La situación de necesidad habitacional del poseedor como elemento tipificante de una figura especial de prescripción adquisitiva
Abgs. María Gabriela Calvo
Gustavo Nadalini
Introducción [arriba]
El proceso de “recodificación y unificación” del Derecho Civil y Comercial en Argentina se apartó de la división tajante entre Derecho Público y Derecho Privado y tomó muy en cuenta los Tratados internacionales, en general, y los de Derechos Humanos, en particular con todos los derechos reconocidos en el bloque de constitucionalidad. Esa opción derivó en un Cuerpo normativo que resulta innovador al receptar la Constitucionalización del Derecho Privado, y establecer una comunidad de principios entre el Derecho Público, la Constitución y el Derecho Privado, ampliamente reclamada por la mayoría de la doctrina jurídica argentina.
En este paradigma si bien puede afirmarse que se da la reconstrucción de la coherencia del sistema de derechos humanos con el derecho privado[1], que en materia de propiedad dio lugar a la inclusión de los derechos de las comunidades indígenas sobre sus tierras con las normas de la propiedad comunitaria, no alcanzó para que la norma proyectada del art. 15 CCC viera luz, pues su redacción final no contempló la función social de la propiedad. Este fin encuentra sustento en la concepción del acceso a la vivienda como un derecho humano y sus principios habilitan soluciones jurídicas acordes a la justicia social.
Partiendo de este contexto de análisis se desarrolla, como un primer esbozo, la propuesta de un tipo especial de prescripción adquisitiva que incorpore el estado de necesidad habitacional del poseedor, como un elemento propio, sumado a los binomios posesión-tiempo y animus domini-corpus.
Ese elemento nuevo resulta diferenciador del instituto tradicional y teniendo en cuenta que la carencia de vivienda atenta contra la dignidad de la persona y su consecución resulta indispensable para vivir en un estado de bienestar del cual el Estado es garante (art. 75 inc. 22 Const. Nacional) habilita la descripción de reglas propias como un plazo abreviado
El derecho a la vivienda como un derecho social [arriba]
La Constitución Nacional reconoce el derecho de todo habitante de usar y disponer de su propiedad y que la misma sea inviolable (arts. 14 y 17) lo que la torna en ilimitada y absoluta. Sin embargo, esta afirmación resulta sesgada o insuficiente pues el análisis de la Carta Fundamental debe ser contextuado y compresivo de los efectos del reformado art 75.
La incorporación a nuestro sistema jurídico del Pacto de San José de Costa Rica hace operativo su art. 21, prevé el sometimiento del derecho de uso y goce de los bienes al interés social por determinación legal.
La propiedad y el acceso a la vivienda se vincula a la dignidad y seguridad de una persona. En el ámbito internacional, el derecho a la vivienda viene recogido en el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 pasando a tener rango de garantía universal. Es receptado en todos los Estados miembros como uno de los derechos fundamentales para la vida de las personas y por ello están obligados a su efectiva protección.
A partir de ese reconocimiento diversos Tratados Internacionales han incorporado y reafirmado la obligación estatal de promover y proteger el derecho a la vivienda de todos los individuos.
En el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales se lo recepta en el art. 11 que establece “
Las Naciones Unidas enumera dentro de la nómina de los derechos humanos el derecho a la vivienda digna y lo analiza en el Folleto explicativo de los derechos humanos nro. 21Nº 21 (Rev.1)[2]. En su texto analiza, que siendo indiscutible el carácter de derecho humano universal, hay millones de personas sin vivienda y con condiciones de vida peligrosas y denigrantes (refugiados, asentamientos en zonas de guerra o sin urbanización, ocupación de viviendas sin derecho) e insta a los Estados del mundo cumplir sus obligaciones porque todos han firmado al menos un Tratado internacional que protege la dignidad de la vivienda como cualidad que hace resulta inescindible de la garantía a una vida digna[3].
Del análisis articulado de los Tratados internacionales se puede afirmar que cuando se habla del derecho a la vivienda no se hace referencia solo al acceso a una estructura edilicia, sino que se trata de un concepto global que incluye una serie de aspectos y necesidades de los sujetos que la habitan, complementarios e importantes que deben ser incluidas en las políticas públicas.
En concordancia la Declaración de Estambul de 1996 establece que el concepto jurídico de “vivienda adecuada” comprende una serie de obligaciones estatales como las de “velar por la seguridad jurídica de la tenencia y la igualdad de acceso a la tierra a todas las personas; promover el acceso de todos al agua potable y al saneamiento adecuado, promover un amplio acceso a financiación para vivienda adecuada” (CARDEUAX: 2016) [4].
La Corte Suprema de Justicia de la Nación sostiene que la Constitución Nacional en cuanto norma jurídica reconoce derechos humanos para que éstos resulten efectivos y no ilusorios, pues el llamado a reglamentarlos no puede obrar con otra finalidad que no sea la de darles todo su contenido. Toda norma debe “garantizar el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos” (Fallos: 327:3677; 332:2043) y “garantizar” significa “mucho más que abstenerse sencillamente de adoptar medidas que pudieran tener repercusiones negativas”, según indica en su Observación General N°5 el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que constituye el intérprete autorizado del Pacto homónimo en el plano internacional y cuya interpretación debe ser tenida en cuenta ya que comprende las “condiciones de vigencia” de este instrumento que posee jerarquía constitucional en los términos del art. 75, inc. 22, de la Constitución Nacional (Fallos: 332:709).
Función social de la propiedad- Necesidad habitacional [arriba]
Es bien sabido que el dominio es el mayor y más amplio derecho real que sobre la propiedad de las cosas establece el ordenamiento jurídico nacional. El sometimiento de la cosa a la voluntad del sujeto se da con caracteres propios como la absolutez, la exclusividad y la perpetuidad.
El titular de dominio puede usar, gozar y disponer en sentido positivo o negativo es decir con actos o sin ellos y en ambos casos el derecho real de dominio subsiste por imperio del carácter de “perpetuo” que reviste este derecho. Se otorgan derechos a aquellos que resulten poseedores de un inmueble por más de 20 años si lo han poseído con “animus domini” sin que medie oposición del titular registral, interrupciones como modo de adquisición del dominio.
Frente a las decisiones legislativas los operadores del derecho y hombres del pensamiento antes de aceptar cómodamente realidades deben buscar razones, dudar, investigar y al estilo sofista cuestionarnos sobre la legitimación de las normas vigentes.
Este proceso permite analizar las diversas normas del ordenamiento jurídico y entender si ellas se tratan de una creación arbitraria del legislador o por el contrario si sus orígenes se fundan en la necesidad de proteger intereses de un determinado grupo social, de dar respuestas a situaciones de hecho no contempladas por el propio sistema.
Desde el punto de vista del análisis económico del derecho la existencia de derechos de propiedad tiene una justificación normativa y económica vinculada al valor de la eficiencia puesto que en este mundo en el que la regla parece ser la escasez de recursos es injusto permitir el mal uso, el abuso o desperdicio de los mismos porque la forma en que un país distribuye estos derechos impacta en su economía. El derecho de propiedad alienta el trabajo y el crecimiento personal y económico, pero debe tener la exigencia del uso útil.
El ordenamiento jurídico debe proveer principios de equilibrio entre los derechos individuales y los sociales, en especial teniendo en cuenta que el reconocimiento de los primeros tiende a que el titular satisfaga sus necesidades, pero su ejercicio no es ilimitado pues tiene el marco del bien común, el interés general y el abuso del derecho.
El reconocimiento de esos derechos individuales debe equilibrarse con el respeto de los derechos sociales que muchas veces entran en tensión por el reparto inequitativo de intereses.
Estas tensiones, muchas veces se advierten tensiones entre esos disposiciones legales y posibilidades políticas de concretar las protecciones que cada uno de ellos requiere. Como ejemplo puede darse el caso de los asentamientos prolongados en terrenos ya sean privados o del Estado, en los que aun cuando existen todas las herramientas formales del derecho para lograr su desalojo no es fácil de implementarlo y muchas veces no se lleva a cabo porque aun con la prescripción interrumpida por acciones del titular registral (intimaciones, desalojo, acción de reivindicación) chocan con la función social de la propiedad y la necesidad habitacional de los poseedores y su derecho social a la vivienda.
Se encuentran, por un lado, los derechos individuales de los titulares de dominio que esperan obtener las máximas protecciones posibles por el solo hecho de la titularidad que ostentan, y por el otro, un tipo especial de poseedor con una necesidad social insatisfecha que no puede resolver por sus propios medios, con poca o nula capacidad productiva y excluido del sistema.
Una necesidad social es una serie de requerimientos comunes de una sociedad en relación a los medios necesarios y útiles para su existencia y desarrollo. La respuesta a esas necesidades supone la satisfacción temporal o permanente de las necesidades de una población. Se consideran necesidades sociales las que son compartidas por una población, como pueden ser la vivienda, seguridad y educación[5].
En este escenario aplicar la concepción de la finalidad social de la propiedad le permite al Estado encontrar respuestas al déficit habitacional[6] como imperativo para superar el déficit, generar inclusión y devolver la dignidad a las personas. Su objetivo es poner en uso viviendas y terrenos vacíos y opera en este tipo especial de prescripción al identificarse la necesidad habitacional, la imposibilidad de superarla y la ociosidad del predio al que el poseedor convirtió en un inmueble útil cuando el titular dominial no lo hacía.
El fin social de la propiedad no solo prevee cargas para el propietario, sino que también obliga al Estado a fomentar el acceso equitativo e igualitario de los ciudadanos a los bienes productivos y proteger a los sectores más vulnerables en la concreción de sus necesidades insatisfechas.
En el discurso del 1949 el constituyente Sampay advirtió que la función social de la propiedad era la virtud que requiere del propietario la gestión y el uso correcto de sus bienes en equilibrio con las exigencias del bien común y la justicia social.
En el anteproyecto del CCC el texto del art.15 incluía la disposición de la función social de la propiedad que receptaba la regla del art. 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos pero que finalmente fue suprimido.
La función social se enmarca en la idea de un derecho que existe en tanto y en cuanto es reconocido por la sociedad y que no es absoluto pues da la idea de utilidad y límites. La propiedad privada se protege con toda la extensión dada por el art. 17 de la Carta Magna en juego con el art. 10 y el Capitulo IV de la Sección 5° del Título III del Libro Cuarto del Código.
En un sistema político como el nuestro es plausible el equilibrio entre la protección de la propiedad privada con un régimen que prevee distintas formas de adquisición del dominio (convencional, legal, por prescripción adquisitiva) y una regulación especial que pondera cómo y cuándo podrá superarse el dominio por efecto del paso del tiempo y la posesión encaballada en el estado de necesidad habitacional del poseedor.
Su fundamento mira ese estado de necesidad del poseedor que no es un elemento tenido en cuenta en la prescripción adquisitiva que opera como un modo legal de adquisición del dominio por la inacción de su titular y el paso del tiempo que en este contexto debe acotarse respecto de la posesión veinteañal por imperio de la necesidad.
Conclusiones [arriba]
El elemento diferenciador de este tipo especial de adquisición del dominio es la necesidad habitacional del poseedor que vendrá a sumarse al paso del tiempo y a la inacción del titular dominial, en ese orden, aunque ésta solo aparezca como facilitadora del inicio de la posesión.
La legitimación de este régimen especial de prescripción adquisitiva se asienta en la existencia de “la situación de necesidad” de la posesión.
El Estado como garante de la paz social debe articular equilibradamente la convivencia de los derechos individuales sobre la propiedad privada y los sociales que den cuenta de políticas habitacionales equitativas e impongan a los titulares de dominio la carga de uso en sentido positivo de la propiedad por imperio de la función social de la misma que cederá frente al estado de necesidad habitacional de quien se encuentre ejerciendo la posesión.
Notas [arriba]
[1] LORENZETTI Ricardo Aspectos valorativos y principios preliminares del Anteproyecto de Código Civil y Comercial. LL 2012-C págs. 581 y sgtes
[2] Folleto Explicativo Nº 21 (Rev.1) “El derecho humano a una vivienda adecuada”: estos folletos de la ONU tienen la finalidad de dar a conocer cada uno de los derechos humanos para promoverlos y protegerlos. Se distribuyen en forma gratuita en todo el mundo.
[3] http://www.oh chr.org/Doc uments /Publications /FS21_ rev_1_Housing_ sp.pdf consulta del 25.07.16
[4] CARDINAUX Nancy y otros “Condiciones de posibilidad para la exigibilidad judicial del derecho a la vivienda en el ámbito local” http://www.d erecho.uba.a r/investigac ion/investigador es/public aciones/vi ta-condiciones-d e-posibilidad -para-la -exigibili dad-judicial-del-de recho-a-la-vi vienda.pdf cons ulta de l 25.07.16
[5] https://www.significados.com/necesidad/
[6] El déficit habitacional, no es sólo lo ausencia o falta de vivienda, sino el conjunto de carencias o precariedad en la vivienda y las condiciones del entorno que determinan las condiciones en que habita la población en un territorio determinado file:///C:/Users/Gabr iela/Downloads /7056-Te xto%20d el%20art% C3%AD culo-21642 -1-10-20 180531.pdf
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