Mendoza, 27 de Agosto de 2015.-
SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN, EL SR. JUEZ DE CÁMARA, DR. CLAUDIO F. LEIVA DIJO:
I.- Que a fojas 237 la demandada Elba Eloísa Diez, por su derecho, deduce recurso de apelación contra la sentencia de fojas 231/234 que hace lugar a la demanda promovida por la Asociación de Propietarios Jardines de Santa Oliva, condenándola a pagar la suma de $ 13.800, con más los intereses legales desde el vencimiento de cada obligación y hasta su efectivo pago.
A fojas 242 la Cámara ordena expresar agravios al apelante por el plazo de ley (Art. 136 del C.P.C.).
II.- Que en oportunidad de expresar agravios a fojas 243/ 244 el Dr. C. Roberto Spanpinatto, por la demandada, solicita la nulidad de la sentencia apelada, y en subsidio, la revocación de la misma, disponiéndose el rechazo de la demanda con costas a la parte actora.
Señala que, conforme a la normativa contenida en el ordenamiento procesal el recurso de apelación comprende la nulidad de las resoluciones por violación de las formas y solemnidades que prescribe la ley (Art. 137 del C.P.C.); que la expresión de agravios debe puntualizar las causales de nulidad de que adolece la resolución en recurso; que el fallo impugnado incurre en lesión constitucional que lo invalida como acto jurisdiccional, porque la juez de grado omite pronunciarse respecto de defensas deducidas en el proceso, puntualmente la defensa de prescripción y de considerar prueba documental decisiva a la resolución de la causa.
Concreta su agravio diciendo que el Tribunal inferior ha omitido pronunciarse sobre la defensa de prescripción a tenor del artículo 4.027 del Código Civil y art. 168 inc. 2° del C.P.C.; que su parte negó a la actora el carácter de Asociación civil constituida por los propietarios del Barrio planteada al contestar la demanda; que el Tribunal ha omitido toda consideración de las defensas formuladas, incluso ha omitido considerar la prueba decisiva de fojas 184/185 en que la Dirección de Personas Jurídicas certifica que no existe inscripta la asociación actora; que este vicio de omisión de pronunciamiento convierte a la sentencia censurada en arbitraria por resultar incongruente, privando al acto jurisdiccional de validez y tornándolo nulo por violar el derecho de defensa de la demandada, conforme a lo dispuesto por el art. 90 del C.P.C. Alega que en el caso concreto su parte demostró que la actora no tiene personería jurídica y es una mera agrupación de personas que, en modo alguno, pueden crear obligaciones a terceros y que toda la documentación presentada es falsa ya que la entidad no se encuentra inscripta en la Dirección de Personas Jurídicas, como surge del informe de fojas 184/185; que su parte acreditó que la actora no presta ninguno de los servicios que dice prestar, pues el agua de riego es provista por el Departamento General de Irrigación y es a quien se le abona el costo del servicio. Especifica que las obras de gas fueron contratadas por el Gobierno de la Provincia de Mendoza y no como la actora falsamente se la adjudica en el escrito de demanda; que el informe de la Municipalidad que se agrega a fojas 220/228 si bien llegó al Tribunal cuando a su parte se le había caducado la prueba, el mismo fue agregado al expediente y debió ser tenido en cuenta a la hora de resolver en virtud del principio de averiguación de la verdad real, y el mismo da cuenta que el Barrio Santa Oliva es un barrio público y que la Municipalidad es la que presta todos los servicios de alumbrado, barrido, limpieza y recolección de residuos domiciliarios a contrario de lo que falsamente alega la actora.
Argumenta que no existe el aprovechamiento de ningún servicio que dice prestar la actora; que su mandante jamás fue emplazada a pagar suma alguna; que su parte impugnó la carta documento ofrecida como prueba, la que sostuvo no fue recibida y la actora no acreditó tal circunstancias con el pertinente informe al correo tal como lo peticionara en su demanda; que a lo largo del proceso su parte demostró que ningún servicio fue prestado por la actora y que ni siquiera goza de legitimación activa para poder entablar dicha acción y no sólo con el fallo se la obliga a abonar por servicios no prestados lo que configuraría un enriquecimiento sin causa, sino que se los dejaría sin ninguna herramienta para recuperar lo mal pagado, debido a que no podría solicitarle nada a la actora porque no existe, no es una persona jurídica, no se encuentra inscripta.
III.- Que a fojas 246 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la expresión de agravios por el plazo de ley, notificándose esta providencia a la contraria según la constancia de fojas 246 in fine.
A fojas 247/251 comparece el Dr. Carlos Rufino Palma, por la Asociación Propietarios Jardines de Santa Oliva, actora, y contesta el traslado conferido, solicitando la declaración de deserción del recurso.
En subsidio, pide el rechazo del recurso intentado; en este sentido, sostiene que de la prueba rendida en autos surgen acreditados los extremos sostenidos por su parte en la demanda; que por aplicación del art. 179 del C.P.C. incumbe a cada parte la acreditación de los hechos constitutivos de la pretensión a la parte actora y la de los hechos extintivos o impeditivos a la demandada.
Alega que, en lo que hace al primero de los agravios relativo a la falta de personería de la actora, no tiene asidero, en tanto el informe de fojas 184/185 de la Dirección de Personas Jurídicas para que informe si la Asociación de Propietarios Barrio Santa Oliva cuenta con documentación social y si la misma es llevada en legal forma, incurre en un error en tanto el nombre es incorrecto; que la Asociación se denomina Asociación Propietarios Jardines de Santa Oliva, que fue constituida y conformada en legal forma por ante la Dirección de Personas Jurídicas en expediente 755/A/ 95 – 00917 en el que mediante Resolución N° 414/97 se ordenó su inscripción en los registros respectivos y constancias notariales obrantes en el poder para juicios inserto en autos.
Agrega que su génesis fue la conciencia y necesidad de los propietarios de inmuebles pertenecientes a dicho loteo de la realización de obras, trabajos de conservación, mejoras, y demás beneficios a procurarse en conjunto con el esfuerzo y apoyo mutuo y común de todos los propietarios; que como es lógico para el logro y consecución de estos objetivos, el patrimonio y recursos de la asociación se nutre de una cuota establecida y que mensualmente deben abonar los propietarios de inmuebles que se ubican en dicho loteo; que esta obligación emana del propio estatuto de la asociación civil y de su reglamento interno; que los gastos se realizan en beneficio común de todos los propietarios; que la Sra. Elba Diez es titular dominial del Lote N° 1 de la Manzana “B”, inmueble este que desde el mes de mayo de 2.007 no abona la cuota mensual que corresponde a todos los propietarios.
IV.- Que a fojas 115 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 116 el correspondiente sorteo de la causa.
V.- Reseña de los principales antecedentes de la causa. En el escrito de demanda que se agrega a fojas 7/13, el Dr. Carlos R. Palma, por la Asociación de propietarios Jardines de Santa Oliva, promovió demanda ordinaria por cobro de pesos en contra de Elba Eloísa Diez, por la suma de $ 13.800 con más los intereses legales calculados desde el vencimiento de cada obligación y hasta el efectivo e íntegro pago.
Afirmó que su mandante es una asociación sin fines de lucro constituida por los propietarios del loteo denominado Loteo Santa Oliva, que se constituyó mediante el correspondiente trámite efectuado por ante la Dirección de Personas Jurídicas en expediente N° 755/A/95 – 00917 en el cual mediante Resolución N° 414/97 se ordenó la inscripción de esta asociación en los registros respectivos; que se generó bajo la conciencia y necesidad de los propietarios de inmuebles pertenecientes a este loteo de la realización de obras, trabajos de conservación, mejoras y demás beneficios a procurarse en conjunto con el esfuerzo y apoyo mutuo en común de todos los propietarios y lógicamente en beneficio y provecho de todos ellos; que la Asociación tiene como objetivos, entre otros, todo lo necesario para la prestación y provisión del servicio de agua para riego, como asimismo el mejor uso y aprovechamiento en una labor conjunta con el Departamento General de Irrigación, la realización del tendido de red de gas natural, pavimentación, conservación de calles y espacios comunes, realización de obras públicas de beneficio común para los propietarios del loteo, conforme a los estatutos que se acompañan.
Alegó que la Sra. Elba Eloísa Diez resulta titular dominial del Lote N° 1 de la Manzana B de dicho loteo, quien nunca ha abonado las cuotas debidas por expensas desde el año 2.007; que la legitimación sustancial pasiva deviene de su carácter de titular dominial de dicho inmueble, resultando indubitable la obligación de la accionada de abonar la mencionada cuota mensual correspondiente a su lote; que en las escrituras de los inmuebles adquiridos se hace expresa mención y se deja constancia de la obligación de la asociación, aún cuando esa mención no es obligatoria ni constitutiva del derecho de su mandante. Precisó que ante el vacío legislativo existente – ausencia de una legislación específica para loteos o barrios privados -, la doctrina y la jurisprudencia sostienen su obligatoriedad fundamentalmente en el hecho del beneficio común de todos los propietarios, aplicándose en forma supletoria la ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
En el detalle de deuda, indicó que la obligación reclamada a la demandada surge de lo establecido por el art. 11 del Reglamento Interno de la Asociación que determina en su parte pertinente que la base de cálculo del monto adeudado, será el monto de la cuota vigente, al momento del cálculo, arreglo, plan de facilidades de pago o fecha del efectivo pago, más los recargos; que el acta de Comisión Directiva de la Asociación de Propietarios Jardines de Santa Oliva N° 185 de fecha 12/10/2.011 precisa el valor de la cuota base para el mes de abril de 2012 en la suma de $ 230.
Ofreció prueba y fundó en derecho.
En su escrito de contestación de demanda de fojas 81/83, que, de alguna manera, replica en su expresión de agravios de fojas 243/244, la Sra. Elba Eloísa Diez, demandada, negó que la actora sea una asociación civil constituida por los propietarios del barrio Santa Oliva, que ésta se haya constituido por los propietarios de inmuebles pertenecientes a dicho loteo para la realización de trabajos, obras y mejoras comunes, que esta asociación tenga por objeto la prestación y provisión del servicio de agua para riego en forma conjunta con el Departamento General de Irrigación, que el objetivo de la asociación haya sido el tendido de red de gas natural, conservación de calles y espacios comunes y en general la realización de obras públicas en beneficio común para los propietarios y que hayan efectuado esos trabajos en el barrio Santa Oliva.
Puntualizó que la actora no tiene derecho a percibir de su mandante una cuota mensual o expensas para el logro de sus objetivos, negó que la actora realice una actividad que redunde en beneficio de los propietarios del barrio; sostuvo que no es cierto que su mandante resulte sujeto pasivo de la obligación del pago de expensas.
Agregó que conforme surge de la copia de escritura pública que acompaña, la demandada adquirió del Banco Francés S.A. un lote de terreno identificado como N° 1 de la Manzana B del Barrio Santa Oliva, constante de una superficie de 1.435 metros cuadrados, que la compra la efectuó el 10/08/2.000, que dicho lote se encontraba totalmente urbanizado, contando con padrón municipal N° 29.400 padrón territorial N° 36.789/6 y en cuanto a servicios contaba con luz eléctrica domiciliaria, alumbrado público, agua potable de OSM cuenta N° 1546 – 500 – 7 y derecho de riego definitivo para toda su superficie por Río Mendoza, Canal Compuestas, padrón general 168.960, padrón parcial 456, código 1104, aunque hasta la actualidad no lo habita, encontrándose en etapa de construcción de una pequeña vivienda; que de dicha escritura surge acreditada la falacia en la que incurre la actora al sostener que los propietarios conocían la existencia de la Asociación y la obligación al pago de expensas; que la escritura ni siquiera la menciona; alegó que la asociación actora jamás prestó servicios ni realizó obras para la comunidad barrial, sólo surgió como inquietud de un grupo minoritario de vecinos con la intención de transformar el loteo en un barrio privado, lo que nunca pudieron concretar por expresa imposición legal.
Tras oponer la falta de personería, en subsidio entendió improcedente el reclamo fundándose en los siguientes argumentos: a) El Barrio Santa Oliva que se originó a través del loteo del mismo es un barrio público y no privado como lo sostiene la actora; b) La Asociación se originó por la inquietud de unos pocos propietarios con la intención de transformarlo en un barrio privado, lo que no se concretó; c) La Asociación es una entidad privada que fue creada en beneficio de sus asociados y los recursos económicos para su sostenimiento debe provenir exclusivamente de sus asociados y no de terceros; que se trata de una asociación civil y no de un consorcio en los términos de la ley 13.512; d) Al adquirir el lote, justamente la demandada tuvo en cuenta la inexistencia de consorcios, reglamentos internos, expensas que encarecen notablemente el hecho de habitar un inmueble de tales características; e) Los barrios privados cuentan con una infraestructura destinada a caminos de circulación interna y de alumbrado, servicios de electricidad, recolección de residuos y otros que se estimen convenientes para la mejor condición de vida de los moradores del fraccionamiento, lo que en el barrio Santa Oliva no existe.
Opuso excepción de prescripción (Art. 4.027 del Código Civil).
Ofreció prueba informativa a la Municipalidad de Luján de
Cuyo, Ecogas, Departamento General de Irrigación y a la Dirección de Personas Jurídicas.
Luego de la tramitación de un recurso de reposición resuelto a fojas 122, a fojas 128 se agrega el auto de sustanciación de la prueba.
Rendida la prueba, a fojas 231/234 la juez de primera instancia dicta sentencia haciendo lugar a la demanda, condenando a la parte demandada a abonar a la actora la suma de $ 13.800, con más los intereses correspondientes, con los siguientes argumentos:
a) A fin de resolver las defensas sustanciales opuestas, es importante destacar que tanto la jurisprudencia nacional como la jurisprudencia de nuestras Cámaras provinciales, han hecho aplicación analógica del régimen de propiedad horizontal sobre este particular tema de las expensas comunes, a los emprendimientos inmobiliarios como los barrios, loteos privados o complejos habitacionales. De este modo, se ha dicho en relación a los clubes de campo y barrios cerrados, que las expensas están necesariamente referidas a “áreas comunes”, dependiendo de la organización interna de cada emprendimiento hasta donde alcanza esta expresión. En efecto, las expensas ordinarias son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes, o que responden a obligaciones del consorcio, cualquiera sea su frecuencia o habitualidad. En el marco de la ley 13.512 se trata de erogaciones que dispone el administrador, en cumplimiento de las funciones que le atribuye la ley (art. 9°, ley 13.512). En el caso de los conjuntos urbanos, esta función la tiene la administración del club de campo o barrio cerrado. Asimismo, aun en los casos en que no se aplica la ley de Propiedad Horizontal, se ha entendido que la configuración de la indivisión forzosa del art. 2710 del Cód. Civil es aplicable también a aquellos casos en que la dependencia entre bienes particulares y comunes emana de la finalidad a la cual la cosa está destinada, que está dada no sólo por la voluntad de las partes involucradas, sino por imposición de una realidad socioeconómica que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad que es imposible desconocer ni soslayar.
b) Los parámetros esbozados resultan aplicables aún cuando en el título de adquisición de los inmuebles no conste referencia alguna sobre la obligación del adquirente de contribuir a la deuda por expensas, por tratarse de un loteo convencional, habiéndose constituido la asociación, sociedad o cooperativa por los propietarios con posterioridad a la adquisición dominial de aquéllos; de manera que ello no obsta a que exista la obligación para los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda de abonar las deudas por expensas comunes, las extraordinarias y las individuales en su caso.
c) Resulta evidente que aun cuando un propietario de un inmueble no haya participado en la constitución del Consorcio o Asociación que congrega a los propietarios, ni se haya adherido expresamente al mismo, igualmente está obligado al pago de los gastos comunes, en razón de existir indivisión forzosa, y por tanto aplicable en forma analógica, el régimen de propiedad horizontal previsto por la ley 13.512. Por otra parte, es también claro que si el propietario aprovechara de los beneficios de los servicios que presta la Asociación o la Administración del loteo o complejo habitacional, pretendiendo sustraerse al pago de los gastos que demandan los mismos, se configuraría un enriquecimiento sin causa. En efecto, los servicios comunes que presta la Asociación, es decir las tareas de conservación, mantenimiento de espacios comunes y aquéllas acciones tendientes a la seguridad de los propietarios del loteo (art. 2 del Estatuto de la Asociación), no sólo lo benefician directamente, sino también redundan en un incremento del valor de su propiedad.
d) Analizada la normativa aplicable al caso, corresponde entonces meritar la prueba rendida en autos a efectos de la acreditación de los hechos invocados por las partes. Del Estatuto de la Asociación, aprobado por Asamblea General Extraordinaria, reservado en Caja de Seguridad surge que “todo propietario, tenedor, poseedor o locatario de uno o más lotes que se encuentren dentro del radio operativo de la urbanización denominada Barrio jardines de Santa Oliva, es integrante de la Asociación de Propietarios Jardines de Santa Oliva” (art.
1) y que los asociados están obligados al pago de cuotas mensuales y extraordinarias, como así también las expensas que se fijen para afrontar erogaciones necesarias para el cumplimiento de su objeto (art. 11, inc. 1°). Además de la escritura pública de compraventa acompañada por la demandada y que se encuentra a agregada a fs. 27/29, surge que el inmueble adquirido por la accionada forma parte de un loteo llamado “Santa Oliva”, por lo que aun cuando el mismo fuese un barrio público, podría inferirse que el mismo se habría desarrollado con el fin de formar un complejo habitacional. De este modo, del Acta de Asamblea Extraordinaria -en la cual se aprobó el Estatuto de la Asociación de propietarios-, surge que dicha Asamblea se constituyó con el objeto de dar una organización legal al loteo, atento el avance edilicio del barrio y las mayores necesidades que el mismo demanda. Además cabe destacar que dicho estatuto ha sido inscripto en la Dirección de Personas Jurídicas, habiendo sido autorizada la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS JARDINES DE SANTA OLIVA para funcionar como persona jurídica, conforme surge de las copias agregadas a fs. 107/114 certificadas, por lo que sus constancias hacen plena fe mientras no sean redargüidas de falsas, conforme lo disponen los arts. 979, 993, 994 y concs. del C.C. Del Acta n° 185, de fecha 12 de octubre de 2011, glosada a fs. 114, surgen los valores que deben aplicarse como expensas a los vecinos del Barrio Santa Oliva, los que allí se detallan según los lotes cuenten o no con derecho a riego.
e) La prueba meritada no deja lugar a dudas en cuanto a que la actora se encuentra legitimada para el cobro de las sumas reclamadas; igual solución surge respecto de la legitimación pasiva del demandado, en razón de que si bien el mismo refiere no formar parte de la Asociación, de la instrumental referida surge que todos los propietarios son asociados, existiendo tres categorías de socios: fundadores, activos y honorarios, siendo la accionada socia activa (art. 8 del Estatuto). Asimismo, cabe destacar que el Estatuto ha sido aprobado en Asamblea General Extraordinaria e inscripto en la Dirección de Personas Jurídicas. Del informe de la perito contadora obrante a fs. 150/151 de autos, surge que a la fecha de la presentación de la pericia (24/ 10/2013) la accionada adeudaba la suma de $ 26.130, habiéndose calculado dicha suma tomando en cuenta el monto de la cuota de expensas de $ 335 conforme Acta n° 206, de fecha 11/05/ 2013, referida por la perito. Asimismo es importante destacar que conforme surge de las constancias de fs. 161 y 189, se emplazó a la accionada a los términos del art. 179 del C.P.C. en dos oportunidades, habiendo caducado la prueba pendiente de producción por ella ofrecida.
VI.- Tratamiento del pedido de deserción del recurso formulado por la actora recurrida: Que corresponde analizar en primer término la petición de la actora recurrida acerca de la deserción del recurso que promueve la demandada, a tenor de lo establecido en el art. 137 del C.P.C.; en este orden de ideas, y como es ya harto sabido, destaco que la expresión de agravios es el acto mediante el cual, fundando la apelación el recurrente refuta total o parcialmente las conclusiones establecidas por la sentencia en lo que atañe a la apreciación de los hechos o de la prueba o a la aplicación de las normas jurídicas; estas notas de la expresión de agravios no se encuentran ni mínimamente reunidas por el escrito indicado. (PALACIO, Lino, “Derecho Procesal”, Buenos Aires, 1.975, Tomo V, pág. 266); a lo expuesto, puede agregarse, siguiendo a Podetti, que cuando un sujeto realiza el acto de disconformidad con una resolución judicial, que implica la interposición de un recurso, contrae la obligación procesal de dar al Tribunal que debe resolver el recurso, las razones de hecho y jurídicas, que lo fundamenten. Si no lo hace deja de cumplir con la obligación (rectius-carga) procesal, negándose a contribuir al esclarecimiento de los hechos y a la recta aplicación del derecho, y debe ser considerado rebelde y sancionarse esa rebeldía con la deserción del recurso. (PODETTI, Ramiro, “Tratado de los Recursos”, Buenos Aires, Ediar, 1.975, pág. 288).
En definitiva, la expresión de agravios debe constituir una exposición jurídica completa y autosuficiente que contenga el análisis razonado y crítico de la resolución impugnada, caso contrario con sujeción al art. 137 del C.P.C., debe declararse desierto el recurso de apelación; ello ocurre cuando el apelante no ha logrado poner de manifiesto, mostrar, lo más objetiva, clara y sencillamente posible los agravios, es decir el daño injusto que la sentencia le ocasiona, sin que pueda remitirse, simplemente, a piezas anteriores a la sentencia, como los alegatos, por más que se halla demostrado o creído demostrar la justicia de su causa. (HADID, Husain, Comentario a los arts. 133 y sgtes., en GIANELLA, Horacio (Coordinador), “Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza”, Buenos Aires, La Ley, 2.009, Tomo I, pág. 1.024 y sgtes.)
Este Tribunal, con otra integración, ha resuelto que “la apelación constituye un procedimiento cuyo objeto consiste en verificar, sobre la base de la resolución impugnada, el acierto o el error con que ésta ha valorado los actos instructorios producidos en la instancia precedente y de ahí que no se trate de reiterar o de renovar esos actos, sino de confrontar el contenido de la resolución con el material fáctico y jurídico ya incorporado a la primera instancia, a fin de determinar si ese material ha sido o no correctamente enjuiciado”. (4° Cámara Civil, 05/02/2.004, expte. N° 26.530, “Banco Francés S.A. c/Mario Alberto Godoy y Amalia Nélida Godoy p/Ejecución Hipotecaria”, LS 167 – 292)
La Suprema Corte de Justicia de Mendoza ha dicho: a) “Un recurso debe ser declarado desierto, cuando las consideraciones desarrolladas resultan inconducentes, subjetivas y carentes del debido sustento jurídico”; b) “En caso de duda acerca de la suficiencia o insuficiencia de la expresión de agravios, debe estarse por un criterio amplio, que es el que más armoniza con el ejercicio irrestricto del derecho constitucional de defensa en juicio; o lo que es lo mismo, que la deserción del recurso de apelación por insuficiencia del contenido del escrito de expresión de agravios debe ser interpretada restrictivamente” (SCJMza, Sala I, 29/07/ 2.011, expte. N° 100.943, “Fiscalía de Estado en J: 213.843/12.538 Daldi, José Luis c/Coop. De Viv. Y Urb. El Triángulo Ltda. P/ Ejecución Cambiaria s/Inc. Cas.”).
Analizando el planteo del apelante, según la formulación que realiza a fojas 243/244, en modo alguno, se observa la ausencia de los extremos exigidos por el art. 137 del C.P.C., que impone la carga de efectuar una crítica concreta y razonada de las partes de los argumentos empleados en la sentencia de grado; si bien es cierto que no se hace cargo de todos y cada uno de los argumentos desarrollados por la juez de grado, es claro que su crítica se dirige a cuestionar aspectos soslayados en la sentencia, y que fueron parte de su estrategia defensiva oportunamente introducidos en la contestación de demanda de fojas 81/83.
La pretensión recursiva de la demandada Diez se dirige a la declaración de nulidad de la sentencia de primera instancia, en tanto se ha omitido el tratamiento de cuestiones propuestas a su decisión y que no se han visto reflejadas en el abordaje del caso que contiene la resolución en crisis; así, por ejemplo, la defensa de prescripción oportunamente deducida, como también la falta de derecho en la actora a reclamarle a la demandada el pago de las expensas; por ello, entiendo y así lo propongo al acuerdo que la petición de declaración de deserción del recurso sea desestimado.
VII.- Tratamiento de la pretensión de declaración de nulidad de la sentencia:
Dicho lo anterior, y desestimada la deserción del recurso solicitada por la actora en su escrito de fojas 247/251, corresponde que trate la pretensión de la recurrente en orden a la nulidad de la sentencia que desarrolla en su presentación de fojas 243/244.
Parto de considerar que, como es sabido, la nulidad procesal ha sido definida como la ineficacia de un acto por defecto de sus elementos esenciales que le impiden cumplir sus fines; el objeto y fin de las nulidades de procedimiento es el resguardo de una garantía constitucional, lo que permite limitar estrictamente las nulidades al caso de indefensión y aseverar que no existen nulidades procesales absolutas porque todas son convalidables. Estos conceptos son aplicables al recurso de nulidad que expresa o implícitamente admiten los códigos procesales, y que no tiene otra finalidad que asegurar, por vía indirecta, la justicia del caso, por cuanto el cumplimiento de las formas que el recurso de nulidad resguarda tiene por fin asegurar la defensa en juicio y una decisión conforme a derecho, subsanando errores de procedimiento. Sería inútil declarar una nulidad por omisión o defecto de una forma procesal si los litigantes no han sufrido perjuicios por esa omisión o defecto y por ende, carecen de interés en que se la declare.
El procedimiento no es un rito solemne con fines propios, sino una estructura y un orden dispuesto para permitir la más amplia y segura defensa de los derechos. Por eso, es común recalcar que carece de objeto declarar la nulidad de la sentencia si el defecto procesal o el agravio pueden ser reparados por la apelación. La nulidad por vía de recurso está prevista en las leyes procesales entre los recursos ordinarios y extraordinarios; en lo que aquí interesa, el objeto inmediato del recurso de nulidad es rescindir o anular una sentencia, por su forma o contenido o por los actos que la han precedido, pero su objeto mediato, útil y que lo justifica es obtener que no se violen las garantías de la defensa que no se produzcan resoluciones judiciales injustas. (PODETTI, Ramiro, “Tratado de los recursos”, Buenos Aires, EDIAR, 2.009, 2° edición ampliada y actualizada por Oscar E. Vázquez, pág. 331/334).
El Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza distingue entre los posibles agravios “los ocasionados por defectos en el procedimiento, no convalidados”, o “en la sentencia” (Art. 133, ap. IV), determinando para los primeros el reenvío cuando son fundamentales para la defensa de los derechos (Art. 141, ap. VI), mientras que lo prohíbe para los demás casos (Art. 141, ap. V).
La forma de las resoluciones judiciales así como la de los actos procesales en general comprende, su exteriorización, el tiempo y el lugar donde se realiza y su contenido. De este último aspecto, deriva la idoneidad del acto procesal – la resolución judicial -, para el fin para el cual está destinado por la ley.
Son pocos los códigos que hacen referencia expresa a las omisiones de las sentencias, comprendiéndose, en estos supuestos, toda una gama de omisiones, extralimitaciones o cambios que impliquen violar el principio de congruencia. Estos vicios defectos de la sentencia afectan la justicia del pronunciamiento. Ahora bien, si el defecto puede solucionarse o subsanarse a través del recurso de apelación, es inútil el rodeo de la previa invalidación, aún cuando el tribunal de alzada haya de remplazarla con la que correspondía; dicho en otros términos, la finalidad perseguida se logra mediante la revocación o modificación del pronunciamiento defectuoso.
Las omisiones pueden ser de pronunciamiento, de consideración de hechos o pruebas y de citas legales; pueden aparecer en la parte resolutiva o en los considerandos. Las decisiones que exceden el litigio pueden considerar cuestiones planteadas, pero extemporáneamente, cuestiones planteadas pero en menor extensión y cuestiones no planteadas. El vicio puede consistir en cambio o errónea calificación de las cuestiones litigiosas o del derecho aplicable y también en falta de concordancia entre los fundamentos y la parte dispositiva.
Como se sabe, el juez debe pronunciarse sobre las cuestiones que constituyen el objeto del juicio, pero su omisión, insisto, puede ser subsanada mediante el recurso de apelación. En todo caso, la omisión debe ser evidente y grave, para que pueda acogerse el recurso; pecaría de excesivo apego al formalismo legalista la decisión que anule una sentencia por omisión de un punto de la litis, cuando lo mismo pudo reparar el agravio revocando o ampliando la decisión.
La falta de fundamentos, a menos que sea total, no puede ser motivo de nulidad de la sentencia, ya que la extensión de los considerandos es cuestión propia de la necesidad de expresión del pensamiento del juez; lo mismo cabe decir respecto a la omisión de considerar hechos invocados o prueba rendida, ya que el juez no está obligado a examinar totalmente unos y otras, sino aquellos que considere idóneos y suficientes para fundar fácticamente su decisión, es decir, aquellos que le permiten reconducir el caso a las normales legales aplicables.
Asimismo, aunque sea una obligación del juez fundar en derecho sus decisiones, no es causal de nulidad su omisión, siempre que pueda subsanarse por el tribunal ad quem llamando la atención al juez omiso.
Las omisiones en la parte dispositiva de la resolución así como la ambigüedad de la misma, pueden subsanarse a través del recurso de aclaratoria y en el supuesto de que así no se procediera, pueden enmendarse estos vicios mediante la apelación, sin necesidad de declarar nula aquella.
Sobre cuestiones planteadas extemporáneamente, el juez no debe pronunciarse, pero si por error lo hiciera, el pronunciamiento sería extra litis y cabe formalmente su nulidad; no existe inconveniente alguno en que el error se corrija mediante la apelación. En general, no se distingue claramente el pronunciamiento ultra petita del pronunciamiento extra petita. Sin embargo, la diferencia existe: en el primer caso, se trata de una extensión generalmente en el monto de lo pedido; en el segundo, de una cuestión ajena a la litis. En la primera hipótesis, no puede hablarse de nulidad y el defecto, si existiera, puede ser reparado mediante la apelación; en el segundo, si bien es admisible reparar el agravio mediante la apelación, configura un típico supuesto de nulidad.
La falta de concordancia entre los considerandos y la parte dispositiva es un defecto técnico serio, aunque puede no producir la nulidad y ser reparado por vía del recurso de apelación. (PODETTI, Ramiro, “Tratado de los recursos”, op. cit., págs. 343/ 360).
No se me escapa que la declaración de nulidad es, en algún aspecto, un llamado de atención al juez que, por negligencia o falta de estudio, ha procedido irregularmente, sea en la sustanciación de la causa, sea en la construcción de la sentencia y por eso, al suprimirse la declaración de nulidad o la autonomía del recurso, se pueden establecer sanciones para el juez que incurrió en vicios o defectos. El Código de Mendoza no regula el recurso de nulidad en forma independiente, pero admite que el tribunal de alzada anule procedimientos (art. 141, ap. IV); dispone, además, que “las costas de los incidentes de nulidad serán a cargo de quien ocasionó ésta, sean los litigantes, jueces, funcionarios o empleados judiciales, profesionales, perito u otros auxiliares de los primeros” (Art. 36 ap. III del C.P.C.). (PODETTI, Ramiro, “Tratado de los recursos”, op. cit., págs. 360/361).
Ahora bien, en el caso analizado, estimo que el pedido de nulidad de la sentencia por haber omitido la consideración de la defensa de prescripción y la defensa que introduce la demandada para oponerse al progreso de la pretensión deducida por la Asociación actora, debe ser desestimado; sencillamente, las omisiones en las que pudo incurrir la juez de grado son perfectamente subsanables por vía del tratamiento del recurso ordinario de apelación; anticipo que, partiendo del encuadre normativo que corresponde al caso, la decisión del mismo impone ingresar en el fondo de la cuestión aquí controvertida: si la Asociación actora tiene o no derecho a reclamarle a la demandada, en función de los medios de prueba rendidos a la luz de las reglas de la carga probatoria (Art. 179 del C.P.C.), valorados conforme a las reglas de la sana crítica racional.
VIII.- Algunos principios aplicables al crédito por expensas comunes en materia de barrios cerrados, clubes de campo y complejos semejantes. Desde la década del 80 se advierte la aparición de varios agrupamientos que combinan, de algún modo, el dominio, con su carácter exclusivo (art. 2508, Cód. Civil), y condominio sobre ciertos espacios, aunque sin alcanzar un perfil definitivo que permita su tipificación, tales como los llamados “clubes de campo” (country club), los barrios cerrados, los clubes náuticos y otras modalidades más complejas, dentro del amplio y aun difuso género de las “urbanizaciones especiales”. Aquí se comprende al sector, distrito o zona regido por un plan de ordenamiento particularizado, que se caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias independientes, vinculados por un similar destino funcional, la presencia de servicios comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter real, con la posible creación de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios comunes. El problema que presentan estas “urbanizaciones especiales” es que no existe una norma específica en el orden nacional que contemple los diversos aspectos que presentan, y la normativa local no resuelve totalmente los diversos conflictos que se suscitan en su seno.
En relación a los clubes de campo y barrios cerrados, las expensas están necesariamente referidas a “áreas comunes”, dependiendo de la organización interna de cada emprendimiento hasta donde alcanza esta expresión. Sin duda están incluidas las vías de circulación interna y los cercos perimetrales, las instala- ciones dedicadas a la administración del complejo, lo mismo que a su seguridad, los espacios recreativos, deportivos, sociales y de esparcimiento y en general los espacios destinados al servicio del complejo. Se incluyen los gastos destinados a mantener en buen estado de seguridad, comodidad y decoro estas superficies e instalaciones que denominamos “áreas comunes”.
Si se aplica lo establecido por la ley 13.512, las expensas abarcan los gastos de administración y reparación de las instalaciones, parquizaciones y edificaciones ubicadas en las áreas comunes, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las primas de seguro para cobertura de dichas áreas comunes y las erogaciones debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando no se aplica la ley de Propiedad Horizontal, la configuración de la indivisión forzosa del art. 2710 del Cód. Civil es aplicable también a aquellos casos en que la dependencia entre bienes particulares y comunes emana de la finalidad a la cual la cosa está destinada, que está dada no sólo por la voluntad de las partes involucradas, sino por imposición de una realidad socioeconómica que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad que es imposible desconocer ni soslayar. De la naturaleza de los clubes de campo, cualquiera sea el tipo de organización que éstos adopten, resulta la necesidad de que los propietarios de lotes, en su condición de condóminos de los bienes comunes, contribuyan al mantenimiento, conservación y mejoramiento de estos últimos, por aplicación de las normas del condominio, en concordancia con las relativas a la indivisión forzosa. También están obligados a respetar la organización que hayan previsto para la administración de tales bienes, ya que quien ha prestado su adhesión a un cuerpo de normas para dar vida y proveer a la continuidad de una institución, no puede luego apartarse de ese propósito, frustrando las legítimas expectativas de quienes prestaron igual adhesión.
Si el conjunto estuviera organizado de acuerdo a la ley 13.512 las expensas ordinarias son establecidas por la administración, quien debe rendir cuentas en las oportunidades que establezca el reglamento, y por lo menos cuando se lleva a cabo la asamblea ordinaria anual; en tanto que las expensas extraordinarias que correspondan a innovaciones o mejoras, deberían ser resueltas por la Asamblea, con la posibilidad de oposición no suspensiva que regula el artículo 8° de la ley citada.
No ocurre necesariamente así en complejos organizados bajo figuras societarias, donde en base al principio de autonomía de la voluntad, son válidas otras variantes. En tal sentido, es frecuente que se atribuya al Directorio de la sociedad anónima, o a la Comisión Directiva de la sociedad, para resolver la realización de estas innovaciones, obras nuevas o mejoras en las áreas comunes.
Mientras en los casos en que se aplica la ley 13.512, la obligatoriedad para el pago de las expensas extraordinarias deviene de una disposición expresa de la norma (art. 8°), cuando esta legislación no rige, se trata de una obligación que reconoce su origen en el contrato social. (MOLINA QUIROGA, Eduardo, “Régimen de expensas y gastos en los clubes de campo, barrios cerrados y emprendimientos afines”, LA LEY Sup. Esp. Emprendimientos Inmobiliarios 2006 (Julio), 01/01/2006, 53).
La adquisición, por cualquier título que fuere, de lotes dentro de una urbanización privada y de las acciones de la Sociedad y/o ente que le otorga la calidad de socio al propietario, importa para el adquirente el conocimiento y la aceptación de las disposiciones del respectivo Reglamento o Estatuto, las que se incorporan a su título. Quien adquiere una parcela en estas urbanizaciones, al resultar inescindible el derecho de dominio de la parcela y de la acción, según consta en los estatutos sociales y su título, asume las obligaciones emergentes de éstos y en su caso del Reglamento Interno del complejo, así como las disposiciones generales resueltas por asamblea de socios, que regulan entre otras cuestiones el pago de las expensas y cuotas sociales. Es que el reglamento o estatuto es ley para las partes y crea un régimen que no puede desconocerse por los asociados. (ABELLA, Adriana N. - MARIANI DE VIDAL, Marina, “Clubes de campo y barrios privados. Expensas comunes”, LA LEY 2006 – F, 1211).
Ante planteos concretos, la jurisprudencia ha entendido que los titulares de las parcelas destinadas a vivienda asumen la obligación por la deuda de expensas, y por las cuotas extraordinarias votadas por las asambleas legítimamente constituidas, así como en algunos casos por las tasas municipales de alumbrado, barrido y limpieza y conservación, reparación y mejoras de la red vial municipal, si esa facultad fue delegada por la Municipalidad al ente o asociación. Resulta de la naturaleza de los complejos urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación de las vías de acceso, espacios de circulación interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros centrales. La circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución del club entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al objeto propuesto, dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones y atender a su administración y por intermedio de sus órganos estatutarios proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del club de campo, no empece a que existan signos evidentes de la voluntad de los propietarios en tal sentido. (ABELLA, Adriana N., “Expensas comunes en los clubes de campo y barrios cerrados”, LA LEY 2009 – C, 362)
Siguiendo en este punto el trabajo de Linares y Pujol, se observa que, en Mendoza, mediante los decretos provinciales 3300/79 y 4903/84, de manera indirecta, se ha prohibido la utilización del sistema de la ley 13.512 para los “barrios privados y afines” ya que se dispuso que dicha ley sólo es aplicable cuando existe “un edificio” y además, éste debe estar “terminado” (uno y sólo un edificio, desde el punto de vista estructural). Luego, con la Resolución. N° 130/89 de Catastro, se morigeró esta rigidez permitiendo que la totalidad del edificio esté en estado de obra gruesa con al menos una unidad habilitada municipalmente. Pero no se permite el sometimiento de unidades proyectadas, a construir o en construcción. En nuestra Provincia, por lo tanto se ha prohibido expresamente la aplicación de la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal a estos complejos, lo que agrava el problema, con el imperativo de no sustraer la aplicación de la mencionada ley de Loteos y Fraccionamientos a los terrenos de considerables dimensiones.
En la práctica, en Mendoza se regula los barrios privados, las “urbanizaciones especiales” o “conjuntos inmobiliarios” de las siguientes tres formas: a) dominio sobre lotes y calles de dominio público; b) dominio sobre lotes y accesos en condominio de indivisión forzosa; y c) fraccionamientos rurales, donde sobre los accesos los adquirentes solo tienen una servidumbre de paso o condominio de indivisión forzosa. Estas tres formas no se dan siempre puras, sino que aparecen superpuestas con otros derechos personales (contratos de prestación de servicios, personas jurídicas, etc.) o servidumbres negativas para otorgar oponibilidad erga omnes a los reglamentos, etc.; o que en ciertos casos se han otorgado a los adquirentes cuotas partes ideales en un condominio sobre todo el complejo o derechos personales de uso exclusivo de una parcela por ser socios de una entidad o derechos de usufructo, etc., pero estos últimos casos no son tan usuales.
La falencia de la inexistencia de un consorcio que nuclee obligatoriamente a todos los copropietarios, con capacidad suficiente para llevar adelante el objeto de mantenimiento, conservación y administración de la urbanización, en algunos casos se ha suplido con la creación de una persona jurídica encargada de la administración del complejo, debiendo revestir los adquirentes de los lotes, en forma ineludible, la calidad de accionistas o socios de la misma, para poder ser titular dominial. Generalmente se acude a diversas formas societarias, que varían según la decisión de cada emprendedor, siendo las más usadas las sociedades anónimas (sin fines de lucro), y las simples asociaciones del artículo 46 del Código Civil. También se ven casos de uniones vecinales o clubes. Se advierte aquí la necesidad, al momento de estudiar los títulos de cada emprendimiento inmobiliario, de analizar —no solamente los títulos de dominio— sino también las personerías y formas societarias adoptadas, como así también los estados patrimoniales del ente societario de que se trate. Las sociedades anónimas a las simples asociaciones son preferidas porque impiden que por deudas de la sociedad (muerte de un empleado de seguridad, etc.) se pueda embargar bienes personales de los socios, además debe tenerse en cuenta que según el art. 3° de la 19.551, las asociaciones cualquiera fuera su objeto que adopten la forma de sociedad bajo alguno de los tipos previstos, quedan sujetas a sus disposiciones (y por lo tanto pueden adoptar el ropaje de sociedad anónima y ser aplicables sus normas). (LINARES DE URRUTIGOITY, Martha - PUJOL DE ZIZZIAS, Irene, “Barrios privados y otros conjuntos inmobiliarios en Mendoza. “¿Son útiles las soluciones de Buenos Aires en Mendoza?””, LLGran Cuyo2008 (junio), 422)
El Nuevo Código Civil y Comercial regula los complejos inmobiliarios en el Capítulo 1 del Libro Cuarto relativo a los “Derechos reales”; en el art. 2.073 proporciona el concepto en estos términos: “Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”, precisando en el art. 2.074 sus características:
“Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.
El art. 2075 define el marco legal aplicable: “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Referido a las limitaciones y restricciones reglamentarias, el art. 2.080 establece: “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.
Por último, vale referenciar que el art. 2.081 regula los gastos y contribuciones: “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”.
IX.- La solución del caso traído a estudio en esta instancia: Que anticipo mi opinión favorable a la pretensión recursiva que deduce la demandada a fojas 237, conforme paso a exponer a continuación.
Básicamente, en el caso traído a resolución, se observa que la obligación de abonar las expensas que le reclama la Asociación de Propietarios Jardines de Santa Oliva a la demandada carece de causa fuente a tenor de lo establecido en el art. 499 del Código Civil; resulta de extrema relevancia partir de que se trata de un barrio público y no privado, como lo dice la actora en su demanda; este hecho fue controvertido por la demandada y, tratándose de un hecho constitutivo de la pretensión de cobro, era a cargo de la actora acercar al proceso los medios de prueba tendientes a acreditarlo.
De la escritura que acompaña la demandada a fojas 27/29, si bien se indica que se adquiere un inmueble que forma parte de un loteo llamado “Santa Oliva”, en ningún lado se precisa la existencia de una Asociación encargada de velar por el beneficio común de todos los propietarios; mucho menos se indica en la misma que se trate de un barrio privado, ni que se esté obligado a abonar una suma de dinero en forma periódica en concepto de expensas comunes.
En nuestro derecho la causa eficiente o fuente entendida como el hecho dotado por el ordenamiento jurídico con virtualidad bastante para establecer entre acreedor y deudor el vínculo que los liga, es un elemento esencial (constitutivo), para la existencia de la obligación, a punto tal que no es posible pensar en una obligación que exista por sí y sin dependencias de un hecho antecedente que la haya producido, ya que en el mundo del derecho no hay generación espontánea.
En este sentido, se ha dicho que “los créditos deben encontrar una causa en lo que se reconoce normalmente como fuente de las obligaciones: contratos, cuasicontratos, delitos y cuasidelitos, a lo que podrá agregarse la ley, el abuso del derecho o alguna otra, según los distintos criterios. Es inadmisible que una sola y desamparada referencia a la equidad sirva de fuente a un crédito que las partes pretenden fundar en un contrato”. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala D, “Xerox Argentina, S. A. c. Fernández, Roberto”, 09/04/1984, La Ley on line, AR/JUR/950/1984)
No encontrándose el caso regido por la ley 13.512, la causa fuente de dicha obligación debería surgir de la adhesión a la institución actora; la juez parece derivar del art. 8 del Estatuto la calidad de socia activa de la demandada; sin embargo, tal como surge del ofrecimiento de prueba que hace la Sra. Diez en el punto 7 subpunto 6 de fojas 82 vta. de la contestación de demanda, ofreció el libro o registro de asociados de la asociación accionante, prueba que fuera admitida por el tribunal en el auto de fojas 128; a fojas 132 se presenta el Dr. Palma, por la actora, y respecto del emplazamiento contenido en el auto de sustanciación, señala que si bien está previsto en el art. 46 inc. 1) del Estatuto de la Asociación, no es un registro esencial ni determinante y por ende, a la fecha no se llevaba y conforme le informe el Presidente de la Asociación no se encuentra en uso, desconociendo si se trata de una pérdida o extravío por parte de gestiones anteriores o si nunca se ha llevado.
Además, alega que para el supuesto de que a través del mismo pretendiera acreditarse que la demandada no debe por ese hecho abonar expensas, el art. 8 del Estatuto prevé en su parte pertinente y al margen de la calidad de socio o no que “los propietarios o locatarios que no se asocien, si reciben los servicios que presta la asociación, deberán abonar las expensas correspondientes y si así no lo hicieran tendrán como mínimo las sanciones económicas y/o de corte de servicios, que para casos similares se estipulan para los asociados”.
Está claro que habiendo la Sra. Diez negado su calidad de asociada a dicha asociación, era ésta la que tenía que acreditar ese carácter, lo que no quedó demostrado atento a que, como surge de la contestación del emplazamiento reseñado, la Asociación o nunca llevó dicho registro o el mismo, de haber existido, se perdió o extravió; no es posible conferirle a un Estatuto el carácter de fuente de obligaciones respecto de terceros que no son parte integrante de la asociación, pues de lo contrario se estaría admitiendo, sin más, un efecto expansivo o erga omnes de dicho reglamento a quienes no participaron ni adhirieron con posterioridad como asociados de dicha asociación.
Carece, entonces, de asidero, con las constancias fácticas reseñadas, alegar el art. 8 del Estatuto para derivar la calidad de miembro activo de la Asociación, como lo hace la juez de grado, a quien no ha prestado su consentimiento para integrar la misma, ni expresa ni tácitamente, a los fines de cargarle con la obligación de pago de expensas comunes que pudieran generarse. Dicho en otros términos, la calidad de propietaria de la demandada de un lote dentro de un complejo que no se había constituido como barrio privado no la convierte en “asociada” de la Asociación: la calidad de miembro de una asociación se adquiere por la participación en el acto de fundación o por incorporación posterior.
A mayor abundamiento, y ateniéndome al art. 8 transcripto más arriba y que fuera alegado por la parte actora, como posible fuente de la obligación reclamada, entiendo que dicha aseveración no la favorece, toda vez que lo que debía acreditar, en última instancia, sería la efectiva realización de servicios de beneficio común para todos los propietarios y locatarios de los lotes del Barrio Santa Oliva, pudiendo recurrirse, en este caso, como fundamento último de la obligación reclamada, al enriquecimiento sin causa; sin embargo, nada de ello ha quedado acreditado en autos, pues, por ejemplo, a fojas 174 obra informe de Ecogas del que surge que la obra realizada en Barrio Santa Oliva estuvo a cargo de Karpa Ingeniería S.A., siendo el comitente el Gobierno de la Provincia de Mendoza y a fojas 31/70 se adjuntan comprobantes de pago al Departamento General de Irrigación, quedando acreditado que quien presta el servicio es este último. Por último, y sin perjuicio de lo hasta aquí expuesto, menciono el informe de la Municipalidad de Luján de Cuyo que se agrega a fojas 220/228, recibido en fecha 03/11/2.014, cuando ya se había llamado autos para sentencia; en este punto, vale destacar que la demandada emplazada a producir la prueba a fojas 161 (Art. 179 del C.P.C.), cumple el emplazamiento acompañando los oficios correspondientes a fojas 163; a fojas 172 se adjuntan las copias de los oficios diligenciados; a fojas 176 la demandada solicita un emplazamiento a la Municipalidad de Luján a tenor de lo dispuesto por el art. 239 del Código Penal, lo que fue proveído favorablemente por el Tribunal a fojas 177; a fojas 190 se reitera el pedido por la demandada.
Esta Cámara ha sostenido, con anterior integración: “En virtud del principio de adquisición de la prueba, los resultados de la actividad probatoria de cualquiera de las partes se adquieren para el proceso de manera definitiva, revistiendo carácter común para todas ellas, quienes se benefician o perjudican por igual con el resultado de los elementos aportados a la causa. La preclusión es una institución general de orden público que tiene frecuentes aplicaciones en el proceso, y que consiste -entre otros aspectos- en la pérdida de una facultad procesal por haberse llegado a los límites fijados y estabilidad a los actos procesales”. (Cuarta Cámara Civil de Mendoza, expte. N° 17.311, “Algaba, Juan Bodegas Carlos A. Tonelli y Ot. Ejecución Cambiaria”, 25/04/1988, LS 113 – 088)
La actora recurrida nada dice en su escrito de fojas 247/ 251, respecto a este informe que, con las particularidades procesales señaladas, obra en la causa y aporta datos de relevancia sobre los hechos impeditivos de la pretensión deducida. Puntualizo que el decreto que dispuso su agregación al expediente de fojas 230 no fue cuestionado en su oportunidad (Art. 62 del C.P.C.).
Bien o mal, ese informe se incorporó, aunque fuera tardíamente; el Tribunal dispuso tener presente el informe y su agregación al expediente; precisamente, por el principio de adquisición de la prueba, no importa quién la ha producido ni aportado, sino su contribución a la resolución del litigio. Esta Cámara no podría ignorar dicha incorporación que, en todo caso, debió ser impugnada por la accionante, quien, por el contrario, consintió esa incorporación.
Las pruebas constituyen elementos de convicción, comunes a todas las partes intervinientes en el proceso, de manera que el juez en el decisorio puede hacer mérito indistintamente de ellos, con prescindencia de cual haya sido la que lo hubiera aportado. Los actos son para el proceso, y benefician o perjudican indistintamente a las partes, inclusive a aquella que los solicitó u ofreció. Una vez producida la prueba, la misma es adquirida por el proceso y sirve a la convicción o certeza del magistrado, con prescindencia de los sujetos que la ofrecieran o produjeran.
En este orden de ideas, se ha afirmado que “por el principio de adquisición procesal, una vez producida la prueba, la misma es asumida para el proceso y sirve a la convicción o certeza del magistrado con prescindencia de los sujetos que la ofrecieron o produjeron. Las partes no pueden pretender que el juzgador al dictar su fallo prescinda de alguna de las pruebas si consintieron su agregación en el juicio, máxime cuando su falta de oposición a la incorporación de aquéllas al expediente civil, evidencia que la garantía constitucional de defensa en juicio ha sido respetada”. (Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, “Mazza, Claudio Alberto y Zaffora, Gladys Miriam v. Acosta, Alcides Rubén y otros s/Indemnización daños y perjuicios, daño moral”, 18/11/2008, La Ley on line, 14/150487); asimismo, se ha remarcado que “en razón de que el principio de adquisición procesal de la prueba hace posible que sea cual fuese la procedencia de las probanzas que obran en el expediente y, aún, la extemporaneidad de su agregación, su valoración es siempre conducente, cualquiera fuere la parte perjudicada o favorecida por ellas, no debiéndose perder de vista por lo demás, que las eventuales irregularidades procesales cometidas con anterioridad al dictado de la sentencia, deben plantearse en la misma instancia en que se habrían producido, bajo pena de convalidar el acto como legítimo”. (Cámara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, sala I, “Benigni, César D. v. Cena, Pablo y/o sucesores de Pablo Cena s/usucapión”, 05/08/2004, La Ley on line, 14/96064)
Dicho esto, en lo que aquí interesa y sella la suerte definitiva del recurso, del informe de la Dirección de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Luján de Cuyo de fojas 222, emerge que el Barrio Santa Oliva configura un barrio público y que sus calles son de jurisdicción municipal, que a pesar de tratarse de un barrio de carácter público, “los vecinos han instalado por un tema de seguridad una barrera al ingreso del mismo”; a fojas 223 obra el informe de Dirección de Electromecánica del Municipio que da cuenta que el mantenimiento del servicio de alumbrado público del Barrio Santa Oliva lo realiza la Municipalidad de Luján y comprende desde el fusible de la luminaria hasta la propia luminaria, que las redes aéreas de alimentación a las luminarias (hasta el fusible de la luminaria, excluido éste), las columnas, el sistema de encendido, apagado y la medición de la energía eléctrica consumida en alumbrado público es mantenido por la empresa distribuidora de energía eléctrica EDEMSA; con respecto al servicio de recolección de basura, informa el Director de Servicios Públicos que se presta a través de la jefatura de Recolección de Residuos Domiciliarios en el barrio en cuestión, con una frecuencia de tres días a la semana ingresando al barrio (martes, jueves y sábados).
A mayor abundamiento, valorando este informe incorporado a la causa, aún cuando lo haya sido tardíamente, pero sin cuestionamiento alguno de la accionante (Art. 62 del C.P.C.), consintiendo el decreto que dispuso su agregación al expediente, lo cierto es que queda corroborado con claridad que el barrio no reviste carácter de privado sino “público”, desvirtuándose un hecho fundante de la pretensión de cobro que deduce la asociación actora, pero que, además, ese mismo informe desacredita la prestación de servicios en beneficio común de todos los propietarios por parte de la Asociación Civil reclamante.
Para concluir, cito un precedente que guarda analogía con el presente en el que la Segunda Cámara Civil de Mendoza confirmó una sentencia que rechazó la demanda interpuesta por la asociación civil constituida a los fines de prestar ciertos servicios en un loteo contra una propietaria de un inmueble ubicado de dicho loteo por entender que la demandada no estaba legitimada pasivamente dadas las siguientes circunstancias: a) Que la actora es propietaria de un inmueble en el barrio “Jardines de Santa Oliva”, el que adquirido el 2/09/96, b) Que la asociación civil fue constituida por propietarios de inmuebles de jardines de Santa Oliva, la que fue inscripta en la Dirección de Personas Jurídicas según resolución N° 414 de fecha 19/05/97; c) Que la causa fue iniciada por la asociación civil, la que demandó por cobro de pesos por expensas desde enero de 2008 a abril de 2012 a la accionada en su carácter de propietaria de un inmueble ubicado en el loteo Jardines de Santa Oliva; d) Que ante tal pretensión, se opuso la demandada por entender que no era miembro de la asociación civil ni tampoco recibía beneficios de ésta; e) No existen constancias de qué número de propietarios son los que forman parte de dicha Asociación; la Municipalidad de Lujan de Cuyo informó respecto al Loteo Santa Oliva que la Dirección de Arbolado Público presta el servicio de poda de limpieza, que la Dirección Electromecánica presta servicio de mantenimiento de alumbrado público, la Delegación Municipal Las Compuertas presta servicio de recolección de verdes y escombros y la Dirección de Servicios Públicos informa que se presta el servicio de recolección de residuos domiciliarios de lunes a sábados a partir de las 7 hs. (Sentencia del 11/03/2.015, N° 208.500/50.945 “Asoc. de Prop. Jardines Santa Oliva C/Muñoz Nora Adriana” originarios del Tercer Juzgado de Paz de Letrado de la Primera Circunscripción Judicial)
X.- En consecuencia, corresponde admitir el recurso de apelación promovido a fojas 237 por la demandada Elba Eloísa Diez, debiendo revocarse la sentencia de fojas 231/234, rechazándose la demanda deducida en su contra por la Asociación de Propietarios Jardines de Santa Oliva.
ASÍ VOTO.
Sobre la primera cuestión, los Dres. MIRTA SAR SAR y CLAUDIO A. FERRER adhieren por sus fundamentos al voto que antecede.
SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN, EL SR. JUEZ DE CÁMARA, DR. CLAUDIO F. LEIVA DIJO:
Las costas deben imponerse a la parte recurrida que resulta vencida. (Arts. 35 y 36 del C.P.C.).
ASÍ VOTO.
Sobre la segunda cuestión, los Dres. MIRTA SAR SAR y CLAUDIO A. FERRER adhieren al voto precedente.
Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así:
SENTENCIA:
Mendoza, 27de agosto de 2.015.
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
I.- Admitir el recurso de apelación interpuesto a fojas 237 y en consecuencia, revocar la sentencia de fojas 231/234 que queda redactada del siguiente modo:
“ I.- Rechazar la demanda promovida por ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS JARDINES DE SANTA OLIVA, contra ELBA ELOISA DIEZ.
II.- Imponer las costas a la actora vencida (arts. 35 y 36 del C.P.C.).
III.- Regular los honorarios profesionales del Dres. C. ROBERTO SPANPINATTO, en la suma de PESOS….., MARÍA INES MONTALTO en la suma de PESOS….., PABLO SPANPINATTO en la suma de PESOS….., CARLOS RUFINO PALMA, en la suma de PESOS….. y el Dr. GABRIEL BERTRANOU en la suma de PESOS….., sin perjuicio de la regulación complementaria que correspondiere (arts. 19, 3, y 31 de la Ley 3641).
IV.- Regular los honorarios profesionales de la perito contadora MARIANA ANDREA GRACIA en la suma de PESOS….. (art. 7, Ley 3.522; SCJM en re “Yerga”)”.
V.- Emplazar a las partes para que en el plazo de cinco días de quedar firme la presente retiren la documentación original acompañada bajo apercibimiento de dejar sin efecto su reserva en caja de Seguridad del Juzgado y ser glosada al expediente”.
II.- Imponer las costas de alzada a la parte recurrida vencida. (Arts. 35 y 36 del C.P.C.)
III.- Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta vía impugnativa de la siguiente manera: a los Dres. C. ROBERTO SPANPINATTO en la suma de Pesos…., R. PABLO SPANPINATTO en la suma de Pesos…. y CARLOS RUFINO PALMA en la suma de Pesos…. (Art. 15 y 31 de L.A.) Dejando expresamente establecido que al momento de practicarse liquidación deberá adicionarse el
I.V.A. a los profesionales que acrediten la calidad de responsables inscriptos.
CÓPIESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y BAJEN.
Fdo.: Dr. Claudio F. Leiva, Juez de Cámara - Dra. Mirta Sar Sar, Juez de Cámara - Dr. Claudio A. Ferrer, Juez de Cámara - Dra. Andrea Llanos, Secretaria de Cámara
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