Algunas Observaciones al Contrato de Arrendamiento Rural Argentino
Ley 13.246/48
Eduardo Arnaldo Frías[1]
La ley de referencia es de “arrendamiento y aparcerías rurales”, solamente me referiré a la primera parte es, decir aquella que trata sobre arrendamiento dejando para otra oportunidad lo atinente a aparcerías rurales.
La Ley N° 13.246/48 fue sancionada en l948 y reformada en 1980 por la Ley Nº 22.298. Han pasado 72 y 38 años respectivamente. Ella cuenta en su primera versión, de una Argentina distinta en todo sentido a como se la conoce hoy, llena de tecnología de punta y referente obligada en el mundo globalizado. Sólo haré referencia al contrato de arrendamiento dejando fuera de esto al contrato de aparcería para otra oportunidad.
Las formas de producir, como así también las formas de contratar ya sea en la forma tradicional o nuevas modalidades que demanda el sector, por su dinámica fecunda y amplia ante una demanda global de alimentos del primer orden.
Los doctrinarios de la materia se han pronunciado sobre la falta de congruencia que existe en la práctica. Tenemos que observar en qué contexto histórico se sanciona la ley, la protección de los derechos de los sectores medios y bajos se hallaban en alza en Argentina y en el mundo, había que regular una situación de hecho que menoscababa al arrendatario y así la balanza, la ley, vino proteger los derechos de ambos pero como es sabido nuestro país tiene vaivenes políticos y económicos pendulares. Pronto se convirtió en un menoscabo de la propiedad del arrendador, favoreciendo esta vez al arrendatario hasta el año 1966. Ese año se derogó la ley del Poder Ejecutivo Nacional que había congelado los arriendos, esta decisión política desprotegió los derechos a la propiedad del arrendador y favoreció al arrendatario de tal forma que muchos propietarios terminaron vendiendo su propiedad a los arrendatarios por necesidades económicas y también sucesorias.
Necesariamente haremos un camino anterior a la Ley N° 13.246/48 que nos muestre el derrotero que hubo antes de llegar a la sanción de la misma, así vemos que primeramente la regulación estuvo en el Código Civil de Vélez Sárfield.
La primera ley especial para regular los contratos de arrendamientos rurales fue sancionada en 1921 bajo el número 11.170 y reemplazada en 1932 por la Ley N° 11.627 que a su vez fue derogada por la Ley vigente N° 13.246 sancionada en 1948. La ley vigente tiene reformas introducidas en el año 1963 por el decreto ley N° 1639 que restableció las normas originales, que habían sido reformada por el decreto ley N° 2188/1957. En el año 1980 por Ley Nº 22.298 fue nuevamente reformada quedando la ley como la conocemos hoy, una ley muerta pero viva, un verdadero oxímoron.
En las dos primeras leyes no hubo diferencias significativas y como es sabido el Código de Vélez Sárfield zanjó cualquier duda de interpretación. Los principios generales se hallaron en las Leyes Nº 11.170 y 11.627 que sentaron las bases para dar vida a la Ley Nº 13.246/48.
Las primeras leyes fueron interesantes en el sentido que pusieron orden a la gran contratación de arrendamientos en nuestro inmenso país agrario.
¿Qué nos trajeron las primeras leyes? Como decíamos, orden en las contrataciones que devenían en arbitrarias y con cláusulas abusivas, con la nueva ley especial se consideraron nulas todas esas cláusulas. Los contratos anteriores suscriptos sin la existencia de la ley especial se regían por los principios del Código Civil, el cual no consideraba el aspecto técnico, económico y social de la actividad rural. En base cierta de la figura de la “autonomía de la voluntad” receptado en el Código de Vélez Sárfield se cayó en muchas situaciones no deseadas por el orden jurídico.
Cabe agregar a mayor abundamiento, que en aquel momento de la historia jurídica de los derechos primaba la concepción individualista del derecho de propiedad y de la fuerza obligatoria de las convenciones entre las partes consagradas en los arts. 2.506 y 1.157.
Los nuevos principios venían siendo elaborados por los doctrinarios y ensayistas del primer cuarto del siglo XX, dando al derecho de propiedad otra visión, es decir quitándole el carácter de absoluto esto a partir de la ley mejicana de 1915 y en la Constitución de 1917. Consagrándose luego en la Constitución de Weimar en Alemania.
Antes de esas primeras Leyes N° 11.170 y N° 11.627, los contratos rurales nunca o casi nunca se formalizaban por escrito y no se estipulaba plazo de duración, aplicándose el art. 1.506 del Código Civil: “Plazos. El plazo del contrato de concesión no puede ser inferior a cuatro años. Pactado un plazo menor o si el tiempo es indeterminado, se entiende convenido por cuatro años. Excepcionalmente, si el cedente provee al concesionario el uso de las instalaciones principales suficientes para su desempeño, puede proveerse un plazo menor, no inferior a dos años.
La continuación de la relación después de vencido el plazo determinado por el contrato o por la ley, sin especificarse antes el nuevo plazo, lo transforma en contrato por tiempo indeterminado”.
Como vemos la solución o regulación que se quiso adaptar a los contratos de arrendamiento no podía ser más desacertada, dado que desconoce la realidad o contexto en que se desarrolla la actividad. Provoca en el arrendatario incertidumbre y desconcierto y a su vez finalizado el contrato si desea continuar debe aceptar las condiciones, muchas veces poco éticas, del arrendador. Sumado a eso podemos decir que el arrendatario sobre exigía a la tierra para que produjera mas, esa actividad iba en desmedro del capital suelo o sea la sobre explotación, provocando efectos negativos en la conservación del suelo.
Otro hecho a tener en cuenta que agravaba el horizonte es que los propietarios de grandes extensiones de campo prefirieran cederlo a un arrendatario único a cambio de una suma en dinero para que este a su vez lo subarrendara a colonos con la obligación de entregar un porcentaje de frutos desproporcionado.
El agricultor se vía explotado ante la aplicación del Código Civil que así en manos inescrupulosas. Fomentaba la explotación; la situación de los agricultores se profundizó con la caída del valor de los productos agrícolas después de terminada la Segunda Guerra Mundial.
La situación, brevemente analizada, propició la sanción de la primera ley especial de arrendamientos rurales en el año 1921 (Ley Nº 11.170) que fue reemplazada en 1932 por la Ley Nº 11.627 la que a su vez fue derogada por la Ley Nº 13.246 sancionada en 1948.
Las dos primeras leyes sentaron los principios generales de un régimen especial que fueron absorbidos por la nueva ley. La Ley N° 13.246/48
Esas dos primeras inauguraron la legislación agraria dirigida a dar una regulación particular a la explotación agropecuaria, claro está que debía apartarse de la regulación del régimen del Código Civil estructurado por Vélez basado en la autonomía de la voluntad.
Características de la ley vigente [arriba]
La Ley Nº 13.246/48 tiene 34 artículos vigentes de acuerdo a la última reforma efectuada por la Ley Nº 22.298/80.
Cabe destacar que la Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.) dictó diversas resoluciones con el fin de controlar la información respecto de los diversos contratos de arrendamiento y sus partes, mediante la implementación de un Registro de Operaciones Inmobiliarias, como también implementar un régimen de información respecto de la producción de granos no destinada a la siembra de trigo, maíz, soja y girasol.
El objetivo exclusivo de AFIP es saber previamente la posible producción de cada productor sin considerar las influencias climáticas que modifican el rinde por hectárea.
Estructura de la Ley [arriba]
La ley no tiene. Carece de sistematización y organización de cada contrato. El art. 1° es de aplicación general y declara que serán principios de orden público la irrenunciabilidad de los beneficios que consagra, la nulidad de las cláusulas y los pactos en contrario y actos realizados en fraude a la ley.
Desde art. 2° al 20° solo hay 9 artículos vigentes, algunos no se aplican porque contienen conceptos desactualizados. Así el art. 7° segunda parte que dispone la continuación de la explotación por la familia del arrendatario en caso de fallecimiento. El artículo debe entenderse en aquel momento donde los arrendatarios vivían en el arriendo cosa que en la actualidad no es de práctica, puede haber casos aislados, hoy la mayoría de los arrendatarios son personas jurídicas.
El art. 39° regula los contratos llamados accidentales en sus dos variantes los contratos accidentales hasta dos cosechas y los prorrogados y renovados. La ley regula los contratos accidentales pero sólo con relación al art. 39°, el resto de la ley queda excluida de la aplicación de estos contratos.
Contrato de Arrendamiento Rural [arriba]
El art. 2° establece que hay arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.
Lo dicho por el artículo se complementa con el art. 4° que establece el plazo del contrato, el cual deberá celebrarse por un mínimo de 3 años en consideración al ciclo biológico que rige todo el proceso productivo y al ciclo económico que debe garantizar al arrendatario su progreso.
El Decreto 8330/63 reglamenta la Ley Nº 13.246/48 el cual establece que hay planta urbana de las ciudades o pueblos el núcleo de población donde exista edificación y cuyo fraccionamiento se encuentre efectivamente presentado por manzanas y lotes, cuente o no servicios municipales y esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere como égido del pueblo. A las plantas urbanas no resulta aplicable la ley especial agraria si en el núcleo de la población existe edificación.
Destino de la Explotación [arriba]
El arrendador debe ceder el uso y goce del predio rural con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones. De acuerdo al Dr. Rodolfo Ricardo Carrera, el destino de la actividad agropecuaria refiere a aquella actividad llevada a cabo por el hombre mediante un ciclo biológico a fin de obtener frutos animales o vegetales1.
La Resolución Ministerial N° 1.055/48 establece que la explotación agropecuaria es la realizada en un predio, cualquiera sea su extensión y ubicación, destinado total o parcialmente a la producción agropecuaria, con el propósito de comerciar o industrializar los frutos, productos o subproductos y sus derivados en alguna de las siguientes ramas: cereales y oleaginosos, cultivos industriales (textiles, sacaríferos, tintoreros, aromáticos, medicinales, etc.) forrajes, árboles cultivados (frutales y forestales), viveros, horticultura, fruticultura, cría o engorde de ganado bovino, ovino, equino, porcino, caprino, mular, asnal, camélidos y avestruces; explotación de tambo; granja y lechería; avicultura, apicultura, cunicultura y animales pelíferos.
Jurisprudencialmente se han excluido como objeto de los contratos de arrendamiento a la explotación de hornos de ladrillo, el depósito de animales o el uso y goce de la casaquinta.
Si el predio rústico es utilizado en más de un destino, debe aplicarse el régimen legal que rija la actividad principal a la que el predio esté destinado, con prescindencia de accesorio (art. 3° del Decreto Reglamentario N° 8330/63).
Precio del Arrendamiento [arriba]
El derecho de use y goce temporal de la cosa cedida por el arrendador tiene como contraprestación del arrendatario el pago de un precio que debe consistir en una suma de dinero. Este es uno de los puntos esenciales para la existencia del contrato ya que de no ser así se trataría de una aparcería o contrato prohibido por los arts. 32° y 42°. El precio debe ser cierto determinado o determinable. La posibilidad de que la retribución por el goce de la cosa consista en un porcentaje de los frutos ya no es más una simple modalidad de arrendamiento permitida por el legislador sino una figura jurídica diferenciada del contrato de arrendamiento, puesto que ese supuesto refiere a un acuerdo de tipo asociativo.
Si el precio no es dinero y la prestación resulta un porcentaje del total de los frutos obtenidos, el contrato sería de aparcería, pero si no consiste en una u otra prestación y se establece una cantidad fija de frutos (contrato a kilaje fijo) será indudablemente nula y deberá adecuarse al régimen legal.
Contrato a Kilaje Fijo y Canadiense: la ley prohíbe categóricamente convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero (art. 32°), esto es, contratos a kilaje fijo. A su vez la ley prohíbe los contratos canadienses, que son aquellos que como retribución se pacta un porcentaje fijo en la retribución de los frutos o suma determinada en dinero, un adicional a abonarse en dinero o especie y de acuerdo con la cotización o cantidad de frutos obtenidos.
Los contratos a kilaje fijo son una modalidad practicada en la actualidad. Distinto de los contratos canadienses en los que el concedente además de recibir un porcentaje del total cosechado (como ocurre en la aparcería) o una suma fija de dinero (como ocurre con el arrendamiento) percibe un adicional en dinero o especie, relacionado con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos, con prescindencia de la explotación y sin correr riesgo alguno.
En el caso de contratos a kilaje fijo resulta evidente que el arrendador no pretende participar de los riesgos de la producción. De esta circunstancia resulta que el contrato debe ser transformado en arrendamiento rural y en este sentido se ha resuelto que al transformar los contratos a kilaje fijo en contratos de arrendamiento y no de aparcería, se protege más adecuadamente a quienes aparecen en la relación contractual en desfavorable situación frente al otro contratante. El juez debe establecer una nueva forma de distribución.
Obligaciones de las Partes [arriba]
Los derecho y obligaciones emergentes del contrato de arrendamiento surgen del art. 18° de la Ley Nº 13.246/48. Sin perjuicio de ello también resultan aplicables algunas disposiciones relativas a la locación regladas por el Derecho Civil.
Obligaciones del Arrendatario [arriba]
+ Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos.
+ Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha contra las mismas
+ Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y acción del tiempo,
Obligaciones del Arrendador [arriba]
+ Contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio los tuviera al contratar.
+ Cuando el número de arrendadores exceda de veinticinco y no existan escuelas públicas, a menor distancia de diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable. Esta norma ha perdido actualidad ya que las colonias de renta han ido desapareciendo por la aplicación de planes de transformación agraria.
Extinción del Contrato [arriba]
Causales. El contrato de arrendamiento concluye en los casos enumerados por la ley y también por los aplicables por el Derecho Civil siempre que no hayan sido objeto de derogación por el estatuto especial.
+ Mutuo Disenso: cuando la voluntad de las partes se encuentre libremente expresada en el contrato de arrendamiento rural el mutuo disenso pone fin a las relaciones jurídicas entre las partes. Estos acuerdos serán válidos siempre que se oponga a las normas legales proteccionistas de la parte contratante económicamente más débil.
+ Confusión: se produce la extinción del contrato cuando se confunde en una misma persona el carácter de propietario y arrendatario de la cosa.
+ Vencimiento del Plazo: art. 29° de la Ley.
+ Pérdida de la cosa arrendada: la pérdida total de la cosa arrendada extingue el contrato toda vez que el arrendatario no podrá más usar y gozar de ella. Por el contrario, en caso de pérdida parcial podrá pedir disminución del precio.
+ Imposibilidad del Destino Especial para la cual la cosa fue Expresamente Arrendada: debe tenerse presente que cuando la imposibilidad deriva de la erosión, degradación o agotamiento de la tierra.
+ Vicios Redhibitorios: si estos existieron al tiempo de celebrarse el contrato o sobreviniesen después, salvo que fueran aparentes o que el arrendador supiera o pudiera saber de ellos.
+ Caso Fortuito: hecho imposible de prever que vuelve imposible el uso y goce permanente de la cosa.
+ Muerte del Arrendatario: conforme el art. 77°, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación o su rescisión a elección de estos. La muerte del arrendatario extingue el contrato solo si los herederos no optan por continuarlo dentro de los 30 días desde el fallecimiento. Si los herederos no realizan dicha opción, el arrendador puede demandar el desalojo.
+ Resolución de Contratos: el art. 19° establece que ante el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario o de dedicar el suelo a la explotación establecida contractualmente o de mantener el predio libre de plagas y malezas y conservar los edificios y demás mejoras del predio.
+ Abandono: debe ser injustificado e importar una renuncia a la explotación sin beneficiario determinado.
+ Falta de Pago: la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato es causal que da derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble.
+ Subarrendamiento y Cesión: como principio general la ley prohíbe el subarrendamiento total o parcial del predio y la cesión del contrato autorizan al arrendador a demandar su rescisión y el desalojo del predio
+ Explotación Irracional: la explotación que origine o pueda originar su erosión o agotamiento puede conducir a la resolución del contrato.
Concluyo [arriba]
Es una ley que necesita una reforma sustancial y debería ser adecuada a los nuevos tiempos, incluyendo otros tipos de contratos que no se hallan legislados y, que la costumbre ha tenido fuerza suficiente en las relaciones contractuales no legisladas. Por lo que, habiendo tanta experiencia, un agionamiento de la ley sería bien recibida por los actores de las relaciones contractuales del campo.
Hago nuevamente mención, que los contratos de aparcería no han sido motivo de análisis y que oportunamente será tratado.
“Bases y Perspectivas del Derecho Agrario Argentino” La Plata, Centro de Estudios Agrarios, 1967.
*Abogado, Profesor Adjunto de la Facultad de Derecho U.B.A. Especialista en Derecho de los Recursos Naturales. Maestrando y Doctorando de La U.B.A.
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