Título VI. Conjuntos inmobiliarios(*)
Capítulo 1. Conjuntos inmobiliarios
Artículo 2073 [arriba] .- Concepto
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Artículo 2074 [arriba] .- Características
Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
1. Introducción
La enumeración del art. 2073 CCyC no clausura la nómina de los emprendimientos que pueden calificar como conjuntos inmobiliarios. La variedad en sus destinos, en su conformación, en el régimen jurídico que adoptaron, en los reglamentos internos que se dictaron, en los servicios o prestaciones que brinden explican por qué los supuestos enumerados resultan solo ejemplificativos, sin que induzca a confusión el nombre de fantasía que se le asigne para facilitar la comercialización de sus productos. Para la determinación del tipo que queda comprendido en el concepto legal de “conjunto inmobiliario” se debe apelar al enunciado de sus elementos característicos siguiendo las precisiones del art. 2074 CCyC, dispuestas teniendo en cuenta en forma aislada al conjunto inmobiliario, esto es, con independencia de su entorno territorial y de las regulaciones administrativas y urbanísticas aplicables a estos emprendimientos. Estos aspectos fueron considerados en otros artículos.
Sobre el concepto legal de “club de campo”, el art. 64 del decreto-ley 8912/1977 (“Ordenamiento territorial y uso del suelo”, vigente en la provincia de Buenos Aires) entiende como tal a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:
a) esté localizada en área no urbana;
b) una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza;
c) la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio;
d) el área común de esparcimiento y el área de vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplearse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de vivienda.
2. Interpretación
El cerramiento sirve como elemento físico para delimitar la extensión territorial del conjunto inmobiliario. Su conformación, altura y demás elementos necesarios para materializarlo lo establecen las normas administrativas de aplicación. Además, tiene utilidad para controlar el ingreso y egreso de personas y vehículos a la urbanización.
Las partes privativas constituyen los sectores de aprovechamiento independiente en los que se subdivida el conjunto inmobiliario, usualmente designados como “unidades funcionales” cuando se los afecta al régimen de la propiedad horizontal. Lo que no compone una parte privativa constituye una parte común la que, juntamente con otros bienes, debe quedar sometida a indivisión forzosa y perpetua. Entre ambas partes se establece una vinculación inseparable, dependencia recíproca que incluye a las facultades que sobre ellas se tengan.
Se deberá reglamentar:
a) la determinación de los órganos del conjunto inmobiliario, su integración y funciones;
b) los límites y restricciones que se le imponen a los derechos particulares;
c) el régimen disciplinario aplicable y las normas de procedimiento;
d) la obligación de contribuir para solventar gastos y cargos comunes; y
e) la designación de una entidad con persona jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Artículo 2075 [arriba] .- Marco legal
Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Remisiones: ver art. 2077 CCyC.
1. Introducción
Es razonable que se subordine el emplazamiento de los conjuntos inmobiliarios a las normas administrativas vigentes en la jurisdicción donde se instalen, las que además pueden contener disposiciones urbanísticas. Esto es así porque les corresponde a las autoridades de gobierno el contralor de que se observen los ordenamientos territoriales de sus respectivas demarcaciones. De hecho, en la provincia de Buenos Aires, jurisdicción que concentra el mayor número de estos conjuntos inmobiliarios, se han dictado regulaciones administrativas que establecen los requisitos de cumplimiento obligatorio para llegar a la etapa en la que se les confiere la convalidación técnica final (decretos 9404/1986 y 27/1998 aplicables, respectivamente, a los clubes de campo y a los barrios cerrados); dichas regulaciones, asimismo, han servido de fuente al resto de las provincias en las que hacían su aparición estos emprendimientos.
2. Interpretación
Con la indicación de que, a futuro, todos los conjuntos inmobiliarios deban someterse a la normativa establecida en el Libro Cuarto, Título V, a los fines de la división jurídica del edificio (art. 2038 CCyC), el derecho real de propiedad horizontal sobre cosa propia estará determinado en la unidad funcional con arreglo al concepto que establecen los dos párrafos del art. 2039 CCyC (ver al respecto lo que dispone el art. 2077 CCyC que se examinará más adelante). Consideramos un logro importante haber establecido esta obligatoriedad. Está demostrado que la mayoría de los conjuntos inmobiliarios han sido sometidos al régimen de la propiedad horizontal, esta al menos es la realidad de lo acontecido en la provincia de Buenos Aires facilitada por contar con un decreto reglamentario de la ley 13.512 —el 2489/1963— que admitió la afectación al régimen horizontal, la comercialización y la inscripción registral de transferencias y/o gravámenes correspondientes a unidades funcionales no terminadas.
Se agrega en el precepto que nos ocupa, también con respecto a los futuros conjuntos inmobiliarios, que deberán adoptarse las modificaciones que establece el Título IV a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial, de manera que en la redacción del acto constitutivo al que se refiere el art. 2038 CCyC se tendrán en cuenta las disposiciones especiales previstas para este tipo de emprendimientos.
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a los que se refiere el último párrafo de este art. 2075 CCyC, se estima que habrán de dictarse disposiciones complementarias que fijen el plazo que se confiere para la adecuación, juntamente con las directivas jurídicas necesarias para producirla, habida cuenta de la diversidad de regímenes legales que se adoptaron por los distintos emprendimientos.
Artículo 2076 [arriba] .- Cosas y partes necesariamente comunes
Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
1. Introducción
Dos son los aspectos de mayor relevancia en esta disposición:
a) el uso comunitario de los bienes calificados como tales;
b) que esa designación conste en el reglamento de propiedad horizontal que rige para el conjunto inmobiliario, sin perder de vista, a propósito de la aplicación obligatoria establecida en el art. 2074 CCyC, lo que establece la última parte del primer párrafo del art. 2040 CCyC: “… las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes”.
2. Interpretación
La directiva legal impacta directamente sobre la calificación legal del terreno de estos emprendimientos porque, no obstante la aplicación obligatoria que mencionamos en el párrafo anterior, aquel deja de ser una cosa “necesariamente común” según lo establece el inc. a, art. 2041 CCyC. Esto, de manera que, tanto del documento cartográfico que permita la división jurídica del edificio (art. 2038 CCyC), como del reglamento de propiedad y administración que se otorgue, debería resultar la calidad de propio del terreno que ocupe cada una de las unidades funcionales; esto último repercute inevitablemente en la conducta de los titulares de dominio respecto de lo que construyan sobre el espacio físico que ocupe su sector privativo.
Artículo 2077 [arriba] .- Cosas y partes privativas
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
1. Introducción
La realidad constructiva a nivel nacional es claramente demostrativa de que, cuantitativamente, los departamentos se despliegan en una sola planta y se comercializan sin estar todos ellos terminados.
2. Interpretación
Las unidades funcionales estarán determinadas con arreglo a lo dispuesto por el art. 2039 CCyC, lo que resultará del documento cartográfico elaborado para la división jurídica del edificio (art. 2038 CCyC) en el que deberá constar la situación constructiva de los sectores privativos que componen el conjunto inmobiliario. La circunstancia de estar pendiente la terminación de las unidades funcionales no obsta el otorgamiento del reglamento de propiedad y administración en el que se dejará transparentado el estado constructivo de las unidades de que se trate. Naturalmente, las unidades funcionales tendrán que tener salida a la vía pública directamente o por un pasaje común porque esta es la directiva legal (ver última parte del primer párrafo del art. 2039 CCyC).
Cabe reiterar que en la provincia de Buenos Aires, a través del decreto 2489/1963, se permitió la afectación al régimen horizontal de unidades funcionales no terminadas, siempre que se ajustaran a los requisitos establecidos en su art. 6°, su transferencia o gravamen y sus respectivas registraciones inmobiliarias. Desde el año 2004, y a través del decreto 947 —modificatorio del decreto 2489/1963—, se estableció el procedimiento para modificar el estado parcelario de las unidades que estaban a construir o en construcción.
Artículo 2078 [arriba] .- Facultades y obligaciones del propietario
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Interpretación
Las facultades que cada propietario puede ejercer sobre su unidad funcional y las obligaciones que le vienen impuestas las establecen los arts. 2045 y 2046 del marco regulatorio general previsto para la propiedad horizontal, normativa a la que remite el art. 2075, párr. 2, CCyC respecto de los conjuntos inmobiliarios. Desde el artículo que examinamos y con relación a estos emprendimientos los propietarios deberán, además, ajustar sus conductas a las directivas que se hayan establecido en el respectivo reglamento en cuya redacción se tendrá en cuenta el resguardo de una cordial, respetuosa y armónica convivencia juntamente con los otros factores a los que la norma hace referencia.
Artículo 2079 [arriba] .- Localización y límites perimetrales
La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
Interpretación
El primer párrafo remite a lo que dispongan los ordenamientos territoriales, propuestos por las comunas locales y aprobados por la autoridad gubernamental, consistentes, entre otros objetivos, en la delimitación de las áreas, en la zonificación según usos procurando que esta organización física de cada espacio territorial no esté desvinculada de la trama circulatoria de su entorno. En su caso, de corresponder, el municipio deberá dictar la ordenanza necesaria que confiera el pertinente cambio normativo que permita el emplazamiento del conjunto inmobiliario de que se trate.
Lo que concierne al cerramiento nos remite al art. 2074 CCyC, norma que lo identifica como un elemento característico de estas urbanizaciones, cuya materialización es dependiente de lo que se establezca en las disposiciones aplicables. En tal sentido cabe citar lo que dispone el inc. e del art. 3° del decreto 27/1998 dictado por el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, aplicable a los Barrios Cerrados: “El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando expresamente prohibida su ejecución mediante muro aún en condiciones de retiro respecto de la línea municipal”.
Artículo 2080 [arriba] .- Limitaciones y restricciones reglamentarias
De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.
1. Introducción
El reglamento de propiedad horizontal (ver art. 2038 CCyC) servirá de continente al juego de disposiciones a las que se refiere este artículo vinculadas, unas, a las limitaciones urbanísticas que la comuna local puede disponer referidas, por caso, a la altura máxima de las edificaciones; a los retiros de la línea municipal; al destino de las unidades funcionales; al material de los cerramientos perimetrales; al tipo de forestación a emplear como elemento separativo de las unidades linderas; etc., y otras referidas a un doble orden de limitaciones: por una parte, las que conciernen a la constitución de derechos reales (servidumbres) u otras restricciones a los dominios individuales dispuestas para facilitar el aprovechamiento integral del complejo y, por la otra, directivas destinadas a modular la conducta de todos los habitantes del conjunto inmobiliario dispuestas para alcanzar la mejor y más adecuada armonía en las relaciones interpersonales derivadas de convivir en un mismo entorno inmobiliario.
2. Interpretación
La oponibilidad de las restricciones y limitaciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal deben ser consideradas, en primer lugar, desde la inscripción en el registro inmobiliario que dispone la parte final del art. 2038 CCyC para, luego, examinar lo que establece la norma en análisis. Respecto de la publicidad registral inmobiliaria, consideramos que, además de no descartar la simultánea registración de títulos transmisivos del dominio de algunas o de todas las unidades del edificio y/o de constitución convencional de gravámenes u otros derechos reales sobre las mismas, permitirá que se conozcan todos los aspectos relativos a la división jurídica del edificio (art. 2038 CCyC), juntamente con el estado constructivo de las unidades que lo componen (art. 2077 CCyC) y de las servidumbres y restricciones que limiten el derecho de dominio de los propietarios de las unidades funcionales (art. 2080 CCyC).
En cuanto a las limitaciones edilicias, las condiciones operativas para edificar los locales que se construirán en las diferentes unidades funcionales y las reglas de convivencia u otras establecidas en beneficio de la comunidad, para su publicidad bastará que consten en el ya aludido reglamento de propiedad horizontal, el que se integra al título de adquisición de cada una de las unidades funcionales. Esta integración, vinculada con la prevista en el art. 2038, párr. 2, CCyC es consecuencia directa de estar frente a un derecho real cuyo contenido y ejercicio están contemplados en el título de adquisición y en las estipulaciones establecidas en el mencionado reglamento, de manera que su conocimiento previo por quien será adquirente debe ser asumida como una condición de resultado.
La presunción sin admitir prueba en contra, y que la propia norma prevé, torna innecesaria la transcripción en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal que menciona el artículo; ello es así porque serán oponibles no obstante que el adquirente, efectivamente, las desconozca.
Se debería tener en cuenta, a raíz de la intervención notarial que le corresponde al autorizante del acto transmisivo, que en su tarea preliminar de asesoramiento puede poner al alcance del adquirente el contenido de los instrumentos vinculados al derecho que se le va a transmitir.
Artículo 2081 [arriba] .- Gastos y contribuciones
Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
Remisiones: ver art. 2083 CCyC.
1. Introducción
Es correcto que dentro de las obligaciones a cargo de los propietarios, el artículo distinga las expensas de los gastos y erogaciones que demande mantener funcionando el conjunto inmobiliario. Esto es así porque no son conceptos equivalentes.
2. Interpretación
En cuanto a la proporción con la que cada propietario deberá contribuir para afrontar los importes necesarios, la norma remite a lo que establece el reglamento de propiedad y administración, aspecto mencionado en el art. 2056, inc. g, CCyC —contenido del reglamento— que solo la contempla respecto de las expensas comunes. Por tal razón, el reglamento deberá prever cómo se adoptan las decisiones que puedan generar gastos y/o contribuciones y bajo qué términos o condiciones se amortizan.
Además de lo anterior y por vía reglamentaria se pueden fijar aranceles o tarifas por derechos de admisión y permanencia que deberán abonarse en el caso de que utilice cualquiera de los bienes de aprovechamiento común personas con vínculo de parentesco o amistad con los titulares de las unidades funcionales, o aun como sus invitados. Sobre esto último se tendrá en cuenta lo que establece el art. 2083 CCyC al que nos remitimos.
Artículo 2082 [arriba] .- Cesión de la unidad
El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Remisiones: ver comentario al art. 2083 CCyC.
1. Interpretación
El artículo contempla una situación que ocurre habitualmente en la época estival y que consiste en la cesión que el propietario de una unidad funcional verifica a favor de un tercero, por un breve periodo de tiempo —lo que no descarta celebrarla por espacios más prolongados—, en forma total o parcial y por cualquier título, lo que implica transferirle al cesionario el ejercicio de sus derechos sobre todo lo que se haya implementado en el conjunto inmobiliario para el aprovechamiento común. Reglamentariamente se pueden establecer los mecanismos para individualizarlos y las normas de conducta a las que se deberán ajustar tanto los cesionarios como las personas que, junto con ellos, ocupen la unidad funcional. La eventual aplicación de aranceles o tarifas que deban abonarse por estos terceros se compaginará con lo que establece el art. 2083 CCyC, a cuyo comentario nos remitimos.
Artículo 2083 [arriba] .- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios
El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
1. Introducción
Se trata de un artículo vinculado a los dos anteriores que, además, consagra la posibilidad de que se admitan como usuarios a terceros extraños. En efecto, en el art. 2081 CCyC se alude a la utilización de todo cuanto constituyan bienes de aprovechamiento común por parte de familiares o invitados de los propietarios de unidades funcionales y, a su respecto admite que, por vía reglamentaria, se fijen las contribuciones que deberán abonar.
2. Interpretación
Por la norma que ahora nos ocupa se legitima reglamentar la medida del uso y goce de tales instalaciones, juntamente con mecanismos aplicables para la identificación de los distintos sujetos que gozarían de dichas prerrogativas. En el art. 2082 CCyC se menciona a los terceros a quienes el propietario les cede el uso y goce de los espacios e instalaciones comunes y, a su respecto, autoriza que el reglamento fije estipulaciones para su ejercicio. En el segundo párrafo del artículo bajo examen se establece el alcance de todo uso que se conceda a terceros sobre los bienes comunes del complejo, involucrando el caso de los cesionarios referidos por el mencionado art. 2082 CCyC.
Respecto de los calificados como “usuarios no propietarios” interpretamos que se refiere a terceros extraños que no forman parte de la nómina de miembros del grupo familiar ni tienen calidad de invitados y, por supuesto, no se asimilan a los cesionarios del art. 2082 CCyC.
Su admisión —y permanencia— es dependiente de la regulación que establezca el reglamento de propiedad horizontal especial o de la que se decida dictar por la asamblea de propietarios contando para ello con la mayoría legal o estatutariamente exigible.
Lo que encierra el último párrafo del art. 2083 CCyC es una prohibición que guarda coherencia con la idea de impedir que terceros a quienes se les otorgó el derecho de usar bienes comunes del conjunto inmobiliario transfieran a otros la posición contractual que tienen como titulares de tal derecho, el que puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente. Desde esta perspectiva, califica al uso transferido como “derecho personal”, decretando que no es susceptible de cesión y/o transmisión mortis causa bajo ninguna magnitud.
El pago de las contribuciones a cargo de los terceros no propietarios, tal como fue considerado en el examen de normas anteriores, deberá estar determinado en las normas reglamentarias que se dicten a tal efecto.
Artículo 2084 [arriba] .- Servidumbres y otros derechos reales
Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.
Interpretación
Desde la lectura lineal del artículo, la constitución de servidumbres u otros derechos reales de disfrute sobre cosa ajena afectando sus espacios e instalaciones de aprovechamiento común, puede establecerse entre los conjuntos inmobiliarios y con otros y, para concretarlo, son necesarias tres condiciones:
a) la existencia de una norma administrativa que lo habilite;
b) la decisión que se adopte con la mayoría legalmente exigible en las asambleas que celebre cada uno de los conjuntos inmobiliarios involucrados; y
c) la modificación de los respectivos reglamentos de propiedad y administración con sus correspondientes registraciones inmobiliarias.
Artículo 2085 [arriba] .- Transmisión de unidades
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
Interpretación
Este artículo consagra, elípticamente, el derecho de admisión y su ejercicio está condicionado a la existencia de una estipulación en el reglamento de propiedad horizontal que establezca:
a) la obligación de todos los propietarios de sectores privativos de notificarle al consorcio su decisión de transferir el dominio de su unidad funcional, los datos relativos a su potencial adquirente y las condiciones económicas de la operación;
b) el derecho de preferencia que se le confiere al consorcio de propietarios y/o al grupo de propietarios que se enrole para su ejercicio;
c) el plazo durante el cual y bajo idénticas condiciones, el consorcio o el grupo de propietarios pueden ejercer la preferencia;
d) las sanciones aplicables al infractor.
Artículo 2086 [arriba] .- Sanciones
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
Interpretación
Las conductas indebidas y las sanciones aplicables, de igual modo que el procedimiento que se debe implementar para formular los cargos y los descargos y los recursos disponibles para el imputado, tienen que constar en el reglamento de propiedad horizontal. Estas son las condiciones necesarias para la operatividad del artículo que se examina.
Capítulo 2. Tiempo compartido
Artículo 2087 [arriba] .- Concepto
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
1. Introducción
El art. 1887, inc. e, CCyC reconoce al tiempo compartido como un nuevo derecho real al que el precedente art. 2087 CCyC considera existente toda vez que el propietario de un bien lo afecta a un fin en particular (como puede ser el turístico, comercial, industrial, entre otros) para que terceros —a los que la normativa denominará “usuarios”— puedan servirse de él y de las prestaciones compatibles previstas para su destino, periódicamente o por turnos.
Hasta el dictado del CCyC, nuestro país carecía de una legislación sobre el particular con excepción de la ley 26.356 que, a partir del mes de abril de 2008 y mediante sus diez capítulos, estableció una regulación exclusiva para los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC).
2. Interpretación
La ley 26.994, a la par de aprobar el CCyC, en el inc. g de su art. 3° dispuso la derogación de los capítulos tercero, cuarto, quinto y noveno de la citada ley 26.356, manteniendo los seis capítulos restantes como normativa de aplicación supletoria a la presente regulación, que trata principalmente de las disposiciones generales, la designación de la autoridad de aplicación para estos sistemas, lo atinente a la comercialización y publicidad de estos emprendimientos como contratos de consumo, una instancia arbitral para la solución de conflictos y, finalmente, un régimen sancionatorio ante la infracción de la ley.
Dado que el derecho real de tiempo compartido del CCyC excede el límite del destino turístico o vacacional porque incorpora toda clase de fines o destinos a los que una persona podrá afectar una cosa de su propiedad para su aprovechamiento periódico por parte de terceros, los supuestos no incluidos expresamente en la ley 26.356 deberán encontrar su encuadre jurídico en las disposiciones de los siguientes artículos haciendo uso de la autonomía de la voluntad para la fijación de los elementos no tipificantes que resulten compatibles con el destino o fin elegido; más allá de las reglamentaciones que sobre el particular se dicten en el futuro de acuerdo a lo previsto en el art. 2102 de este cuerpo legal.
En todos los casos, la importancia del enunciado derecho real radica en crear una limitación al ejercicio de los derechos del propietario de la cosa que se afecta, quien no podrá modificar su destino durante el período de vigencia de la afectación o disponer de ella sin que el nuevo adquirente o acreedor de los derechos reales transmitidos o constituidos puedan oponer sus derechos a los usuario, brindando un mayor grado de seguridad jurídica al derecho de estos últimos.
Recurriendo a la legislación especial habida a la fecha —Capítulo I de la ley 26.356— podemos afirmar que, con independencia del andamiaje jurídico sobre el cual se sustente el emprendimiento de tiempo compartido, este abarcará la presencia de:
a) uno o más propietarios: son los titulares del objeto que se afecta, total o parcialmente, al emprendimiento;
b) el o los emprendedores: pueden coincidir con la persona del titular y que como personas físicas o jurídicas toman a su cargo la conformación, desarrollo y/o financiamiento del emprendimiento para comercializar períodos de disfrute de la cosa afectada y brindar a los usuarios las prestaciones que la integran y resultan compatibles con su destino;
c) el administrador: también podrá coincidir con la persona del titular y/o del emprendedor, y que como persona física o jurídica tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento como el uso de los bienes objeto del derecho;
d) el o los vendedores (o comercializadores en los términos del art. 2091 CCyC): en nombre y representación del titular y del emprendedor, pudiendo coincidir también con ellos, comercializan los períodos de uso del objeto afectado al nuevo derecho real; y
e) el usuario: adquiere el derecho de usar de la cosa —objeto del derecho real de tiempo compartido— y servirse de las prestaciones compatibles con su uso por un período o turno.
La extensión de este período de uso puede sujetarse a:
a) una “unidad de medida temporal”, contada en días, semanas o meses, pudiendo ser la misma determinada o determinable, de tal modo que:
1) si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará lugar a un período temporal fijo;
2) si el uso corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año calendario, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad, el período temporal será flotante.
b) una “unidad de medida por puntos”, mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con equivalencias prestablecidas entre un conjunto de prestaciones en diferentes objetos o sistemas de tiempo compartido.
Artículo 2088 [arriba] .- Bienes que lo integran
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
1. Introducción
El nuevo derecho real de tiempo compartido no solo contempla su implementación para múltiples fines, sino que también permite la afectación de inmuebles y muebles en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados.
Recordamos que, hasta el dictado del CCyC, solo podían ser afectadas las cosas inmuebles al régimen del sistema turístico de tiempo compartido. Con el artículo que se comenta se amplían los horizontes de aplicación de la figura a cosas muebles —registrables o no— tales como yates, cruceros, toda clases de vehículos, maquinarias, instalaciones comerciales, entre otras; todas ellas, conjuntamente con los inmuebles, constituyen el objeto de este nuevo derecho real.
2. Interpretación
Una parte significativa de este artículo refiere a la independencia habida entre el nuevo derecho real de tiempo compartido y la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes afectados se encuentren sometidos. De esta manera, se permite al propietario del bien y al emprendedor del tiempo compartido la libre elección de la forma jurídica que utilizará para la conformación y comercialización del emprendimiento, la que podrá asirse de condiciones contractuales que graviten bajo la esfera de los derechos personales (societarias, asociativas, locativas, etc.) o de la implementación de otros derechos reales tales como el condominio con pactos de indivisión forzosa o la propiedad horizontal.
Artículo 2089 [arriba] .- Afectación
La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
1. Introducción
Se adelantó que la caracterización del nuevo derecho real de tiempo compartido radica en la afectación de uno o más objetos —muebles o inmuebles— a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos por parte de los terceros que el art. 2095 CCyC denominará “usuarios”.
2. Interpretación
Por lo que dispone el art. 2089 CCyC, esta afectación deberá instrumentarse por escritura pública cuando el objeto del nuevo derecho real sea un inmueble, la que deberá deberá contener los requisitos que se establezcan en la normativa especial que se dicte al efecto. Téngase presente que el Capítulo III de la ley 26.356 —que establecía el contenido de la escritura de constitución o afectación al régimen especial del sistema turístico de tiempo compartido— ha sido expresamente derogado.
Por exclusión, para la afectación de cosas muebles al régimen de tiempo compartido rige el principio de libertad de formas, razón por lo que será optativo para el titular recurrir a su formalización mediante escritura pública o instrumento privado.
Artículo 2090 [arriba] .- Legitimación
El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Remisiones: ver comentario al art. 2094 CCyC.
1. Introducción
Es el titular de la cosa, objeto del derecho real de tiempo compartido, el que debe otorgar la escritura pública o instrumento privado que formalice la afectación a la que hace referencia el art. 2089 CCyC, manifestando su voluntad expresa en tal sentido.
2. Interpretación
Cuando el titular no coincida con la persona del emprendedor, el artículo compele a este a prestar su conformidad con la afectación instrumentada. Esta conformidad se evidencia no solo en la aceptación de su participación como emprendedor del sistema, sino también en la asunción expresa de las obligaciones y responsabilidades que tal carácter conlleva.
Será el instrumento de afectación el que identifique a la persona del emprendedor y enumere las obligaciones a su cargo, sin perjuicio de las previstas expresamente en el art. 2094 CCyC que se comentará.
Consideramos acertada la modificación plasmada en este artículo del criterio sostenido en la ley 26.356 que colocaba a la afectación como resultado de la voluntad del emprendedor, exigiendo la mera conformidad del propietario de la cosa. El derecho real de tiempo compartido es un derecho real sobre cosa propia y es su titular o propietario el único legitimado para promover su afectación.
Artículo 2091 [arriba] .- Requisitos
Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
1. Introducción
A los fines de celebrar el instrumento de afectación al que hace referencia el art. 2089 CCyC, la cosa —mueble o inmueble, objeto del derecho real de tiempo compartido— debe estar libre de gravámenes y restricciones al dominio que impidan su disposición por parte del propietario.
Para ello es de esperar que, ante el supuesto de cosas registrables, se solicite al registro de la propiedad —correspondiente a la naturaleza de la cosa en cuestión— un certificado o informe que acredite la situación jurídica de la misma, de acuerdo con la realidad registral actualizada; sin perjuicio del conocimiento adquirido por la publicidad cartular que figure en los títulos suficientes de adquisición de dominio de las cosas involucradas.
2. Interpretación
Cuando se trate de cosas muebles no registrables, la exigencia legal podrá quedar cubierta con la declaración jurada de su propietario sobre la inexistencia de los gravámenes y/o restricciones a los que se hace referencia y la consecuente libre disponibilidad que ostente públicamente sobre ellos.
Asimismo, el art. 2091 CCyC requiere que el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no se encuentren inhibidos para disponer de sus bienes. En la práctica instrumental, esta situación podrá ser acreditada con:
a) el pedido de certificados o informes a los registros correspondientes que publiciten la inexistencia de anotaciones personales sobre los mencionados sujetos; o
b) en su caso, las declaraciones juradas que cada uno de ellos efectúen expresamente en tal sentido.
La última parte de los arts. 2091 CCyC y 2093 CCyC —al cual el primero remite— importa una disminución funcional de las facultades de disposición del propietario de la cosa afectada en favor de los derechos de los usuarios. En este sentido, se permite al propietario constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, sin que la misma pueda ser oponible a los usuarios del aprovechamiento periódico de la cosa. Se observa que en algunos casos la constitución del gravamen en las condiciones manifestadas no resultará atractiva al acreedor, quien solo podría ejecutar la garantía una vez extinguido el derecho real de tiempo compartido.
Artículo 2092 [arriba] .- Inscripción
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
1. Introducción
Conforme con lo dispuesto por los arts. 1892 y 1893 CCyC, el art. 2092 CCyC ordena la inscripción del instrumento de afectación —que da nacimiento al derecho real de tiempo compartido— en el registro de la propiedad correspondiente a la naturaleza de la cosa, objeto del derecho.
Asimismo, este instrumento de afectación debe ser inscripto en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, cuya organización y facultades deben estar previstas por una ley especial.
2. Interpretación
Para los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, la ley 26.356 creó el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a STTC, al que el decreto reglamentario 760/2014 hizo depender del Ministerio de Turismo. En este registro, los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y revendedores, así como las redes de intercambio, tienen que inscribirse previamente al inicio de sus respectivas actividades; a cuyos efectos, entre otros, los titulares de los establecimientos vacacionales deben justificar el cumplimiento de los requerimientos edilicios y funcionales acordes al destino y categoría del emprendimiento.
La inscripción del instrumento de afectación en los registros mencionados en el art. 2092 CCyC que se comenta debe ser practicada como requisito previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial del tiempo compartido originado.
Artículo 2093 [arriba] .- Efectos del instrumento de afectación
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
1. Introducción
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; ello, sin perjuicio de que en este caso también resulta aplicable lo dispuesto por el art. 1893 in fine CCyC.
Esta prohibición no obsta al emprendedor de comercializar los periodos de disfrute que no hayan sido adquiridos por usuario alguno mediante otras modalidades contractuales diferentes a las previstas con los usuarios existentes. Entendemos que correctamente, esta disposición no hace más que flexibilizar el plexo contractual que viabilice la comercialización del emprendimiento en favor de su concreción y desarrollo.
2. Interpretación
Inscripto el instrumento de afectación de la cosa al tiempo compartido, los derechos de los usuarios no podrán ser alterados o disminuidos por los sucesores particulares o universales, ni por los terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. En suma, la inscripción del documento de afectación, al que hace referencia el art. 2089 CCyC, genera la oponibilidad frente a terceros —dentro de los cuales se encuentra el titular, el emprendedor y sus acreedores— del derecho que le asiste al usuario de usar temporalmente la cosa afectada.
Téngase presente que el régimen previsto en este capítulo dedicado al derecho real de tiempo compartido ha sido previsto con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan a los usuarios o del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos. Por ello es de suma importancia que el documento de afectación individualice a los usuarios, quienes podrán o no existir al tiempo de su otorgamiento; haciendo constar, en este último caso, los datos que permitan su individualización futura.
De esta manera el usuario podrá justificar su calidad de tal frente al tercero mediante la tenencia del instrumento que lo acredite como usuario, de acuerdo con la forma jurídica adoptada por el titular emprendedor del tiempo compartido; sumándole a ello las constancias que obren en el Registro de Titulares que el emprendedor debe habilitar y mantener actualizado en cumplimiento de los deberes estipulados en el art. 2094 CCyC debe estar en la misma línea.
Artículo 2094 [arriba] .- Deberes del emprendedor
Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
1. Introducción
Entendemos por “emprendedor” a quien, coincidiendo o no con la persona del titular, toma a su cargo la formación, organización, desarrollo y financiamiento del emprendimiento para comercializar períodos de disfrute de la cosa afectada y brindar a los usuarios las prestaciones que la integran y resultan compatibles con su destino.
2. Interpretación
El artículo determina algunos de los deberes que deben ser cumplidos por el emprendedor y que la ley entiende como esenciales para este, a saber:
a) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido: le corresponde al emprendedor determinar la forma en la que el tiempo compartido, como emprendimiento, estará organizado y se desarrollará para el uso particular de los usuarios en los tiempos acordados. Es generalmente el emprendedor quien posee el conocimiento profesional, comercial o técnico para resolver la distribución de las superficies afectadas al uso común y al uso privativo de los usuarios, así como el reconocimiento de las prestaciones compatibles con el destino de la cosa afectada y el costo y forma de financiamiento que la conformación del emprendimiento supone.
b) Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador: tanto las impuestas en el art. 2097 CCyC como las que sean especialmente contempladas en los instrumentos conexos que se otorguen al de la afectación.
c) Crear y mantener actualizado un registro de los usuarios (al que el artículo denomina “registro de titulares”) que aprovechen periódicamente la cosa afectada al tiempo compartido, con la debida identificación del emprendimiento al que corresponden. En este registro, el emprendedor deberá hacer constar:
1) los datos personales de los usuarios, entre los que es dable suponer el nombre y apellido, documento de identidad y número de identificación tributaria;
2) el domicilio del usuario, tanto el real como uno especial constituido, donde se practicarán todas las notificaciones que resulten del caso;
3) los períodos de uso que le corresponden, así como la extensión o alcance de su derecho;
4) la incorporación o la modificación de un usuario para el aprovechamiento periódico de la cosa por la cesión verificada del derecho bajo su titularidad mediante un acto entre vivos o por causa de su muerte.
Además, el artículo dispone que este registro de usuarios debe ser supervisado por la autoridad de aplicación, por lo que una reglamentación posterior deberá prever los mecanismos precisos para el cumplimiento de la supervisión exigida.
d) Garantizar a los usuarios el ejercicio de sus derechos sobre la cosa —objeto del tiempo compartido— en los plazos y condiciones comprometidos: para ello, deberá procurar mantener actualizada la nómina de distribución de los plazos asignados en el registro precedente, a la par de exigirle al administrador el cumplimiento de las obligaciones a su cargo para la conservación de la cosa.
e) Abonar la suma total de los gastos generados por la manutención y desarrollo del sistema del tiempo compartido creado, aquella que no corresponda pagar a los usuarios registrados.
Artículo 2095 [arriba] .- Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
1. Introducción
Definimos al “usuario” como el adquirente del derecho que le permite usar de la cosa mueble y/o inmueble —objeto del derecho de tiempo compartido— aprovechando las prestaciones que resulten compatibles con su destino, por un período o turno.
2. Interpretación
Constituyen deberes de los usuarios del tiempo compartido, además de los establecidos especialmente por el titular emprendedor en los instrumentos que se suscriban con aquellos:
a) no alterar ni sustituir la cosa sujeta a su uso temporal;
b) ejercer el derecho que le ha sido conferido respetando la naturaleza y el destino de la cosa de la que se sirva y en la oportunidad que le corresponda;
c) respetar el turno o período de uso correspondiente a los otros usuarios, omitiendo cualquier acción u omisión que pueda impedirlo o afectarlo de manera alguna;
d) con excepción del desgaste que se le provoque a la cosa por el normal y regular uso que se haga de ella o por el mero transcurso del tiempo, el usuario debe abonar los daños que por sí o por sus acompañantes provoquen parcial o totalmente en la cosa, objeto del derecho real del tiempo compartido;
e) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de los derechos del que es titular, el que podrá ceder libremente, sin perjuicio del cumplimiento de las exigencias habidas en las instrumentaciones suscriptas con el propietario de la cosa, de acuerdo con la naturaleza del derecho constituido o transmitido al usuario; y
f) abonar en tiempo y forma los valores que le correspondan de acuerdo a lo convenido con el titular emprendedor a fin de soportar los gastos que irrogue el funcionamiento del sistema, así como cualquier otra contribución que le sea imputable. En tal sentido, se observa que, a diferencia de lo establecido en el derogado inciso d del art. 20 de la ley 26.356, la actual regulación no hace depender al ejercicio del derecho conferido al usuario del previo cumplimiento de la obligación de pago precedente.
Artículo 2096 [arriba] .- De la administración
La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
1. Introducción
El administrador es quien, como persona física o jurídica, tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y del uso del inmueble o mueble, objeto del derecho de tiempo compartido, que incluye a las prestaciones compatibles con el destino fijado para este.
2. Interpretación
El administrador es designado por el emprendedor y cuando no existe coincidencia entre este y el primero, ambos quedan solidariamente obligados ante el usuario por el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador. Será conveniente que los instrumentos que acompañen a la formalización del tiempo compartido prevean un mecanismo preciso para la designación de los sucesivos administradores, y que puede depender exclusivamente del emprendedor o bien abarcar a la voluntad colectiva de los usuarios expresada por la mayoría de ellos.
Artículo 2097 [arriba] .- Deberes del administrador
El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
1. Introducción
El artículo fija un criterio rector que será de gran utilidad para el juzgamiento del incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, al imponer a este comportarse como “el buen administrador”, según los usos y prácticas del sector. Esto significa que el administrador deberá actuar con la diligencia y aptitud profesional requerida, normalmente, para el tipo de tareas que se le encomiendan.
2. Interpretación
Los deberes del administrador se encausarán en lo dispuesto por el titular y/o el emprendedor al adoptar la forma jurídica bajo la cual se desarrollará el emprendimiento, más allá de la enumeración enunciativa que practica el artículo que se comenta, a saber:
a) conservar la cosa afectada al uso compartido en toda su extensión para mantenerla en condiciones adecuadas para el ejercicio de los derechos de los usuarios, incluyendo la realización —por sí o por terceros— de las reparaciones y mejoras necesarias para la preservación del mismo;
b) asegurar la igualdad de los derechos de los usuarios que ostenten la misma categoría o calidad de derechos que implica evitar tratamientos privilegiados no acordados y respetar las prioridades temporales de las reservaciones. Nótese que tal igualdad no se ve alterada por las diferentes modalidades contractuales por la cual cada usuario accede al aprovechamiento temporal de la cosa, supuesto especialmente contemplado en el art. 2093 CCyC;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas. Con independencia de la naturaleza jurídica de los derechos que se constituyan o transmitan o del régimen legal al que el bien objeto del derecho real de tiempo compartido se encuentre afectado, de la práctica funcional de estas figuras o emprendimientos resulta el otorgamiento de un documento que reglamenta el uso y el aprovechamiento de las áreas o partes de la cosa, el alcance y la extensión de los derechos de los usuarios, así como todas las disposiciones concernientes a la conformación y desarrollo de la vida del régimen. Es el administrador el que debe velar por el cumplimiento de las previsiones reglamentarias fijadas y aplicar a los usuarios las sanciones para cada infracción;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan. A tal fin, y ante la inexistencia del reconocimiento de la representación legal del administrador, este deberá contar con los actos de apoderamiento que se precisen de acuerdo al caso;
e) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos. Dentro de estas tareas, debe cobrar a los usuarios los gastos a su cargo y registrar todos los ingresos y egresos de fondos en los libros contables que correspondan;
f) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios; y
g) entregar toda la documentación y los fondos existentes al emprendedor, o a quien este indique, al cesar su función. La norma no determina un plazo de vigencia de la designación del administrador por lo que será recomendable prever convencionalmente la extensión del mismo y/o en su caso, las causales de remoción y los sujetos legitimados para pedirla.
Artículo 2098 [arriba] .- Cobro ejecutivo
El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.
Remisiones: ver art. 2095 CCyC.
1. Introducción
El certificado de deuda emitido por el administrador del tiempo compartido, por los gastos que genera la manutención y conservación de la cosa afectada a él, así como por aquellos que derivan de esta por brindar las prestaciones compatibles con su destino, constituye título ejecutivo.
2. Interpretación
Esa calificación procesal se presenta como una medida tuitiva en favor del emprendimiento al facilitar el cobro, de las sumas adeudadas por los usuarios en concepto de cuota o arancel al que hicimos referencia en el art. 2095 CCyC mediante un procedimiento judicial expeditivo que impide la dilación injustificada del pago.
El contenido del certificado se integra con el detalle de los rubros de la suma que es adeudada, así como con el plazo con el qué contó el usuario para abonarla.
A los fines de iniciar la acción ejecutiva del cobro de estas sumas, solo se le exige al administrador colocar al usuario en mora, mediante la intimación fehaciente y previa que reclame el pago, bajo apercibimiento de iniciar la acción judicial respectiva.
Artículo 2099 [arriba] .- Extinción
La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
1. Introducción
El Código establece que las causas de extinción dispuestas en el art. 2099 son meramente enunciativas, por lo cual se podrían admitir otras causas de extinción del tiempo compartido, tales como el cumplimiento de cualquier condición establecida por el propietario emprendedor o aquellas que, individualizadas por estos al momento de la afectación, impidan, con posterioridad, la manutención o sustentabilidad del emprendimiento. El precepto sigue en este punto lo normado por el art. 39 de la ley 26.356.
2. Interpretación
El derecho real de tiempo compartido se extingue ipso iure toda vez que se venza el plazo de su vigencia, previsto en la escritura de afectación.
Otra forma de extinción puede ser motivada, en cualquier momento, por la voluntad del titular emprendedor ante la inexistencia de usuario alguno; ya sea por la extinción de la totalidad de los derechos concedidos a estos o por el absoluto desinterés de los posibles usuarios en el emprendimiento.
En los casos de destrucción o vetustez de la cosa, objeto del derecho de tiempo compartido, la extinción del derecho se impone como correlato de la imposibilidad del incumplimiento del destino al cual la cosa fue afectada. No obstante ello, sería posible considerar la supervivencia del derecho siempre que convencionalmente se haya previsto la posibilidad de proceder con la refacción o reconstrucción de la cosa a los fines de evitar su desafectación.
En todos los casos que el objeto del derecho real sea una cosa registrable, ocurrida la causal de extinción, será el titular quien otorgue el instrumento correspondiente (en el caso de inmuebles, la escritura pública) a los fines de rogar al registro de la propiedad tomar razón de la debida desafectación.
Artículo 2100 [arriba] .- Relación de consumo(*1)
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
1. Introducción
Varios son los aspectos relevantes del artículo en comentario. En primer lugar, la norma establece que la relación que se entabla entre quienes adquieren o utilizan un tiempo compartido y aquellos que lo ofrecen constituye una relación de consumo, lo que implica para los primeros verse beneficiados con ventajas significativas y para los segundos, es decir, para los proveedores, verse obligados a cumplir deberes específicos en comparación con cualquier relación obligacional común de derecho privado. En segundo lugar, la norma enumera de manera no taxativa los sujetos que pueden integrar esa relación de consumo y, por último, alude en forma genérica las normas que regularán esa relación de consumo.
Abordaremos sintéticamente cada uno de estos temas de manera separada.
No puede dejar de mencionarse la incidencia que sobre el tema tienen los arts. 1092/1122 CCyC, como así también la ley 26.356 —salvo los Capítulos III, IV, V y IX derogados por el art. 3, inc. g de la ley 26.994— y el decreto 750/2014.
2. Interpretación
2.1. La relación entre contratantes de un tiempo compartido es una relación de consumo
La norma de mayor jerarquía que se refiere a la relación de consumo es el art. 42 CN y luego el art. 43 CN en cuanto establece que en lo relativo a los derechos que protegen al usuario y consumidor, la acción de amparo la pueden interponer “el afectado, el defensor del pueblo y las asociaciones que propendan a esos fines, registradas conforme a la ley”.
La CSJN se ha referido a la relación de consumo en numerosos fallos (“Ferreyra”(59) y “Bianchi” (60) ) profundizando su conceptualización en el caso “Mosca”(61) donde sostuvo que “el derecho a la seguridad previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional, que se refiere a la relación de consumo, abarca no solo a los contratos, sino a los actos unilaterales como a la oferta a sujetos indeterminados. De tal modo, la seguridad debe ser garantizada en el período precontractual y en las situaciones de riesgo creadas por los comportamientos unilaterales, respecto de sujetos no contratantes”. A partir de ello, la Corte concluyó que “el deber de indemnidad abarca toda la relación de consumo, incluyendo hechos jurídicos, actos unilaterales o bilaterales”. De la doctrina que emana de los casos antes indicados, así como en las causas “Ledesma” (62) y “Uriarte”,(63) y otros dictados por el Máximo Tribunal, cabe concluir que la relación de consumo no se configura únicamente cuando existe un contrato entre dos sujetos, sino que también abarca la etapa precontractual y postcontractual. Incluso, la relación de consumo se extiende a los hechos unilaterales, verbigracia, en el caso de que el sujeto que no hubiere tenido intenciones de contratar hubiere sufrido un perjuicio como consecuencia del servicio o producto ofrecido.
La definición de relación de consumo se encuentra en el art. 1092 CCyC a cuya lectura se remite, que sigue —salvo la aclaración efectuada con relación a los terceros expuestos—, al art. 3° de la ley 24.240 según redacción de las leyes 26.361 y 26.993.
Llevando estos recaudos al supuesto de los tiempos compartidos, si un sujeto adquiere el servicio de una comercializadora para utilizarlo con su familia, entonces, habrá una relación de consumo. Si lo adquiere de otro particular que no realiza esa actividad de manera habitual y como forma de subsistir, entonces no habrá una relación de consumo. Por otra parte, si quien adquiere el tiempo compartido lo hace con el fin de transferirlo a un tercero a cambio de una ganancia, es decir, como un intermediario, tampoco existirá una relación de consumo.
Debe subrayarse que la relación de consumo se configura independientemente del tipo de derecho que se le conceda al usuario sobre los períodos que adquiera. Consecuentemente, será consumidor o usuario tanto si adquiere un derecho real como un derecho personal.
Finalmente, cabe señalar que el art. 2100 CCyC no innova respecto del régimen específico de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor (en adelante, LDC), pues esta, en su art. 1°, ya preveía que quedaban comprendidas como relaciones de consumo “la adquisición de derechos en tiempos compartidos”.
2.2. Los sujetos que pueden integrar la relación de consumo
Sintéticamente diremos que del lado del consumidor o usuario queda comprendido, en primer lugar, el adquirente del tiempo compartido tanto a título gratuito como oneroso. La relación que lo vincule puede tener naturaleza tanto real (v. gr. derecho real de condominio o combinado con el de propiedad horizontal si recae sobre inmuebles) como personal (contrato de hospedaje, utilidad derivada de la tenencia de acciones que integran el capital de una sociedad anónima propietaria de los bienes afectados).
En segundo lugar, los usuarios del servicio, es decir, aquellos que accedan a las instalaciones en compañía de los titulares como, por ejemplo, los parientes, los amigos, los invitados o cualquier otro sujeto que posea un carácter que le permite servirse de esas instalaciones. A partir de la derogación de la figura del “bystander” o “tercero expuesto” con la sanción de la ley 26.994, parecería que los sujetos que sufrieron daños como consecuencia de la relación de consumo habida entre los sujetos arriba enumerados y los proveedores no encuadrarían en la categoría de consumidores. Sin embargo, habrá que esperar la postura que adopten los tribunales sobre el punto pues antes de que la ley 26.361 receptara la figura del bystander, la CSJN la había creado pretorianamente en el citado fallo “Mosca”.
Del lado del proveedor, se exige —como se apuntó más arriba— el carácter de profesionalidad. Si se compara el artículo en comentario con el régimen general de la LDC, parecería que aquel innova a favor del consumidor o usuario del tiempo compartido al permitirle a este último, aun no existiendo un servicio defectuoso o peligroso como lo exige el art. 40 LDC, demandar no solo al comercializador con quien contrató, sino también al propietario, al emprendedor y al administrador. Si se trata de una asimilación con el art. 40 LDC: todo tiene que quedar en la misma línea consumidor puede demandar a todos los sujetos enumerados en el art. 2100 CCyC, y a todo otro que integre esa cadena de comercialización, pues la enunciación no es taxativa. Quedan incluidos, entonces, los sujetos que pongan la marca, las empresas de publicidad, las personas que intervengan en avisos publicitarios, entre otros.
2.3. Normativa aplicable
Todas las relaciones jurídicas que se traben entre los usuarios y los propietarios de los objetos afectados, los emprendedores, los administradores y los que comercialicen el tiempo compartido son de consumo y, por ende, quedan sujetas a las directivas que consagra el propio CCyC en el Título III del Libro III (arts. 1092 a 1122 CCyC) y su normativa complementaria (ley 24.240, según redacción de las leyes 26.361, 26.993 y 26.356) —salvo los Capítulos III, IV, V y IX derogados por el art. 3, inc. g de la ley 26.994— y el decreto 750/2014).
2.4. Consecuencias de incluir al tiempo compartido como una relación de consumo
La relación jurídica como relación de consumo trae diversas consecuencias a la luz de los arts. 1092 a 1122 CCyC como también de los preceptos de la LDC. En primer lugar, el adquirente o usuario será considerado la parte débil de la relación y, por ende, en caso de duda, se estará siempre a favor de él (arts. 3° LDC, y 1095 CCyC). El sujeto tendrá derecho a recibir información adecuada, clara y veraz (arts. 4° LDC y 1100 a 1103 CCyC), a no sufrir daños en su integridad física o en sus bienes como consecuencia de la relación de consumo (arts. 5° y 6° LDC), a recibir un trato digno y equitativo (arts. 8° bis LDC y 1097 y 1098 CCyC), a exigir la nulidad de un contrato si se hubieren insertado cláusulas abusivas (arts. 37 LDC y 1099 CCyC), entre otros tantos derechos. También tendrá prerrogativas especiales tales como la facultad de obtener asesoramiento jurídico gratuito (ley 26.993 y decreto 202/2015), de promover juicios sin pagar impuestos ni costas judiciales (art. 53 LDC), de ser representado por una asociación de consumidores, entre otros. También existen normas protectorias en este capítulo (v. gr. arts. 2093, 2096 y 2097), ello sin perjuicio de la aplicación de la parte general y de las leyes especiales que rijan en la materia, tal como se indicó con anterioridad.
Del lado del proveedor, la aplicación del régimen trae consecuencias severas. No solo deberá velar por el respeto de los derechos, indicados en forma enunciativa en el párrafo anterior, sino que además, en caso de incumplir los deberes que le son propios, podrá recibir sanciones en sede administrativa (art. 47 LDC) y ser condenado a pagar daños punitivos en sede judicial (art. 52 bis LDC).
2.5. Alguna jurisprudencia vinculada al tiempo compartido
“Es abusiva la cláusula por la que la predisponente intenta tarifar anticipadamente todo perjuicio irrogado al consumidor. El abuso resulta de que el convenio entraña ventajas exclusivas para el empresario, desequilibrando los derechos y obligaciones de las partes. La posición del usuario en el sistema de tiempo compartido es la prevista en el art. 1°, incs. b y c, ley 24.240, máxime teniendo en cuenta que los contratos son celebrados por adhesión. Los diversos contratos individuales que conforman el sistema de tiempo compartido son celebrados entre: un grupo de personas que adquieren conjuntamente una cosa, dividiendo su uso alternativamente en períodos de tiempo prefijados; una persona que comercializa, administra y/o gestiona los bienes afectados al negocio, que generalmente es un comerciante profesional y, eventualmente, una empresa de intercambio vacacional que concerta con los multipropietarios del bien un trueque de semanas de uso o de la unidad adquirida. En el sistema de tiempo compartido, el administrador del complejo debe responder ante el consumidor por los daños originados en su incumplimiento contractual, porque lo transmitido es una porción indivisa del inmueble donde se prestan servicios inescindibles del bien afectado al sistema”.(64)
“El contrato de tiempo compartido es un contrato comercial, carácter otorgado por la realización de la actividad con carácter empresario por el sujeto desarrollista. El contrato de tiempo compartido es un contrato de consumo, siéndole, por ende, aplicable la legislación del sistema de defensa del consumidor. Se infiere la afectación a la esfera íntima del accionante como consecuencia del incumplimiento contractual, al verse imposibilitado de vacacionar con su núcleo familiar en el lugar contratado”. (65)
Artículo 2101 [arriba] .- Derecho real del adquirente de tiempo compartido(*2)
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
1. Introducción
La norma permite hacer una distinción entre el nuevo derecho real de tiempo compartido que se constituye por el titular de la cosa mueble o inmueble, del derecho que efectivamente le sea transmitido o le asista al usuario —en este artículo denominado adquirente— sobre dicha cosa.
2. Interpretación
El nuevo derecho real de tiempo compartido sobre cosa propia implica una verdadera afectación al derecho del propietario de la cosa, quien verá limitada sus facultades en razón de la prohibición del art. 2093 CCyC, todo ello en beneficio del derecho de los usuarios. Consecuentemente, el propietario no podrá usar y gozar libremente de la cosa afectada o modificar su destino, y cualquier acto de disposición que otorgue implicará la inoponibilidad del mismo al derecho real de tiempo compartido constituido. De esta manera, en caso de transmisión o gravamen de la cosa afectada, el nuevo adquirente o acreedor deberá reconocer y aceptar la existencia del derecho real de tiempo compartido, subordinando el ejercicio de su derecho a este.
Por su parte, el derecho del “usuario-adquirente” que le permita usar exclusiva y periódicamente o por turnos de la cosa afectada y aprovechar las prestaciones compatibles con su destino, podrá ser personal o real, de acuerdo a la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan a favor del usuario y del régimen legal al que se encuentre sometida la cosa; todo ello bajo la órbita de los deberes de los usuarios impuesto por el comentado art. 2095 CCyC.
En todos los casos el art. 2101 CCyC consagra el alcance real del derecho del usuario, con independencia de su naturaleza jurídica (personal o real), quien gozará de la facultad de persecución y preferencia establecida en el art. 1886 CCyC.
En tal sentido, el usuario podrá perseguir la cosa en poder de quien se encuentre y hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad con posterioridad al suyo, sin necesidad de concurrencia o participación del titular de la cosa afectada. En nuestra opinión, cuando el usuario sea titular de un derecho personal, ante la registración o publicidad exigida por los arts. 1892 y 1893 CCyC, su oponibilidad se asentará en el instrumento que lo determine como tal y la inscripción de este instrumento en el registro de titulares que debe llevar el emprendedor, conforme lo prescripto por el precedente art. 2094 CCyC.
Artículo 2102 [arriba] .- Normas de policía
El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.
Interpretación
Adúnase a la regulación contenida en este Capítulo 2 del Libro VI del Título IV del CCyC, todas las normas que resulten vigentes en el orden nacional, provincial y municipal. Sobre el particular, además de la citada ley 26.356, su decreto reglamentario 760/2014, y las leyes sobre defensa del consumidor, los titulares/emprendedores que deseen constituir un sistema de tiempo compartido deberán atender a las reglamentaciones y leyes especiales que se dicten en cada una de las jurisdicciones correspondientes a la cosa que constituya su objeto.
En un sistema federal como el nuestro, le corresponde a las autoridades de los gobiernos locales adecuar las leyes de fondo a las realidades particulares que se observen en sus respectivas demarcaciones; sin perjuicio de la regulación que en el orden nacional se prevea mediante el dictado de leyes especiales que contemplen los supuestos no resueltos en la normativa codificada.
Capítulo 3. Cementerios privados(*3)
Artículo 2103 [arriba] .- Concepto
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
1. Introducción
Se regula un nuevo sistema para los cementerios privados, inédito en nuestro derecho nacional y que solo contaba con alguna regulación local.
2. Interpretación
El capítulo dedicado al nuevo “derecho real de sepultura” que trae el CCyC comienza determinando cuál es el objeto de ese derecho y cuál es la finalidad a la que el inmueble debe afectarse. Así, se prevé que los cementerios privados solo podrán constituirse sobre inmuebles (art. 225 CCyC) del dominio privado de las personas (ver conf. arts. 236 y 237 CCyC) encontrándose dentro de esa categoría incluso los del dominio privado del Estado.(66) Con esta conceptualización se sigue la línea que ya había trazado la doctrina, distinguiendo este tipo de cementerios de los públicos por exclusión, es decir, aquellos que no pertenecen al dominio público estatal.(67)
Además esos inmuebles deben estar destinados a la inhumación de restos humanos, conforme la autorización municipal pertinente y la afectación a tal fin.
Se traza pues la línea distintiva entre las necrópolis de propiedad y gestión públicas —propias del derecho administrativo— de los cementerios privados, materia de este Código, a partir del objeto.
No se brinda el concepto en esta norma del derecho real creado, lo que se posterga para el art. 2112, a cuyo comentario se remite.
2.1. Acierto de la reforma
La incorporación de una regulación específica para los cementerios privados y con ello para los derechos de las personas que deciden ingresar a este particular sistema, es un acierto de la reforma que la doctrina venía reclamando desde hace muchos años,(68) pues se advertía la necesidad de un herramienta legal que otorgara mayor seguridad a las transacciones que se venían realizando.
De las opciones que la doctrina entendía factibles tomar por parte del legislador —derecho personal; aplicación de un derecho real ya conocido o conformación de un nuevo derecho real—, se decidió por la creación de un nuevo derecho real, solución que parece atender suficientemente las muy especiales circunstancias que rodean la relación entre las partes —emprendedor por un lado y titular de la sepultura por otro— bajo el importante influjo del Estado, en virtud de la naturaleza de los bienes en juego.
Artículo 2104 [arriba] .- Afectación
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
1. Introducción
La norma prevé el primer paso con vistas al funcionamiento del sistema de cementerios privados.
2. Interpretación
2.1. Afectación del inmueble al destino de cementerio privado
El dueño (o los dueños si es un condominio)(69) del inmueble que va a ser destinado al emprendimiento de cementerio privado debe otorgar una escritura pública donde declare su voluntad de afectarlo a ese particular destino.
Por afectación debe entenderse una suerte de autolimitación que el dominus efectúa respecto de un bien propio, impidiéndose, frente a terceros, el ejercicio de derechos derivados de su calidad de titular del dominio perfecto (usar, gozar y disponer, conf. art. 1941), careciendo los titulares de dominios imperfectos de la posibilidad de afectar el bien a este destino.(70) Ello en virtud de la finitud propia de esos dominios (arts. 1964 y 1965 CCyC y concs.).
En el caso la limitación derivada de la afectación se refiere al uso que habrá de otorgársele al inmueble en lo sucesivo y significa una protección para los titulares de las sepulturas a quienes se les garantiza la inmutabilidad de la finalidad del uso del inmueble, quienquiera sea su titular.
Juntamente con la escritura donde se declara la intención de afectar el bien, debe adjuntarse el Reglamento de administración y uso, el que fija en gran medida el contenido del derecho real que podrá disfrutar en lo sucesivo el titular de la sepultura conforme se verá en el próximo artículo.
2.2. Habilitación municipal. Efectos
Solo a partir de la habilitación municipal queda fijado el destino del inmueble como cementerio público. Las normas no establecen un orden procedimental, pero la lógica indica que primero deberá afectarse el inmueble y luego solicitarse la habilitación municipal, la que, una vez otorgada, provoca la inmutabilidad de ese destino, entendemos que a perpetuidad. Aunque ello con alguna reserva conforme se dirá al tratarse los modos de extinción del derecho real.
Luego de la habilitación el inmueble queda impedido de ser objeto de garantías reales (hipoteca o anticresis) procurándose con ello reducir los riesgos para los titulares de derechos de sepultura.
Artículo 2105 [arriba] .- Reglamento de administración y uso
El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
1. Introducción
La norma prevé una serie de recaudos que se entienden mínimos a cumplimentar por el empresario, para lograr la inscripción del Reglamento de administración y uso en el Registro de la Propiedad, que a su vez es el organismo contralor de ese instrumento.(71)
2. Interpretación
2.1. Conformación del Reglamento de administración y uso del cementerio privado
Al inscribirse conjuntamente con la escritura de afectación bien podrían instrumentarse en un solo documento notarial,(72) siempre que se cumplan los requisitos de ley.
Los distintos elementos que deben incluirse en el Reglamento hacen al contenido del derecho real de sepultura, anticipan el marco de las facultades de las partes (empresario y titular del derecho) así como vinculan el sistema con el más amplio y de órbita pública referido a los restos humanos.
Así el inc. a indica necesario determinar adecuadamente el objeto, señalando qué partes serán de uso común y, lógicamente cuáles de uso particular por importar parcelas o áreas propias del administrador; el b contempla las necesarias pautas de convivencia que deberán cumplimentarse para asegurar el cumplimiento de todas las normas implicadas. El inc. c prescribe lo relativo a las expensas necesarias para el sostenimiento del sistema. A su turno el d prevé lo relativo a las reglas de disposición de los restos humanos, lo que deberá adecuarse prolijamente a las normativas generales al respecto.(73) El inciso e determina las reglas de construcción de sepulcros.
El inc. f por su parte indica que debe constar en el reglamento una regulación sobre el destino de los restos que se conservan en sepulturas abandonadas. Finalmente el inc. g es relativo al ingreso y circulación dentro del predio y el inc. h es referido a los organismos de administración.
Entendemos que tales pautas son las “mínimas”,(74) debiendo extenderse otras que resultan imprescindibles para el aprovechamiento del derecho en juego —v. gr. relativas a la reducción de restos, ampliando el inciso d o las consecuencias en caso de falta de pago de las expensas— así como para el futuro del emprendimiento y las reglas para la eventual modificación del reglamento.
Artículo 2106 [arriba] .- Registros de inhumaciones y sepulturas
El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.
1. Introducción
Se regula un aspecto administrativo interno de relevancia para los titulares: el registro de inhumaciones y sepulturas.
2. Interpretación
2.1. Influencia del derecho público en la administración del cementerio privado
Como resulta lógico, a partir de la materia comprometida en estos casos, existe un interés público por la correcta administración de los restos que ingresan, son trasladados en su interior o egresan del cementerio privado. Es que la identificación de quién fuera en vida la persona a inhumar así como el control respecto de sus restos son de las tareas más importantes que tienen a su cargo los administradores y es por ello que, criteriosamente, se les impone el deber de llevar un registro a tal fin.
También debiera tenerse registro de aquellos cadáveres que —como sucede en la práctica— ingresan a efectos de ser cremados,(75) sea que luego reposen en el cementerio privado o que no lo hagan.
Este registro privado encarna una función pública relativa a la llamada policía mortuoria,(76) y debe llevarse a fin de responder a los pedidos que tanto particulares como el Estado en sus diversas formas pueda eventualmente solicitarle. Asimismo, los municipios tienen a su cargo controlar la actividad de estos emprendimientos, (77) por lo que estos registros deben llevarse igualmente para facilitar ese contralor.
Estos deberes se suman a los que prevé el art. 2109 CCyC y los restantes de fuente administrativa a los que remite el art. 2113 CCyC.
2.2. Registro de titulares del derecho real de sepultura
También se le impone al administrador el registro de los cambios de titulares de los derechos reales de sepultura o de la parcela —como indistintamente refiere el legislador—, consignándose las modificaciones en la titularidad que se vayan sucediendo.
La disposición parece redundante, pues si nos enfrentamos a un derecho real, este tendrá su reflejo en el Registro de la Propiedad,(78) de donde las modificaciones a las que se refiere el inciso b aparecen como reiteraciones de aquel emplazamiento y además de valor técnico y jurídico menor que al de las consignadas en aquel asiento pues la función calificadora del Registro obliga a ello a la par que los documentos expedido por tal dependencia estatal resultan “instrumentos públicos” (art. 289, inc. c, CCyC). Lo expuesto se advierte para el eventual caso de tener que discernir una discordancia entre ambos registros.
Artículo 2107 [arriba] .- Facultades del titular del derecho de sepultura
El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
1. Introducción
Se prescribe aquí la faz activa del derecho real de sepultura así como las facultades que le corresponde al titular.
2. Interpretación
El derecho real de sepultura establecido en el CCyC otorga a su titular una serie de facultades que vienen dadas en principio por esta norma a las que se sumarán aquellas específicas derivadas del Reglamento del cementerio privado en particular.
Las primeras aquí fijadas conforman un piso de marcha de este derecho y no pueden ser desconocidas por los restantes intervinientes en el sistema, sea el emprendedor o incluso el propio municipio, otorgando en caso de desconocimiento o violación las pertinentes acciones legales para tornarlas efectivas.
En cuatro incisos se determinan las prerrogativas propias de este derecho que consisten, primero, en la lógica potestad de proceder respecto del cadáver y de los restos humanos en cuestión, del modo que el titular de la sepultura disponga, conforme la normativa aplicable, claro está.
Ese que es el principal derecho derivado de la pertenencia a un cementerio privado se complementa con las facultades conexas, es decir, las relativas al acceso al complejo en general y a sus dependencias en particular, en especial a la sepultura o parcela que resulte de propiedad del titular del derecho real, así como poder utilizar los distintos espacios y servicios.
El titular también gozará de la facultad de construir un sepulcro, siempre que ello esté permitido en el complejo donde cuenta con el derecho de sepultura.
La doctrina ha señalado que va de suyo que el titular puede poseer y usar de la sepultura conforme a su destino, como también disponer de esta sea por actos inter-vivos, o bien por vía testamentaria,(79) lo que deriva de los principios generales de los derechos reales (art. 1882 CCyC).
Artículo 2108 [arriba] .- Deberes del titular del derecho de sepultura
El titular del derecho de sepultura debe:
c) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
d) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
e) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
f) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria.
1. Introducción
En contraposición con el artículo anterior se prevén ahora las obligaciones y deberes del titular (faz pasiva del derecho real de sepultura).
2. Interpretación
Como contracara de las facultades en cabeza del titular establecidas en el artículo anterior, el CCyC en este artículo le impone una serie de deberes que tendrá que cumplir, algunos frente al empresario titular del cementerio privado y otros frente al poder público.
Así los incisos a (respeto y decoro en el ejercicio del derecho), c (pago de impuestos en general) y d (cumplimiento de las leyes, reiterado en el art. 2113) importan un recordatorio de deberes que, como todo ciudadano, el titular del derecho real de sepultura debe cumplir.
Entendemos que la intención del legislador es remarcar los compromisos que surgen del plexo jurídico en su conjunto, y que aun cuando no constasen en este Código, igualmente serían exigibles al titular de la sepultura.
Análoga reflexión le cabe al inciso a pues la obligación de pagar las expensas de la sepultura es un deber propio y definitorio de este derecho real y tal obligación, sin dudas constará en el reglamento del complejo (ver nuestro comentario al art. 2105 CCyC); así como también en el contrato que rija entre usuario y empresario debe apreciarse la regulación en comentario también como un refuerzo del rol que las expensas tienen en el cementerio privado.
El incumplimiento del pago de tal obligación autoriza a ejecutar la deuda y habilita la muy excepcional facultad de embargar y rematar la unidad (conforme se verá al analizar el art. 2110 CCyC) lo que muestra la importancia que esa imposición tiene para el sostenimiento del sistema.
Claro está que estos deberes no serán los únicos en cabeza del titular del derecho real de sepultura, pues deben sumársele los que emerjan del Reglamento, documento que termina por definir el perfil exacto de cada derecho real de sepultura, el que podrá variar según las características de cada emprendimiento.
Artículo 2109 [arriba] .- Dirección y administración
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.
1. Introducción
El artículo dispone quién resulta responsable del regular funcionamiento del sistema conforme lo convenido y regulado.
2. Interpretación
2.1. Particularidades de la administración del cementerio privado
Si bien esta nueva forma de propiedad posee notas filiatorias en la propiedad horizontal o en sus derivadas figuras afines, la doctrina —atenta a la realidad de la conformación y desarrollo de estos complejos— siempre se ha preocupado por destacar que la administración del emprendimiento es un área donde el titular de la parcela no muestra interés en participar.(80)
Tal aspecto ha sido captado también por el legislador que, aun cuando no prohíbe que el usuario integre la administración, sí prefigura un sistema sin la participación del titular del derecho real, a diferencia de la propiedad horizontal.
Respecto de la figura del administrador se ha señalado que: “El cementerio privado será gestionado y dirigido por un administrador cuya designación constará en el reglamento de uso y administración (generalmente es una persona jurídica, que escoge el esquema organizativo de las sociedades anónimas), cuya actuación puede durar todo el tiempo que exista aquel, o bien, por períodos temporarios, aunque con la posibilidad de renovar su mandato”. Añadiéndose que generalmente el primer administrador será elegido por el titular del inmueble al rogar la afectación junto con el primer Reglamento,(81) tal como parece desprenderse del juego de los arts. 2104 y 2105, inc. h, CCyC.
2.2. Deberes del administrador
La norma en comentario pone en cabeza del administrador la principal responsabilidad tanto respecto del titular del derecho real de sepultura como del Estado. Así su actuación, se reitera aquí, debe conformarse a las normas legales y convencionales aplicables, reglas a las que deberá agregarse el importante influjo del derecho del consumo, al que el administrador deberá prestar especial atención (art. 2111 CCyC).
En ese marco la principal obligación fijada es la de actuar diligentemente para permitir el ejercicio del derecho real. A tal fin, además de las prescripciones señaladas resultan aplicables las normas relativas a la parte general de los contratos (arts. 957 CCyC y ss.) y especialmente las de los contratos de adhesión (art. 984 CCyC y ss.) y de consumo (art. 1092 CCyC y ss.).
Artículo 2110 [arriba] .- Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
1. Introducción
La norma establece en qué casos excepcionales las parcelas pueden ser embargadas, regulando adecuadamente un aspecto esencial del sistema.
2. Interpretación
2.1. El sepulcro como bien inembargable
Antes de la vigencia de este CCyC la doctrina debatía la pertinencia del embargo de los sepulcros, tanto sean públicos como privados. Con apoyo en el art. 219, inc. 2, CPCCN algunos autores sostenían la inembargabilidad pero reducida a los cementerios públicos, no así para los privados (82) a los que se entendía parte de la garantía común de los acreedores.
El CCyC viene a clarificar la cuestión y creemos que la coloca en un lugar de equilibro. Ya desde las reglas generales relativas a las obligaciones se fija abiertamente que los “sepulcros afectados a su destino” —sin distinción entre públicos o privados— “quedan excluidos de la garantía [común de los acreedores]” (art. 744, inc. c; en relación al art. 743 CCyC).
Ese principio es luego ratificado en la norma que se comenta donde se establece la regla de la inembargabilidad, por tanto los acreedores sabrán de antemano que ese bien no puede ser agredido, privilegiándose el respeto por los ritos funerarios que prima en nuestra cultura.
2.2. Casos excepcionales de embargabilidad
Establecida entonces la regla cabe examinar las excepciones que nos trae el CCyC. Así cabe contabilizar los supuestos establecidos tanto en el precepto relativo a las obligaciones como en el que se dedica a regular el derecho real.
Tenemos entonces que ciertos acreedores pueden embargar, y eventualmente llevar a remate para cobrarse con el producido (aunque, como regla, sin privilegio) el sepulcro titularidad del deudor. Tales acreedores resultarían el vendedor (el propio empresario del cementerio) o quien lo construyó o eventualmente quien lo reparó(83) (estos últimos dos sí gozan de privilegio especial conforme el art. 2582 inc. a, CCyC).
Lógicamente las deudas que se generen por falta de pago de las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a las parcelas también son excluidas de la inembargabilidad, por lógicas razones que hacen al mantenimiento del sistema de cementerio privado así como al deber genérico de todo ciudadano de contribuir al sostenimiento del Estado.
Artículo 2111 [arriba] .- Relación de consumo
La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.
1. Introducción
Se incluye en el sistema protectorio del consumidor a la relación entre propietario de la parcela y el administrador y el titular del emprendimiento.
2. Interpretación
2.1. Vinculación con el sistema protectorio del consumidor
Desde el comienzo de la comercialización de parcelas dentro de los cementerios privados la doctrina advirtió que existía una relación desequilibrada entre el adquirente y el empresario, ello motivado en que se trataba de una contratación por adhesión a condiciones generales, en el que además se hallaba comprometido el interés público.(84) La constitucionalización de los derechos de usuarios y consumidores primero (art. 42 CN), sumado luego a la específica inclusión de estos en el régimen de los cementerios privados (art. 1° de la ley 24.240, texto conf. ley 26.361 BO 07/04/2008) han colocado la relación entre el titular de la parcela y el emprendedor en su justo juicio, procurando balancear aquel desequilibrio.
La presente norma en comentario continúa ese paradigma protector, colocando bajo su ala tutelar a las relaciones que se derivan del vínculo motivado en la adquisición del derecho real de sepultura, ya sean las cuestiones derivadas de la adquisición de la parcela como también todas aquellas que hacen al correcto uso y goce del derecho en el marco del cementerio privado.
Esto último se destaca especialmente pues no se limita la protección a la relación con el propietario del predio afectado, sino también —y ello hace a una protección efectiva— respecto del administrador, con quien el titular del derecho real convivirá más habitualmente y frente a quien pueden darse las mayores dificultades.
Jugarán pues en favor del titular de la parcela, en su relación con la empresa —titular de dominio o administrador—, todas las normas que rigen hoy y que se den el futuro para proteger a usuarios y consumidores, sea las que el propio CCyC trae como novedad, como también aquellas otras que ya vienen siendo aplicadas por los tribunales.
La doctrina enuncia, entre otras reglas aplicables a las de interpretar de la manera más favorable al usuario (arts. 7°, 1062, 1093 y 1094 CCyC); y aquellas sobre trato digno, publicidad, posibilidad de revocar la aceptación y, jurisdicción competente en los contratos de consumo (arts. 1096 y ss. y 2654 CCyC). A todas ellas se les agregan las relativas a lealtad comercial y defensa de la competencia que procuran igualmente la custodia de los intereses de los consumidores y deben por ello estimarse incluidas en ese plexo protector.(85)
Artículo 2112 [arriba] .- Derecho real de sepultura
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
1. Introducción
Se imponen al régimen de cementerio privado las reglas de los derechos reales.
2. Interpretación
2.1. Derecho real de sepultura
Tal como hemos venido destacando, el CCyC crea este nuevo derecho real de sepultura procurando con ello dar mayor protección tanto a su titular como a los terceros interesados.
No compartimos la postura de alguna doctrina que indica que se trataría de un derecho personal al que se le aplican las reglas de los derechos reales, (86) pues ya su inclusión dentro de Libro dedicado a estos derechos así como la enumeración del cementerio privado en el listado taxativo que brinda el art. 1887 CCyC a la par de su consideración como derecho real sobre cosa propia en el art. 1888, son elementos interpretativos elocuentes de la calificación que efectúa el legislador.
Ello sin dejar de destacar que el derecho real no es el de “cementerio privado” (sobre cuyo predio afectado a tal fin podrá existir dominio o condominio) sino, como bien refiere este artículo, el de sepultura.(87)
Tratándose entonces de un derecho real resultan aplicables a él todas las reglas generales que el CCyC trae para su regulación, tales como las diferentes vías de adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad (arts. 1892 al 1907 CCyC) así como también las relativas a la defensa del derecho real o del hecho posesorio (arts. 2238 al 2276 CCyC). Lo cual implica entre otras cuestiones, que deberá satisfacerse el título y el modo y que resultan los sepulcros privados susceptibles de posesión y por ende pasibles de ser adquiridos por el sistema de la usucapión; así como que también deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble, tal como surge del art. 2106 CCyC.
Advertimos igualmente que, para una más ajustada definición de la figura, su extinción debió merecer alguna norma específica en el presente capítulo. Es que aun cuando se regule el cementerio privado —y el derecho real de sepultura en él contenido— con pretensión de perpetuidad, las particularidades del derecho exigían considerar qué modos de destrucción eran propios de este sistema, en común a otros derechos reales (como la destrucción total de la cosa) y cuáles podían no serlo.(88) Así como dejar la posibilidad de, logrado el acuerdo unánime de los titulares de las parcelas, desafectar el inmueble al modo de la extinción prevista para la propiedad horizontal (art. 2044 CCyC) o procurar algún sistema que garantice la satisfacción de “los estándares aceptados de decencia y digno destino final de restos humanos”. Por último, vale reiterar que —al igual que en el caso de la propiedad horizontal— los conjuntos inmobiliarios o el tiempo compartido, el derecho real de sepultura es completado en su definición de manera plena por las disposiciones que brinde el respectivo Reglamento.
Artículo 2113 [arriba] .- Normas de policía
El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.
1. Introducción
La norma impone relacionar el sistema de cementerios privados con la regulación en interés público propia del sistema público.
2. Interpretación
2.1. Vinculación con el derecho administrativo
Tal como se ha venido destacando a lo largo de todo este capítulo, en el caso de los cementerios privados existe un marcado interés del Estado, en sus diversas formas, por controlar aquellas áreas que le son propias y de casi imposible delegación en los privados, como es el caso de la policía mortuoria (es decir, el destino de las personas una vez fallecidas) o la custodia del ambiente y el agua potable, aspectos que, eventualmente podrían entrar en conflicto con el emprendimiento.
A tal fin, y no sin cierta redundancia,(89) esta norma en comentario reitera lo lógico: deben cumplirse en esta materia —por todos los actores del sistema, los mencionados en este artículo y los empresarios y dependientes que no lo están— las leyes y demás normas que hacen al correcto cumplimiento de las funciones estatales. De no hacerlo así será el Estado el que podrá disponer las sanciones que disponga en el marco de sus facultades.
Notas [arriba]
(*) Comentarios a los arts. 2073 a 2099 elaborados por María José Pérez Clouet.
(*1) Comentario al art. 2100 elaborado por Manuel Javier Pereyra.
(59) CSJN, “Ferreyra, Víctor Daniel y Ferreyra, Ramón c/ V.I.C.O.V. S.A.”, 21/03/2006, Fallos: 329:695.
(60) CSJN, “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Provincia de Buenos Aires y/u otros”, 07/11/2006, Fallos: 329:4944.
(61) CSJN, “Mosca, Hugo A. c/ Provincia de Buenos Aires y otros s/ daños y perjuicios”, 06/03/2007, Fallos: 330:563.
(62) CSJN, “Ledesma, María Leonor c/ Metrovías SA”, 22/04/2008, Fallos: 331:819.
(63) CSJN, “U. M. H. c/ Transportes Metropolitanos General Roca”, 09/03/2010, Fallos: 333:203.
(64) CNac. Cont. Adm. Fed., Sala V, “Time Sharing Resorts, S.A. c/ Sic. y M. (Disp. DNCI. 550/00)”, 16/07/2001, causa N° 34.217/2000, Lexis 1/1019419.
(65) CNac. Apel. Com., Sala A, “Morganti, Alberto c/ Club House San Bernardo S. A. y otro”, 15/02/2007, Lexis 1/1019419.
(*2) Comentarios a los arts. 2101 y 2102 elaborados por María José Pérez Clouet.
(*3) Comentarios a los arts. 2103 a 2113 elaborados por Fabián M. Loiza.
(66) Culaciati, Martín M., “Cementerios privados. Régimen vigente y regulación proyectada”, en
APBA 2013-9-1107, ap. III b).
(67) Papaño, R.; Kiper, C.; Dillon, G.; Causse, J., Derechos reales, t. 1, Astrea, 2004, p. 564.
(68) Highton, E.; Álvarez, Juliá, L.; Lambois, S.; Wierzba, S. y De Hoz, M., Nuevas formas de dominio, Bs. As., Ad-Hoc, 1993, p. 236. Los autores refieren que la primera actividad académica que se registra data de 1986 en la Universidad Notarial Argentina.
(69) Conforme los arts. 1985 y 1990 CCyC, para la afectación al destino de cementerio público los condóminos deben concurrir en su voluntad para realizar válidamente el acto.
(70) Tampoco podrían afectarlo si no resultan ser los dueños o si estos padecen alguna restricción, o si los inmuebles soportan alguna restricción o gravamen, conforme sugiere Saucedo, Ricardo J. en Julio Cesár Rivera et al, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, 1ª ed., v. 5, Bs. As., La Ley, 2014, pp. 673/674.
(71) Ver arts. 3°, 8° y 9° de la ley 17.801.
(72) Saucedo, Ricardo J., op. cit., p. 673.
(73) En tal sentido, vale recordar que algunas jurisdicciones poseen normativa específica relativa a los cementerios privados, tal el caso de la provincia de Buenos Aires (Ord. Gral. 221/1978 y ley 9094) que reglan diversos aspectos a lo que debe agregarse la ordenanza municipal local, conjunto normativo al que debe ajustarse el Reglamento.
(74) Así también Culaciati, Martín M., op. cit., ap. C. V, su colaboración en Kiper, Claudio, Derechos Reales en el Código Civil y Comercial, Ed. Rubinzal Culzoni, en prensa.
(75) Muchos cementerios privados proveen servicios fúnebres aun cuando los restos no descansen en el predio por ellos administrado, tal el caso del servicio de cremación.
(76) Por “policía mortuoria” debe entenderse aquellas tareas que comprenden “el servicio de inhumación, de custodia, y conservación, como la restricción de los actos jurídicos que se pueden realizar sobre los cadáveres (traslados externos, internos, reducciones, y, excepcionalmente, exhumaciones por causa judiciales.”(ver Puerta de Chacón, Alicia y Gil de Paola, Jerónimo, “Cementerios Privados”, en Eduardo Zannoni (dir.), Aída Kemelmajer de Carlucci (coord.), Código Civil y leyes complementarias: comentado, anotado y concordado, t. V, Bs. As., 2012, p. 673.
(77) La citada Ord. Gral. 221 de Bs. As. lo explicita en su art. 7° al referirse al control sobre inhumaciones, exhumaciones, reducciones, movimiento de cadáveres, restos o cenizas. En igual sentido o indicado por Culaciati, Martín M. op. cit., ap. VI.2
(78) Antes de la vigencia del presente CCyC, la doctrina ya entendía que “la autoridad administrativa [se refiere al Registro de la Propiedad Inmueble] deberá arbitrar los medios para la apertura de un folio especial, independiente del asignado al cementerio, que permita tomar conocimiento de la ubicación de la sepultura y de las condiciones del derecho de su titular”, en Papaño, R.; Kiper, c.; Dillon, G.; Causse, J., op. cit., p. 572; consideración que hoy estimamos fundamental cumplimentar.
(79) Saucedo, Ricardo J., op. cit., p. 679.
(80) Wexler, Carlos I., “Incongruencia del dominio horizontal con los cementerios privados”, en Revista del Notariado, n° 830, 1992, p. 464, citado por Martín M. Culaciati, op. cit., ap. III.3. En igual sentido, Saucedo, Ricardo J., “Los cementerios privados en el derecho vigente y en el proyectado”, en JA 2014-II.
(81) Saucedo, Ricardo J., op. cit., p. 676.
(82) Kiper, Claudio, “Acerca de la posibilidad de constituir derechos reales sobre espacios destinados a sepultura en los cementerios privados”, en La Ley, 1988-E, 929, ap. IV.
(83) El acreedor por reparaciones aparece mencionado en el art. 744, inc. c, CCyC pero no en el art. 2110 CCyC, omisión que estimamos inocua en el futuro derecho a reclamar pues estimamos que ambas reglas conforman una sola norma que debe leerse integrando una con otra y no impugnándose mutuamente, pues esta última posibilidad no contribuiría a cumplir la finalidad de ninguna de ellas (art. 3° CCyC).
(84) Lorenzetti, Ricardo l., “Notas para el régimen jurídico de los cementerios privados”, Revista Jurídica La Ley 1991-E, 1132.
(85) Culaciati, Martín M., op. cit., ap. III.2.
(86) Curá, José María (dir.), Código civil y comercial de la Nación comentado, 1ª ed., v. 5, Bs. As., La Ley, 2014, p. 528.
(87) Así lo destaca como un “error terminológico” el usado en el art. 1887 y 1888, Saucedo, Ricardo J., “Los cementerios privados en el derecho vigente y en el proyectado” en JA 2014-II. Igual crítica realiza Molina Quiroga, Eduardo, “Nuevos derechos reales en el Proyecto de Código Civil y Comercial. Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados”, en Revista de Derecho Privado, año II, n° 5, Bs. As., Ediciones Infojus, 2013, p. 121.
(88) Algunas ordenanzas municipales prevén como sanción por el incumplimiento a las normas administrativas la “revocación de la habilitación municipal” lo que provocaría la forzosa extinción de la afectación, conclusión que no parece ser un fin querido por el legislador. Debió preverse entonces qué efectos podían darse en caso de revocación de la habilitación o qué margen de actuación puede tener el Estado en relación a la extinción como sanción. En tal sentido Puerta Chacón sostiene que el Estado municipal —como garante último del sistema— puede echar mano al rescate como medida de protección de los intereses del usuario del cementerio privado.
(89) Hemos marcado esa redundancia en nuestro comentario al artículo análogo que se prescribe para el tiempo compartido.
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