Nueva Ley de Alquileres Nº 27.551

Por Fernando E. Varano[1]

1. Introducción [arriba] 

Luego de varios vaivenes al respecto, finalmente en el mes de junio del año 2020 se sancionó la Ley Nº 27.551, la cual entró en vigencia el 1º de Julio del mismo año y resulta aplicable a todos los contratos que se celebren a partir de dicha fecha.

La Ley en cuestión tiene un impacto directo en la regulación del Contrato de Locación dispuesta por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), ya que introduce reformas a su articulado, agrega nuevos artículos al mismo e incorpora normas fuera del CCCN que vienen a complementarlo. Asimismo, es necesario mencionar que, si bien su eje esta en el Libro III -Derechos Personales- Capítulo 4 del Título IV, referido al Contrato de Locación, también realiza intervenciones en el Libro Primero -Parte General- agregando la novedad del Domicilio Electrónico, y en el Capítulo 10 del Título IV del Libro III, respecto al Corretaje.

Siendo el Contrato de Locación aplicable tanto a cosas muebles como a cosas inmuebles, cabe aclarar que las reformas introducidas son específicamente relacionadas a la locación de inmuebles y en particular a la locación habitacional.

2. Antecedentes [arriba] 

En nuestro país tenemos varios antecedentes de legislación de emergencia en materia de locaciones urbanas. Este fenómeno se ha dado en otros países también, pero las causas son diversas (por ejemplo, en Europa luego de las guerras mundiales). En nuestro caso, por lo general el origen de estas legislaciones estuvo ligado al desequilibrio generado por la migración y la aglomeración de personas en los grandes centros urbanos, lo que ocasiono una escasez de viviendas en comparación con la demanda existente y derivo en la intervención estatal con fines protectorios, que en muchas ocasiones terminó generando el efecto adverso.

En la mayoría de los casos, estas legislaciones de emergencia trataban de influir sobre el precio de la locación, intentando congelarlo o regularlo de alguna manera. La historia nos ha demostrado que estas regulaciones, si no están cuidadosamente previstas y estudiadas en su implementación práctica, traen como consecuencia un impacto en la relación locativa que por lo general termina perjudicando a ambas partes.

Algunos antecedentes normativos que se pueden mencionar son las Ley N° 11.156 y N° 11.157 del año 1921, el decreto 1580/1943, la Ley N° 21.342 del año 1976, y mas recientemente tenemos la Ley N° 23.091, del año 1984, Ley esta última que estuvo vigente muchos años hasta que la Ley N° 26.994 consagró el Código Civil y Comercial de la Nación, derogando dicha norma y pasando a regularse el Contrato de Locación, en sus diferentes variantes, dentro del articulado del Código, hasta el momento de la sanción de la nueva Ley que pasaremos a desarrollar a continuación.

3. Ley N° 27.551 [arriba] 

Como se adelanto previamente, luego de varias idas y vueltas, de varios proyectos que buscaban intervenir la normativa vigente en relación a las locaciones urbanas, finalmente este año tomo impulso un proyecto de Ley que fuera sancionado por la Cámara de Diputados de la Nación el 20 de Noviembre de 2019 y que, luego de unos meses, el Senado finalmente sancionó con fuerza de Ley el día 11 de Junio de 2020, que luego promulgó el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 580/20, en fecha 29 de Junio de 2020 y fuera publicado en el Boletín Oficial el día 30 de Junio de 2020, entrando finalmente en vigencia el 1º de Julio de 2020.

Este recorrido y las fechas, no solo sirven a los fines de conocer el proceso que condujo a que hoy tengamos esta Ley dentro de nuestro ordenamiento, sino que también nos sirve para saber desde cuando resulta aplicable.

Respecto a esto último, la misma Ley en su art. 23 nos dice que sus disposiciones “serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, por lo que cabe interpretar que será aplicable para todos aquellos contratos que se celebren a partir del 1º de Julio del año 2020.

Sin embargo, puede surgir el interrogante respecto a aquellos contratos celebrados con anterioridad, pero que, siendo el Contrato de Locación un contrato de ejecución continuada, es decir, de tracto sucesivo, pueden continuar su ejecución con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 27.551. En estos casos, haciendo una interpretación del art. 7 del CCCN en consonancia con el art. 2 del mismo ordenamiento y el principio según el cual una norma especial prevalece sobre una norma general, podemos concluir que, en principio, dichos contratos no estarían regidos por la nueva normativa.

a. Contenido

La Ley N° 27.551 está compuesta por 24 arts., los cuales a su vez están divididos en cuatro Títulos:

Título I

Consagra las “Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación” a través de la sustitución de 10 artículos del Código (art. 75; art. 1196; art. 1198; art. 1199; art. 1201; art. 1203; art. 1209; art. 1221; art. 1222; art. 1351) y la incorporación de los artículos 1204 bis y 1221 bis.

Título II

Este título denominado “Regulación complementaria de las locaciones” incorpora cuestiones referidas a las garantías, los ajustes, la consignación judicial de los montos adeudados, la declaración de los contratos ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), que, si bien no forman parte del articulado del Código, integran la normativa regulatoria de los contratos de locación.

Título III

Mediante el Titulo Tercero se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, y para ello fija pautas y medidas a seguir.

Título IV

Por último, este título refiere a “Métodos alternativos de resolución de conflictos” a través del cual se incentiva el fomento del “desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa”. Asimismo, modifica la Ley N° 26.589, dando a la mediación prejudicial el carácter de optativo para el reclamante, en los casos de ejecución.

En el presente trabajo, solo nos centraremos en el contenido del Título Primero y Segundo de la Ley, ya que son los que tienen un impacto directo en la regulación del contrato de locación, excediendo el objeto de estudio el contenido de los Títulos restantes.

b. Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación

Como mencionamos anteriormente, la Ley realiza reformas al Código a través de la modificación de 10 arts. del mismo y la incorporación de otros dos al articulado existente. A continuación, analizaremos cada una de esas nuevas normas que hoy forman parte de nuestro Código Civil y Comercial.

Art. 75: Domicilio Especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

La norma viene a agregar una segunda parte al art. 75 que trata del Domicilio Especial.

Como se puede advertir, este artículo esta fuera del conjunto que regula específicamente el Contrato de Locación, sin embargo, tiene un impacto en el mismo, así como también en los demás contratos regulados en nuestro ordenamiento, ya que establece la posibilidad de que las partes puedan constituir un domicilio electrónico.

El domicilio es el asiento jurídico de la persona y, como dice Llambías, “contribuye a la eficiencia de las relaciones jurídicas”[2], por lo que no es una cuestión menor esta nueva incorporación que se ha hecho.

Al domicilio se lo suele clasificar en dos géneros, por un lado, tenemos el domicilio general, que a su vez se subdivide en dos especies (domicilio real y domicilio legal) y por el otro lado el especial. Respecto a este último, que es el que nos ocupa en este caso, se lo ha definido como aquel que produce efectos limitados a una o varias relaciones jurídicas determinadas[3], teniendo un ámbito circunscripto de aplicación.

Teniendo en cuenta los tiempos que corren, los legisladores pretendieron adecuar la norma a la realidad imperante, en donde el avance tecnológico, la implementación de dichas herramientas en el tráfico comercial, en los vínculos contractuales, así como también en los intercambios cotidianos, han generado una costumbre y un hábito en la forma de relacionarse de la mayoría de las personas. Así es que se consagra el domicilio electrónico como una especie más dentro del domicilio especial, pudiendo las partes constituirlo y resultando eficaces y válidas todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan, pero, cabe aclararlo, solo en relación a los supuestos para los cuales fuera constituido.

Por todo lo mencionado, si bien no es específico para este tipo de contratos, puede implementarse en los contratos de locación, en donde tanto el locador como el locatario podrán constituirlo a los fines de recibir válidamente allí todas las notificaciones relacionadas con dicho vinculo contractual.

Creemos que es una buena herramienta, que puede resultar particularmente positiva en contratos como los de locación en donde hay una ejecución continuada en el tiempo, lo cual genera en muchas ocasiones la necesidad de realizar notificaciones o comunicaciones entre las partes, pero resulta necesario tener en cuenta las otras especies de domicilios para los demás efectos del contrato, por lo que resulta aconsejable también dejarlos asentados.

Art. 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Ya adentrándonos en las intervenciones específicas dentro de la regulación del Código sobre los Contratos de Locación, el primer art. que vemos modificado es el 1196, que establece algunas prohibiciones en las locaciones habitacionales a los fines de proteger o resguardar al locatario.

El artículo originario del Código conserva su contenido, pero se realiza una modificación y ampliación al inciso b) por un lado, mientras que por otra parte se incorpora al final del artículo un nuevo inciso.

En lo que respecta al inciso b), el texto modificado impedía requerir del locatario “depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado”, por lo que se evidencia que se reduce la extensión cuantitativa del depósito de garantía o exigencias asimilables, ya que hasta la nueva Ley el límite era el importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado y, siendo que el plazo mínimo de la locación era de dos años, el importe podía ascender hasta el equivalente a dos meses de alquiler, como mínimo. Hoy con la nueva regulación, ese tope nunca podrá exceder al importe del primer mes de alquiler. Este es un tope máximo que se establece en defensa y protección del inquilino, pero nada impide que entre las partes establezcan por mutuo acuerdo un límite menor.

Luego, el agregado impuesto por la nueva norma establece que el depósito de garantía se restituirá en una suma actualizada, que tendrá como parámetro la actualización del precio del alquiler, intentando así que ese dinero entregado inicialmente por el locatario no pierda su valor adquisitivo por el transcurso del tiempo hasta la finalización del contrato.

Por último, en ese inciso se brindan pautas de como proceder para el reintegro de dicho dinero, considerando el caso de deudas o saldos pendientes de cancelación. Cuestiones estas que habitualmente podían encontrarse dentro de las cláusulas del contrato, pero que la Ley ha decidido establecerlas expresamente para evitar abusos de las partes o conflictos derivados de la falta de estipulación al respecto.

Por otra parte, en cuanto a la incorporación del inciso d), el mismo apunta a erradicar algunas prácticas que se daban en la realidad contractual y que muchas veces eran impuestas por el locador al locatario.

Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

En este caso, se modifica el plazo mínimo de locación. Los antecedentes normativos nos muestran que la cuestión de los plazos mínimos de locación ha estado contemplada en oportunidades anteriores, pero con variantes en su extensión. Por ejemplo, la Ley N° 23.091, en su art. 2º nos decía:

“Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente Ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados…”.

En dicha Ley se distinguía los casos de locaciones con destino a vivienda, fijando para dichos supuestos un mínimo de dos años, mientras que, para los restantes destinos, el plazo se incrementaba a tres años.

Posteriormente el Código Civil y Comercial de la Nación, que derogó dicha Ley, unificó los plazos mínimos para las locaciones de inmuebles, sin distinción de destino, en un período de dos años.

Finalmente, con esta nueva Ley se vino a modificar el mínimo legal a tres años, ampliando así el plazo en un año y manteniendo el criterio uniforme para todos aquellos casos de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino.

Por lo que podemos observar que en general hay un consenso en cuanto a la conveniencia de establecer un plazo mínimo, y lo que ha ido variando ha sido la extensión de dicho plazo. En este sentido, Borda ya decía que “la experiencia ha demostrado que es bueno asegurar a los inquilinos un plazo mínimo”.[4]

En el caso de la nueva Ley, la extensión del plazo puede contribuir a brindarle mayor estabilidad a los inquilinos y asegurarles por un período mas extenso de tiempo la ocupación del inmueble alquilado, otorgándoles así mayor previsibilidad en cuanto al tiempo que podrán permanecer en el lugar que eligieron para asentarse. Tal es así que se ha sostenido que “el plazo mínimo legal es de orden público y obligatorio para el locador, pero solo facultativo para el locatario en cuyo beneficio está establecido”.[5] Esta afirmación queda confirmada en la posibilidad que da la norma al inquilino de resolver anticipadamente el contrato.

Dicho plazo mínimo legal, si bien constituye el principio, no esta exento de excepciones, las que se encuentran enumeradas en el artículo siguiente, es decir, el artículo 1.199, que también ha sufrido un aditamento por parte de la Ley en análisis, y que mencionaremos a continuación.

Art. 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

En la comparación con el texto anterior, podemos notar que la nueva norma viene a ampliar la redacción del inciso b), en donde se excluye de la excepción a los contratos que superen los 3 meses, y a partir de la nueva Ley también a aquellos contratos que se realizan consecutivamente por un plazo mayor a los tres meses, en cuyo caso se consideran que no fueron efectuados con fines de turismo, descanso o similares, y por lo tanto no pueden quedar exceptuados del plazo mínimo legal, resultando aplicables a los mismos el plazo de 3 años dispuesto en el artículo anterior. Este agregado apunta a evitar que mediante renovaciones o contrataciones sucesivas se pretenda evadir la exigencia del plazo mínimo legal bajo la apariencia de un contrato exceptuado del mismo.

Art. 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

En este tipo de contrato, una de las obligaciones que están a cargo del locador es la obligación de mantener la cosa con aptitud para el uso convenido, lo que se complementa con la obligación del locatario de mantener la cosa en buen estado. Es necesario tener en claro que el inquilino deberá ocuparse de los deterioros menores, es decir, las llamadas pequeñas mejoras locativas, mientras que el locador:

“debe en toda forma asegurar que el locatario pueda usar y gozar de esa cosa, a cuyo efecto ha de efectuar y soportar el costo de las reparaciones y aun hacer frente al caso fortuito, aparte de mantener al locatario en el goce específico de la cosa”[6]

Queda exceptuado el locador, en los supuestos de que los deterioros sean ocasionados por el propio locatario, en donde deberá hacerse cargo este último.

En los supuestos en los que las reparaciones corran por cuenta del locador, es obligación del locatario intimarlo a los fines de que cumpla con sus obligaciones al respecto. Luego de ello, si se produjera el silencio o la negativa por parte del locador, el inquilino podrá realizar la reparación con cargo al locador.

El artículo distingue el supuesto de reparaciones urgentes de aquellas que no lo son, estableciendo diferentes plazos mínimos para uno y otro caso (24 horas en el primer supuesto y 10 días corridos en el otro).

Art. 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

En igual sintonía con el artículo mencionado anteriormente, se perfecciona la redacción en beneficio del locatario, extendiendo la aplicación de la norma a todos aquellos casos que no deriven de causas imputables al locatario, ampliando de esta manera los supuestos en los que se torna aplicable el mismo. Asimismo, aclara que la afectación de la cosa puede ser también indirecta. El resto del contenido del artículo originario del Código no se modifica.

Art. 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

En este caso no nos encontramos con la sustitución de un artículo existente sino con la incorporación de uno adicional dentro de la sección 4ª del Capítulo destinado a reglar los Contratos de Locación. Se encuentra estrechamente ligado a los anteriores ya que, como mencionamos mas arriba, el locatario, ante el silencio o la negativa del locador, puede hacer las reparaciones necesarias con cargo a este último, quien luego deberá reintegrar los importes por éste abonados. Para ello otorga una herramienta jurídica al locatario, la posibilidad de compensar con los cánones locativos los gastos que hubiera realizado por la inactividad del locador, cuando a este último le hubiera correspondido resolver el problema.

Como contrapartida, la norma exige al locatario una notificación fehaciente al locador con el detalle de los gastos en los que ha incurrido, notificación que se suma a la que debió realizar inicialmente poniendo al locador al tanto del problema suscitado, para que le brinde las respuestas correspondientes.

Art. 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

En este caso, el artículo conserva la redacción original al principio, pero luego realiza cambios, al referirse a las cargas y contribuciones que graven la cosa, así como también las expensas comunes extraordinarias, liberando al locatario del pago de las mismas.

La norma hace una distinción entre las cargas y contribuciones que se originen por la actividad o el destino de la cosa, las que deberán ser cubiertas por el inquilino, continuando de esta manera con el criterio sostenido por el art. 1503 del Código Civil y la doctrina, que luego fue sostenido por el Código Civil y Comercial; mientras que, por otro lado, establece que las cargas y contribuciones que graven la cosa no corresponderán al locatario. Respecto a esta última cuestión, el artículo reformado del Código expresaba en su parte final “excepto pacto en contrario”, sentencia que fue suprimida por la nueva Ley, lo cual nos puede llevar a interpretar que ya no es posible acordar entre las partes que estas últimas cargas y contribuciones puedan quedar a cargo del locatario por acuerdo en ese sentido.

Respecto a las expensas, la distinción que hace es entre las expensas comunes ordinarias y las extraordinarias. En un principio excluye al inquilino del pago de las expensas comunes extraordinarias, pero luego el articulo habilita a que se puedan establecer a cargo del inquilino las expensas derivadas de gastos habituales, entendiendo por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, aunque sean consideradas expensas comunes extraordinarias.

En este sentido, es necesario aclarar que hay debates doctrinarios respecto al criterio según el cual una expensa debe considerarse ordinaria o extraordinaria. Al respecto se ha dicho que:

“si bien el Código realiza un tratamiento conjunto y las somete al mismo régimen en cuanto a la proporción para el pago y demás características de las mismas, cabe primariamente distinguir entre aquellas erogaciones que hacen a los gastos de administración y reparación o sustitución de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro, y de las obligaciones impuestas al administrador, que son expensas ordinarias, de las extraordinarias”.[7]

Las expensas comunes ordinarias suelen estar vinculadas a la administración, mantenimiento y reparación de las partes y bienes comunes del inmueble. En cuanto a las expensas comunes extraordinarias, el Código en su art. 2048 se limita a decir que son las dispuestas por la asamblea, sin especificar cuales, serían esos supuestos.

Esta falta de definición de la norma ha generado debates doctrinarios en donde encontramos distintas posturas, sosteniendo algunos autores que:

“en la práctica consorcial, equivocadamente suelen calificarse como ordinarias a las expensas previsibles y como extraordinarias a aquellas que surgen como consecuencia de alguna erogación imprevista. Pero sea el gasto predecible o no, ello no muda la naturaleza de la expensa y el régimen aplicable, y no es el criterio de la Ley para calificar una expensa de ordinaria o extraordinaria.”[8]

Si bien es un debate interesante y necesario, entendemos que excede el objeto del presente trabajo, por lo cual no nos adentraremos en el mismo, pero consideramos importante tener en cuenta estas cuestiones ya que no resultan puramente teóricas, sino que pueden tener consecuencias prácticas de gran importancia.

Art. 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del art. 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Esta norma tiene su origen en el artículo 8º de la Ley N° 23.091, que inicialmente estaba solo consagrada para las locaciones de inmuebles destinadas a vivienda y luego se amplió a todos los destinos.

La indemnización tarifada y el mecanismo de resolución tienen por objeto la finalización de la relación contractual por voluntad del locatario con reglas fijas establecidas normativamente que eviten o disminuyan los conflictos que pueden surgir de tal determinación.

La Ley N° 23.091 imponía al locatario el deber de notificar fehacientemente su decisión al locador, con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegraría el inmueble. Esta parte de la norma esta apuntada a resguardar al locador, posibilitando que este último tome conocimiento de la finalización del vinculo contractual con cierto margen de tiempo, para que la misma no resulte intempestiva, teniendo en cuenta que sus expectativas estaban puestas en un contrato sujeto a un plazo determinado, dándole así tiempo para volver a organizarse y buscar un nuevo vínculo contractual o destino respecto de ese inmueble.

El Código Civil y Comercial de la Nación al regular esta cuestión, establece el deber de notificar fehacientemente al locador la voluntad de resolver el contrato, pero no fija un plazo determinado, quedando así la posibilidad de fijarlo las partes dentro de las cláusulas contractuales.

La nueva Ley, con una técnica legislativa más precisa, establece que deberá cursarse esa notificación con al menos 1 mes de anticipación.

Además de lo mencionado, el artículo trae como novedad, en los contratos destinados a vivienda, la posibilidad de librarse el inquilino de la indemnización tarifada, si notifica su voluntad resolutoria al locador con 3 meses o mas de anticipación a la fecha prevista. Es una clara regulación en beneficio del locatario, pero imponiéndole como contrapartida un plazo más extenso en relación a la notificación que debe hacer al locador.

Art. 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Este es el otro supuesto en donde no se modifica el articulado existente, sino que se incorpora un nuevo artículo al conjunto, que en este caso pasara a integrar la sección 6ª dentro del capítulo del Contrato de Locación, sección que esta destinada a las cuestiones vinculadas con la extinción de dicho contrato.

En este caso se trata de otorgar cierta previsibilidad a las partes que se acercan a la finalización del vinculo contractual celebrado con anterioridad, pudiendo cualquiera de ellas convocar a la otra a los fines de acordar la renovación. En el caso de negativa o falta de respuesta de parte del locatario, no se establecen consecuencias, lo que sí sucede en la situación inversa, autorizando la normativa a resolver anticipadamente el contrato por parte del locatario sin que eso le genere la obligación de pagar indemnización.

Respecto a esta cuestión, habrá que ver como se lleva adelante en la práctica, puesto que, si no se implementa correctamente, puede dar lugar a abusos por parte de locatarios que pretendan modificar las condiciones acordadas en cuanto al plazo contractual, sustrayéndose mediante la utilización de esta vía a las consecuencias previstas en el art. 1221, en perjuicio del locador.

Art. 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus Leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

La Ley viene a incorporar 3 párrafos más al articulo originario del CCCN. Este artículo con sus agregados resultará aplicable a todas aquellas locaciones con destino habitacional.

El primero de ellos refiere a la notificación previa a iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, considerando válida la que se realice al domicilio denunciado contractualmente.

El segundo párrafo incorporado refiere a la obligación del locatario de restituir la tenencia del inmueble locado, cuyo incumplimiento habilita la vía judicial para el desalojo, el cual deberá tramitarse por el proceso previsto a tal efecto según la normativa procesal pertinente o, en su defecto, por el proceso más abreviado posible.

Por último, el tercer párrafo incorporado a dicho artículo refiere a la obligación del locador de recibir las llaves del inmueble, ante cuya reticencia el locatario podrá consignar judicialmente las mismas, liberándose así de cualquier alquiler u obligaciones accesorias posteriores a dicho momento, cumpliendo previamente con una notificación fehacientemente dirigida al locador a los fines de que las reciba.

Art. 1351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

En este caso, como el del art. 75 que mencionamos inicialmente respecto al domicilio, estamos fuera del articulado específico del Contrato de Locación, ya que el art. 1351 se encuentra dentro de la regulación del Contrato de Corretaje que establece el Código. Sin embargo, se ha tenido en cuenta y se ha intervenido a través de esta Ley por tener una relación, aunque ella fuera indirecta, con la figura del Contrato de Locación.

En concreto, la Ley incorpora un párrafo al art. 1351 ya existente, párrafo referido particularmente al corretaje inmobiliario, el cual impone que la intermediación en las locaciones de inmuebles se realice sólo a través de un profesional matriculado, conforme las legislaciones locales. En nuestro caso tenemos la Ley Provincial Nº 13.154 que legisla sobre el asunto.

c. Regulaciones Complementarias de las Locaciones

Mediante 4 arts. contenidos en este Título, la Ley N° 27.551 trata cuestiones vinculadas a las locaciones, de las cuales haremos un breve análisis.

Garantías [9]

Respecto al tema de las garantías, ya vimos que la Ley mediante la modificación del art. 1196 del CCCN, estableció ciertas pautas en cuanto a los depósitos de garantías para las locaciones habitacionales, apuntando a resguardar al locatario y evitar abusos por parte del locador.

En esta parte se retoma el tema y se profundiza en cuanto al abanico de posibles garantías que pueden utilizarse (titulo de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; garantía personal del locatario), estableciendo un piso para el inquilino, en el caso de requerirse garantías, según el cual el locatario debe proponer al menos dos de las alternativas mencionadas, pero a la vez establece un techo al locador, al indicar que no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación en algunos casos y a diez en otros.

En cuanto al inciso e) de dicho artículo, no me parece del todo feliz el termino utilizado al referirse a “Garantía personal del locatario”, ya una persona no puede ser fiador de sí mismo, en todo caso lo que estaría haciendo es acreditando solvencia suficiente para afrontar los compromisos que derivarán del contrato de locación por celebrarse.

Ajustes[10]

Esta parte de la norma tiene que ver con uno de los elementos esenciales del Contrato, que es el Precio de la Locación, llamado alquiler. En un país como el nuestro, con períodos de inestabilidad y fragilidad económica que se repiten cada tanto, es lógico que en contratos de locaciones de viviendas, en donde el precio se paga mensualmente y no se puede requerir al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, se pretenda establecer algún mecanismo para que ese precio, que se cobrará a lo largo del tiempo, no pierda el valor adquisitivo en los sucesivos meses por quedarse fijo en un monto determinado.

Al respecto se ha dicho:

“En el contexto actual de una economía inflacionaria es impensable, a nuestro entender, la aplicación de un nominalismo ortodoxo, pues además de ser contrario a la equidad y a la buena fe contractual, generaría efectos negativos tanto para los inquilinos, los locadores y el mercado inmobiliario en general”.[11]

Haciendo un repaso por las prácticas contractuales que se han dado a lo largo del tiempo, nos encontramos con diferentes métodos de actualización del precio locativo, como pactar el precio de la locación en dólares, establecer cláusulas de alquiler escalonado, incluir en el contrato un pacto de negociación periódica, entre otras. Algunos de ellos han tenido mayor o menor implementación, otros han sido aceptados, controvertidos o cuestionados, pero de lo que no hay duda es que la cuestión siempre fue motivo de preocupación por las partes intervinientes en el contrato.

Por lo que este artículo no solo toma nota del asunto, sino que intenta dar una solución que con el tiempo veremos si resulta ser justa para las partes cuando los contrato celebrados a partir de la sanción de la Ley lleguen al año de ejecución y deban ser ajustados por el índice previsto en la norma.

La Ley especifica que los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, deben tener un precio de alquiler que debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, siendo ajustado anualmente. De esta manera el Código termina con algunas prácticas contractuales en donde las actualizaciones de los importes se acordaban semestralmente o incluso por períodos mas reducidos de tiempo. Apuntando con esta medida a otorgarle mayor estabilidad al locatario quien, al celebrar un contrato de locación con destino habitacional, tendrá asegurado por un año el monto del alquiler, el cual no podrá sufrir variaciones.

Surge entonces el interrogante sobre el criterio que debe tomarse a los fines de realizar ese ajuste anual del precio de la locación, y es la misma Ley la que se encarga, no solo de dar los parámetros para hacerlo, sino que delega en el Banco Central de la República Argentina (BCRA) dicha tarea.

Esta regulación ha sido cuestionada, ya que no solo genera incertidumbre sobre el impacto positivo o negativo para las partes que puede generar el índice (conformado por partes iguales por las variaciones del índice de precios al consumidor -IPC-, y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables -RIPTE-), sino porque muchos entienden que el órgano competente para llevar adelante la elaboración y publicación del mismo debió haber sido el INDEC y no el BCRA. El correr del tiempo y las experiencias que se vayan suscitando con la implementación de la norma nos darán un parámetro para hacer una evaluación sobre la correcta o deficiente solución normativa instaurada por la Ley.

Consignación[12]

Así como la Ley brindó herramientas jurídicas al locatario para los casos en los que el locador no quisiera recibir las llaves del inmueble, en los supuestos en que el locador se rehusare a cobrar el canon locativo, también se habilita a la cancelación del mismo mediante la consignación judicial del monto adeudado, previa intimación fehaciente y cumpliendo con determinados plazos allí estipulados. Esto le permitirá al locatario cumplir con su obligación contractual, independientemente de la buena o mala predisposición del locador, que no podrá impedir u obstaculizar el cumplimiento de la misma.

Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)[13]

Mediante esta norma se busca que la AFIP tome noticia y registre los contratos de locación de inmuebles que se celebren desde la sanción de la Ley en adelante, delegando a dicho organismo la determinación del plazo y la forma en que debe hacerse.

Si bien cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato de locación a la AFIP, la obligación recae con fuerte peso sobre el locador, quien en caso de incumplimiento podrá verse expuesto a las sanciones que establece la Ley N° 11.683, de Procedimiento Fiscal.

Por último, en las acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, el artículo impone el deber a los jueces de informar sobre la existencia del mismo, previo a correr traslado a la demandada. Esta cuestión ya ha generado algunos cuestionamientos por parte de quienes entienden que esta medida contribuirá a agravar la actual demora de los procesos judiciales.

4. Conclusión [arriba] 

Luego de todo el recorrido que hemos hecho sobre la norma en análisis, podemos decir que, como toda norma, tiene cuestiones positivas y otras un tanto cuestionables. Se ha dejado pasar la oportunidad para perfeccionar o regular con mejor técnica legislativa diversas cuestiones relativas a los Contratos de Locación de inmuebles que resultaban necesarias, como por ejemplo la determinación específica de aquellas disposiciones que son de orden público.

Por otro lado, podemos advertir que se han establecido nuevas regulaciones que pueden resultar de difícil o conflictiva implementación práctica, pero aún es muy reciente su sanción, por lo que deberemos dejar que el tiempo transcurra un poco para hacer un análisis mas detallado que incluya además las consecuencias prácticas de la misma, ya que a la fecha no contamos con la suficiente perspectiva para hacerlo.

Seguramente a medida que vaya implementándose la nueva normativa, la doctrina y la jurisprudencia irán haciendo una valoración más concreta de la misma, y podremos decir si el objetivo buscado por la norma finalmente se logró.

Bibliografía [arriba] 

Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial comentado. Tratado Exegético” 2ª Edición, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, Año 2016.

Borda, Guillermo, Manual de Contratos, Vigésima Edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, Año 2004.

Bueres, Alberto, “Código Civil y Comercial de la Nación. Analizado, comparado y concordado.” Tomo I. Hammurabi. Buenos Aires. 2015.

Llambías, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil. Parte General, Decimoquinta Edición, Perrot, Buenos Aires.

Moeremas, Daniel, “La locación en el Código Civil y Comercial: precio en moneda extranjera”, RCCyC, 2015 (septiembre), 17/9/2015.

Spota, Alberto Y Leiva Fernandes, Luis, Contratos. Instituciones de Derecho Civil, 2ª Edición, La Ley, Buenos Aires, 2009.

Notas [arriba] 

[1] Abogado y Escribano. Tesorero del Instituto de Derechos Reales del Colegio de Abogados de Rosario. Profesor Derechos Reales de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario. Adscripto a la Cátedra A de Derechos Reales de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario.
[2] Llambías, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil. Parte General, Decimoquinta Edición, Perrot, Buenos Aires, Tomo I, Página 604.
[3] Llambías, Jorge Joaquín, Op. Cit. Página 637.
[4] Borda, Guillermo, Manual de Contratos, Vigésima Edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, Año 2004.
[5] Alterini, Jorge Horacio, Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético. 2ª Edición, La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, año 2016, Tomo VI, pág. 302.
[6] Spota, Alberto y Leiva Fernandes, Luis, Contratos. Instituciones de Derecho Civil, 2ª Edición, La Ley, Buenos Aires, 2009, Tº V, Número 1218, página 349.
[7] Alterini, Jorge Horacio, Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético. 2ª Edición, La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, año 2016, Tomo VI.
[8] Alterini, Jorge Horacio, Op. Cit.
[9] Ley N° 27.551. Art. 13: “Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las características y condiciones de las mismas.”
[10] Ley N° 27.551. Art. 14: “Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).”
[11] Moeremas, Daniel, “La locación en el Código Civil y Comercial: precio en moneda extranjera”, RCCyC, 2015 (septiembre), 17/9/2015.
[12] Ley N° 27.551. Art. 15: “Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.”
[13] Ley N° 27.551. Art. 16: “Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”