Derecho real de propiedad horizontal
Saúl José Arbit
1. Introducción [arriba]
El Código Civil y Comercial de la Nación (en lo sucesivo CCCN), legisla en el libro IV los derechos reales. En virtud de seguir lo establecido por D. Vélez Sarsfield en el Art. 2502 del Código Civil, respecto al establecimiento del numerus clausus, se dispone en el Art. 1884 que los derechos reales con creados por ley al igual que su regulación.
En el Art. 1887 se enumeran los derechos reales y la propiedad horizontal queda en el inciso c. después del dominio y el condominio.
En el título V y en siete capítulos que comprenden desde el Art. 2037 al 2067 se legisla sobre la propiedad horizontal.
2. Definición [arriba]
El Art. 2037 del CCCN define la propiedad horizontal como "el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".
Durante la vigencia de la ley 13512, (derogada por la ley de sanción del CCCN 26994 a partir del 1 de agosto de 2015) la doctrina elaboro diversas tesis sobre la naturaleza jurídica del derecho real de propiedad horizontal. Así se sostuvo que se lo considero un dominio integrado por un condominio de indivisión forzosa, o una servidumbre sobre las partes comunes, una sociedad o un derecho de superficie. Sin embargo la doctrina que mayor aceptación tuvo fue que se trata de un derecho real autónomo, porque no existen dudas en cuanto a que si aceptamos que se trata de un derecho real de dominio, sobre las partes privativas, complementado con un condominio, este es de indivisión forzosa.
La parte final del Art. 2037 al señalar que las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible, significa que el titular del derecho real de propiedad horizontal tiene un aprovechamiento total y absoluto sobre la parte privativa que es complementado con la cotitularidad sobre las partes comunes y que hace a la funcionabilidad del sistema. Esto nos lleva a sostener que conforme la reforma establecida por el CCCN no existen dudas respecto a que se trata de un derecho real autónomo, a lo que debemos agregar su enumeración en el Art. 1887.
Respecto de la denominación, se mantuvo la originaria de la ley 13512, descartándose la de división por pisos o departamentos; propiedad por pisos; etc. de otras legislaciones.[1]
3. Constitución [arriba]
Se reitera lo establecido en la ley 13512, cuando en el Art. 2038 se dispone que a los fines de la división jurídica del edificio el titular del dominio o los condóminos deban redactar en escritura pública el reglamento, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
Es necesario señalar que la inscripción del reglamento implica "estado de propiedad horizontal". El derecho real de propiedad horizontal nacerá cuando se efectúe la primer enajenación o bien si la afectación ha sido realizada por los condóminos, al momento de la división y adjudicación de las unidades.
4. Objeto [arriba]
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado integrado por las unidades funcionales, el terreno y las cosas y partes de uso común o indispensable para mantener su seguridad.
Se abrevia la redacción del objeto establecido en el Art. 1 de la ley 13512, el que pese a dicha circunstancia no altera su espíritu. El Art. 2039 del CCCN establece que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios. Señala la necesidad de la independencia funcional y comunicación con la vía pública. Se omite la referencia a los departamentos de un edificio de una sola planta. Sin embargo, pensamos que no existe impedimento para someter al régimen a dichas unidades.
También se omite la referencia a la posibilidad que cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona, como señala el mencionado Art. 1 de la ley 13512. Entendemos que la omisión es correcta, toda vez que conforme la definición de condominio en el Art. 1983 del CCCN, permite establecer la posibilidad que las unidades funcionales sean objeto de este derecho real.
5. Cosas y partes comunes [arriba]
El Art. 2040 establece que son comunes a todas o algunas de las unidades las partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el reglamento. Agrega que las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Entendemos que es correcto el agregado, toda vez que una omisión en la redacción del reglamento de copropiedad podría dar lugar a reclamos.
En el mismo Artículo se aclara que ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, debiendo usar las mismas conforme a su destino. Se establece asimismo la división de cosas y partes comunes en uso común, es decir para todos los propietarios y de uso exclusivo para alguno o algunos propietarios. Podemos señalar como ejemplo del uso común los pasillos, ascensores, entrada principal, etc. y como uso exclusivo un patio al cual solo tiene acceso uno o varios propietarios, la azotea, etc.
El CCCN establece una división entre las cosas y partes necesariamente comunes y cosas y partes comunes no indispensables.
Las primeras se encuentran enumeradas en el Art. 2041 entre las que destacamos el terreno, los pasillos, techos, azoteas. etc. Por razones de espacio, recomendamos la lectura del Artículo mencionado.
Se amplía la enumeración con relación a la consignada en la ley 13512, aclarándose en algunos casos y modificándose en otros. En el caso de los techos, azoteas, terrazas y patios solares surge que son necesariamente comunes, sin excepción, cuando en la ley 13512 se dispone que tengan el carácter de común salvo disposición en contrario.
Respecto de las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, son partes comunes hasta su ingreso en la unidad funcional. De tal forma la reparación de estos, hasta el ingreso a la unidad será a cargo del consorcio, todo aquello que este dentro de la unidad será a cargo del propietario de la misma. Se resuelve de esta forma la resolución de los conflictos provocados por la ausencia de norma legal u omisión del reglamento en este aspecto.
La enunciación del Art. 2041, conforme el último párrafo del mismo, es enunciativa. En base a ello, podemos sostener que el reglamento podrá agregar otras cosas o partes comunes.
A su vez el art 2042 enumera en forma enunciativa, como expresamente lo señala, las cosas y partes comunes no indispensables, tales como piscina, solárium, gimnasio, salón de usos múltiples, etc.
No compartimos la clasificación entre cosas y partes necesariamente comunes y no indispensables. Toda vez que las mismas tienen el mismo régimen legal, resulta innecesaria dicha clasificación.
El Art. 2043 señala que las cosas y partes propias de las unidades son las comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias. La norma prevé algunos ejemplos como tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos e incluso los balcones y agregando que lo son también las previstas en el reglamento de propiedad horizontal.
6. El consorcio [arriba]
El Art. 2044 denomina consorcio al conjunto de propietarios de las unidades funcionales agregando que la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador son sus órganos.
Remitimos a nuestro trabajo “El consorcio de propiedad horizontal” a los fines de una mejor comprensión del tema.
7. Facultades y obligaciones de los propietarios [arriba]
El Art. 2045 establece las facultades jurídicas de cada propietario, quien sin necesidad de consentimiento de los demás podrá enajenar su unidad funcional, constituir sobre la misma derechos reales o personales y además la misma podrá ser objeto de embargo, debiendo todo ello comprender las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, no pudiendo realizarse separadamente.
Las obligaciones de los propietarios se encuentran contenidas en el Art. 2046 y están referidas a cumplir las disposiciones reglamentarias, conservar en buen estado su unidad, pagar las expensas, contribuir a la formación del fondo de reserva. Se establece expresamente que el propietario debe permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones de cosas o partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, estufas, calefones u otras cosas riesgosas y controlar los trabajos de instalación.
Además el propietario deberá notificar en forma fehaciente al administrador su domicilio especial, si opta por constituir uno diferente de la unidad funcional.
Es de advertir, que no se establecen las formas procesales y la legitimación para hacer valer la obligación del propietario de permitir el acceso a su unidad funcional. En consecuencia, debemos recurrir al Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nación. Los Arts. 623 bis y 623 ter legislan sobre el procedimiento referido a la denuncia de daño temido y la oposición a la ejecución de reparaciones urgentes.
En la denuncia de daño temido, que la formula quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente puede solicitar al juez las medidas de seguridad, y este deberá dictar las medidas encaminadas a hacer cesar el riesgo. De ello surge que la legitimación esta en el propietario afectado.
En el Art. 623ter, se dispone que "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable."
8. Restricciones y límites al derecho real de propiedad horizontal [arriba]
Preferimos esta denominación a la consignada en el Art. 2047 del CCCN de prohibiciones, ya que si bien se trata de estas, en realidad son restricciones al derecho, tal como las legisladas en materia de derecho real de dominio a partir del Art. 1970.
Dichas restricciones consisten en prohibir al propietario y ocupante a destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de cualquier manera que exceda la normal tolerancia, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
La norma es similar al Art.6 de la ley 13512, y cuando expresa “destinar las unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el reglamento...” se refiere a la prohibición de darle un destino distinto. La violación se verá configurada si el destino de las unidades es exclusivamente vivienda y se instala una oficina o consultorio.
“Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia” comprende ruidos molestos, malos olores, etc. La norma deja librado al criterio del juez determinar si se ha violado la prohibición ya que este deberá establecer cuál es la normal tolerancia.
“Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble” está referido a realizar modificaciones que alteren la estructura, como cambiar o eliminar columnas o vigas, modificar paredes portantes, o realizar obras que afecten la solidez.
La ley 13512 en su Art. 5 prohíbe cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. El CCCN no contiene tal prohibición. Sin embargo del juego del Art. 2051 que requiere la mayoría de los propietarios para realizar una obra nueva sobre partes comunes y las prohibiciones que se analizan podemos señalar que el propietario no puede sin el consentimiento de la mayoría alterar la fachada del edificio, colocar letreros, toldos, etc.
Las restricciones analizadas podrán ser ampliadas en el reglamento, toda vez que la norma tiene carácter ejemplificativo conforme surge del Art. 2069 que se ocupa de las prohibiciones del código o del reglamento.
9. Gastos y contribuciones [arriba]
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional, es lo que dispone el Art. 2048. Si tenemos presente los Arts. 2037, 2039 y demás normas analizadas hasta ahora, si el propietario de la parte privativa tiene la disposición material y jurídica, el comienzo de la norma que analizamos es redundante.
Dispone luego que el propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración, reparación y sustitución de cosas y partes comunes. Denomina asimismo, expensas ordinarias las requeridas para las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad. También debe afrontar el pago de las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de asamblea.
El último párrafo del Art. 2048, que a nuestro criterio, por su importancia debió consignarse en Artículo por separado, dispone que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
La norma coincide en algunos aspectos con lo establecido en el Art. 524 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, con la diferencia que en la ley adjetiva se remite a las condiciones requeridas en el reglamento de copropiedad para expedir el certificado.
A partir de la vigencia del CCCN será suficiente para promover la ejecución de expensas y demás contribuciones, cumplir con los requisitos del Art. 2048, con independencia de lo establecido en el reglamento.
El Art. 2049 siguiendo la premisa que las expensas son la savia del consorcio, dispone que el propietario no puede liberarse del pago de ninguna expensa o contribución, aún respecto de las devengadas antes de su adquisición, ni aún por abandono de la unidad funcional, siguiendo lo establecido en la ley 13512 que a los efectos de la misma queda derogado el Art. 2685 del Código Civil, es decir la facultad que tienen los condóminos de abandonar la cosa para liberarse de contribuir con los gastos de conservación o reparación.
De ello se desprende que el actual titular del derecho real de propiedad horizontal responde con la cosa por las expensas devengadas por sus antecesores y con la cosa y su patrimonio por las devengadas por él. A su vez el antecesor, con la transmisión del derecho no se libera de las expensas adeudadas hasta la transmisión y responde por las mismas con su patrimonio.
Se limitan las defensas en la ejecución de expensas, admitiéndose la de compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Con relación a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios, el reglamento puede eximir a las mismas de contribuir a solventar los gastos de los mismos.
El Art. 2050 amplia la legitimación pasiva, para el cobro de los gastos y contribuciones a los poseedores por cualquier título, aun cuando no fueren propietarios. Están excluidos de la obligación los locatarios y los comodatarios atento su carácter de tenedores.[2]
10. Modificaciones de cosas y partes comunes [arriba]
La realización de mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado, es lo que dispone el Art. 2051 del CCCN. La norma no indica si dicha mayoría se computa sobre la suma de los porcentuales de cada unidad o sobre las unidades que votan favorablemente la obra nueva. La solución deberá darla el reglamento, de lo contrario corresponderá estar a lo establecido en el Art. 2060, en el cual se establece la doble mayoría y que será analizado infra.
Si el pedido de autorización para realizar la obra es denegado o si se concede, el que solicita la autorización o la minoría afectada puede recurrir mediante la acción correspondiente y el juez deberá evaluar el costo de la obra, si es contraria al reglamento o si afecta la solidez o seguridad del edificio, pudiendo ordenar la suspensión de la obra. Dicha suspensión no procede, habiendo la misma logrado mayoría, sin una orden judicial.
Si la mejora u obra nueva sobre partes comunes gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial o cuando la misma beneficia a un propietario, deberá obtenerse la unanimidad para realizar la misma. Autorizada la mejora u obra sobre cosas o partes comunes en beneficio de un propietario, el mismo deberá efectuarla a su costa y soportar los gastos de modificación e inscripción del reglamento.
Se establece la figura del gestor de negocios, cuando cualquier propietario, en ausencia del administrador o de los integrantes del consejo, puede realizar reparaciones urgentes en cosas y partes comunes. En caso de resultar injustificada la gestión, el consorcio puede negar el reintegro, de los gastos realizados, ya sea total o parcial y requerir la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
El capítulo finaliza con el Art. 2055 referido al deterioro o destrucción del edificio. El mismo es similar al Art. 16 de la ley 13512.
La norma establece varias opciones para el caso de grave deterioro o destrucción del edificio, las que se resuelven en asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, es decir tomando el porcentual de cada una de las unidades.
Los propietarios pueden resolver la demolición del edificio, la venta del terreno y de los materiales, o la reparación o la reconstrucción.
Si optan por la demolición, venta del terreno y de los materiales, se distribuirán los fondos que se obtengan conforme el porcentual de cada unidad,
Si por el contrario la asamblea opta por la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, pudiendo liberarse por transmisión de sus derechos a terceros. Para el supuesto de ausencia de interesados, la mayoría está facultada para adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
A nuestro criterio la imposición de establecer el valor de la parte de la minoría según la valuación judicial, no cercena derecho alguno, ya que dicho valor deberá determinarse por peritos que analizaran el probable valor en plaza, conforme las condiciones físicas del inmueble y las del mercado, además es la misma solución propuesta por el Art. 16 de la ley 13512.
11. Reglamento de propiedad horizontal [arriba]
La ley 13512 ha sido muy escueta en cuanto a los contenidos del reglamento, limitándose a la designación del administrador y sus funciones, su remuneración, forma de contribuir con los gastos y forma de convocar a asamblea y mayorías necesarias.
El Art. 2056 del CCCN en veintidós apartados indica el contenido del reglamento. Entendemos que dicha enumeración es obligatoria sin perjuicio de señalar que no es taxativa sino que puede contener otras cláusulas necesarias para el funcionamiento del sistema.
Recomendamos la lectura de la norma citada, ya que razones de espacio imponen eximirnos de transcribir la misma, sin embargo es necesario resaltar las más importantes como determinación del terreno, determinación de las unidades funcionales y complementarias, determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad, destino de las unidades, etc.
Destacamos como innovadoras y de suma importancia que la norma establece la obligatoriedad de consignar: especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios, facultades especiales del consejo de propietarios.
La limitación en la cantidad de cartas poderes para representar, tiene por objeto evitar como ocurre a menudo en las asambleas, que un solo propietario detente la mayoría necesaria para tomar una resolución válida y obligando asimismo a los propietarios remisos a participar de las deliberaciones.
La forma de establecer la disposición o locación de unidades complementarias, tales como bauleras, cocheras, espacio guardacoches, etc., tiene relación con la decisión de los propietarios de permitir o prohibir que ajenos al edificio tengan acceso al mismo.
El Art. 2057 regula la modificación del reglamento, el que solo puede realizarse por resolución mediante mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Al igual que en el Art. 2051 se omite indicar si se trata de mayoría por unidad o de valor. Será el reglamento el que deberá establecer la forma de cómputo de las mayorías, conforme se establece el Art. 2056 inciso p. Pensamos que lo ideal será fijar el valor porcentual para el cómputo de los votos.
Sentado que el reglamento tiene naturaleza contractual, entendemos que es necesaria para su redacción la unanimidad. Con respecto a su modificación, el CCCN ha considerado la clasificación de las normas del reglamento en estatutarias y reglamentarias.
Por normas estatutarias entendemos que son aquellas que afectan el estatuto patrimonial de cada propietario, porque se trata de derechos individualmente adquiridos y en base a ello, a los fines de modificar una cláusula estatutaria se debe requerir la unanimidad. Son de este tipo el destino de las unidades, el porcentual de cada unidad, la forma de contribuir con los gastos, etc.
Pongamos por ejemplo que se pretenda modificar el porcentual de cada unidad, dato que es utilizado para el cálculo de las contribuciones por gastos. Dicha modificación provocará que se modifique la proporción de las contribuciones, algunos en más y otros en menos. Esa evidente que existe una afectación al patrimonio de los propietarios, circunstancia que impone la necesidad de la unanimidad para la modificación del porcentual.
El CCCN al tratar de las mayorías en la asamblea, establece en el Art. 2061 que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. La norma no establece la unanimidad, pero si la conformidad del propietario afectado. Supongamos que el reglamento establece que el destino de las unidades es vivienda y oficinas o consultorios médicos. Si se pretende modificar la norma y establecer únicamente como destino el de vivienda, la resolución que disponga la modificación del reglamento deberá contar con los dos tercios del total de los propietarios (Art.2057) y entre estos deberán estar los titulares de unidades afectadas a oficinas o consultorios médicos, ya que la reforma afectará derechos acordados.
Las cláusulas reglamentarias están referidas a la designación y facultades del administrador, plazo del ejercicio de sus funciones, fijación del ejercicio financiero, etc. en las que corresponde aplicar la mayoría de dos tercios establecida en el Art. 2057.
Omite el CCCN señalar que para que la modificación del reglamento pueda ser aplicada, deberá inscribirse la misma en el registro inmobiliario. El Art. 9 de la ley 13512 establece expresamente dicha inscripción.
12. Asambleas [arriba]
El CCCN define la asamblea como la reunión de propietarios facultada para resolver a) Las cuestiones atribuidas por la ley o el reglamento; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios, cuando son sometidas por cualquiera de los propietarios o quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.
De ello se desprende que se ha modificado la facultad del administrador contenida en el Art. 9 inciso a) de la ley 13512, que autoriza al administrador a elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. Es ahora la asamblea quien debe designar al personal y está facultada para el despido del mismo.
La convocatoria a asamblea debe efectuarse conforme lo establecido en el reglamento. En la citación deberá transcribirse el orden del día y solamente podrán tratarse otros temas si están presentes todos los propietarios y existe conformidad unánime de estos para ello. La norma tiene su sentido, ya que los propietarios que consideren que no les interesa el orden del día, podrían haber concurrido de conocer otros temas no mencionados en la citación.
La ley autoriza la posibilidad de auto convocarse con la conformidad una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios, la que también debe aprobar el temario. Las resoluciones que así se aprueben son válidas.
El Art. 2059 finaliza declarando válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
En el Art. 2060 se establecen las mayorías y la caducidad de las acciones de nulidad de la asamblea.
Las decisiones se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y no sobre los que concurren a la asamblea y se establece como una novedad en la materia la doble mayoría absoluta, que se forma sobre el número de unidades y de las partes proporcionales indivisas.
Debemos señalar en primer lugar que mayoría absoluta es más de la mitad. De tal forma, un consorcio integrado por once unidades, necesita para tomar una decisión valida del voto como mínimo de seis propietarios que representen entre ellos más de la mitad del valor, es decir más del cincuenta por ciento. Teniendo en cuenta que se toma sobre el total de las unidades, de concurrir solamente seis propietarios, deberán aprobar la moción por unanimidad y ellos sumar más del cincuenta por ciento del valor.
La falta de interés de los propietarios en cuanto a su asistencia a las asambleas, provoca inconvenientes en el funcionamiento del sistema y la falta de quórum para deliberar impide tomar decisiones válidas. Esto llevo al legislador del CCCN a disponer en el segundo párrafo del Art. 2060 que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados. La norma se refiere a proponer decisiones, es decir a propuestas no aprobadas por falta de quórum. Los ausentes podrán oponerse, dentro de dicho plazo, por igual medio, con mayoría suficiente. [3]
El último párrafo del Artículo comentado confiere el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea, la que caduca a los treinta días de celebración de la asamblea. Nos parece lógico un término tan breve, ya que las resoluciones de la asamblea deben implementarse de inmediato, sobre todo si se trata de obras o reparaciones urgentes, no pudiéndose dilatar en el tiempo. La norma no establece el tipo de proceso, pero en razón de lo apuntando pensamos que se trata de un juicio sumarísimo.[4]
Respecto de los treinta días, se trata de días corridos, en virtud de lo establecido en el Art. 6 del CCCN que dispone "El cómputo civil de los plazos es de días completos y continuos, y no se excluyen los días inhábiles o no laborables".
En el Art. 2062 se establece la obligación de llevar un libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
En el primero se labrarán las actas de cada asamblea, en el que los presentes deberán firmar como constancia de su asistencia y dichas firmas deberán ser cotejadas por el administrador con las que constan en el Libro de Registro de firmas. Las actas serán confeccionadas por un secretario elegido por los propietarios y en las mismas se dejará constancia de lo deliberado y de las resoluciones adoptadas. Las actas deberán ser firmadas por el presidente y dos propietarios y al pie el administrador dejará constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
La asamblea judicial se encuentra prevista en el Art. 2063 para el caso que el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omitan convocar a asamblea y los propietarios que representen el diez por ciento del total soliciten al juez la convocatoria a asamblea judicial.
En ese caso el juez debe convocar a una audiencia a realizarse en su presencia la que resolverá por mayoría simple de presentes. En caso de no llegarse a una decisión el juez debe resolver en forma sumarísima y podrá disponer medidas cautelares para regularizar la situación de consorcio.
13. Consejo de propietarios [arriba]
La asamblea puede designar un consejo de propietarios, es lo que dispone el Art. 2064. El Art. 2044 establece que el consejo es uno de los órganos el consorcio, sin embargo la expresión “puede” no torna obligatoria su designación y la misma queda en la voluntad de los propietarios en asamblea.
De designarse, sus atribuciones son convocar a la asamblea y redactar el orden del día, en caso que el administrador omita hacerlo; controlar los aspectos financieros y económicos del consorcio, es decir efectuar una auditoria de la gestión del administrador en cuanto a recaudación y gastos del consorcio; autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos; para el caso de encontrarse vacante la administración ejercer la misma y convocar a asamblea dentro del plazo de treinta días de producida la vacancia.
Solamente en los casos indicados (ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador) el consejo de propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
A las atribuciones citadas en el Art. 2064, corresponde agregar la contemplada en el Art. 2048 que es la de aprobar el certificado expedido por el administrador, de la deuda de expensas.
De lo analizado surge que el consejo de propietarios, es un órgano de control de la actividad del administrador y solo puede ejercer la administración en el caso de vacancia o ausencia.
14. Administrador [arriba]
Es el representante legal del consorcio y se le da el carácter de mandatario. Se establece expresamente que puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. (Art. 2065).
El administrador debe ser designado al redactar el reglamento de propiedad horizontal (Art. 2056 r) y dicho nombramiento cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. El sentido de la norma está en la circunstancia de evitar que el propietario del edificio edificado y que sometió el mismo al régimen del derecho de propiedad horizontal, perpetué en el tiempo al administrador designado en el reglamento. Dicha asamblea debe ser realizada dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Aclara la norma que el nombramiento y remoción de los sucesivos administradores debe ser efectuado por la asamblea, sin que ello implique reforma del reglamento, es decir que la misma no se inscribe en el registro inmobiliario.
La remoción del administrador, puede ser efectuada sin expresión de causa.
Los derechos y obligaciones están contemplados en el Art. 2067 y abarcan los impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En la citada norma se enumeran los derechos y obligaciones, cuya lectura recomendamos.
De dicha enumeración, que consideramos enunciativa, toda vez que como se expresa supra el reglamento y la asamblea pueden establecer otras obligaciones, podemos destacar la notificación a los propietarios, inmediatamente y en ningún caso después del término de cuarenta y ocho horas hábiles la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
En la ley 13512, el administrador solo tenía facultades para representar el consorcio en el caso de violación de las prohibiciones contenidas en materia de restricciones y límites (Art. 6 y Art. 15) y en el caso de demandas laborales conforme una construcción jurisprudencial de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, basada en la circunstancia que tenia facultades para designar y despedir al personal. Es decir que para intervenir en juicio ya sea como actor o demandado necesitaba poder conferido por la asamblea, con los consiguientes perjuicios temporales y económicos. El CCCN en el Art.2967 inciso m) establece expresamente que representa al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales, como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. A partir de la vigencia del CCCN el administrador podrá representar en juicio en todo proceso en el que sea parte el consorcio sin necesidad de apoderarlo, ya que la ley establece expresamente esta facultad.
15. Infracciones y sanciones [arriba]
Al igual que el Art. 15 de la ley 13512, el CCCN fija las pautas relativas al procedimiento para lograr el cese de las violaciones a las prohibiciones establecidas en el Código o en el reglamento.
La legitimación para promover la acción, tendiente a lograr el cese de la prohibición, la tiene el consorcio o cualquier propietario afectado. En la ley 13512 en lugar del consorcio se confiere la acción al administrador.
La sustanciación deberá realizarse por la vía procesal más breve de la que dispone el ordenamiento local. En el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, de aplicación para la Justicia Ordinaria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la vía procesal más breve es el juicio sumarísimo regulado en el Art. 498. Todos los términos son de tres días, con excepción de la contestación de la demanda que es de cinco días.
En la sentencia el juez deberá hacer cesar la infracción si se encuentra probada la violación. Asimismo, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
La ley 13512 establece que el desalojo del ocupante no propietario es procedente en caso de reincidencia. La diferencia a nuestro criterio es que al establecerse reiteración puede interpretarse varias infracciones.
Además la ley 13512 dispone que se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco. El CCCN ha omitido dicha sanción.
16. Conclusión [arriba]
Hemos intentado señalar los elementos más importantes del derecho real de propiedad horizontal, a los fines de dar un panorama que permita conocer la nueva regulación, que como se ha señalado supra, no tiene diferencias sustanciales con la ley 13512 y donde en algunas ocasiones se ha interpretado la jurisprudencia predominante.
Esperamos haber satisfecho las necesidades de los alumnos a quienes va dirigido este trabajo.
Notas [arriba]
[1] Algunos autores señalan que el nombre "propiedad horizontal" no expresa cabalmente lo que la institución es. En efecto, tal nombre da la idea de una propiedad que se ejerce sobre la integridad de un plano horizontal; y, según lo que se expondrá infra, ciertas partes de un edificio que se encuentran en cada uno de esos planos no pertenecen al propietario respectivo, sino que son comunes a todos ellos, v. gr. las columnas, los muros maestros; y si se trata del edificio de un solo piso que consta de varios departamentos pertenecientes a distintos dueños, la división de la propiedad es vertical y no horizontal. Por el contrario, hay casos de división por pisos que constituyen propiedad horizontal en el sentido literal de la expresión, pero no en el sentido ordinario. No obstante, el nombre "propiedad horizontal" es de uso común en todo el mundo para designar la figura que se estudia: y los autores, aunque lo critican y proponen denominaciones que en su concepto son más adecuadas, lo siguen empleando en sus obras.
[2] Es necesario señalar el plazo de prescripción de la acción por cobro de expensas, ya que existe una notable diferencia con el establecido en el Código Civil vigente hasta el 31 de julio de 2015. La prescripción aplicable al caso de las expensas comunes, es la contemplada en el Artículo 4027, inciso 3 del Código Civil que establece: “Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos de todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos”. Conforme el Art. 2562 del CCCN “Prescriben a los dos años...c. El reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate del reintegro de un capital en cuotas.”
[3] La norma establece que la comunicación de la decisión de la mayoría de los presentes debe efectuarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes. Entendemos que cualquier forma de notificación en la medida que se acredite la recepción de la misma es válida, ya sea mediante carta documento, notificación notarial e incluso personal. Sin embargo no se indica quien será responsable de los gastos que genere la misma. Toda vez que la necesidad de dicha notificación obedece a la falta de interés del propietario ausente, ya que tuvo la posibilidad de otorgar poder a otro copropietario (interpretación del Art. 2956 inciso n), es evidente que los gastos originados por la notificación son a cargo del propietario ausente.
[4] Al establecerse que se trata de un término de caducidad y no de prescripción, la misma podrá ser declarada de oficio por el juez, cuando está establecida en la ley y es materia sustraída a la disponibilidad de las partes (Art. 2572 CCCN).
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