Los impuestos en las locaciones de inmuebles
Por Liliana Mabel Corzo*
Las personas humanas o jurídicas que efectúen locaciones pueden estar obligadas a inscribirse en algún impuesto y sujetas a pagar el tributo correspondiente.
Los impuestos a tributar por las locaciones de inmuebles pueden ser:
1) Impuesto al Valor Agregado (IVA).
2) Impuesto a las ganancias.
3) Impuesto a los Ingresos Brutos.
1) Impuesto al Valor Agregado (IVA) - Ley N° 27.430
Este es un impuesto de alcance nacional, es decir, que su gravamen es igual para todas las provincias argentinas y se encuentra bajo el control de AFIP.
La locación de inmuebles se halla comprendida dentro del objeto del Impuesto al Valor Agregado, pero existen locaciones exentas y locaciones gravadas dependiendo del inmueble y del destino que se le va a dar.
a) Alquileres exentos de IVA:
- Alquiler inmueble destinado exclusivamente a casa-habitación del locatario y su familia.
- Alquileres gravados hasta $ 1500 mensuales por locatario y por inmueble.
- Alquiler de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
- Alquiler de inmuebles donde el locador es el estado nacional, las provincias, las municipalidades, CABA o empresas del estado.
b) Alquileres gravados de IVA:
- Locaciones comerciales que superen los $ 1500 mensuales.
- Alquiler de vivienda temporaria.
- Alquiler de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares cualquiera sea el monto del alquiler.
Tipos de locadores: dependiendo de quién sea el sujeto que alquila los inmuebles podrá inscribirse en distintos regímenes:
Monotributo [arriba]
a) Personas humanas: Pueden inscribirse y declarar en este régimen si no superan ingresos brutos anuales por el año 2020 de $ 1.739493,79 que pueden ser gravado o exentos en IVA y como máximo hasta 3 actividades, considerando cada inmueble como una actividad.
b) Condominio: Pueden adherir en forma individual en el Monotributo, pero con la condición que todas las personas humanas reúnan las condiciones para estar adheridos al régimen de Monotributo. Deben inscribir al condominio y obtener la CUIT.
Es un impuesto fijo que se abona en forma mensual dependiendo de la categoría en la que el contribuyente se encuentre encuadrado.
Responsables inscriptos en IVA [arriba]
a) Personas humanas: que superen los parámetros para adherir al Monotributo.
b) Personas jurídicas.
Es un impuesto que se liquida en forma mensual, debiendo presentar obligatoriamente una DDJJ y abonar el saldo resultante.
Emisión de comprobantes por locación de inmuebles [arriba]
Las personas humanas y las personas jurídicas deben emitir comprobantes para respaldar la locación de inmuebles.
Es importante destacar que a partir del dictado Resolución General (AFIP) 4004-E del 03/03/2017 se dejó sin efecto la excepción de no emitir comprobantes por la locación menor a $ 1500. Existen todavía locadores que no se han informado de esta normativa y continúan sin emitir los comprobantes electrónicos correspondientes.
De acuerdo con las nuevas normativas todos los contribuyentes que perciban alquileres deben emitir comprobantes electrónicos según el siguiente detalle:
- Monotributo y Exentos: deben emitir facturas o recibos electrónicos identificados con la letra “C”.
- Responsables inscriptos en el impuesto al valor agregado emitirán facturas o recibos electrónicos:
* Letra “A”, por operaciones realizadas con otros responsables inscriptos.
* Letra “B”: por operaciones realizadas con sujetos que respecto del Impuesto al Valor Agregado revistan la calidad de exentos, no responsables, consumidores finales, sujetos adheridos al Monotributo y sujetos no categorizados.
Situaciones especiales [arriba]
Consorcios de Propietarios
Si el edificio tiene sectores que son comunes pueden darse en locación, pero antes se debe verificar, que este tema esté previsto en el reglamento de propiedad horizontal o aprobado por una asamblea. Algunos de los espacios comunes que se pueden dar en locación son:
- Alquiler de espacio aéreo para colocar antenas de telefonía celular.
- Alquiler de sótanos o subsuelos para colocar elementos de fibra óptica.
- Alquiler de medianeras para publicidad.
- Alquiler de locales propiedad del consorcio.
- Alquiler de cocheras o bauleras propiedad del consorcio.
- Alquiler de unidad de portería.
- Concesionar el sector del laundry.
- Concesionar el sector de bar/café/restaurante.
- Concesionar el servicio de limpieza en unidades funcionales.
El consorcio de propietarios no puede adherir al Monotributo por ser es una persona jurídica establecida en el art. 148 del CCyC. Por lo tanto, dependiendo de lo que alquile y del importe del mismo deberá inscribirse como IVA Exento o como Responsable inscripto en IVA, solamente por éstos ingresos.
Es importante destacar que los importes que se recaudan mensualmente por expensas no están gravados por ningún impuesto dado que no son considerados ingresos, sino recuperos de gastos de la comunidad.
Alquileres temporarios
1) Alquileres en zonas turísticas
Desde siempre a los argentinos nos ha gustado salir de vacaciones con la familia y concurrir a lugares de veraneo. Es así la variada oferta de casas, departamentos, cabañas y similares que encontramos en la costa, en las montañas y en todo nuestro país. Una pregunta recurrente es: si tengo un departamento en un lugar de veraneo que lo alquilo en la época estival para vivienda ¿está gravado con IVA?
Oportunamente el organismo se había expedido en el Dictamen de Asesoría Técnica (AFIP) 10/2010 del 15/02/2020 donde un contribuyente consultaba si alquilar un departamento durante la temporada estival y con exclusividad a grupos familiares que veraneen en el lugar está exento de IVA. Según el artículo 7°, inciso h), Apartado 22 de la ley del gravamen se establece la exención en el impuesto para la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación.
La respuesta fue no es posible considerar a la locación consultada como destinada a casa habitación porque no constituye el asiento estable del locatario y su familia, sino que el motivo del alquiler es con fines turísticos y por un período de corta duración.
¿Qué se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos?
Se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos a las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas, por un período no menor a un día ni mayor a los seis meses.
Respuesta de AFIP ID 18632809 del 28/10/2014 en ABC - Consultas y Respuestas Frecuentes sobre Normativa, Aplicativos y Sistemas. Disponible en http://www.afip.gov.ar/genericos/guiavirtual/consultas_detalle.aspx?id=18632809
2) Alquiler de inmuebles particulares por plataformas digitales
Ahora la tecnología ha cambiado nuestra forma de vivir y de viajar. Estos últimos años hemos visto surgir a empresas que por internet en diversas plataformas digitales venden hospedaje o alojamiento temporario en casas o unidades funcionales particulares.
No analizaremos aquí la legalidad de estas locaciones dado que si éstas se efectuaran en un consorcio de propietarios requiere de un análisis más profundo.
Respecto a si se encuentran gravadas en IVA, podemos señalar que, a diferencia del caso anterior, al huésped se le dan otros tipos de servicios más asimilables a los que brindaría un hotel que a un simple alquiler de veraneo.
Es así que la justicia ha entendido que la actividad que desarrollaba la actora consistía en la explotación de unidades de un inmueble, que eran alquiladas tanto a personas físicas como jurídicas. Que las unidades contaban, además, con servicio de televisión por cable y eran provistas de ropa de cama, toallas y artículos de tocador. Asimismo, contaban con servicio de mucama, registrado en relación de dependencia. Es por ello que la Cámara consideró que el servicio prestado por la apelante tenía mayor vinculación con un contrato de hospedaje que con una relación locativa.
Autos: “Suipacha 1373 SH de Burd, Abraham y Rago, Pedro (TF 24310-I) c/DGI” 11/07/2013 - Cámara Nacional Contencioso Administrativo Federal.
Es decir que en los dos casos analizados estas locaciones temporarias se encuentran gravada en el IVA.
2. Impuesto a las Ganancias (Ley N° 20.628)
El alquiler de inmuebles en el impuesto a las ganancias puede estar gravados o exentos según quien sea el sujeto que los percibe. Es un impuesto que se liquida en forma anual.
a) Sujetos exentos en el Impuesto a las Ganancias (art. 26)
1. Los Fiscos Nacional, Provinciales y Municipales.
2. Entidades exentas de impuestos por leyes nacionales.
3. Sociedades cooperativas de cualquier naturaleza.
4. Instituciones religiosas.
5. Asociaciones, fundaciones y entidades civiles de asistencia social, salud pública, caridad, beneficencia, educación e instrucción, científicas, literarias, artísticas, gremiales y las de cultura física o intelectual.
6. Las entidades mutualistas.
7. Las asociaciones deportivas y de cultura física.
8. Las instituciones internacionales sin fines de lucro.
b) Sujetos gravados en el Impuesto a las Ganancias
- Personas humanas y sucesiones indivisas: constituyen ganancias de la primera categoría, y el producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos (art. 44).
Según se trate, abonarán sobre las ganancias netas sujetas a impuesto las sumas que resulten de acuerdo con la escala del 5 % al 35 %.
Pueden adherirse al Monotributo las personas humanas que se encuentren dentro de los parámetros establecidos para declarar estas locaciones.
- Personas jurídicas: constituyen ganancias de la tercera categoría y éstos deben declararlas (art. 53 y art. 73).
Por sus ganancias netas imponibles quedan sujetas a la tasa del 25 %
Las personas jurídicas no pueden adherirse al Monotributo.
3) Impuesto a los Ingresos Brutos
Este es un impuesto con alcance provincial, es decir, que cada jurisdicción establece las pautas de liquidación, tasas aplicables, exenciones y otras normativas.
Si una persona humana o jurídica tiene inmuebles en distintas jurisdicciones deberá inscribirse y tributar por el sistema de Convenio Multilateral de ingresos Brutos
En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, la recaudación y fiscalización de este impuesto está en manos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. A modo de ejemplo podemos mencionar que:
- Estarán exentos los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta 2 unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria de $ 6700 mensuales para el período fiscal 2020 (art. 22 de la Ley N° 6280 -CABA).
- Las personas humanas que perciban locaciones gravadas hasta $ 1.151.066,58 al año para el periodo fiscal 2020 pueden adherirse al Régimen simplificado de Ingresos Brutos. Este sistema consiste en un pago bimestral fijo establecido de acuerdo con una tabla de parámetros sobre Ingresos, superficie afectada y energía eléctrica consumida.
- Todas las demás locaciones gravadas en el impuesto a los Ingresos Brutos están sujetas a la alícuota del 1,5 % mensual para el período fiscal 2020.
* Contadora Pública Universidad de Buenos Aires.
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