La nueva Ley de Alquileres desembarca en nuestro país generando sensaciones encontradas en la sociedad, desde la euforia de muchos inquilinos hasta el descontento de gran cantidad de propietarios y desde la precaución en la opinión de los distintos analistas, hasta la preocupación de gran parte de las inmobiliarias y distintas cámaras del sector. Se abre un nuevo panorama en materia de alquileres, que sin duda tendrá un fuerte impacto en materia de oferta del mercado. No caben dudas que una nueva discusión se ha instalado en la sociedad argentina, con distintas aristas que merecen atención y reflexión, más allá de toda visión simplista o simplificada. Este trabajo tiene en miras analizar el articulado vigente que fuera incorporado a partir de la sanción de la Ley N° 27.551, publicada el pasado 11 de junio de 2020, intentando descifrar hacia dónde se orienta la práctica en materia contractual y si realmente las modificaciones aprobadas resultan beneficiosas en materia de eficiencia social o si, por el contrario, se mantienen en un subóptimo digno de reconsideración. También trataré de analizar la viabilidad de corregir posibles distorsiones a partir de la propia redacción del contrato, cuando no se encuentre el orden público en juego.
La Ley N° 27.551 sustituye 10 artículos del Cód. Civ. Com. de la Nación y 1 art. de la Ley N° 26.589, además agrega los arts. 1204 bis y 1221 bis del Cód. Civ. Com., incorporando 11 nuevos artículos; asimismo, ha mantenido sin modificación 23 artículos, dentro del mismo cuerpo normativo. Como puede advertirse el trabajo del legislador ha sido variado, en un esfuerzo por cubrir el más amplio abanico posible de casuística, que analizaré en líneas por delante.
En virtud de lo referido, ahondaré en los principales artículos de la ley con el objeto de profundizar su análisis y determinar sus efectos; para luego, en el punto III, dirigir mi mirada a la aplicación práctica posible de cada uno de ellos.
La Ley N° 27.551 comienza en su art. 1 con la sustitución del art. 75 del Cód. Civ. Com. de la Nación, que se encuentra dentro de las disposiciones del régimen general. Allí prevé la posibilidad para las partes de constituir un domicilio electrónico, donde serán eficaces todas la notificaciones, comunicaciones y emplazamientos entre ellas. La novedad es de celebrar, ya que incorpora el uso de tecnologías en la tendencia de una visión actualizada del Derecho, sin embargo considero que reviste sólo un avance parcial e incompleto, atento no se puede determinar con precisión la efectiva recepción de la comunicación y con ello encontramos ciertas dificultades a la hora de dar comienzo al cómputo de plazos de intimación o cumplimiento; como por ejemplo en relación a lo dispuesto en su art. 5, que sustituye el art. 1201, respecto de las reparaciones urgentes o no urgentes, lo atinente a la rescisión anticipada (art. 9), renovación del contrato (art. 10), o incluso intimación de pago (art. 11). Ello implica que el fin en sí mismo, que se pretendía con la incorporación del domicilio electrónico, se frustra, motivo por el cual la incorporación de este artículo no nos exime de la buena práctica de realizar la intimación fehaciente correspondiente por los medios habituales.
El art. 2 regula específicamente en materia habitacional, modificando el art. 1196 del Cód. Civ. Com. e impidiendo al locador realizar ciertas prácticas que hasta el momento eran frecuentes en el mercado (pagos anticipados de alquileres, depósitos en garantía, suscripción de pagarés y pago de valor llave) y que el legislador consideraba en cierta forma desequilibrantes en desmedro del locatario. Es por ello que redirecciona, o la menos pretende redireccionar, el comportamiento del locador, en su afán de facilitar el acceso al contrato por parte de aquellos que tienen la intención de suscribirlo con fines habitacionales. Resulta claro, según lo expresado, que dichas restricciones no se aplican para otras finalidades sobre las que pudiera recaer la locación del inmueble. En rigor de verdad y desde el punto de vista del locador se restringe la voluntad contractual y con ello también se generan ciertos desincentivos a contratar, lo que podría en definitiva afectar, al final del día, a los propios locatarios que se pretendía resguardar. Una novedad que entiendo equilibrada para el caso de solicitar mes de depósito, es que el depósito inicial será correspondiente al valor mensual único del primer mes, mientras que la restitución del locador al locatario será igual al valor único mensual del último mes, que conlleva los ajustes correspondientes y con ello una justa compensación de la inmovilización del dinero a lo largo del tiempo.
Continuando con el análisis el art. 3 de la ley aumenta el mínimo del plazo de dos a tres años, con las excepciones previstas en el art. 1199 del Cód. Civ. Com., teniendo la posibilidad el locatario de renunciar al plazo mencionado para aquellos casos en que ya se encontrare en tenencia de la cosa, como sucedería en los casos de renovación de la locación. La ampliación del plazo genera mayor estabilidad para el locatario respecto de la vivienda en cuestión, pero al mismo tiempo encarece los costos de timbrado a su cargo, como así también los honorarios profesionales de intermediación, al calcularse éstos sobre el monto total del contrato. Los plazos máximos se han mantenido vigentes en el art. 1197, siendo de veinte años para uso habitacional y cincuenta para otros usos.
El art. 5 de la nueva Ley de Alquileres hace referencia a la conservación del inmueble con aptitud para el uso convenido, allí menciona que el locador se hará cargo de toda reparación derivada del deterioro en su calidad o defecto, que no resultare imputable al locatario, trasladando incluso las responsabilidades al locador en caso de caso fortuito o fuerza mayor, siendo esta la principal diferencia con el art. 1201 de la Ley N° 26.994. Es importante destacar que uno de los artículos que la nueva ley dejó vigentes en su texto original, es el 1206 del Cód. Civ. Com., que reza como obligación propia del locatario: Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito. Resulta evidente la confusión que la coexistencia normativa genera, sin embargo, trataré de interpretar la intención del legislador, anticipando desde ya mi opinión de que existe una diferencia de grado en el deterioro mencionado en los arts. 1201 y 1206. Si bien ambos artículos comparten la palabra deterioro, entiendo que la gradualidad mencionada se advierte con la incorporación de la palabra reparación en el nuevo art. 1201. Según la interpretación que propongo, la reparación del deterioro implica el arreglo de algo que está roto o estropeado y es por ello que está en cabeza del locador. El mero deterioro por el desgaste lógico del uso previsto en el inmodificado art. 1206, corresponde al locatario, como históricamente se ha entendido. Entiendo que una buena práctica legislativa no hubiera utilizado la misma palabra para referir a cuestiones distintas, sino que hubiese empleado alguna otra, que brindara mayor claridad, como la palabra rotura. Otra cuestión no menor es la falta de claridad entre las reparaciones urgentes y no urgentes, dado que el plazo de respuesta del locador al respecto varía sustancialmente, me expediré al respecto cuando aborde la práctica contractual, dado que será el contrato, y no la ley, el que nos permitirá traer claridad sobre el punto.
El art. 7 incorpora el art. 1204 bis, que refiere dando la facultad, de pleno derecho, al locatario de compensar los gastos y acreencias a cargo del locador con el monto adeudado por cánones locativos, previa notificación fehaciente del detalle de los mismos. Aquí existe una buena intención por parte del legislador, pero entiendo que no ha tenido en cuenta algunas cuestiones que adquieren cierta relevancia en la práctica, como por ejemplo la posibilidad de financiación de dichos gastos, tanto por parte del locador, como del locatario; o si dicha compensación debe hacerse en un único monto o existe la posibilidad de prorrateo a lo largo de varios meses, e incluso aclarando si dicho supuesto resulta en decisión exclusiva del locatario, locador o por consenso de ambos. Por otro lado, sólo se menciona la comunicación del detalle de los gastos por parte del locatario, lo que resulta necesario, pero no suficiente, habiéndose omitido en la normativa la acreditación de los mismos. Por último, el monto de la compensación no debería apartarse sustancialmente de los precios promedio de mercado, para impedir cualquier tipo de comportamiento abusivo por parte del locatario.
Adentrándonos en el art. 8, la N° 27.551 menciona que el locatario tiene a su cargo (y por lo tanto no estarán previstas en el valor único mensual) las cargas y contribuciones que se originen en el destino de uso del inmueble locado, y no tendrá a su cargo (por lo tanto deberían formar parte del análisis de determinación del valor único mensual) el pago de los gravámenes y las expensas extraordinarias, para luego dar la posibilidad de pactar contractualmente el pago de las expensas ordinarias, entendiendo por ellas los gastos habituales que se vinculan con servicios normales y permanentes a disposición del locatario. Este artículo limita el traslado contractual al locatario, que se realizaba en muchos contratos, de un mayor costo mensual temporario por aumento del canon locativo. Recordemos que el locatario no participa de la toma de decisión sobre este tipo de expensas, por estar sólo permitida y habilitada la participación de propietarios a las reuniones de consorcio. La inclusión de esta disposición entiendo dirige a un comportamiento diligente del propietario del inmueble locado respecto de la participación y toma de decisiones respecto de las expensas extraordinarias, dado que actualmente ya no le resultará indiferente afrontarlas, por no poder trasladarlas contractualmente.
En cuanto a la rescisión anticipada, según lo dispone el art. 9 de la nueva Ley de Alquileres, la novedad recae en la posibilidad, una vez transcurridos los seis primeros meses de contrato, de preavisar con tres meses de anticipación la misma, lo que permite al locatario rescindir sin pagar indemnización alguna. Como todo preaviso lo que se pretende es la reubicación del inmueble en manos de un nuevo locatario, ahora bien, la norma no prevé la posibilidad de arrepentimiento del locatario o qué pasa si el tiempo de preaviso no resulta suficiente para la reubicación del inmueble, por ejemplo, en el caso de una locación que tiene por objeto una planta industrial y se había contratado por el plazo máximo de cincuenta años. Otra cuestión no menor, es que no se le frustre al locador la posibilidad de aprovechar el tiempo de preaviso para la reubicación del inmueble, motivo por el cual se debería prever la colaboración del locatario a los fines de la exhibición del inmueble a terceros que tuvieran intención de contratar.
Al leer lo dispuesto por el Art. 10 nos enfocamos en la renovación del contrato a través de la incorporación del art. 1221 bis, que permite a las partes, dentro de los tres meses previos a la finalización del contrato, convocarse fehacientemente a los efectos de acordar la eventual renovación del contrato dentro del plazo de quince días corridos. Para el supuesto e hipotético caso que el locador haga silencio o manifieste su negativa a los términos de la renovación contractual el locatario podrá resolver el contrato anticipadamente, sin pagar indemnización. Sobre el particular entiendo que se encuentra presente un elevado riesgo moral en cabeza del locatario, a quien le bastará con mantenerse en una postura negativa respecto de la renovación, previa convocatoria al locador, para escapar del pago de la indemnización correspondiente. Ello en mérito de que podría realizar la convocatoria al locador restando tres, dos o un mes de contrato, negarse deliberadamente durante quince días corridos a cualquiera o todos los términos de la “negociación” y rescindir el contrato sin el pago de la indemnización que legítimamente le corresponde al locador, con el menoscabo patrimonial que dicho abuso del derecho le conlleva a éste último. Además de lo dicho, entiendo existen lagunas importantes, tales como qué efecto produce el silencio por parte del locatario y si la convocatoria a los fines del acuerdo de la renovación del contrato es única, o por el contrario puede llevarse adelante el procedimiento descripto más de una vez.
Enfocándonos ahora en el art. 11 pasamos a analizar la intimación de pago y el desalojo de viviendas, donde lo novedoso gira entorno a la ampliación en tres párrafos del art. 1222 del Cód. Civ. Com. El segundo párrafo trata puntualmente la intimación al locatario, que se tendrá por válida aun cuando éste se negare a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a éste, por ejemplo, si hubiera abandonado el inmueble; el problema sobre el párrafo en cuestión radica nuevamente en el comienzo del cómputo del plazo: ¿corre a partir de la negativa a recibir?, ¿corre a partir de que la notificación vuelve al remitente y es recibida por éste? Si se tratará de una intimación al domicilio electrónico las dudas tampoco se disipan sobre el particular, atento existe una clara aceptación por parte de nuestro Cód. Civ. Com. de la teoría de la recepción a tales fines. Si bien es destacable la sanción que ha pretendido realizar el legislador respecto del locatario renuente a la recepción epistolar, ha carecido de la suficiente precisión para dar un marco operativo útil a la norma. El tercer párrafo se concentra en la obligación de restitución de la tenencia por parte del locatario al vencimiento o extinción del contrato, quedando supeditada para el caso de incumplimiento la vía judicial del desalojo, según los códigos de procedimientos locales o el más expedito de cada provincia para el caso de que no se encuentre regulado de manera específica. Finalmente, el cuarto y último párrafo tiene como eje uno de los momentos más importantes en la finalización del contrato, la entrega de llaves, que la Ley N° 27.551 obliga a recibir al locador, impidiéndole también de condicionar la entrega misma. A su vez, permite frente al silencio del locador la consignación judicial de las llaves, cargándole al locador los gastos y costas. De más está decir que la determinación de las costas de un proceso judicial corresponde al juez competente y no al legislador, lo que torna esta cuestión contraria a la Constitución Nacional. Volviendo a la consignación, si ésta se realizara dentro de los diez días hábiles contados desde la notificación fehaciente a los efectos de la entrega de llaves o desde la notificación al locador del depósito judicial, el locatario no adeudará alquileres ni ninguna obligación contractual accesoria. Desde el punto de vista práctico, entiendo como riesgosa la operatoria, dado que cambia las cargas sobre las partes, tal como se llevaban adelante hasta el momento. En efecto, la recepción de las llaves resultaba un momento clave para los contratantes, dado que implicaba la plena conformidad al estado en el que inmueble por parte del locador, extinguiendo las responsabilidades del locatario al respecto. Con la incorporación del nuevo artículo, en concomitancia con art. 1225 de la Ley N° 26.994 y el art. 13 de la Ley N° 27.551, el locador se encuentra en una clara desventaja frente a la entrega de su propiedad para el supuesto de que se encuentre dañada en exceso. En efecto, por un lado el locador no puede negarse a la recepción de las llaves, ni condicionarla, por otro lado la entrega de éstas presentada vía consignación, según procedimiento del artículo bajo análisis, impide al locador la persecución de alquileres u obligaciones accesorias derivadas del contrato; si a ello le sumamos que las garantías que el locador puede solicitar son, en principio, limitadas según lo dispuesto en el art. 13 (que abordaremos en líneas por seguir) y dado que en los términos del 1225, los fiadores no mantienen su garantía una vez acaecido el vencimiento del plazo del contrato, podríamos enfrentarnos a una casuística de compleja recomposición para los intereses del locador, quien probablemente deba asumir los gastos que conlleve volver a tener apto para su uso y destino el inmueble otrora locado.
Abordando brevemente el art. 12, diremos que la imprecisión de referirse a comisión se ha mantenido y resultaría de mejor técnica hablar de honorarios profesionales. Por otro lado, existe legislación local en cada una de las provincias que regula la actividad del corretaje inmobiliario, dicha regulación forma parte de las atribuciones no delegadas por las Provincias a la Nación, según lo dispone el art. 121 ss. y CC. de nuestra Carta Magna.
Continuando con el análisis, ahondaré ahora en uno de los artículos controvertidos de la nueva Ley de Alquileres, el art. 13. El tema allí tratado son las garantías, que por obvios motivos resultan de vital importancia a los fines de que el locador cuente con la tranquilidad y seguridad necesarias para contratar con un tercero, ya que está poniendo en riesgo su patrimonio y muchas veces su único sustento familiar. Entiendo que el análisis debe profundizarse en este artículo, dado que no podemos generar un desequilibrio contractual tal que perjudique tanto a las partes una vez suscripto el contrato, pero también se genere una barrera artificial de acceso al mercado de los alquileres, viéndose así distorsionados los incentivos propios a la contratación. Bajo esas premisas, vemos que la primera parte del artículo menciona el deber del posible locatario (aunque el artículo lo refiera como locatario, en rigor de verdad todavía no se ha formalizado el contrato por lo que no reviste tal carácter contractual) de proponer al locador al menos dos garantías, que surgen de un listado legal que entiendo no taxativo y bastante amplio, contemplando garantías que podríamos llamar tradicionales y otras no tanto. En su segundo párrafo comienzan las restricciones, impidiendo al locador requerir una garantía que supere cinco veces el valor único mensual de la locación, a excepción que se trate de una garantía personal del locatario, en cuyo caso puede ampliarse a diez veces dicho valor; más adelante, en el mismo párrafo, encontramos la obligación del locador de aceptar una (del mínimo de dos) garantías propuestas por el potencial locatario, lo que a todas luces entiendo como improcedente dado que el locador también tiene la facultad de elegir no contratar y no está obligado a aceptar, sino que llegado el caso de aceptar deberá hacerlo respecto de una de las dos garantías propuestas. Entiendo que la regla inserta en el artículo es el piso de lo que los posibles contratantes podrían acordar; si bien no pueden ir en desmedro de lo dispuesto, sí podrían ir más allá. Tal sería el caso de un potencial locatario que tiene la firme intención de locar un inmueble al que el locador no está interesado en alquilar con las disposiciones mínimas de la ley y que cuenta con la posibilidad de proponer más de dos garantías: ¿acaso está prohibido para el interesado ofrecer más garantías? evidentemente no, dado que la nueva Ley de Alquileres habla de que debe proponer al menos dos de las garantías del listado; por otro lado que el otro lado que el inmueble llegue a manos del interesado y que el locador se encuentre satisfecho respecto de las garantías ofrecidas y le alquile el inmueble, es un resultado óptimo y eficiente, que pertenece al Derecho Privado y en donde las partes han logrado encontrar sus voluntades y alcanzar ambos sus objetivos.
Otra gran controversia se ha suscitado a partir del art. 14 de la N° 27.551, que trata los ajustes en materia habitacional. Este artículo, tal como está redactado trae incertidumbre, inestabilidad y falta de certeza en algo primordial y prioritario de cualquier contrato, como es el elemento esencial del precio, definido en el presente como valor único. La sujeción del precio del alquiler a la discrecionalidad de la información del Estado sólo genera malestar. Resulta complejo entender cómo alguien pondría en riesgo su patrimonio, por un período de tres años, sin saber cuál va a ser la retribución por ese riesgo, en un país donde reina la desconfianza en la información pública, ya que los índices oficiales (en este caso Índice de Precios del Consumidor y Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables, por partes iguales) históricamente distan de manera sustancial de la real, enquistada y permanente inflación que las personas deben afrontar a lo hora de adquirir bienes y servicios. Desde el punto de vista del locatario tampoco están zanjadas estas cuestiones. Entiendo sobre el particular que nos encontramos también frente a una hipótesis de aplicación de mínima, similar a la descripta respecto del artículo anterior. La certeza sobre cuáles serán las erogaciones por parte del locatario y al mismo tiempo los ingresos para el locador generan también un resultado óptimo para ambas partes, atento les permite, previsibilidad, estabilidad y planificación patrimonial, además de alquilar el inmueble y acceder a éste, lo que (bajo otras condiciones) no sería posible sin afectar la libertad de contratación de las partes.
Con respecto al art. 15, se establece el procedimiento de consignación, cometiendo una nueva e indebida injerencia en materia de la que sólo resulta competente el Poder Judicial, al referir que las costas son a cargo del locador.
El art. 16 de la nueva Ley de Alquileres obliga al locador a declarar el contrato suscripto ante la Administración Federal de Ingresos Públicos, según lo disponga dicho organismo, lo que a la fecha de redacción de este análisis no ha sucedido. El locatario no está obligado a tal declaración, como tampoco es sujeto pasible de sanciones por su incumplimiento, las que sólo caen en cabeza del locador sin mayor referencia que la Ley N° 11.683 (t.o. 1998 y sus modificatorias). Es evidente que la intervención del organismo administrativo generará (en los procesos de desalojo, cobro de alquileres, y otros relacionados) un retraso procesal, donde podemos incluso discutir si se están violentando las disposiciones de los arts. 18 y 31 de la Constitución Nacional, relacionadas con el debido proceso y la autonomía de las provincias respectivamente.
III. Orden público y aplicaciones contractuales [arriba]
Sin duda que otro de los ejes de discusión que recae sobre la Ley N° 27.551 es el tema del Orden Público, junto con la posibilidad de identificar cuando nos encontramos frente a una norma de tal naturaleza.
No resulta novedoso indicar que en nuestro ordenamiento jurídico el concepto de Orden Público resulta al menos poco claro; y que, a la vez, la verdad sea dicha, resulta un concepto muchas veces utilizado convenientemente para justificar una intervención estatal en un ámbito de voluntades privadas que debería resultarle extraño. Creo que estamos frente a uno de estos supuestos.
Tal afirmación nace dentro de mi convicción, al considerar que, dentro de un contrato de locación, las partes se encuentran equilibradas, tanto respecto de su libertad contractual al momento de acordar el texto del contrato que las vinculará, como también en relación a la libertad de contratar con que cuentan, refiriéndome puntualmente a la decisión de elegirse mutuamente y suscribir el instrumento.
Debemos sumar necesariamente a este análisis lo dispuesto en los arts. 12 y 962 del Cód. Civ. Com. de la Nación, por resultar pertinentes y base jurídica del mismo. En el primero de ellos se pone de relieve que las cuestiones en las que esté interesado el Orden Público, no pueden ser dejadas sin efecto por la voluntad de las partes. Asimismo, el mencionado art. 962 refiere a que para afirmar como indisponible una norma relativa al ámbito contractual, se deberá considerar no sólo su modo de expresión, sino también su contenido y su contexto, lo que entiendo le brinda a dicha norma un carácter de excepcional, al que me permito sumarle también de interpretación restrictiva, por limitar lo que las partes libre y voluntariamente pudieran haber pactado o tienen intención de pactar.
Cómo puede advertirse de la lectura de los artículos en cuestión, las nubes no se disipan y el panorama no resulta suficientemente claro para identificar si la nueva Ley de Alquileres, o alguno de sus artículos al menos, es o no de Orden Público.
A mi entender, y según lo referido en párrafos anteriores, indicar que toda norma imperativa, incluso dentro de la N° 27.551, resulta de Orden Público es entrar en una simplificación que incluso podría atentar contra el espíritu de lo intentado con la actualización legal, además de mantenerse en una inercia interpretativa proveniente de leyes que han sido derogadas.
A ello debe sumarse la supletoriedad de las normas contractuales respecto de la mismísima voluntad de las partes, que también surge del mencionado art. 962, al que la Ley N° 27.551 no resulta ajena.
Es mi opinión entonces, que las partes mantienen ciertas potestades sobre el ajuste del precio, sobre las garantías, la determinación de la operatoria de implementación que mejor les resulte, la discusión acerca de la inclusión o no del caso fortuito y fuerza mayor como eximente de responsabilidad y de la definición para entender cuando alguna reparación resulta urgente y cuando no la es y que quede perfectamente aclarado en el contrato, más allá de la vaguedad con la que trata el tema la ley.
Vayamos, a modo de ejemplo, al análisis de los dos primeros, que sin dudas han generado muchas de las sensaciones que referíamos en la introducción.
Creo que podemos afirmar sin ningún cuestionamiento que el resultado óptimo para quienes pretender ser partes de un contrato (de locación o cualquier otro) es llegar justamente a la suscripción del mismo bajo condiciones pactadas. Partiendo de esa premisa, vemos que si tratamos como normas indisponibles los arts. 13 y 14 de la nueva Ley de Alquileres, podemos encontrarnos con la situación de que las posibles partes del contrato pueden elegir no contratar entre sí con motivo de una distorsión artificial sobre sus voluntades impuesta por el Estado a través de la ley, lo que genera no sólo un resultado subóptimo, sino también una consecuencia social digna de ser tenida en cuenta. Si bien es posible que los precios de las propiedades tenderían a la baja por la existencia de una mayor oferta (para el caso que muchos propietarios decidieran directamente no alquilar más sus propiedades y venderlas) eso no garantiza que los potenciales locatarios puedan convertirse en propietarios; y es muy probable que estarían dispuestos a minimizar el impacto del proteccionismo estatal que pesa en cabeza del locador para poder vivir en el inmueble al que finalmente no accedieron.
Las indisponibilidades que surgen del texto de la N° 27.551 y que recaen sobre el locador, entiendo en algunos casos también pueden sortearse a partir de la propuesta que tenga origen la voluntad del locatario y que sea aceptada por el locador, amén de que para que exista un conflicto y la necesaria intervención de un juez, alguna de las partes debería plantear su disconformidad judicialmente.
Ha sido la intención de este trabajo poner el foco en el análisis de una ley que trae consigo sinsabores en el mercado, sobre todo para aquellos que arriesgan su patrimonio y que no se sienten del todo considerados y contenidos; la Ley N° 27.551 también ha generado una discusión social fuera del verdadero eje, poniendo sus luces en el impacto político, más no en real impacto social, la solución efectiva de la problemática y sus consecuencias.
Considero ya instalada la habitual tendencia en las distintas esferas del Estado de justificar el intervencionismo, justamente allí donde falla, y que lejos de corregir (o intentar al menos) sus defectos, con alarmante facilidad traslada la carga de la corrección de las problemáticas sociales en quienes no tienen tal responsabilidad a través de normas imperativas, que considera irremediablemente de Orden Público, en lugar de abordar las verdaderas causas del problema.
Si la seguridad jurídica fuese una certeza en nuestro país, el locador no cargaría sus temores, respecto al cobro de los alquileres o de recupero del inmueble, en el locatario requiriéndole garantías exageradas o cláusulas férreas, muchas veces abusivas. De la misma manera, si el acceso al trabajo digno y estable fuera una realidad y la inflación no nos persiguiera desde siempre, todos podríamos organizar nuestra planificación patrimonial de tal manera de convertirnos en propietarios en el mediano plazo, ya sea en base al ahorro o en base al acceso a créditos blandos, estatales o privados, con destino a vivienda.
Es entonces cuando resulta a mi entender más sencillo para el Estado, cargar las tintas sobre los particulares, que atender el real problema: la falta de políticas públicas, serias y responsables.
* Abogado. Titular del Estudio Jurídico VANELLA GODINO & Asoc., Magister en Derecho y Economía (Universidad Torquato Di Tella), Profesor Universidad Empresarial Siglo 21 (Córdoba).
