Ejecución de Expensas

Conclusiones del "1er Congreso Nacional de Administración de Consorcios"

Dr. Alejandro Andino
Dr. Lisandro Hadad
Dra. Santiago Zencic
Dr Juan Antonio Constantino

El presente trabajo resume la exposición y las valiosísimas y múltiples intervenciones de los asistentes y de colegas expositores, y se encuentra acotada su extensión por el fin de concretar y resumir las conclusiones.

En cuanto a las fuentes legales partiendo del CCC art. 2046.- Obligaciones. “El propietario está obligado a: c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa…”

Se adiciona conformando un plexo normativo respecto de la legitimación pasiva lo dispuesto expresamente en el CCC art. 2050.- “Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título” y en el mismo cuerpo legal en el art. 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. “El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo”.

En torno a los rubros comprendidos y con base en el CCC art. 2048.- relativo a Gastos y contribuciones. Incluye las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

En lo tocante al sensible punto de los intereses se destacó la “Vital función” que cumplen las expensas comunes en el Régimen de Propiedad Horizontal y que permite admitir una tasa de interés más elevada que la aplicable en otros supuestos. Los intereses punitorios que representan una modalidad de la cláusula penal, son los moratorios expresamente previstos en el contrato. Los intereses compensatorios o lucrativos, en cambio, traducen el precio del uso del Capital y resultan ajenos a toda idea de responsabilidad" (C.N. Civ. Sala A, en La Ley, entrega del 23/5/95). Hernán Racciatti comentando el fallo mencionado afirma que "constituyendo el pacto de intereses en esta materia, una cláusula penal, que desempeña en el supuesto una acción más compulsiva que resarcitoria, aunque secundariamente no represente la aplicación convencional de los daños moratorios, resulta lógico que la tasa de interés convenida en estos casos, sea por regla general, bastante más alta que en otras especies de deudas por dinero”.

En relación a la manera de lograr actualizar o modificar los intereses antiguos y bajos, se sostuvo que si bien pueden encontrarse formas coyunturalmente aceptables, como notificar resoluciones asamblearias incluso a nuevos propietarios incluyendo nuevos intereses, debería tratarse de una cuestión registrable ya que su tema integra el que por debe incluirse en el reglamento, pese a que en algunos Registros se le niega virtualidad susceptible de inscripción.

Tratando aspectos prácticos concretos se propuso a consideración una forma de liquidación de expensas que parta desde los elementos jurídicos y no tanto desde planillas de cálculo o criterios más aritméticos contables.