El Consorcio como persona jurídica conforme al Código Civil y Comercial de la Nación

Aspectos contables de los consorcios desde la óptica del compliance

Asamblea de Propietarios y el rol del Administrador de Consorcio desde la óptica del compliance

Dr. Héctor Luis Costa

Redactado por una comisión de juristas, designada mediante el Decreto N°191/2011, el texto final de la Ley N°26.994, correspondiente al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), fue promulgado por el Congreso de la Nación, el 1 de octubre de 2014. La sanción de dicho Código, supuso no sólo la unificación de los Códigos Civil y Comercial redactados por Dalmacio Vélez Sarsfield y vigentes, aunque modificaciones, en territorio nacional, desde los años 1871 y 1862, respectivamente, sino también la incorporación al marco normativo existente de una serie de preceptos, así como la adecuación de los ya existentes a los avances de la doctrina y la jurisprudencia en la materia.

En este marco es que se inscriben, por ejemplo, las modificaciones en la terminología legal utilizada por el CCyC respecto de las personas comprendidas en la norma (el nomen iuris). El nuevo Código hace referencia a dos grandes grupos de personas. Por un lado, se encuentran las denominadas personas de existencia visible, personas a las que pasa a denominarse, a través de lo dispuesto en el artículo 19, como “personas humanas” (concepto que coincide con la definición de “personas físicas” correspondientes al Código vigente con anterioridad), y, por otro, se ubican las personas de existencia ideal o también denominadas “personas jurídicas privadas”, conforme lo establecido en el artículo 148 del nuevo Código (CCyC, art. 148).

Respecto de las “personas jurídicas privadas”, las disposiciones del nuevo Código suponen una ampliación de la norma al incluir dentro de esta categoría a una serie de nuevas “personas”, como ser: las asociaciones simples, las comunidades o entidades religiosas y el consorcio de propiedad horizontal (persona sobre la cual versa la presente exposición).

En tal sentido, el CCyC establece en su Libro Primero – Parte General, Título II – Persona jurídica, artículo 148, que: “Son personas jurídicas privadas: a) las sociedades; b) las asociaciones civiles; c) las simples asociaciones; d) las fundaciones; e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f) las mutuales; g) las cooperativas; h) el consorcio de propiedad horizontal; i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento”.

En este marco, el consorcio de propiedad horizontal, al pasar a concebirse como una persona jurídica privada, adquiere una serie de nuevas posibilidades legales como ser: constituirse como empleador, poseer una Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), así como adquirir la posibilidad de actuar en juicio, tanto como parte actora (por ejemplo, en casos de solicitud de ejecución de expensas) como parte demandada (por ejemplo, por cuestiones de índole laboral; en su rol de empleador.

Las modificaciones suscitadas supusieron un avance importante respecto de la normativa anterior, ya que durante la vigencia de la Ley N°13.512 – de Propiedad Horizontal (única ley vigente en el plexo normativo argentino, en que se hiciera referencia a la figura del consorcio), la falta de referencias en el texto legal con relación al reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio dio lugar a un amplio debate, tanto doctrinario como de la jurisprudencia, respecto de la naturaleza jurídica de dicha figura.

Cabe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal sólo refería al Consorcio de Propietarios al mencionar que: “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad”. Para luego añadir que dicho reglamento debía proveer, obligatoriamente, a:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones.

En este marco, las posturas en torno de la capacidad del consorcio para realizar actos de la vida jurídica se polarizaron, entre aquellos sectores de la doctrina que negaban personalidad jurídica al consorcio y aquellos que, basándose en lo dispuesto en el artículo 33 del Código Civil de Vélez Sarsfield, lo consideraban un ente con personalidad jurídica propia y con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones vinculadas al objeto de su constitución (actos de gestión del edificio constituido en propiedad horizontal), así como una persona distinta de los miembros que lo integran.

La reforma introducida tras la sanción de la Ley N°26.994 pondría fin a la histórica discusión doctrinaria en torno a la naturaleza jurídica del consorcio. Al regular el régimen de propiedad horizontal, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación establece en su Libro Cuarto – de los Derechos Reales, Título V, artículo 2037 que:

“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”

Para luego añadir, en el artículo 2044 del mismo cuerpo normativo, que:

“El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”.

El consorcio de propietarios se constituye, entonces, como una persona jurídica necesaria, cuyo único objeto es la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Tal como se encuentra estructurado legalmente el régimen de propiedad horizontal y los fines para los cuales se halla creada la persona jurídica consorcio, su existencia es connatural al sistema, de modo tal que mientras exista propiedad horizontal, existirá consorcio. En este marco, la propiedad horizontal y el consorcio de propietarios constituyen institutos incondicionalmente ligados, por cuanto la incorporación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal comporta, indefectiblemente, la creación del consorcio de propietarios.

Como consecuencia del carácter necesario del consorcio, no es potestad de los titulares de las unidades funcionales decidir o no su creación. Nace con la inscripción del reglamento de propiedad en el Registro correspondiente y se extingue sólo por la desafectación del inmueble al régimen de horizontalidad, ya sea por acuerdo unánime de los propietarios, instrumentado en escritura pública, o por resolución judicial inscripta en el registro inmobiliario (CCyC, art. 2044).

La persona jurídica consorcio está necesariamente integrada por cada uno de los titulares de las unidades funcionales del edificio de propiedad horizontal. No obstante, la persona consorcio es distinta a la de sus integrantes y posee, por tanto, intereses propios, que, en muchos casos, pueden ser contrapuestos a los intereses particulares de sus componentes. En lo que refiere a sus bienes, el consorcio posee un patrimonio propio, distinto del de cada uno de los consorcistas, el cual se encuentra conformado por los fondos aportados por cada uno de ellos a través de las expensas ordinarias y extraordinarias, por los créditos por dichas expensas y por el fondo de reserva. Los propietarios están obligados legal (CCyC, art. 2.048 CCCN) y contractualmente (a través del respectivo reglamento de propiedad horizontal) a afrontar los gastos de administración, mantenimiento y obligaciones legales del inmueble sometido a este régimen mediante el pago de las expensas comunes. Sin perjuicio de ello, el consorcio puede tener bienes de su titularidad destinados a generar rentas y disminuir las expensas, por ejemplo: unidades de departamentos, locales a la calle, cocheras, entre otros.

Asimismo, en tanto persona jurídica, el consorcio de propietarios posee órganos de administración propios como lo son: la asamblea, el administrador y el consejo de propietarios, en caso de que éste existiera.

La asamblea es la reunión de los propietarios facultada para resolver determinados temas, en general aquellas cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento. Puede designar un consejo integrado por propietarios, pero éste en ningún caso sustituye al administrador.

El administrador es el representante legal del consorcio, con el carácter de mandatario. Puede ejercer el cargo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. El artículo 2067 del CCyC establece los derechos y obligaciones del administrador, en especial le asigna el deber de:

· atender a la conservación de las cosas y partes comunes,

· mantener asegurado el inmueble –con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir–

· practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas,

· cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria y

· representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal, entre otras.

En los términos expresados, el consorcio de propietarios debe concebirse como una organización donde el gobierno y la transparencia de la gestión adquieren un rol significativo. En este marco, la importancia del concepto de compliance.

Aplicado al ámbito gerencial y de la administración, el término compliance refiere a la necesidad de toda organización de controlar la gestión, así como velar por el correcto cumplimiento de las obligaciones tomadas, tanto de aquellas resultado de las normas de aplicación imperativa, como aquellas asumidas voluntariamente. Es decir que el corporate compliance puede definirse como el conjunto de procedimientos y buenas prácticas adoptados por las organizaciones para identificar y clasificar los riesgos operativos y legales a los que se enfrentan y establecer mecanismos internos de prevención, gestión, control y reacción frente a los mismos.

Dado que el entorno legislativo en el que las distintas organizaciones desarrollan su actividad es cada vez más abundante y complejo, a nivel mundial, el corporate compliance ha dejado de ser una opción voluntaria para muchas organizaciones y ha pasado a ser un requisito a integrar dentro de su estrategia y estructuras internas a fin de dar cumplimientos a los preceptos legales o bien poder protegerse ante situaciones de riesgo que pondrían en serios problemas la estabilidad y continuidad de la actividad de la organización.