Implicancias ambientales del Código Civil y Comercial de la Nación en los contratos de arrendamiento rural

Luis A. Cavalli

La ley especial, un obstáculo que terminó fortalecido [arriba] 

El Decreto[1] por el cual el Poder Ejecutivo Nacional convocó a una comisión para realizar un proyecto de reforma, actualización y unificación de los códigos civil y comercial, fundamentó su necesidad en que “durante muchos años, este proceso (actualización) se realizó a través de numerosas leyes especiales que fueron actualizando diversos aspectos de estos códigos”. En los considerandos del Decreto Nº 191 se argumenta que “esta obra llevada a cabo a través de la mencionada legislación especial, produjo una modificación del ordenamiento lógico y de la estructura de principios y reglas existentes en los Códigos referidos”.

La descodificación intencional del Código [arriba] 

Sostiene la miembro de la Comisión redactora del Anteproyecto, la Profesora Carlucci, en el Prólogo al Código[2] sancionado por la Ley Nº 26.994 Comentado, que fuera elaborado y publicado por el Ministerio de Justicia, “que el CCyC respeta el fenómeno imparable de la descodificación”. Esta afirmación, que no es sino el reflejo certero de lo plasmado en el Código, es una especie de elusión de la lógica: codificar para descodificar.

La descodificación pretendida por el Código se acerca bastante a la inconstitucionalidad. Si se lograra el resultado final, que es que no haya código, la Nación no podría sancionar leyes en materia civil pues esta competencia no le ha sido delegada por las provincias. Ha sido un debate explícito en los convencionales de 1853 que no es lo mismo legislar que codificar. El art. 75 inc. 12 es contundente en este sentido. Es atribución del Congreso Nacional: “Dictar los códigos Civil, Comercial, Penal, de Minería, y del Trabajo y Seguridad Social, en cuerpos unificados o separados, sin que tales códigos alteren las jurisdicciones locales, correspondiendo su aplicación a los tribunales federales o provinciales, según que las cosas o las personas cayeren bajo sus respectivas jurisdicciones…” Esto no fue modificado por los constituyentes de 1860 ni por los de 1957 ni de 1994. Inclusive el comentario del Constituyente que fundamentó el Dictamen de mayoría que hizo un agregado al artículo (“en cuerpos separados o unificados”) aclaró que se refería a la posibilidad de unificación de los códigos civil y comercial[3]. Es decir que el Congreso Nacional solo tiene competencia para dictar el Cód. Civ. y comercial, no de sancionar leyes en materia civil.

Codificar no es lo mismo que legislar. La diferencia ha formado parte de los grandes capítulos de discusión iusfilosófica europea de donde abreva nuestro derecho. La necesidad de sistematización, de unificación de un derecho disgregado, corporativo, regional y feudal como era el europeo del Siglo XIX en un solo cuerpo, fue puesto de manifiesto y aplicado en los hechos por Napoleón Bonaparte. En la teoría el debate clarificador fue entre Savigny y Thibaut[4] sobre la codificación en Alemania.

En la República Argentina la postura contra los códigos la sustentó Juan Bautista Alberdi[5] , cuyo proyecto de Constitución decía “legislar en materia civil, penal…” y los constituyentes sancionaron “dictar los códigos civil, penal…” Decía que los códigos “son difícilmente enmendables, y con su poder institucional, en medios incipientes y cambiantes, pueden introducir obstáculos al libre desenvolvimiento del organismo social en el sentido de las leyes normales y naturales que le son inherentes…”[6]

Codificar es agrupar de manera orgánica, sistemática y completa todas las normas que se refieren a una misma materia no permitiendo contradicción ni ambigüedad. Ni normas por afuera del Código. Completitud, coherencia y no redundancia son condiciones esenciales de un código.

El Cód. Civ. y Comercial ahora se ha convertido en “líneas de base enfocadas en la argumentación jurídica razonable dentro de un sistema de derecho basado en principios y reglas”. El Código devino en un “conjunto de principios ordenadores”[7]. Las leyes especiales, que eran el obstáculo y motivo de la reforma, se mantienen íntegramente.

La Profesora Carlucci en el Prólogo referenciado ha sostenido que “ las fuentes dialogan: las leyes especiales, los microsistemas, no existen en el aislamiento, en el vacío, sin interrelación alguna; al contrario, sin perjuicio de sus reglas específicas, pueden acudir al CCyC como instrumento de integración al sistema.” Ejemplifica con la “Ley del ambiente”.

Para que quede más claro, la integrante de la Comisión Decreto Nº 191 expresa que “Esa función de cohesión es posible, ciertamente, por la incorporación expresa en el CCyC de los principios que emanan de la Constitución Nacional y de los tratados internacionales de derechos humanos”.

Abunda la autora: “El CCyC ayuda porque incorpora diversas reglas relativas a la interpretación y orden de aplicación de las normas según su origen (ver arts. 1, 2, 150, 768, 963, 964, 1709, 1834 CCyC, etc.). Artículos de este tipo son necesarios en un Código que, como dije, reconoce expresamente el fenómeno de la descodificación, tal como surge de sus reiteradas remisiones a las leyes especiales.”

El Código, cuyo obstáculo era la existencia de numerosas leyes especiales por fuera del mismo, terminó remitiendo a las numerosas leyes especiales que existen por fuera del mismo.

Entre ellas la Ley de arrendamientos y aparcerías rurales N° 13.246 y la Ley General del ambiente, cada una de ellas formarían los denominados por lso redactores del Código microsistemas jurídicos autónomos.

Incidencias de carácter general [arriba] 

Dentro de las de carácter general que tiene el Código sobre el contrato de arrendamiento rural se encuentran:

Precio en moneda extranjera [arriba] 

El Cód. Civ. Ley Nº 340 en sus arts. 617 y 619 establecía que si un contrato era celebrado en dólares, la cancelación del mismo debía realizarse en dicha moneda. Ahora por el art 765 del nuevo Código “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.

Este artículo es, a su vez, una modificación que hizo el Poder Ejecutivo Nacional, al que originalmente había redactado la Comisión Decreto Nº 191/2011, quienes había reproducido el esquema de la ley de convertibilidad. El Propio presidente de la Comisión expresó que artículo genera confusión. "Hay quienes opinan que no. La modificación del artículo vino a confundir, pero se puede pactar si el contrato es válido. La ejecutoriedad de la sentencia es otro problema, como también su relación con las normas de derecho público que regula la disposición de moneda extranjera", "Nosotros habíamos reproducido el régimen de la convertibilidad. Luego se hicieron modificaciones que dan lugar a interpretaciones distintas. O se aclarará por una ley específica o deberá ser aclarado por la jurisprudencia", afirmó que en el nuevo Código se había puesto "como regla general lo que dice la ley vigente, que se debe dar la misma moneda que se pactó". "Pero después se incorporó la opción de devolución en moneda nacional. Es una vieja disposición que tiene una gran interpretación jurisprudencial".[8]

Plazo máximo [arriba] 

De acuerdo a los arts. 4 y 22 de la ley de Arrendamientos y Aparcerías rurales, el plazo mínimo de dichos contratos es de 3 (tres) años, lo que no se modifica, y conforme al Cód. Civ. vigente, que se aplica subsidiariamente, el máximo era de 10 años.

A partir de la vigencia del Cód. Civ. y Comercial unificado, el art. 1197 establece como plazo máximo, aplicable a este caso, 50 años.

Plazo mínimo: aplicación de la ley especial [arriba] 

El Código establece el mínimo de dos años cualquiera sea el destino de la locación de inmueble. La Ley Nº 13.246 establece un mínimo de tres años. Prevalece la ley especial, por lo tanto es de tres años en la actividad agraria.

Resolución anticipada [arriba] 

La sanción del nuevo Cód. Civ. y Comercial abala la resolución anticipada de los contratos en la actividad rural por voluntad del arrendatario o aparcero. El art. 1221 del nuevo Cód. Civ. y Comercial fija: “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso (…)”.

Magnitud superficie del inmueble rural [arriba] 

En la Argentina la magnitud superficie del inmueble rural fue regulada expresamente por nuestras normas, tanto en las leyes nacionales, donde encontramos el instituto de la unidad económica en la Ley de arrendamientos y aparcerías rurales y en el Cód. Civ. Ley Nº 340, como en los códigos rurales provinciales.

Unidad económica [arriba] 

En el Cód. Civ., modificado en este aspecto por la Ley Nº 17.711, agregó al art. 2326 un párrafo por el cual se facultaba a las autoridades locales a reglamentar la superficie mínima de la unidad económica. Decía el artículo: “…No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica”.

El nuevo Cód. Civ. y Comercial luego de reiterar el principio de la divisibilidad física de las cosas, dispone en la segunda parte de su art. 228, y con una terminología diferente, que “Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales”.

En el Bien de Familia, el art. 256 indica que las disposiciones del Capítulo en cuestión son “aplicables al inmueble rural que no exceda la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales”

Propiedad agraria y dominio del Código [arriba] 

El nuevo Código establece el numerus clausus respecto de los derechos reales, por lo cual en nuestro sistema jurídico el dominio es uno y único, definido por el Cód. Civ..

El nuevo Código establece en el art. 1884 que “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

Son derechos reales en este Código (Artículo 1884) a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Art 1941.

Facultades de las provincias [arriba] 

Las provincias, con competencia para regular la actividad agraria, no pueden contradecir el numerus clausus del Código.

Las provincias pueden, como efectivamente lo hacen, regular la extensión de la superficie del inmueble rural en relación con su, o sus, propietarios.

Implicancias ambientales del nuevo Código en los contratos de arrendamiento Rural [arriba] 

La protección del suelo

Es interesante notar que la ley se sanciona en el año 1948 y antes de que se incorporara en nuestro sistema jurídico la protección ambiental en sí misma y en la de los recursos naturales en particular, esta ley se ocupa de proteger el suelo. Efectivamente, en su art. 8 la ley establece que: “Queda prohibida toda explotación irracional del suelo que origine su erosión o agotamiento, no obstante cualquier cláusula en contrario que contengan los contratos respectivos. En caso de violarse esta prohibición por parte del arrendatario, el arrendador puede rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los daños y perjuicios ocasionados. Si la erosión o agotamiento sobrevinieren por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las partes podrá declarar rescindido el contrato”.

La reglamentación define, a los efectos de lo dispuesto en el art. 8 de la Ley Nº 13.246, que se entiende por:

a) Erosión: el proceso de remoción o transporte notorio de las partículas del suelo por acción, del viento y/o del agua en movimiento;

b) Degradación: (Salinización, alcalización, acidificación, etc.), la pérdida del equilibrio de las propiedades físico - químicas del suelo que lo hacen apto para el cultivo, originada en prácticas o normas deficientes del manejo del suelo, particularmente relacionadas con el régimen hidrológico del mismo, y para cuya restauración del equilibrio se hace necesario el uso de correctivos adecuados;

c) Agotamiento: la pérdida de la capacidad productiva intrínseca del suelo como consecuencia de su explotación y que sólo puede recuperarse restituyéndole los elementos perdidos.

Cuando aún no se hubiere provocado erosión, degradación o agotamiento, pero existiere irracionalidad en la explotación capaz de originarlos, se puede intentar la acción para obtener la racionalidad de la explotación, por cualquiera de las partes, para lo cual se fijan las condiciones en que será permitida la continuación de la explotación. Si ello implicara una alteración sustancial de la que habitual y racionalmente corresponde realizar al arrendatario o aparcero, éste puede pedir en forma sumaria en el mismo expediente la rescisión de la relación contractual o bien, la remisión y/o reducción proporcional del precio del arrendamiento, no mediando su culpa o negligencia.

Acciones [arriba] 

Cuando se hubiere producido la erosión, degradación o agotamiento, podrán deducirse las siguientes acciones:

a) Para obtener la fijación de las condiciones técnicas en que será permitida la continuación de la explotación, por cualquiera de las partes;

b) Para obtener la rescisión del contrato, por el locador que invoque culpa o negligencia del arrendatario o aparcero, caso fortuito o fuerza mayor;

c) Para obtener la rescisión del contrato por el arrendatario o aparcero, cuando no mediante su culpa o negligencia entendiere que las condiciones en que podrá continuar la explotación implican una alteración sustancial en la que habitualmente realiza.

Mediando culpa o negligencia del arrendatario o aparcero, el arrendador o aparcero dador podrá pedir la indemnización de daños y perjuicios correspondientes.

La problemática ambiental en el caso de los contratos accidentales [arriba] 

Los contratos accidentales eluden la normativa de la Ley Nº 13.246 por lo que no es aplicable la normativa protectora del suelo. En este aspecto, quedan los suelos bajo la protección de la normativa ambiental nacional del art. 41 de la Constitución Nacional y la Ley Nº 25.675. En la Provincia de Buenos Aires la protección del suelo surge del Código Rural y de la Ley Nº 11.273.

Conclusión [arriba] 

La principal conclusión es que el Cód. Civ. y Comercial de la Nación, teniendo la oportunidad de sistematizar de manera integral la materia de los contratos, elude legislar sobre los contratos agrarios.

Respecto del contrato de arrendamiento rural el criterio fue el de mantenerlo dentro de las leyes especiales y los microsistemas jurídicos autónomos, que, debemos deducir, por su ausencia en el articulado del Código, que es así como lo considera.

No resuelve las nuevas circunstancias fácticas que hacen que ahora existan arrendatarios que son más fuertes que el arrendador en la relación contractual, con lo cual el carácter protectorio de la legislación agraria en este sentido sigue quedando desarticulada con la realidad. Esto significa una injusta aplicación del derecho, distinta del espíritu que tuvo el legislador al sancionarla.

No se inmiscuye en la problemática de la extensión del inmueble rural, tanto en lo que hace al dominio como en lo que hace a la extensión de los arrendamientos por parte de los pool de siembra.

Al suprimir el Poder Ejecutivo Nacional la responsabilidad civil por daño ambiental y no regular específicamente el contrato de arrendamiento rural, el Código no aporta a la introducción efectiva y necesaria de la protección ambiental en el contrato de arrendamiento rural.

En definitiva, se ha perdido una oportunidad de legislar de manera sistemática, integral, coherente, la materia de los contratos de derecho privado, impidiendo de este modo la inclusión de la protección ambiental en los mismos.

Notas [arriba] 

[1] Decreto 191 del año 2011.
[2]  CARLUCCI, Aida Kemelmajer de. “Prólogo” al Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Edición oficial del Gobierno Nacional de Cristina Fernández de Kirshner. INFOJUS. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Año 2015.
[3] Convencional Carlos Corach. Diario de Sesiones de la Convención Constituyente. Día Agosto 8 1994.
[4] SAVIGNY, Friedrich Karl .  "De la vocación de nuestro tiempo por la legislación y la jurisprudencia",  Heidelberg, 1814. En contra:  THIBAUT Anton Friedrich Justus.  “.Acerca de la  necesidad de una ley civil general para Alemania”. Heidelberg. 1814.
[5] ALBERDI Juan Bautista.  “Bases y Puntos de Partida para la organización política de la República Argentina” Pág 35 .Talleres Gráficos Argentinos. Edición prologada por Francisco Cruz. 1933.
[6] Idem ant. Pág 42.
[6] Así lo afirman tanto el Anteproyecto presentado por la Comisión presidida por Ricardo Lorenzetti, como el Mensaje 884 con el que el PEN presenta el proyecto de Código al Congreso Nacional.
[7] Así lo afirman tanto el Anteproyecto presentado por la Comisión presidida por Ricardo Lorenzetti, como el Mensaje 884 con el que el PEN presenta el proyecto de Código al Congreso Nacional.
[8] LORENZETTI Ricardo. Exposición en la Universidad San Andrés. La Nación. 22 de octubre de 2015.