La importancia de la Asamblea Judicial en el Régimen de la Propiedad Horizontal

Por Paola Amestoy

Plantaré una situación hipotética a los fines del desarrollo de la temática sugerida.

En el año 1980 un matrimonio adquiere dos inmuebles y resuelve someterlos al régimen de Propiedad Horizontal, Ley Nacional N° 13.512, por lo que procedieron a formalizar el correspondiente Reglamento de Copropiedad y Administración.

- Surge del Reglamento los siguientes puntos a resaltar:

- Conforme la cláusula tercera las unidades funcionales 1,2 y 3 se encontraban construidas. De la 4 a la 22 inclusive, a construir.

- Conforme clausula décimo séptima las reuniones extraordinarias tendrán lugar cuando el administrador lo juzgue necesario o a pedido de cualquiera de los copropietarios que por escrito lo solicitare al administrador a efectos de fijar las cuotas a cobrar durante el ejercicio siguiente, o en su defecto o negativa, al Juez competente. Las reuniones de la Asamblea serán presididas por el administrador y en su ausencia o negativa por el copropietario de mayor edad.

- Clausula décimo octava: queda designado administrador por el termino de dos años a constar de la fecha de esta escritura uno de los integrantes del matrimonio adquirente.
En virtud de la conclusión de las unidades funcionales que se encontraban en estado de construcción del inmueble de marras, el plano fue rectificado en 3 oportunidades.

La última modificación al Plano se produce en el año 1999. El administrador fallece en el año 2000, sin haberse volcado dichas reformas a una escritura pública modificatoria del Reglamento de Propiedad y Administración a los fines de su debida registración en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Puede definirse al Reglamento de Copropiedad y Administración como el negocio jurídico tendiente a proclamar que el edificio se halla en situación de propiedad horizontal, mediante la determinación y especificación de las circunstancias necesarias para la identificación y completa descripción del edificio en su totalidad, de los diferentes elementos de aprovechamiento independiente, la determinación de la cuota de participación que habrá de corresponder a cada uno de ellos y las normas de administración y gobierno establecidas por los interesados[1]. El reglamento forma parte integrante del título de cada uno de los consorcistas.

El reglamento de propiedad horizontal es obligatorio para los copropietarios, aunque no lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser titulares del dominio y por tanto, la "persona que compra dentro de ese régimen está en la obligación de someterse a sus disposiciones pues su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley, como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley"[2].

Es de destacar que las unidades funcionales que forman parte del inmueble -las definitivamente construidas conforme reglamento- han sido vendidas a lo largo de todos estos años, por lo cual ha quedado conformado el Consorcio de Copropietarios, tal cual lo prevé la ley para la existencia misma del régimen de Propiedad Horizontal.

La carencia de la actualización del Reglamento de Copropiedad obedece a varias razones, a saber:

- Fallecimiento del administrador y copropietario de unidades funcionales en el año 2000;

- Acefalia del consorcio. A consecuencia de la muerte del administrador, el órgano “administrador” del consorcio de copropietarios se encuentra acéfalo desde dicha fecha, no habiéndose designado nuevo administrador ni haberse celebrado asamblea de copropietarios al efecto;
Falta de acuerdo de los copropietarios para reunirse en asamblea a los fines de decidir sobre la cuestión aquí planteada.

Lo cierto es que en la última modificación de la que da cuenta el Plano registrado, entre otras cuestiones, se ha creado una nueva UF, la N° 25, la cual carece de título suficiente al no estar consignada en el Reglamento de Copropiedad y Administración, por no haberse celebrado las posteriores rectificaciones y ampliaciones del mismo. Lo cual imposibilita su venta en las condiciones actuales.

En pos de dar una solución a la problemática detallada se sugiere siempre iniciar con una convocatoria interna a asamblea entre los copropietarios existentes.

¿Qué sucede si dicha convocatoria, y un segundo llamado, además, fracasan por falta de quorum?

En virtud de lo expuesto y de lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración debe instarse la acción de convocatoria a Asamblea Judicial, a los fines de que el Juez fije una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. Los propietarios serán notificados a las unidades funcionales. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes (art. 2063 del Código Civil y Comercial), es decir que puede prescindirse de las mayorías reglamentarias. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima (art. 2063 del Código Civil y Comercial).

Cabe destacar que deben cumplirse tres requisitos para su procedencia para ocurrir ante esta vía excepcional, que deben ser acreditadas en el juicio, a saber:

1. El primer requisito de procedencia de la asamblea judicial es el agotamiento de la vía reglamentaria sin que haya sido posible convocar la asamblea. Prueba de ellos deben acreditarse los llamados a asamblea, notificados por medio fehaciente y su posterior fracaso, conforme actas notariales que así lo acrediten.

2. La doctrina y jurisprudencia, elaborada en torno a la Ley N° 13.512 derogada, entiende que para la procedencia de la asamblea judicial la cuestión o temas para los cuales se la peticiona deben ser carácter urgentes, necesarios o graves. Se torna imprescindible que se modifique el reglamento haciendo constar el verdadero estado del inmueble, que a la fecha es construido en su totalidad, y se establezca el nacimiento de una Unidad Funcional nueva, la N° 25, a los fines de poder disponer de la misma válidamente (solución para el caso hipotético planteado).

3. El tercer requisito que debe concurrir es que la cuestión a decidir sea de tal naturaleza que pueda ser objeto de resolución judicial dentro de los límites de una acción no contenciosa.

Elena Highton ha señalado al respecto que "Si bien a la asamblea se convoca a todos los consorcistas, no se trata de un juicio de conocimiento sino de una audiencia que, de faltar el quórum o las mayorías, culmina en una decisión referida a una medida urgente que pueda tomar el tribunal en tales condiciones. No se dicta una sentencia, sino que se toma una medida provisional, de carácter administrativo (...) Más, si la asamblea fracasada no puede completarse con alguna decisión útil, es inoficioso convocarla; inclusive, sería un absurdo, pues luego de la audiencia no podría decidirse nada, y ¿en qué papel se coloca al juez que simplemente deba decir que no puede tomar ninguna decisión? Por ello, antes de convocar a una asamblea judicial, el tribunal debe establecer si se trata de un asunto en el cual pueda resolver sin demanda, contestación, prueba (o puro derecho), es decir, sin defensa en juicio"..

Merece un comentario la disposición del Código Civil y Comercial, que apartándose del art. 2005 del Proyecto de 1998 y de la Ley N° 13.512, requiere que la asamblea sea peticionada por propietarios que representen un diez por ciento del total.

El Proyecto de 1998 no dirigió su atención al tema del quórum, pues entendió que estaba satisfactoriamente resuelto por las reglas de los arts. 2000 y siguientes. En cambio, al mismo tiempo que estimuló la concreción de las asambleas extrajudiciales, pensó que el obstáculo mayor para su viabilidad podía centrarse en que los órganos naturales fuesen remisos en hacer efectiva la convocatoria a asamblea. Con esa directriz, ante la renuencia del administrador y subsidiariamente del consejo de propietarios, si lo hubiera habido, legitimó a "cualquiera de los propietarios" para peticionar al tribunal la convocatoria de una asamblea judicial[3].

La redacción actual puede eventualmente significar la conculcación de los derechos de los consorcistas que no lleguen a reunir ese número para recurrir a la vía judicial. Tal diez por ciento debe ser calculado, afirma Cornejo, conforme a la doble mayoría del art. 2060, primera parte, del Código Civil y Comercial[4].

Tal norma ha merecido críticas. Así Raisberg e Iturbide expresan que carece de razonabilidad exigir que esa petición sea instada por un número de propietarios y no individualmente. Por su parte, Costantino expresa que el legislador parece no haber tenido en cuenta la situación en las zonas turísticas y en especial en la costa atlántica donde "el porcentaje de ocupación de propietarios en 10 meses del año no supera de ninguna manera el 10% del total del edificio, por tal motivo consideramos que exigir que firmen el pedido de asamblea judicial el 10% del total constituye una forma de fulminar" a la asamblea judicial.

La norma, ante el caso concreto, puede ser declarada inconstitucional cuando la misma signifique vedar el acceso a la jurisdicción conculcando los derechos de los consorcistas que no logren reunir el mentado diez por ciento.

En cuanto al procedimiento es dable destacar que, en el Anteproyecto de Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, presentado el 1° de Julio de 2019 al Ministro de Justicia y Derechos Humanos Germán C. Garavano por la Comisión Redactora designada por Resol-2017-496-APN-MJ y Resol-2017-829-APN-MJ, se establece que: Artículo 401.- Procesos de conocimiento. Excepto que el juez, por razones fundadas, disponga imprimir otro trámite, las contiendas judiciales se sustanciarán por las siguientes vías: a) Proceso ordinario por audiencias: Toda cuestión que no tuviere previsto un proceso especial será tramitada y decidida mediante el proceso ordinario por audiencias. Sus disposiciones se aplicarán subsidiariamente a los demás procesos, en lo pertinente; 2) Materias de vecindad, medianería, propiedad horizontal y locaciones”.

Esto determinará que en procesos como el aquí estudiado pueda ser instalada la oralidad a los fines de dotar al procedimiento de mayor celeridad.

Notas

[1] Echevarría Summers, Francisco, en Comentarios a la ley de propiedad horizontal, coordinado por Bercovitz Rodríguez-Cano, Rodrigo, Aranzadi, Pamplona, 1999, pág. 108.
[2] CNCiv., sala E, 11/12/1981, "Consorcio Bulnes 44 v. Erralde, Aniceto E.", AP 2/51995.
[3] Art. 2005 del Proyecto de 1998: "Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, cualquiera de los propietarios puede solicitar al tribunal la convocatoria de una asamblea judicial. El tribunal debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia y convocar a ella a los propietarios por medio fehaciente en el domicilio especial previsto en el artículo 1987 inciso g). La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. El tribunal puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio".
[4] Cornejo, Américo A., "Improcedencia de asamblea judicial del consorcio", LA LEY, 18/5/2015, pág. 6.