Vivienda y un informe de dominio (informe 1) sobre ese inmueble, podrán utilizar el COMBO, y se verán beneficiados con una reducción en los plazos de tramitación.
El combo puede solicitarse:
Urgente, 3 días = desafectación + informe 1.
Mixto, 6 días = desafectación + informe 1.
Común, 9 días = desafectación + informe 1.
La precarga Web no implica el inicio del trámite, permite ahorrar tiempo al obtenerse un turno programado y concurrir al Registro una sola vez.
Recuerde que se utiliza únicamente para afectación, en caso de que necesite desafectar, debe efectuar el trámite en forma presencial”.
2.6. Córdoba
La convención constituyente de la provincia de Córdoba, reunida en el año 2001, sanciona la nueva Constitución (BO 10/12/2001) en cuyos arts. 34 y 58 establece que la vivienda única es inembargable y que se reconoce el derecho al bien de familia.
La misma establece en su art. 34 que la familia es el núcleo fundamental de la sociedad y debe gozar de condiciones sociales, económicas y culturales, que propendan a su afianzamiento y desarrollo integral. El Estado la protege y le facilita su constitución y fines. El cuidado y la educación de los hijos es un derecho y una obligación de los padres; el Estado se compromete en su cumplimiento. Se reconoce el derecho al bien de familia.
Y el cuestionado art. 58 sostiene:
“Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental. La vivienda única es inembargable, en las condiciones que fija la ley. El Estado Provincial promueve las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la política de vivienda y puede concertarla con los demás niveles jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario de los interesados. La política habitacional se rige por los siguientes principios: 1. Usar racionalmente el suelo y preservar la calidad de vida, de acuerdo con el interés general y las pautas culturales y regionales de la comunidad. 2. Impedir la especulación. 3. Asistir a las familias sin recursos para facilitar su acceso a la vivienda propia”.
Dadas las particularidades, los vaivenes que ha tenido la aplicación del art. 58 de la Constitución de esta Provincia, y sus leyes reglamentarias, es necesario realizar una breve reseña de lo sucedido al respecto.
Señala Griboff de Imahorn[15], que en el período comprendido entre la reforma de la Constitución de la Provincia de Córdoba practicada en el año 1987 y el dictado de la Ley N° 8067 en el año 1991, que reglamenta el art. 58 en cuestión, solo era posible invocar la inembargabilidad que surge del régimen del bien de familia N° 14.394 en el marco de la Ley provincial N° 8074.
Cuando se dictó la Nueva Constitución de la provincia de Córdoba ya existía la Ley N° 14.394 y, sin dudas desde que tiene vigencia la ley reglamentaria nacional, ella es la que rige este instituto, por lo que las Constituciones y leyes provinciales no pueden contrariarla, bajo pena de merecer la tacha de inconstitucionales.
"El art. 58 de la nueva Constitución local viene a contradecir la regulación del bien de familia legislada a partir del art. 34 de la norma nacional citada ut supra que busca defender el patrimonio familiar, exigiendo que el constituyente cuente con determinados vínculos familiares, ya que la Ley N° 8067 regula materia propia del derecho sustancial"[16].
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha indicado que
"...todas las leyes que estatuyen sobre las relaciones privadas de los habitantes de la República, son de dominio de la legislación civil o comercial y están comprendidas entre las facultades de dictar códigos fundamentales que la Constitución atribuye exclusivamente al Congreso" (CSJN, Fallos: 124:379).
Sobre el tema se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba in re, mediante Auto N° 871, del 12/12/96 (por cuatro votos contra tres), al declarar la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución Provincial y la Ley N° 8067 que lo reglamenta. La mayoría en ese fallo sostuvo sintéticamente que las provincias no pueden ejercer una facultad delegada a la Nación, excediéndose en sus atribuciones al regular los aspectos relativos al derecho privado, como el dictado de leyes de fondo modificatorias del régimen patrimonial contenido en el Código Civil Argentino (art. 126, Constitución Nacional). Frente a la vigencia de la Ley Nacional N° 14.394, como ya se mencionará, carecen de aplicabilidad las constituciones y leyes provinciales que declaran la inembargabilidad absoluta y/o automática de la "vivienda familiar". La minoría, en cambio, en esa oportunidad se inclinó por la constitucionalidad del art. 58 y de su ley reglamentaria, en base a que
"...el constitucionalismo social receptado expresamente por el art. 14 bis de la Constitución Nacional de 1953 y amplificado por diversos pactos internacionales de jerarquía constitucional (art. 31, en función del art. 75, inc. 22 de la CN de 1994) fue receptado por la Provincia de Córdoba, la que en el art. 1° de su Constitución, concilia acabadamente el ejercicio de su función social junto con el deber de sujetarse al régimen legal superior en vigor (art. 31, CN)".
La Corte Suprema de Justicia de la Nación dejó firme el mencionado fallo del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba del mes de diciembre de 1996, sin entrar a analizar el fondo de la cuestión, con el rechazo del recurso interpuesto por el Fiscal General de la Provincia y la parte vencida, por inadmisible, dado que consideró que "la declaración de inconstitucionalidad de normas locales no constituye cuestión federal".
Posteriormente, en 1999, el Tribunal Superior de la Provincia de Córdoba modificó el criterio sostenido anteriormente, en los autos "Banco del Suquía SA c. Tomassini, Juan Carlos" y convalidó la inembargabilidad de la vivienda única, luego de un cambio en la composición de sus miembros.
En esa oportunidad la mayoría sostuvo el criterio que indica que la calidad de vivienda única y asiento del grupo familiar es una situación de hecho y como tal mutable, debiendo eximírsela de la inscripción registral, tal como determina el art. 1° de la Ley N° 8067, al quedar automáticamente inscripta de pleno derecho como bien de familia. Resalta que el art. 58 de la Constitución Provincial y su ley provincial reglamentaria 8067 (LLC, 1991–1015), al regular la inembargabilidad de la vivienda única, resultan constitucionales, conforme las directivas suministradas por los tratados internacionales, con jerarquía constitucional. Diferencia el régimen de vivienda única del de bien de familia, indicando que el primero solo garantiza el asiento familiar y la tutela del bien de familia garantiza un interés de corte patrimonial, toda vez que el inmueble a él afectado queda igualmente protegido, sea que se lo utilice como morada o que esté destinado a una explotación económica, siendo su característica esencial que su valor sea suficiente a los fines de proveer a las necesidades de sustento y vivienda del grupo, de acuerdo al art. 41 de la Ley N° 14.394[17].
En los mencionados autos caratulados "Banco del Suquía SA c. Juan Carlos Tomassini s/ PVE ejecutivo – apelación recurso directo", la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba que consagra la inembargabilidad de la vivienda única y de la Ley N° 8067 que lo reglamenta.
En esa causa la parte demandada compareció en el juicio ejecutivo que le había promovido la institución bancaria aludida, solicitó suspensión de la subasta ordenada y levantamiento del embargo trabado fundado en lo dispuesto por la norma referida de la Constitución Provincial. El juez de Primera Instancia corrió traslado al ejecutante, quien planteó la inconstitucionalidad de la norma en cuestión y de su ley reglamentaria. En primera instancia se hace lugar a lo solicitado por el banco actor. La Cámara en lo Civil, Comercial, de Familia y Trabajo de la Ciudad de Marcos Juárez, Provincia de Córdoba, revocó la decisión de grado y dispuso el levantamiento del embargo sobre el inmueble en trance de subasta, con base en que el planteo de la actora relativo a la invalidez del art. 58 de la Constitución de la Provincia y de la ley local 8067, reglamentaria del anterior, se introdujo tardíamente. Dicha parte pretendía ejecutar el fallo recaído en ocasión de un reclamo ejecutivo por cobro del saldo deudor de una cuenta corriente bancaria; intento que la accionada resistió postulando, por vía incidental, la inembargabilidad de la vivienda única, con arreglo a las normas anteriormente citadas. Contra dicho pronunciamiento, el actor dedujo un recurso local de inconstitucionalidad, el que, denegado por la alzada, dio lugar a la queja, acogida formalmente por el superior y desestimada, en el plano sustantivo. La sentencia reseñada motivó la apelación federal del ejecutante.
En el fallo dictado el 19 de marzo de 2003, la Corte Suprema resume los argumentos esgrimidos por la mayoría del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba en los siguientes términos: A) El orden constitucional argentino (art. 14 bis, Constitución Nacional y normas de distintos tratados internacionales) como así también el provincial cordobés, se inscriben en la tendencia del constitucionalismo social, al que debe adecuarse la legislación. B) La Ley Nacional N° 14.394 configura al "bien de familia" como una institución de derecho privado –y, como tal, insuficiente para cumplir con el plexo normativo indicado sub a)– razón por la cual la adecuación con dicha tendencia puede ser obtenida a través del ordenamiento local que "es una aplicación anticipada de una garantía hoy preservada en la Constitución Nacional”. C) La tutela a la vivienda única, objeto de las normas cordobesas, pertenece al ámbito de la seguridad social y, por tanto, es ajena al del derecho civil. Ello permite sostener –de conformidad con lo prescripto por el art. 125, segunda parte, de la Constitución Nacional– la competencia provincial en la materia.
El Alto Tribunal de la Nación considera en su decisorio que no parece dudosa la oposición entre la ley nacional sobre bien de familia (14.394) y las normas cordobesas (el art. 58 in fine de la Constitución, según el cual "La vivienda única es inembargable" y la Ley N° 8067 que lo reglamenta). Ya que la legislación nacional exige la inscripción registral y, en cambio, para las normas provinciales la inscripción es totalmente innecesaria, en ese caso el resguardo legal opera automáticamente. Analiza si es la Nación o son las provincias las que tienen competencia para legislar en la materia, señalando que determinar qué bienes del deudor están sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor es materia de la legislación común, y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, lo cual impone concluir que no corresponde que las provincias incursionen en ese ámbito. Ese poder ha sido delegado por ellas a la Nación al sancionarse la Constitución y esta distribución de competencias no podría alterarse sin reformar la Ley Fundamental (art. 31, Constitución Nacional). Señala que para sustraer al derecho civil del ámbito individualizado precedentemente el a quo recurre a un uso extensivo del concepto de "seguridad social", según el cual la regulación de la inembargabilidad de la vivienda pertenecería a esta última. Se pregunta por qué dicha normativa tendría esa pertenencia, en tanto que la relativa a la inembargabilidad de otros bienes seguiría integrando el derecho privado tradicional. Indica que no procede una interpretación estrechamente literal del art. 14 bis, último párrafo, de la Constitución Nacional, ya que, si bien se vincula a "la defensa del bien de familia" con la obligación del Estado de otorgar "los beneficios de la seguridad social", no puede postularse que toda norma que tenga esa finalidad pertenecerá, sin más, al derecho de la seguridad social, mentado en el art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional. Del mismo modo, no podría sostenerse que toda norma que busque "la protección integral de la familia" (fin también mencionado en el art. 14 bis Constitución Nacional) pertenece a aquella rama del derecho. Resalta que, de seguirse ese criterio, partes enteras del derecho civil dejarían de integrarlo porque están inspiradas –precisamente– en aquella finalidad tuitiva. Cada rama de la legislación debe intentar plasmar –de conformidad con su propia naturaleza y técnica– los objetivos que la Ley Fundamental detalla, sin que ello implique la pérdida de su autonomía. El derecho civil no ha permanecido insensible a los señalados objetivos haciendo alusión a los bienes muebles inembargables.[18]
Se deja sentado que, aunque se considerara (como hipótesis) que la inembargabilidad de la vivienda fuera un tema exclusivo del derecho de la seguridad social, la legislación que estaría comprendida, por su materia, en un eventual código "del trabajo y seguridad social", tiene el carácter de derecho común de la Nación, que es aquel que sanciona el Congreso con arreglo a la delegación del art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional, ajeno a la competencia normativa de los Estados provinciales. Asimismo, se manifiesta que no se ha demostrado por qué la Ley Nacional N° 14.394 tutelaría de modo insuficiente la vivienda familiar que legisla, sin perjuicio de que –aún en esa hipótesis– correspondería indudablemente a los órganos del poder federal subsanar esa deficiencia. Es evidente que esa ley y las normas cordobesas regulan la cuestión de manera distinta. Afirma la Corte en definitiva que comparte los altos ideales de la protección integral de la familia y de la vivienda que han inspirado la sanción de las normas impugnadas y que su jurisprudencia reiteradamente ha defendido al amparo de lo establecido en el art. 14 bis de la Constitución Nacional, pero cree que el camino para alcanzarlos debe ser recorrido dentro de las pautas que brinda la Constitución Nacional.
Luego de esta breve reseña de lo sucedido con los planteos de inconstitucionalidad volveremos al análisis de las leyes provinciales.
Por medio de la Ley N° 8998 el poder legislativo provincial interpreta el art. 58 de la constitución, suspende la vigencia del art. 3° de la Ley N° 8067 (BO 27/02/2002), y prescribe sobre la inembargabilidad, bien de familia de la vivienda única, y sus excepciones.
Es decir que, en forma paralela al régimen de bien de familia, regía en esta provincia la inembargabilidad de la vivienda única establecida por el art. 58 de la constitución, a fin de hacer efectivo el derecho de todos los habitantes a disfrutar de una vivienda digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental. A tal fin la Ley N° 8998 fija las condiciones necesarias, asimilando el mismo al bien de familia, cuando es un instituto distinto.
La Ley N° 8067 dice que es interpretativa del art. 58 de la constitución Provincial (art. 2).
Establece que la vivienda única, sea rural o urbana, solo será susceptible de embargo cuando el acreedor persiga el cobro de obligaciones originadas en las siguientes causas: a) impuestos y tasas que graven directamente el inmueble objeto del embargo o por tarifas de servicios públicos prestados al mismo; b) construcciones, refacciones o mejoras realizadas en el mismo inmueble; c) saldo de precio por la compra del inmueble; d) expensas de administración y reparación de conformidad a lo previsto en la Ley N° 13.512 (Propiedad Horizontal) o en el régimen legal que lo sustituya o reemplace en el futuro; e) Cuando se trate de contribuciones por mejoras, solo podrá ejecutarse cuando el propietario haya prestado conformidad con la obra ante Escribano Público o Funcionario público en forma documentada, quienes bajo sanción de nulidad absoluta deberán informar fehacientemente al titular sobre las eventuales consecuencias jurídicas o patrimoniales de la autorización que presta (art. 3).
Asimismo, impone la carga de la prueba al acreedor, quien, previo a la instancia de ejecución, deberá acreditar –ante el juez que entiende en la causa– la titularidad dominial de dos o más inmuebles en el patrimonio familiar del deudor. Se entiende por patrimonio familiar el integrado por este, su cónyuge, descendientes e hijos adoptivos a cargo y menores en guarda. Para declarar cuál de los inmuebles resulta inejecutable, el Juez convocará al demandado en forma personal, a fin de que individualice el inmueble donde se encuentra asentada su vivienda familiar. Para el caso en que el citado no comparezca, el juez deberá ordenar una constatación de los inmuebles que fueron denunciados a fin de resolver (art. 5).
La excepción a esta inembargabilidad se da en el caso en que el inmueble del que se solicita su ejecución fuere único, pero no se encontrare habitado por el ejecutado ni su familia, circunstancia en la que será pasible de ejecución.
La Ley N° 6074 (18/08/1977) y la resolución registral general 2/2006 (BO 22/09/2006), entendemos que reglamentan actualmente el "Bien de Familia” en la Provincia de Córdoba.
Se establece que el Registro General de la Provincia de Córdoba es el organismo y la autoridad de aplicación; como tal, reglamenta el Bien de Familia y establece sus requisitos (art. 1 Ley N° 6074), forma, tipos de inmuebles, inmuebles sujetos a expropiación parcial, y deroga las normas que lo contradicen.
La resolución mencionada establece que las peticiones de afectación serán solicitadas ante el funcionario encargado de la subárea de anotaciones reales y personales, de acuerdo a las disposiciones de la Ley N° 14.394 y al art. 2 de la Ley N° 6074 (deberán formular su declaración de voluntad en instrumento público autorizado por el Registro General o en escritura pública).
La constitución se hará exclusivamente por instrumento público: a) judicial, b) notarial o c) administrativo, no así, por instrumento privado, aunque dicho instrumento tenga sus firmas certificadas, de llevarse a cabo por instrumento privado, los mismos serán rechazados.
Se encuentran legitimados para solicitar la afectación: los titulares registrales[19].
En los supuestos de tracto abreviado ocasionados por universalidades jurídicas, deberá contarse con la voluntad de todos los herederos declarados o de ambos integrantes de la disuelta sociedad conyugal. Cuando la titularidad registral recaiga sobre personas divorciadas, no será necesario acreditar esta circunstancia.
El procedimiento a seguir a fin de lograr la inscripción consiste en lograr en primer lugar un Acta de aprobación de la constitución del bien de familia, la que será el soporte documental válido para practicar la inscripción.
El acta de aprobación deberá contener: a) número de empadronamiento en rentas de la provincia, b) nomenclatura catastral, c) valuación fiscal del inmueble y constancias de edificación. La observación registral por falta de aprobación de la constitución no será objeto de recursos registrales. Las actas administrativas de inscripción deberán confeccionarse en original y tres copias; se hará una cuarta copia para el peticionante cuando el acta fuere pasible de observación para su aprobación. Una vez inscripto el derecho, el original integrará el protocolo de "Bien de Familia", una copia con las notas de registración se colocará a disposición del solicitante y la restante se remitirá cuando corresponda al organismo pertinente, por ejemplo, al Juzgado.
En los documentos de constitución de Bien de Familia se dejará constancia de lo siguiente: a) la documentación presentada que acredite el cumplimiento del art. 36 de la Ley N° 14.394; b) la presentación del título del inmueble o sus sustitutos, en los términos del art. 4 de la Ley N° 6074. El art. 4° de la Ley 6074 establece que se deberán acreditar los requisitos de los arts. 36 y 41 de la Ley N° 14.394, agregando que deberá presentarse título inscripto, certificado de resguardo o indicar la inscripción registral.
El artículo tercero de la Ley N° 6074 establece como pauta, respecto del valor del inmueble a afectar a bien de familia, la comparación entre "la capacidad habitacional del inmueble y el grupo habitacional...". Esta sería la pauta general a tener en cuenta.
Asimismo, establece en forma particular respecto de la Propiedad Horizontal y el inmueble Rural.
Así específicamente prescribe que, si el inmueble a someter al régimen de bien de familia forma parte de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, la Unidad Funcional con su cochera, baulera, servidumbres y demás locales de servicio será considerado un solo inmueble a los fines del bien de familia (art. 3, segundo párrafo Ley N° 6074).
Lamentablemente esta norma no siempre podrá concretarse en la realidad material al momento de la afectación, por cuanto dependerá de la situación jurídica que presentan dichos inmuebles en el régimen mencionado; lo que significa que la norma podrá hacerse efectiva siempre y cuando las cocheras y bauleras y/o locales de servicios integren o pertenezcan a la Unidad Funcional (departamento) como unidades complementarias en cuanto su existencia jurídica está ligada a las unidades funcionales y no pueden ser objeto de transmisión en forma independiente; lo que no presentará inconvenientes al Registrador o Escribano intervinientes a la hora de materializar la sujeción al régimen.
Tampoco presentará dificultades la aplicación de esta prescripción si dichas partes (cocheras, bauleras, locales, locales de servicio) forman parte del edificio como parte común, caso en el cual se conformará el derecho real de propiedad horizontal, ya no como parte de la unidad privativa como el caso anterior, sino como parte común de acuerdo al porcentual establecido legalmente.
Distinta será la situación cuando en cumplimiento de este artículo un propietario pretenda que el Registro o el Escribano sometan a bien de familia: una unidad funcional (departamento), una cochera nacida como unidad independiente (unidad funcional), un local de titularidad del mismo propietario que no integra la unidad funcional vivienda, o un local de servicio de portería (entendiéndose como departamento del portero) que esté designada como unidad funcional independiente.
En esta Provincia, en el link del Registro[20] y del Poder Ejecutivo, al tener habilitado el ciudadano digital, permite hacer el trámite de afectación totalmente de manera online, en este sitio se brinda la siguiente información:
“Requisitos
CIDI nivel 2 – Para iniciar la solicitud online, ingresá con tu clave nivel 2 a Ciudadano Digital.
Para saber cómo obtener CiDi Nivel 2 hacé click aquí.
Si no estás registrado en la plataforma, hacé click aquí.
Para conocer cómo hacerlo a través de la Red Link, hacé click aquí.
En el caso que haya varios solicitantes, todos deberán tener clave CiDi Nivel 2 obligatoriamente para iniciar la solicitud.
Todos los solicitantes deberán tener clave CiDi Nivel 2 obligatoriamente para iniciar y/o confirmar la solicitud.
El solicitante debe ser titular registral de uno de los siguientes derechos reales: dominio, propiedad horizontal, usufructo, uso y/o habitación, superficie, conjunto inmobiliario o anticresis o herederos declarados.
El titular del derecho de usufructo, uso y habitación, podrá iniciar la solicitud sin la confirmación de los titulares del resto de los derechos.
Cuando sea necesaria la intervención de más de una persona, es suficiente que lo inicie uno de ellos y el resto deberá confirmar el trámite a través del link que le llegará a su correo.
En los siguientes casos:
– Que exista más de un titular del derecho.
– Que la solicitud sea realizada por los herederos declarados en la resolución judicial de declaratoria de herederos.
Casos excepcionales
Sólo deberá obligatoriamente adjuntar documentación en los siguientes casos:
– Si los solicitantes son los herederos: resolución judicial que los declara herederos.
– Si existe un Representante: documento que acredite tal representación.
Vivienda habitada
El inmueble debe estar destinado a vivienda y ser habitado, por lo menos, por una de las siguientes personas: propietario, cónyuge, conviviente, alguno de sus ascendientes (padres, abuelos o bisabuelos) o descendientes (hijos, nietos, bisnietos). art. 246 y 247, Código Civil y Comercial de la Nación. Por último, la construcción debe estar declarada ante la Dirección General de Catastro, si no fuera el caso, se puede hacer desde aquí.
Se puede registrar como Bien de Familia un solo inmueble.
Excepcionalmente si la vivienda está construida sobre dos o más lotes, sólo se puede registrar como Bien de Familia desde la web si todos los lotes tienen los mismos titulares.
Es requisito conocer el número de cuenta del impuesto inmobiliario provincial del inmueble que desee afectar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es? El Bien de Familia, denominado ahora "Afectación al Régimen de Vivienda", es un mecanismo de protección por el cual el inmueble destinado a vivienda no puede ser rematado por deudas posteriores a su inscripción. Está establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 244 a 256.
¿Que alcance tiene y en qué consiste?
Una vez registrada la afectación, el inmueble no puede ser utilizado como garantía. Es una forma de proteger tu vivienda. Las excepciones a esta protección son las del art. 249 del Código Civil y Comercial de la Nación.
* Según el art. 249 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (Ley N° 26.994):
La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el art. 250;
c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.
¿Quién puede realizar la solicitud?
Todos los solicitantes deberán tener clave CiDi Nivel 2 (ciudadano digital) obligatoriamente para iniciar y/o confirmar la solicitud.
El solicitante debe ser titular registral de uno de los siguientes derechos reales: dominio, propiedad horizontal, usufructo, uso y/o habitación, superficie, conjunto inmobiliario o anticresis o herederos declarados.
El titular del derecho de usufructo, uso y habitación, podrá iniciar la solicitud sin la confirmación de los titulares del resto de los derechos.
Cuando sea necesaria la intervención de más de una persona, es suficiente que lo inicie uno de ellos y el resto deberá confirmar el trámite a través del link que le llegará a su correo.
En los siguientes casos: –Que exista más de un titular del derecho. –Que la solicitud sea realizada por los herederos declarados en la resolución judicial de declaratoria de herederos.
¿Cómo se realiza vía web?
Si cumplís con los requisitos, ingresá tu solicitud aquí. Recordá que en los casos que sean varios los solicitantes, una vez realizada por el primero, el resto tendrá un plazo de 48hs para confirmar la solicitud. Debiendo ser todos CiDi Nivel 2. Una vez que todos las hayan confirmado, se iniciará la solicitud.
- Una vez iniciada recibirás una notificación en la sección "Mis Comunicaciones" de CiDi con la información necesaria para que puedas hacer el seguimiento. Esta misma notificación será enviada a la dirección de correo electrónica asociada a CiDi.
- Del mismo modo, allí recibirás el resultado del procesamiento de la solicitud.
Sí, la solicitud es gratuita y no tiene costos posteriores.
¿Se puede dar de baja a la afectación del bien de familia?
Sí, se puede desafectar el inmueble. Se debe realizar en forma presencial en el Registro. Puede consultar cómo hacerlo aquí.
¿Con quién me puedo contactar ante alguna duda?
Atención del servicio de la Sección ´Bien de Familia´: 08:00 a 14:00 horas. Domicilio: Santa Cruz N°351 B° Alberdi, ciudad de Córdoba, o en las delegaciones del interior. Consulte dirección y horarios de atención aquí. Correo electrónico: registrogeneral@cba.gov.ar
Consultas de Servicios Web: servicioswebrgp@cba.gov.ar”.
2.7. Corrientes
La Constitución de Corrientes, sancionada por Convención Constituyente del año 2007 (BO 24/07/2OO7), establece en su art. 39 la preservación de la vivienda familiar única.
Por otro lado, reglamenta la Ley N° 14.394, a través de la Ley del Poder Legislativo Provincial N° 2218 (BO 16/10/1961, modificada por Ley N° 3899 del 31 de julio de 1984), que establece las condiciones para afectar un inmueble a Bien de Familia, estableciendo montos máximos diferenciados para afectar un inmueble si no hay hijos, monto al que se le va sumando una cifra por cada beneficiario a fin de elevar el mismo.
La Ley N° 2218 en su art. 1 establece que el Registro de la Propiedad de la Provincia tendrá a su cargo la declaración de constitución y la consiguiente inscripción del bien de familia, instituidas por los arts. 34 al 50 de la Ley Nacional N° 14.394. Podrá también constituirse por acta notarial, ajustándose a los recaudos exigidos por la presente Ley. A dicho fin créase en el Registro de la Propiedad de la Provincia el Departamento del Bien de Familia, que llevará un Protocolo especial en el que se asentarán correlativamente las actas y las resoluciones en las que consten o dispongan la constitución, inscripción, modificación y/ o cancelación del "Bien de familia".
La Dirección General del Registro de la Propiedad tendrá competencia para entender en todo pedido de constitución y de inscripción del Bien de Familia y los que se constituyan por acta notarial; salvo en aquellos casos que competan a la Justicia (art. 2).
Solo después de inscripto el inmueble adquirirá el carácter de Bien de Familia. Dicha inscripción deberá por lo tanto figurar a tal efecto en el protocolo del Registro de la Propiedad (art. 3).
Podrán solicitar la constitución e inscripción del Bien de Familia, según el art. 4:
a) El propietario del inmueble y, en caso de condominio, todos los
condóminos en forma conjunta. A dicho fin deberán gozar de la libre administración y disposición de sus bienes.
b) El Defensor de menores e incapaces por sus representados.
c) Los herederos instituidos testamentariamente y/o el albacea testamentario cuando el causante hubiera dispuesto la constitución del Bien de Familia, y el Juez de la sucesión a pedido de dichos herederos o del Defensor de Menores e Incapaces cuando hubiere interés en que se constituya a favor de sus representados.
d) El cónyuge declarado inocente en caso de juicio de divorcio, si existieren del matrimonio hijos menores o incapaces, mientras dure tal minoridad o tal incapacidad.
e) La esposa, cuando el marido haya perdido la libre disposición o administración de los bienes gananciales y de los suyos propios. Ancla
Para la constitución del Bien de Familia deberán llenarse los siguientes requisitos: a) Justificar el parentesco de los componentes del núcleo familiar de acuerdo a lo que norma el art. 36º de la Ley Nº 14.394. b) Comprobar el dominio del inmueble a constituirse en Bien de Familia, con especificación de los gravámenes que sobre él pesen, y certificar la valuación fiscal y el pago de los impuestos y tasas. c) Acreditar por simple declaración jurada: 1) La convivencia del grupo familiar en el inmueble constituido en Bien de Familia. 2) Que ninguno de los componentes posea a su nombre otro Bien de Familia. 3) Que el inmueble sea directamente explotado y por cuenta del propietario o de alguno de los componentes del grupo familiar salvo caso de fuerza mayor debidamente comprobada, o de excepción acordada por la Justicia.
Con la reforma del art. 6, dispuesta por la Ley N° 3899, se admitirá la constitución de un inmueble en Bien de Familia, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia, o cuando, además de ese destino, se llevare a cabo actividad lucrativa desarrollada personalmente por el titular o los beneficiarios de la institución. Se considerará un solo inmueble a los fines previstos en esta Ley, aunque su dominio provenga de títulos distintos, siempre que conformen una unidad física. Y en el caso que se tratare de un Bien Rural se considerará como unidad económica a los fines del Bien de familia cuando su superficie no exceda las 350 hectáreas (art. 7 modificado por Ley N° 3899).
Se encuentran exentos de todo impuesto o sellado los trámites judiciales o administrativos y notariales que deben realizarse tanto para la constitución del Bien de Familia como para la inscripción, modificación o cancelación en el Registro de la Propiedad (art. 8).
AnclaLas cuestiones contenciosas que se susciten serán sustanciadas de acuerdo al trámite establecido para las excepciones dilatorias. La petición deberá formularse ante el Registro de la Propiedad, cuya resolución, en caso de ser denegatoria, dará al interesado un recurso dentro de los tres días de notificada, para ante el Juez en lo civil de Primera Instancia en turno, quién deberá expedirse dentro de los veinte días y su resolución causará ejecutoria (art. 9).
AnclaSe deberá asentar por la Dirección del Registro de la Propiedad en el título del o de los peticionarios, y en nota marginal la constitución, modificación o cancelación del Bien de Familia de acuerdo a las constancias existentes en dicha Dirección (art. 10).
AnclaFinalmente, el art. 11 establece que el Bien de Familia constituido e inscripto en el Registro de la Propiedad gozará –mientras mantenga dicho carácter– de todos los privilegios que le acuerda la Ley Nacional N° Nº 14.394, y estará sujeto a las restricciones en ella dispuestas.
2.8. Entre Ríos
La constitución de la Provincia de Entre Ríos establece en la sección segunda, Régimen económico y del trabajo, en el art. 42, que el Estado provincial reglamentará especialmente la inembargabilidad del hogar de familia y el fomento de la construcción de viviendas higiénicas, con el concurso del Estado, sea en forma de desembolsos directos, de otorgamiento de créditos o garantías, o de liberación de gravámenes.
Textualmente el art. 42 dice:
“Reglamentará por leyes especiales las condiciones de trabajo de los obreros y empleados residentes en la Provincia. Reglamentará especialmente: a) La jornada y seguridad del trabajo con relación a la exigencia de la vida higiénica y a las condiciones del trabajo Industrial y de las faenas agropecuarias. b) Los seguros y el socorro mutuo en caso de enfermedad, maternidad, muerte, niñez desvalida, vejez o invalidez. c) Las otras formas de previsión y asistencia social. d) El salario mínimo para los obreros del Estado, el que se fijará en base al costo de la vida. e) La inembargabilidad del hogar de familia. f) El fomento de la construcción de viviendas higiénicas, con el concurso del Estado, sea en forma de desembolsos directos, de otorgamientos de créditos o garantías o de liberación de gravámenes. g) …”.
Asimismo, fue dictado por el Poder Ejecutivo provincial el decreto N° 2519/1977, que modifica el decreto 826/76, actualmente la Ley Provincial N° 9543/04 (BO 04/02/2004), que reglamenta el Instituto Bien de Familia.
La ley mencionada establece que se considerará inscripta de pleno derecho como bien de familia, la vivienda única que cumpla los requisitos establecidos en la Ley Nacional N° 14.394. Se entiende por familia a la establecida en el art. 36 de la misma, como vivienda única el inmueble de titularidad de cualquiera de los cónyuges donde habita la familia, no existiendo otros bienes con características de habitabilidad dentro del patrimonio del mismo o de su cónyuge.
La excepción a la inejecutabilidad del inmueble único otorgado por esta ley, se da en aquellos casos en los que se persiga el cobro de obligaciones originadas en: a) impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que graven directamente el inmueble objeto del embargo o tarifas de servicios públicos prestados al mismo. b) Hipotecas constituidas sobre el inmueble embargado con arreglo a las leyes de fondo. c) Construcciones o refacciones realizadas en el mismo inmueble. d) Saldo de precio de compra de la vivienda. e) Expensas de administración y reparación de acuerdo a lo previsto en la Ley N° 13.512.
El derecho otorgado por esta ley es renunciable, por medio de instrumento público, ante el registro inmobiliario, con manifestación expresa del acto jurídico a favor del cual se renuncia al derecho y con consentimiento del cónyuge de corresponder, en los términos del art. 49, inc. a), Ley N° 14.394.
En cualquier estado del proceso judicial podrá solicitarse la cancelación de embargos que afectaren la vivienda única, en los términos establecidos en esta normativa.
Los jueces no podrán ejecutar los inmuebles por deuda originada en impuestos, tasas o contribuciones de fuente provincial o municipal, cuando se trate de vivienda única habitada por el grupo familiar y el ingreso no supere la suma de pesos quinientos o su equivalente a la categoría 8 del escalafón general de la administración pública. No se comprende si, cuando se refieren a ingreso, el mismo comprende al grupo familiar o solo al titular constituyente.
Sin embargo, en cualquier caso, la deuda subsistirá y deberá pagarse en caso de transmisión gratuita u onerosa de la propiedad.
El instituto regulado por esta legislación no se compadece con lo prescripto por la Ley N° 14.394 art. 34 a 50 que rige el "bien de familia".
El Registro Inmobiliario de este Provincia, en su link brinda dos tipos de formularios, uno si lo hace el ciudadano sin intervención de escribano público y otra si hay intervención de este profesional. Los formularios son los siguientes:
Cuando interviene un escribano el formulario es el siguiente:
Para la desafectación por acta, brinda el siguiente formulario:
Cuando la desafectación se realiza por escribano público el formulario es el siguiente:
2.9. Formosa
La Constitución de Formosa ha sido modificada por Convención Constituyente de l99l (BO 03/O4/1991), en ella se establece que se dan por reproducidos los derechos, declaraciones y garantías de la Constitución Nacional. Que todos los habitantes de la provincia tienen el derecho a disfrutar de una vivienda digna, y que establecerá el bien de familia.
En su art. 68 dice que la Provincia protege a la familia como célula base de la sociedad establecida, organizada y proyectada a través del afecto, facilitando su constitución y el logro de sus fines culturales, sociales y económicos. A este efecto: 1) Regulará el régimen impositivo y fiscal para la protección del núcleo familiar. 2) Promoverá medidas que hagan posible la formación del patrimonio familiar. 3) Establecerá el bien de familia como institución social, cuyo régimen será determinado por ley, sobre la base de la inembargabilidad de la vivienda familiar, sus muebles y los demás elementos necesarios para el trabajo intelectual o manual. 4) Permitirá a la familia, a través de su legislación, medios e instituciones, la educación de sus hijos de acuerdo con las propias tradiciones, valores religiosos y culturales. 5) Preservará la estabilidad del vínculo afectivo familiar, y su intimidad. 6) Ayudará a la familia en el ejercicio de su responsabilidad, en el campo de la transmisión de la vida.
El bien de familia fue reglamentado en esta provincia por la Ley N° 240, del año 1961, disponiéndose que el Registro de la Propiedad Inmueble sería el organismo de aplicación de la Ley N° 14.394 respetándose lo establecido en dicha ley, con lo cual se evita afectar el espíritu de la misma.
Más recientemente, la Ley N° 1334 del Poder Legislativo Provincial, promulgada el 8 de noviembre de 2000, establece a los efectos del art. 68 inc. 3 de la Constitución Provincial, que la inembargabilidad de la vivienda única consistente en un inmueble urbano o rural cuyo valor no exceda las necesidades de sustento o vivienda de la familia. Entendiéndose por familia, a los efectos de la ley, la constituida por el propietario o propietaria y su cónyuge, concubino o concubina, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos, o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
Si tenemos en cuenta que tanto los hijos naturales como los adoptivos son descendientes, la mención de hijos adoptivos es poco feliz. En relación a la incorporación de los concubinos, resulta una novedad, que se ha plasmado en los anteproyectos de reforma del Código Civil. Algunas autoras, como Fazio de Bello y Martinez, no comparten la idea de poner en un pie de igualdad al matrimonio y al concubinato[21].
Esta inembargabilidad protege la vivienda única por deudas anteriores no exigidas y por las posteriores a la presente ley, la que fue promulgada el 8 de noviembre de 2000. En otro orden de cosas excluye a embargos trabados como consecuencia de la ejecución de hipotecas constituidas sobre el inmueble con arreglo a las leyes de fondo o por obligaciones ejecutadas por saldo de precio de compra de la vivienda.
La petición de cancelación de embargos que afectaren dicha vivienda única podrá formularse en cualquier estado del proceso judicial, ofreciendo la prueba que acredite el cumplimiento de los requisitos de vivienda única, y que el valor de la misma no exceda las necesidades del sustento o vivienda familiar. Antes de subastar cualquier inmueble en el que el demandado estuviere rebelde, los magistrados de la jurisdicción provincial deberán citar al titular dominial a una audiencia informativa, en la cual se impondrá a aquel del derecho que le asiste en virtud de la presente Ley, cuya notificación contendrá la transcripción literal del art. 6°, la que se diligenciará en el domicilio real del demandado rebelde.
El Registro de Propiedad Inmueble de esta Provincia, en su sitio web[22] brinda la siguiente información:
“Descripción
Es el régimen que permite proteger la vivienda la cual no podrá ser ejecutada por deudas posteriores a su afectación, salvo los casos de excepción (art. 249 CCyC).
Solo debe afectarse un único bien, destinado a vivienda, y al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.
El trámite de afectación ante el Registro de la Propiedad Inmueble es gratuito.
Efectos
1) La afectación es inoponible a los acreedores con deudas anteriores a la afectación.
2) La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, con excepción de:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida con la conformidad del cónyuge, el conviviente con unión convivencial inscripta o autorización judicial;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Quién puede afectar
El titular registral de dominio o todos los condóminos en caso de que el inmueble se encuentre registrado a nombre de dos o más personas.
Quién puede ser beneficiario
el propietario (constituyente), su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Requisitos
El titular o uno de los titulares de dominio debe concurrir con la siguiente documentación:
A. DNI del o de los titulares de dominio en original y fotocopia.
B. Si se designa beneficiario, acreditar el vínculo con el titular (Libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento). Traer original y fotocopia.
C. Si el actual estado civil fuere distinto al que consta en el título de dominio, deberá acompañar la constancia que así lo acredita, en original y fotocopia.
D. Original del título de propiedad inscripto.
Tramite
Con la documentación antes mencionada, el titular debe solicitar inscripción de la Afectación al Régimen de Vivienda y se le otorgará una fecha para la firma del acta correspondiente, fecha en la cual debe concurrir el titular del dominio o todos los titulares de dominio en caso de condominio.
Observaciones
Para el ingreso al organismo, ya sea para presentar y/o retirar documentación debe solicitar turno en https://www.formo sa.gob.ar /turnos, este turno es personalísimo y habilita a circular hasta la sede del organismo.
Antes de retirar su trámite, se recomienda a los usuarios que antes de solicitar el turno realicen la consulta del estado de su trámite presentado en el link https://www. formosa.gob. ar/rpi/consulta sexpedientes.
Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble
Desafectación
Descripción
Permite desafectar tu vivienda como un bien de familia, si la habías inscripto previamente con ese carácter en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El trámite de afectación ante el Registro de la Propiedad Inmueble es gratuito.
Quién puede desafectar
1. a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
2. a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
3. a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior, – a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
4. en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada.
Requisitos
El titular o uno de los titulares de dominio debe concurrir con la siguiente documentación:
A. DNI del o de los constituyentes en original y fotocopia.
B. Declaratoria de Herederos en original y fotocopia.
C. Si el titular de dominio era casado o declaró convivencia con otra persona, debe concurrir el/la cónyuge o conviviente a prestar su asentimiento con la desafectación.
D. Original del título de propiedad inscripto y el acta de afectación.
Tramite
Con la documentación antes mencionada, el titular debe solicitar inscripción de la Desafectación al Régimen de Vivienda y se le otorgará una fecha para la firma del acta correspondiente, fecha en la cual debe concurrir el titular del dominio o todos los titulares de dominio en caso de condominio”.
2.10. Jujuy
En el año 1986 se modifica la Constitución de esta Provincia. En el capítulo tercero, Derechos y Deberes sociales, en su art. 44, de la protección a la familia, establece que:
“1º.– La familia es el elemento natural y fundamental de la sociedad. La Provincia contribuirá a su protección integral, al cumplimiento de las funciones que le son propias y a la concreción de todas las condiciones que permitan la realización personal de sus miembros, con medidas encuadradas en la esfera de sus atribuciones. 2º.– La Provincia dictará leyes que aseguren la constitución y estabilidad del patrimonio familiar”.
Además, en su art. 82 inc. 4, dice: “Orientación tributaria (…) 4. En ningún caso el impuesto a la transmisión gratuita de bienes de padres a hijos afectará el bien de familia ni el sustento a la educación de los hijos”.
En cumplimiento de dicho compromiso el poder Ejecutivo provincial dicta la Ley N° 4403 de 1989 y sus modificatorias, que reglamentan el bien de familia.
Esta normativa no establece monto máximo para ninguno de los casos en que se pueda afectar el inmueble, sean estos de carácter urbanos edificados con destino vivienda familiar y actividad económica, que no superen las necesidades del sustento del grupo familiar y sean ejercidas en forma directa por el constituyente o beneficiarios, supuestos en los que podrá constituirse el bien de familia, aunque la vivienda estuviere edificada sobre dos o más lotes de terreno.
Respecto de ello, debemos tener en cuenta que, cuando se construye sobre más de un lote de terreno a los efectos de la aprobación de los planos, como así también a los efectos catastrales y registrales, los mismos deben encontrarse anexados formando un solo inmueble. Esto, sumado a la exigencia de acreditación dominial a los fines de la afectación, hará que la construcción mencionada sobre más de un lote de terreno no obste a la afectación.
Asimismo, en el caso de inmuebles rurales, cuando por su extensión, condiciones agroecológicas y explotación personal o familiar constituya una unidad económica y no exceda de las necesidades del sustento, desarrollo y realización personal de los miembros del grupo familiar beneficiado.
Para el caso de existencia de condominio sobre el inmueble rural, cada uno de los titulares en forma individual podrá afectarlo por la cuota parte indivisa que le corresponda, lo que pareciera posibilitar que sobre un mismo inmueble rural se materialicen tantas afectaciones a bien de familia como condóminos existan, que beneficiarán a diferentes grupos familiares (art. 2 inc. c) y 8 inc. b)), prescripción que claramente contradice lo establecido por el art. 43 in fine de la Ley Nacional N° 14.394. Este artículo para el caso de existencia de condominio exige que todos los titulares en forma conjunta, y siempre que acrediten el grado de parentesco exigido por el art. 36, soliciten la afectación.
Por último, el art. 18 de la ley establece una bonificación en el impuesto inmobiliario, para los inmuebles sometidos al régimen de bien de familia, que no podrá superar el 50% del impuesto a abonar.
2.11. La Pampa
La Constitución Provincia de La Pampa de 1960 establecía en su art. 68 que:
“La Provincia protege a la familia como célula base de la sociedad establecida, organizada y proyectada a través del afecto, facilitando su constitución y el logro de sus fines culturales, sociales y económicos. A este efecto: 1– Regulará el régimen impositivo y fiscal para la protección del núcleo familiar. 2– Promoverá medidas que hagan posible la formación del patrimonio familiar. 3– Establecerá el bien de familia como institución social, cuyo régimen será determinado por la ley, sobre la base de la inembargabilidad de la vivienda familiar sus muebles y los demás elementos necesarios para el trabajo intelectual o manual. 4– Permitirá a la familia, a través de su legislación, medios e instituciones, la educación de sus hijos de acuerdo con las propias tradiciones, valores religiosos y culturales, 5– Preservará la estabilidad del vínculo afectivo familiar, y su intimidad. Ayudará a la familia en el ejercicio de su responsabilidad, en el campo de la transmisión de la vida”.
Luego, con la reforma en 1994, establece en su art. 33 que la propiedad debe cumplir una función social y su explotación conformarse a la conveniencia de la comunidad. La expropiación, fundada en el interés social, deberá ser autorizada por ley y previamente indemnizada, beneficiando a la comunidad el mayor valor del suelo que no sea producto del esfuerzo personal o de la actividad económica del propietario, de acuerdo a la reglamentación que fije la ley. Y en su art. 37 que:
“En caso de insuficiencia de tierras fiscales aptas para colonizar, la Provincia expropiará preferentemente las que se encuentren en poder de sociedades monopolistas, los latifundios, los minifundios y los predios destinados a obtener renta mediante la explotación por terceros, respetando el derecho del propietario a la unidad económica y al bien de familia”.
Esta Provincia reglamentó la ley nacional del bien de familia a través del decreto 505 de 1969, modificado por las Leyes N° 1953 de 2001 y N° 2038 de 2003.
El Poder Ejecutivo designará a las autoridades administrativas que tendrán a su cargo la inscripción del bien de familia y el control del cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 4 de esta ley (art. 1).
A los fines de esta ley la familia es la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes, o hijos adoptivos; en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad, que convivieren con el constituyente (art. 2). Por nuestra parte, no entendemos por qué el agregado de los hijos adoptivos, si para la ley son descendientes.
Cada solicitante solo podrá afectar como bien de familia: a) un inmueble urbano o suburbano, a condición de que esté destinado a la casa habitación de las personas que se indican en el art. 2. El interesado podrá destinar la menor parte del inmueble a su actividad privada, siempre que en esta solo se desempeñen las personas antes indicadas; b) un inmueble rural, con vivienda destinada a las personas indicadas en el artículo anterior, a condición de que su superficie no alcance a dos unidades económicas. Los inmuebles compuestos por dos o más unidades, deberán subdividirse para el cumplimiento de la condición indicada. En este caso, la autoridad administrativa encargada del catastro parcelario expedirá sin cargo los planos necesarios (art. 3).
El interesado deberá acreditar: a) mediante declaración jurada: 1) que convive en el inmueble con personas de las indicadas en el art. 2; 2) que el inmueble está destinado a los fines previstos en el art. 3 y, en su caso, parte dedicada a su actividad privada, clase de actividad y personas que trabajan en esta; b) el vínculo con las personas indicadas en el art. 2; c) el dominio libre de deudas por impuestos, tasas y contribuciones. Cuando se trate de un bien que constituya la única propiedad inmueble del solicitante, cuya valuación especial no supere el monto que anualmente fije la Ley Impositiva a los efectos establecidos por el inciso 1) del art. 272 del Código Fiscal (to 2002), se admitirá una certificación condicionada del estado de deuda del Impuesto Inmobiliario que emitirá la Dirección General de Rentas en los casos en que se hayan solicitado facilidades de pago con cumplimiento al día; la misma certificación condicionada de deuda por tasas y contribuciones se admitirá de las Municipalidades que adhieran a la presente. Se incluirán asimismo en este beneficio los casos en que el solicitante posea además un inmueble baldío o una parte indivisa, siempre que su valuación especial adicionada a la del bien a afectar, no supere el valor precedentemente establecido (art. 4).
Como se observa, se introdujo un requisito no exigido por la ley nacional, que consiste en la exigencia de presentación de un libre deuda de impuestos, tasas y contribuciones, respecto del inmueble a afectar al momento de solicitar la inscripción.
Esta exigencia restringe la posibilidad de afectación a aquellas personas que no lo presenten, y afecta la protección establecida por la ley nacional.
El artículo sexto[23] establece que los condóminos de inmuebles rurales, con derecho a anotación del bien de familia, podrán afectarlo por su cuota parte indivisa, y con ajuste a lo dispuesto en el inciso "b" del artículo tercero, esta norma podrá hacerse efectiva siempre que los condóminos sean esposa, hijos, ascendientes o parientes que convivan entre sí. Esta última parte es incompatible con la ley nacional, ella establece que pueden ser parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente, no "parientes que convivan entre sí”, lo que amplía el límite establecido en la Ley.
Cumplidas las exigencias del art. 4, se autorizará la inscripción, debiendo labrarse acta constitutiva ante escribano público o el titular de la autoridad administrativa de aplicación. Labrada el acta se hará efectiva la inscripción (art. 7).
Si entre las personas indicadas en el art. 2 hubiere incapaces, se dará intervención a la Defensoría General (art. 8).
Las autoridades a las que la reglamentación les otorgue competencia para constatar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la presente Ley, deberán publicar en sus oficinas instructivos referidos al Régimen de Bien de Familia, las exigencias para su constitución, finalidad y consecuencias. Esta publicidad deberá ser clara, con diseño visible para la simple comprensión del público en general. Se instrumentará un convenio entre el Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia, y el Colegio de Escribanos de la Provincia, a los fines de facilitar la adecuada difusión de los instructivos mencionados contemplado en forma expresa que en las oficinas de cada escribano se exhibirá una publicación explicativa de los beneficios de la Ley con las características mencionadas (art. 9).
El bien de familia no será susceptible de embargo ejecutivo, ni medida cautelar alguna, por deudas posteriores a su inscripción como tal, salvo las situaciones de excepción expresamente previstas en el art. 38 de la Ley N°14.394 (art. 11).
La Ley N° 1953 de 2001 modifica el art. 12 de la Ley N° 505 y establece que la transmisión de bien de familia por causa de muerte importará de pleno derecho la extensión de dicho beneficio a los sucesores.
La presente prescripción legal, entendemos, significa que los sucesores beneficiarios, o sea aquellos que pasan de ser beneficiarios del bien de familia a ser titulares del dominio del inmueble por causa de muerte, mantienen el beneficio; no vemos otra interpretación, ya que para ser beneficiarios deben ser expresamente designados por el o los constituyentes al momento de la afectación por acta administrativa, escritura pública o por testamento.
En caso de que uno o más sucesores, fueran beneficiarios de otro bien de familia, subsistirá el régimen respecto del bien que se transmite, siempre que los otros sucesores den cumplimiento a lo exigido en el art. 4. Si se tratare de único sucesor beneficiario de otro bien de familia, deberá manifestar dentro de los ciento ochenta (180) días de la muerte del causante, si opta por el bien que se transmite, en cuyo caso deberá dar cumplimiento a lo establecido en el art. 4. Vencido ese plazo sin que haya ejercido la opción, el bien quedará automáticamente desafectado (art. 13).
El beneficiario de un bien de familia deberá poner en conocimiento de la autoridad encargada de la inscripción, toda modificación a las condiciones exigidas en el art. 4, dentro de los treinta (30) días de producida la misma. En caso de incumplimiento se aplicarán las disposiciones sobre defraudación Fiscal (art. 14).
Para la desafectación voluntaria del bien de familia, el o los beneficiarios deberán acreditar el cumplimiento de la carga que impone el inciso c) del art. 4, es decir, el dominio libre de deudas por impuestos, tasas y contribuciones (art. 15).
Los honorarios profesionales que se devenguen por la constitución y/o transferencia de inmuebles afectados al bien de familia, ya sea que la transmisión se opere por acto entre vivos o mortis causa, sufrirán una reducción del cincuenta (50) por ciento sobre los aranceles vigentes (art. 17).
Esta Provincia en el sitio web del Registro de la Propiedad Inmueble[24], solo pone a disposición de los usuarios los siguientes formularios:
2.12. La Rioja
La Convención Constituyente de 1986 sanciona en la nueva Constitución (BO 05/09/1986) y prescribe en su preámbulo que la familia es célula básica de la sociedad, que el estado propenderá al logro de una vivienda digna a todos los habitantes de la provincia, y en su art. 35 que promoverá el bien de familia.
En la sección derechos y garantías de la Constitución, art. 35, se establece que la familia como núcleo primario y fundamental de la sociedad será objeto de preferente atención por parte del Estado provincial, el que reconoce sus derechos en lo que respecta a su constitución, defensa y cumplimiento de sus fines. La Provincia promoverá la unidad económica familiar y el bien de la familia conforme a lo que una ley especial determine.
En cumplimiento de ello el Poder Ejecutivo Provincial dictó el Decreto 2710/1978 que modificó el decreto 1438/76 reglamentando el bien de familia, estableciendo un valor máximo de afectación que contradice la ley nacional en su art. 34 in fine.
En el link del Registro de la Propiedad Inmobiliaria[25], se brinda la siguiente información:
“Bien de Familia
La constitución del inmueble en Bien de Familia y el trámite que deja sin efecto dicha constitución (afectación y desafectación, respectivamente), según lo establecido por la Ley Nº 14.394, puede realizarse por vía administrativa en este Registro sin necesidad de asistencia profesional externa, dado que el asesoramiento es brindado por el personal del Organismo. En el supuesto del trámite de afectación, los titulares de dominio del inmueble, en forma conjunta, apoderado/s o autorizado/s (autorización con certificación de firma por escribano público) pueden realizar el trámite en forma personal. El trámite es gratuito por disposición legal. En el supuesto de desafectación el titular deberá concurrir en forma conjunta con su cónyuge para la realización del trámite, con excepción de los casos en los cuales el titular hubiera afectado siendo de estado civil soltero o viudo. Si existiera más de un titular, los mismos deberán presentarse en forma conjunta, sin que sea necesario la presentación de sus cónyuges. En caso de realizar la desafectación con poder, el mismo deberá hacer expresa mención de dicho acto o facultar para la venta del inmueble individualizándolo con todos sus datos. Deberá abonarse un arancel de $15.
El régimen de Bien de Familia tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar a la propiedad de una posible ejecución. Esto significa que una propiedad inscripta como Bien de Familia puede ser embargada pero no ejecutada por deudas cuyo origen sea posterior a su inscripción como tal, exceptuándose de esta regla las deudas propias del inmueble (expensas comunes e impuesto ABL) las cuales pueden ser ejecutadas en cualquier ocasión. La normativa vigente entiende como familia a la integrada por el propietario, su cónyuge, descendientes (incluyendo los adoptivos) y ascendientes, considerándose los casos de suegro/a, yerno, nuera, padrastro, madrastra e hijastro/a como parientes no consanguíneos. En defecto de ellos se tienen en cuenta los parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (hermanos, tíos y sobrinos) siempre y cuando convivieren con el titular del inmueble”.
2.13. Mendoza
En esta Provincia no existe norma constitucional que brinde protección a la vivienda.
La Ley N° 6606 (BO 20/08/ 1998) del Poder Legislativo Provincial, legisla sobre los inmuebles gravados con hipoteca asiento de la vivienda familiar y su inembargabilidad.
Esta ley establece que son inembargables los inmuebles gravados con hipoteca a favor de entidades autárquicas, de sociedades del Estado, de instituciones crediticias de la provincia de Mendoza y/o entidades donde esta tenga participación societaria mayoritaria, por adquisición, construcción, refacción, ampliación o conservación de los inmuebles hipotecados, siempre que los mismos tengan el destino de vivienda única familiar, circunstancia que será verificada por la entidad otorgante del crédito (art. 1).
Esta disposición normativa deberá ser registrada al margen de la anotación dominial por el registro de la Propiedad Inmueble, la que tendrá efecto hasta la extinción de la hipoteca (art. 2).
Para el dictado de la disposición técnico–registral 31/2003, emitida por la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial (DRP y AJ) el día 23/06/2003, publicada en el Boletín Oficial el 14/10/2003, se tuvo en cuenta la coexistencia de regímenes legales que establecen la inembargabilidad de la vivienda única. En algunos casos una vez cancelada la hipoteca se produce la transmisión dominial a un tercero no Titular del préstamo, sin procederse a la cancelación de la inembargabilidad, y por disposición legal el Registro no toma razón de las medidas cautelares ordenadas sobre los inmuebles afectados a este régimen, procediendo a su devolución con reserva de prioridad hasta tanto sea merituado en sede judicial o sin ella en caso de la Ley N° 6606. Además, la Corte Federal ha sostenido que las pautas de la Ley N° 22.232 deben ser interpretadas "con el espíritu de normas análogas como las que regulan el Bien de Familia (CSJN 30/10/86 Jaralambides c/Percira, LL–1987 – a – 494)"; y que la protección tiene en miras el interés social de conservación de la vivienda y no solo al organismo que otorga el crédito.
Por todos estos antecedentes, se dispuso que: 1º –Una vez cancelada la hipoteca, se procederá a la cancelación de la inembargabilidad, a solicitud del beneficiario expresado en documento auténtico. 2º –Una vez cancelada la hipoteca, al procederse a la transmisión dominial a un tercero, deberá procederse conjuntamente a la cancelación de la inembargabilidad, salvo que el escribano meritúe que se encuentra comprendido en un caso de excepción de acuerdo al régimen de que se trate. 3º –De lo contrario, el Registro inscribirá en forma provisional hasta tanto se cancele la inembargabilidad o el escribano manifieste que corresponde su subsistencia por tratarse de un caso de excepción, en cuyo caso tipificará jurídicamente la misma. 4º –Que en el supuesto de las inembargabilidades contempladas en la Ley Provincial N° 6606, con la cancelación de la hipoteca, el Registro procederá de oficio a la cancelación de la inembargabilidad por expresa disposición legal. 5º –En relación a las medidas cautelares que se ordenen sobre inmuebles sometidos a dicho régimen cualquiera sea la ley que dispone, el Registro procederá a la traba de las mismas, comunicando al juez oficiante la existencia de la inembargabilidad.
Asimismo, la disposición técnico registral 32/2003 establece que si frente a la afectación de un inmueble que cuente entre sus titulares con un menor de edad, en razón de la existencia de posturas doctrinarias que entienden que dicho acto es un acto de disposición, por lo cual se debe contar con autorización judicial y otra postura doctrinaria que interpreta que es un acto de administración, con lo cual es suficiente para efectuar la afectación, contar con la representación de sus tutores, resuelve: a) Que en las afectaciones efectuadas por acta de la Dirección del Registro de la Propiedad, frente al supuesto de existencia de titulares menores, se solicitará la correspondiente autorización judicial. Si la afectación se efectúa por medio de una notaría, decidirá este profesional[26].
Por otra parte, en la aplicación de la Disposición Técnico Registral N° 31, que se refiere a los supuestos de inembargabilidad provenientes de las Leyes 22.232 (Banco Hipotecario) y 6606 (Instituto Provincial de la Vivienda) aplicada siempre a los inmuebles individuales, vale decir, ya escriturados a los pre–adjudicatarios, se suscitaron problemas con los inmuebles globales –loteos– que cuentan a su favor con una inembargabilidad, en virtud de estar destinados a ser escriturados cumpliendo con un fin social, donde debe primar el interés general.
Estos problemas surgieron con motivo de que ciertas instituciones crediticias trababan embargos sobre la totalidad del inmueble –loteos– que por estar afectado a un bien social cuentan con una inembargabilidad, en perjuicio de todos los otros adjudicatarios que se ven privados de escriturar su vivienda, no obstante tener sus impuestos y tasas al día. Teniendo en cuenta el monto de las medidas, era evidente que la deuda proviene de un adjudicatario determinado.
Que, en tales casos, las instituciones embargantes deben contar con un plano de loteo, habiéndosele adjudicado ya un padrón a cada lote; y el hecho de que el dominio figure a nombre de la Institución transmitente, no es obstáculo para embargar parte determinada de mayor extensión.
Por ello, la Dirección de Registros en fecha 08/06/2004 dictó la disposición técnico–registral 35/2004 estableciendo que: I) Serán devueltos los oficios de embargos que recaigan sobre la totalidad de un dominio afectado a inembargabilidad, en cumplimiento con un fin social. II) Para que dicha medida tenga acceso registral deberá determinarse: Manzana, superficie, Número de Lote y de Plano sobre el que debe recaer la medida.
En la página oficial del gobierno provincial[27], se brinda la siguiente información:
“Bien de familia
La afectación de un inmueble como Bien de Familia tiene por objeto la protección de la vivienda familiar contra la posibilidad de un embargo o subasta por deudas generadas con posterioridad a la fecha de su registración. Se puede registrar como tal solo el inmueble donde vive la familia. Tiene un doble propósito, el económico que busca la conservación de una parte del patrimonio en el seno del núcleo familiar, y el social que persigue que la familia viva bajo un mismo techo.
La persona que desee afectar una vivienda como bien de familia debe presentarse personalmente en la planta baja de la Dirección de Registros Públicos con la documentación solicitada y se le otorgará un turno.
El trámite es totalmente gratuito para el propietario y no requiere de asistencia profesional externa. Son beneficiarios del Bien de Familia el cónyuge del propietario, sus hijos, nietos, padres, abuelos o hijos adoptivos. En caso de no existir ninguno de los anteriores, tíos y primos si convivieron con el constituyente.
Observaciones: Sólo puede afectarse un (1) inmueble como bien de familia.
Documentación a presentar:
- Escritura de adquisición del inmueble (primer testimonio inscripto)
- Partida de matrimonio actualizada (solicitada en el Registro Civil)
- Partidas de nacimiento originales de los hijos certificada o de uso escolar, o libreta de familia del Registro Civil y fotocopias de las mismas
Boleta del impuesto inmobiliario
Direcciones y Teléfonos:
– San Martín 1225, Godoy Cruz, Mendoza. Tel: 4497637
– Bernardo de Irigoyen 80, San Rafael. Tel: 0260 4421787
– Godoy Cruz 55, San Martín (Zona Este). Tel: 0263 4429541
– San Martín 1900, Tunuyán (Valle de Uco). Tel: 02622 422729 / 664”.
2.14. Misiones
La Constitución de la Provincia de Misiones, entre los derechos del trabajador en su art. 32, establece:
“Sin perjuicio de los derechos que la Constitución y leyes nacionales acuerden al trabajador, la legislación provincial establecerá: la libre elección de la ocupación; la regulación y control de los trabajos nocturnos e insalubres; los de las mujeres y de los menores; la seguridad en el trabajo; el derecho a la vivienda higiénica y decorosa”.
Luego en el capítulo 2 del Título Tercero referente a la familia, en su art. 37, sostiene: “La ley asegurará:1) La protección integral de la familia, procurándole los medios que le sean necesarios para el cumplimiento de sus funciones espirituales, culturales, económicas y sociales”.
La Ley N° 3688 del año 2000 regula sobre el bien de familia (BO 10/12/2000), texto consolidado por Ley N° 4526 (BO 19–01–10) actualmente Ley N° II número 14 conforme el Digesto Jurídico de la Provincia, y deroga las Leyes N° 80 y N° 479.
La constitución y desafectación del "bien de familia" se realizará por ante el Registro de la Propiedad de Inmueble. Podrá instrumentarse también por escritura u orden judicial. El "bien de familia" constituido por escritura pública o por orden judicial deberá ser anotado en el Registro de la Propiedad de Inmueble conforme al régimen vigente en la materia (art. 1).
La afectación y desafectación del "bien de familia" se podrá otorgar en forma simultánea con las transmisiones de dominio, sin perjuicio de los derechos adquiridos con motivo de las circunstancias jurídicas y registrales existentes (art. 2).
Las personas que se acojan a los beneficios del "bien de familia" deben cumplir los siguientes requisitos: a) justificar la existencia y composición de la familia a que se refiere el art. 36 de la Ley N° 14.394; b) acreditar mediante declaración jurada: 1) su convivencia con las personas indicadas en el art. 36 de la Ley N°; 2) no estar ya acogido al beneficio; 3) el compromiso que se contrae al ajustarse a los términos del art. 41 de la Ley N°; 4) no tener en trámite otro pedido de inscripción con el mismo fin; c) justificar la situación jurídica y fiscal del inmueble y su valuación impositiva; d) si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el art. 36 (art. 3).
El Registro de la Propiedad de Inmueble es la autoridad administrativa de aplicación a los fines de los arts. 34 al 50 de la Ley N° 14.394 y sus reglamentaciones, salvo las excepciones referidas por la presente Ley. Sus resoluciones denegatorias serán fundadas. Las mismas son apelables ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial en turno de la Primera Circunscripción Judicial. El recurso deberá interponerse dentro de los diez (10) días hábiles ante el Director, quien elevará las actuaciones al juzgado con citación de las partes para que comparezcan dentro de los cinco (5) días. La apelación se tramitará por el procedimiento del recurso en relación y conforme en todo a las normas del Código Procesal Civil y Comercial (art. 4).
El acto de constitución deber consignar circunstanciadamente el cumplimiento de los recaudos y requisitos exigidos por la Ley N° 14.394 y por la presente reglamentación. Deberá ser suscripta por el constituyente y por el Director del Registro (art. 5).
El Registro de la Propiedad de Inmueble mantiene el protocolo del "bien de familia", formado con las actas de constitución y desafectación del mismo. La constitución y desafectación del "bien de familia" se hará constar marginalmente en el asiento original del dominio del inmueble (art. 6).
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que el valor del inmueble no excede las necesidades del sustento y vivienda del constituyente y su familia, cuando su valuación para el pago del impuesto inmobiliario no supere el valor de doscientos (200) salarios que por todo concepto mensualmente perciba el empleado categoría veintiuno (21) o su equivalente de la Administración Pública Provincial –Administración Central–, al momento de la solicitud. En la misma forma se presume que el incremento del valor del inmueble que no sea determinado por mejoras o anexiones corresponde al correlativo aumento de las necesidades de vivienda y sustento. La autoridad de aplicación deberá admitir la constitución del mismo derecho sobre el inmueble de un valor superior a lo expresado y hasta un máximo de trescientos (300) salarios conforme al párrafo precedente, cuando el número total de integrantes del grupo familiar, incluyendo al constituyente, exceda de tres (3) y a razón de treinta (30) salarios por cada componente del grupo familiar que exceda el número expresado precedentemente (art. 7).
Los jueces de primera instancia en lo civil y comercial son competentes en toda cuestión contenciosa entre los familiares o promovida por cualquier interesado sobre constitución o desafectación del "bien de familia". También son competentes en los pedidos de desafectación o gravamen, si el cónyuge faltare, fuere incapaz o se opusiere. El trámite se substanciará por las prescripciones del Código Procesal Civil y Comercial, mediante el procedimiento de los incidentes. En los casos del inciso b) del art. 49 de la Ley N° 14.394, será competente el juez de la sucesión cuando la cuestión fuese planteada antes de la inscripción del dominio del inmueble a nombre de los herederos. En los casos de expropiación, reivindicación y venta judicial dispuesta en ejecución autorizada por Ley N° 14.394, la desafectación será ordenada sin más trámites por el juez que entendió en la causa (art. 8).
Todos los trámites y actos vinculados a la constitución, inscripción y desafectación del "bien de familia", judiciales y administrativos, están exentos de impuestos de sellos y tasas retributivas de servicios. No están comprendidos en esta exención los que promovieren la desafectación del "bien de familia" sin ser un familiar del propietario de los mencionados en el art. 36 de la Ley N° 14.394 (art. 9).
La autoridad administrativa está obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del "bien de familia". No obstante, si los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de estos no podrán exceder, en conjunto, el uno por ciento (1%) de la valuación fiscal del inmueble para el pago del impuesto inmobiliario (art. 10).
Quedará exento del gravamen a la transmisión gratuita, por causa de muerte, el "bien de familia" cuando ello se opere a favor de las personas mencionadas en el art. 36 de la Ley N° 14.394 y siempre que no resultará desafectado dentro de los cinco (5) años de operada la transmisión. Cuando la herencia estuviere integrada además por otros bienes, la exención del gravamen se referirá exclusivamente al valor del "bien de familia”. La escala a aplicarse se determinar por el monto total de los bienes de la herencia incluido el "bien de familia". Se hará constar en el Registro de la Propiedad de Inmueble, marginalmente en el acta de constitución del "bien de familia”, que el inmueble queda afectado como tal por esta exención, por el término mínimo de cinco (5) años a contar del día del fallecimiento del causante, cuya fecha se expresará. Para que el "bien de familia" se desafecte antes de los cinco (5) años de operada la transmisión, los herederos deberán pagar el gravamen del que fueron eximidos, conforme a la escala de la alícuota fijada por la Ley vigente en la fecha de la desafectación. El director del Registro de la Propiedad Inmueble no autorizará la desafectación del "bien de familia" que tuviere este antecedente antes de vencido el término de cinco (5) años, sin el previo pago del gravamen eximido, siendo responsable personalmente del pago si omitiera cumplir con esta obligación (art. 11).
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del "bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar el tres por ciento (3%) de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales de la regulación referente a los demás bienes (art. 12).
Quedan exentos de todo impuesto que deba ser percibido por el erario provincial, los inmuebles propiedad de jubilados y pensionados o de sus cónyuges inscriptos como "bien de familia" en el Registro de la Propiedad Inmueble, siempre que los mismos no posean otro inmueble en jurisdicción de la Provincia, acrediten que la pasividad que perciben es su única fuente de ingresos y la misma no supere el cuatrocientos por ciento (400%) del mínimo móvil vigente para pensionados provinciales. Los jubilados y pensionados, o sus cónyuges, adjudicatarios de inmuebles otorgados por el Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional (I.Pro.D.Ha.) o por la Entidad Binacional Yacyretá (EBY), gozar n del beneficio establecido en el párrafo precedente, aun cuando no tengan la transferencia de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, previo informe sobre la fecha de adjudicación y posesión del inmueble, por los organismos mencionados precedentemente, según corresponda (art. 13).
El Registro de la Propiedad Inmobiliaria en su link[28], brinda la siguiente información:
“Protección de la vivienda provincia de Misiones
Ministerio de Gobierno Dirección General Registro de la Propiedad Inmueble– ART. 244 A 256 (Código Civil y Comercial)
Para solicitar la afectación a la protección de la vivienda deberá presentar a la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble el Formulario de afectación al régimen de protección de la vivienda (F8) debidamente rellenado en dos copias doble faz en hoja A4 acompañado por los siguientes requisitos:
1) Título de propiedad original y copia
2) Informe catastral actualizado
3) DNI y copia de constituyentes y beneficiarios
4) Constancia de cuil/cuit de constituyentes y beneficiarios
5) A los fines de acreditar el vínculo del constituyente con
Los beneficiarios:
a. Cónyuge: Acta de matrimonio o libreta de familia. (Original y copia)
b. Conviviente: Convivencia Inscripta: Acta de Convivencia expedida por la Dirección del Registro de las Personas y/o la Dirección General del Registro Civil y Capacidad de las Personas. (Original y copia)
c. Hijo/s: Partida de Nacimiento o Libreta de Familia del titular con nacimiento inscripto. (Original y copia)
d. Padre y/o Madre: Partida de Nacimiento del titular de dominio o Libreta de Familia del/los beneficiarios con el nacimiento del titular inscripto. (Original y copia)
e. Hermano/s: Partida/s de nacimiento de titular/es y beneficiario/s o libreta de familia de los padres con nacimientos inscriptos. (Original y copia)
f. Tío/s: Partida de nacimiento de titular/es, padre o madre del titular según corresponda y del beneficiario o libretas de familias respectivas. (Original y copia)
g. Sobrino/s: Partidas de nacimiento de titular/es, beneficiario/s, padre o madre del/los beneficiarios/s según corresponda o libretas de familia respectivas. (Original y copia)
La presentación de los mismos se deberá realizar de lunes a viernes de 08 a 11 hs. en la Secretaria de la Dirección General”.
Y pone a disposición de los usuarios los siguientes formularios:
2.15 Neuquén
La Constitución de la Provincia de Neuquén, reformada en 2006, establece en el art. 2l que los habitantes de dicha provincia gozan en su territorio de todos los derechos y garantías enumerados en la Constitución Nacional, con arreglo a las leyes que reglamenten su ejercicio, como así de los derechos del hombre sancionados en París en 1948, que se consideran incorporados a dicha constitución provincial, de lo que se extrae que dicha provincia reconoce en su constitución la protección de la vivienda familiar.
También hace referencia al bien de familia en su art. 82, que consagra:
“La tierra es un bien de trabajo y la ley promoverá una reforma agraria integral con arreglo a las siguientes bases: a. Parcelamiento de las tierras fiscales en unidades económicas. b. Asignación de las parcelas a los pobladores efectivos actuales y a quienes acrediten condiciones de arraigo y trabajo o iniciativas de progreso social. Las parcelas otorgadas gozarán del privilegio del "bien de familia" para evitar el acaparamiento y que se eluda la reforma agraria...”.
La Ley N° 442, promulgada: 15–07–1965, reglamentó el Instituto de bien de familia, previendo que se aplicarían los arts. 34 a 50 de la Ley N° 14.394 a través del organismo de aplicación, que sería el Registro de la Propiedad Inmueble Provincial.
Las personas que se acojan a los beneficios del “bien de familia” deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Justificar la existencia y composición de la familia a que se refiere el art. 36 de la Ley N° 14.394.
b) Acreditar, mediante declaración jurada: 1) su convivencia con las personas indicadas en el art. 36 de la ley; 2) no estar ya acogido al beneficio; 3) el compromiso que contrae de ajustarse a los términos del art. 41 de la ley; 4) no tener en trámite otro pedido de inscripción con el mismo fin.
c) Justificar la situación jurídica y fiscal del inmueble y su valuación Impositiva.
d) Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el art. 36 (art. 2).
También se deben cumplir con todos estos requisitos cuando corresponda practicar la inscripción por orden judicial (art. 3).
El acto de constitución del “bien de familia” se realizará ante el Registro de la propiedad, de acuerdo con las reglas sobre instrumentos públicos. Podrá también realizarse, a opción del o los interesados, ante Escribano Público de Registro con sujeción a las normas que rigen el instrumento notarial, debiéndose observar lo dispuesto por el art. 47, segunda parte, de la Ley N° 14.394 (art. 4).
El acta de constitución deberá consignar circunstanciadamente el cumplimiento de los recaudos y requisitos exigidos por la Ley N° 14.394 y la presente. Deberá ser suscripta por el o los constituyentes y el funcionario competente (art. 5).
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que el valor del inmueble no excede las necesidades del sustento y vivienda del constituyente y su familia, cuando no supere un millón quinientos mil pesos la valuación para el pago del impuesto inmobiliario al momento de la solicitud. En la misma forma se presume que el aumento del valor del inmueble que no sea determinado por mejoras o anexiones, corresponde al correlativo aumento de las necesidades de vivienda y sustento. La autoridad de aplicación podrá admitir la constitución del mismo derecho sobre inmuebles de un valor superior al expresado, cuando así lo justifique el número de miembros de la familia, y hasta un límite máximo de dos millones quinientos mil pesos (art. 6 modificado por las Leyes N° 780, N° 979 y N° 1065).
Como en otras legislaciones, la falsedad de las declaraciones juradas y cualquier otra violación de la ley determinarán la caducidad del beneficio otorgado, sin mengua de las obligaciones fiscales y derechos de terceros desde la fecha de la constitución (art. 7).
Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que denieguen la inscripción del “bien de familia” podrá recurrirse en apelación ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil en turno de la ciudad de Neuquén, dentro de los quince días de la notificación al interesado. En el supuesto de ser varios los Interesados, desde el día de la última notificación. Las notificaciones se practicarán personalmente o por telegrama colacionado. El recurso será concedido en relación y el procesamiento se regirá por las disposiciones del Código de Procedimiento en lo Civil y Comercial (art. 8).
También, como la mayoría de las legislaciones provinciales, los trámites y actos vinculados a la constitución, inscripción y desafectación del “bien de familia”, sean judiciales o administrativos, están exentos del Impuesto de sellos y tasas retributivas de servicios. No están comprendidos en esta excepción los que promoviesen la desafectación del “bien de familia” sin ser un familiar del propietario de los mencionados en el art. 36 de la Ley N° 14.394 (art. 9).
El “bien de familia” estará exento del pago del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte cuando ella se opere a favor de las personas mencionadas en el art. 36 de la Ley N° 14.394, y siempre que no resultare desafectado dentro de 1os 5 años de operada la transmisión. Se hará constar marginalmente en el acta de constitución del “bien de familia” que el inmueble queda afectado como tal por esta exención por el término mínimo de 5 años a contar del día del fallecimiento del causante, cuya fecha se expresará. Para que el “bien de familia” se desafecte antes de los 5 años de operada le transmisión, los herederos deben pagar el gravamen del que fueran eximidos, conforme a la escala de la alícuota fijada por la ley vigente en la fecha de la desaparición. El Director del Registro de la Propiedad no autorizará la desafectación de un “bien de familia” que tuviese este antecedente, antes de vencido el término de 5 años, sin el previo pago del gravamen eximido, siendo responsable personalmente del pago si omitiere cumplir con esta obligación (art. 10).
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del “bien de familia”, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar el 3% de la valuación fiscal, rigiéndose los demás bienes por los principios generales de la regulación (art. 11).
Por último, establece que el Tribunal Superior de Justicia, dentro de los 120 días de su promulgación, deberá dictar lar normas por las que se regirá el Registro de la Propiedad a los efectos del cumplimiento de la presente Ley (art. 12).
En esta Provincia al igual que en la Provincia de San Juan, el Registro de la Propiedad Inmobiliaria están bajo la órbita del Poder Judicial, por ello la información sobre la afectación se encuentra en el link del Poder Judicial de Neuquén[29]. En dicha página se ofrece la siguiente información:
“Afectación a la vivienda RPI
Completar los Datos para Afectación a Vivienda:
1) Imprimir el formulario y completarlo con letra imprenta y legible.
2) Acercarse al Registro de la Propiedad Inmueble (Basavilbaso 295, Neuquén Capital) con el formulario completo y la documentación que a continuación se detalla.
3) Cumplidos estos requisitos y verificados los mismos, en el organismo se le asignará un turno.
Turnos por teléfono:
Para la mayoría de las localidades del interior de la Provincia, pueden solicitar el turno vía telefónica. Para los radicados en Neuquén Capital, Centenario y Plottier, lo deben hacer personalmente en Basavilbaso 295 de Neuquén Capital.
Documentación a presentar para su constitución: (toda la documentación debe ser en original)
1) Título de propiedad o certificado de resguardo si se encontrare el título en una institución crediticia.
2) Libreta de Familia o en su defecto Acta de Matrimonio y Certificados de Nacimiento de cada hijo beneficiario, debidamente legalizada si es de otra provincia.
3) En el supuesto de beneficiarios que no sean hijos, documentación que acredite el parentesco, en su caso, debidamente legalizada.
4) Documentos personales de todos los integrantes del núcleo familiar.
5) Constancia del CUIL o CUIT del o los titulares. Solicitarla en ANSES o A.F.I.P.
En caso de presentar Certificado de Resguardo, el mismo deberá contener los siguientes requisitos:
1) Número, Folio, fecha de la escritura y registro notarial autorizante.
2) Acto negocial de adquisición con indicación del transmitente, y datos personales completos del adquirente conforme surjan de dicho título.
3) Designación del Lote, Manzana, Superficie y Departamento.
4) Datos de inscripción del título.
5) El certificado de Resguardo debe estar debidamente firmado por el Gerente de la Institución y con los sellos pertinentes.
Preguntas frecuentes sobre Afectación a Vivienda
Afectación a Vivienda – Preguntas frecuentes
¿Quiénes pueden solicitar la afectación a vivienda?
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
También puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
¿Puede afectarse a Vivienda por vía judicial?
Sí, la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
¿Cuántas viviendas puedo afectar al régimen?
Puede afectarse al régimen un solo inmueble siempre que sea destinado a vivienda. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
¿Dónde se inscribe?
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales
¿Quiénes son beneficiarios de la afectación a Vivienda?
Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
¿Es necesario que se habite la Vivienda?
Sí, es necesario que exista habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
¿Si ya tengo afectada una vivienda al régimen, puedo sustituir ese beneficio a otra vivienda o al dinero que obtenga de la venta o indemnización del inmueble afectado?
Sí, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y también a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
¿Cuál es el principal efecto o consecuencia que genera tener afectado un inmueble a Vivienda?
El efecto principal es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el art. 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
¿Puede transmitirse la vivienda afectada al régimen?
Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
¿Puede embargarse el inmueble?
No, pero los frutos sí son embargables y ejecutables si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
¿Debo abonar algún impuesto o tasa para poder afectar mi inmueble a Vivienda?
No, ya que los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas.
¿Si efectúo el trámite a través de un profesional, debo abonar honorarios?
Sí, pero sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.
¿Quiénes pueden solicitar la desafectación del inmueble a Vivienda?
La desafectación procede:
a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el art. 249.
¿Puede afectarse a Vivienda un inmueble rural?
Sí, pero siempre que el inmueble rural no exceda de la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
También puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
¿Puede afectarse a Vivienda por vía judicial?
Sí, la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
¿Cuántas viviendas puedo afectar al régimen?
Puede afectarse al régimen un solo inmueble siempre que sea destinado a vivienda. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
¿Dónde se inscribe?
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales.
¿Quiénes son beneficiarios de la afectación a Vivienda?
Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
¿Es necesario que se habite la Vivienda?
Sí, es necesario que exista habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
¿Si ya tengo afectada una vivienda al régimen, puedo sustituir ese beneficio a otra vivienda o al dinero que obtenga de la venta o indemnización del inmueble afectado?
Sí, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y también a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
¿Cuál es el principal efecto o consecuencia que genera tener afectado un inmueble a Vivienda?
El efecto principal es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el art. 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
¿Puede transmitirse la vivienda afectada al régimen?
Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
¿Puede embargarse el inmueble?
No, pero los frutos sí son embargables y ejecutables si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
¿Debo abonar algún impuesto o tasa para poder afectar mi inmueble a Vivienda?
No, ya que los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas.
¿Si efectúo el trámite a través de un profesional, debo abonar honorarios?
Sí, pero sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.
¿Quiénes pueden solicitar la desafectación del inmueble a Vivienda?
La desafectación procede:
a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el art. 249.
¿Puede afectarse a Vivienda un inmueble rural?
Sí, pero siempre que el inmueble rural no exceda de la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales”.
2.16. Río Negro
La Constitución Provincial de Río Negro del año 1988, en su art. 31, establece que el Estado protege a la familia como célula base de la sociedad, establecida, organizada y proyectada a través del afecto, facilitando su constitución y el logro de sus fines culturales, sociales y económicos. Los padres tienen el derecho y la obligación de cuidar y de educar a sus hijos. El bien de familia, cuyo régimen es determinado por ley, y los elementos necesarios para el trabajo, son inembargables.
La Ley N° 1468 de 1980 reglamenta el régimen de bien de familia. Establece que se rige por la Ley N° 14.394 en sus arts. 34 a 50, evitando con ello la superposición de normas innecesarias que además pueden afectar el espíritu de la misma. Establece que la autoridad de aplicación en el ámbito de la jurisdicción provincial será el registro de la propiedad inmueble, cuyas resoluciones serán recurribles ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil con asiento en Viedma dentro de los quince días de haber sido notificado el interesado. Para el caso en que sean varios los interesados, el término correrá desde la última notificación
Por otra parte, la resolución 4/2003 Registro propiedad Inmueble (BO 02/06/2003) se refiere a Bien de Familia, estableciendo la eximición del pago en concepto de la contribución especial prescripta por la Ley N° 23l2 a las inscripciones que se realicen dentro de los plazos legales vigentes.
En el sitio web del gobierno de la Provincia[30], hay un formulario de Declaración Jurada para la afectación propiamente dicha que es el siguientes:
2.17. Salta
La Constitución de la Provincia de Salta, reformada en el año 1998, establece en el art. 37 que los poderes públicos facilitan el acceso de los sectores de menores ingresos a una vivienda digna y promueven la constitución del asiento del hogar como bien de familia.
La Ley N° 3887 del año 1964 estableció los requisitos para la inscripción del bien de familia en la provincia de Salta.
Las personas que se acojan a los beneficios del "bien de familia" deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Justificar la existencia y composición de la familia a que se refiere el art. 30 de la Ley N° 14.394.
b) Acreditar, mediante declaración jurada: 1. su convivencia con las personas indicadas en el art. 36 de la ley; 2. no estar ya acogido ni tramitar análogo beneficio en otra jurisdicción; 3. que el inmueble no tenga otro destino que el determinado en el art. 41 de la Ley N° 14.394.
c) Justificar la situación jurídica y fiscal del inmueble y su valoración impositiva.
Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el art. 36 de la Ley 14.394 (art. 2).
Se exigen los mismos requisitos cuando por orden Judicial se disponga la inscripción de un "bien de familia" (art. 3).
El Director General de Inmuebles es la autoridad administrativa de aplicación de las disposiciones relativas al "bien de familia. Sus resoluciones denegatorias serán fundadas. Las mismas son apelables ante el Juez de primera instancia en lo civil y comercial que sea competente. El recurso deberá interponerse dentro de los diez días hábiles desde la última notificación ante el Director, quien elevará las actuaciones al juzgado con citación de las partes para que comparezcan dentro de los cinco días. La apelación se tramitará por el procedimiento del recurso en relación y conforme a las normas del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial. A pedido de parte, y si el juez lo considera pertinente, se abrirá el recurso a prueba por diez días (art. 4).
El organismo de aplicación de la Ley es el Registro de la propiedad Inmueble (art. 5).
El acto de constitución deberá consignar circunstancialmente el cumplimiento de los recaudos y requisitos exigidos por la Ley N° 14.394 y la presente reglamentación. Deberá ser subscripta por el constituyente y por el Director General de Inmuebles.
A opción de los interesados, el acta podrá realizarse ante escribano público de registro con sujeción a las normas que rigen el instrumento notarial, debiendo observar lo dispuesto en el art. 47, última parte de la misma ley (art. 6).
Previó un monto máximo de valuación para los inmuebles a someter al bien de familia, Inmuebles que, una vez afectados, sus titulares gozan de una reducción en el impuesto percibido por la Dirección General de Rentas de la Provincia. El monto máximo señalado es modificado por el poder Ejecutivo provincial (art. 7).
Todas las demás normas respetan lo establecido en la ley nacional sin modificar su esencia, pudiendo constituirse a través de acta ante el Registro o escritura; gozando de gratuidad en la transmisión a los beneficiarios, e impugnando las resoluciones del Director del Registro ante la autoridad judicial civil.
El juez de primera instancia en lo civil y comercial de la jurisdicción donde esté ubicado el inmueble es competente en toda cuestión contenciosa promovida por cualquier interesado sobre constitución o desafectación del "bien de familia". También es competente, en los pedidos de desafectación o gravamen, si el cónyuge faltara, fuera incapaz o se opusiera. El trámite se sustanciará por las prescripciones del Código de Procedimiento en lo Civil y Comercial mediante el procedimiento de las excepciones. En los casos de inciso b) del art. 49 de la Ley N° 14.394, será competente el juez de la sucesión cuando la cuestión fuese planteada antes de la inscripción del dominio del inmueble o nombre de los herederos. En los casos de expropiación, reivindicación y venta judicial dispuesta en ejecución autorizada por la Ley N° 14.394, la desafectación será ordenada sin más trámite por el tribunal que entiende en la causa (art. 8).
La falsedad de las declaraciones juradas y cualquier otra violación de la ley determinarán la caducidad del beneficio otorgado, sin mengua de las obligaciones fiscales y derechos de terceros desde la fecha de constitución (art. 11).
El formulario disponible en el link, es el siguiente:
Solicitud de afectación al régimen de protección de la vivienda regulado en los arts. 244 y sgtes. del Código Civil y Comercial de la Nación (ex bien de familia)
Señor
Director General de Inmuebles
Su despacho
En mi carácter de titular del dominio del inmueble identificado más abajo, me dirijo al Señor Director Gral. a fin de solicitarle la afectación del mismo al régimen de protección de la vivienda regulado en los arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial de la Nación.
A tal fin, detallo los datos catastrales y valor fiscal del inmueble, suministrados en carácter de Declaración Jurada. Individualizo a las personas beneficiarias de la afectación que integran el núcleo familiar que conformo.
Datos del inmueble:
Ubicación: _
Nomenclatura Catastral: Sección: ......... Manzana: ......... Parcela: .........
Departamento: ......... Catastro: ......... Valor fiscal: .........
Datos de los integrantes del núcleo familiar (incluyendo los del solicitante).
Apellido y nombre
Parentesco
(con el solicitante)
.........
Sin otro particular, saludo al Señor Director Gral. muy atte.
Nombre y apellido del solicitante: .........
Domicilio: .........
Documento nacional de identidad: .........
F i r m a
La firma deberá ser certificada en el original y en el duplicado al entregar en la Dirección General de Inmuebles, por Escribano Público.
La presente deberá ser llenada a máquina previa verificación en el Programa Registro Valuatorio (Oficina de Inspectores).
2.18. San Juan
La constitución de San Juan, modificada por Convención Constituyente de 1986 (BO 07/05/86), establece en el art. 59 titulado "Bien de Familia” que:
“El hogar de familias es inembargable. Todo propietario de un terreno rural o urbano que esté o llegue a estar libre de gravamen y no adeudase impuestos ni contribuciones, tiene derecho a declarar ante la autoridad y a su elección un lote que se reputará bien de familia. Esa declaración tiene por efecto hacer a la vivienda inembargable, inajenable e inescindible, pudiendo únicamente ser cedido a otra familia con la conformidad del Poder Ejecutivo. Mientras queden en la familia menores, mujeres solteras y discapacitados tienen derecho al lote hogar. El lote hogar solo reconocerá el pago de tasas y contribuciones”.
Sobre este artículo, Marta Fazzio De Bello y Nora Martinez sostienen que la Ley Nacional N° 14.394 en sus arts. 34 a 50 legisla específicamente respecto del instituto de bien de familia, y los requisitos necesarios a fin de someter un inmueble a dicho instituto. La vigencia de la Ley mencionada impide que una normativa provincial la modifique, tal como se desprende de esta Constitución, más allá de que lo prescripto se asemeja más a un instituto especial, como la Ley Costa, que al instituto "Bien de Familia”, que permite la libre transmisibilidad de los inmuebles sometidos al mismo, previo levantamiento de la afectación, y posibilita una nueva afectación por parte de los actuales adquirentes, siempre que cumplan con los requisitos exigidos por la ley, como declaración de voluntad personalmente o por testamento, acreditación del cumplimiento con los art. 36, 34 in fine, 41 y 43. De ninguno de los artículos mencionados surge la exigencia de consentimiento alguno del Poder Ejecutivo. Mientras, la Constitución mencionada legitima solo a todo propietario de terreno urbano o rural para declararlo ante la autoridad, exigiendo además la conformidad del Poder Ejecutivo para transmitir dicho bien. Debemos tener en cuenta que los terrenos no son habitables. La Ley de bien de familia legitima a titulares de inmuebles, urbanos, suburbanos o rurales, sin exigir consentimiento del Poder Ejecutivo. Frente a esta normativa podemos concluir que, aunque el título del art. 59 de la Constitución en estudio se denomine "Bien de Familia”, el instituto regulado no se compadece con dicha figura legal.[31]
La primera ley que reglamentó en la Provincia de San Juan el régimen del Bien de Familia instituido por Ley N° 14.394 y de conformidad al art. 32 de anterior Constitución Provincial, fue la Ley N° 3232, sancionada el 25/03/1965, modificada en sus arts. 3°, 4°, 5° y 9° por Ley N° 3697, sancionada el día 29/03/1972, luego la Ley N° 903 de 1978 (BO 17/05/1978) estableciendo el máximo del avalúo fiscal computable a los fines de la constitución de Bien de Familia, modificado por Ley N° 4871 (BO 12/06/1981) y finalmente el 03/11/1982 por Ley N° 5094, que suprime el monto tope para aquellos inmuebles destinados a vivienda cuando además de ese destino se realizare actividad lucrativa personalmente o por los beneficiarios, adecuando así la normativa provincial a lo establecido por la ley Nacional que no dispone monto alguno, como requisito para someter un inmueble al régimen de bien de familia.
Estas leyes establecían que la solicitud del bien de familia solo debía ser presentado ante el Poder Ejecutivo por medio del Ministerio de Gobierno –art. 4° Ley N° 3232 y art. 2°, Ley N° 3697–.
Por último, la Provincia de San Juan sancionó la Ley N° 8073, publicada en el Boletín Oficial en fecha 18/12/2009, derogando en su art. 12 las Leyes N° 3232, N° 3697 y N° 5094 que reglamentaban este tema. Las principales características que se pueden señalar de la misma son la gratuidad del trámite para el interesado[32] y las distintas opciones establecidas a favor de los ciudadanos para acceder a este beneficio en protección de la vivienda familiar.
Por su parte, la nueva ley establece la novedad que amplía los organismos y medios por intermedio de los cuales se puede hacer la constitución del bien de familia, así el art. 2° al establecer los modos de declaración textualmente dice:
"La declaración de lote hogar o bien de familia, prevista en el art. 59° de la Constitución Provincial, a solicitud de parte, podrá efectuarse ante: El Poder Ejecutivo por intermedio del Ministerio de Gobierno, sin gasto para el interesado; Notario Público, por acta notarial protocolar o extraprotocolar; El Registro General Inmobiliario por acta administrativa labrada por el funcionario autorizado; El Juez de la sucesión, para que ordene la inscripción en el Registro General Inmobiliario por resolución judicial".
Como se observa claramente, se amplía la cantidad de organismos en donde se puede hacer el trámite, que antes solo se realizaba por ante el Ministerio de Gobierno y ahora se puede hacer por ante escribano público –que en la práctica ya se venía realizando–, ante el mismo Registro General Inmobiliario. A nuestro entender, es donde se debería haber realizado siempre, porque es el organismo que posee todos los datos del inmueble y, en definitiva, el lugar donde quedará asentado para dar publicidad hacia los terceros. Por último, una novedad: "por ante el Juez de la sucesión", esto soluciona muchos problemas que han existido en varios procesos sucesorios en trámite por ante los Tribunales Sanjuaninos, lo que consideramos un gran acierto para la práctica tribunalicia.
En cuanto a los requisitos, también la nueva ley los ha simplificado, al no solicitar los certificados de Rentas Provincial y Municipal, y demás servicios como se efectuaba en las leyes anteriores. Simplemente el art. 3 establece:
“La solicitud de parte, efectuada por algunos de los trámites previstos en el art. 2° de la presente Ley, a fin de la declaración de lote hogar o bien de familia debe acompañarse de: El Título de dominio; Informe del Registro General Inmobiliario sobre las condiciones del dominio del inmueble; Copias de las partidas que acrediten el parentesco con el beneficiario".
Algo que no cambió, es que los efectos se producen a partir de su inscripción en el Registro General Inmobiliario. Así el art. 4° establece que la declaración de lote hogar o bien de familia, a solicitud de parte, efectuada por algunos de los trámites previstos en el art. 2° de la presente Ley, solo tendrá los efectos previstos en la Ley N° 14.394 a partir del asiento o de la anotación marginal en la inscripción del dominio en el Registro General Inmobiliario.
Respecto a la admisibilidad, quitó la limitación del avalúo fiscal del inmueble, que ya había sido derogado por Ley N° 5094 –3/11/1982–, y ya no solo se refiere a la vivienda familiar, sino que lo amplia para cuando, además de ese destino, se realizare en el inmueble "actividad lucrativa desarrollada personalmente por su titular y los beneficiarios de la institución".
Así el art. 8° establece que, para la constitución del lote hogar o bien de familia, se admitirá todo inmueble cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que su destino fuere el de vivienda del constituyente y su familia, o cuando además de ese destino se realizare actividad lucrativa desarrollada personalmente por su titular y los beneficiarios de la institución.
Establece en su art. 9 la creación de un registro especial, que organizará el Registro General Inmobiliario, denominado
"Registro del lote hogar o bien de familia", donde se dispondrá "de un protocolo especial en el que se asentarán correlativamente, las actas de constitución o desafectación del lote hogar o bien de familia, al igual que las resoluciones de la autoridad de aplicación que dispongan la inscripción, modificación o cancelación; simultáneamente se dejará constancia por nota marginal o asiento en la inscripción del dominio".
Finalmente, en las disposiciones complementarias, arts. 10 y 11,[33] modifica los artículos referidos al tema de la ley de creación del Instituto Provincial de la Vivienda 4435 (art. 24) y de Ley N° 3802 del Registro General Inmobiliario (art. 28).
Si bien en esta Provincia, por ahora, no hay información sobre trámites y formularios en la página web del Poder Judicial, hay resoluciones internas que establecen como se debe proceder para la afectación de un inmueble al Régimen de Protección de la Vivienda. Tienen formularios pre–impresos para la afectación acta administrativa similares a los de la Provincia de La Pampa.
2.19. San Luis
La Convención Constituyente de 1987 (BO 08/04/1987) modifica la constitución de la Provincia de San Luis, estableciendo en el preámbulo que exaltarán los derechos humanos y protegerán a la familia. Esta Constitución establece en su art. 48 "de la familia" que
“La familia como núcleo primario y fundamental de la sociedad, es objeto de preferente protección por parte del Estado, el que reconoce sus derechos en lo que respecta a su constitución, defensa y cumplimiento de sus fines. El Estado concede subsidios y otros beneficios para amparar la familia numerosa carenciada. Debe contemplarse especialmente la situación de la madre soltera y su acceso a la vivienda”.
Y en su art. 53, en relación a la vivienda establece: “Los poderes públicos facilitan el acceso de los sectores de menores ingresos a una vivienda digna”.
La Ley N° 5639 de 2004 deroga la Ley N° 4701 del poder Legislativo provincial y reglamenta los arts. 34 a 50 de la Ley N° 14.394.
Respecto del bien de familia, actualmente la Ley N° 5639 (BO 04/06/2004) es la reglamentación vigente en la Provincia de San Luis. La misma se complementa con la Resolución Técnico Registral 19/1998 (BO 26/10/1998), que prescribe respecto de los lineamientos básicos para proceder a la constitución del Bien de Familia en dicha jurisdicción.
La Ley N° 4119 de 1980 deroga la Ley N° 3401 que reglamentaba el bien de familia y establecía la autoridad para actualizar el monto máximo para su constitución. La Ley N° 4400 de 1983 deroga a su vez aquella Ley, no existiendo en la actualidad monto tope alguno como requisito para la constitución del Bien de Familia.
A los efectos de la constitución del Bien de Familia, la Ley N° 5639, establece que se admitirá todo inmueble según los siguientes recaudos:
1– Inmuebles urbanos edificados, cualquiera sea su valuación fiscal, cuando sea destinado exclusivamente a vivienda con las limitaciones de los arts. 34 y 36 de la Ley Nacional N° 14.394.
2– Inmuebles urbanos edificados, cualquiera sea su valuación fiscal, cuando sea destinada, además de vivienda y dentro de las previsiones de los arts. 34 y 36 de la Ley Nacional N° 14.394, para actividades económicas, siempre que estas no superen las necesidades de sustento del grupo familiar y sean ejercidas en forma directa y exclusiva por el constituyente y/o beneficiarios.
3– Inmuebles rurales, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que en él se encuentre radicada la sede de la vivienda del constituyente y su familia, según las previsiones de los arts. 34 y 36 de la Ley N° 14.394, cuando por su extensión y explotación personal de este y/o su familia en forma directa y exclusiva no exceda de las necesidades de sustento del grupo familiar beneficiado. La extensión del inmueble a que se refiere este inciso no podrá exceder de una Unidad Económica determinada por el Poder Ejecutivo conforme a las características específicas de la zona donde se encuentre el inmueble afectado (art. 2).
El Instituto Bien de Familia será inscripto en la Oficina del Registro de la Propiedad Inmueble, organismo que a los fines registrales dispondrá de un Protocolo
General de Bien de Familia (art. 3).
El Protocolo General de Bien de Familia será confeccionado con los documentos portantes de peticiones de constitución, modificación o desafectación al régimen de Bien de Familia, como así de toda documentación complementaria a la especie (art. 4).
Toda constitución o desafectación al régimen de Bien de Familia será marginalmente anotada en el folio asiento de dominio correspondiente, referenciando los datos necesarios del Protocolo General de Bien de Familia que resulten apropiados para un eficaz control registral y para la publicidad registral correspondiente (art. 5).
La solicitud de constitución de Bien de Familia podrá efectuarse por escritura notarial, acta judicial o en forma directa ante la Oficina del Registro de la Propiedad Inmueble (art. 6).
Toda persona que pretenda acogimiento al Instituto Bien de Familia deberá cumplir los siguientes recaudos:
1– Justificar con documentación legalmente idónea la existencia y composición de la familia a que hace referencia el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394.
2– Formular declaración jurada acerca de:
a) Su convivencia real con las personas indicadas en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394.
b) No estar acogido al beneficio y no tener en trámite otro pedido de inscripción al Instituto Bien de Familia.
c) El compromiso que contrae de ajustarse fielmente a los términos del art. 41 de la Ley Nacional N° 14.394.
3– Justificar con los certificados pertinentes estar al día en el pago del Impuesto Inmobiliario, y el cumplimiento de los extremos calificantes según los Incisos 2) y 3) del art. 2 de esta Ley.
4– Si existiere condominio, la gestión deberá ser efectuada por todos los condóminos, justificando que entre ellos existe la situación de familia prevista por el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394 (art. 8).
Calificada la petición por la Oficina del Registro de la Propiedad Inmueble, se procederá a inscribir definitivamente el inmueble al Instituto, inscribirlo provisoriamente, o rechazar la petición de inscripción. La inscripción provisoria y el rechazo de la inscripción serán recurribles por vía de reconsideración ante la Oficina del Registro de la Propiedad Inmueble, debiendo interponerse este recurso dentro de los cinco (5) días hábiles de notificada la resolución. En la oportunidad deberá ofrecerse toda la prueba de que intente servirse el recurrente. La resolución denegatoria del recurso de reconsideración será recurrible por ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil en turno que corresponde según la ubicación del inmueble. Este recurso de apelación será interpuesto ante la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la resolución. Deberá interponerse con expresión de agravios y fundamentación legal. La Oficina del Registro de la Propiedad Inmueble formará expediente con todos los antecedentes documentales existentes y elevará las actuaciones al Juzgado que corresponda por intermedio de Secretaría Administrativa del Superior Tribunal de Justicia, quien remitirá de inmediato la causa el Juzgado que estuviere en turno y fuere material y territorialmente competente. Para la interposición de los recursos de reconsideración y apelación no existe plazo de gracia. Las resoluciones administrativas quedarán notificadas en forma automática el primer martes o viernes posterior a su dictado.
El Procedimiento en la instancia recursiva judicial será, en lo aplicable, el establecido para los recursos de apelación en relación, siendo obligatorio la intervención del Ministerio de Menores y del Procurador General del Superior Tribunal de Justicia de la provincia de San Luis (art. 9).
Al respecto, Fazzio de Bello y Nora Martinez entienden que esta protección se encuentra acorde a la normativa vigente, al incorporarse a la Constitución Nacional los tratados internacionales, ya que el art. 10 de esta ley provincial establece que el Juez Civil de Primera o Segunda Instancia con competencia territorial en el lugar de ubicación del inmueble, tendrá competencia en toda cuestión contenciosa entre familiares y beneficiarios y las promovidas por cualquier interesado para modificar o desafectar el bien de familia y que la resolución de cualquiera de dichas instancias que establezca la modificación o desafectación del bien de familia, aunque dicha desafectación se resuelva en casos de subasta o ejecución judicial, pasará en consulta al Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de San Luis[34].
El Juez de la sucesión será competente en los casos previstos por el art. 49 Inciso b) de la Ley Nacional N° 14.394, si la cuestión fuere planteada antes de la inscripción de dominio a nombre de los herederos o sucesores. La cuestión se tramitará conforme al procedimiento establecido en el art. 10 de esta Ley (art. 11).
El Juez de la expropiación o reivindicación será competente para disponer la pertinente desafectación, la que se resolverá sin más trámite una vez que la sentencia definitiva pase en autoridad de cosa Juzgada (art. 12).
Establece que son de orden público las intervenciones del Ministerio de Menores, Procurador General del Superior Tribunal de Justicia de San Luis y la consulta al Superior Tribunal de Justicia de la provincia de San Luis (art. 14).
En todos los casos de que por orden judicial se dispusiera la modificación o desafectación de un inmueble al régimen de Bien de Familia, la petición se hará con documento portante de constancias de las intervenciones que esta Ley declara de orden público, con transcripción de los proveídos judiciales pertinentes (art. 15).
Todos los trámites vinculados al Bien de Familia y relativos a su constitución o desafectación voluntaria, serán exentos de todo impuesto o tasa retributiva. No están comprendidas en la exención: a) Los promovidos por quienes resultaren terceros en referencia al art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394. b) Los promovidos por quienes resultaren comprendidos en el art. 36 de la Ley N° 14.394 dentro del término de un año y medio contado a partir de la fecha de constitución del beneficio. c) Los promovidos para realizar subasta o ejecución judicial del inmueble (art. 16).
A la vez, el art. 17 establece una bonificación en el impuesto inmobiliario cuyo porcentaje no podrá superar el 50% de dicho impuesto, el que será decretado anualmente por el Poder Ejecutivo.
El Bien de Familia estará exento de tasa de justicia y de eventual impuesto a la transmisión mortis causa en los casos que se opera esta transmisión a favor de las personas instituidas como beneficiarias en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394. Esta exención comprende únicamente al inmueble Bien de Familia, no alcanzando a ningún otro componente del acervo hereditario. La exención se operará siempre que el inmueble no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión (art. 19).
En caso que se desafectare el inmueble constituido como Bien de Familia antes de que transcurran cinco (5) años de operada la transmisión, el beneficio acordado en el artículo anterior quedará reducido conforme a la siguiente escala: Dentro del primer año 100%, Segundo año 80%, Tercer año 60%, Cuarto año 40%, Quinto año 20%. Pasando el quinto año no habrá reducción en el beneficio (art. 20).
Respecto de los aranceles profesionales, en las sucesiones y con respecto al inmueble afectado el Instituto Bien de Familia, no podrán superar el tres por ciento (3%) de la valuación fiscal del inmueble. Los demás bienes del acervo hereditario se regirán en cuanto a honorarios profesionales por la Ley pertinente (art. 22).
Los aranceles de escribanos por escritura de petición, afectación, modificación o desafectación lo serán en un monto que no supere el uno por ciento (1%) de la valuación fiscal del inmueble (art. 23).
Asimismo, el capítulo 6, art. 27, establece la sanción de extinción del beneficio para el caso de falseamiento de los requisitos exigidos por la Ley o por falta de comunicación inmediata de cambios o modificaciones de los mismos, que fueran esenciales para la constitución de este instituto, sin establecer legitimados para denunciar, ni a qué, se considera plazo inmediato, norma que se contradice con la protección al instituto que pareciera surgir del art. 10 cuarto párrafo.
La resolución técnico registral 19 de 1998, de la Dirección del Registro de la Propiedad inmueble (BO 26/10/1998), establece que en aquellos casos de transmisión de dominio en que expresamente el o los constituyentes manifiesten que el bien de familia persista, y así sea aceptado por los contratantes, en el marco del fin último, y lo expresamente previsto en la legislación de fondo (art. 36 y concordante, Ley N° 14.394), el Registro de la Propiedad Inmueble deberá tomar razón de lo así dispuesto, debiendo ser anotada al margen del asiento de dominio y en el acta original de constitución de bien de familia.
Resulta complejo ver la utilidad de dicha normativa, ya que, de transmitirse el dominio, cambiarán los titulares y serán estos ahora los que deberán cumplir con los requisitos exigidos por la Ley a fin de someter el inmueble a bien de familia, acto jurídico en el que es innecesario la intervención del transmitente.
La inscripción procede a petición expresa del titular de dominio, condominio o Propiedad Horizontal, y el Registro de la Propiedad Inmueble, previa verificación de la titularidad del dominio y demás requisitos exigidos por la ley, otorga el beneficio. En resumen, nada podrán acordar al respecto el anterior constituyente y su contratante, excepto que la figura jurídica se relacione con algún caso muy especial, como sería el caso en el que un dominio sometido al bien de familia transformado en condominio en cabeza de ex cónyuges, por adjudicación en el divorcio, en el que se acuerdo mantener el bien de familia, que afecta el inmueble. Caso en que no podríamos hablar de transmitente.
En la página web del Registro de la Propiedad Inmobiliario[35], se publican los siguientes formularios:
Acta constitutiva de protección de la vivienda
Arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial de la Nación
En la ciudad de San Luis, a los.........días del mes de.........de 201...
Se presenta / n ante la autoridad de aplicación
1. ......... Documento Tipo ........./ Nº .........
2. ......... Documento Tipo ........./ Nº .........
3. ......... Documento Tipo ........./ Nº .........
4. ......... Documento Tipo ........./ Nº .........
Observación: .........
y manifiesta/n su voluntad de afectar el inmueble inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a la Matrícula: ......... Rubro: ......... Asiento: ......... // o Tomo ......... Departamento ......... Folio ......... Nº ......... en fecha .........
Y en Dirección Provincial de Geodesia y Catastro al Padrón ......... Receptoría ......... Sección ......... Manzana ......... Parcela .........; y del que resulta/n titular/es de dominio de conformidad con las prescripciones del Código Civil y Comercial; al “Régimen de protección de la vivienda”.
A tal fin declara/n beneficiario/s a:
......... Documento Tipo ........./ Nº .........
......... Documento Tipo ........./ Nº .........
......... Documento Tipo ........./ Nº .........
......... Documento Tipo ........./ Nº .........
De las constancias del Expediente N° ......... Año 201 ........., resulta a fs. ......... , que el inmueble relacionado se encuentra: ........., como se cita en la certificación de fojas ......... Y de la Declaración Jurada de fojas ......... surge que se han acreditado los extremos exigidos por la Ley para la presente afectación.
Habiéndose cumplido las prescripciones de los arts. Nº 244 y sgtes. del Código Civil y Comercial de la Nación, suscriben la presente Acta constituyente/s y registrador autorizante, quedando inscripto al tomo: ......... Folio ......... número ........., del Registro Especial de Protección de la vivienda, en la fecha arriba indicada.
Firman:
.........
(Firma y sello de Registrador Autorizante)
Protección de la vivienda
Declaración jurada para afectación al régimen de protección de la vivienda
Expediente: ......... Año: .........
San Luis: ......... de ......... de 201__.
Al Señor Director del Registro de la Propiedad Inmueble:
I– Constituyente (art. 245, CCCN Ley N° 26.994) [1]. –Consignar nombres y apellidos completos, documento de identidad vigente, domicilio, nacionalidad, estado civil y fecha de nacimiento.
1. .........
2. .........
3. .........
4. .........
5. .........
Quien/es suscribe/n la presente por derecho propio con el fin de acogerse a los beneficios que otorgan los arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial de la Nación, solicita/n a Usted, que previo los trámites administrativos que correspondan, se tome razón de la “Afectación al régimen de protección de la vivienda” del inmueble de su propiedad individualizado en el punto II de la presente, teniéndose como beneficiario/s a la/s persona/s que se enumera/n en el punto III, comprendidas en la enumeración del art. 246 del CCCN.–
II– Inmueble: Consignar los datos del inmueble de acuerdo a las constancias del título, indicando designación conforme plano (si existiere), ubicación y superficie// Si se afecta por su totalidad o hasta una parte de su valor.
.........
- Afectación total .........
- Afectación parcial ......... porcentaje de valor afectado .........
Dominio inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en:
1.– Matrícula N° .........
2.– Tomo ......... de ......... Folio ......... Número ......... Fecha .........
Datos Catastrales:
1.– Padrón N° ......... Receptoría ......... Sección ......... Manzana ......... Parcela .........
III– Beneficiarios: Datos personales completos (nombre y apellido, documento de identidad vigente, fecha de nacimiento, domicilio, parentesco si existiere (Articulo 246 CCCN). [2].
1. .........
2. .........
3. .........
4. .........
5. .........
IV– Justificación del Parentesco:
A tales fines acompaña/n la siguiente documentación
Acta de matrimonio: ......... Acta de Nacimiento: ......... Acta/Certificado de Convivencia: .........
Otros: ......... Descripción: .........
V– Manifestaciones especiales:
Declara/n bajo juramento:
1. Que el titular registral o al menos uno de los beneficiarios habita/n efectivamente el inmueble afectado (art. 247 CCCN) [3].
2. Que el titular registral no ha afectado otro inmueble al Régimen de Protección de la Vivienda en la Provincia u en otra jurisdicción (Articulo 244 último párrafo) [4]
3. Que el inmueble afectado no posee otro destino que para vivienda.
Firma/s:
Tramitación interna:
Vista la presente solicitud, se procede a certificar:
1°) Que a nombre de: ......... no se registra Inhibición General de Bienes.
2º) Que el inmueble de propiedad de: .........
cuya inscripción como vivienda se solicita, si / no ha sido modificado en su dominio .........
3°) Y si/no reconoce los siguientes gravámenes vigentes:
San Luis, ......... de ......... del 201___.
[1] Art. 245. – Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente…/ [2] Art. 246. – Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. [3]Art. 247. – Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble. [4]Art. 244. – Afectación. (…) No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
2.20. Santa Cruz
La Constitución de la Provincia de Santa Cruz de 1998 en su art. 54 dice: “El bien de familia y los elementos necesarios para el trabajo manual o intelectual serán inembargables.”. Lo resaltable de esta norma es que también se protegen los elementos necesarios para el trabajo intelectual, algo que no se encuentra en otras legislaciones provinciales.
Por otra parte, el art. 56 sostiene que la Provincia protegerá la institución familiar mediante una legislación que asegure la constitución y estabilidad de su patrimonio. En ningún caso el impuesto a la transmisión gratuita de bienes de padres a hijos, afectará el bien de familia y el sustento y educación de los hijos.
En esta provincia el 24 de agosto de 1965 se sanciona La Ley N° 442, establece que para acogerse a los beneficios de la Ley Nacional N° 14.394 sobre "bien de familia" deberán cumplirse los siguientes requisitos:
a) Justificar la existencia y composición de la familia a que se refiere el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394.
b) Acreditar, mediante declaración jurada: 1) la convivencia con las personas a que se refiere el art. 36 de la ley citada; 2) no estar ya acogido al beneficio; 3) el compromiso de cumplir con la disposición del art. 41 de la ley citada (art. 1).
El acto de constitución del "bien de familia "se realizará ante el Registro de la Propiedad. El acta respectiva deberá consignar el cumplimiento de los requisitos exigidos por Ley Nacional N° 14.394 y la presente. Deberá ser suscripta por el constituyente y el funcionario competente. Contra la denegatoria de inscripción se podrán interponer los recursos administrativos y acciones contenciosos administrativas establecidas por las leyes vigentes (art. 2).
Los Jueces de Primera Instancia serán competentes para entender en todo otro acto o cuestión que se suscite en relación a la aplicación de la Ley Nacional N° 14.394 y la presente (art. 3).
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que el valor del inmueble no excede las necesidades del sustento y vivienda del constituyente y su familia, cuando al momento de la solicitud no supere los dos millones de pesos la valuación para el pago del impuesto inmobiliario. En la misma forma se presume que el aumento del valor del inmueble que no sea determinado por mejoras o anexiones, corresponde a correlativo aumento de las necesidades de vivienda y sustento (art. 4).
Los Jueces de Primera Instancia podrán autorizar la constitución del mismo derecho sobre inmuebles de un valor superior al expresado y hasta un límite máximo de tres millones quinientos mil pesos, cuando así lo justifique el número de miembros de la familia. Al efecto de tal autorización, el constituyente deberá cumplir ante el juzgado los requisitos establecidos en el art. 1° de la presente, pudiendo resolverse sin más trámite o previa información sumaria si el Juez lo considerare necesario. Autorizada en estos casos la constitución el "bien familiar" se inscribirá en el Registro de la Propiedad (art. 5).
Los valores de los arts. 4° y 5° de la Ley podrán ser incrementados por el Poder Ejecutivo cuando así lo aconseje la fluctuación de los valores inmobiliarios (art. 6).
2.21. Santa Fe
La Constitución de la Provincia de Santa Fe consagra, en el art. 21, que el Estado crea las condiciones necesarias para procurar a sus habitantes un nivel de vida que asegure su bienestar y el de sus familias, especialmente por la alimentación, el vestido, la vivienda, los cuidados médicos y los servicios sociales necesarios. Toda persona tiene derecho a la provisión de los medios adecuados a sus exigencias de vida si estuviese impedida de trabajar y careciese de los recursos indispensables. En su caso, tiene derecho a la readaptación o rehabilitación profesional. El Estado instituye un sistema de seguridad social, que tiene carácter integral e irrenunciable. En especial, la ley propende al establecimiento del seguro social obligatorio, jubilaciones y pensiones móviles, defensa del bien de familia y compensación económica familiar, así como al de todo otro medio tendiente a igual finalidad.
La Ley N° 5246 del 29/08/1960 reglamenta dicha institución, la que fue modificada por la Ley N° 7224 (BO 20/11/74), estableciendo como valor máximo el valor fiscal a fin de que proceda la inscripción. Sin embargo, la jurisprudencia ha establecido que si se trata de un bien que no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia y el bien no es lujoso, la inscripción es procedente[36].
La Ley N° 7224 en su art. 1 establece que las personas que se acojan a los beneficios establecidos por la Ley Nacional N° 14.394, que instituye el "Bien de Familia", deberán cumplir los siguientes requisitos: a) Acreditar la existencia y composición de la familia en los términos de dicha ley; b) afirmar bajo juramento la convivencia con los familiares aludidos; c) justificar el dominio y valuación fiscal del inmueble mediante los informes respectivos. Cuando la inscripción se solicite por orden judicial, se exigirán estos mismos recaudos.
Si el inmueble estuviere sujeto a indivisión o condominio, la gestión deberá contar con la conformidad de todos los propietarios y justificarse que entre ellos existe el parentesco que exige la Ley Nacional N° 14.394 (art. 2).
El "Bien de Familia" se anotará marginalmente en el asiento del Registro correspondiente. Para ello, en el Registro General, Sección Dominio, se llevarán protocolos especiales que se formarán con las actas realizadas ante ellos o con testimonios simples de las escrituras en su caso (arts. 3 y 4).
La afectación del inmueble al régimen de la Ley Nacional N° 14.394 podrá realizarse mediante acta ante el Director del Registro General y de acuerdo con las reglas sobre instrumentos públicos, o mediante escritura pública (art. 5).
Resultan competentes los Jueces de Primera Instancia en lo Civil y Comercial para entender en toda cuestión litigiosa o contenciosa respecto de la afectación o desafectación del "Bien de Familia". El trámite se sustanciará por el procedimiento sumario. En los casos del inc. b) del art. 49 de la Ley Nacional N° 14.394, será competente el juez de la sucesión cuando la cuestión fuere planteada antes de la inscripción del dominio del inmueble a nombre de los herederos. En los casos de expropiación, reivindicación y venta judicial dispuesta en ejecución autorizada por la ley nacional mencionada, la desafectación será ordenada sin más trámite por el juez que entendió en la causa (art. 7).
Todos los trámites, administrativos o judiciales, vinculados con la constitución, anotación o desafectación de inmuebles al régimen del "Bien de Familia" están exentos de cualquier clase de impuestos, tasas y gravámenes. No están comprendidos en esta exención los trámites correspondientes a quienes promoviesen la desafectación del inmueble, sin ser un familiar del propietario de los mencionados en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394 (art. 8).
El "Bien de Familia" estará exento del pago del impuesto a la transmisión gratuita de bienes por causa de fallecimiento, cuando suceda al causante alguna de las personas determinadas en el art. 36 de la Ley Nacional N° 14.394. No obstante, la escala del impuesto sobre los otros bienes se aplicará teniendo en cuenta el valor del inmueble afectado en el conjunto del acervo hereditario (art. 9).
Cuando el "Bien de Familia" se desafecte del régimen dentro del término de cinco años, contados a partir del fallecimiento del propietario o del último condómino beneficiario, se liquidará el impuesto a la transmisión gratuita de bienes sobre la base del valor del bien aludido, conforme a la escala vigente a la fecha de la desafectación. En este caso el Director del Registro General no autorizará la desafectación sin que previamente se acompañe constancia de la Dirección General de Rentas sobre el cumplimiento de este requisito (art. 10).
La autoridad administrativa deberá prestar el asesoramiento y colaboración gratuita, necesarios para la realización de los trámites referidos a la constitución del "Bien de Familia" (art. 11).
En el caso que los interesados requieran la intervención de profesionales particulares, el honorario de ellos no podrá exceder del uno por ciento del monto fijado para el pago del impuesto inmobiliario. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del "Bien de Familia", los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar el tres por ciento de dicha valuación, rigiéndose, en lo referente a los demás bienes, por los principios generales (art. 12).
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que el valor del inmueble no excede las necesidades de sustento y vivienda del contribuyente y su familia, cuando su valuación fiscal no supere el monto que al efecto fije el Poder Ejecutivo en forma fundada. El Poder Ejecutivo actualizará el monto establecido cada vez que por la variación de las condiciones económicas sea necesario para el cumplimiento de los fines de esta Ley. A tal efecto se tomará como base mínima el monto que resulte mayor luego de aplicar para el reajuste los índices de precios al consumidor, de precios mayoristas no agropecuarios y de costo de la construcción suministrados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos. El valor resultante podrá ser modificado cuando exista notoria diferencia entre su monto y el justiprecio que según la cotización del mercado inmobiliario corresponda (art. 13 Modificado por Ley N° 9.872, art. 1, 19/6/1986).
En la página oficial del Gobierno de la Provincia, se brinda la siguiente información:
“¿En qué consiste?
La afectación es una protección jurídica destinada a resguardar la vivienda familiar frente a las adversidades económicas; su principal efecto consiste en que el inmueble afectado no podrá ser ejecutado por las deudas que contraiga su titular con posteridad a la afectación.
Mediante un trámite gratuito, que se realiza en el Registro General de la Propiedad y sus sedes en los nodos de la provincia, podes acceder a este derecho.
Destinatario/s:
El titular registral o quien lo represente.
¿Qué necesito para realizarlo?
En Registro de Santa Fe:
Para constitución por escritura pública:
Testimonio de afectación a vivienda (original y copia)
Título de propiedad del inmueble para la anotación marginal de la afectación de la vivienda.
Para constitución por Acta administrativa:
Fotocopia de DNI de la o las personas titulares del inmueble,
Fotocopia de DNI de la o las personas beneficiadas,
Fotocopia de una cuota de Impuesto Inmobiliario del presente año,
Fotocopia certificada de la libreta de matrimonio civil en sus partes pertinentes o en su defecto partidas y/o actas de: matrimonio, nacimiento de hijo/s y/o parientes colaterales que se inscriban como beneficiarios, con un máximo de seis (6) meses de fecha de expedición, a los efectos de justificar el vínculo,
Título de propiedad original,
Acta de Afectación (Formulario AAV)
Para desafectación de Bien de Familia:
DNI de los desafectantes,
Acta de Desafectación de Vivienda (Formulario DAV),
Título de propiedad original,
Si es asiento de la sociedad conyugal deberá (no importa el carácter del bien) comparecer el cónyuge o conviviente.
Sólo se admitirán a la firma carpetas con la documentación completa requerida, previamente revisada.
En los Registros de Rosario y Venado Tuerto:
Para constitución por escritura pública:
Testimonio de Afectación a vivienda (original y copia)
Solicitud de registración (Formulario "SR")
Título de propiedad para la anotación marginal del Bien de Familia
Para constitución por acta administrativa:
DNI de la o las personas titulares del inmueble
DNI de la o las personas beneficiadas
Boleta de Impuesto Inmobiliario (original)
Título de propiedad (original)
Acta de Afectación a Vivienda (Formulario AAV)
Concurrir con la libreta de matrimonio civil, y los respectivos documentos personales y/o partidas, con un máximo de 6 (seis) meses de su expedición, conforme dispuesto por el Registro Nacional de las Personas.
Para desafectación de Bien de Familia:
DNI de los desafectantes,
Acta de Desafectación de Vivienda (Formulario DAV),
Título de propiedad original,
Si es asiento de la sociedad conyugal deberá (no importa el carácter del bien) comparecer el cónyuge o conviviente.
¿Cuánto cuesta?
En el Registro Santa Fe: gratuito.
En los Registros Rosario y Venado Tuerto: el trámite normal es gratuito.
¿Dónde se realiza?
Registro General Santa Fe San Martín 2545 – Teléfonos: 54 – 342 – 4577032, 4577054
Horario de atención: lunes a viernes de 7:45 a 12:15.
Registro General Rosario Urquiza 1172 – Teléfonos: 54 – 0341– 4721763, 4721764, 4721766
Horario de atención: lunes a viernes de 7:15 a 12:30.
Registro General Venado Tuerto San Martín 709 – Teléfonos: 54 – 3462 – 408869
Horario de atención: lunes a viernes de 7:30 a 12:30.
Formularios relacionados:
application/p df Afectación de Vivienda (formulario AAV) – 250,33 kB
applicati on/pdf Desafectación al Régimen de Vivienda (formulario DAV) – 159,78 kB
applicatio n/pdf Subrogación (formulario Sub) – 252,09 kB”
2.22. Santiago del Estero
La Constitución de la provincia de Santiago del Estero, modificada por Convención Constituyente del año 1997, en su Capítulo 4 De la familia, el art. 27 establece que la familia es el núcleo fundamental de la sociedad. Debe gozar de las condiciones sociales, económicas, culturales y los servicios esenciales necesarios para su afianzamiento y desarrollo integral. El Estado provincial la protege, facilita su promoción y el cumplimiento de sus fines. El cuidado y la educación de los hijos son un derecho y una obligación de los padres. El Estado provincial asegura su cumplimiento. Se fomenta la incorporación de las viviendas al régimen de bien de familia.
La Provincia de Santiago del Estero legisla respecto del bien de familia en la Ley N° 6317 (BO, 1 de octubre de 1996), establece que los inmuebles destinados a vivienda única se consideran automáticamente y de pleno derecho inscriptos como bien de familia, si cumplen con los requisitos que prescriben la Ley Nacional N° 14.394 y provincial 3177 (art. 1).
La inembargabilidad del bien solo podrá hacerse valer por deudas posteriores a la fecha de promulgación de la presente Ley (art. 2).
Entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes y ascendientes o hijos adoptivos, o en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente (art. 3).
No procederá la inembargabilidad cuando la cautelar tenga por finalidad asegurar el pago de obligaciones originadas en: a) Impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que graven directamente al inmueble objeto del embargo o tarifas de servicios públicos prestados al mismo. b) Hipotecas constituidas sobre el inmueble embargado con arreglo a las leyes de fondo. c) Construcciones o refacciones realizadas en el mismo inmueble. d) Saldo de precio de compra de la vivienda. e) Expensas de administración y reparación de acuerdo a lo previsto en el Régimen de Propiedad Horizontal establecido por Ley N° 13.512 (art. 4).
La petición de cancelación de embargos que afectaren la vivienda única podrá formularse en cualquier estado del proceso judicial, ofreciendo la prueba que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art.1° de la presente Ley (art. 6).
Como en otras provincias, todas las actuaciones administrativas y judiciales originadas en la cancelación de los embargos serán exentas de impuestos, tasas y toda otra contribución de cualquier naturaleza. No están comprendidas en esta exención las actuaciones correspondientes a quienes promoviesen la desafectación del inmueble sin ser familiar del propietario en los términos del art. 3° de la presente Ley (art. 7).
Los magistrados o autoridad Administrativa no dispondrán la subasta de los inmuebles, en causas en las que el demandado estuviere rebelde, sin una previa citación a una audiencia informativa en la cual se impondrá a aquel del derecho que le asiste en virtud de la presente Ley, dejándose expresa constancia de la misma. La notificación contendrá la transcripción literal del presente artículo, la que se practicará en el domicilio real del contumaz o rebelde, bajo apercibimiento de llevar adelante la subasta (art. 8).
2.23. Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur
La Convención Constituyente del año 1991 dicta la Constitución de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur e incorpora el Bien de Familia.
En su art. 23 establece que
“Todo habitante tiene derecho a acceder a una vivienda digna que satisfaga sus necesidades mínimas y de su núcleo familiar. A este fin el Estado Provincial procurará el acceso a la propiedad de la tierra y dictará leyes especiales que implementarán los planes de vivienda”.
Por otra parte, en su art. 28, sostiene que la familia es el núcleo fundamental de la sociedad y debe gozar de condiciones sociales, económicas y culturales, que propendan a su afianzamiento y desarrollo integral. El Estado provincial la protege y le facilita su constitución y fines. El cuidado y la educación de los hijos son un derecho y una obligación de los padres. El Estado provincial asegura su cumplimiento. Se reconoce el derecho a proteger una vivienda como bien de familia.
La Ley N° 532 (BO 12/11/2001) del Poder Legislativo Provincial deroga la Ley N° 177, y el art. 59 de la Ley N° 110 crea el Registro de la Propiedad Inmueble de dicha Provincia, el que será organismo de aplicación de la Ley N° 14.394.
La Ley N° 532, que crea el Registro de la Propiedad Inmueble de dicha provincia, se adhiere a la Ley Nacional N° 17.801 y establece que dicho organismo dependerá de la Secretaría de Superintendencia y Administración del Superior Tribunal de Justicia y contará con una Dirección General con sede en Ushuaia y con delegaciones en Río Grande y Ushuaia.
Asimismo, establece los requisitos necesarios a fin de constituir un inmueble en bien de familia, prescribiendo que la solicitud deberá contener datos identificatorios de los titulares y beneficiarios, individualización del inmueble, declaración de existencia de hipotecas, grado e inscripción, certificación registral, para el caso de ser beneficiarios los colaterales, y declaración de convivencia.
2.24. Tucumán
La convención constituyente de la Provincia de Tucumán, reunida en el año 2006 (BO 07/6/2006), modifica dicha constitución y se compromete establecer el desarrollo de los derechos humanos entre los cuales encontramos el derecho a la vivienda.
Así en su art. 40 establece que, dentro de la esfera de sus atribuciones, la Provincia procurará especialmente que las personas gocen de los siguientes
derechos:
“1º) A una existencia digna desde la concepción con la debida protección del Estado a su integridad psicofísica con la posibilidad de disponer de una igualdad en las oportunidades. 2º) A la constitución de una familia, como célula primaria de la sociedad, con la protección del Estado para su desarrollo…”.
Esta constitución, como vemos, no se refiere al instituto del bien de Familia ni a la protección de la vivienda en forma directa, pero en el art. 24 prescribe que los habitantes de la provincia tienen todos los derechos que la constitución Nacional establece, que la provincia removerá los obstáculos que se presenten para el pleno goce de dichos derechos y los reconocidos en los Tratados Internacionales vigentes sobre derechos humanos y que los mismos son de carácter operativo, salvo en los supuestos en que expresamente se ha dejado sujeta su aplicación al dictado de una ley.
En cumplimiento de dicha manda constitucional y de lo establecido en la Ley nacional, el decreto Ley N° 23–G/63 modificado por Ley Provincial N° 6684 de 1995, reglamentan la Ley N° 14.394 para el ámbito de dicha jurisdicción, lo que posibilita su aplicación.
Se establece que el Registro Inmobiliario es la autoridad administrativa de aplicación, en jurisdicción provincial, del régimen del Bien de Familia, instituido por los arts. 34 a 50 de la Ley Nacional Nº 14.394 y sus disposiciones reglamentarias, con excepción de aquellos casos que fueran de competencia judicial (art. 1º).
Las resoluciones denegatorias de la autoridad de aplicación, serán fundadas y apelables ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de turno de los Tribunales de esta Capital. El recurso, que incorporará la correspondiente expresión de agravios, se interpondrá ante el Director de ese organismo y dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la resolución, la que podrá ser efectuada por carta certificada con aviso de retorno. Las actuaciones se elevarán al juzgado, el que, con notificación de parte sin más substanciación, decidirá en definitiva en un plazo de veinte (20) días, devolviendo los autos al organismo de origen (art. 2º).
Se crea, en la sección dominio del Registro Inmobiliario, un protocolo especial que se denominará "Bien de Familia", en el que se asentarán las actas de constitución, modificación y desafectación de dichos bienes. Esto sin perjuicio de las correspondientes anotaciones marginales en los tomos y folios respectivos donde se encuentre el registro original del dominio del inmueble afectado, y si lo solicitara el interesado, en el título de propiedad correspondiente (art. 3º).
Para la constitución del Bien de Familia, deberán llenarse los siguientes requisitos:
1. Justificar la existencia y composición de la familia que se refiere el art. 36 de la Ley Nº 14.394,
2. Acreditar, mediante declaración jurada, que se tramitarán ante el mismo Registro Inmobiliario los siguientes hechos: a) su convivencia con las personas indicadas en el art. 36 de la Ley; b) no estar ya acogido al beneficio, ni tener en trámite otro pedido de inscripción similar en la República; c) asumir las obligaciones que impone el art. 41 de la Ley.
3. Justificar la situación jurídica del inmueble, no impidiendo su constitución la existencia de gravámenes anteriores.
4. Tratándose de condominios, todos los titulares deberán suscribir la solicitud, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el art. 36 de la Ley (art. 4º).
En toda cuestión contenciosa que se suscite ante el organismo de aplicación con motivo de la constitución, modificación o desafectación del Bien de Familia, será competente el Juez de 1a. Instancia en lo Civil y Comercial de turno, a quien se elevarán las actuaciones para su decisión, substanciándose el trámite en la forma reglada para las excepciones dilatorias (Título IV de Código de Procedimientos Civiles). En los casos del inciso b) del art. 49 de la Ley Nº 14.394, lo será el juez de la sucesión, cuando la cuestión fuera planteada antes de la inscripción del dominio a nombre de los herederos. En el supuesto del inciso e) del mismo artículo, lo será el juez que tiene conocimiento de la expropiación, ejecución o causa que motive el pedido de desafectación (art. 5º).
Se admitirá la constitución de un inmueble en Bien de Familia, siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia, cualquiera sea su valuación fiscal o cuando, además de ese destino, se llevare a cabo actividad lucrativa desarrollada personalmente por su titular o su familia (art. 6º).
Podrá constituirse en Bien de Familia un inmueble donde el constituyente desarrolle una actividad industrial cuando este sea habitado y explotado personalmente por el propietario o su familia, siempre que la avaluación fiscal del inmueble no exceda el monto que fije la autoridad de aplicación (art. 7°).
Los inmuebles rurales superiores a cinco (5) hectáreas deberán justificar que los mismos representan una unidad económica agraria, atento al criterio establecido por el art. 30 del Decreto Nº 7786/49, Reglamentario de la Ley Nº 13.246 de arrendamientos rurales y aparcerías (art. 8º).
El Bien de Familia, constituido e inscripto en el registro de la propiedad, gozará, mientras mantenga dicho carácter, de todos los privilegios que le acuerda la Ley Nacional Nº 14.394, y estará sujeto también a las restricciones que ella dispone.
En iguales condiciones, el Bien de Familia queda exento del impuesto a la transmisión gratuita de bienes por causa de muerte, cuando lo sea a favor de las personas mencionadas en el art. 36 de la citada ley (art. 9º).
En los juicios sucesorios y en los casos del art. 6º, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar en su totalidad el cinco por ciento (5%) de la avaluación fiscal del bien urbano o rural acogido. En los supuestos excepcionales del art. 7º, los honorarios se regularán siguiendo idéntico criterio y hasta los valores fiscales establecidos por el art. 6º, aplicándose sobre el excedente una escala no superior al diez por ciento (10%). Para el resto del patrimonio regirá la norma arancelaria común (art. 10).
Los trámites vinculados a la constitución, modificación y desafectación del Bien de Familia, tanto administrativos como judiciales, están exentos de todo gravamen, con excepción de los casos de desafectación promovida por terceros. La autoridad de aplicación está obligada a prestar a los interesados el asesoramiento y la colaboración necesaria para la realización de los trámites relativos a la constitución, modificación y desafectación del Bien de Familia, y en el caso de intervención de profesionales, los honorarios de estos no podrán exceder del tres por ciento (3%) de la avaluación fiscal del inmueble de que se trata (art. 11).
Cuando la herencia estuviera integrada por otros bienes muebles o inmuebles, se excluirá de la planilla de impuestos a la transmisión gratuita el inscripto como Bien de Familia. Para el caso de que este se desafectare antes del plazo fijado por el causante o dentro de los cinco (5) años de operada la transmisión gratuita, si fuera sin plazo, los herederos deberán abonar la parte proporcional o la totalidad del impuesto eximido, según el caso, y conforme a la escala de la alícuota vigente a la fecha de la desafectación. La autoridad de aplicación no inscribirá la desafectación del inmueble sin el previo pago del tributo, responsabilizándose personalmente el funcionario que lo hiciere (art. 12).
En la página del Registro Inmobiliario de Tucumán[37], se brinda la siguiente información:
“Se lo hace en el Registro Inmobiliario (8:15 a 12:15 hs.). Los requisitos son:
1– Escritura pública de compra–venta o Hijuela.
2– D.N.I. del titular o los titulares de dominio y de los beneficiarios.
3– Constancia de CUIL/CUIT de los titulares de dominio.
4– Acta legalizada de matrimonio.
5– Acta legalizada de nacimiento de los hijos o libreta de matrimonio y familia otorgada por el Registro Civil.
6– Firma del titular o los titulares de dominio *Estos requisitos son para una familia. tipo.
Los requisitos variarán según la conformación de la familia.
Costo: $500 (minuta de rogación).
Trámite común: 6 días hábiles aproximadamente Estos tiempos están supeditado a que en la matrícula sobre la que se pide inscripción no se encuentren trámites anteriores pendientes. El acto de constitución requiere 15 minutos.
Actualmente se atiende con turnos por internet. Email:
consultasregistro@dime.gov.ar // 3813644405 // www.ri.mecontuc.gov.ar (Decreto 777/3 del 4/5/2020).
3. Regímenes especiales de protección de la vivienda [arriba]
Además de la protección de la vivienda familiar por el instituto del bien de familia de la Ley Nacional N° 14.394 y las distintas normativas provinciales, existen otras normativas que tienen esta misma finalidad y a continuación analizaremos.
a) Ley N° 150l – Año 1884
Es el antecedente más antiguo del instituto del bien de familia. Organizaba la concesión de tierras públicas con destino a la ganadería a través de la entrega de la posesión de un lote a todo ciudadano que lo solicitara, siempre que:
– no poseyera bienes raíces en la República
– que lo pidiera para su exclusivo y único beneficio
– que aceptara la obligación de ocuparlo por sí o por sus herederos durante cinco años, levantando una habitación e introduciendo una determinada cantidad de hacienda.
Según su art. 9 se establecía que esas tierras no estaban sujetas a ejecuciones ni embargos que proviniesen de deudas contraídas por el poseedor antes ni durante los cinco años de posesión. Al término de ese plazo, se extendía el título definitivo de propiedad.
Este antecedente nacional guarda mucha semejanza con el homestead norteamericano.
b) Caja Nacional de Ahorro y Seguro –Ley N° 2169–
La Ley N° 21.693 que aprobó la Carta Orgánica de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro, incluyó asimismo entre las facultades del organismo el otorgamiento de créditos para el financiamiento de la vivienda familiar, declaró inembargables los saldos de las cuentas de ahorro, subsistiendo ese beneficio a la muerte del titular a favor del cónyuge y de sus herederos forzosos.
c) Caja de Ahorro Postal –Ley N° 9527– Año 1914
Con dicha ley se crea la Caja de Ahorro Postal y a través de la misma se implementó un régimen de inembargabilidad de las propiedades adquiridas con los fondos depositados en la misma, en determinadas condiciones, la que subsistía mientras la titularidad permaneciera en cabeza del adquirente, su esposa e hijos menores. Con posterioridad, el decreto Ley N° 14.682/46 ratificado por la Ley N° 12.921 amplió el beneficio, apareciendo ya la denominación "bien de familia”.
d) Comisión Nacional de Casas Baratas –Ley N° 9677– Año l9l5
Esta comisión creada en 1915 debía vender las viviendas a precio de costo y por sorteo solo a obreros, jornaleros, o empleados con familia. Para ello en forma previa debía comprobar sus antecedentes de buena conducta y la carencia de recursos.
En caso de fallecimiento del adquirente, el cónyuge sobreviviente no podía ser obligado a dividir la propiedad con los otros herederos, y si fallecían ambos cónyuges, los hijos no podían dividirla mientras hubiese menores de edad.
e) Lote de Hogar –Ley N° 10.284– Año 1917
En esta ley puede verse con claridad un régimen con muchos puntos de contacto con el de la Ley N° 14.394. El art. 1 decía que esas fundaciones se hacían como un amparo y una donación del gobierno a la familia argentina.
Los lotes de hogar eran declarados como propiedad de la familia y no podían ser embargados, vendidos ni cedidos, salvo a otra familia con permiso del Poder Ejecutivo.
El beneficio podía ser solicitado por todo padre de familia y toda mujer soltera o viuda mayor de veintidós años, recayendo sobre un lote de 20 a 200 hectáreas, siempre que no fueran propietarios de otro lote. En caso de muerte del padre de familia, esta continuaba con todos sus derechos, mientras quedasen menores o mujeres solteras. Cuando todos llegaban a la mayoría de edad, el lote de hogar podía dividirse de acuerdo con el derecho común.
En su art. 13 disponía que todo propietario de un terreno rural o urbano, libre de gravámenes y que no adeudare impuestos, tenía derecho a declarar ante la autoridad judicial su elección de un lote que se reputaría del hogar, estando libre de derechos de sellos y de oficinas. El derecho podía ejercitarse el límite máximo de $10.000m/n (moneda nacional) como valor del lote hogar, surtiendo efectos respecto de terceros una vez hecha la anotación en el registro respectivo. Según parece, al establecer la ley un tope en vez de dejarlo librado a la reglamentación –lo que habría permitido la adecuación con el paso del tiempo– pronto dejó de tener aplicabilidad[38].
f) Gendarmería Nacional –Ley N° 12.367– Año 1938
Con dicha ley se da creación a la Gendarmería Nacional, y en la misma se preveía la formación de "colonias del hogar" reconociendo el derecho preferentemente de los suboficiales y del personal de tropa a solicitar lotes de hogar en los términos de la Ley N° 10.284.
g) Caja de Jubilaciones y Pensiones de Periodistas –Ley N° 12.589– Año 1939
En el año 1939 se crea la Caja de Jubilaciones y Pensiones de Periodistas que concebía un régimen especial de préstamos para el personal, tanto para la edificación como para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria, siendo tales bienes inembargables durante la vida del propietario, su esposa e hijos menores. Se debía combinar con un seguro de vida por el importe de la deuda.
h) Personal de empresas particulares de Servicios Públicos –Ley N° 12.643– Año 1940
La Ley N° 12.643 sancionada en el año 1940 contenía un régimen análogo para el personal de empresas particulares de servicios públicos, declarando asimismo inembargables el crédito obtenido en virtud del préstamo y los bienes raíces objeto del mismo, durante la vida del prestatario, su esposa e hijos menores.
Tampoco podían enajenarse, gravarse, arrendarse o cederse sin consentimiento del Directorio de la respectiva Caja de Jubilaciones.
Si a la muerte del adquirente quedaban en condominio la viuda o viudo y los herederos, ninguno de ellos podía ser obligado a la división. Y si fallecían ambos cónyuges, subsistía una indivisión forzosa mientras hubiere menores de edad.
i) Administración Nacional de la Vivienda –Decreto 1157– Año 1945
Este organismo fue creado con el fin de mejorar las condiciones económicas, técnicas, económicas y sociales de la vivienda urbana y campesina, y de lograr también la reducción progresiva de la vivienda inadecuada, insalubre o peligrosa. Las viviendas económicas sometidas al régimen especial de la ley gozaban de exenciones impositivas de todo tipo y los honorarios de los escribanos que intervenían en los contratos experimentaban una reducción del 50%.
En los registros inmobiliarios debía abrirse el Registro de viviendas Económicas. Las promesas de venta, los contratos de venta y los de locación no se consideraban perfeccionados sino desde el momento de su inscripción. El adquirente debía habitar la vivienda durante un período inicial no menor de 5 años.
A su término y siempre que no estuviese en mora en el pago de las cuotas, podía solicitar el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
En caso de muerte del propietario o adquirente, o de su cónyuge o de ambos se reconocía a favor del sobreviviente (siempre que concurriese con herederos) el derecho de uso y habitación de la vivienda hasta su propia muerte.
Puede vislumbrase aquí el antecedente del contenido del art. 3573 bis del Código Civil al instaurar el derecho de habitación legal gratuito y vitalicio a favor del cónyuge supérstite.
Mientras hubiere hijos menores, insanos, o incapacitados físicos, o mujeres solteras, la propiedad se mantenía en estado de indivisión, salvo que el juez autorizare la división con intervención del representante legal de los menores y del asesor de menores.
Más modernamente, la Ley N° 23.073 del año l984 modificada por la Ley N° 23.365 implementó un régimen de protección a favor de lotes destinados a edificación económica para habitación única y permanente, como así también para los que hubiesen comprado viviendas económicas cuando se hubiesen fijado las obligaciones de pago en cuotas ajustables[39].
j) Viviendas para el Personal Militar –Ley N° 14.135– Año 1952
A través de dicha ley se preveía un sistema de venta de inmuebles a favor del personal militar y civil del Ministerio de Ejército, con destino a vivienda propia, no pudiendo los bienes ser vendidos, arrendados o transferidos, permutados o enajenados en forma directa por los adquirentes, ya que el Poder Ejecutivo tenía preferencia para recuperarlos. Tampoco podían ser embargados ni ejecutados por los acreedores cualquiera que fuese la naturaleza de los créditos.
El decreto Ley N° 982/58 que modificó la ley anterior disponía que los inmuebles, por la índole de su finalidad, se incluirían dentro del régimen de bien de familia de conformidad con lo estipulado por la Ley N° 14.394.
k) Dirección General de Préstamos Personales y con Garantía Real. Dec. –Ley N° 5167/58
El dec. –Ley N° 5167/58, ratificado por Ley N° 14.467, estableció el régimen regulador de la llamada "Dirección General de Préstamos Personales y con Garantía Real".
El art. 5 del dec. –Ley N° 5167/58 dispone:
"En concordancia con iguales disposiciones de las Leyes N° 11.173, N° 12.643 y N° 12.921 se declaran inembargables los inmuebles obtenidos mediante los créditos o préstamos hipotecarios concedidos por los organismos de previsión social comprendidos en la Ley N° 14.263 y complementarios y los que se otorguen por los regímenes del presente decreto ley. Este decreto será ejercido durante la vida del prestatario y cónyuge e hijos menores o incapacitados, siempre que dichos inmuebles constituyan el único patrimonio familiar. Además, estos inmuebles no podrán enajenarse, gravarse, arrendarse, cederse o dividirse, sin consentimiento del organismo acreedor en el caso de que no haya sido cancelada la obligación hipotecaria...".
El art. 6º dice:
"En caso de concurso civil o quiebra, dichos inmuebles quedarán excluidos del régimen del concurso civil o carga de pago previsto por las Leyes N° 11.077 y N° 11.719, manteniéndose el sistema de cobro de los servicios mensuales del préstamo por intermedio del empleador, quien deberá deducirlo obligatoriamente de las remuneraciones que liquidan a su personal e ingresarlas al organismo acreedor dentro de los plazos y bajo las mismas penalidades establecidas para el pago de los aportes jubilatorios en los distintos regímenes legales de las cajas nacionales de previsión y concordantes de la Ley N° 14.236 y dec.–Ley N° 15.782”.
l) Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional– Inembargabilidad de la Ley N° 22.232
En esta ley existen dos normas referidos a la inembargabilidad de los inmuebles destinados a vivienda única. En primer lugar, el art. 35 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional (Ley N° 22.232) dispone:
"No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el Banco mientras estas mantengan su categoría originaria y aquellos conserven tal destino, y no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación. Los registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio".
Luego el art. 38 establece:
"Sin perjuicio de lo determinado en el art. 35 respecto de la inembargabilidad de la única vivienda propia, en todos los casos, si el bien gravado fuere objeto de acción judicial, el banco gozará del derecho de preferencia para realizar la subasta. La sentencia en los juicios ejecutivos y el auto que manda llevar adelante la ejecución en los demás casos serán notificados mediante cédula al presidente del Banco en el domicilio de su casa central...".
Es necesario destacar que el régimen del bien de familia y el de la Ley N° 22.232 no guardan identidad total, ya que el primero protege a la vivienda mientras que la Ley N° 22.232 tiene un fundamento adicional, cual es que el inmueble ha sido construido con un financiamiento especial, proveniente, en parte, de fondos públicos, presupuesto que puede o no darse en los casos genéricos de viviendas afectadas al régimen del bien de familia. No obstante, no puede olvidarse que en el leading case del 30/12/1986, "Jaralambides" (LA LEY, 1987–A, 494, JA, 1989–I–790), la Corte Federal sostuvo que "las pautas de la Ley N° 22.232 deben ser interpretadas con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el bien de familia"[40].
La inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados en favor del Banco Hipotecario Nacional por créditos otorgados para vivienda propia, señala la Dra. Medina[41], no solo tutela a la entidad otorgante del préstamo sino también al propio adquirente de la vivienda por razones de interés general (Fallos: 249:183; 256:572; 295:608; 305:449; 315:129). El privilegio no ha sido instituido en interés exclusivo del Banco Hipotecario Nacional, pues la proyección social que la Corte Nacional reconoce a la inembargabilidad puede ser también invocada por el titular del préstamo "cuyo techo la ley protege por razones de interés general" (Fallos: 256:572; 263:98; 274:165).
Lo antedicho constituye doctrina judicial de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que ha juzgado que las condiciones de inembargabilidad e inejecutabilidad subsisten aún con posterioridad a la cancelación del gravamen hipotecario, mientras se mantengan las condiciones establecidas en la norma legal citada[42].
Es decir, la exclusión del desapoderamiento no admite restricciones temporales, indicándose que la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y constituidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional subsisten aún con posterioridad a la cancelación del gravamen, e incluso –en supuestos de quiebra del deudor– a pesar de que el crédito de la entidad bancaria haya sido declarado inadmisible.
En cuanto a la anotación marginal en el Registro establecida en el art. 35, si bien se ha dicho que es requisito indispensable, la Corte Suprema de la Nación ha sostenido que su falta no es óbice, ya que se contrariarían "los propósitos de justicia y afianzamiento de la vivienda familiar"[43].
4. Protección de la vivienda en los proyectos de reforma [arriba]
A continuación, haremos un breve análisis de lo establecido en los distintos proyectos de reforma del sistema de protección de la vivienda familiar, que a nuestro entender son los más importantes.
4.1. Proyecto de la comisión reformadora de 1936
En el proyecto de esta comisión, el capítulo titulado “Del Bien de Familia” se ubicaba en el Libro I, Sección II, Título III, comprendiendo los arts. 124 al 131.
Para constituir el bien de familia, a fin de gozar de los beneficios que este Código le reconoce, será necesaria la inscripción del mismo con ese carácter en el Registro de Inmuebles (art. 124).
El derecho de solicitar la inscripción le corresponde al propietario del inmueble, al representante de la sociedad conyugal, en su caso, como también a los hermanos, respecto del bien que hubieren heredado en común, dentro de la sucesión paterna o materna (art. 125).
Para que un inmueble pueda inscribirse será necesario que su valor no exceda de la suma de cincuenta mil pesos y que no exista otro registrado con igual carácter por el mismo titular. No obstará a la inscripción, la circunstancia que el solicitante pueda tener derechos eventuales como hijo de familia sobre determinada parte de otro inmueble anteriormente inscripto (art. 126). La suma se fijará por el avalúo para el impuesto territorial del año en que se solicite el registro (art. 127).
La inscripción en el registro produce los siguientes efectos:
1° El bien no será embargable por deudas posteriores ni podrá ejecutarse aun en caso de concurso del titular.
2° Tampoco lo serán los frutos en un sesenta por ciento de su producción anual.
3° No podrá alterarse el destino del inmueble ni ser este vendido o permutado en todo o en parte, ni gravárselo con hipotecas, salvo que mediare consentimiento unánime de los interesados o sus representantes legales (art. 128).
En relación al trámite, establecía que la inscripción se debía gestionar ante el juez del lugar donde esté situado el inmueble, acompañando el respectivo título y la boleta fiscal del año, con expresión de las personas que inicialmente deban gozar del beneficio, así como de las hipotecas o gravámenes que pesen sobre el bien. Previa publicación de edictos y audiencia sumaria de las partes, se ordenará el registro. En caso de controversia, se resolverá lo más conveniente para los intereses de la familia (art. 129).
Establecía (art. 130) que no podía invocarse el beneficio contra las siguientes acciones: 1° La acción reivindicatoria, relativa al inmueble. 2° Las que provinieren de obligaciones anteriores a la fecha del registro. 3° Las originadas por créditos procedentes de salarios o materiales invertidos en el inmueble para su beneficio. 4° Las que persigan el cobro de impuestos fiscales. 5° Las que procedan de las cuotas impagas reconocidas a favor de los herederos condóminos.
El beneficio cesará, por: a) la expropiación del bien; b) la reivindicación; c) pedido del propietario que solicitó la inscripción. Si el bien fuera ganancial, se exigirá el consentimiento del otro, cónyuge; d) por acuerdo de los herederos del constituyente o por la mayoría de ellos, siempre que se tenga la conformidad del cónyuge supérstite; e) venta judicial en los casos autorizados por el art. 130; f) Cuando se hubieren efectuado mejoras o construcciones que duplicaran el valor inicial consignado en el Registro (art. 131).
4.2. Anteproyecto de Código Civil de 1954
En el Libro I, del art. 630 al 639, se establecen reglas sobre el bien de familia de una manera muy similar a la Ley Nacional N° 14.394.
Establece que pueden constituirse en bien de familia, los inmuebles rurales o urbanos cuya importancia no exceda las necesidades se sustentación y alojamiento de la familia beneficiaria, sin atender a los gravámenes existentes sobre ellos. La constitución del bien de familia determina la inalienabilidad del inmueble respectivo, así como la afectación de sus frutos a las necesidades de la familia en cuya protección se ha establecido (art. 630).
El bien de familia só1o puede constituirse por el propietario del inmueble respectivo que tenga a su cargo cónyuge, ascendientes, descendientes o hijos adoptivos, o en defecto de ellos parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive, y por los hermanos que hayan heredado el inmueble de algún autor común. También puede constituirse por el propietario que transmita el dominio del inmueble a otro, siempre que este se encuentre en la situación de familia descripta precedentemente (art. 631).
Por otra parte, establecía que nadie puede ser propietario de más de un bien de familia, salvo que el título del inmueble respectivo, en ese carácter, provenga de alguna transmisión hereditaria (art. 632).
Proponía la intervención judicial, así, la constitución del bien de familia se determina por la inscripción de la sentencia judicial que la autorice, en el Registro inmobiliario correspondiente. Está inscripción se gestionará sumariamente y con intervención del Ministerio Público ante el Juez del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, debiendo justificarse el dominio a favor del constituyente, así como la concurrencia de las circunstancias indicadas en el art. 630, y el nombre, edad y relación de parentesco de los beneficiarios del bien de familia (art. 633).
Cuando el causante hubiere dispuesto en su testamento la constitución de un bien de familia, e1 juez de la sucesión, a pedido de los interesados, ordenará la inscripción en el Registro inmobiliario que corresponda, si fuera procedente (art. 634).
El propietario mismo del bien afectado o su familia quedan obligados a explotar el inmueble o la industria en el existente, o habitar en la casa habitación, según sea el caso, salvo las excepciones que la autoridad permita transitoriamente por justos motivos (art. 635).
Además, el bien de familia no podrá ser gravado por el titular sin el consentimiento de su cónyuge. Mediando oposición de este, el juez podrá autorizar el gravamen si se acreditare causa grave o manifiesta utilidad para la familia. Cuando faltare el cónyuge, pero hubiese otros beneficiarios menores o incapaces, no podrá gravarse el bien de familia sin la conformidad judicial (art. 636).
En caso de fallecimiento de1 propietario del bien de familia, no se podrá enajenar, dividir ni gravar el inmueble respectivo mientras subsista su carácter, salvo e1 acuerdo diverso de la mayoría de los herederos e incluso del cónyuge supérstite, cuando lo hubiere. Para el cómputo de la mayoría se atenderá a los valores pertenecientes a los herederos en el bien de que se trate (art. 637).
El efecto de la constitución del bien de familia es que no es susceptible de ejecución o embargo por deudas del respectivo titular posteriores a la constitución del bien en ese carácter, aun cuando se declare el concurso de aquel en razón del incumplimiento de las obligaciones mencionadas. No obstante, el bien de familia queda sujeto a las acciones de expropiación, de reivindicación, o provenientes de impuestos y tasas que graven directamente el inmueble, así como las derivadas del enriquecimiento injusto o de gravámenes constituidos de conformidad a lo estatuido en el art. 636 (art. 638).
Finalmente, el art. 639 establece que el beneficio del bien de familia cesa por la desafectación de este mediante la cancelación de la inscripción respectiva, ordenada por el juez, así como por el fallecimiento de todos los beneficiarios, o por el propio constituyente cuando el dominio del inmueble no correspondiese a los beneficiarios del bien de familia. También, que procede disponer la desafectación del bien de familia: 1° A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge. Si este hubiera fallecido y quedaren otros beneficiarios del bien de familia que fueren incapaces, el juez admitirá el pedido cuando el interés familiar no resulte comprometido. 2° Cuando el bien de familia se haya constituido por testamento, a solicitud de 1a mayoría de los propietarios, con tal que no existan entre el1os incapaces y siempre que exprese su consentimiento el cónyuge supérstite. 3° Cuando proceda la enajenación del inmueble según lo dispuesto en este Título o concurra alguna causa grave que justifique la desafectación.
4.3. Anteproyectos de 1998 y de la "Comisión para la elaboración del proyecto de ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos civil y comercial de la Nación" (Dec. 191/2011) de 2012
Los analizaremos conjuntamente, porque son muy similares, y para el último entendemos que se ha tenido en cuenta lo que se establecía en el proyecto de reforma del Código Civil del año 1998, que en el texto aprobado por la Cámara de Diputados incorporaba la protección de la vivienda en el Libro Segundo. De la parte general, Título III. Del patrimonio. Capítulo 3. Vivienda protegida, arts. 236 a 249.
Que a continuación transcribimos:
Art. 236. – Alcance. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, a un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. El valor del inmueble o la proporción del mismo afectada no puede exceder las necesidades de vivienda de los beneficiarios, conforme establezcan las reglamentaciones locales.
Art. 237. – Oponibilidad. La afectación produce efectos a partir de su inscripción en el registro de la propiedad inmueble que corresponda, la que debe hacerse de acuerdo a las reglamentaciones locales.
Art. 238. – Legitimados. La afectación puede ser rogada por el titular registral; si los titulares son varios deben solicitarla unánimemente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en tal caso, el Juez debe disponer la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público o de oficio si hay beneficiarios incapaces.
Art. 239. – Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación, el propietario constituyente, su cónyuge, sus ascendientes o descendientes por naturaleza o por adopción; y en defecto de ellos pueden serlo sus parientes colaterales, hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad, que convivan con el constituyente. Los beneficiarios no pueden afectar otro inmueble como vivienda protegida.
Art. 240. – Habitación efectiva. Para hacer la afectación deben habitar el inmueble alguno de los constituyentes y todos los beneficiarios; y para que sus efectos subsistan frente a terceros, si los beneficiarios son varios, basta con que lo haga uno de ellos, salvo que el inmueble exceda el valor respectivo previsto por la reglamentación conforme a lo dispuesto en el art. 236.
Art. 241. – Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, o a los importes que la substituyen en concepto de indemnización en caso de expropiación por un lapso de seis meses de percibida. En caso de enajenación del inmueble afectado, su precio es inembargable por el lapso de tres meses si en la escritura traslativa de dominio se deja constancia de que la venta se realiza para adquirir otro inmueble que reúna las mismas o similares condiciones con igual finalidad.
Art. 242. – Efecto principal de la afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Solo se puede requerir su ejecución por: a) Obligaciones del titular anteriores a la inscripción. b) Impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble, y expensas comunes. c) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituidas de conformidad a lo previsto en el Artículo siguiente. d) Obligaciones causadas en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda. f) Obligaciones alimentarias a cargo del titular. g) Obligaciones por daños causados por la comisión de delitos dolosos.
Si hay concurso, la ejecución de la vivienda puede ser solicitada y beneficia exclusivamente a los acreedores enumerados en este Artículo. El remanente de la ejecución se entrega al propietario.
Art. 243. – Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias. Si el constituyente está casado, no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge; si este se opone, falta o es incapaz, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
Art. 244. – Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Art. 245. – Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación, si ella se opera a favor de las personas mencionadas en el art. 238, y no es desafectada en los cinco (5) años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.
Art. 246. – Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar gratuitamente a los interesados el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
Art. 247. – Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto del uno (1) por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos, los honorarios no pueden exceder del tres (3) por ciento de la valuación fiscal.
Art. 248. – Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden: a) A solicitud del constituyente; si está casado se requiere el asentimiento del cónyuge; si este se opone, falta o es incapaz, la desafectación debe ser autorizada judicialmente. b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el Juez de la sucesión debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de los beneficiarios. c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hay condominio, computada en proporción a sus respectivas alícuotas. d) A instancia de cualquier interesado si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios. j) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo.
Art. 249. – Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
El Poder Ejecutivo dictó el Decreto 191/2011, que crea y designa los miembros de la "Comisión para la elaboración del proyecto de ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos civil y comercial de la Nación". La misma fue presidida por los destacados juristas de nuestro país: las Dras. Higton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucchi, y el Dr. Lorenzetti (en ese momento Presidente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación). Dicha comisión realizó una gran apertura hacia todos los doctrinarios de nuestro país que quisieran realizar sus aportes para esta reforma.
En el anteproyecto se hace referencia específicamente a la Vivienda en la Sección Tercera “De los bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva”, desde el art. 244 al 256. También se hace referencia a la vivienda y a la protección de la misma en muchos otros artículos del anteproyecto, en especial en los capítulos referidos a las relaciones de familia y sucesiones.
Respecto al régimen del bien de familia Ley N° 14.394 el anteproyecto contiene varias novedades entre las que podemos citar las siguientes:
1°) Puede haber afectaciones parciales: en lo referido a la afectación de un bien al régimen de protección, el proyecto prevé que se podría realizar “por una parte del valor” del inmueble destinado solo a la vivienda, mientras que en el art. 34 de la Ley N° 14.394 se refiere al inmueble “cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia”.
2°) Pueden existir diferentes protecciones sobre un mismo bien. El régimen proyectado no excluye la protección concedida por otras disposiciones legales, como por ejemplo la protección concedida por el régimen patrimonial del matrimonio o de las uniones convivenciales[44].
3°) El régimen de prioridades se establece siguiendo las normas registrales, ello conlleva a que se admita la retroprioriad registral, en tanto se remite a las normas de la Ley registral nacional N° 17.801, que así lo autorizan.
En efecto el art. 244 establece que “Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”.
El régimen de afectación sigue siendo optativo para el titular del dominio conforme lo dispuesto por el art. 245. Entendemos que se deberán rechazar pedidos de afectación provenientes del cónyuge, aun con sociedad conyugal no disuelta, por tratarse de un acto espontáneo del propietario. También se pueden realizar por actos de última voluntad.
4º) Los Beneficiarios: con respecto a los beneficiarios el régimen proyectado incluye a los convivientes atendiendo a la realidad que nos toca, distinta a la que existía en el año 1954 cuando se dictó la ley de bien de familia, y a numerosos planteos judiciales reclamando el reconocimiento como beneficiarios a los concubinos.
Entendemos que se contempla una situación no tenida en cuenta en el régimen de Ley N° 14.394, que ha dado lugar a muchos planteos judiciales para el reconocimiento como beneficiario a quien ha acompañado toda una vida al instituyente titular del inmueble.
Por otra parte, se cumple con el mandato de no discriminar entre familias matrimoniales y extramatrimoniales.
Al respecto, el art. 246 establece:
“Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente”.
5º) La sustitución: Otra gran novedad que no se encuentra contemplada en el régimen de Ley N° 14.394, es la sustitución del bien de familia, que en el anteproyecto lo establece en el art. 248, denominándolo “Subrogación real” y textualmente dice: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización”.
En este aspecto el anteproyecto sigue al proyecto del 1998, este también admitía la subrogación real en su art. 241, que decía:
“Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, o a los importes que la substituyen en concepto de indemnización en caso de expropiación por un lapso de seis meses de percibida. En caso de enajenación del inmueble afectado, su precio es inembargable por el lapso de tres meses si en la escritura traslativa de dominio se deja constancia de que la venta se realiza para adquirir otro inmueble que reúna las mismas o similares condiciones con igual finalidad”.
Entendemos que resulta más conveniente a los efectos prácticos la redacción del art. 241 del anteproyecto de 1998, porque contempla y explica mejor las situaciones que se dan en la realidad.
Cabe señalar, que este tema en particular dio lugar a numerosos fallos emblemáticos en los que se admitió la sustitución y en otros no se hizo lugar a la misma.
Entre los que sí admitieron la sustitución podemos citar el más emblemático de ellos, el caso Kipperband,[45] con un excelente voto de la Dra. Graciela Medina; el caso Botto[46] de la ciudad de Rosario, también de Rosario el caso Gil.[47]
Entre los que denegaron la sustitución podemos citar el caso Veronese[48] Claudia de la Provincia de Santa Fe, y de la Provincia de Entre Ríos el caso Smoldone Rodríguez Rovira[49].
6º) La constitución del bien por una persona sola y por personas no unidas por lazos de parentesco.
Entendemos que, al no hacer referencia a la familia ni exigir la acreditación del vínculo como lo hace el art. 36 y 43 de la Ley N° 14.394, se autoriza la afectación a este régimen de protección de la vivienda a favor del titular de dominio sin familia, atendiendo así a una situación cada vez más frecuente en las grandes ciudades, de las personas que viven solas sin un grupo familiar.
Es una realidad y que no se puede negar, que hay muchas personas que están solas, por las circunstancias de la vida, o porque así lo han decidido. El periodo de la vida humana se ha extendido y las crisis matrimoniales también, de tal manera, existe una enorme constelación de personas solas, solteras, viudas, separadas, personas de edad avanzada, etc., que no tienen parientes o si los tienen, no cultivan con ellos los vínculos de parentesco, cariño o amistad. Frente a estos nuevos paradigmas y sin perjuicio de amparar la familia tradicional, la protección se extiende a la vivienda, considerando los derechos de la persona humana tenga o no familia[50].
Sobre este tema en las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, 2005), Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la vivienda”, en sus conclusiones se estableció lo siguiente de lege data:
“1º: La persona humana como titular de la protección de la vivienda. La protección constitucional de la vivienda (art. 14 bis de la Constitución Nacional; art. 25, ap. 1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; art. 14 ap. 1º del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales), beneficia no solo a la familia sino a la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la Ley N° 14.394 (arts. 34 a 50) debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas de la Constitución y de los Tratados de Derechos Humanos de rango constitucional (art 75 inc. 22 CN). Así alcanza la protección tanto a la vivienda individual como a la vivienda familiar”[51].
También se permite la afectación a este régimen, si el inmueble está en condominio, por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni cónyuges.
Asimismo, puede afectarse el inmueble por actos de última voluntad como lo establece el art. 44 Ley N° 14.394.
En efecto, el art. 245 establece:
“Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida”.
7º) Afectación por decisión judicial.
Esta situación puede darse en dos supuestos, uno es el juicio de divorcio en la resolución que atribuye la vivienda o cuando se concluye la convivencia, a pedido de parte, y si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Está prevista en el tercer párrafo del art. 245 que dice:
“La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida”.
8º) Efectos de la afectación.
El efecto principal sigue siendo el mismo que en el actual régimen, es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción.
Pero la novedad la encontramos entre los créditos por los cuales se puede pedir la ejecución, ya que se determina la inoponibilidad de la afectación, en los incisos b, c, d, y e del art. 249, respecto de:
b) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble;
c) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo siguiente;
d) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
e) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
En este aspecto también se resuelven problemas que han dado lugar diversas posiciones en doctrina, como es la quiebra o concurso del constituyente, adoptándose el criterio según el cual el activo liquidado pertenece solo a los acreedores anteriores a la afectación, y si hay remanente se entrega al propietario.
Así, en el art. 249 in fine se establece:
“En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda solo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo; cesa el derecho a la ejecución con el pago de sus créditos. Si el inmueble se subasta y queda remanente, se entrega al propietario del inmueble”.
9º) Transmisión, desafectación y cancelación.
En relación a la transmisión de la vivienda, desafectación y cancelación de la inscripción, entre lo novedoso debemos resaltar que se requiere para ambos trámites la conformidad del conviviente, otorgándole una importancia a este que no la tiene en el régimen actual.
Esto surge de los arts. 250 y 255, que a continuación se transcriben:
Art. 250. – Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si este se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
Art. 255. – Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si este se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de estos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el art. 249.
10º) Gratuidad en el trámite.
Si bien esto ya está establecido en el régimen actual[52], entendemos que no está de más resaltarlo, y además en el anteproyecto se fijan los topes de los honorarios en caso que el ciudadano haya requerido asistencia de un profesional del derecho (1%), y en los juicios de transmisión hereditaria, concursos preventivos y quiebra (3%) de la valuación fiscal.
Está dispuesto en los arts. 253 y 254, que a continuación se transcriben:
Art. 253. – Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
Art. 254. – Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno (1) por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres (3) por ciento de la valuación fiscal.
Este principio también ha sido adoptado en las Provincias, como hemos visto anteriormente.
Notas [arriba]
[1] Véase https://www.argen tina.gob.ar/afe ctar–una– vivienda–c omo–bie n–de–familia.
[2] Fazio de Bello, M y Martínez N., N; ob. cit., pág. 319 y sig.
[3] Ley N° 9747. Art. 1° – A los efectos de la constitución del bien de familia, establecido en la Ley Nacional registral N° 14.394, reglamentado por los decretos Leyes N° 6687/62 y N° 6688/62, (BO 7/09/62) se admitirá todo inmueble, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que su destino fuese el de vivienda del constituyente y su familia, o cuando además de ese destino, se llevare actividad lucrativa desarrollada personalmente por el titular o beneficiarios de la institución. En los restantes supuestos establecidos por el art. 41 de la Ley N° 14.394, será necesario que la valuación del inmueble no exceda el monto que fije la autoridad de aplicación. El valor del inmueble será determinado de conformidad con las normas de la Ley N° 9350, multiplicado por los coeficientes de actualización que fije la Ley N° 8712 –impuesto a los ingresos brutos–.
Art. 2° – Derogase la Ley N° 8109.
Art. 3° – Comuníquese, etc.
[4] Cám. Civ. y Com. de 8ª Nom. (Córdoba), Cheda García, Carmen Lidia c/ Mercedes Aroca – Desalojo, 30/03/1992. Publicado en http://www.actualid adjuridic a.com.a r/olejuris prudencia.
[5] Cám. Civ. y Com. de 8ª Nom. (Córdoba) Benedyktys, Moisés Argentino c/ Alcira, Francisca Morales – Desalojo – Tenencia precaria; 29/05/1997. Publicado en http://www.actuali da d juridica. com.ar/o lejuri sprudencia_ viewview . php?id=1660.
[6] “Cám. de Apel. De Concepción del Uruguay, sala Civ. y com., 25/07/05, R, P., A C. S de G., M. D. y su acumulado, LL online: citado por Flah, Lily R. Aguilar, Rosana I. “Concubinato, desalojo y vivienda “. Publicado en: LA LEY2006–B, 759.
[7] Bossert, G. (1998). Bien de Familia Ley 14394. En A. (. Belluscio, & E. A. Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotada y concordado (Primera ed., Vol. 6, pág. 301 y ss.). Ciudad de Buenos Aires, Argentina: Astrea.
[8] Fazio De Bello, M. y Martínez, N.; ob. cit, pág.108.
[9] Véase http://www.rp ba.gob.a r/guiaTram ites/afectaci on.php
[10] Véase http://www. dgrpi.ar ca.gob.ar/.
[11] LEY 422– Chaco. Art. 10: Se considerará "Bien de Familia" urbano la vivienda con capacidad adecuada al número de componentes del grupo familiar, y rural la casa con fracción de campo necesario para su explotación como unidad económica familiar. Presúmese sin admitir prueba en contrario, que el valor del inmueble no excede las necesidades del sustento y vivienda del contribuyente y su familia cuando la valuación fiscal, al momento de la solicitud no supere los Treinta Millones de Pesos ($ 30.000.000). En la misma forma se presume que el aumento del valor del inmueble que no sea determinado por mejoras o anexiones, corresponde al correlativo aumento de las necesidades de vivienda y sustento. La autoridad de aplicación podrá admitir la constitución del mismo derecho sobre inmuebles de un valor superior al expresado, cuando así lo justifique el número de miembros de la familia y hasta un límite de Treinta y Cinco Millones de Pesos ($ 35.000.000). Los montos fijados en la presente Ley serán reajustados semestralmente por disposición de la Dirección General del Registro de la Propiedad de acuerdo a la variación de los índices de precios mayoristas –nivel general–, en base a la información que sobre el particular le deberá suministrar la Dirección de Estadística y Censos de la Provincia.
[12] Véase https://rpi.cha co.gob.ar/s eccion/bie n_familia, consulta al día 24 de agosto de 2020.
[13] Véase http://www.chub ut.gov.ar/p ortal/wp–org anis mos/rpi/2 009/07/24/ bien–de–fa milia/, consultado el día 24 de agosto de 2020.
[14] Véase https://www.dnrpi.jus .gob.ar/prote ccion_vivie nda.php.
[15] Griboff de Imahorn, A. (octubre de 2003). Nuevo fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que declara la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba y la Ley N° 8067 que lo reglamenta. Revista La Ley Córdoba.
[16] Tribunal Superior de Córdoba, Auto N° 871 del 12/12/96 en autos "Incidente de levantamiento e inembargabilidad de la Vivienda Única del señor Dimas Videla en autos: Banco de la Provincia de Córdoba c. Carlos Grenni y otros – ejecutivo Recurso de Revisión" (LLC, 1997–172). Voto de la mayoría doctor Luis Moisset de Espanés.
[17] Tribunal Superior de Córdoba, 1999/10/20 "Banco del Suquía S.A. c. Tomassini, Juan Carlos". LLC, 2000–278.
[18]Griboff de Imahorn, A., ob. cit.
[19] Art. 4 Ley N° 6074. – La petición de inscripción del bien de familia se formulará en la forma que lo determine la autoridad de aplicación. El constituyente del bien de familia deberá presentar el título del inmueble inscripto en el Registro Inmobiliario, o copia, o certificado de resguardo o indicar la inscripción registral; acreditar la existencia de los requisitos de los arts. 36 y 41 de la Ley Nacional N° 14.394 mediante declaración jurada; y consignar los datos personales de los beneficiarios y número de cuenta y valuación del inmueble.
[20] Véase https://biendefa milia.cba.g ov.ar/#/requisitos.
[21] Fazio de Bello y Martínez, N, ob. cit., pág.347.
[22] Véase https://www.for mosa.gob .ar/rpi/ tramites.
[23] ARTÍCULO 6. – Tratándose de condóminos de inmuebles rurales con derecho a la anotación del bien de familia, cada uno podrá afectarlo por la cuota parte indivisa que le corresponda y con ajuste a lo dispuesto en el inciso b) del art. 3.
[24] Véase https://rpi.lapa mpa.g ob.ar/servicios /formular ios.html.
[25] Véase https://minvivie n da.larioja. gob.ar/tierras/r egistro–de –la–propiedad– inmueble.
[26] Fazio de Bello, M y Martínez N., N; ob. cit., pág. 358.
[27] Véase http://www.jus.m endoza.gov.ar /web/sijum/ registros– publicos
[28] Véase https://rpi.misiones.gob.ar/formularios/
[29] Véase http://www.ju sneuqu en .gov.ar/afec tacion–a –la–vivien da–rpi/.
[30] Véase https://www.rion egro.gov.a r/?contID =20653.
[31] Fazio de Bello, M y Martínez N., N; ob. cit., pág. 331.
[32] Art. 6°. – Exenciones. Quedan exentos de sellado y tasas, todos los trámites vinculados a la constitución e inscripción del lote hogar o bien de familia, como así también todas las gestiones para la obtención de partidas y certificaciones.
[33] Art. 10. – Modificase el texto del art. 24 de la Ley de creación del Instituto Provincial de la Vivienda N° 4435, por el siguiente:
"Art. 24. – Escriturada la vivienda en venta, de pleno derecho queda constituida en bien de familia la misma conforme a la Ley Nacional N° 14.394, debiéndose consignar ello en la resolución de adjudicación y en la escritura traslativa de dominio, anotándose esta circunstancia en el Registro General Inmobiliario".
Art. 11. – Modificase el texto del art. 28 de la Ley N° 3802, por el siguiente:
"Art. 28. – El Registro General Inmobiliario es la autoridad competente, administrativa y de aplicación, a los efectos de la constitución del lote hogar o bien de familia, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 59 de la Constitución de la Provincia y la Ley Nacional N° 14.394. A tal efecto, abrirá un registro especial personal para asentar las manifestaciones correspondientes, sin perjuicio de la anotación en el folio real de la afectación del bien.
El lote hogar o bien de familia podrá constituirse por Decreto del Poder Ejecutivo, por Acta Notarial Protocolar o Extra Protocolar, por Declaración ante el funcionario del Registro autorizado para recibirla, por el modo previsto en el art. 44 de la Ley Nacional N° 14.394, o conforme a lo dispuesto en el art. 24 de la Ley N° 4435. La desafectación a petición del interesado, en los casos que no requieran la intervención judicial, se hará: por Decreto del Poder Ejecutivo, por acta ante el funcionario del Registro o por Acta Notarial Protocolar o Extra Protocolar".
[34] Fazio de Bello, M., y Martínez, N., ob. cit., pág.158.
[35] http://www.rpi.s anluis.gov.ar/ formularios/.
[36] Fazzio de Bello y Martínez, ob. cit., pág. 348.
[37] http://www.ri .mec ontuc.g ov .ar/.
[38] Fazio de Bello, M. y Martínez, N. B, ob. cit., pág. 59.
[39] Fazio de Bello, M. y Martínez, N. B, ob. cit., pág. 59.
[40] Medina, G. (24 de Enero de 2011). Protección de la vivienda familiar por Ley N° 22.232. Revista Derecho de Familia y Personas (enero–febrero), 3.
[41] Medina, G., ob. cit., pág.4.
[42] CSJN en autos "Jaralambides, Teófilo c. Pereira Rocha de Jaralambides, Irma N.", fallo del 30/10/86, LA LEY, 1987–A, 494.
[43] Revista Jurídica Argentina La Ley, t. 154, pág. 360.
[44] Art. 456 (anteproyecto). – Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de esta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la anulación del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de SEIS (6) meses de haberlo conocido, pero no más allá de SEIS (6) meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
Art. 522 (anteproyecto). – Protección de la vivienda familiar. Ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de esta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si fuera prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de SEIS (6) meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después del inicio de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
[45] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I Kipperband, Jacobo c. Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires 03/02/1997.
[46] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, Fecha: 15/10/2002, Partes: Botto, Dardo S. y otra, Publicado en: Litoral 2003 (febrero), 115 –, Cita Online: AR/JUR/2588/2002.
[47] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, 11/06/2003, “Gil, Jorge A. s/ Recurso de recalificación”, DJ 2004–1, 887 – LLLitoral 2004 (marzo), 127, con nota de Nelson G. A. Cossari; DJ 2004–2, 1110, con nota de Nelson G. A. Cossari; Cita Online: AR/JUR/4027/2003.
[48] Veronese, Claudia M. c. Record Publicistas S.R.L. s/quiebra, Publicado en: LLLitoral 2007 (junio), 575 – Cita Online: AR/JUR/788/2007.
[49] Cámara De Apelaciones Civil Comercial, Concordia, Entre Ríos Sala 02, (SMALDONE RODRIGUEZ ROVIRA)– COMERCIAL PORTNOY – CONCURSO PREVENTIVO s/ INCIDENTE DE LEVANTAMIENTO DE EMBARGO. Interlocutorio del 9 de noviembre de 1993.
[50] Fazio de Bello, M y Martínez N.; ob. cit., pág.155.
[51] Fazio de Bello, M y Martínez N.; ob. cit., pág.108.
[52] Art. 46(Ley N° 14394). – Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia" estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la propiedad, tanto nacionales como provinciales.
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