Conjuntos inmobiliarios
Pablo María Corna
Paola Karina Amestoy
Marco legal [arriba]
El marco legal es la constitución de estos emprendimientos bajo el régimen de la propiedad horizontal con las modificaciones efectuadas en el título VI. También reconoce a las jurisdicciones provinciales una gran participación en la autorización para su funcionamiento. Así lo establece el artículo 2075 al disponer que: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. En la provincia de Buenos Aires tenemos la ley 8912 y sus disposiciones reglamentarias, muchas de las cuales deberán adecuarse al nuevo régimen de fondo.
A diferencia del proyecto de 1998 que permitía la constitución de estos emprendimiento bajo el régimen de derechos reales o personales, el nuevo código establece un único régimen, el de la propiedad horizontal especial. La última parte del artículo 2075 reza de la siguiente manera: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
La norma no establece la manera como se va a realizar la adecuación. Tampoco establece sanción ni plazo para ello. El proyecto de 1998, en cambio establecía la adecuación de pleno derecho. Estimamos que en la aplicación del nuevo derecho se va a producir problemas con respecto a este tema, ¿se va requerir una decisión asamblearia para ello? En caso afirmativo, ¿con qué mayoría? En caso de decisión negativa por la asamblea, ¿se podrá recurrir a la vía judicial? Y lo más importante ¿es constitucional lo normado en el artículo 2075 del nuevo ordenamiento legal al establecer la obligación de la conversión o adecuación?
Partamos de la última problemática, la constitucionalidad de la norma que establece la conversión obligatoria. Entendemos que la conversión obligatoria es inconstitucional, la ley no me puede obligar al cambio de un derecho que en los hechos fue permitido y aceptado[1]. ¿Están obligados a pagar los gastos que va a irrogar la conversión los miembros de estos emprendimientos? Como se afecta el derecho de propiedad, se va a requerir la unanimidad de los propietarios, cuestión harto difícil en aquellos emprendimientos numerosos. Otras cuestiones dificultosas para cumplir con las disposiciones administrativas existentes para este tipo de emprendimiento, es el dictado de reglamento de propiedad, porque se requerirá la unanimidad y adecuación de los títulos de propiedad de cada propietario. En aquellos clubes de campo o barrios cerrados donde se encuentren divididos por el llamado sistema de geodesia donde las calles internas son del dominio público deberá la municipalidad ceder las mismas al emprendimiento. Dicha cesión como será ¿gratuita u onerosa? ¿Obligatoria o habrá que solicitarla?
La norma solo habla de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios constituidos a través de derechos personales o mixtos, es decir derechos reales combinados con derechos personales. Nada dice con respecto a los constituidos solamente con derechos reales, como por domino con condominio o la propiedad horizontal clásica[2].
Características [arriba]
La jurisprudencia había señalado que “…la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas ‘parcelas. El “country” o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en los que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual”[3].
El artículo 2074 del nuevo ordenamiento establece las características de estas urbanizaciones establecidas como derecho de propiedad horizontal especial. Ellas son: Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Analicemos cada una de ellas:
1.- Cerramiento: Cumple la función de límite físico del derecho de propiedad horizontal especial y también de seguridad incluyendo el ingreso de personas y cosas. Es accesorio de las partes privativas y sigue la suerte de ellas. Es de aplicación el artículo 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
Los cerramientos pueden ser paredes con defensas de diversa índole, alambrado perimetral, cercos vivos, entre otros o combinación de ellos.
2.- Partes comunes: Debemos remitirnos al artículo 2040 en virtud de lo dispuesto por el artículo 2075 segunda parte. Artículo 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
El artículo 2076 completa: Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
En este sistema lo principal es el lote de terreno y lo accesorio las demás partes señaladas en la norma en estudio. También debemos señalar que entre las partes comunes y privativas estas son inseparables, a tenor de lo establecido en el artículo 2074 en su última parte, en el sentido que establece que ambas conforman un todo no escindible.
Se ha criticado acertadamente que el artículo 2074 establece que las partes comunes se encuentran en “estado de indivisión forzosa y perpetua”, lo más correcto hubiera sido el de “perdurable”, dado que el concepto de perpetuo indica que va existir en forma permanente[4].
Las cosas y partes comunes son aquellas sin las cuales serían imposible, inconveniente o incomodo el uso y goce del objeto exclusivo[5].
También se debe distinguir que el artículo 2076 establece las partes que necesariamente comunes, que son aquellas si faltan no se puede constituir el derecho de propiedad horizontal especial, de las partes que convencionalmente pueden ser comunes[6]. La enumeración que hace el artículo es enunciativa, pudiendo el reglamento agregar cosas que se consideren necesariamente común[7].
No hay ninguna duda que el espíritu de la ley es que las calles internas, el cerco perimetral, las partes deportivas y recreativas, la sede social sea de propiedad común. Una cuestión que se va a presentar en que se va intentar que partes deportivas sea propiedad de una asociación propietaria de una unidad funcional y que los socios de ella puedan practicar los deportes que ella tenga incorporado. Entendemos que esta cuestión deberá estar regulado en el reglamento.
Parte privativa: Tenemos la unidad funcional como parte privativa, debemos referirnos al artículo 2039 con la adaptación que realiza el artículo 2077. Artículo 2039: Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Artículo 2077: Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
La norma permite que las unidades funcionales sean unidades construidas o a construir. Esto permitirá sin lugar a dudas, que terminada la construcción de la unidad funcional no es necesario el cambio de planos de la totalidad de la urbanización, sino la inclusión de lo construido en forma directa en el catastro.
Lo que el artículo 2077 olvida de mencionar a las parcelas que no se encuentran construidas o en proceso de construcción. El artículo 2039 es más claro al hablar de “espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza y destino…”[8]. Deberá completarse la interpretación del artículo 2077 con la del artículo 2039.
Dos son los requisitos que establécela norma para la existencia de unidades funcionales: a)la independencia funcional y b)salida a la vía pública.
a) Independencia funcional: Cada unidad debe ser independiente y debe bastarse a sí misma. No puede depender de otra unidad, sin perjuicio que el propietario de dos unidades funcionales quiera unirlas para desarrollar construcciones comunes entre ambas.
b) Salida a la vía pública: La salida a la vía pública o comunicación con ella puede ser a través de un camino o calle común o en forma directa. Alterini señala que lo más correcto debiera decir comunicación a la vía pública porque comprende el ingreso y egreso del conjunto inmobiliario[9].
Notas [arriba]
[1] Cossari, Nelson G. en Código Civil y Comrcial Comentado – Tratado Exegético- dice “Estimamos que los derechos personales y reales adquiridos respecto de los conjuntos inmobiliarios al amparo de una legislación anterior a lavigencia del Código Ciivil y Comercial son bienes que integran el patrimonio de su titular y constituyen, por lo tanto una propiedad en sentido constitucional (art.17 de la CN)”.
[2] Ver Alterini, Jorge Horacio y Alterini, Ignacio Ezequiel en Código Civil y Comercial anotado –Tratado exegético. La Ley, T° X, página 32.
[3] CNCiv., Sala A, “Mapuche Country Club c/López de Marsetti, Hebe, LL 1990-C-375
[4] Señala Alterini Jorge H. y Alterini, Ignacio E. en el Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético en T° X, página 18 que lo correcto debería decir “perdurable” como fuera utilizado en el Título IV, Capítulo 5 que correctamente denomina “Condominio con indivisión forzosa perdurable”. A lamisma tesis adhiere Nelson Cossari en el texto aludido.
[5] Higthon, Elena, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2ª. Edición renovada y ampliada, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, pág. 95.
[6] Ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., en La propiedad horizontal, 1ª. Edición, Lexis Nexis, Buenos Aires, 2005, pág. 81.
[7] Conf.Cossari, Nelson G. A, en Código Civil y Comercial Comentado - Tratado – exegético, T° X, pág. 33
[8] Crítica que realizan Jorge H. Alterini e Ignacio E. Alterini en “Código Civil y Comercial Comentado – Tratado Exegético, T° X, pág. 35.
[9] Alterini, Jorge H. Y Alterini, Ignacio E. en Código Civil Comentado –Tratado Exegético. T°X pág. 36.
| 
