El Justo título, y la prescripción decenal en el Código Civil y Comercial

Por el Doctor Ervar Gabriel de Benedetto*

1. ¿Qué es el justo título? [arriba] 

Este es un concepto, que ha dado que hablar a la doctrina, y también a la jurisprudencia.

En efecto, han existido controversias, entre algunos autores, y también interpretaciones diferentes cuando se trataba de adquirir el dominio por la prescripción corta o breve de diez años.

Comencemos por el Código de Vélez, y luego por las disposiciones del Código Civil y Comercial vigente.

a) Código Civil de Vélez

El artículo 4010 de aquel ordenamiento legal decía:

“El justo título para la prescripción es todo título que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”.

Esta norma originó no pocas discrepancias, especialmente en sus aplicaciones procesales prácticas.

Así lo revelan numerosos fallos que lo han tomado como fundamento.

En realidad, en ellos se han perdido de vista los verdaderos alcances de la norma y a menudo se la ha tergiversado lamentablemente.

Conviene entonces efectuar un pequeño análisis exegético sistemático para determinar sus verdaderas proyecciones y luego compararlas con lo dispuesto por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

a.1. Nota al 4010

En primer lugar debe tenerse presente como lo explica el primer codificador en la nota respectiva al artículo que comentamos, que la palabra título es empleada para designar la causa misma de la adquisición y no el instrumento en que esa adquisición consta.

Oigamos a Vélez Sarsfield:

“La palabra título es empleada aquí para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisición, sino la causa de la adquisición. Es pues, justo título, todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido el señor de la cosa. Así el pago, por ejemplo es un título. El acreedor puede prescribir la cosa que le ha sido pagada, ya que se le haya pagado la misma cosa que le era debida, ya que se le haya dado otra que él hubiese aceptado en pago”.

a.2. Finalidad: Trasmitir el dominio

Pero lo explicado, no es el único requisito que debe observar el título, para que sea justo título, debe tener la finalidad de trasmitir el dominio del objeto de la obligación.

Si así no lo fuera, el poseedor no podría invocarlo para prescribir en virtud del mismo. Su posesión podría tener otra fuente, sin duda alguna, pero no podría basarse en el justo título a que la ley alude.

Al invocarlo, en su provecho el poseedor del mismo, es porque la trasmisión a que tal título se refiere, ha hecho nacer en él la convicción de que “adquiría la propiedad de la cosa”.

Por eso, se dan algunas situaciones especiales pero de consecuencias transmisivas aparentes, que provocaron confusiones, que se evidencian si se efectúa un estudio detenido.

Pero el “justo título” debe existir objetivamente, de suerte que la convicción que apuntada derive de él, y no sea autónoma o referida a un simple título putativo.

a.3. Solemnidades exigidas

Es preciso además cumplir con todas las condiciones necesarias para que la validez del título no merezca objeciones.

Si se toma en cuenta que el poseedor tenía razones para considerarse verdadero propietario, debe agregarse a esto, que el “justo título” en que se base debe estar revestido de todas las solemnidades necesarias, para su validez.

La simple creencia de ser titular de un derecho real no es suficiente, sino que esa convicción debe estar justificada por una causa válida de adquisición como una compraventa, donación, permuta o cualquier otra que produzca esos efectos.

Y estas solemnidades variarán según el negocio jurídico de que se trate.

Pero la forma, será que ese negocio jurídico que tiene por objeto trasmitir un derecho real debe constar en escritura pública.

Por ello tal como nos recuerda Espin, que tantas veces se ha ocupado del “justo título”, que el mismo se encuentra en relación con:

“la función legitimadora de la adquisición dominical” (“Función del justo título en la adquisición del derecho por usucapión” Revista de Derecho Privado Madrid 1968, pág. 833).

Y ésta es la razón por la cual no cualquier título es admitido para dar fundamento a que el plazo se acorte a 10 años.

Quedan en el camino, el título putativo (que no es un verdadero título ya que no se aplica a la cosa poseída), también los títulos nulos por defectos de forma, y además aquellos títulos que no se encuentran revestidos por las “solemnidades exigidas para su validez”.

a.4. Enajenaciones en remate judicial

Se puede preguntar si las ventas realizadas en remate judicial, requieren las formalidades solemnes, como la escritura pública cuando estos remates se refieren a inmuebles.

La respuesta asertiva parece imponerse frente a los términos de los artículos 976, 1183 y 2609 del Código de Vélez, y también sostenerlo doctrina calificada como el doctor Parry en su trabajo “Justo título: condiciones requeridas”. Escuchémoslo:

“La venta hecha en remate judicial no convierte en propietario al comprador, mientras no se haga escritura pública, se inscriba en el Registro de la Propiedad, y se haga tradición de la cosa”(La Ley Tomo 14, Pág. 523).

Significa lo dicho que esa escritura es indispensable, bajo pena de nulidad, o también la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, siendo esto último a nuestro criterio la solución correcta.

Bastará entonces, que el Juez que ordenó y aprobó la subasta disponga esa inscripción y luego extienda los testimonios y oficios del caso para concretar la misma, entonces así el adquirente quedará munido del “justo título” porque se dan las condiciones que en cuanto a las formas prevé el artículo 4010 del Código de Vélez Sarsfield.

b) El nuevo Código Civil y Comercial

La ley actual, menciona el “justo título” en el artículo 1902 que nos habla también de buena fe, veamos:

“El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto”.

Según el Código Civil y Comercial entonces, el “justo título” para prescribir, es el que tiene por fin transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, agregando además que debe encontrarse revestido de las solemnidades requeridas para su validez, cuando el que lo hubiera otorgado no fuera capaz o no estuviera legitimado para hacerlo.

En otras palabras es un acto jurídico que posee las formas exigidas por la ley para su validez (por ejemplo una escritura pública de un inmueble) pero su otorgante no es capaz o no se encuentra legitimado para realizarlo.

Se encuentran cumplidos los requisitos de forma, pero faltan los de fondo (porque el título emana de una incapaz o de alguien que no es titular del derecho real es decir de un no propietario).

b.1. Las fuentes

b.1.1. Código de Vélez

Tiene el artículo que comentamos su fuente en el Código Civil de Vélez Sarsfield, especialmente el artículo 4010, estudiado y su nota.

En efecto, la nota al mismo sigue diciendo:

“Por justo título se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo. Cuando se exige un justo título, no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir”.

b.1.2. La doctrina

Puede decirse también que la doctrina es fuente de nuestra norma a saber:

Pugliese en su Tratado de la Prescripción adquisitiva colocándose más en la posición del comprador que frente al título mismo, enseña que éste, nos dice que:

“para ser útil a los efectos prescriptivos debe consistir en un negocio jurídico que permita al poseedor obtener para sí el inmueble poseído si concurre la observancia de las formalidades por las leyes para la respectiva categoría de actos, negocio jurídico que, sin embargo no es idóneo para la adquisición inmediata del derecho transmitido” (Trattato de las prescrizione acquisitiva” Tomo I, pág. 309 Turín 1893).

En igual sentido se expide Troplong en “El derecho civil explicado” que dice:

“sea onerosa o gratuita la obligación, debe producir en el poseedor la creencia fidedigna de que ha quedado investido del dominio correspondiente” (Le droit civil expliqué Tomo II, página 449, número 873, París 1857).

Aubry et Rau, en su “Curso de Derecho Civil Francés” dijeron:

“es justo título aquel que, considerado con abstracción de saber si surge del verdadero dueño y de una persona capaz de enajenar, es adecuado para conferir un derecho de propiedad si se halla legalmente autorizado en cuanto a su género y respeta las solemnidades exigidas para su validez, de acuerdo con su propia naturaleza, y sin consideración a las condiciones individuales de quien lo otorga” (“Cours de droit civil français”, Tomo II, pág. 375, número 218, cuarta edición).

2. Fundamentos de la prescripción adquisitiva [arriba] 

La prescripción adquisitiva supone la acción de un sujeto que posee una cosa y ejercita sobre ella durante un tiempo prolongado todas las facultades que corresponden a un determinado derecho real, sea o no titular de ese derecho.

Por lo tanto, existen dos elementos para usucapir, u obtener la prescripción adquisitiva: 1) ejercicio de la posesión sobre una cosa, y 2) que haya transcurrido el tiempo establecido por la ley.

Esta institución tiene un fundamento de “orden público”, que es el dar estabilidad a las relaciones jurídicas.

La seguridad tal como lo explicó Cossio en su Teoría Egológica y el Concepto Jurídico de la Libertad, es uno de los valores sociales esenciales que contribuyen a la búsqueda de la justicia, y para obtenerla la ley presta atención a la exteriorización o falta de exteriorización del derecho y sobre esa base admite la existencia de la relación jurídica.

No está demás decir que al grupo social le interesa que los bienes sean utilizados de manera provechosa, porque las ventajas que de ellos se sacan no sólo benefician al que los utiliza, sino que incrementan globalmente la riqueza de la sociedad. Entonces cuando un poseedor se comporta por un largo tiempo como si fuese propietario, y hace que los bienes rindan utilidad, la ley premia su actividad por medio de la prescripción adquisitiva, y termina concediéndole la titularidad del derecho sobre ese bien.

3. La prescripción decenal [arriba] 

Es una forma de adquisición “a non domino” (porque el título no emana del propietario), pero el adquirente goza de “título” y “modo”.

El título se encuentra revestido de todas las formalidades necesarias, y la tradición se ha efectuado, ¿qué es lo que falta entonces?: ¡nada más ni nada menos que la calidad de propietario en el enajenante! (se dice en el código que el enajenante sea el propietario pero padezca una incapacidad o no lo sea es decir, no esté legitimado al efecto). Por lo tanto, faltan recaudos de fondo.

Además de este “justo título”, el artículo 1898 del nuevo Código Civil y Comercial, requiere la buena fe en la relación posesoria, que consiste según el artículo 1902 segunda parte del mismo cuerpo legal en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a la posesión.

Por supuesto el artículo 1898 requiere también el transcurso del tiempo, dado que establece que la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años.

Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión se computa a partir de la registración del justo título.

4. Justo título, boleto de compraventa y título suficiente [arriba] 

Desde hace años, la doctrina nacional viene diciendo en forma unánime que el boleto de compraventa no es justo título.

Esta conclusión, se encontraba fundamentada en las propias manifestaciones de nuestro primer codificador Dalmacio Vélez Sarsfield en la nota al artículo 4012 del Código Civil anterior.

Escuchemos a Vélez:

“la existencia del título es una condición sustancial de la prescripción”.

Se está refiriendo aquí a la prescripción abreviada de 10 años.

Esta cuestión, sufrió alguna complicación cuando al artículo 2355 del Código de Vélez, la Ley N° 17.711/68, agregó:

“se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.

Este agregado, hizo pensar al doctor Borda, que el boleto de compraventa sería “justo título” para fundar la usucapión breve.

En efecto, en situación minoritaria el doctor Borda, a partir de la reforma de la Ley N° 17.711, la posesión con boleto de compraventa, ha alcanzado el rango de un verdadero “dominio imperfecto” toda vez que le son reconocidos atributos que son propios del dominus.

Añade que resultaría notoriamente injusto equiparar la situación de quien detenta el bien de buena fe, a favor de un boleto de compraventa, con aquel que ha entrado en posesión sin derecho y con cabal conciencia de su falta de título habilitante.

Sin embargo, la mayor parte de la doctrina ha seguido el camino correcto, especificando que en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título.

El propio Augusto M. Morello, que fue uno de los más fervorosos defensores del boleto de compraventa en una nota publicada en Jurisprudencia Argentina Doctrina 1969-508 dijo:

“... aunque la posesión es legítima el comprador no tiene, y de ello está persuadido -pues no cabe alegar el error de derecho- el justo título por ausencia de la formalidad legal (la escritura pública del art. 1184) que es la única con que se cuenta, salvo adquisición en subasta (con más la inscripción del art. 2505) para que pueda operarse la transferencia de la propiedad”.

Asimismo, los profesores Gatti y Alterini en su trabajo “Régimen jurídico del boleto de compraventa” publicado en La Ley, Tomo 143, pág. 1170, dijeron:

“No existe proyección alguna de la Ley N° 17.711, pues el boleto no es justo título para usucapir al no estar revestido de la forma de escritura pública, es decir, al no constituir un contrato de compraventa”.

La jurisprudencia, tampoco admitió que el boleto de compraventa pueda ser considerado “justo título”.

La Cámara Civil de la Capital Federal Sala F desde el año de 1970 sostuvo a través del voto del doctor Argúas, a cuyo voto adhirieron los otros vocales, que si el enajenante -a pesar de no ser titular del dominio- hubiera escriturado a favor del actor, además de entregarle la posesión, éste hubiera podido invocar el artículo 3999, oponiendo la prescripción decenal al verdadero propietario, si pretendiese reivindicar el inmueble, pero en el caso, en que sólo mediaba un instrumento privado: “no ha habido justo título” (E.D. 33-11 y L.L. Tomo 140, pág. 602).

En igual postura, puede citarse un pronunciamiento de la Sala C, del 16 de marzo de 1971, mencionando el fallo que comentamos.

La poca cantidad de pronunciamientos judiciales no nos debe llamar la atención, porque la prescripción decenal, en la práctica procesal repetimos, sólo se opone como excepción.

En efecto, el poseedor tiene un título revestido de todas las formalidades, y además buena fe como dicen los actuales artículos 1902, y 1898 del CCCN, y nada tiene que agregar a su situación jurídica, a excepción que aparezca el verdadero propietario e intente una reivindicación.

En este último caso al progreso de la acción intentada por el verdadero propietario, deberá oponer como excepción la prescripción adquisitiva breve prevista en el artículo 1898, y hará valer asimismo el artículo 1902 del nuevo Código Civil y Comercial, incluso para tener buena fe el poseedor, debe haber ignorado que quien le otorgó el título no era el verdadero propietario.

Por eso es importante distinguir el concepto de justo título del título suficiente, que es el completo, aquél que presenta todos los recaudos de forma y de fondo para transmitir un derecho real.

5. Una distinción [arriba] 

Debemos distinguir, si el poseedor en virtud del boleto de compraventa ha recibido el inmueble del verdadero propietario o de un tercero que no era su dueño, esto es hay una cadena de boletos de compraventa.

En el caso de haber recibido la posesión del verdadero propietario, no necesitará ampararse en la prescripción adquisitiva, ya que la acción para solicitar la escrituración no va a prescribir mientras el vendedor lo respete en su posesión, ya que esa actitud configura un verdadero reconocimiento interruptivo. De manera que puede reclamar judicialmente que el verdadero propietario transmitente le otorgue el título revestido de las formalidades, que emanará de su dueño y hará innecesario que alegue cualquier tipo de prescripción.

En cambio, en el caso de que el boleto haya sido otorgado por quien no era propietario del bien, se lesionarían gravemente la seguridad y el orden jurídico, si se admitiese la prescripción breve de 10 años, como sostiene Borda.

En efecto, cualquier persona inescrupulosa, y audaz aprovechando la ausencia del propietario, ¡podría usurpar el inmueble y de inmediato “enajenarlo” por instrumento privado! ¿crearía este acto un “justo título”? No, claro que no. Admitir lo contrario sería brindar una salida muy fácil a los usurpadores para reducir a la mitad el plazo de prescripción burlando las previsiones del Código Civil y Comercial.

Cosa distinta es, cuando el título se otorga por escritura pública, con las formalidades que hemos explicado, y exigidas por el artículo 1902 del CCCN, recaudos que aseguran, que el vendedor está en condiciones de hacerlo, dado que debe entregar al escribano los títulos de su propiedad, y esos títulos a la vez deben estar inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, y este debe verificar y certificar que la titularidad subsiste, que no hay gravámenes, embargos o inhibiciones, aspectos que no se suelen tomar en cuenta para nada al firmar un boleto de compraventa, que no otorga ninguna certeza respecto a los presuntos derechos del que aparece como enajenante.

Es más, hoy para que pueda hablarse de un “justo título” oponible al actor reivindicante, el mismo debe haber sido inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para cumplir con las exigencias del artículo 1893 del CCCN. Y ésta es la solución que adoptan los Códigos como el Italiano, y el Portugués.

6. Recapitulación [arriba] 

1) Es justo título el acto jurídico que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerza por la posesión, revestido por las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante sea incapaz o no legitimado a ello.

2) La prescripción adquisitiva decenal (breve) es un privilegio que tienen aquellos poseedores con justo título y buena fe.

3) El instrumento privado o “boleto de compraventa” no es justo título, ni sirve como fundamento para obtener la prescripción breve.

4) El “boleto de compraventa emanado de un no propietario no ofrece seriedad alguna, ni certeza sobre los derechos que se pretenden transmitir.

5) Los títulos no inscriptos son inoponibles al reivindicante.

* Profesor adjunto de derechos reales en la Cátedra de la doctora María Alejandra Pasquet, Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la UAI. Abogado. Profesor de Derecho Procesal Civil y Comercial. Profesor de Derecho Procesal Penal. Profesor de Obligaciones Civiles y Comerciales y Contratos Civiles y Comerciales. Profesor de Práctica Profesional I, y II, Profesor de Filosofía del Derecho. Profesor de Lógica y Metodología de la Investigación Científica. Profesor de Derecho Agrario y Ambiental. Profesor de Derecho Penal I y II.
Hecho el depósito legal que prevé la Ley N° 11.723.