Competencia por la materia-desalojo

Por el Dr. Víctor Hugo Babolene*

1. Introducción [arriba] 

Un rio de tinta ha provocado en nuestros Tribunales, el planteo de cuestiones de competencia en materia de desalojos, sobre todo cuando la discusión es aquella que deriva de un contrato de alquiler.

En estos casos, siempre la actora inicia proceso por desalojo a los términos del art. 399 bis del CPC, reclamando restitución de un inmueble, derivado de un contrato de Alquiler incumplido, por la demandada por falta de pago de canones y/o por haber expirado el plazo del contrato, y el inquilino no ha devuelto el inmueble.

Ante ello, generalmente la parte demandada plantea excepción de incompetencia en razón de la materia, arguyendo relación laboral y/o Contrato de Comodato, considerando que la presente causa debe tramitar ante la justicia laboral y/o Civil.

En estos procesos se conjugan distintos supuestos de competencia en razón de la materia.

2. El Foco de la Discusión [arriba] 

La competencia por razón de la materia debe analizarse conforme a los elementos de hecho y de derecho indicados por la actora en la demanda, sin perjuicio de la procedencia o no de la acción que ella intenta.

Esta situación determina, el desenlace del proceso, ello es así por cuanto, las consecuencias procesales o efectos de la presentación de la demanda son la apertura de la instancia, la fijación de la competencia y la fijación del objeto litigioso respecto del actor, limitando a su vez los poderes del juez que en realidad sólo podrá decidir de acuerdo a las pretensiones deducidas en el juicio por aquél.

3. La competencia [arriba] 

En primer término deberemos decir que La competencia ha sido definida por Palacio como «la capacidad o aptitud que la ley reconoce a un juez o tribunal para ejercer sus funciones con respecto a una determinada categoría de asuntos, o durante una determinada etapa del proceso».

Con respecto a los principios que deben guiarnos para determinar al juez competente por materia, Podetti explicaba que « ... que un hecho con relevancia jurídica, o un acto jurídico, está siempre en la base de un proceso y según su naturaleza intrínseca, conforme lo considera la ley, nos encontraremos frente a una cuestión civil, comercial, penal, laboral, etc. Por eso puede decirse que según sea el acto constitutivo de la acción que se ejercita, será la materia del pleito. A un acto constitutivo originado por hechos o actos jurídicos contemplados exclusiva y principalmente por leyes civiles, corresponderá una acción de materia civil. A un acto constitutivo, originado en hechos o actos jurídicos, contemplados exclusiva o principalmente por leyes comerciales, corresponderá una acción de materia comercial» (PODETTI, J. Ramiro, Tratado de la competencia Principios y normas generales, 1ª parte, EDIAR, Bs. As., pág. 518).

Alsina por su parte afirmaba en su obra Derecho Procesal, que «es necesario partir del principio de que es la naturaleza del acto y el derecho aplicable para la solución del conflicto lo que determina el carácter de la cuestión». (ALSINA, Hugo, Derecho Procesal, EDIAR, Bs. As., 1966, T. II, Jurisdicción y competencia, pág. 455.)

La Excma. 3°Cámara Civil, en los Autos N°33042, caratulados «Banco Macro S.A. c/Arnulphi, Ricardo Alejandro p/ Ejecu. Acelerada (Camb.)» , ha expresado con fecha del 14/04/2010 que: «…el art. 18 de la C.N., que establece que ningún habitante de la Nación puede ser sacado de los jueces designados por la ley antes del hecho de la causa, no impide la aplicación inmediata de nuevas leyes de competencia, inclusive a las causas pendientes…».-

No modifica esta postura lo dispuesto por el art. 4 del Código Procesal local, en cuanto establece en su tercer apartado que la competencia por razón de la materia o de la cuantía no puede ser prorrogada, salvo los casos de conexidad, accesoriedad o fuero de atracción, a menos que el propio código lo autorice expresamente.(El resaltado nos pertenece).

Nuestra Doctrina ha dicho: «La constante evolución del derecho y de las relaciones sociales muestran una creciente complejidad de los conflictos sometidos a la jurisdicción que exige la profundización del conocimiento de quienes tienen a su cargo la administración de Justicia……El elemento material determina la competencia en un sentido cualitativo y cuantitativo…… El aspecto cualitativo persigue la requerida especialización de los jueces mediante la cual se logra una mayor idoneidad para la resolución de los casos y un mejor aprovechamiento de los recursos humanos con los que cuenta el sistema de justicia. Se refiere a la rama del Derecho que primordialmente resulta de la aplicación a la causa de la pretensión del Actor ( Cod. Prc. Civ. Y comercial de la provincia de Mendoza , comentado, Coord. Horacio Gianella, pag. 21/22).

4. Primera Conclusión [arriba] 

Por lo expresado, estimamos que la competencia se determina por la naturaleza de la demanda en sí, y no por lo que se diga en materia de contradicción por la parte accionada; razón por la cual debe estarse únicamente a la pretensión esgrimida en la demanda y a las normas que -con sujeción a los hechos que la sustentan y al derecho en que deben ser encuadradas- rigen la cuestión.

Reiterando lo ya expresado, «Es sabido que la competencia se fija de acuerdo con los hechos vertidos en la demanda, sin tener en cuenta, en principio, las defensas que puedan incidir en sus pretensiones o a la ley que pueda resultar en definitiva aplicable. (conf. Fallos SCJN:279- 95, 281-97; 286-45, 301-631). En este sentido la Sala I de la Cámara Nacional Civil ha señalado que : «conforme lo dispuesto por los arts. 4 y 5 CPCCN., para la determinación de la competencia corresponde -en principio- tomar en cuenta la exposición de los hechos que al actor hiciere en la demanda, en la medida de su eficacia para proyectar un efecto jurídico particular, atendiendo primordialmente a la esencia jurídica del hecho constitutivo de la pretensión. También debe estarse al derecho invocado en tanto se adecue a los hechos, pues los primeros animan al segundo y, por ello, son el único sustento de los sentidos particulares que le fueran atribuibles» (12/12/1995, «Schnell S.R.L. v. Pontoriero, G.»).»

En sentido conteste: « Al decidir sobre el punto se analiza qué es lo que se pide pero sin decidir sobre la verdad de lo que se expone, pues recién cuando se falle el fondo del asunto se podrá decidir libremente si los hechos aducidos son o no verdaderos o si ocurrieron en forma distinta de como se admitió a efectos de resolver sobre la competencia, sin que por ello desaparezca la afirmada (conf. sala J, 25/4/2995, «Gruszczyk, Mariano E. v. Poma S.C.A.»). (C. Nac. Civ., sala I, 22/05/ 2003 - Marotta, Luis A. v. Hosokawa, Roberto, JA 2003-IV-114).

También desde la doctrina se ha señalado que «...Dentro de este orden de ideas la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ha dicho que para la determinación de la competencia cuenta, únicamente, la exposición de los hechos vertida en la demanda, así como el derecho invocado como fundamento de la pretensión (La Ley, 146-627-28.382-S) o de otro modo, cuando el accionante atribuye al ocupante el carácter de locatario, sublocatario, tenedor precario o intruso, es decir una legitimación pasiva no derivada de un contrato de trabajo, será competente el fuero civil, aún cuando el accionado, al deducir oposición, alegue un vínculo laboral...» (Tessone, Alberto, Desalojo del «cuidador» y otros dependientes , LA LEY 1996-B, 632). (el resaltado nos pertenece).

5. Competencia en Materia de Locaciones [arriba] 

La competencia de los juzgados de paz por materia es excepcional y en materia de desalojos se limita a cuestiones relativas a conflictos relacionados con contratos de locación de conformidad al art. 430 inc. 2 del CPC.

Así es que en la acción desalojo proveniente de cualquier otro conflicto es competente la justicia civil.

Así nuestras Cámaras han dicho: «Se apela la sentencia de la primera instancia porque no se acepta la competencia civil, debiendo intervenir la competencia laboral. Se rechaza este agravio. Aún cuando por vía de hipótesis se considerara probada la existencia de una relación laboral, la justicia civil debe expedirse sobre la procedencia o no del desalojo del inmueble. Resulta aplicable en este caso la doctrina de los propios actos. (139867 - DEL FAVERO, ANTONIO - EVARISTO GARAY DESALOJO Fecha: 16/04/1991 - SENTENCIATribunal: PRIMERA CáMARA CIVIL - PRIMERA CIRCUNSCRIPCIÓN Magistrados: VIOTTI - MILUTIN – CATAPANO)

Ratificando esta postura procesal: « El hecho de la prestación de servicios hace presumir la existencia de un contrato de trabajo, salvo que por las circunstancias, las relaciones o causas que lo motiven se demostrase lo contrario. Siendo evidente que al casero o cuidador se le concede la vivienda en virtud de la relación laboral que lo une con su empleador, serían en principio competentes los tribunales del trabajo para conocer y resolver en el sub-examine. Expte.: (Cuarta Cámara Civil in re 16633 - Administrador Provisorio Sucesión Mauricio Vargas de Lellis Gil, LA112-263).

El art. 61 inc. III de la Ley Orgánica Tribunales determina que los jueces de Primera Instancia en lo Civil y Minería conocerán: «en todo juicio civil en que el valor de la cosa o derecho litigioso no puede ser determinado prima facie para atribuir competencia a los jueces infe-riores».

El C.P.C, otorga la competencia ordinaria a los Juzgados Paz en la materia para entender en procesos donde se ventilan relaciones derivadas de la Locación, creando así, una competencia por materia (Locación) exclusiva.

Resumiendo todo lo expuesto; «Es sabido que la competencia la fijan los hechos que se expresan en la demanda así se ha sostenido «La competencia se fija de acuerdo a los hechos vertidos en la demanda, sin tener en cuenta en principio, las defensas que puedan incidir en sus pretensiones o a la ley que pueda resultar en definitiva aplicable». (SCJN 279-95; 281-97; 286-45). La jurisprudencia en su totalidad acepta en forma pacífica esta regla, pues de lo contrario la cuestión de competencia se dilucidaría una vez agotado el ejercicio de la acción por haberse dirimido la litis.- Ello más allá de que en definitiva se resuelva posteriormente rechazando la demanda interpuesta por el actor. En consecuencia, la actora basa su pretensión en un contrato de locación celebrado con el demandado, por lo cual este Tribunal resulta competente para entender el la presente demanda conforme lo establecido por el art. 430 inc. 2 del C.P.C., debiendo rechazarse la excepción de incompetencia planteada.» (Expte.nº 121.784-carat. «Muñoz Loyola Belinda), 26/09/ 2007, 5Juzgado de Paz-Primera Circunscripción, en www.jus. mendoza.gov.ar )

5. Conclusión final [arriba] 

En todo proceso donde se discutan cuestiones relativas o relacionadas con el cumplimiento de un contrato de Alquiler es competente por la Materia, la Justicia Paz del lugar donde se encuentre el inmueble objeto del Proceso.

Dicha competencia se fija además, por lo expresado por la parte actora al momento de iniciar el proceso, con absoluta prescindencia de lo que en materia de defensa plantee la accionada al contestar la demanda.

* Fiscal Civil Tercera Circunscripción.