La responsabilidad civil y la concursalidad del consorcio y de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial

Aspectos de la Responsabilidad Civil y Notarial Conexa

Por el Dr. Néstor Alejandro Hillar[1]

1. Introducción [arriba] 

El presente trabajo pretende demostrar que el consorcio no es sujeto concursable o sujeto a la quiebra; que él está excluido del proceso preventivo o liquidatorio, previsto por la Ley N° 24.522, al igual que los conjuntos inmobiliarios, por ser ambas, personas jurídicas necesarias, y esenciales, excluidas tácitamente de la Ley N° 24.522.

Abordaremos asimismo algunas cuestiones de la responsabilidad civil de la referida materia consorcial y de los conjuntos inmobiliarios, desde la óptica, del nuevo Código Civil y Comercial (Ley N° 26.994), sus proyectos de reformas, y las leyes complementarias. Finalmente, trataremos además aspectos de la responsabilidad del administrador, de los dependientes del consorcio y la responsabilidad notarial y civil del escribano, en materia conexa relacionada a conjuntos inmobiliarios.

El consorcio de propietarios ha sido definido por la doctrina como “la persona jurídica necesaria, que establece la reunión, o conjunto de todos los copropietarios en un régimen de propiedad horizontal”; y su reconocimiento como persona jurídica privada, sujeto de derecho, constituía una de las peticiones doctrinarias que habían tenido larga adhesión a través del tiempo. Pero, a partir de allí, comienzan los problemas, porque resulta muy difícil determinar el alcance de esa personería jurídica, respecto de la concursalidad o quiebra, su responsabilidad civil y otras materias conexas, que trataremos de manifestar, sin olvidar el derecho histórico, en especial el C.C. velezano, y la larga jurisprudencia que existe desde la Ley N° 13.512, hoy derogada por la Ley N° 26.994.

El C.C.C. viene finalmente a responder a estas peticiones, pero sin embargo deja oscuridades y ambigüedades, que necesariamente deben salvarse. Como resultado del otorgamiento de personería jurídica, a la entidad encargada de representar los intereses de los propietarios de las unidades privativas, se admite que ésta posea patrimonio propio, constituido principalmente por las expensas y los fondos de reserva, o estar en juicio sea como actor, o demandado.

La regulación referente al consorcio de propietarios se halla específicamente regulada en el art. 2044 y sus concordantes del C.C.C., que regula la propiedad horizontal, el cual resulta supletoriamente aplicable, a los conjuntos inmobiliarios, en cuanto son propiedad horizontal especial.

2. La posibilidad de procesos colectivos preventivos o liquidatorios, previstos en la Ley N° 24. 522, en los consorcios y los conjuntos inmobiliarios [arriba] 

Analizaremos aquí en primer lugar, los argumentos expuestos por algunos autores que sostienen, erróneamente, la posibilidad de la concursalidad del consorcio (o la quiebra), que serían extensivos estos conceptos, a los conjuntos inmobiliarios; algunos de estos argumentos, son anteriores a la derogación del Código Civil de Vélez, y otros posteriores. Pero, a nuestro juicio, no es dirimente la fecha crítica de entrada en vigencia, de la Ley N° 26.994, del 01 de agosto de 2015, porque la jurisprudencia mayoritaria antes o después, siempre le reconoció al consorcio, o a los conjuntos inmobiliarios, personalidad jurídica, aunque de naturaleza especial y esencial, y no por ello estuvo a favor de su concursalidad, ni antes, ni ahora, con el novel C.C.C., aun cuando las personas jurídicas privadas, como el consorcio, estarían prima facie comprendidas, en el art. 2 de la Ley de Concursos, y Quiebras (LCQ), lo que descarto en función del análisis exhaustivo, que ahora desarrollaré.

Lilian Gurfinkel de Wendy[2], sin embargo, se expresa por la concursalidad del consorcio (lo que implicaría su quiebra, con el respectivo proceso liquidatario), con este argumento:

“Aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios, no está contemplado, entre las excepciones de la Ley N° 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica, con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2, y 5 de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar las contrataciones mediante las cuales, cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas, lo vuelven pasible del concurso, o de la quiebra”.

Sigue manifestando la destacada jurista que… “En consecuencia, si se reconoce al consorcio personalidad jurídica, no hay argumentos de derecho para excluirlo de los alcances de la ley concursal”. Cita en su apoyo a Ernesto E. Martorell, que en su tratado, Ley de Concursos y Quiebras Comentada. Martorell. Director. t. I, 1.a ed., LL, CABA, 2012, – comenta el caso Consorcio de Propietarios Perú 1724, que analizaremos.

Por otra parte, Darío Graziabile[3] con argumento erróneo a mi juicio, sostiene que el problema principal radica en determinar si el consorcio tiene, o no personalidad, elemento principal para entender su concursalidad, sin mayores desarrollos sobre la cuestión.

Propicia la tesis afirmativa, “compartiendo la posición que sostuvo que el consorcio de copropietarios tiene personalidad, con atributos de la personalidad –capacidad, patrimonio, nombre, domicilio– por lo que se admitió un pedido de quiebra en su contra; también un fallo antiguo de Mar del Plata permite el concursamiento preventivo, de un consorcio de copropietarios”[4].

El tema, no es si el consorcio tiene, o no personalidad propia, ya que puede darse el caso de que la persona privada, tenga personalidad, pero no pueda ser objeto de medidas preventivas o liquidatorias colectivas, como veremos, aunque suene raro, es lo que sucede, en el caso de marras, al igual que en el caso de la Ley N° 25.284.

Sin perjuicio de ello, analizaré la posición doctrinaria, y jurisprudencial mayoritaria que, entiende que el consorcio, (y por ende, los conjuntos inmobiliarios) no se puede concursar o liquidar, porque se sostiene que, éste requiere continuidad y permanencia, atento los delicados fines que deben satisfacer, y por ende no puede disolverse o liquidarse, mediante acciones colectivas, toda vez que ello implicaría, la imposibilidad de funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y de los conjuntos inmobiliarios, con sus gravosas consecuencias.

Ello así, debido a que la indivisión forzosa del inmueble o del conjunto inmobiliario, y su correcta administración, hacen imposible, la permanencia de la comunidad consorcial jurídicamente organizada, en la persona jurídica de tipo especial, consorcio, o conjunto inmobiliario, y que ambas sean expuestas al riesgo permanente de procesos preventivos, o liquidatorios colectivos, violando las soluciones adecuadas, a los graves problemas de vivienda, que padece el país.

Por ello, debo destacar en este sentido que, el art. 2044 del novel C.C.C., peca por defecto y por ambigüedad, en cuestiones jurídicas muy importantes, que deberían ser clarificadas desde el texto legal; que serán tratadas, al final del artículo.

Sin embargo, prima facie, trataré de dar un esbozo de ellas; una es la omisión de considerar la imposibilidad de ser declarado el concurso, o la quiebra del consorcio, (o conjunto inmobiliario), y la otra, es la necesaria relación de la responsabilidad civil, concurrente del consorcio, (aun cuando sea subsidiaria, e ilimitada), con los consorcistas, en determinados casos[5], sin perjuicio de aquellos en que la vivienda resulta ser inembargable, para el consorcista, pero responde con todo su patrimonio, en subsidio del activo consorcial.

Lo que plantea esta insuficiencia y ambigüedad del novel Código, en profundos problemas jurídicos, creando situaciones complejas, o caóticas que deberían ser tenidas en cuenta, en la próxima reforma proyectada, por el Decreto N° 182/2018, del C.C.C.[6], y que fue estudiada, en un proyecto del suscripto, en base al proyecto de reformas del diputado Tonelli (del Pro), enviado a varios de sus miembros. Asimismo conviene analizar la responsabilidad notarial y civil de los escribanos conexa, a estos temas, y la responsabilidad civil del consorcio, de los conjuntos inmobiliarios y de los consorcistas, y dependientes.

Y ataco por ello, en primer lugar, el argumento, fundado en el art. 2 de la LCQ ya que, a mi juicio, se excluye de la concursalidad a los sujetos excluidos por leyes especiales, ya que considero al C.C.C. y las normas administrativas que reglamentan a los consorcios y conjuntos inmobiliarios, como nuevas leyes especiales que, los excluyen de procesos colectivos preventivos o liquidatorios, a los consorcios, o a los conjuntos inmobiliarios, ya que éstas son personas necesarias, y esenciales, que no pueden desaparecer, ni liquidarse, mientras no sean desafectados del respectivo régimen.

Por otra parte, disentimos respetuosamente con la postura de la Dra. Wendy, porque, como ya explicamos, el reconocimiento de la personalidad jurídica, para nosotros, no es argumento esencial que, justifique la concursalidad del sujeto consorcial, o peor su quiebra, en este caso en concreto.

Y porque omite en el tratamiento de su discurso, relevante jurisprudencia vigente, desde tiempo antes de la vigencia del C.C.C., y que no han supuesto su desaparición, como veremos, porque antes de la Ley N° 26.994, era admitida su personería durante el código velezano, sin embargo, abundante jurisprudencia, los excluía de la Ley N| 24.522.

La cuestión de la naturaleza especial, de la persona jurídica privada consorcio, necesaria, y esencial, vinculada a fines constitucionales tan elevados, como lo es la garantía de la vivienda digna y el principio pro persona, para millones de ciudadanos, que son derechos humanos económicos, o sociales, es para nosotros dirimente, y no está cuestionada en la posición adversa, con argumentos convincentes o terminantes ya vistas, por el contrario, estas posturas, no tienen en cuenta el estatus especial y su particular naturaleza jurídica, de la llamada persona jurídica consorcio, o de los conjuntos inmobiliarios, y los elevados fines constitucionales y convencionales, ya mencionados.

Encontramos por ello, desde el punto de vista jurisprudencial, respecto de la concursalidad consorcial, dos posturas contrarias, por lo que previamente daremos revista a esas posturas, que coexistieron durante la vigencia del antiguo estatuto civil; y luego haremos un análisis especial. Entiende el suscripto que el error que comenten varios doctrinarios, es tratar al consorcio de propietarios, de igual manera que una sociedad mercantil, ya que si bien ambos, son personas jurídicas privadas, existen diferencias esenciales respecto de su naturaleza jurídica, que conviene estudiar, pero analicemos antes las posturas mencionadas:

En primer lugar, la postura minoritaria, era sobre la admisibilidad de la concursalidad del consorcio, esto es la posibilidad de concursarse, o la quiebra del consorcio de propiedad horizontal, la Cámara Civil de Mar del Plata, en el año 1.969 se pronunció por la posibilidad de que el consorcio solicite y obtenga la apertura de su concurso civil, lo que hubiere sido aplicable a su quiebra.

Por suerte este precedente no fue seguido por la jurisprudencia, que mayoritariamente, lo juzgó errado, postura que comparte el suscripto y la Sala del Colegio de Abogados de Córdoba, por las razones que daremos, y que hemos dado.

Por otra parte – como advirtió la mejor doctrina -, puede destacarse la jurisprudencia sentada en autos “Consorcio de Propietarios, de la calle Perú 1724”[7], vigente el C.C. anterior como sostenedora de la postura opuesta, y mayoritaria, en cuyo caso se resolvió en su párrafo esencial lo siguiente[8]:

“Para que ella tuviera andamiento (la pretensión de apertura de concurso dirigida contra el consorcio insolvente), sería menester la constitución en mora e interpelación infructuosa a quienes integran, como copropietarios el consorcio, en tanto han asumido una responsabilidad subsidiaria, que tutela los créditos legítimos de los terceros”. Y concluyó de esta forma: “En autos no se verifica tal situación, por lo que no puede hablarse de cesación de pagos en el sentido de impotencia económica para afrontar el crédito que fundamenta la acción”.

En consecuencia, se rechazó la petición de quiebra contra el consorcio demandado, por no haber constituido en mora a los consorcistas, bien se advierte acá algunos rasgos relativos a la responsabilidad civil y comercial, subsidiaria (e ilimitada), de los consorcistas, la que a mi juicio subsiste en el novel código, ante la falta de fondos de los consorcios, para atender a sus obligaciones, cuestión que había sido puesto de relevancia en el proyecto de 1.998, y que no fue replicado en el C.C.C. y que está trayendo numerosos problemas. -

Como se advierte, por el precedente Consorcio Calle Perú 1724, la Sala “A” de la C. N. Com., tuvo el Tribunal, entonces ocasión de pronunciarse sobre este punto, expidiéndose en forma correcta por la improcedencia, de la declaración de quiebra, del consorcio, advirtiendo que previamente debió haberse constituido en mora, a todos y cada uno de los copropietarios, esta interpretación se puede hacer extensiva, al proceso del concurso preventivo, o al a.p.e. -

Disentimos respetuosamente, con la tesis de la concursalidad consorcial, o la quiebra conforme la Ley N° 25.422, extensible en principio a los conjuntos inmobiliarios, porque se debe admitir la propia incapacidad de la ley concursal, para receptar la problemática de la quiebra o concurso, de un sujeto de estas características especiales, cuya permanencia, continuidad, y fondeo, debe garantizarse a toda costa, evitando, por ejemplo, el desapoderamiento propio de la quiebra.

En consecuencia, necesitan los consorcios y los conjuntos inmobiliarios, de un régimen especial y distinto, en caso de cesación de pagos o insolvencia, a la Ley N° 24.522, para adecuarlo a sus necesidades, el que no existe actualmente en nuestra legislación, y debe ser creado por la vía pretoriana, excepto que se modifique el C.C.C. ordenando la imposibilidad del concurso o quiebra de estos sujetos, y se legisle en forma complementaria, un estatuto preventivo especial, que dé respuestas adecuadas, finalmente estos regímenes especiales ya existen en nuestro país, en otros sectores, por ejemplo, con los clubes de fútbol[9].

Ese estatuto especial preventivo consorcial, para la concursalidad, a aprobarse mediante ley del Congreso, podría incluir un fideicomiso de administración, integrado por un contador, un abogado, y un consorcista solvente, bajo la supervisión de un juez especializado, que desplace al administrador infiel o ineficiente; la constitución de expensas extraordinarias, para contingencias de elevada magnitud, o desastres, fondeos anti cíclicos, garantías reales para ser administrador, seguros especiales, etc., pero no cabría un proceso liquidatorio, ello sin perjuicio de las sanciones penales, o administrativas.

3. La responsabilidad civil del consorcio, de los conjuntos inmobiliarios, administradores, dependientes, y los consorcistas; Diversos supuestos de responsabilidad notarial y civil [arriba] 

En el Capítulo 7 se establece, mediante norma imperativa e indisponible, en el art. 2.065 del C.C.C. lo siguiente:

«Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario, [o copropietario, sería mejor] o un tercero, persona humana, o jurídica».

Al ser un mandatario legal, el administrador, es representante legal necesario del consorcio, lo que implica la remisión, a dichas normas convencionales (arts. 1319 a 1334 del C.C.C.), y no se puede modificar esta regla, por la vía convencional, mediante el ejercicio de la autonomía de la voluntad; Si el ejercicio del cargo, es oneroso, se le aplican las reglas de la ley del consumidor, al ser un servicio incluido en ese estatuto consumeril, según su art. 2, y aun si fuere gratuito, se deberían aplicar los arts. 4, 5, 53, de ese subsistema, pero a mi juicio, no rigen las normas de la Ley N° 26.993, dadas las especiales características del sistema consorcial.

El art. 2066 C.C.C. determina que, el administrador designado, en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea, si no es ratificado en ella. La primera asamblea, debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento, de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

La determinación de esta situación jurídica resuelve tres problemas esenciales, omitidos en el Código Velezano.

En primer lugar, se establece la necesidad de ratificación, de la designación contenida en el Reglamento, –que debe ser redactado por el organizador, o un reducido grupo de propietarios-.

En segundo lugar, establece un plazo razonable, que permite evaluar el desempeño del designado, a los noventa (90) días luego de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento, de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

En tercer lugar, la segunda parte del art. 2065 C.C.C. determina que los administradores sucesivos, deben ser nombrados, y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos, aún sin expresión de causa, ya que prima la relación de confianza.

La responsabilidad del administrador, (aun cuando sea persona jurídica, según el art. 2065), queda encuadrada en los arts. 160, 2067, y c.c. del C.C.C., en las normas del estatuto del consumidor, o de otros estatutos legales, en su caso, es ilimitada, y solidaria, frente al mismo consorcio, a los consorcistas miembros, o a terceros, en los daños causados por su culpa, en el ejercicio, o en ocasión de sus funciones, conforme vemos.

Si bien prima facie el factor de atribución es subjetivo, esta regla general cede ante reglas especiales; ello no impide que se aplique el factor de atribución objetivo, en las actividades riesgosas, en el daño causado por el riesgo, o vicio de las cosas, en la violación al deber de seguridad, en la violación al estatuto del consumidor, etc..

Por ello, la responsabilidad subjetiva es, en realidad, muy acotada, comprende la responsabilidad unificada y los deberes específicos que, surgen de otros estatutos legales, por ejemplo, el de la LDC, u otras normas, donde puedo enunciar al solo título enunciativo: el deber de información veraz, oportuna, y completa (art. 4 LDC), el deber de seguridad (art. 5 LDC), trato digo, y equitativo, e inejecución de prácticas abusivas (art. 8 bis LDC), tutela administrativa, y judicial efectiva (art. 8 CADH).

Respecto de la obligación de informar, en el art. 2067 CCC, inc. k) se establece que, es obligación del administrador:

“…notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles, la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos, o judiciales que, afecten al consorcio…”; El incumplimiento de la obligación de informar, tiene factor de atribución objetivo, como vimos, con fundamento en el art. 4 de la LDC.

A los encargados de los edificios, mandatarios convencionales que, no son administradores, las personas que son usadas por el consorcio, para el cumplimiento de sus obligaciones (plomeros, electricistas, gasistas, reparador de ascensores, pintores, limpiadores de vidrios, etc.), etc., en cuanto dependientes del consorcio[10], se les aplica la norma del art. 1753 del CCC, que es una responsabilidad de tipo objetivo, donde no juega el cumplimiento de las técnicas de prevención, como eximente; en este caso la responsabilidad del consorcio es concurrente, con la de sus dependientes.

Sin perjuicio de estos casos, la responsabilidad del consorcio es siempre objetiva, en los términos del art. 1763 CCC, no solo por los daños de quienes los dirigen o administran, en ejercicio, o en ocasión, de sus funciones, sino, asimismo, por hechos ilícitos de quienes los controlen[11], por los daños causados por el mal desempeño de sus mandatarios convencionales (en cuanto son dependientes), aunque, obren dentro de las facultades otorgadas, y por la omisión de aplicar el régimen disciplinario consorcial legal[12].

Estas normas, son extensivas a los conjuntos inmobiliarios, excepto lo que dispongan las normas especiales, como veremos al punto 4º. 

Nos queda analizar, la responsabilidad subsidiaria, ilimitada, y concurrente de los consorcistas con el consorcio, por deudas generadas por la responsabilidad civil, juicios laborales, previsionales, etc. hacia terceros, la que, en principio, queda así encuadrada:

Frente a las extensas discusiones que, presenta este tema, creemos que la solución es más sencilla de lo que se cree, aunque hubiere sido preferible una norma como la que preveía el proyecto de reformas de 1998[13], y estimo que no se aplica al caso, el art. 143 in fine del C.C.C., por las razones que daremos.

Ante a una deuda por responsabilidad del consorcio, como consecuencia de un hecho, acto, u omisión, o acto jurídico dañoso, o por deudas, susceptible de reparación, se respondería de la siguiente forma, y con el siguiente orden:

1) De manera principal, respondería el Consorcio con su activo, es decir con los bienes, dinero, o derechos que, sea titular de dominio, o propietario, susceptible de ejecución, con sus fondeos (expensas, o fondos de reserva), alguna otra renta que perciba, producto de plazos fijos, del alquiler de espacios publicitarios, o locales, o por el uso de antenas, etc.

Es importante recalcar en esta oportunidad que, es obligación del Administrador del consorcio de P. H. mantener asegurado el inmueble, con un seguro integral de consorcios que, incluya incendio, responsabilidad civil, y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir, (art. 2067 inc. h, C.C.C.), su omisión, causa responsabilidad objetiva, para el consorcio (art. 1763 C.C.C.), y para el administrador (art. 40 LDC).

2) Subsidiariamente, responde el consorcista, aunque en forma ilimitada con su patrimonio, por el remanente de deuda, no saldada por insolvencia del activo consorcial, generará una expensa extraordinaria, a cargo de cada uno de los copropietarios, según su porcentaje de ocupación, de la parte indivisa. Pero en todos los casos, el Consorcio, va a responder, sea con su propio patrimonio, o en subsidio, con el patrimonio de los consorcistas.

La obligación concurrente de los consorcistas, surge prima facie, de los arts. 2046 inc. c, y 2048 del C.C.C., y con relación a los conjuntos inmobiliarios, por aplicación del art. 2081, primer párrafo, del referido código, para los conjuntos inmobiliarios, estas reglas especiales, derogan la norma general del art. 143 in fine del C.C.C..

La responsabilidad es concurrente, porque las causas eficientes son diversas, en la del consorcio, es reparar en forma integral el daño injusto causado, o el pago de las deudas del consorcio, en la de los consorcistas, es mantener indemne el patrimonio del consorcio, mediante el pago de expensas, o aportes, que solvente a aquel, sin límite alguno, pero en forma subsidiaria, se puede demandar a ambos, pero la ejecución de sentencia, contra los consorcistas solo procederá, ante la insolvencia del activo consorcial.

Finalmente, en la responsabilidad colectiva, y anónima, (arts. 1760 a 1762 C.C.C.), la norma determina la responsabilidad solidaria, de los copropietarios de la parte desde la que arrojaron el objeto dañoso, los que responden en forma solidaria con el Consorcio, lo que se hace extensivo, a los conjuntos inmobiliarios.

4. La responsabilidad notarial y civil, de los escribanos, en cuestiones conexas [arriba] 

Analizaremos solo un par de puntos, vinculados a la responsabilidad civil de los escribanos, y algunos aspectos de la responsabilidad funcional, y notarial, a la luz del C.C.C., con especial referencia a los conjuntos inmobiliarios.

De acuerdo con el art. 1768 del C.C.C., la responsabilidad del escribano tiene factor subjetivo de atribución (culpa, o dolo), salvo que hubiere asegurado un resultado concreto, o cause daños por el vicio de alguna cosa, en cuyo caso el factor de atribución, es objetivo.

Entendemos que la escritura de readecuación de un conjunto inmobiliario preexistente, al C.C.C., es una obligación de resultado, con factor objetivo de atribución, por lo que el Escribano deberá extremar los recaudos de su instrumentación, y autorización, ya que la no culpa no lo exime.

En el Libro Cuarto de los Derechos Reales, en el Título VI, Capítulo 1: Conjuntos Inmobiliarios, en el art. 2.075 C.C.C., nos remite a la aplicación de la propiedad horizontal, cuando regula los conjuntos inmobiliarios, norma que es imperativa e indisponible.

Dispone el segundo párrafo, de dicho artículo: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa, del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”[14].

Por ello, el marco jurídico aplicable a los conjuntos inmobiliarios es doble, por un lado, las normas del derecho real de propiedad horizontal especial y por el otro la relativa a la personalidad jurídica del consorcio, y el resto de la normativa de P. H. que no sea modificada por aquél, ambas de orden público; por ello, la responsabilidad civil de los conjuntos inmobiliarios es objetiva, pues tiene personería jurídica, al igual que los consorcios y en esto, el régimen de derecho real exclusivo, es el que protege mejor a los consumidores, derivados de contratos inmobiliarios, que dan origen al conjunto inmobiliario.

El art. 2075, tercer párrafo C.C.C. dispone que:

“Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que, se hubiesen establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales, y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que, regulan este derecho real.”

Lo cierto es que el C.C.C., fija un formato jurídico de derecho real exclusivo, con reglas imperativas, o sea un sistema obligatorio, irrenunciable e indisponible, que será reglamentado por las normas administrativas locales, debiendo adoptar los conjuntos preexistentes obligatoriamente en forma inmediata, el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial, cuestión que debe tenerse en cuenta al constituirse por escritura pública obligatoria, esos conjuntos preexistentes, que antes del CCC no eran derechos reales[15].

El escribano, a los fines de su responsabilidad civil, y notarial debe tener en consideración que, la constitución de un consorcio o conjunto inmobiliario, requiere la unanimidad de los copropietarios, algo difícil de obtener.

Por ello, si no se constituye el reglamento, no hay persona jurídica, tampoco título suficiente, sobre la unidad funcional, (Art. 2038 C.C.C.), y hasta tanto no se consiga la totalidad de los consentimientos de los copropietarios y no se consiga el plano respectivo de Propiedad Horizontal, no habrá tampoco reglamento, lo que destaco, ya que estamos frente a una obligación de resultado[16].

Notas [arriba] 

[1] Abogado, Escribano y Contador Público Nacional. Consultor-, y Asesor, en derecho económico, financiero; Especialista, en Derecho Internacional Económico, Derechos Humanos, & Responsabilidad del Estado. Abogado litigante. Profesor de la materia Derecho Internacional Público. Facultad de Derecho, y Ciencias Sociales. U.N.C. Ex asesor, del Senado de la Pcia. de Córdoba. Premio de la Sociedad Barons, de los EE.UU., (Año 1.999). Ex asesor, de la Comisión Parlamentaria del Mercosur. Secretario académico de la Sala de Desarrollo Inmobiliario, conjuntos inmobiliarios y propiedad horizontal, del Colegio de Abogados de Córdoba.
[2] Gurfinkel de Wendy, Lilian, “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios” LA LEY 2013 C 1052;
[3] Graziabile, Darío J. “Historia y tendencias de los presupuestos concursales. El estado de cesación de pagos y los sujetos concursables”, en RDCO 2004-879;
[4]En igual sentido, Gabriela Boquín, y con el mismo argumento errado sostiene: “El art. 148 CCC y la nueva redacción del art. 1 y de la Sección IV de la ley 19.550 amplía en la práctica los sujetos susceptibles de someterse a un proceso concursal…Los consorcios de propiedad horizontal podrán concursarse y quebrar. Para ello deberá realizarse una adaptación o interpretación integral de las normas de la ley 2.4522 con las contenidas en el Código Civil y Comercial, en especial las contenidas el Libro Cuarto Título V”. Igualmente, Pablo Arenas sostiene en forma errónea que puede concursarse o quebrar, básicamente porque ahora su personalidad ha sido reconocida por la ley y porque no es posible sostener su exclusión por una ley especial al ser incorporada la normativa al Código Civil y Comercial de la Nación. En Arenas, Pablo “Concursalidad del consorcio de propietarios a la luz del nuevo Código unificado” en MJ-DOC-7246-AR|MJD7246. El mismo error observado se da en confundir la persona jurídica, con la posibilidad de quebrar, o concursar, sin tener en cuenta la naturaleza especial de estos consorcios, que ameritan una solución especial, atento sus elevados fines constitucionales, acá también se da, la constitucionalización del derecho privado;
[5] Manifiesta Alterini lo siguiente “…Creo advertir una omisión, y significativa al no regularse cómo responden los consorcistas, por las deudas del consorcio, tema que ha dado lugar a disputas doctrinarias, y jurisprudenciales…” (Alterini, Jorge. “Primeras consideraciones sobre Derechos Reales, en el Proyecto de Código”, La Ley 2012-E-898, Bs.As., 2012);
[6] El Gobierno creó este año 2018, la Comisión para la Modificación Parcial del Código Civil y Comercial de la Nación, que ya tiene dos reformas aprobadas, las leyes 27.271, y 27.363, y varios proyectos en curso. El cuerpo, que funcionará en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, deberá elevar al Poder Ejecutivo, un anteproyecto, del nuevo texto legal, cuyo alcance se desconoce, en un plazo de seis meses, a partir de su constitución formal. La decisión se comunicó, a través del decreto 182/2018, que fue publicado, en el Boletín Oficial con la firma del presidente Mauricio Macri, y del ministro de Justicia Germán Garavano. La comisión estará integrada por Julio César Rivera, el profesor cordobés Ramón Daniel Pizarro, Diego Botana, Agustina Díaz Cordero, quien se desempeñará como secretaria académica, y Marcelo Alejandro Rufino, quien actuará como secretario ad hoc. "Los miembros de la Comisión, desarrollarán su tarea ad honorem", aclaro el decreto.
[7] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, sent. del 30/10/1996, «Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724. Fue solicitante de la quiebra, Ramírez Eva María», EDJ8760;
[8] El reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio no fue el obstáculo para negar la apertura del proceso concursal, o de quiebra, en su caso, como vimos;
[9] La ley nacional, y de orden público, nro.25.284–, consta de veintiocho artículos, y resulta aplicable para las asociaciones civiles de primer grado, con personería jurídica, cualquiera sea la denominación que adopten, cuyo objeto sea el desarrollo de la práctica deportiva, en cualquiera de sus modalidades;
[10] La dependencia civil, es más amplia que la laboral, y está comprendida en la noción de dependencia jurídica, es decir todas aquellas personas que, forman parte de la organización consorcial, aunque sean mandatarios convencionales, sea por el ejercicio de la función, o en ocasión de ella, o por las personas que utiliza para cumplir sus fines, aunque sean ocasionales, la tendencia es ampliar esta noción; Véase Solé Feliú, Josep, “Criteris per una regulació de la responsabilitat de l’empresari al Llibre VI del CCCat”, ponencia a las XVI Jornadas de Derecho Catalán, en Tossa de Mar, Documenta Universitaria, 2012. La responsabilidad extracontractual del principal, por hechos de sus auxiliares: principios, y tendencias, Madrid, Reus, 2012.
[11] Si bien no contemplada, en el referido art. 1763 CCC, no hay motivo alguno para que, por la vía de la analogía, o la interpretación extensiva, sean incluidas, las actividades de control de los órganos del consorcio, en esa norma;
[12] Vila, Ana María y Orfi la, Bartolomé Ángel. “Clubes de Campo bajo el régimen de la ley 13.512.Facultades disciplinarias, y derecho de admisión”. Revista de Derecho Privado y Comunitario. Alegría Héctor y Mosset Iturraspe, directores. 2002.
[13] Cossari, Nelson y otro. “La responsabilidad civil del consorcio, y de los consorcistas en la República Argentina”; (https://revi stas.ucu .edu.uy /index. php/revi staded erecho/ article/ viewFil e/771/763 .)
[14] Rodríguez Acquarone, Pilar María. Personas jurídicas: novedades introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, en relación con la constitución, funcionamiento, disolución, y liquidación de las Personas Jurídicas. Parte General. Fundaciones. Asociaciones. Asociaciones civiles bajo forma de sociedad. El consorcio de copropietarios; p. 3-24 - CABA: Academia Nacional del Notariado; 2014 .-
[15] Véase “Compraventa en condominios cerrados” por Daniel Ahumada, y Gabriel Ventura. Publicado en la Revista de Derecho Privado y Comunitario. 2004-1. Rubinzal Culzoni. Pág. 123. Igualmente, en “La Propiedad Horizontal, Los clubes de campo y las Unidades a construir”. Por Francisco I.J. Fontbona, y Benjamín Vitaver. Revista del Notariado. Año LXXXI. Número 761. Pág. 1593;Kiper, Claudio Marcelo, dir.; Daguerre, Luis Osvaldo, coor. Aplicación notarial del Código Civil y Comercial de la Nación; 3 v. -- Santa Fe :Rubinzal-Culzoni ; 2015.-
[16] La obligación es de resultado cuando debe autorizar un instrumento inobjetable desde el punto de vista formal. En este caso se descarta el factor de atribución subjetivo (de culpa, o dolo), y el escribano sólo puede eximirse, de responsabilidad, probando el caso fortuito, ajeno a su actividad.