El juicio de desalojo y la necesidad de reforma
Por María Pía Cosio
I. Introducción [arriba]
La finalidad del presente trabajo es aportar una mirada reformadora al proceso de desalojo legislado en la Provincia de Córdoba. Para ello se analizará la regulación de dicho procedimiento en el Código Procesal local, analizando las características propias de este tipo de proceso, su finalidad, objeto, legitimados procesales, plazos establecidos, entre otros. Se analizará especialmente la intervención del Ministerio Público Pupilar en los supuestos en donde niños, niñas y/o adolescentes o personas en situación de vulnerabilidad habiten el bien inmueble objeto del proceso. Se intentará dar un punto de vista tendiente a reformar el proceso para ciertas situaciones conexas al juicio de desalojo a través de la presentación de las partes de propuestas reguladoras y/o la incorporación de una audiencia a los fines conciliatorios, como así también la posibilidad de solicitar la entrega anticipada del inmueble.
II. Objeto del Proceso de Desalojo. Condiciones de procedencia [arriba]
El objeto del proceso de desalojo es la desocupación tendiente a la restitución de la tenencia de un inmueble a favor de quien alegue un derecho sobre él de uso y goce, contra quien lo retenga sin invocar y probar su derecho a mantenerse, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple tenedor sin pretensiones a la posesión.
La procedencia del desalojo se supedita a que la obligación de restituir y su exigibilidad surjan claramente de autos, por lo que todo debate que requiera mayor amplitud o prueba excede el marco de dicho proceso.
El juicio de desalojo contemplado en el art. 750 y ss. del CPCC[1] no procede cuando la desocupación deba hacerse vía ejecución de sentencia de otro juicio, o cuando las leyes hayan establecido un procedimiento especial[2].
Es importante tener en cuenta a cuál de las partes le corresponde probar el derecho al uso del bien inmueble objeto del juicio, toda vez que ello determina quién sufrirá los perjuicios del incumplimiento de la carga probatoria. En el caso particular del juicio de desalojo, quien promueve la acción tiene la carga de acreditar el derecho a que se le restituya el inmueble, es decir, le basta al actor con demostrar que lo asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etc. Al acreditarlo, la carga de la prueba se traslada al demandado, quien, a fin de que se rechace la acción de desalojo, deberá demostrar que, a su vez, “disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor. No acreditado el derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble”[3].
III. Legitimación activa [arriba]
Si bien el código procesal local no establece explícitamente pauta relativa a la legitimación para reclamar el desalojo, puede señalarse que existe consenso doctrinario y jurisprudencial en que se encuentra legitimado en líneas generales para reclamar el desalojo toda aquella persona que tenga derecho a recuperar la tenencia del inmueble, cualquiera sea la relación jurídica que otorgue dicho derecho. Conforme a tal lineamiento, se encuentra legitimado para reclamar el desalojo del inmueble, además de su propietario, el copropietario, el adquirente por boleto de compraventa, el locador, el poseedor, el comodante, el usuario, el usufructuario, entre otras.
El propietario tiene legitimación para demandar el desalojo del inmueble del que es titular en función de la potestad de usar, gozar y disponer del bien. Tal legitimación incluye al propietario no poseedor de la cosa en función de los arts. 1941 y 1944 del Código Civil y Comercial de la Nación. A su vez, el adquirente por boleto está legitimado para demandar el desalojo porque tiene un título válido que, así como le da derecho a transmitir la tenencia, debe otorgarle el de reclamar la restitución.
Pueden presentarse situaciones particulares que ameritarán examinar con atención la legitimación de las partes. Ello ocurre cuando el derecho invocado por el actor deviene de la invocación del pacto comisorio de un contrato de compraventa invocado por el actor respecto del cual el demandado, a su vez, invoca incumplimiento del actor o cuando éste es el heredero del propietario y el demandado no lo es —o al contrario—, también el demandado es un coheredero, o en los casos de un desalojo entablado por el propietario del inmueble en contra de su ex conviviente, entre otras.
IV. Legitimación pasiva [arriba]
La acción de desalojo procede contra todo aquél que carezca del derecho a tener la cosa, es decir, contra cualquier ocupante cuyo deber de restituir el inmueble le sea exigible, en tanto y en cuanto su desocupación no proceda por otra vía especial, conforme lo dispone el art. 750 del CPCC.
Por ello el locatario puede ser demandado en desalojo. Las causales más comunes son la falta de pago y el vencimiento del plazo de la locación, sin perjuicio de que también puede tener lugar el desalojo por alguna de las causales que autorizan la resolución del contrato. En estos supuestos, es importante la citación al fiador del contrato de locación, y las consecuencias previstas en la ley sustancial respecto a su responsabilidad al vencimiento del plazo de la locación[4].
Una situación especial sucede respecto al demandado que invoca posesión. Al respecto, cabe señalar que la sola invocación del hecho posesorio carece de entidad para debilitar la procedencia de la acción de desalojo. Sin embargo, también corresponde precisar que la interpretación a efectuar sobre la posesión invocada por el demandado debe limitarse a la probabilidad de su existencia, sin inmiscuirse en la órbita de las acciones reales o posesorias pertinentes.
En el juicio de desalojo, el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes como la construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo indirectamente en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble.
V. Trámite del proceso de desalojo [arriba]
El juicio de desalojo previsto en los arts. 750 al 768 del CPCC se sustancia por el trámite de juicio abreviado con algunas modificaciones propias del instituto.
Para el caso de que se tratare de desalojo por falta de pago de un inmueble con destino habitacional, previamente a la demanda por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago[5].
Una vez iniciada la demanda de desalojo por falta de pago de dos períodos consecutivos, el hecho de que el locatario abone lo adeudado y los cánones que se devenguen durante el juicio no enerva la acción incoada, pues la causal de desalojo ya quedó configurada.
Citado el demandado a comparecer a estar a derecho y a contestar la demanda —por el plazo de seis días—, si no lo hiciere, se dictará sentencia directamente haciendo lugar o no al desalojo, a menos que el tribunal estimase necesario receptar prueba[6].
El demandado, al contestar la demanda, podrá invocar el derecho de retención por mejoras, a lo que se imprime el trámite del art. 510 del CPCC, es decir traslado al actor por seis días para que pueda alegar y ofrecer prueba al respecto y se resuelve en la sentencia.
Pasada la oportunidad de la contestación de la demanda, podrán invocarse las mejoras, efectuando una constatación del inmueble, pero, al haber precluido la oportunidad para probar su extensión y cuantía, no puede invocar el derecho de retención. En su caso, el resarcimiento de las mejoras en este supuesto podrá encausarse en un juicio declarativo.
VI. Sentencia en el juicio de desalojo [arriba]
La sentencia debe cumplir con las exigencias previstas en el art. 326 del CPCC y el art. 155 de la Constitución de la Provincia de Córdoba. Si hace lugar al desalojo, apercibirá de lanzamiento al demandado si no desocupa la finca en el plazo de 10 días a menos que aquél tuviera derecho a otro plazo mayor en cuyo caso será fijado[7].
La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la notificación o no se hubieren presentado en el juicio[8].
VII. Costas al garante. Responsabilidad del fiador [arriba]
El fiador de la locación garantiza personalmente las obligaciones resultantes de tal contrato. No hay que confundir la responsabilidad del fiador por las costas del juicio de desalojo con la imposición al fiador de tales costas. En este último caso se requiere que el fiador haya sido vencido en el pleito, lo que supone la posibilidad de haber podido intervenir en el juicio. En efecto, los abogados del vencedor son siempre acreedores del fiador del vencido en costas, al margen de que el garante de la locación haya intervenido o tenido la posibilidad de participar en el juicio principal. La diferencia radica en que, si intervinieron o se les dio tal oportunidad, los letrados del vencedor pueden perseguirlos por vía de apremio o de ejecución de sentencia; caso contrario deben iniciar un proceso independiente, tendiente a hacerle oponible la condena en costas y la regulación practicada a su favor en el juicio de desalojo.
VIII. Personas en situación de vulnerabilidad [arriba]
En caso de que en el inmueble a desalojar se encuentren habitando niños, niñas o adolescentes, o personas en situación de vulnerabilidad, deben adoptarse los recaudos necesarios a fin de paliar los efectos del desalojo.
A tales fines, se debe contemplar la posibilidad de ampliar razonablemente el plazo para la desocupación del bien, flexibilizando de tal modo el plazo previsto en el art. 755 del CPCC, y comunicando la resolución a sus efectos, a la oficina de Derechos Humanos dependiente del Tribunal Superior de Justicia[9].
La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil precisó cuál es el alcance que corresponde dar a la intervención del Ministerio Público de Menores en los procesos de desalojo en los que existan niños, niñas o adolescentes que habiten en el inmueble. En “Barale Caamaño Agustina Magalí y otro c/ Farías Julio Oscar y otros s/ Desalojo Intrusos”, los jueces consideraron que no se daban los recaudos que autorizasen la intervención del Ministerio de Menores como parte legítima y esencial, desde que en estos autos los niños no demandaron ni fueron demandados, no estando comprometidos bienes que les perteneciesen. Los magistrados juzgaron que la modificación introducida por el art. 103 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en lo atinente a la actuación del Ministerio Público de Menores en el ámbito judicial, “no ha variado mayormente en relación con el recordado criterio sostenido por la Sala, pues los procesos de desalojo en los que existan menores de edad que habitan en el inmueble cuyo desahucio se persigue, tampoco encuadran en alguno de los supuestos previstos por el citado artículo para la actuación complementaria o principal de dicho ministerio público durante el trámite del proceso en el que los menores de edad no son parte, ni se encuentran comprometidos bienes que les pertenezcan”.Ancla
El fallo aclaró que el alcance de la intervención del Ministerio Pupilar en estos casos debe circunscribirse a velar para que se dé cumplimiento a las medidas previstas por la Resolución 1119/2008 de la Defensoría General de la Nación, puntualizando que su intervención queda limitada a resguardar la protección de los menores que pudieran estar afectados por el lanzamiento de los ocupantes del inmueble, con el fin de que los organismos administrativos competentes adopten las medidas tendientes a lograr que den alojamiento a los menores involucrados y en su caso a su grupo familiar.
IX. Desocupación inmediata. Entrega anticipada del inmueble [arriba]
La figura contemplada en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCN[10] tiene como finalidad esencial dar mayor celeridad a quien procura la recuperación del inmueble, permitiendo que una vez trabada la litis y bajo ciertas condiciones, pueda requerir al tribunal que disponga la entrega del bien sin tener que esperar hasta la oportunidad del lanzamiento.
En el orden local, aunque no se encuentra expresamente regulado este instituto, viene siendo receptado lentamente por la jurisprudencia y propiciado por la doctrina. Se trata de tipo de tutela anticipada, por cuanto, a fin de neutralizar el obstáculo temporal de esperar hasta que se ejecute la sentencia, autoriza la entrega del inmueble a través de una providencia precautoria a instancia de parte.
Los requisitos que se exigen para que sea procedente la entrega anticipada son que el pedido sea interpuesto luego de trabada la litis, que, según Kenny, es cuando “queda realizada la notificación de la demanda al presunto intruso y a los ocupantes del inmueble cuyo desalojo se pide”[11] y que sea pedido por el actor, lo que veda al juez la posibilidad de ordenarlo de oficio. También es necesario que el derecho invocado sea verosímil y que se ofrezca contracautela.
X. Pensando en una reforma procesal [arriba]
Teniendo en miras la situación económica e inflacionaria del país, se advierte que cada vez son más los locatarios que incurren en mora al no poder pagar los cánones locativos acordados. A nivel nacional, y luego del vencimiento de los decretos por medio de los cuales se suspendían las ejecuciones de las sentencias de desalojo, se vio incrementado en los juzgados el número de procesos iniciados, lo que conllevó a que exista una demora en la tramitación de los mismos conforme el diseño regulado actualmente por el código procesal.
Ahora bien, también es cierto que es común en este tipo de procesos que las partes introduzcan actos procesales que entorpecen el trámite, extendiendo la duración del mismo. Tinti, justificando la creación de la figura de desocupación inmediata del inmueble, sostuvo que “la conducta dilatoria de los demandados, en todo proceso, pero principalmente en el juicio de desalojo, se ha generalizado de manera tal que la doctrina, respondiendo a este dato de la realidad, ha elaborado una nueva institución procesal que permite al actor disponer anticipadamente, y mientras se desarrolla el proceso, del inmueble motivo del juicio”[12].
Conforme se describió al comienzo de este trabajo, la finalidad del proceso de desalojo es reintegrar el bien inmueble a quien alegue un derecho sobre él de uso y goce, contra quien lo retenga sin invocar y probar su derecho a mantenerse. En efecto, siendo tan preciso el objeto de este tipo de juicio, la tramitación de los mismos debe ser breve, logrando así la efectiva restitución del inmueble de manera casi inmediata. Lo antedicho no implica dejar de lado el derecho de defensa en juicio resguardado por el art. 18 de la Constitución Nacional y el art. 40 de la Constitución de la Provincia de Córdoba. En efecto, el principio de celeridad y de concentración que debe primar a los fines de obtener una resolución veloz y eficaz no debe implicar la conculcación de las garantías del demandado, debiendo otorgarse la oportunidad para que comparezca a juicio, articule las defensas propias de su derecho y ofrezca la prueba tendiente a acreditar su pretensión.
Una posible opción para intentar hacer efectivo el recupero del bien inmueble de manera rápida, sería legislar de manera expresa en el código procesal provincial la posibilidad de solicitar la restitución inmediata del inmueble tal como se regula en el orden nacional[13].
Analizando las causales que producen la demora de muchos expedientes de desalojos, se advierte que ellas son generalmente las peticiones conexas a la solicitud de la restitución del inmueble en sí, que están íntimamente relacionadas. Por ello, se propone como posibilidad de reforma, legislar el proceso de manera similar al juicio de divorcio, regulado actualmente en el art. 438 y ss del Código Civil y Comercial de la Nación. El mencionado texto legal establece que junto con la demanda de divorcio se debe acompañar una propuesta que regule los efectos derivados del mismo; sin que la falta de arreglo en esos efectos derivados impida el dictado de la sentencia de divorcio. Pensando en el proceso de desalojo podría regularse que el actor acompañe con su demanda una propuesta respecto de los efectos derivados del pedido de desalojo, lo que variará dependiendo de la causa que generó el derecho del actor a reclamar la restitución, sin que la falta de acuerdo, ya sea porque el demandado no compareció o presentó nueva propuesta, impidan el dictado de la sentencia de desalojo.
Un aspecto importante a tener en cuenta es el vinculado a procesos donde en el inmueble objeto del pleito habitan niños, niñas y/o adolescentes, personas con capacidad restringida y/o personas en situación de vulnerabilidad. Una opción para incorporar a la legislación actual podría ser adaptar el proceso por audiencias regulado en la Ley N° 10.555. Lo beneficioso sería incorporar una audiencia a los fines conciliatorios en relación por ejemplo al tiempo de lanzamiento, tanto cuando el demandado reconozca su falta de título o la exigibilidad de la obligación de restituir, como cuando se deban meritar los derechos de personas en situación de vulnerabilidad que puedan estar habitando el inmueble. En esta oportunidad se podría citar al Ministerio Pupilar a los fines de que realice de antemano las gestiones tendientes a asegurar la protección de los derechos de estas personas, anticipándose a la Sentencia y librando oficios y comunicaciones a Acción Social de la Provincia de Córdoba, a la Secretaría Nacional de Niñez, Adolescencia y Familia y la oficina de Derechos Humanos del Tribunal Superior de Justicia. Así, estas reparticiones podrán articular soluciones a tiempo, y no serán necesarias actuaciones posteriores a la sentencia que retrasen el libramiento de la orden de lanzamiento.
Cierto es que, la mayoría de las veces, el demandado en un juicio de desalojo no comparece, por lo que se termina aplicando lo regulado por el art 755 del CPCC, y se emite la sentencia. Considero que conservar esta regulación es necesario atento a que resulta eficaz. Las propuestas brindadas anteriormente son para los casos que no encuadran en este último supuesto.
XI. Conclusión [arriba]
Al analizar el proceso de desalojo regulado por el Código Procesal de la Provincia de Córdoba se pudo conocer cuál es la finalidad del mismo, cuáles son las legitimaciones necesarias para poder intervenir y la necesidad de lograr una mayor celeridad en su tramitación.
En relación al instituto bajo análisis, considero que incorporar a la regulación legal la posibilidad de solicitar la entrega inmediata del bien inmueble no es violatoria de las garantías constitucionales del debido proceso judicial o la defensa en juicio, puesto que se requerirá el análisis previo del juez acerca de la verosimilitud del derecho del actor, lo que no implicaría prejuzgamiento. Otra seguridad que otorga el procedimiento de la entrega anticipada es la existencia de la contracautela. Asimismo, si se incorporare una audiencia como en los procesos de oralidad, se garantizaría el derecho de defensa y el principio de inmediación. Por otro lado, mantener el proceso regulado por el art. 755 CPCC cuando no comparece el demandado, considera que resulta acertado.
Por último, estimo que la intervención del Ministerio Público Pupilar durante el proceso permitiría agilizar los trámites ante los organismos administrativos competentes para que adopten las medidas tendientes a lograr que den alojamiento a las personas en situación de vulnerabilidad, cuando la situación lo amerite.
Notas [arriba]
[1] Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba. Ley 8465.
[2] Rocca, 2016. Desalojo inmediato como medida cautelar.
[3] T. S. J., Sala Civ. y Com., in re: Massa Roberto Omar C/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de casación (“M” 06/00). Sentencia N.o 138, del 25/10/2000.
[4] Art. 1225 Ley N° 26994. (1 de octubre 2014). Código Civil y Comercial de la Nación
[5] Art. 1222, Ley N.o 26994. (1 de octubre 2014). Código Civil y Comercial de la Nación.
[6] Art. 755 Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba
[7] Art. 755 Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba
[8] Art. 756 Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba
[9] C5°CC. “Severini Mario c/ Moyano Mauro” Sent. Nº 20, 11/3/14; C1°CC. “Camperi, Jorge E. c/ Zabala”, Sent. 302 del 31/7/13
[10] Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Ley 17454.
[11] KENNY, Héctor Eduardo, Proceso de desalojo, Buenos Aires, Astrea, 2001, pág. 423
[12] TINTI, Pedro León, El juicio de desalojo según el Código Procesal Civil de Córdoba, Córdoba, Advocatus, 2003, pág. 152
[13] Arts. 680 bis y el 684 bis Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
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