Reglas Generales Interpretativas y propuestas en materia de Propiedad Horizontal
Conclusiones del “1er Congreso Nacional de Administración de Consorcios”
Dr. German Gerbaudo
Dr. Gustavo Nadalini
Dr. Miguel Angel Luvera
Dr. Juan Manuel Costantini
Dr. Alejandro Andino
Lisandro Hadad
Diana Pilot
Conclusiones [arriba]
1) Teniendo en cuenta el carácter de Ley Superior del Código Civil y Comercial de la Nación, y la impronta de orden público de los derechos reales, lo legislado en materia de propiedad Horizontal, prevalece sobre las normas contractuales de los reglamentos de propiedad preexistentes.
2) Se mantienen los parámetros legales, doctrinarios y jurisprudenciales en lo referido a la responsabilidad civil, contractual o extracontractual del consorcio. No sucede lo mismo con la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas a la luz del art. 181 del CCyC que dispone que los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por las deudas de la asociación civil. Ello no quita que vía liquidación de expensas deban contribuir para solventar pasivos del consorcio derivados de daños y perjuicios por la responsabilidad civil.
3) El plazo de caducidad, de 30 días, para peticionar nulidad de la asamblea, debería empezar a correr -al igual que sucede en el régimen italiano y español-, desde el día siguiente a la asamblea para quienes estuvieron presentes y para los ausentes desde que recibieron la comunicación de lo resuelto, con copia del acta de asamblea.
4) Un proyecto de reforma debe contemplar a los denominados pequeños consorcios (en el derecho italiano son los que están compuestos por no más de 10 unidades) liberándolos del cumplimiento de libros obligatorios y demás cargas previstas para edificios de mayor cantidad de unidades.
5) Teniendo en cuenta las concretas dificultades que ha ocasionado a nivel extrajudicial y judicial, la necesidad que el certificado de deuda deba estar conformado por el consejo de propietarios, debería eliminarse este requisito que ha entorpecido el inicio y prosecución de los juicios ejecutivos por cobro de expensas.
6) La actividad de los Administradores de Consorcios tiene un impacto social relevante, con un notable protagonismo en las Urbanizaciones y emprendimientos inmobiliarios, que se constituyan dentro del marco del Derecho Real de Propiedad Horizontal.
7) Las numerosas obligaciones que el Código Civil y Comercial de la Nación impone a los Administradores de Consorcio, devenga la complejidad de su actividad, y conlleva el necesario e inevitable camino hacia su profesionalización.
8) El Administrador es el órgano representativo del Consorcio, y es el encargado de velar por la marcha normal de todo lo atinente a la comunidad.
9) En el Reglamento de Propiedad Horizontal debe encontrarse designado el Administrador, su plazo de ejercicio, así como también determinarse sus facultades y obligaciones especiales (art. 2056)
10) Según la legislación vigente, el consorcio de propietarios es una persona jurídica de Derecho Privado, y la Propiedad Horizontal es un derecho real autónomo Se reconocen tres órganos del consorcio: la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador, que es su representante legal, con el carácter de mandatario. Desde nuestro punto de vista es una clara jerarquización de la figura del administrador de consorcios, ya que le otorga la representación del consorcio no sólo en el ámbito administrativo (como en la derogada Ley N° 13512), sino también frente al Poder Judicial.
11) Sus facultades son amplias, pero a su vez se han incorporado importantes disposiciones sobre obligaciones, duración del mandato, convocatoria y acta de asambleas, cómputo de mayorías, quórum y un novedoso sistema de ratificación tácita.
12) Nos parece poco acertado haber incorporado como requisito para el titulo ejecutivo de cobro de expensas la intervención del Consejo de Propietarios, porque éste es un órgano facultativo, que puede no existir, pero posibilita la interposición de excepciones, que, aunque serán meramente dilatorias, no dejan de constituir un eventual problema.
13) Concursabilidad del Consorcio. Durante muchos años fue materia de debate en la doctrina y en la jurisprudencia si el consorcio de propiedad horizontal era un sujeto pasible de concurso. Las controversias giraban en torno a determinar si el consorcio de propiedad horizontal era o no persona jurídica.
El art. 148 inc h) del Código Civil y Comercial incluye al consorcio entre las personas jurídicas privadas. Frente a ello un sector de la doctrina considera que se cerró el debate y que no cabe duda sobre la factibilidad del concurso.
Sin embargo, nosotros entendemos que con ello se cerró un viejo debate pero se abren nuevas controversias que refieren a si es necesario o no la construcción de una solución concursal particular para el consorcio de propiedad horizontal.
Creemos que en un futuro deberá disponerse una solución concursal particular para el consorcio de propiedad horizontal. Así, como en su oportunidad se gestó un régimen concursal especial para atender a la insolvencia de las entidades deportivas -dado por la Ley N° 25.284 del año 2000- deberá generarse un régimen particular para el concurso de este ente.
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