Las acciones reales negatoria, confesoria y de deslinde en el Código Civil y Comercial

Fabián Alejandro Guerrero

Estas acciones se conceden a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, y se les impide el ejercicio con la libertad que corresponde, a fin de que ésta sea restablecida.

Características: a) el objetivo es defender la libertad en el ejercicio de los derechos reales (art. 2247), existiendo en nuestro medio una presunción iuris tantum de que todos los derechos reales son libres (su ejercicio debe verificarse sin obstáculo de ninguna índole).

b) Legitimación activa, serán los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión es decir Poseedores de cosas con derecho de poseerlas, la determinación del ámbito de esta via procesal coincide con el previsto por la acción reivindicatoria.

c) Ataque o lesión: Aquellos actos que turben la relación real con la cosa, e impidan la libertad del ejercicio de la potestad homónima. La lesión debe implicar una turbación en su relación real posesoria con la cosa, pero no llegar al extremo de privarlo de ella, pues en esta instancia el remedio será la acción real de reivindicación. Las formas que adopte el acto de turbación pueden ser distintas (arrogarse el ejercicio de una servidumbre que no se tiene o ejercitarlo más allá de los limites que se fijaron en su constitución).

I. Acción negatoria [arriba] 

La acción se designa negatoria al relacionarla como la intención que tiene quien la persigue contra quien la esgrime en el caso concreto. Negar o rechazar la existencia de la restricción o limitación que el demandado pretende sobre el objeto de la litis o si existe se le niegue la extensión que invoca el accionado.

Legitimación activa, serán los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión en dicha relación de poder: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis, prenda y acreedor hipotecario cuando la agresión se verifique esa agresión respecto del inmueble objeto de la garantía.

Legitimación pasiva: Los casos son los mencionados en el art. 2262 la conducta es que los actos que turban la posesión del actor son realizados por el demandado con la intención y convicción de ejercer un derecho real, se activa este procedimiento cuando tal potestad real no existe, o cuando existiendo se pretende ejercerla de manera abusiva y fuera de los limites que le hayan sido inicialmente fijados. Si el accionar del demandado no importa en la práctica el ejercicio de un derecho real, la acción tendrá solamente efectos personales, condenando a resarcir los daños ocasionados a la parte actora por aquél.

La prueba a rendir en el juicio deberá versar, sobre el derecho real que invoca el actor (la causa título, puede involucrar el modo), la agresión que padece en el caso concreto y los daños y perjuicios ocasionados, atento el principio de causalidad.

En materia de dominio el principio de libertad éste se presume perfecto, exento de todo gravamen o restricción (1941), se extiende a los demás derechos reales que se ejercen por la posesión de las cosas.

Estará a cargo del accionado prueba de existencia y alcances del pretendido derecho real que esgrime sobre la cosa ajena y ha dado origen a la contienda judicial.

El actor que es poseedor legítimo debe aportar el titulo del cual surja el derecho real que se ejerce por la posesión.

En el caso del acreedor hipotecario la prueba a rendir será doble, su derecho hipotecario y el derecho de poseer el inmueble por parte del constituyente del gravamen, pudiendo concretarse en un mismo título la acreditación de ambas prerrogativas.

Efectos de la sentencia: Tiene efectos principales y accesorios, entre los principales el pronunciamiento declarará la existencia del derecho que invoca el actor y ordenará que se restablezca la libertad en su ejercicio efectivo.

a) Negando al demandado la titularidad y consiguiente ejercicio de un derecho real que no tiene sobre las cosas del accionante. (el demandado deberá cesar de realizar los actos que provocaban la turbación en los derechos del actor y abstenerse de ejecutarlos en el futuro).

b) Reduciendo a sus verdaderos limites el ejercicio del derecho real que tiene el demandado. (Accesoriamente el demandado deberá daños y perjuicios se regirá por las reglas comunes de la responsabilidad civil).

II. Acción confesoria [arriba] 

Tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

Legitimación activa: se confiere a los titulares de derechos reales que ven impedido el ejercicio de los derechos inherentes a la posesión.

Legitimación pasiva: el art. 2264 alcanza a cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

El actor debe probar la titularidad del derecho real, si se inicia frente al impedimento de ejercicio de una servidumbre activa debe probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre.

Si el impedimento es del ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión debe probar su derecho de poseer el inmueble.

El ejercicio de la acción por el acreedor hipotecario frente a la inacción del titular de dominio del inmueble hipotecado, el art. 2265 ultima parte establece que tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

Quien promueva una acción confesoria debe probar el impedimento del derecho inherente a la posesión que la habilita.

III. Acción de deslinde [arriba] 

Como una novedad legislativa fue la inclusión de la acción de deslinde como acción real y a fin de no quedar incompleta la visión de las acciones reales que iniciaramos en la anterior publicación la trataré en forma breve

Como mencionara en el párrafo precedente el Código Civ. Y Com. incorporó como acción real típica a la acción de deslinde que el viejo Cod Civil la trataba dentro del condominio en el capítulo dedicado al condominio por confusión de límites.

Así, el art. 2266 indica que es presupuesto de la acción la existencia de un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre dos inmuebles contiguos.

Es importante establecer que cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites procede la Acción Reivindicatoria y no la de deslinde.

La acción tiene por finalidad fijar la línea divisoria de manera cierta y demarcar el límite en el terreno, mientras en los juicios en que se demanda el restablecimiento de los limites el que pide carga con la prueba de su alegación, en la acción de deslinde por la incertidumbre que la funda impone a ambas partes acompañar la prueba de la extensión de su derecho.

Se prevé la investigación fundada en títulos y antecedentes, el art. 2267 exige que el inmueble no esté separado de otro inmueble contiguo por obras permanentes.

Deslindar un predio de otro implica determinar los límites confusos existentes, se logra demarcándolos, pueden presentarse dos vías una por convenio o extrajudicial y el deslinde judicial, ambas transitan por la orbita judicial, por ser común a ambas la sentencia que defina e imponga la demarcación.

La certeza que cualquiera de los vecinos tuviera respecto de las dimensiones de su inmueble habilitaría la promoción de una acción reivindicatoria. Esta acción pretende la división de dos fundos, no debe confundirse con el establecimiento del muro medianero ni la imposición de una zona en condominio indiviso entre los vecinos que sirva como limite entre los predios.

Si el estado es titular de dominio privado, es posible su intervención como parte demandada, pero si lo fuere como titular de bienes de dominio público, la cuestión será debatida en sede administrativa.

Legitimación activa: Titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro inmueble contiguo por obras permanentes.

Legitimados pasivos: Titulares del dominio de los inmuebles contiguos no separados del inmueble del actor por obras permanentes.

Si hay terceros titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, la norma prevé la citación para que intervengan en el juicio.

La cuestión empieza a ser reconstruida mediante los antecedentes dominiales de cada uno de los propietarios colindantes. Sus títulos debieron individualizar cada propiedad en oportunidad de ser ellas adquiridas, se recogen designaciones catastrales en tal sentido. Los elementos a considerar en el caso los vestigios de limites antiguos, incluso la posesión y resuelve la norma concederle al magistrado facultades para decidir la cuestión si a través de tales elementos no puede llegar a determinarse cuál es el limite a considerar como preexistente o debido, el juez puede decidir la cuestión según lo considere conveniente y fundado. 

“Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios” dejando para una siguiente nota un tratamiento exclusivo de esta acción real.