¿Qué se entiende por reglamento de propiedad horizontal?
De Pablo María Corna[1]
Carlos Alberto Fossaceca[2]
I. Introducción [arriba]
Constituye un capítulo de vital importante en el régimen de la propiedad horizontal. No hay que olvidar que significa para los consorcistas un régimen a la cual prestan su conformidad y determina las reglas básicas de la convivencia en dicha comunidad.
Paralelamente, permite cierta flexibilidad ya que puede operar con cierto desenvolvimiento la autonomía de la voluntad en una materia que impera el orden público. También, merced a las circunstancias apuntadas, se transforma en fuente de derecho y obligaciones de los titulares de las unidades funcionales.
Amerita analizar varias cuestiones.
II. Noción [arriba]
Constituye uno de los elementos más importantes de la propiedad horizontal ya que se erige como un presupuesto indispensable. Puede concebirse como aquel negocio jurídico que permite el nacimiento del estado de horizontalidad de un edificio y posibilita la constitución del derecho real de propiedad horizontal, mediante la consignación de ciertas cláusulas indispensables, tal como la determinación de las unidades funcionales y espacios comunes, la cuota de participación de sus titulares y la implementación de la normativa que hace al gobierno del consorcio de propietarios.
La extensión de las facultades de uso y goce del titular del derecho real de propiedad horizontal se encuentran reflejadas en el reglamento ya que usualmente se insertan disposiciones para armonizar su empleo en interés de la comunidad de propietarios.
III. Derecho comparado [arriba]
Se han pergeñado tres sistemas que emplean el citado instrumento:
III. 1.- Facultativo
Recae sobre los copropietarios la decisión de redactar el citado instrumento. De lo contrario, impera la ley de la materia que contiene preceptos supletorios. Verbigracia, así era la Ley francesa de 1938, la Ley chilena de 1937 y la Ley uruguaya N° 10.751[3].
III. 2.- Obligatoriedad condicional
Debe cumplirse cierto hecho condicionante que otorga compulsorio el otorgamiento del reglamento de propiedad horizontal. Por ejemplo, debe otorgárselo cuando el número de comuneros sea mayor a diez en el Código Civil italiano de 1942 (artículo 1138).
III. 3.- Obligatoriedad
El reglamento de propiedad horizontal se transforma en un requisito sine qua non para que nazca el derecho real. El Código Civil y Comercial se enrola en esta tesitura como, también, el Código Civil catalán[4] como el de Bolivia[5].
IV. Actividad previa [arriba]
Antes de confeccionarse un reglamento de propiedad horizontal se torna necesario realizar el plano de mensura y división del inmueble en propiedad horizontal y proceder a su inscripción en el registro local de Catastro.
Precisamente, se consignan en el reglamento los datos de las unidades funcionales y partes comunes que se han trazado en el plano. Es decir, se vuelca al título jurídico las circunstancias materiales que se han incorporado al plano.
Muchas veces ocurre que condóminos firman en forma unánime el plano de subdivisión y luego alguno de ellos no quieren suscribir el reglamento. ¿Puede ser obligado el remiso? Entendemos que sí. Estamos frente a un principio de cumplimiento de contrato y el juez puede exigir que suscriba el reglamento bajo apercibimiento de realizarlo él mismo. Hasta nos podemos encontrar con la manda firmada al agrimensor para afectar el inmueble a la propiedad horizontal.
V. Naturaleza jurídica [arriba]
Ha predominado en la doctrina la idea de calificar al reglamento de propiedad horizontal como un contrato. Borda[6] ha querido ver en esta figura un acuerdo normativo, un conjunto de normas que reglan la vida de los consorcistas.
Para Racciatti el reglamento de copropiedad y administración es la ley de las partes integrantes del consorcio, a las que estas deben ajustarse en el cumplimiento de sus derechos y ejercicio de sus obligaciones[7].
Continúa diciendo este autor que en definitiva se trata de un instrumento que participa del carácter de los contratos plurilaterales dirigidos a la consecución de un fin común cuyas previsiones conforman el régimen normativo particular de cada consorcio[8].
Teoría del contrato:
Es la doctrina mayoritaria a favor de la misma se ha volcado gran parte de los autores y la jurisprudencia. Es necesario el reglamento porque cuando se haya inscripto nace el estado de propiedad horizontal, que es un estado latente, en potencia constituyéndose el derecho real con la primera enajenación y tradición traslativa del dominio (artículos 1892 del Código Civil y Comercial en su tercer apartado). Para la existencia de un contrato debe existir:
a) consentimiento: se manifiesta cundo concurren dos o más personas que exterioricen su voluntad de acordar. (artículo 978 primera parte Código Civil y Comercial).
b) declaración de voluntad común de acordar, en este caso en cuanto a las relaciones entre los propietarios.
c) finalidad jurídica: debe haber un interés jurídico patrimonial donde se regle los derechos de las partes u sus sucesores, dada la característica del instituto.
La jurisprudencia sostuvo, bajo el régimen de la Ley N° 13512, que “El reglamento de copropiedad y administración, tiene naturaleza esencialmente contractual, naturaleza que determina la intervención necesaria de quienes son partes interesadas en su modificación, o sea, los vinculados por dicho reglamento, que son los restantes propietarios consorcistas. Luego es evidente que dicha intervención en el litigio no puede ser suplida ni reemplazada por la del administrador del consorcio, el que no puede obligar con ella a los restantes, comuneros, atento las facultades conferidas al mismo en el reglamento acompañado y de su propio carácter de tal”[9].
“El reglamento de copropiedad constituye un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispone el art. 1197 del Cód. Civil, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente y las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen especial al que se someten las partes. La importancia del reglamento de copropiedad y administración es tal que las partes que lo conforman quedan sujetas a las obligaciones asumidas en el mismo”[10]. Quedan obligados no solamente las partes, sino también los sucesores universales y los particulares, los servidores de la posesión y aún los tenedores. Más aún, el que adquiere la unidad funcional por usucapión extraordinaria también queda sujeto y obligado por el reglamento de copropiedad y administración atento la naturaleza de este derecho real.
Por ello esta doctrina también señala que por “el carácter contractual del Reglamento de Copropiedad y Administración surge la obligatoriedad de sus disposiciones para todos aquellos que de una forma u otra se hallan adheridos a su redacción. El Reglamento de Copropiedad es un estatuto que fija los derechos y obligaciones de los titulares de las unidades de propiedad horizontal, determinando así los límites que recíprocamente se imponen los copropietarios para la buena convivencia. Así el derecho de dominio de cada consorcista está sujeto a numerosas restricciones y limitaciones normadas no sólo en el texto de la ley y de su decreto reglamentario, sino también en el Reglamento de Copropiedad. La obligación de respetar el destino previsto por el reglamento consorcial pesa no solamente sobre los titulares del dominio de las unidades sino también sobre todo ocupante cualquiera fuera el título de su ocupación”[11].
No caben dudas que se trata de un negocio jurídico. Dentro de la teoría de los contratos, cabe emplazarlo dentro de los plurilaterales de organización y normativos[12]. Desde otro punto de vista, es formal y conmutativo.
Para los sucesores particulares del dueño o condóminos que otorgaron el referido reglamento resulta ser un contrato de adhesión y deben aceptar su contenido.
Desde esta perspectiva, el reglamento sería como la ley que los titulares de las unidades funcionales deben ajustar su derecho.
El encuadramiento indicado permite colegir ciertas conclusiones:
- Las acciones de cumplimiento que se originan por el contrato prescriben a los cinco daños (artículo 2560[13]) y las de daños a los tres años (artículo 2561[14]).
- No se torna posible invocar la suspensión ante el incumplimiento del otro que opera en el ámbito de los contratos bilaterales (artículo 1031[15]).
- El reglamento mantiene validez por el incumplimiento de algún consortista. No cabe recurrir a la resolución por ese motivo (artículo 1087[16]).
VI. Legitimación [arriba]
Quienes puede decidir llevar a cabo la redacción del reglamento son las personas que posean en su patrimonio el edificio destinado a propiedad horizontal.
Lógicamente, son, como reza el artículo 2038, primer párrafo, “el titular de dominio o los condóminos”.
La primera hipótesis se explica por sí misma[17]. En cuanto a la segunda, se requiere la unanimidad de pareceres entre los condóminos (artículo 1990[18])[19].
Sin embargo, la realidad indica que tal labor se delega en muchas ocasiones en la empresa constructora o en el desarrollista inmobiliario o en el notario.
¿Qué ocurre con los adquirentes por boleto de futuras unidades funcionales? No pueden participar como partes en la redacción del reglamento obedeciendo a la circunstancia a que no han adquirido ningún derecho real sobre el edificio.
Sin embargo, cabe que exijan judicialmente la redacción del reglamento de propiedad horizontal si su vendedor es remiso al hacerlo.
VII. Forma [arriba]
Al tratarse de un derecho real inmobiliario se exige su redacción en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sea oponible a terceros interesados de buena fe (artículo 2038, primer párrafo).
En este punto, Racciatti, quien escribiera una de las obras más importantes de la materia durante la vigencia de la Ley N° 13.512, sostenía que podía confeccionarse en el supuesto de partición judicial. El perito partidor en una sucesión podía labrar el reglamento en un instrumento privado que sería homologado por el juez[20]. No ha tenido demasiada repercusión en la práctica dado que la escritura pública resulta ser una formalidad impuesta por la ley.
Desde el momento que se haya otorgado el reglamento de propiedad horizontal se torna obligatorio para todos aquéllos que lo han suscripto, aun en el intervalo de tiempo que se necesita para su inscripción.
Paralelamente, bajo la vigencia de los principios registrales, no podrá proyectar consecuencias hacia terceros interesados de buena fe el reglamento no inscripto o sus modificaciones no anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble. Verbigracia, mientras tanto no podrá obstaculizarse la rogación de las medidas cautelares respecto a los titulares del inmueble, salvo que predomine los efectos del sistema de prioridad de la reserva registral, mal llamado bloqueo de la matrícula.
VIII. El reglamento integra el título [arriba]
Así lo indica el artículo 2038, segundo párrafo. Se torna lógico debido a que constituye una fuente normativa para los titulares de las unidades funcionales.
Tal circunstancia explica que los sucesores ya sean universales o particulares deban cumplir con la totalidad del reglamento.
Tampoco producirán consecuencias las eventuales reservas que esgrima un comprador de una unidad funcional. Al aceptar la incorporación de una unidad funcional, se ha sujetado a las cláusulas que componen el reglamento de propiedad horizontal.
IX. ¿Qué ocurre con los reglamentos otorgados durante la vigencia de la Ley N° 13.512? [arriba]
Mantiene su vigencia dado que fueron confeccionados a la luz del plexo citado. Tal es la solución que se desprende del artículo 7[21] del Código Civil y Comercial.
El único caso, que deberán ser modificadas radica en cuanto afecten normas estatutarias del Código Civil y Comercial. Así, por ejemplo, si el reglamento anterior a la sanción del nuevo ordenamiento perjudica a un propietario en particular, de acuerdo a nuevas normas, a deberá ser escuchado e indemnizado en su caso (Ver art. 2061).
IX.1.- Implicancias
Se ha dicho que, por tratarse el reglamento de un contrato, las acciones de cumplimiento de sus normas y las derivadas de la violación de ellas son prescriptibles[22].
Es aplicable el plazo genérico de cinco años del artículo 2560 y si hay reclamo por daños derivado de la responsabilidad por daños se reduce a tres años conforme lo dispone el artículo 2561.
Como estamos frente a una pluralidad de partes en el reglamento no se aplica el principio del artículo 1031 que autoriza suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. Esto es así porque el sistema quedaría desequilibrado y afectado su funcionamiento. Tampoco es de aplicación, por las mismas razones, la cláusula resolutoria implícita del artículo 1087, que remite a los artículos 1088 y 1089.
X. Cláusulas [arriba]
El legislador se ha procurado por indicar algunas que resultan insoslayables en la composición del reglamento; otras pueden ser dejadas de lado por su carácter optativo.
Ya la apuntada inquietud se constataba en el artículo 9º[23], segundo párrafo, de la Ley N° 13.512. Sin embargo, sus cuatro incisos resultaban insuficientes. Ello obligo su complementación a través del artículo 3[24] del decreto reglamentario 18734/1949.
Tratando de resolver el mentado aspecto problemático, el artículo 2056 ofrece un espectro de cláusulas más complejas. No cabe entender que el debe con la cual se inicia el precepto indica un listado compulsivo; verbigracia, el consejo de propietarios constituye un órgano de existencia contingente.
X.1.- Propuesta de clasificación
Practicaremos una división que tome como base el campo de regulación, tomando como modelo la que se introduce en el Tratado Exegético[25] dirigido por Jorge Horacio Alterini cuya sección Derechos Reales estuvo a cargo del prestigioso jurista Nelson Cossari. Distinguiremos entre aquéllas que traten de la estructura y funcionamiento de la propiedad horizontal, el poder jurídico y obligaciones de los titulares de las unidades funcionales y la operatividad del consorcio de propietarios. Se usará la letra de los incisos para evitar confusiones y brindar una rápida lectura.
Veamos:
X.1.A.- Estructura y funcionamiento de la propiedad horizontal
El reglamento debe individualizar los siguientes aspectos materiales y jurídicos del inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes.
X.1.B.- Poder jurídico y obligaciones de los titulares de las unidades funcionales
Pertenecen a este elenco los incisos: h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios.
X.1.C.- Operatividad del consorcio de propietarios
Se encuentra constituido este espectro por los incisos: l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n)especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; u) facultades especiales del consejo de propietarios; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio.
X.2.- Posibilidad de agregar al reglamento otro tipo de cláusulas
Reiteramos lo afirmado por su importancia fundamental: el listado del artículo 2056 no puede ser concebido como taxativo. La autonomía de la voluntad siempre que respete las normas estatutarias del derecho de propiedad horizontal podrá trazar las más variadas cláusulas; por ejemplo, implementar un mecanismo de resolución de conflictos o prever la facultad de sobre edificar.
XI. Modificación del reglamento [arriba]
Se encarga de señalar el artículo 2057 que se torna posible que el citado instrumento por resolución de los propietarios llevando a cabo la pertinente asamblea.
Precisamente requiere el inciso o del artículo 2056 que se prevea la "determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal".
Se ha inspirado el legislador en el artículo 9º de la Ley N° 13.512 que recurría a una formula un poco diferente: "solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios".
XI.1.- Mayoría exigida
El artículo 2057 hace referencia a que se torna menester reunir las dos terceras partes de la totalidad de los propietarios.
¿Se aplica esta regla a todo tipo de cláusula? La respuesta afirmativa se impone respecto a aquéllas que sean reglamentarias. Es más, resulta lícito establecer una mayoría más gravosa en el reglamento. No sería admisible instaurar una mayoría menos calificada a pesar de no haberse adoptado la variante “no menor” del artículo 9 de la Ley N° 13.512; el empleo “solo” del artículo 2057 coadyuva a defender la postura esgrimida.
En cambio, las cláusulas que se estimen estatutarias reclaman la exigencia de la unanimidad. Por su gravedad, debe primar una interpretación estricta.
XI.2.- ¿Cómo debe interpretarse la exigencia de los tercios de los propietarios?
Nos compete determinar si basta un criterio numérico o, también, hay que cumplir lo determinado por el artículo 2060[26], acreditando que la mayoría supere la mitad del valor.
Dado que el artículo 2057 no contiene una excepción, nos inclinamos por estimar que cabe requerir la verificación de la mayoría numérica y de valor.
XI.3.- ¿Cómo distinguir entre cláusula estatutaria y reglamentaria?
No dudamos de su existencia, no obstante que haya sido usada en los preceptos ponderados.
Se debe entender por cláusula estatutaria aquella que denota un acto de disposición del poder jurídico de los titulares de las unidades funcionales, afectando su existencia o extensión, o modifica de manera sustancial la estructura de la propiedad horizontal.
Mirado de otra manera, resultan ser las que disciplinan el haz de facultades del derecho real de propiedad horizontal. Su reforma implica alterar su esencia. Por ello, debe presumirse estatutaria toda aquella modificación que reduce o suprime de forma general los derechos reales o personales de los propietarios que han sido otorgados por la ley o el reglamento.
Si el cambio se reduce a afectados particulares, bastaría que tales titulares integren la mayoría de dos tercios. Su decisión favorable implica aceptar la reforma, admitiendo que limita el contenido de su poder jurídico[27].
Por el contrario, la cláusula reglamentaria versa sobre el régimen normal de administración, la subsistencia del consorcio y la coordinación del aprovechamiento material de las partes privativas y comunes.
Obedece requerir la unanimidad en la modificación de las cláusulas estatutarias a la circunstancia de no conculcar la garantía del artículo 17[28] de la Constitución Nacional[29].
XI.4.- Forma
No contiene el artículo 2057 mención alguna acerca de este punto.
Como la constitución del reglamento exige escritura pública y el derecho de propiedad horizontal es inmobiliario, no cabe dudas que debe plasmarse su reforma mediante la misma clase de instrumento que la creado[30].
En la práctica no se requiere que el escribano concurra personalmente a la Asamblea.
Si se trata de una reforma de una cláusula reglamentaria basta que concurran a la escribanía los sujetos que prestaron su conformidad para integrar la mayoría de dos tercios. Se torna aconsejable exhibirles el acta de la asamblea cuya copia autenticada del escribano debe agregar a su protocolo.
XI.5.- Inscripción
A fin de que la mentada modificación proyecte sus consecuencias hacia terceros interesados de buena fe, tal como los futuros adquirentes de unidades funcionales, es necesario su rogación e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
XI.6.- ¿Resulta posible modificar judicialmente el reglamento?
La respuesta positiva se impone como consecuencia de aceptar la existencia de cláusulas inadecuadas o abusivas y el poder de revisión que gozan los magistrados sobre instrumentos contractuales.
La tesis negativa ha tenido adeptos en el derecho argentino[31]. Sin embargo, no nos convence los argumentos que se invocan a favor de ella ya que el juez se vería indefectiblemente obligado a declarar inválida una cláusula a instancias de su nulidad, sin poder substituir su contenido.
El vocablo “solo” que usa el artículo 2057 debe entenderse aplicable solo a la reforma convencional. Requiere la reunión de concordantes pareceres de por lo menos dos terceras partes de los propietarios.
La postura que propiciamos únicamente habilita al juez a modificar el contenido de la cláusula a fin de despojarla de su arbitrariedad, adoptado una medida que gravite de la menor manera posible[32].
Se verifica la revisión judicial aducida en los casos donde los propietarios de las unidades funcionales destinadas a locales y emplazadas en Planta Baja pretenden eximirse de la contribución de las expensas por el mantenimiento de los ascensores.
En otro orden de ideas cabe la reforma del reglamento si la proporción de las contribuciones que pesan sobre las unidades funcionales resultan ser manifestadamente irrazonables.
¿Cómo debe instrumentarse la propuesta de alteración del reglamento de propiedad horizontal? El primer paso consiste en que sea tratado por la Asamblea. El interesado podría recurrir a los estrados judiciales si la decisión que ha arribado la mayoría se torna abusiva o injusta.
También, es dable solicitar la intervención judicial si el interesado demuestra que no se ha podido obtener el quórum o notificar a los propietarios.
Resulta necesario notificar personalmente a cada uno de los consorcistas obedeciendo al carácter plurilateral del reglamento.
Notas [arriba]
[1] Doctor en Ciencias Jurídicas por la Pontificia Universidad Católica Argentina, Profesor Emérito por la Universidad del Salvador y Profesor titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de la Pampa y de la Pontificia Universidad Católica Argentina.
[2] Doctor en Ciencias Jurídicas y Profesor de la Pontificia Universidad Católica Argentina en Obligaciones y Daños y de Derechos Reales de la Universidad del Salvador.
[3] Artículo 16 de Ley uruguaya N° 10.751: "Los propietarios de los departamentos o pisos en que se divida un edificio, por unanimidad podrán acordar los reglamentos de copropiedad con el fin de precisar los derechos y obligaciones. Reducido a escritura pública, ese reglamento será inscripto en el Registro de Traslaciones de Domicilio y tendrá fuerza obligatoria incluso para los sucesores a cualquier título de los otorgantes".
Artículo 17 de la Ley uruguaya N° 10.751 (Uruguay): "A falta de dicho reglamento, o en su silencio, las relaciones entre los propietarios de los diversos pisos o departamentos de un edificio, se regirán por las reglas de los artículos 18 y 19".
[4] Art. 553-7 1 del Código Civil catalán: "Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado. 2. El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos por ésta".
[5] Artículo 194 del Código Civil boliviano: "Al constituirse la copropiedad debe redactarse un reglamento que establezca las normas relativas al uso de las cosas comunes, a los derechos y obligaciones de los copropietarios y a las reglas para la administración".
[6] Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, 5ª edición, actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, Tomo I, número 772.
[7] Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, página 130, Ed. Depalma, 1975.
[8] Racciatti, Hernán; Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Bs. As., 1998, página 96.
[9] Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala V. Canes de Castro, Zaira G. y otro c. Consorcio de Propietarios Céspedes 2305. 12/07/1978. AR/JUR/3755/1978.
[10] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 6a Nominación de Córdoba. Callegher, Jorge A. y otros. 07/04/1998. LA LEY 1998-E, 784. LLC 1998, 853. AR/JUR/4074/1998.
[11] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K. Consorcio de Prop. San Martín 102/118 c. Rodríguez Berón de Araujo, Mabel C. 17/10/1994 • AR/JUR/140/1994.
[12] Highton, Elena, Ob. Cit.., págs. 172-173.
[13] Artículo 2560 del Código Civil y Comercial: “Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local”.
[14] Artículo 2561 del Código Civil y Comercial: “Plazos especiales. El reclamo del resarcimiento de daños por agresiones sexuales infligidas a personas incapaces prescribe a los diez años. El cómputo del plazo de prescripción comienza a partir del cese de la incapacidad. El reclamo de la indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los tres años. Las acciones civiles derivadas de delitos de lesa humanidad son imprescriptibles”.
[15] Artículo 1031 del Código Civil y Comercial: “Suspensión del cumplimiento. En los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación”.
[16] Artículo 1087 del Código Civil y Comercial: “Cláusula resolutoria implícita. En los contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda sujeta a lo dispuesto en los artículos 1088 y 1089”.
[17] Curiosamente, se omitió en la Ley N° 13.512 mencionar como sujeto legitimado al dueño del edificio. Por ello, el artículo 1° del decreto reglamentario (18.734/1949) determinó que: “dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad un edificio existente o a construir, y acredite ser titular de dominio del inmueble”.
[18] Artículo 1990 del Código Civil y Comercial: “Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento”.
[19] Se torna posible para los condóminos adjudicarse entre ellos las unidades funcionales en la misma escritura pública en donde consta el reglamento de propiedad horizontal.
[20] Racciati, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Buenos Aires, Depalma, 1998, pág. 98.
[21] Artículo 7 del Código Civil y Comercial: “Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.
[22] Ver Alterini, Jorge Horacio, Alterini, Ignacio Ezequiel y Alterini, María Eugenia en Tratado de los derechos reales, Ed. La Ley, T° II, pág. 305.
[23] Artículo 9º, segundo párrafo, de la Ley N° 13.512: "El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial".
[24] Artículo 3 del decreto reglamentario 18734/1949: “El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias: 1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva; 2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor de conjunto; 3) Enumeración de las cosas comunes; 4) Uso de las cosas y servicios comunes; 5) Destino de las diferentes partes del inmueble; 6) Cargas comunes y contribución a las mismas; 7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones; 8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación; 9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto; 10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. 11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
[25] Véase COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial Comentado Tratado Exegético, 2a. Ed, Director General, Alterini, Jorge Horacio, 2016, La Ley, Tomo IX, versión digital, Libro Cuarto - Derechos Reales, Título V - Propiedad horizontal, Capítulo 4 - Reglamento de propiedad horizontal.
Art. 2056.- Contenido.1. Cláusulas obligatorias y facultativas b) El contenido del reglamento en el Código Civil y Comercial b) El contenido del reglamento en el Código Civil y Comercial https://proview.thomson reuters.com/launcha pp/title/laley/201 6/42012990/v1/ document/7F9A822 9-ADFF-9333-49 94-CB7E026 9D4F2/ancho r/3F2AD46C-41 2F-9DA0-C E8A-96ACE 6B590AC.
[26] Artículo 2060 del Código Civil y Comercial: “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.
[27] El artículo 2061 del Código Civil y Comercial prevé al respecto que: “Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares”.
[28] Artículo 17 de la Constitución Nacional: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sólo el Congreso impone las contribuciones que se expresan en el Artículo 4º. Ningún servicio personal es exigible, sino en virtud de ley o de sentencia fundada en ley. Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley. La confiscación de bienes queda borrada para siempre del Código Penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie”.
[29] Conf. Alerini, Jorge Horacio; Alterini, Ignacio Ezaquiel.; Altrini, Marìa Eugenia con la colaboración especial de Francisco José Alterini; La Ley, Tº II, págs. 118 a 321.
[30] Tener en cuenta que el artículo 1017 del Código Civil y Comercial dispone: “Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa; b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública; d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública”.
[31] Véase, por ejemplo, Laquis, Manuel A., Flah, Lily R. y Smayevsky, Miriam, Derechos reales, Buenos Aires, Depalma, 2000, Tomo V, pág. 490.
[32] Ver Corna, Pablo María y Amestoy, Paola en Propiedad Horizontal, Edicon, 2014 pág. 43.
| 
