Los conjuntos inmobiliarios en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

Gabriela A. Iturbide

En esta oportunidad nos dedicaremos a delimitar, muy sintéticamente, las características de uno de los nuevos derechos reales contemplados en el Código Civil y Comercial de la Nación.

Pues bien, el nuevo Código, en el artículo 1887 inciso e), consagra un nuevo derecho real sobre los conjuntos inmobiliarios y le da tipicidad, poniendo fin a la problemática que se planteaba con anterioridad en cuanto a la disparidad de criterios para su encuadre jurídico y a su vez llena el vacío existente en la legislación de fondo, que permitía que distintas normas, que las provincias dictaban en ejercicio de su poder de policía, avanzaran sobre la organización jurídica que debían adoptar estos emprendimientos inmobiliarios.

En ese marco, el artículo 2073 dispone que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Puede calificárselo como un derecho real principal (art. 1889), que recae sobre cosa propia (art. 1888), es registrable (1890), y se ejerce por la posesión (art. 1891).

Estos emprendimientos constituyen situaciones jurídicas comunitarias de índole funcional originadas en el aprovechamiento que realiza una pluralidad de sujetos de un inmueble o conjunto de inmuebles, integrados por partes privativas y sectores, cosas y servicios comunes o de uso común, indisolublemente unidos[1]. En ellos generalmente existe un promotor que desarrolla la idea y coordina desde la adquisición del terreno, el financiamiento de la construcción, hasta la comercialización y aún se encarga de la organización del sistema, en sus aspectos normativos y administrativos[2].

Son elementos característicos de todas estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión perdurable de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2074).

A su vez, el artículo 2075, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 1970, prevé que todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción, y agrega que cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V del Libro Cuarto, con las modificaciones que establece el Título VI a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.

Ahora bien, si lo que se pretende transferir a los adquirentes de los sectores privativos es un derecho real, el nuevo Código Civil Unificado ha optado por el derecho real de propiedad horizontal, pues es el que mejor se adecua a las necesidades del titular y del buen funcionamiento del sistema y, guarda mayor analogía con la realidad jurídica de los conjuntos inmobiliarios. Sin embargo, como la propiedad horizontal no se adapta íntegramente a estos conjuntos inmobiliarios, el nuevo Código adopta el mentado encuadramiento, remitiendo a las modificaciones que se establecen en el Título VI, para conformar así lo que define como propiedad horizontal especial[3].

En cuanto a las cosas y partes necesariamente comunes, el artículo 2076 establece que son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes (art. 2076).

El artículo 2077, referido a las cosas y partes privativas, prevé que la unidad funcional que constituye una parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta. Esta norma consagra los requisitos que deben poseer las unidades funcionales en los conjuntos inmobiliarios, reiterando así lo expuesto para la propiedad horizontal en el artículo 2039. Asimismo, prevé explícitamente que las unidades funcionales pueden hallarse en proceso de construcción, con lo que soluciona definitivamente el problema que se presentaba en el régimen de la derogada ley 13.512.[4]

En el nuevo Código, cada propietario debe ejercer su derecho con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad y administración del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos (Art. 2078).

El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario (art. 2080).

En cuanto a los gastos y contribuciones, el artículo 2081 establece que los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establezca el reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad (tal como lo preveía el art. 8º de la derogada ley 13.512).

El crédito por expensas en el régimen de la propiedad horizontal goza de privilegio especial (cfr. arts. 2582 y 2586, inc. c); por lo que compartimos la opinión de quienes entienden que esta circunstancia resulta plenamente aplicable a los conjuntos inmobiliarios que adoptan el citado marco legal.

El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional (art. 2082). A su vez, el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario (arg. art. 2083),

En cuanto la transmisión de las unidades, el artículo 2085 establece que el reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

Por último, corresponde agregar que, ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento (Art. 2086).

Notas 

[1] TRANCHINI, Marcela H., “Propiedades especiales”, en LAFAILLE, Héctor y ALTERINI, Jorge Horacio, Derecho Civil, Tratado de los derechos reales, 2ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2010, t. 6, p. 270; DE HOZ, Marcelo, Conjuntos inmobiliarios: barrios cerrados, clubes de campo, parques industriales y otras urbanizaciones especiales, en RDPyC, 2002-2 -Propiedad Horizontal-, 1ª ed., Rubinzal Culzoni Edit., Santa Fe, 2002 y; ACQUARONE, María T., Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido, Abaco, Buenos Aires, 1998; entre otros.
[2] KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, “Tendencias actuales y perspectivas de Derecho Privado y el sistema jurídico latinoamericano”, Ed. Cultural Cuzco, Lima, 1999, p. 537 y ss.
[3] En relación a las características de los conjuntos inmobiliarios en el nuevo Código, remitimos al lector al valioso aporte de las Dras. Marina Mariani de Vidal y Adriana N. Abella, en el artículo publicado en la Rev La Ley del 8 de abril de 2015, titulado “Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes”. En ese artículo, las autoras sostienen que a los conjuntos inmobiliarios puede resultarles aplicable el estatuto del consumidor por tratarse en la inmensa mayoría de los casos de contratos de adhesión, y que las nuevas disposiciones obligan al emprendedor a conformar el conjunto inmobiliario ya existente a las previsiones normativas de lo que se denomina “propiedad horizontal especial”. Agregan que los integrantes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, para adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial, tendrán que decidirlo en su seno, de total acuerdo y con el concurso de las voluntades requeridas según el tipo de organización de que se trate en cada caso y observar todas las formalidades exigibles a ese fin. Incluso hasta quedarían incluidos en el deber de adecuación al régimen de propiedad horizontal especial los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados bajo el régimen de la ley 13.512. Esto último, porque el marco legal al que deben adecuarse los preexistentes es el de propiedad horizontal especial, con arreglo a lo previsto en el segundo párrafo del artículo 2075. Advierten a su vez las autoras que la norma no indica el plazo en que se debe cumplir con la adecuación, ni establece sanción por el incumplimiento y tampoco determina el procedimiento que se deberá seguir a esos efectos, por lo que lamentan que no se haya tenido en cuenta debidamente, en forma meditada, los inconvenientes, trastornos y gastos que generará tal adecuación. Sin perjuicio de esas observaciones, Mariani y Abella afirman que la norma analizada “impresiona” como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garantía de propiedad (art. 17, Constitución Nacional), e incluso contraria a lo dispuesto por el art. 7 del propio Código, pues si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en un momento anterior, tal creación constituye una situación jurídica que califican como “consolidada”. Y al amparo de esa situación jurídica consolidada se habrán generado derechos incorporados a los respectivos patrimonios. Tales derechos no podrían ser modificados, aun cuando se entienda que el régimen de los derechos reales es de orden público. Ello es así, porque tal interpretación implicaría sostener que, al afectarse la constitución de una situación jurídica que tuvo lugar con anterioridad, el legislador ha dotado a los nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un ámbito en el que le está vedado avanzar, que es el de los derechos amparados por garantías constitucionales (art. 17, Constitución Nacional; art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación). Concluyen las autoras en que, en tal caso, “Nos enfrentaríamos a la “horrible inseguridad jurídica” de la que habla Llambías, contradiciéndose el principio de la seguridad jurídica que justamente el art. 7 del nuevo Código se halla enderezado a proteger”. Con un criterio similar, Ricardo Saucedo afirma que, a su entender, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida en que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento (comentario al art. 2075, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Directores Julio César Rivera y Graciela Medina, Coordinador Mariano Esper, T. V, Ed. La Ley, p. 617).
[4] SCOTTI, Edgardo A., “La propiedad horizontal. Afectación al sistema de unidades a construirse o en construcción”, en Revista Notarial (Córdoba), nº 748, p. 705; SUAREZ, Carlos M., “Régimen de la propiedad horizontal. Afectación al sistema de unidades a construirse y actos de disposición que versen sobre las mismas”, en Revista Notarial, nº 745, p. 1671 y; FONTBONA, Francisco y VITABER, Benjamín, “La propiedad horizontal, los clubes de campo y las unidades a construir”, en Revista del Notariado, n° 761, p. 1593.