Contrato de locación de hacienda en el Código Civil y Comercial
Dra. Mónica Liliana Navarro
Antecedentes [arriba]
Este es otro contrato que se ha desarrollado frecuentemente en las empresas tamberas; a través de él, el propietario del tambo que ha decidido liquidarlo, en la mayoría de los casos por falta de rentabilidad, y se resiste a deshacerse del plantel, o porque arrienda el campo para agricultura y de esa manera desdobla su ganancia ingresándole dos alquileres, mantiene el capital de animales, y por el otro lado, el que tiene una empresa tambera en expansión, le permite agrandar la producción con una inversión accesible y amortizable, con lo que producen las propias vacas. Con estas ventajas, se ha expandido la utilización de esta figura en la zona de la cuenca.
De acuerdo a lo que pacten en el contrato las partes, al momento de terminación y/o rescisión contractual, se le debe devolver, otro animal de igual característica que la entregada, ya que el objeto, o sea la vaca en producción o potencialmente productible, cumple su ciclo biológico por lo que hace difícil que se devuelva el mismo animal, e imposible que lo sea en las mismas condiciones. Algunos pactan, como pago final del contrato: el valor de los animales (tasados originariamente), en montos equivalentes a cantidades de litros de leche.
El Contrato por el cual se entregan las vacas y/o hacienda con la finalidad de ser ordeñadas pagando un precio o canon mensual, cumple con los caracteres de la locación de cosa mueble, siendo el objeto del contrato, los semovientes, una cosa mueble, fungible por su naturaleza de ser vivo.
Forma del contrato [arriba]
Siendo este un contrato “atípico” e “innominado”, bilateral, oneroso, consensual, trato sucesivo y como regla no formal.
Acarrea una serie de dificultades a la hora de un planteo judicial, sobre todo motivado por incumplimiento de lo pactado y/o rescisión contractual. La falta de una regulación específica, obliga a abogados y magistrados a recurrir analógicamente a normas afines. Es por ello, que se aplican disposiciones vinculadas a la “locación de cosas”, pero es “fundamental” no olvidarse que estamos en presencia de un “contrato eminentemente agrario”, tanto por su objeto, como por el lugar de cumplimiento del mismo, porque de ninguna manera se puede concebir a esta materia como algo estrictamente “civil”.
Los conflictos suscitados en razón de una locación de hacienda, que versa sobre una actividad agraria, deben resolverse considerando la finalidad de esa actividad y de la empresa ligada a los intereses de la producción, que se identifican en el orden público del Derecho Agrario, que hoy se resuelven con la legislación Civil.
El orden público de ésta materia, también está comprometido en la búsqueda de nuevas formas contractuales en la lechería, con fines conservacionistas y de sustentabilidad, respetando los principios consagrados constitucionalmente, que son base fundamental en el nuevo Código Civil y Comercial.
Ley aplicable: locación [arriba]
El Código Civil y Comercial y sus leyes complementarias, que comenzará a regir el 1° de Agosto de este año, tiene normas referidas al contrato de locación, que varía si los mismos son de materia empresarial, habitacional, turismo, diplomático y agrario (esto está establecido, en los aspectos valorativos y fundamentos del C.C.C.)
Simplificando su redacción en materia de locación, de manera más clara a mi entender, dejando la posibilidad que el destino dado a la cosa, pueda ser determinado en forma subjetiva u objetiva; subjetivamente, las partes son las que establecen, que uso le darán a las cosas; y, objetivamente, es la cosa la que determina el uso que las partes deben darle.
Dejando atrás la redacción de 129 artículos que hay en materia de locación Civil, algunos ya, de poco uso.
Comparación de artículos sobre locación: en C.C. y C.C.C [arriba]
Código Civil: art. 1493: Define: “Hay locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a conceder el uso y goce de una cosa…y la otra a pagar por ese uso y goce un precio determinado en dinero.
Código Civil y Comercial: art. 1187: Define: “Hay contrato de locación, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero.
Se aplica lo establecido sobre consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa”.
Hay que tomar en cuenta que la compraventa es un modelo típico, cuyas normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a transferir a la otra los derechos reales de...uso…y dicha parte a pagar un precio en dinero…
Precio: art. 1133 del C.C.C.: “El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea en referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo”.
Objeto: art. 1123 del C.C.C.: “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”.
Código Civil: art. 1500: Define el objeto: “Pueden ser objeto del contrato de locación aún las cosas indeterminadas”
Si lo relacionamos con el artículo el 1170 Cód. Civil en materia de contratos, nos dice: “Las cosas objeto de los contratos, deben ser determinadas en su especie, aunque no lo sean en cantidad, con tal que esta pueda determinarse.
Código Civil y Comercial: art. 1192: Define dentro de la locación-Objeto y Destino: que establece por “cosa”: “Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es “determinable”, aunque sea solo en su especie.
Se comprenden en el contrato a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.
Código Civil y Comercial: art. 1194: Define el destino de la cosa: “El locatario debe darle a la cosa locada, el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se les dá a cosas análogas, en el lugar donde las cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza”…(continúa con otro párrafo que se destina a lo habitacional).
Teniendo en cuenta que el semoviente, es una cosa mueble fungible:
Código Civil: art. 2324 define: “Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad”.
Código Civil y Comercial: Parte General- Capítulo sobre BIENES, art. 227: Define a las cosas muebles: “Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa”.
Código Civil y Comercial: Artículo 232 del mismo capítulo: Define a las Cosas Fungibles: “Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.
Plazo [arriba]
Art. 1505 del C.C.: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”.
Art. 1197 C.C.C. Plazo Máximo: “El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio”. (Se siguió al proyecto de 1987 y 1998)
Doctrina [arriba]
En el Tratado de Derecho Civil, Sobre Contratos, el Doctor Guillermo Borda manifiesta: “Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría…art.1617 C.C. Es decir, que el locatario sólo deberá devolver el plantel tal como lo recibió, sustituyendo los animales que hubiera recibido por otros de las mismas calidades y edades. En suma no se trata de devolver los mismos animales que se recibió, sino un plantel de igual número de cabezas, edades y calidades…”. (Tratado de Derecho Civil, Contratos, Tomo I, La Ley: Capitulo Consecuencias de la Conclusión de la locación, Restitución de la Cosa, Estado en que la cosa debe ser restituida, N° 860, pág. 711,712. Edición 9°.”
“El deudor debe dar la cantidad, especie y calidad pactadas. Si la obligación tuviese por efecto restituir cantidades de cosas recibidas, el acreedor tendrá derecho a una cantidad igual de la misma especie y calidad; si el deudor hubiere incurrido en mora, el acreedor podrá exigir dicha cantidad, más los daños y perjuicios,…” sostiene el autor citado, en Tratado de Derecho Civil, Guillermo Borda, Obligaciones, Tomo I, Obligaciones, La Ley, Capitulo: Obligaciones de dar cosas fungibles o cantidades de cosas, N° 454, pag.387. 9° edición.
Código Civil: art. 1617: En el capítulo de conclusión de la locación establece: “Si la locación hubiere sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades”.
En el C.C.C., si bien tiene un capítulo sobre extinción de la locación, desaparece este artículo tan específico para la materia agraria, que realmente sirve y, se aplica a este tipo de contratos de locación de hacienda, y en adelante, debemos acogernos a la letra del nuevo código, que en su redacción deja abierta la interpretación amplia, para ser aplicada a estos contratos.
En cuanto establece sobre modos especiales de extinción de la locación (art. 1217); Continuación de la locación concluida, que no admite tácita reconducción (art. 1218).
Finalmente concluyo, como agrarista, que mientras no exista un Código Agrario, que establezca las pautas para toda la materia agraria, debemos seguir la legislación Civil en estos contratos, pactando claramente la calificación del contrato, para lograr en caso de que se susciten conflictos, la buena interpretación de los jueces.
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