Azul, 9 de Octubre de 2017.-

C U E S T I O N E S

1era. ¿Es justa la sentencia apelada de fs.298/309? 

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo: 

I. La demanda de prescripción adquisitiva del dominio que dio inicio a este proceso fue promovida por H. E. W. y M. E. C., contra J. J. G. A. o sus herederos en caso de fallecimiento, y mediante la misma se persigue la adquisición del dominio por usucapión del inmueble designado como lote 32 de la manzana 114 K, con nomenclatura catastral: Circunscripción I, sección E, chacra 144, manzana 114 k, parcela 32, inscripción de dominio: folio 445/1063 de Tandil (fs.86/92vta.). Dicha demanda originó la formación del presente expediente n° 43.083, en la numeración de primera instancia. 

Sostuvieron los actores en su demanda que -con fecha 20 de noviembre de 1979- E. H. W. y C. G. A. (padres y suegros, respectivamente, de los aquí actores), adquirieron cuatro lotes identificados con los números 27, 28, 29 y 32, mediante la celebración de un contrato de cesión de derechos con D. A. M. y M. N. V.. Esta cesión de derechos estaba referida a un boleto de compraventa original celebrado - con fecha 26 de noviembre de 1967- entre los representantes del propietario J. J. G. A. (como vendedores) y L. J. R. de G., R. A. G. R. y J. M. G. R. (como compradores) (fs.86vta.).

Seguidamente, en la demanda se detalló la cadena de cesiones de derechos que se concretó a partir del referido boleto original de fecha 26 de noviembre de 1967, la que culminó con la cesión realizada a favor del matrimonio W. y A. que mencioné en el párrafo anterior. Se dijo en la demanda que a raíz de esta cadena de cesiones, el matrimonio W. y A. no pudo obtener la escrituración de los lotes, pese a que los poseen en forma pública y pacífica desde que recibieron la posesión de los mismos al concretarse la cesión de derechos a su favor. También se sostuvo en el escrito inicial de demanda que -con fecha 7 de junio de 2006- el matrimonio W. y A. les cedió gratuitamente a los aquí actores, H. E. W. y M. E. C., los derechos sobre el lote 32 que constituye el objeto del presente juicio de usucapión (fs.87). 

En la demanda se efectuaron referencias a los otros lotes que son ajenos al presente juicio, pero que estaban comprendidos en la adquisición que realizó el matrimonio W. y A., señalándose lo siguiente: a) En cuanto al lote n° 27 se dijo que el nombrado matrimonio lo cedió a J. G. W. en el año 1992, quien en dicho terreno construyó una casa familiar y realizó su trámite escriturario bajo las prescripciones de la ley 24.374 (fs.88); b) En cuanto al lote n° 29 se dijo que el nombrado matrimonio lo cedió a A. E. W., quien inició simultáneamente con la demanda de autos una acción de usucapión idéntica a la presente (fs.88vta.); c) En cuanto al lote n° 28 se dijo que el matrimonio W. y A., iniciaron otro juicio para usucapirlo (fs.89vta., in fine). 

II. Los herederos de J. J. G. A. se allanaron a la demanda incoada, habiéndolo hecho a fs.169/170, I. T. A., S. B. A. y J. E. A.; a fs.205/205vta., hicieron lo propio A. M. A. y M. A. A.; mientras que a fs.213/213vta., también formuló su allanamiento N. C. A. De esta manera se decretó la apertura a prueba del proceso (fs.217) y se proveyeron las pruebas ofrecidas (fs.232/232vta.). 

III. Luego de tramitado el proceso se llegó al dictado de la sentencia de autos, donde se rechazó la demanda reseñada en el apartado I, que H. E. W. y M. E. C. dirigieron contra los herederos de J. J. G. A.; con imposición de las costas del juicio a los accionantes vencidos (fs.298/309). 

En la sentencia de autos –que ha llegado apelada a esta alzada- se realizó un detenido análisis de los elementos probatorios allegados a los autos, y se concluyó en que los usucapientes no demostraron el cabal cumplimiento de los recaudos estatuidos por la normativa imperante, al no haber acreditado en el plazo de prescripción del art.4015 del Código Civil, que realmente han tenido la posesión continua del bien durante el lapso de veinte años, de un modo efectivo, en forma quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y con ánimo de dueño; sin que hayan demostrado la realización de actos posesorios –cumplidos regularmente- para evidenciar así dicho ánimo regularmente- para evidenciar así dicho ánimo, lo que conlleva a la desestimación de la demanda de adquisición del dominio por usucapión (fs.308vta., último párrafo). En la sentencia de autos se analizó la prueba instrumental relativa a la cadena de cesiones invocadas por los actores (fs.303vta./305); las constancias de pago de impuestos por los usucapientes y sus antecesores (fs.305vta./306vta.); las declaraciones testimoniales (fs.306vta.); la inspección ocular realizada por el magistrado (fs.307/307vta.); las fotografías (fs.307vta.); la prueba informativa (fs.307vta.); el certificado de dominio y plano de mensura (fs.308/308vta.). En los desarrollos siguientes del presente voto me abocaré al análisis de estos elementos probatorios, a la luz de las críticas que contra el mencionado pronunciamiento ha formulado la parte actora, en el marco del recurso de apelación interpuesto. 

Sólo quiero hacer constar en este apartado la existencia de otra causa caratulada: “W. A. E. c/ Herederos de J. J. G. A. y otro s/usucapión”, expediente n° 43.084, donde se dictó sentencia por el mismo magistrado de primera instancia, en la misma fecha en que se emitió la sentencia de los presentes actuados. Fue así que en el pronunciamiento de autos se dejó constancia de la causa n° 43.084, señalándose que la misma fue objeto de un distinto tratamiento (fs.307vta., punto 9). En efecto, en el proceso tramitado en el expediente n° 43.084, que versó sobre la usucapión del lote n° 29, pretendida por A. E. W., se hizo lugar a la demanda incoada, a diferencia de lo que aconteció en autos donde la demanda fue rechazada (véase la sentencia obrante a fs.345/358 del expediente n° 43.084, que se encuentra agregado por cuerda). 

IV. La sentencia dictada en autos fue pasible del recurso de apelación deducido por la parte actora (fs.313), quien en esta alzada presentó el escrito de expresión de agravios de fs.332/338. 

En esta pieza recursiva se agraviaron los actores por cuanto se consideró no acreditado debidamente el animus domini de la posesión durante el plazo exigido para el caso, conclusiones que consideraron arbitrarias e irritantes porque el mismo juez en otro juicio que calificaron de idéntico, evaluó los mismos medios de prueba de manera diferente (fs.332). 

Coincidieron con la sentencia apelada en que el juez tuvo por acreditado que los actores accedieron a la posesión del lote 32 por medio de la cadena de cesiones del boleto original de fecha 23 de noviembre de 1967; y pusieron de manifiesto que ese boleto original no fue desconocido por las demandadas. Dijeron haber probado de modo concluyente que detentan materialmente el inmueble que adquirieron sus padres y pagaron íntegramente mediante las respectivas cesiones del boleto de compraventa; sosteniendo que produjeron todas las pruebas posibles de haber mantenido el terreno para sí (animus domini), por lo que no se a quo explican cómo el a quo desbarató la continuidad de la posesión que surge de ese boleto (art.2476 del Cód. Civil) (fs.332vta.). 

Adentrándose en la prueba de la posesión, analizaron el boleto de compraventa original que no sólo por pruebas indiciarias puede y debe ser tenido por cierto, sino porque su objeto se ha cumplido y ha sido reconocido por los herederos del vendedor. Expresaron que no puede ser ignorado el hecho de que la compraventa era de cuatro terrenos, dos de los cuales fueron usucapidos: uno de ellos por A. E. W. probando la posesión larga (en el referido expediente n° 43.084), y el otro por J. G. W. mediante el régimen de regularización dominial de la ley 24.374 (conforme informe de la Escribana M. de R. de fs.265). Adujeron que en cuanto al tercer lote se encuentra en trámite el expediente n° 42.587, que corresponde al juicio de usucapión promovido por E. H. W. y C. G. A., que se halla pendiente de sentencia, la cual, no dudan, será favorable. Puntualizaron los apelantes que es un verdadero absurdo dar un tratamiento diferente a la posesión de uno de los cuatro terrenos adquiridos mediante dicho boleto de compraventa original, porque el origen de esa posesión es común a los cuatro terrenos (fs.333/333vta.). 

En los tramos restantes de la expresión de agravios se ocuparon del pago de impuestos y tasas, de las declaraciones testimoniales, de la prueba informativa, del certificado de dominio y plano de mensura, de la inspección ocular, de la prueba instrumental dada por el de la prueba (fs.336vta./338), juicio de usucapión promovido por A. E. W. y del allanamiento expreso del vendedor (fs.333vta./336vta.). Culminaron refiriendo a la absurda valoración de la prueba (fs.336vta./338). 

Del escrito recursivo se corrió el pertinente traslado, que no fue contestado (fs.339/342), tras lo cual se llamaron autos para sentencia (fs.343) y se practicó el sorteo de rigor (fs.344), habiendo quedado los autos en condiciones de ser examinados a los fines del dictado de la presente sentencia. 

V. Corresponde puntualizar, primeramente, que la cuestión de autos se encuentra regida por el derogado Código Civil, en virtud de que los hechos se cumplieron durante la vigencia de este ordenamiento (art.7 del C.C. y C.). De todos modos, el actual Código Civil y Comercial de la Nación no trajo una regulación diferente de la materia en examen, por lo que sus contenidos sirven de valiosa guía interpretativa, tal como lo ha señalado este tribunal en numerosos precedentes (causa n°61.761, “Casaux”, del 4-5-2017, entre muchas otras). Más aún, el nuevo código no modificó el plazo veinteañal para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, careciendo de justo título y buena fe, pese a que pudo haberlo hecho, ni tampoco introdujo alteraciones sustanciales con relación a los presupuestos que viabilizan esta clase de acciones (arts.1897, 1899, 1900, 1909, 1928 y ccs. del C.C. y C.); lo que resulta de utilidad, como pauta hermenéutica, al momento de resolver situaciones como la que se presenta Arias en el sub exámine (esta Sala, causa n° 60.441, “Arias”, sentencia del 6 de octubre de 2016; causa n° 61.692, “Presso”, sentencia del 12 de septiembre de 2017). 

VI. En la citada causa n° 61.692 se recordó lo precisado en la anterior causa n° 60.441, donde se ahondó en los recaudos que deben cumplimentarse en este tipo de procesos, señalándose “que en los juicios de usucapión se admiten toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse exclusivamente en la testimonial, conforme lo dispone el art. 24 inc. c. de la Ley 14.159, Ley de Catastro Nacional, BO 10/10/1952, – texto según el art. 1° del Decr.-Ley 5756/58-, que vino a establecer la bilateralidad del contradictorio e imponer una mayor severidad probatoria en virtud del descrédito en que habían caído las antiguas informaciones posesorias, basadas en la declaración de testigos complacientes (cfr. Areán, Beatríz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Edición –reimpresión-, Ed. Hammurabi, 2009, pág. 580)”. 

En dicha causa se citó a Kiper y Otero, quienes señalan que “esto no significa que el art.1 del Dec. Ley. 5756/58 le reste importancia a este medio probatorio. Nosotros, por el contrario, entendemos que la ley lo considera como uno de los medios más importantes para esta clase de procesos, aunque expresamente imponga que la adquisición no pueda basarse exclusivamente en los dichos de testigos. En este caso puede verse claramente la aplicación de la necesidad de contar con prueba través de una prueba compuesta, que en palabras de Alsina “…resulta de la compuesta” (Claudio M. Kiper y Mariano C. Otero “Prescripción adquisitiva”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2007, pág. 316). 

Y se agregó que es tarea del magistrado combinar los distintos elementos probatorios para formar su convicción a través de una prueba compuesta, que en palabras de Alsina “…resulta de la combinación de pruebas simples imperfectas, es decir que consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero que consideradas en conjunto, llevan a un pleno convencimiento. Como puede apreciarse, en materia de usucapión, la prueba testimonial es una prueba simple, que requiere ser complementada con otro medio probatorio, dando así lugar a la prueba compuesta, de que habla en forma permanente la jurisprudencia” (“Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial “, Tomo IV, pág. 304, citado por Areán, Beatríz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Edición actualizada y ampliada, reimpresión, 2009, pág. 580, nota 216; esta Sala, causa N° 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”).

En esta línea, considero relevante destacar la existencia de doctrina legal conforme la cual “en los juicios de usucapión debe probarse la posesión animus domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal” (SCBA, C. 97.851, sent. del 28/12/2010, "Lopreiato, Víctor Mario contra Gauna, Andrés y otros. Reivindicación"). En otros precedentes señaló el Superior Tribunal que: “en materia de prueba de la prescripción adquisitiva debe usarse un criterio muy estricto y riguroso, tanto más cuando es opuesta a contradictores con título, siendo que cuando se ostenta por el reivindicante título de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que al reivindicante se le haya hecho tradición de la cosa, pues le sirven para su acción la de sus predecesores" (conf. Ac. 19.465, sent. del 11-XII-1973, “Acuerdos y Sentencias”, 1973-II-702; C. 75.946, del 15/11/2000 “Naveira, Alfonso R. c/ Michel, Pablo C. s/ reivindicación”). Esta misma línea interpretativa fue descripta en diversos precedentes, en los siguientes términos: “…aún opuesta como defensa, sin que quepan las exigencias previstas en la ley 14.159 (Ac. 33.560, sent. del 21-IX-1984; Ac. 38.142, sent. del 8-III-1988; 37.454, sent. del 22-III-1988), quienes pretenden sostener la prescripción adquisitiva sobre bienes determinados (en este caso los demandados), son quienes deben probar la posesión ordinaria, con corpus y animus domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (conf. arg. Ac. 39.825, sent. del 30-V-1989; Ac. 59.057, sent. del 10-VI-1997; C. 97048, 5/3/2014 “A., N. M c/ S. J, A s/ Sucesión. Reconocimiento de paternidad y petición de herencia”; esta Sala, causa n°60.441, “Arias”, sentencia del 6/10/2016). 

Este tribunal ha destacado la doctrina sentada en la materia por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, según la cual, para excepcional la procedencia de la demanda de usucapión, es necesario que la actora acredite la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble durante el plazo de ley, y la realización de actos posesorios de manera insospechable, clara y convincente; y ello en razón del carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por usucapión. De manera tal, que no basta con que se pruebe un relativo desinterés por el bien por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir (C.S., 27-9-05, "Prefectura Naval Argentina c. Provincia de Buenos Aires", L.L. 2006-A, págs.233 y sgtes.); esta Sala, causa n°51.037, “Quillehauquy”, sentencia del 23-10-07). 

En sentido concordante, se puntualizó que en los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia, y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que, correlativamente, apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art.2508 del Código Civil (CNCiv., sala H, 21-2-07, con voto de la Dra. Areán, "S., J.A. c. R. de C., O.G.", L.L. ejemplar del 7-5-07, pág.6, con nota aprobatoria de Guillermo Luis Martínez). particular. Además, la prueba de la posesión en los procesos de prescripción.

En el ámbito provincial se ha decidido que "en materia de usucapión las pruebas aportadas deben verificarse con visión de conjunto, en una ponderación global, rehuyendo del método analítico que suele dar resultados disvaliosos al desvirtuar el verdadero mérito de la prueba acopiada en el proceso por la vía de una visión parcializada, máxime frente a la exigencia del art.24 inc.2° de la ley 14.159, sin perder de vista el valor y trascendencia que haya de otorgarse a cada medio probatorio en particular. Además, la prueba de la posesión en los procesos de prescripción adquisitiva debe ser plena e indubitable, pero ello no importa modificar las reglas de producción y apreciación de las pruebas" (Cám. Civ. 2da., sala 3, La Plata, 105303 RSD-112-6, sent. del 4-7-06, sumario JUBA B354190; esta Sala, citada causa n°51.037 del 23-10-07). 

VII. Si se examina el escrito recursivo puede advertirse que en el mismo se coincide con el punto de partida de la sentencia impugnada, donde el juez tuvo por acreditado que los actores accedieron a la posesión del lote 32, por medio de la cadena de cesiones del boleto original que fuera celebrado el día 26 de noviembre de 1967 (fs.332vta.). 

1. En efecto, en la sentencia apelada se tuvo por acreditada la legitimación activa de los accionantes mediante la cadena de cesiones a la que ya hice referencia en el apartado I del presente voto (véanse las consideraciones del fallo a fs.303vta./304vta. y la documentación glosada a fs.44/48). Se dijo en la sentencia que por tratarse de meras los documentos aportados pueden considerarse, en principio, como un fotocopias carecerían de todo valor, aunque puede merituarse su valor indiciario si se cuenta con otros elementos de prueba que corroboren la veracidad de su texto (fs.304vta.). No obstante ello se puntualizó en la sentencia de grado, con cita de un precedente de esta alzada, que aún cuando se hubiera adjuntado la documentación original, las manifestaciones realizadas en el contrato no alcanzan para probar la posesión que se dice tener conforme al mismo (fs.304vta.). 

De esta manera, en el decisorio apelado se adujo que los documentos aportados pueden considerarse, en principio, como un indicio para hacer lugar a la accesión de posesiones en que se basa la demanda de autos, la que habría operado por medio de la aludida cadena de cesiones. Pero remarcó el a quo que ello es así en principio, pues no sólo ha de probarse el vínculo o nexo jurídico que permita dicha accesión de posesiones (art.2476 del Código Civil), sino que también deben necesariamente demostrarse, a fin de acreditar la posesión ininterrumpida y pacífica del bien por el término de veinte años, los actos posesorios ejecutados por sus antecesores y luego por los actores mismos (fs.305). 

Y de este modo adelantó el juzgador su decisión, tras señalar que por estar en juego el orden público los extremos probatorios deben ser contemplados con suma estrictez. Así expresó que luego de haber evaluado los elementos probatorios aportados a esta causa, lo resuelto por este tribunal en la citada causa n° 61.692, donde los mismos no resultan suficientes para formar su convicción acerca de los hechos constitutivos del derecho alegado por los actores, ya que –a su entender- no se acreditó debidamente el animus domini de la posesión durante el plazo exigido para el caso (fs.305). 

2. Las motivaciones del fallo apelado se ajustan a lo resuelto por este tribunal en la citada causa n° 61.692, donde también se valoró una prueba instrumental consistente en cesiones de un boleto de compraventa original. Allí se dijo que “esta prueba sólo tiende a reflejar supuestos actos jurídicos, y no resulta idónea en orden a la acreditación de los actos posesorios que constituyen la sustancia de esta clase de pretensiones. En materia de prueba en los juicios de usucapión, cobra especial virtualidad el art.2384 del Código Civil, que enumera en forma meramente enunciativa actos posesorios de inmuebles, tales como la mensura, deslinde, cultivo, percepción de frutos, reparaciones, ocupación. Y acto posesorio es toda disposición material que alguien ejerce sobre una cosa animus domini. Ha de tratarse siempre de un acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa, pues siendo el ejercicio de la posesión, tendrá que revelar la dependencia física de una cosa respecto de alguien (conf. Areán, juicio de usucapión, 4ª edición, págs.329, 330, 337 y 338, con cita del fallo de la Cám. Apel. Civ. y Com. Neuquén, Sala II, 16/4/96, Lexis n° 17/722). En este mismo orden de ideas puntualiza Kiper que no se consideró un acto posesorio en los términos reconocido por los herederos del vendedor, aquí demandados. Y así destaca del art.2384, la cesión del boleto de compraventa del bien, puesto que no importa acto material alguno (Conf. Código Civil y leyes complementarias, director Zannoni, coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, pág.291)”. 

3. Es así que no puede ser atendido uno de los argumentos basales de la expresión de agravios, donde la parte actora procura resaltar la relevancia que -según su postura- tendría el boleto de compraventa original, aduciendo que su objeto fue cumplido y ha sido reconocido por los herederos del vendedor, aquí demandados. Y así destaca que no puede ser ignorado el hecho de que la compraventa era de cuatro terrenos sobre los cuales dos de ellos ya fueron usucapidos (por Andrea Weber y Jorge Weber), mientras que el tercero es motivo del juicio de usucapión promovido por el matrimonio W. y A., cuya suerte pronostican favorable. Así consideran “un verdadero absurdo dar un tratamiento diferente a la posesión de uno de los cuatro terrenos adquiridos mediante este boleto, porque el origen de esa posesión es común a los cuatro” (fs.333, punto 4.1). 

En esta línea de pensamiento los actores pretenden darle al boleto de compraventa original y a las sucesivas cesiones relativas al mismo, una significación que evidentemente no tiene, ya que, como se dijo precedentemente, en el juicio de usucapión no basta con la prueba de la celebración de actos jurídicos, sino que es menester acreditar la realización de actos posesorios durante el tiempo exigido adquisición del dominio por la usucapión larga, se requiere la prueba certera por la ley. En efecto, en el escrito recursivo se pretende inferir del boleto de compraventa (y de las respectivas cesiones del mismo), que los actores compraron el terreno objeto de autos, que pagaron su precio en forma íntegra y recibieron la posesión animus domini del bien; sosteniendo que este contrato fue reconocido por los herederos del vendedor y ha servido de fundamento para esgrimir la posesión de los otros tres terrenos adquiridos (fs.333vta.). 

Los apelantes incurren en un error, ya que más allá de la celebración de los actos jurídicos mencionados, a los fines de la adquisición del dominio por la usucapión larga, se requiere la prueba certera de que se ha ejercido la posesión continua del inmueble con ánimo de dueño, durante el lapso de veinte años (art.4015 del Código Civil). Quiere ello decir que bien puede suceder que alguien haya formalizado un boleto de compraventa o una cesión de boleto que comprenda a un determinado inmueble, pero que en el proceso de usucapión no acredite la posesión continua de ese inmueble durante el tiempo exigido por la ley, supuesto en el cual la demanda no puede prosperar. Y esta posesión continua animus domini del predio objeto de autos, durante el plazo de veinte años, es la concreta situación fáctica que no ha quedado probada en las presentes actuaciones, tal como lo señaló el magistrado de la anterior instancia (arts.163 inciso 5, 375, 384, 679 y ccs. del Cód. Proc.; véase la reseña del apartado III, segundo párrafo, de este voto). De actos manera tal que se presenta carente de todo asidero el argumento introducido en el escrito recursivo, donde pretende extraerse del boleto de compraventa y de las cesiones, que los actores poseen materialmente el terreno identificado con el lote 32, con el ánimo de ser sus dueños, desde hace 49 años (si se computa el boleto original), o desde el año 1979 si se toma en cuenta la fecha en que celebraron la cesión E. W. y C. A., que son los antecesores directos de los accionantes (fs.333vta.). Reitero, una vez más, y para que quede suficientemente claro: Una cosa son los actos jurídicos que puedan haberse formalizado entre las partes (relaciones personales: art.1137 y ccs. del Cód. Civil), y otra cosa muy distinta son los actos posesorios materiales que efectivamente se hayan ejercido sobre el predio (relaciones reales: arts.2351, 2384, 4015 y ccs. del Cód. Civil). 

VIII. Y arribo a la precitada conclusión de que no ha quedado acreditada la realización de actos posesorios en forma continua por los actores, durante el lapso de ley, porque coincido con la valoración de las restantes constancias de la causa que se ha efectuado en la sentencia apelada. A continuación habré de examinar los distintos elementos probatorios aportados a los autos, indicando la valoración que sobre los mismos se ha brindado en el decisorio impugnado, y la crítica que al respecto han expresado los apelantes en su pieza recursiva. 

1. Habré de comenzar esta faena con la ponderación de los comprobantes de impuestos y tasas allegados con la 77/79, 84/85, 97/98, constatando que muchos de ellos se han abonado con demanda, que -como expresa el a quo- no hacen más que exteriorizar el animus domini, es decir tan solo uno de los elementos de la posesión, pues nada prueban con relación al otro elemento necesario que es el corpus (fs.306, primer párrafo). 

Señaló en concreto el juzgador sobre esta temática que con los comprobantes obrantes a fs.6/35, de tasas municipales e impuesto inmobiliario provincial, se han abonado “una moratoria de entubamiento del año 84 e impuestos con sellos correspondientes a los años 77/79, 84/85, 97/98, constatando que muchos de ellos se han abonado con posterioridad a los vencimientos originarios. Reflejando así los comprobantes acompañados, que los usucapientes han pagado los impuestos en forma discontinua e irregular” (fs.306/306vta.). 

Examinando la documental agregada a la demanda se observa que los comprobantes de pago debidamente sellados por el banco, que lucen a fs.6/25, corresponden a períodos de los años 1978 a 1985. A su vez, las liquidaciones de fs.26, 27, 28, 31 y 32 no tienen constancia de pago, por lo que carecen de todo valor. Hay un pago de una cuota del año 1998 (fs.29/30), otro inmediato de ese mismo año, que no está foliado, y el que le sigue (también sin foja) corresponde al año 1979. Las liquidaciones de fs.31/32 no tienen constancia de pago. Hay dos pagos a fs.33/34 del año 1998, que parecen corresponder a la liquidación de fs.35, que abarca períodos de los años 1996 y 1997. Este cuadro de situación resulta claramente.

De manera tal que le asiste razón al a quo cuando expresa que los pagos de impuestos y tasas se realizaron en forma discontinua e irregular, habiendo abarcado –únicamente- períodos de los años 1978 a 1985 y de los años 1996, 1997 y 1998. En este orden de ideas carece de todo asidero lo expresado por los apelantes, cuando en su escrito recursivo incluyen períodos de años que no surgen de las constancias de autos y afirman, de manera errónea, haber realizado pagos por espacio de 30 años en el caso de los impuestos, y de 22 años en el caso de las tasas municipales (ver alegaciones de fs.333vta./334). 

Este cuadro de situación resulta claramente distinto a lo que aconteció en el juicio de usucapión promovido por A. E. W., donde el juzgador concluyó en que si bien el pago de impuestos y tasas no es regular, alcanza a cubrir la totalidad de los años exigidos por la ley (fs.353 in fine del expediente n° 43.084). Comienza a advertirse de este modo, y quedará corroborado con el examen de los restantes medios de prueba, que las distintas soluciones que sentó el juzgador en las sentencias dictadas en la misma fecha en los expedientes n° 43.083 y 43.084, obedecen a la existencia de pruebas completamente diferentes, lo que desmorona –desde ya- el recurso de apelación deducido en los presentes actuados. 

2. Algo similar a lo antedicho sucede con la prueba testimonial, pues en la usucapión que prosperó -iniciada por A. E. en el inmueble de autos W.- adujo el juez que según las declaraciones testimoniales, la usucapiente construyó una casa “hace rato”, y que detrás de la vivienda se encuentra un galpón construido por el Sr. W. en el año 1990 (ver fs.353vta./354 del expediente n° 43.084). Como puede apreciarse se está ante actos posesorios inequívocos (art.2384 del Código Civil). 

Y esa situación del otro expediente contrasta notoriamente con lo que resulta de la prueba testimonial rendida en este expediente n° 43.083. Así sostuvo el magistrado que estas declaraciones testimoniales “no reflejan actos posesorios realizados por los usucapientes en el inmueble de autos” (fs.306vta.). Así dijo que el testigo J. A. G. sólo refirió a la adquisición de los terrenos por el Sr. W., lo que ha quedado al margen de la discusión; mientras que el testigo C. F. M. manifestó que vendió planchones para hacer una construcción, señalando la misma en el lote vecino. Este testimonio fue completado por el a quo con lo resultante de la inspección ocular, de la que surge que lo declarado es con respecto al inmueble usucapido por A. E. W. y no al de autos. Finalmente, el juzgador de la anterior instancia valoró la declaración de M. D. A., quien aludió a mejoras tales como alambrado, cordón cuneta y construcción, pertenecientes al lote vecino (fs.306vta./307). 

En el escrito portador de los agravios no se advierte una crítica concreta y razonada sobre esta parcela del decisorio de grado (art.260 del Cód. Proc.). Sólo se alude a la compra de los terrenos que posesorios efectuó el Sr. W. y se insiste en que la misma consistió en una adquisición en block de todos los lotes, admitiéndose que A. E. W. pudo construir su casa en el lote 29, mientras que los actores de este juicio no pudieron hacerlo en el terreno que continúa baldío (fs.334/334vta.). Pero pierden de vista los apelantes que -como lo señalé supra- a los fines que aquí interesan carece de relevancia que la compraventa originaria haya versado sobre los cuatro terrenos, pues no basta con la acreditación de la celebración de actos jurídicos (boleto de compraventa y cesiones de boleto), sino que para adquirir por usucapión es menester acreditar la realización de actos posesorios animus domini y en forma continuada del inmueble, durante el lapso de veinte años (véase el punto 3 del apartado VII de este voto). He aquí la concreta prueba que no se produjo en el caso de autos, lo que lo diferencia –sustancialmente- del referido expediente n° 43.084. Y como también lo puntualicé supra, bien puede darse el caso de que se haya celebrado un boleto de compraventa o una cesión de boleto que comprenda a un determinado inmueble, pero que en el juicio de usucapión no se acredite la posesión continuada y animus domini de ese inmueble, durante el plazo legal, supuesto en el cual la demanda no puede progresar, como ha sucedido en el caso de autos; encontrándose ajustado a derecho el decisorio en crisis (art.4015 del Cód. Civil; arts.163 inciso 5, 375, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.). realizados por ellos, tal como lo aclaró quien, junto con su esposa, fue el 

3. En cuanto a la inspección ocular practicada a fs.294, sostiene el magistrado haber observado que el terreno de autos “tenía solo cuatro plantas y un alambrado con cuatro hilos que forma el frente y el lateral que separa al inmueble de la parcela 33”. También afirma que en ese acto se le hizo saber que las plantas halladas ya se encontraban en el lugar y que el referido alambrado fue hecho por el dueño de la parcela 31 (o sea un vecino), reconociéndose que los planchones del fondo también fueron colocados por los vecinos. Así dijo que de la inspección ocular no encontró acto posesorio realizado por los usucapientes, ya que los que se encuentran en el lugar no han sido realizados por ellos, tal como lo aclaró quien, junto con su esposa, fue el cedente de la posesión del inmueble a favor de los actores, o sea H. E. W. (ver consideraciones de fs.307/307vta.). 

Una vez más, el escrito recursivo no encierra una crítica idónea de la sentencia apelada, pues se vuelve a insistir en la compra en block de los cuatro lotes por la familia W., pero nada se dice sobre actos posesorios ejercidos por los aquí accionantes; más aún, se afirma que éstos no tuvieron los medios económicos suficientes para lograr construir su vivienda en el lote 32, como sí lo pudo hacer A. E. W. en el lote 29 (fs.335 in fine; art.260 del Cód. Proc.). 

En lo que a inspección ocular se refiere, también se observa una notoria diferencia con lo constatado en el expediente n° 43.084. Allí hizo constar el juez que de ese reconocimiento judicial surgieron claramente las mejoras introducidas por A. E. W., consistentes en una casa habitación, planchones en el fondo y árboles (ver fs.354 de dicho expediente n° 43.084). Una vez más se advierte la falta de similitud entre las probanzas de los dos procesos sentenciados en la misma fecha, de lo que se deriva la sinrazón de la crítica formulada por los apelantes (arts.375, 384, 477 y 478 del Cód. Proc.). 

4. Particularmente gravitante es lo señalado por el juez cuando examina la prueba informativa, donde sienta un dato fáctico que presenta importancia para comprender el motivo por el cual en la sentencia de autos se dio un distinto tratamiento al que recayó en el expediente n° 43.084. 

Allí manifiesta el juzgador que los lotes 27, 28 y 29 son contiguos, no así el 32 que es el objeto del presente juicio. Y expresa el sentenciante que el lote 27 fue regularizado por ley 24.374, el lote 28 se halla en proceso de usucapión, y el lote 29 es el objeto del referido expediente n° 43.084 (ver la reseña del apartado I, cuarto párrafo). Insiste el a quo en que los lotes 27, 28 y 29 conforman un bloque contiguo y puntualiza que algunos actos, fundamentalmente el pedido de servicio eléctrico, se concretaron para uno solo de los lotes pero en beneficio de los restantes que se hallan contiguos, no así para el lote 32 que se encuentra físicamente separado (ver fs.307vta./308). W. desde el 8/1/1993 al 18/7/2008, y luego un cambio de titularidad.

Y en este punto deviene inaudible el agravio formulado por los apelantes, cuando sostienen que la regularización dominial del lote 27, los servicios eléctricos, el cambio de titularidad de impuestos y tasas municipales, su posesión y conservación con ánimo dominial, son actos comunes a todos los lotes, sean o no contiguos, en virtud de que todos tienen un mismo origen que es el ya referido boleto de compraventa. Así dijeron los apelantes que mientras estaban baldíos, los actos posesorios de un lote necesariamente beneficiaron al resto, aún cuando no fueran contiguos (fs.335, primer párrafo). 

Los mencionados agravios no son atendibles. Así se tiene que la regularización dominial del lote 27, estuvo estrictamente referida a este lote y no a los demás (ver informe de la notaria actuante de fs.265). El informe de Camuzzi Gas Pampeana da cuenta de una conexión a nombre de J. G. W. hasta el 17/10/2007, y a partir de allí un cambio de titularidad a nombre de una persona ajena a estos autos, M. R. T., sin referencia alguna al lote 32 objeto del presente juicio, ni por supuesto a los aquí accionantes (fs.248). Algo similar acontece con el informe de la Usina de Tandil, donde se dice que hubo una conexión eléctrica a nombre de E. H. W. desde el 8/1/1993 al 18/7/2008, y luego un cambio de titularidad a nombre de M. R. T., sin referencia al lote 32, ni a los aquí actores (fs.268). Finalmente, la Municipalidad de Tandil da cuenta de un cambio para la recepción de tasas municipales a nombre de H. E. W. (fs.279), pero esto En la expresión de agravios se alude resulta claramente insuficiente ante la orfandad probatoria que presentan los comprobantes de pago analizados en el punto 1 del presente apartado. 

De modo que el resultado de esta prueba informativa no arroja un resultado favorable a la pretensión de los actores, siendo inatendibles los agravios volcados a fs.335/335vta. (arts.375, 384, 394, 401 y ccs. del Cód. Proc.). 

5. Con relación a las fotografías obrantes a fs.138/141, adujo el a quo que las mismas no hacen más que evidenciar lo que ya ha sido plasmado en el resto de la prueba (fs.307vta.), lo que también contrasta con lo sucedido en el expediente n° 43.084, donde las fotografías allí agregadas eran reveladoras de los actos posesorios desarrollados sobre el inmueble (fs.354 de esos actuados). 

6. En la expresión de agravios se alude al plano de mensura y certificado de dominio, que son recaudos formales exigidos por la ley, pero en modo alguno reveladores de una posesión animus domini (fs.335vta.). Y en el escrito recursivo se señala como prueba instrumental ignorada al tantas veces recordado expediente n° 43.084 (fs.336), siendo que los elementos probatorios aportados a este proceso difieren sustancialmente de los colectados en las presentes actuaciones. 

7. En lo que atañe al allanamiento de los demandados tampoco presenta relevancia en el caso de autos, ante el actos y no el reconocimiento (o silencio) del titular inscripto desfavorable resultado que arrojó la prueba para la pretensión de los accionantes (fs.336/336vta.). 

Ha sostenido al respecto este tribunal en la mencionada causa n° 61.692, que como lo ha destacado con claridad la jurisprudencia, se está ante una materia donde juegan poderosas razones de orden público (tal como se señaló supra), por lo que cualquiera sea la actitud que en el proceso hubieran asumido los demandados (allanamiento, reconocimiento de hechos o de documentación, manifestaciones favorables a la postura de la parte actora, etc.), lo cierto es que en el juicio de usucapión es imprescindible la prueba fehaciente de los hechos en que se funda la pretensión. Para que la usucapión produzca su efecto adquisitivo del dominio la ley exige actos posesorios, y para la procedencia de la acción es menester exigir la prueba de estos actos y no el reconocimiento (o silencio) del titular inscripto, de modo que el poseedor accionante tiene en el proceso, junto con la carga de afirmación, la de la prueba, no sólo en razón de su particular interés sino del interés general comprometido. Los efectos que el allanamiento (o silencio) del demandado produce respecto de la prueba (acreditación de los hechos invocados en la demanda), sólo pueden admitirse en los casos en que el derecho cuya declaración o satisfacción se pretende, compromete únicamente los intereses privados de las partes en litigio, pero de ningún modo cuando la cuestión controvertida interesa al poder público o la orden público y el interés general. La sentencia puede afectar a terceros. Y este es, precisamente, el caso de la usucapión. Por un lado, porque todo régimen de los derechos reales interesa de manera directa o inmediata al orden público, especialmente tratándose del dominio, estructurado legalmente con criterio institucional (arts.2513 y 2514, Cód. Civil); y por otro, porque la sentencia –que puede llegar a adquirir la autoridad y eficacia de res judicata erga omnes- puede afectar los derechos de terceros (SC Tucumán, Sala Civ. y Com. Común II, 8/11/99, elDial-BB3CCF, citado por Areán, Juicio de Usucapión, 4ª edición, págs.313 y 314; ver también en esta misma obra, págs.310 a 315, donde se vuelcan diversos conceptos y se cita numerosa jurisprudencia en esa línea de pensamiento). 

Lo antedicho no resulta sino una aplicación de lo expresamente normado en el art.307 del Código Procesal, donde se señala que si estuviere comprometido el orden público, el allanamiento carecerá de efectos y continuará el proceso según su estado. De manera tal que no les asiste razón a los apelantes, cuando pretenden conferirle a los allanamientos y manifestaciones de los demandados un efecto que en el presente juicio de usucapión no pueden alcanzar, dado que se encuentra comprometido el orden público y el interés general. 

8. Las últimas reflexiones del escrito recursivo versan siempre sobre las mismas temáticas y no alcanzan a conmover, ni en mínimo grado, las motivaciones de la sentencia apelada. Así se alude a una Atento a lo que resulta del tratamiento de la absurda valoración de la prueba y se formulan referencias a los diversos elementos probatorios, en un desarrollo argumental que debe ser desestimado por cuanto no altera las conclusiones que he dejado sentadas a lo largo del presente voto (art.4015 del Cód. Civil). 

IX. Por todo lo expuesto, propicio la confirmación de la sentencia apelada de fs.298/309, en cuanto rechazó la demanda incoada, con costas a los accionantes vencidos; debiendo imponerse también a los actores apelantes las costas de alzada, en atención al resultado adverso que obtuvieron en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.). 

Así lo voto. 

A la misma cuestión, los Dres. Longobardi y Galdós, por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido. 

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo: 

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve confirmar la sentencia apelada de fs.298/309, en cuanto rechazó la demanda incoada, con costas a los accionantes vencidos; imponiéndose a los actores apelantes las costas de alzada, en atención al resultado adverso que obtuvieron en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.). Difiérese la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). 

Así lo voto. 

A la misma cuestión, los Dres. Longobardi y Galdós, por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido. 

S E N T E N C I A

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: confirmar la sentencia apelada de fs.298/309, en cuanto rechazó la demanda incoada, con costas a los accionantes vencidos; imponiéndose a los actores apelantes las costas de alzada, en atención al resultado adverso que obtuvieron en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.). Difiérese la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su Juzgado de origen.

Víctor M. Peralta Reyes - Jorge M. Galdós - María Inés Longobardi