Lineamientos del Sistema Registral Inmobiliario Argentino en el Código Civil y Comercial. Agotamiento de la vía recursiva administrativa en el Registro Inmobiliario de la Provincia de Jujuy
La entrada en vigencia del Código Civil y Comercial el 1 de Agosto de 2015 indudablemente impactó sobre todo el Derecho Privado y por tanto en el sistema registral[1]. Si bien la probada eficacia de la Ley N° 17.801 la mantuvo indemne de modificaciones manteniendo su carácter complementario del Nuevo Código 2014[2], la incidencia de los cambios es inexorable si pensamos en la conexión que tiene el Derecho Registral con el sistema de adquisición de los derechos reales y nulidades del acto jurídico. También incidirán sin dudas las reformas en materia de capacidad, personas jurídicas, instrumentos públicos y privados, obligaciones, garantías, contratos, derechos reales, régimen societario y sucesorio; por lo que la verdadera eclosión se irá viendo con el transcurso del tiempo[3].
Es pública y obvia la intención del legislador de excluir de la reforma las leyes cuya eficacia se mantiene probada, lo que no impide la necesidad de reformar, aggiornar y dar nueva lectura al articulado de la ley vigente Ley N° 17.801, que vg, en su art. 2 cita a los derogados arts. 2505 CC y 3135 CC, reemplazados ahora por el art. 1893 que textualmente dice: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente…” que analizaremos oportunamente[4].
Prima facie entonces recordaremos que en esta tarea de otorgar certeza a los actos que contengan mutaciones reales sobre inmuebles, intervienen el autor del documento –notario, juez o autoridad administrativa– que es quien está en contacto con la realidad extra-registral, y el registrador, que ha de cotejarla con los asientos precedentes así como que ha de realizar el contralor de legalidad correspondiente a su propia esfera. Es decir que cronológicamente, luego de la calificación que realiza el autor del instrumento con vocación registral –sea el notario, juez o autoridad administrativa–, pasa el mismo por el “tamiz jurídico que debe cernir el documento”[5], cual es la calificación del registrador que verificará su aptitud a ese efecto[6].
El juez, el notario o el funcionario administrativo, califican el documento registrable realizando una “tarea de subsunción de los hechos en el derecho”[7], y el registrador califica la aptitud publicitaria del documento.
Ambos –autor del documento y Registro– actúan en diferentes esferas complementarias[8] tutelando la seguridad jurídica, tema fundamental sobre el que ahondaremos infra[9].
El procedimiento de registración concluye con un acto administrativo que tiene por fin el aseguramiento de los derechos privados[10]. La facultad calificadora del registrador, ulterior en el tiempo, determina la publicidad y oponibilidad del acto. De no compartirse el acto administrativo que la contiene, se ha de poder cuestionar, revisar o recurrir. El decisorio del registrador habilita al legitimado, la vía recursiva propia y previa a la judicial.
La errónea calificación del autor del documento ha de dar lugar a: a) su responsabilidad profesional; b) la eventual declaración judicial de nulidad del instrumento; o c) la observación de las nulidades manifiestas por parte del Registrador.
Por ello, la correcta configuración institucional del derecho de propiedad inmobiliario, resulta relevante “ya que contribuye a la generación e incremento de la renta, del ahorro, de la inversión, y garantiza el crecimiento económico”, así como que “la intervención notarial no solo resguarda a las partes del negocio jurídico sino también a los terceros que podrían quedar afectados en sus derechos por el otorgamiento de un acto real pero ilícito, o de un acto ostensible que disimule un negocio ilícito”[11].
Hecha la introducción resta organizar la exposición. Abordaremos sucintamente el sistema registral: instrumentos con vocación registral, seguidamente los principios rectores del Derecho Registral que fundan la calificación[12], en especial el Principio de Legalidad. Este principio configura la actuación del autor del documento –que ha de confeccionarlo válidamente–, y la del registrador, que también ha de ajustar su accionar a la ley. Finalmente, expondremos la especial vía recursiva que supone el agotamiento de la instancia administrativa previa a la judicial en la Ley provincial N° 3.327/6, en sintonía con lo preceptuado por la legislación nacional N° 17.801 que se mantiene incólume en el nuevo Código. Como pauta indicativa, anotamos también las referencias al Proyecto 1998, resaltando así su similitud con el “Nuevo Código 2014, Ley 26994”, como hemos dado en denominar al último.
Partimos de la base que nuestro sistema registral inmobiliario es meramente declarativo de derechos y no constitutivo de los mismos (arts. 2 inc. a, 5, 14, 16, 20 y 23 Ley N° 17.801), que recibe por tanto, títulos “consumados como tales”[13].
Algunos desprevenidos comentaristas de estos preceptos han encontrado en el sistema declarativo una mengua al principio de fe pública registral puesto que el derecho se perfecciona extra registralmente, lo que restaría eficacia a la publicidad. Concordamos con quienes sostienen que los sistemas declarativos no menoscaban tal principio sino que, comparativamente, los registros constitutivos se basan en el principio de la “apariencia jurídica”[14] sin indagar el acto causal.
Tema tangencial a ese y que no ha de confundirse con el mismo, dado que resulta su corolario, es que el art. 4 de la Ley N° 17.801, estatuye además, la no convalidación de los títulos inscriptos, no obstante haber obtenido emplazamiento registral: “la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” de donde se sigue que aquella no garantiza la perfección del mismo que sigue siendo susceptible de revisión.
En otro extremo hay autores que han comparado la función del registrador[15] con la función jurisdiccional, diferenciable en múltiples aspectos obvios y evidentes pero muy sucintamente, porque no existe litigio ni proceso en el trámite registral, sino meramente un procedimiento y una verificación administrativa[16] de los requisitos de un título que contiene el derecho a publicitar.
b. Sistemas declarativos y constitutivos
Acabamos de recordar que los registros pueden ser constitutivos o declarativos de los derechos o actos que contienen los títulos cuyo emplazamiento registral se pretende. Este carácter deviene de la consideración acerca de la génesis del derecho siendo constitutivo el registro cuando el derecho sólo nace con su registración y declarativos aquellos que publicitan derechos que han nacido fuera del registro.
En nuestro sistema registral conviven registros constitutivos (automóviles, caballos pura sangre de carrera o equinos, sociedades, algunos actos del Registro civil) y declarativos (inmuebles, buques, aeronaves, propiedad intelectual[17]. Sin embargo, en eximia posición, el Dr. Marcelo López Mesa entiende, entre otros corolarios, que en nuestro sistema registral no existen sistemas constitutivos, pues todos registran actos y no derechos, de donde en el sistema automotor por ejemplo, no se produce el corte con la realidad extra registral que es propia de los sistemas constitutivos[18]. Esta teoría parece encontrar apoyatura luego de la reforma en la letra del art. 1893 CCC in fine, que reza: “Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”, que sin duda abre la puerta a la revisión del acto.[19]
En el caso particular de la registración inmobiliaria, la condición constitutiva o declarativa de los registros deriva de la disímil interpretación de la aplicación de la teoría del título y modo para la adquisición de los derechos reales surgida a partir del estudio de los antecedentes del derecho romano.
Sabido es que los romanos no teorizaron sino que buscaron solucionar los litigios, generando a través de la aplicación pretoriana del Derecho un sistema de acciones y actos caracterizados por su formalismo. Esta necesidad de solemnidades y apariencia se encontraban plenamente justificadas en un mundo en que la escritura era incipiente y reservada a unos pocos. En este marco, hacer visibles y probar los acuerdos o las mutaciones reales –como adquirir la propiedad de una cosa– se tornaban esenciales a fin de tutelar esos derechos. Del mismo modo, pensamos que la aplicación de las nuevas tecnologías para formalizar o probar la voluntariedad de los actos tal vez con el tiempo dejará sin explicación la utilización del papel reemplazándolo por el soporte digital.
Así, en el derecho romano se utilizaba un acto, para el surgimiento de los derechos personales, así como otro distinto para hacer entrega efectiva del derecho real (dado que la compraventa no transmitía el dominio sino el derecho a reclamarlo). Robusteció esa disociación, la necesidad de la entrega de la cosa para el ejercicio de los actos posesorios propia de los derechos reales, para diferenciarlos de los personales.
A partir de allí, la construcción posterior de la teoría del título y el modo decantó por su propio peso. Es entonces cuando las legislaciones de raíz romanista, optaron por continuar disociando el título causal del derecho real, del “modo” de obtener la posesión o aprehensión efectiva de la cosa; o bien fusionaron el modo en el título a la manera de una “cláusula esencial de entrega”, exacerbando el consensualismo al estilo francés; o finalmente reemplazando la entrega efectiva por la inscripción registral consagrando sistemas inscriptorios al modo germano. Sistemas como el nuestro, mantienen la línea romanistas pero fortaleciendo al “título añadido al modo”, como fuente indisoluble de los derechos reales.
Independientemente de ello, en todos los casos la publicidad registral se impuso como necesaria dado el crecimiento de la población y el volumen del tráfico como variables decisivas.
Concluyendo entonces, el derecho real se adquiere fuera del Registro en sistemas declarativos, o dentro del mismo en los sistemas constitutivos.
Resulta fácil deducir que el mayor peso de la tarea calificadora la tiene el registrador cuando el sistema es constitutivo pues carga con la responsabilidad de ser el autor del último eslabón de la constitución del derecho objeto del acto instrumentado. Este sistema “sólo se justifica donde no se cuenta con una buena infraestructura notarial de tipo latino” en el que el escribano lleva sobre sus hombros el peso de la confección del título y su validez íntegra.
Paradigmas del sistema constitutivo resultan el sistema alemán de títulos abstractos (asentado correspondientemente en la teoría de las atribuciones patrimoniales que dan cuenta de la independencia que tiene el derecho respecto a su título causal), el sistema Torrens en Australia; así como las particularidades que éste adquirió en su implementación en España[20].
En Francia impera el sistema registral declarativo de título con tradición cartular exclusivamente, a diferencia del nuestro en que la recepción de la teoría del título y modo ha sido literal (art. 577 CC velezano coincidentemente con el art. 750 del Nuevo Código 2014)[21] y cuyo emplazamiento registral nada le añade al derecho, excepto porque lo torna oponible a los terceros (arts. 2505 CC y 1893 del Nuevo Código).
En este punto, diremos que el carácter meramente declarativo del sistema registral argentino se mantiene en el Nuevo Código Civil 2014 no sin sufrir los embates de quienes propugnaban su conversión.
Respecto a los efectos de la registración declarativa, esto es, la oponibilidad del acto registrado a los terceros, resulta útil recordar, quiénes son aquellos terceros a quienes habrá de oponerse la registración. Existe divergencia en la doctrina en punto a esta cuestión. Para algunos, los actos registrados se hacen oponibles a los terceros interesados[22], otros amplían la oponibilidad a los terceros no interesados[23], y otros la refieren al “tercero registral”, opción ésta última que desechamos por su vaga acepción. En una posición casuística, el Dr. Manuel Adrogué distingue entre el tercero latino y el tercero germano. El primero es quien adquiere válidamente de quien no había obtenido emplazamiento registral de su título aún pudiendo obtenerlo, de donde se deriva por ende que puede protegerse su adquisición. El tercero germano en cambio es quien adquiere de quien, teniendo inscripto su título, el mismo es habido por un acto inválido o viciado pero que ha obtenido emplazamiento registral, en cuyo caso la última adquisición es tutelada por el ordenamiento[24].
Aplaudimos con entusiasmo el sistema declarativo, que ha engendrado una importante doctrina basal y una larga huella de acertados refuerzos jurisprudenciales.
El Nuevo Código 2014 ha recogido este camino doctrinario en los mencionados arts. 1892 a 1897[25], explicitando que la registración será constitutiva sólo en los casos legalmente previstos[26].
II.2. Inscripción y anotación
La VI Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble definió a la inscripción como “toda toma de razón (o asiento principal) de carácter definitivo, provisional o condicional que se practique en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo –transmisivo o constitutivo–, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real con la finalidad o efectos que resulten de la ley”.
Anotación por su parte es un “asiento temporal que se practica con relación a una inscripción como consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo a la ley del que resulta que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causal que se expresa o que resulta de dicho documento”[27].
Es decir que en la inscripción el instrumento registrable contiene una mutación sobre un derecho real en tanto la anotación contiene una afectación a alguna inscripción precedente. Ejemplo de éstas últimas serían las medidas cautelares, la constitución de un Bien de Familia, la observación marginal de la modificación de una mensura, la circunstancia de haberse re-confeccionado el asiento, etc.
II.3. Instrumentos con vocación registral
A) Clase y naturaleza de documentos registrables: El art. 2 de Ley N° 17.801 establece que todo instrumento que ha de ingresar al Registro debe estar constituido por escritura notarial, resolución judicial o administrativa según legalmente corresponda[28]. La misma norma determina que tienen tal vocación registral los que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales, las medidas cautelares y los que establezcan otras leyes nacionales o provinciales.
A su turno la Ley provincial N° 3.327/76 en una redacción que consideramos defectuosa, ratifica el precepto nacional así como que agrega las anotaciones judiciales de litis como novedad cuando se pueden juzgar incluidas entre las medidas cautelares. Tiene sin embargo el mérito de posibilitar la inscripción de los boletos de compraventa[29].
Dentro ya de la órbita de los contenidos registrales establecidos por el citado art. 2 Ley N° 17.801 y 3.327/76 o instrumentos que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales, las medidas cautelares y los que establezcan otras leyes nacionales o provinciales, resta agregar que dentro de un mismo instrumento pueden existir además del acto en sí cuya inscripción se pretende, algunas cláusulas que necesariamente deben tener trasunto registral. En tal caso se han de transcribir en la rogatoria o su ausencia amerita la observación registral correspondiente (caso de obligación de no vender o constituir derechos reales por un plazo determinado, pactos de preferencia, autorización para reinscribir la hipoteca, poderes que contengan asentimientos conyugales, sujetos del fideicomiso, detalles de la legitimación de los comparecientes, patria potestad, derechos reales desmembrados o in re aliena, condiciones al perfeccionamiento de los derechos reales, etc.). Se trata siempre de afectaciones reales y nunca contenidos obligatorios desvinculados de la consolidación del derecho real, o ajenos a las excepciones que las propias leyes estatuyan.
La doctrina es reticente en aceptar la inscripción de instrumentos privados en el Registro Inmobiliario dada la menor carga de confiabilidad y disminución de la seguridad jurídica de tales emplazamientos publicitarios. Claro ejemplo de ello encontramos en los derogados artículos de la Ley N° 24.441 que expresamente mandaba inscribir los contratos que contengan leasings[30] y letras hipotecarias[31], no indicando formalidad alguna al efecto y abriendo a debate la obligatoriedad de la instrumentación pública de tales actos. La cuestión quedó zanjada por la Ley N° 25.248, que deroga el título II de la mencionada ley y en el art. 8 impone la forma pública para el leasing inmobiliario, de buques o aeronaves. Previo a esta solución, la normativa registral de cada Provincia solucionó el tema remitiendo a la forma pública resultante del 1184 incs. 1, 8 y 10, art. 3 Ley N° 17.801 y art. 27 Ley N° 24.441, éste último derogado (DTR Nº5/98). El Nuevo Código 2014 reproduce la normativa registral de la Ley N° 25.248[32] imponiendo la forma pública del leasing inmobiliario (cap. 5 del título IV de los Contratos).
B) Requisitos instrumentales: preceptúa el art. 3 de la ley registral nacional que para admitir que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán: “a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.
Sobre este particular la correspondiente ley provincial en el mencionado art. 2º manda que los instrumentos cuya registración se solicita han de observar “los requisitos establecidos en el artículo 3° de la ley nacional” para reiterar en el art. 3° referido a los Instrumentos privados, que será necesario que la firma de sus otorgantes se encuentre certificada por Escribano Público o funcionario competente.
A su turno el Proyecto de 1998 trata el tema registral entre los arts. 2137 a 2188, divididos en tres capítulos: Inscripción, Publicidad Inmobiliaria y Anotaciones Personales. De entre ellos, el art. 2158, referido a los Instrumentos registrables, se encuentra en concordancia con el art. 2 de la Ley N° 17.801[33].
Finalmente el Nuevo Código 2014 mantiene la vigencia de la Ley N° 17.801[34], por cuanto según lo expuesto, la Ley N° 26.994 prevé en el art. 5 que las leyes que actualmente integran el Código Civil y de Comercio no derogadas por el art. 3º, conservan su actualidad.
II.4. Agregados específicos del Nuevo Código 2014
a. El Código 2014, en el art. 1890 divide a las cosas objeto de los derechos reales, en registrables y no registrables. Las primeras, son aquellas respecto de las cuales la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recae en cambio el derecho sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
b. Pretendiendo resolver un viejo problema de la doctrina, el siguiente art. 1891 resalta el ejercicio de los derechos reales, por la posesión o por actos posesorios. Señala como excepciones a las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión[35].
Disentimos con la solución pues pensamos que en el caso de las servidumbres e hipoteca, ha de mantenerse el sistema de título y modo por cuanto los contratos sólo producen efectos reales de manera mediata siendo su virtualidad propia los efectos meramente obligatorios. En los casos que se mencionan como excepciones a la imperativa tradición para la constitución de derechos reales, ha de tenerse por cumplido el modo, de acuerdo al plexo de facultades específicas que cada derecho real otorga. Así, siendo la hipoteca un derecho real de garantía, la traditio tiene por objeto el título que contiene el crédito que garantiza, y que necesariamente se entrega al acreedor titular del derecho. En igual sentido, en las servidumbres –la ausencia de la necesidad de la tradición se plantea para las negativas que imponen tolerar acciones o conductas del favorecido– la falta aparente de traditio se encuentra en un todo de acuerdo a su naturaleza específica justificada por el modo posesorio ad hoc propio de este derecho[36]. No es que en esos casos no existan actos posesorios, sino que los mismos son adecuados al plexo de facultades que cada derecho real otorga.
c. Mantiene el Nuevo Código 2014, el sistema de título y modo para la adquisición derivada de los restantes derechos reales (art. 1892)[37], y posiciona a la inscripción registral como modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos –inscripción constitutiva de automotores por ejemplo. La inscripción de cosas no registrables, sólo corresponde cuando el tipo del derecho así lo requiera[38]. Juzgamos un tanto oscura la redacción de este último párrafo aunque se refiere supuestamente a los casos excepcionales en que una ley especial impusiese su toma de razón.
d. Respecto a la necesidad de publicidad, la registración es meramente declarativa y no constitutiva para los supuestos de las mutaciones reales sobre inmuebles, medidas cautelares y casos especialmente previstos por ley (art. 2 Ley N° 17.801 vigente).
Denuncia expresamente el nuevo cuerpo normativo que la oponibilidad de la adquisición o transmisión de derechos reales –a terceros interesados y de buena fe– (art. 1893) deriva de la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real, no pudiendo prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real[39].
Inmediatamente la nueva ley recala en la buena fe preceptuando que respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. O si los elementos identificatorios de la cosa registrable no son coincidentes, lo que resulta obvio y aplicable al régimen inmobiliario por el principio de especialidad pero que ahora pasa a estar ligado a la buena fe.
Finalmente en el art. 1902 in fine, se asocia la buena fe –cuando se trata también de cosas registrables–, al requisito del “examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”.
e. Derechos reales sobre “parte de un inmueble”, vg. derecho de superficie (art. 2116), usufructo (art. 2130 CCC): Estas posibilidades que inicia el nuevo ordenamiento, ha provocado discusiones en los Registros en base a la necesidad de exigir plano catastral aprobado y previo que determine la “parte” del inmueble sobre el que habrá de ejercerse el derecho real[40].
f. División inmobiliaria del suelo, vuelo y subsuelo, como consecuencia de la extensión del derecho real de superficie –antes sólo admisible para forestación– a la materia constructiva y plantaciones (art. 2114 CCC).
g. Subconsorcios (art. 2068 CCC).
h. Conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 a 2113 CCC).
i. Presunción de legitimidad de los derechos reales (art. 1916 CCC), es decir que se presume constituido conforme a las previsiones de ley, salvo prueba en contrario.
j. Inscripción de cláusulas de inenajenabilidad; de condiciones resolutorias, suspensivas; límites al dominio (arts. 1970 CCC, ss. y cc.).
Para la solución registral a estos nuevos planteos, sirva de guía la propuesta del “TRIPLE FOLIO”, de acuerdo a la Ley Hipotecaria (Registral), española, consistente en “la existencia del folio general de la finca matriz, base del complejo inmobiliario, otro folio para cada una de las edificaciones o bloques… conectadas al folio general; y otro folio para cada una de las viviendas, locales o parcelas, conectadas con el folio anterior y con el folio general”[41], apto también para el tiempo compartido, o aprovechamiento temporal del derecho real.
No puede olvidarse que la LH (Ley Hipotecaria española), admite la inscripción de arrendamientos o concesiones administrativas, entre las excepciones a los derechos personales cuya registración se admite. Por su parte, la registración de los edificios se realiza en etapas: edificio proyectado, comenzado y concluido, permitiéndose la comercialización específica en cada una. Del mismo modo, este sistema registral publicita el estado y capacidad de las personas así como sus modificaciones.
Cabe destacar también que hemos propuesto la adopción del sistema registral español en un trabajo separado, por las ventajas que ofrece una Secretaría de Asuntos Registrales y del Notariado, incardinada en un único Ministerio, y que aglutina al Registro Civil, Inmobiliario, de las Personas Jurídicas y eventualmente cualquier otro Registro, dado que ordena la información estatal –de los recursos humanos y económicos– y permite agilizar al notario la tramitación de una consulta unificada[42].
La función calificadora del Registro se refiere al servicio que ha de prestar ese organismo del Estado –cualquiera sea su encuadre en el organigrama de la administración o de la justicia–, para escudriñar el título cuya inscripción se solicita, verificar su aptitud registral[44] y otorgarle publicidad para hacerlo oponible a los terceros afianzando la seguridad jurídica.
A fin de introducirnos en este tema con la mayor claridad posible, luego de pincelar generalidades abarcativas de los caracteres y su distinción con la calificación notarial –sus facultades y límites respectivos–; ahondaremos la tarea calificadora del registrador: amplitud y particularidades de la calificación registral en relación al tipo de documento –notarial, judicial o administrativos e instrumentos privados. Finalmente abordaremos los efectos de la calificación y la responsabilidad del Registrador devenida de una eventual calificación errónea.
III.1. Lineamientos generales
a. Caracteres propios de la actividad calificadora
Para el Dr. Cornejo la función calificadora debe ser autónoma –o independiente–, completa –o integral– y obligatoria[45], requisitos a los que posterior doctrina agregó el requisito de la oportunidad y la limitación[46].
Los requisitos que se definen prima facie sin suscitar polémica alguna son el de autonomía –por cuanto significa una calificación legal en su esfera de competencia propia acorde a la función que el Estado le confía o delega; obligatoriedad es decir que el registrador no puede dejar “de” expedirse por silencio, oscuridad o insuficiencia legal y sólo puede –en el decir de Abella– abstenerse por incompetencia; oportuna desde que ha de satisfacer lo requerido por el rogante a través del formulario correspondiente y sólo a rogatoria o demanda sin agregar datos que pueda conocer extra-registralmente; limitada por cuanto ha de formular las observaciones subordinadas a la ley, sin exceder los límites de su competencia específica; responder a los fines por los que el ordenamiento ha establecido la necesidad de la publicidad registral y ser susceptible de recurso ante el poder jurisdiccional[47].
Nos detendremos especialmente en la integralidad ya que el Registro ha de observar al rogante, la totalidad de los defectos subsanables o que motiven el rechazo del título controlado toda vez que el análisis de la legalidad del instrumento no ha de realizarse en etapas sino que ha de agotar el estudio del mismo en un solo acto aunque ello “no impide que pueda rectificar su juicio, en todo o en parte y conformarse con la petición del recurrente”[48].
Las XV Jornadas Iberoamericanas de Derecho Registral, Madrid 2012 sobre este particular puntualizaron que “La calificación ha de ser motivada, suficiente y tempestiva, de modo que el Registrador desde un primer momento exponga la totalidad de los fundamentos de su calificación, a fin de que el rogante pueda conocer las razones que impiden su derecho a la inscripción y pueda ejercer adecuadamente la vía recursiva”.
b. Notarios y Registradores. Tarea conjunta. Vinculación con la seguridad jurídica
Notarios y Registradores son los “pilares de la seguridad jurídica preventiva, con funciones sucesivas, diferenciadas y complementarias”, toda vez que la seguridad jurídica es un “valor esencial para las comunidades y el tráfico inmobiliario” y “genera siempre seguridad económica”[49].
Parafraseando al Dr. Jorge Alterini diremos que podemos dividir a la seguridad jurídica de este ámbito en estática y dinámica –el autor denomina a la última “aparente o del tráfico”. La primera –propia del ámbito notarial– “se conecta con los derechos adquiridos, con la cosa juzgada, con la no aplicación retroactiva y, en general, con la prescripción para que se clarifiquen las circunstancias y haya certeza en la vida comunitaria. La otra seguridad es la seguridad de tráfico, la seguridad de la apariencia; seguridad para quien confía con buena fe en lo que le va marcando el derecho” –ámbito más bien del registrador– y que, si bien se “bifurca la situación del notario y la situación del registrador”, lo deseable es “que desde una seguridad jurídica estática firme haya una transmisión al conjunto de esa apariencia para proteger al de buena fe; con una armonización perfecta entre la seguridad estática, servida por el notario, y la seguridad de la apariencia, ámbito más bien del registrador”[50].
En resumen, pensamos nosotros que la seguridad jurídica estática abarca la solidez del título que recoge la realidad extra registral en un análisis de la capacidad de las partes, la legitimación del/los disponentes, la idoneidad del objeto, la aptitud de la forma instrumental y la licitud de la causa traducida en función económico-social del contrato (menuda tarea la del notario).
La seguridad jurídica dinámica define la aptitud registral del documento, su oponibilidad a terceros y la buena fe del/los adquirentes.
Nótese además que para nosotros el notario ha de elaborar un título seguro estática y dinámicamente. El registrador en cambio, observará la seguridad dinámica del mismo y sólo podrá observar la carencia de los requisitos que hacen a la seguridad estática de éste, ante el silencio del notario. En los casos en que éste último exponga hechos o derechos y asuma responsabilidad al respecto, el registrador no ha de constituirse en un tribunal de segunda instancia de los mismos temas sobre los que el notario calificó, se expidió y responsabilizó.
Este peligro de inmiscuirse en la tarea del otro no existe para el notario, pues aunque tiene siempre en mira la seguridad estática y dinámica del título de su autoría, toda vez que pretende el emplazamiento registral del mismo, cuando lo ingresa en la órbita registral sólo le resta esperar las resultas del análisis del registrador. En caso de observación o rechazo del trámite, queda únicamente al notario la vía recursiva para atacar el decisorio que no comparte.
Evidentemente de las órbitas de la seguridad jurídica[51] que tutelan notario y registrador, se derivan también la amplitud de la función calificadora de cada uno: el notario calificará los presupuestos y elementos esenciales del acto jurídico, en tanto el registrador pondrá la mira en su oponibilidad formal y las nulidades manifiestas según veremos seguidamente infra.
Ambos –notario y registrador– han de confluir a efectos de fortificar los títulos, garantir y agilizar el tráfico.
En absoluta sintonía con lo que sostenemos, concluyeron sobre el tema las XV Jornadas Notariales Iberoamericanas, realizadas en Madrid, mayo de 2012, tema II, expresando que “Es esencial la función calificadora del autor del documento público, quien realiza el primer control de legalidad de los actos que tendrán posteriormente vocación registral”, siendo el notario –en los países adherentes al Sistema de Notariado Latino–, el primer garante de la legalidad de los actos y negocios que se realizan con su intervención ya que determinará el encuadre del acto jurídico a instrumentar y, entre otros, calificará la identidad, capacidad, representaciones[52] y legitimación para disponer o administrar de los otorgantes, y los antecedentes dominiales y registrales”.
Resta a los Registradores “calificar ateniéndose exclusivamente a lo que resulta de los documentos que ingresan y de los asientos respectivos en su registro. En ningún caso pueden convertirse en investigadores discrecionales y calificar conforme a datos que obtengan fuera de su registro y del documento”([53]).
III.2. Amplitud de la función calificadora
Ingresaremos a uno de los temas centrales del Derecho Registral, toda vez que ha sido motivo de la preocupación de los autores, el fundamento y la amplitud o límites de la facultad calificadora del Registrador.
Respecto al primer tema, hay quienes consideran el análisis registral del documento a inscribir, un deber que el Registrador ha de cumplir en ejercicio de una delegación del servicio o función pública[54], mientras que se alistan en el sector opuesto quienes consideran que se trata de una facultad o atribución[55]. Finalmente está la línea ecléctica que asume la posición mixta definiéndola como “derecho-deber”[56].
Nos pronunciamos a favor de quienes la entienden como un deber o servicio, por lo que hemos adoptado la denominación “función” en lugar de “facultad calificadora”. Definir este tema no es poco relevante en tanto quien se considera ejerciendo una función pública de servicio, no buscará escalones para escabel de sus pies en un intento por dejar sentada su voz, sino que ajustándose a la ley, ha de aportar a la consolidación de los títulos.
Hay también quienes, apasionados con su investidura, han apoyado el ejercicio de la función calificadora, en la misma Constitución Nacional (arts. 16, 19, 28 y 31)[57].
Atendiendo al segundo tema planteado, esto es a la amplitud o límites de la función calificadora, la doctrina dividió las aguas entre lo que se ha considerado una posición restringida y en el otro extremo, las posturas amplias de distinto corte según que se restrinja el principio de legalidad que rige a la calificación, sólo al análisis de las formalidades extrínsecas (en una lectura literal del art. 8 LNR) o se incluya en el mismo la posibilidad de revisar la legalidad íntegra del documento con basamento en la facultad que acuerda el art. 9 inc. b del mismo texto legal, que abre la posibilidad de rechazar el documento que adolezca de nulidades manifiestas y absolutas, o que pueda anotarlo provisoriamente en el caso que se trataren de “defectos subsanables”, traducidas como nulidades manifiestas relativas[58].
Por último están quienes entienden que la calificación abarca escudriñar el cumplimiento de todos los principios registrales y no sólo el de legalidad[59].
a. Relación de los principios registrales y la función calificadora
Realizaremos entonces previamente un breve repaso de los principios registrales en tanto son marco e indudable sustento de la calificación registral. Tales son: Tracto sucesivo, Prioridad, Especialidad, Publicidad, Rogación, Fe pública Registral y Legalidad.
Todos estos principios motivan el análisis del documento con aspiración registral: la coincidente sucesión del tracto impuesta por los arts. 16 y ss., el correcto emplazamiento del ingreso de acuerdo a la reserva de prioridad directa de los arts. 19 y 40 o indirecta de los arts. 17, 23 y 5 todos de la LNR; la verificación de los específicos datos o descripción del bien objeto del acto, por exigencia de los arts. 10, 11 y 12; la corrección de la publicidad del último acto registrado así como que las inscripciones o anotaciones deriven de la solicitud o rogatoria de parte interesada según la manda de los arts. 5, 6 y 7; la presunción de legitimidad y veracidad de los asientos y notas –arts. 22 y 29 LNR– y la observancia de la legalidad de la confección del título que ingresa para su toma de razón resultante de los arts. 8 y 9 principalmente.
En otras legislaciones (caso de Perú), la doctrina reconoce dos principios más: principio de legitimidad –como un corolario de la fe pública registral y definido como "principio de credibilidad general del asiento, relacionado con la buena fe”– y principio de impenetrabilidad, derivación del tracto sucesivo, que consiste en la imposibilidad de inscribir títulos incompatibles con las constancias antecedentes.
b. Fundamento de la función calificadora
Villaro funda a la función calificadora en el principio de publicidad razonando que si el registrador es el responsable de la publicidad, resulta lógico que exija el cumplimiento de requisitos para practicar inscripciones[60].
Sin embargo, la mayoría de la doctrina funda la facultad calificadora en el principio de legalidad, del que ha escrito el eximio autor de nuestra ley registral nacional Edgardo Scotti[61], que éste principio –legalidad– es de la esencia del organismo registrador y es “atribución que tiene el registro de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicita, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para ingresar al Registro”. No obstante es –también–, “pauta que rige el desenvolvimiento de los órganos estatales y la actividad de los particulares en relación a los mismos”.
Esta última reflexión –la necesidad de adecuación a la ley tanto de los particulares como del Estado– se corresponde con el recordado estudio de la legalidad interna y externa de que nos habla el Dr. López de Zavalía al tratar este principio registral, de donde “ambos lados del mostrador” han de cumplir con el plexo normativo (el comentario es nuestro).
Seguimos en esto a García Coni entendiendo que el orden que habrá de seguir el registrador al calificar un instrumento ha de ser el siguiente: principio de rogación (controlar la rogatoria), su propia competencia (no siendo posible rogar la inscripción de un automotor en el registro de inmuebles, o la de un inmueble de extraña jurisdicción), la idoneidad del contenido y del instrumento (la observancia del arts. 2 y 3 Ley N° 17.801); luego habrá de incursionarse en el instrumento para verificar la observancia de la oponibilidad del 2505, 3135, 3137, 3149, 994, 995 CC 5 y 25 Ley N° 17.801, que autoriza el examen del contenido[62]. El mismo autor entiende que el principio de legalidad tiene por objeto, a través de la calificación, asegurar el cumplimiento de los otros principios registrales… Visto de esta manera derivativa, más que un principio apriorístico o propiamente dicho, el de legalidad es una verdadera suma de principios dada su naturaleza polifacética.[63]
Es decir que, como conclusión parcial, no sólo habrá de observar la legalidad de las formalidades extrínsecas que impone el art. 8 sino que se le reconoce o autoriza un examen más hondo que el mero contentarse con escudriñar la observancia de las solemnidades. Esto se resume exponiendo que la calificación registral se resume en el control de la observancia de los principios registrales de autenticidad (art. 3 LR), rogatoria (art. 6LR) determinación o especialidad[64] (art. 12 LR) prioridad y rango (arts. 15,17 y 19 LR), tracto sucesivo (arts. 15,16 y 17 LR) legalidad (art. 3 LR) y legitimación (art. 2 y 4 LR)[65].
Ha concitado nuestra atención la opinión de Sing quien toma como criterio de análisis descifrar primeramente si el que ingresa es un documento que encuadra en el art. 2, si cumple las formas del art. 3, si su contenido es registrable (arts. 3 inc. c y 14), si se puede calificar conforme al arts. 9 inc. a y b y al art. 18, si es compatible con el contenido de los asientos (arts. 12 y 14) y si es susceptible de impugnarse conforme al art. 9 y las legislaciones locales.
En síntesis, diremos nosotros, existe plena coincidencia en la doctrina acerca de que el marco de la función calificadora está constituido por todos y cada uno de los principios registrales cuya observancia ha de escudriñarse en primer lugar[66].
Queda el punto álgido circunscripto al principio de legalidad, el que para alguna doctrina se restringe al examen de la observancia de las solemnidades que ha de cumplimentar el acto, en tanto para otros abarca la facultad de escudriñar vicios que determinen una nulidad absoluta (art. 9 inc. a) y finalmente para quienes, apoyados en el art. 9 inc. b, abarcaría también las nulidades relativas y manifiestas.
c. Principio de legalidad instituido por el art. 8 de la LRN. Interés esencial para la función calificadora
Roca Sastre destaca la función calificadora, necesaria a fin que se inscriban títulos válidos y perfectos[67]. Agregamos a esta última frase, que se han de inscribir títulos “válidos en apariencia” pues la expresión “títulos válidos” no es del todo correcta en tanto la calificación registral sólo puede observar las nulidades manifiestas, según detalláramos supra, por lo que excede a la función del registrador analizar otro tipo de vicios documentales de validez que supongan una previa investigación de los hechos y que han de ser declaradas exclusivamente por los jueces. Resulta holgada la expresión y desmesurada tal atribución de facultades que por el presente trabajo pretendimos circunscribir a su órbita propia no obstante la incuestionable autoridad del jurista que lo afirma.[68]
Parte de la doctrina entiende que las llamadas “costumbres registrales” en todo el país hacen que las observaciones efectuadas por el registrador carezcan de rigor técnico y sean informales, bregando para que en el futuro las mismas sean claras, precisas y ajustadas a derecho y auspician la capacitación de los registradores a los efectos de contar con un registro no solo calificador sino calificado[69].
Agregamos que por el contrario aunque con análogo resultado, en algunas demarcaciones provinciales, por esfuerzo del Colegio de Escribanos que coopera a través de los convenios-ley en la organización de los Registros, se procura la constante capacitación del registrador, siendo otro el desafío en estas jurisdicciones: los decisorios adolecen de un rigor formal que indudablemente no favorece la expedición del trámite, derivada de una visión parcializada y literal del Derecho, el que no se concibe como un medio de solución de conflictos.
Sobre el particular y para ordenar un poco los conceptos deberemos considerar la distinción entre legalidad interna y externa[70]; luego la legalidad de las formas extrínsecas o legalidad stricto sensu; legalidad en relación a los distintos tipos de documentos con vocación registral y caracteres de la función calificadora[71].
c. 1. Legalidad interna y externa
El desdoblamiento de la exégesis del principio de legalidad, en externa e interna, como principio que ha de observar tanto el autor del documento como el registrador, es una terminología acuñada por el Dr. López de Zavalía[72]. La primera, a la que llamaremos visible, propia del registrador y la segunda es la interna, a la que accede sólo el autor del documento[73].
Resulta entonces que antes que controlar al presentante, el registrador ha de controlar la propia esfera de su competencia y legitimación.
Ha de contarse por otra parte con la evidente verdad que el único que está en contacto directo con la realidad de las personas y sus derechos propios, es el autor del documento y es por ello que el registrador ha de buscar reflejar con la mayor fidelidad posible la realidad extra registral contenida en el documento[74], preocupación ésta última –fuente de rectificación de asientos– que ha conmovido siempre a la doctrina registralista pero que no constituye nuestro estudio presente.
Estas afirmaciones han hecho decir a la Dra. Abella que “existe diferencia entre el control de legalidad notarial o judicial, y registral pues mientras el notario o el juez están en relación directa con el derecho y los hechos que motiva la instrumentación del negocio jurídico o la sentencia judicial, el registrador recibe el documento ya configurado”[75].
Creemos que la legalidad imperante es la misma, aunque la posibilidad de escudriñar algunos requisitos del negocio y tomar bajo su responsabilidad el resultado de esa tarea es patrimonio exclusivo del autor del documento, lo que debe generar el respeto del registrador que no ha de inmiscuirse en la verificación de las constancias sobre las que el autorizante del instrumento dice “dar fe” de haberlas tenido a la vista, verificado y calificado correspondientemente[76].
Tampoco ha de abrir juicio de las expresiones o actos que en uso de su libertad realizan las partes del negocio, disponente o adquirente, pues la equidad o justicia de tales actos jurídicos son la expresión de su discernimiento, intención y libertad (art. 944 CC y art. 260 del Nuevo Código 2014[77] garantidos por el art. 19 CN) y el registrador no ha de cuestionar los actos de liberalidad u onerosos que las partes hayan podido consensuar y formalizar[78].
c. 2. Legalidad de las “formalidades extrínsecas” o legalidad stricto sensu (art. 8, Ley N° 17.801)
Nada más polémico para reflejar la extensión de la facultad calificadora del registrador que esta frase: “inspección de las formalidades extrínsecas”, al parecer, incompleta. Esta denominación motivó que algunos la hayan identificado con las solemnidades que han de acompañar al acto, de acuerdo a lo preceptuado por los arts. 2 y 3 de la Ley N° 17.801 en concordancia con los arts. 284 a 288 y 1014 a 1018 del Código 2014 –antes 979 inc. 1º, 980, 985, 988, 989, 999 a 1.003, 1.007 y 1.008 del anterior cuerpo normativo–, y todo de acuerdo al art. 8 de la nombrada ley registral.
Posiciones más amplias basan la potestas registral además del discutido art. 8, que contiene la frase en estudio y que a falta de la forma instrumental suficiente, motivaría el rechazo del instrumento –inc a del art. 9–, en la facultad calificadora del inc. b. Es decir que posicionados en el efecto de la registración, posibilitaría este artículo rechazar in limine el documento (inc a) cuando adolece de nulidades absolutas y manifiestas por falta de forma, o permite la inscripción provisional cuando los defectos son subsanables y corresponden a nulidades relativas manifiestas no necesariamente por defectos formales (inc. b)[79].
Dentro de esta posición amplia caben entonces, gran variedad de opiniones[80]. Por último, otros renombrados autores, amplían la calificación, con matices, al examen de la competencia del autor (art. 3), los principios registrales de tracto (arts. 15 y 17) y prioridad (art. 5 y 24)[81] y a los restantes principios registrales.
Las XV Jornadas Iberoamericanas de Derecho registral, han arrojado suficiente luz a la antigua polémica concluyendo que “El Registro sólo observará los casos de nulidades relativas cuando el notario no se haya pronunciado sobre tales cuestiones o mantenga silencio sobre ello” definiendo el principio de legalidad como “principio general del derecho e implica actuar conforme a las normas legales vigentes (La calificación es la evaluación que permite determinar si los requisitos legales están cumplidos)”.
El problema adquiere algún color en el actual Código 2014 pues al clasificar las nulidades –arts. 386 a 389– no incluye la distinción entre nulidades manifiestas[82] o no manifiestas, aunque en algún punto las menciona[83] y suprime la categoría de actos nulos y anulables[84].
Surge así del art. 387 que "La nulidad absoluta puede declararse por el Juez, aún sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un provecho...". El artículo menciona expresamente a las nulidades absolutas manifiestas. Al tratar en el artículo siguiente de las nulidades relativas, no menciona la legitimación de declararla o alegarla en el caso de ser manifiesta, si bien pensamos –aplicando exclusivamente el sentido común–, que puede alegarse. Acá es donde entran a conjugarse estos cambios con la facultad calificadora del registrador (art. 9), para rechazar los instrumentos que contengan nulidades manifiestas. Evidentemente que independientemente del régimen de nulidades del acto jurídico, es imposible negar que las mismas pueden resultar visibles al registrador, es decir, ser manifiestas. Recordemos que en el régimen de Vélez, las nulidades manifiestas (art. 1038, son las que la ley expresamente declara, imponiendo una pena de nulidad al acto, los que por tanto se reputan nulos aunque su nulidad no hay sido juzgada. Volviendo al nuevo régimen, la nulidad absoluta si es manifiesta puede ser declarada por el juez aún sin mediar petición de parte, pero también puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier interesado (con la excepción que acabamos de notar). Creemos que si bien el nuevo Código no explicita la clasificación, no priva al registrador de rechazar el documento que la contenga de manera ostensible, aún cuando su nulidad no haya sido juzgada, por la facultad de alegarla que se deriva de su contralor. En el caso de las relativas, recordemos que sólo puede observarlas cuando el autor del instrumento no se haya expedido sobre el particular en un todo de acuerdo con el carácter confirmable del acto y por la prescripción de la acción que explicita el art. 388. De todas maneras estas consideraciones esperan la confirmación de la interpretación doctrinal y jurisprudencial por la complejidad que evidencian. Pensamos a priori, que suprimir la facultad de rechazar los instrumentos viciados de nulidad absoluta manifiesta, supone inscribir títulos que pueden anularse con posterioridad con la peligrosidad que generaría la oponibilidad de títulos basada en una reducida potestas registral que recepte títulos cuya calificación se limite al estudio de sus formalidades extrínsecas. Cabe destacar por último, que el art. 1051 del anterior Código ha sido trocado en sus efectos registrales por el art. 382 del nuevo sistema, que expresamente dispone: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el sub adquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
La observabilidad del otrora cuestionado asentimiento conyugal
El plenario Feldman ha echado luces suficientes respecto a este punto[85]:
1) Independientemente de precisar si el asentimiento conyugal merece la sanción de la nulidad relativa o la inoponibilidad, el mismo se encuentra comprendido en la función calificadora del registro[86].
2) Los restantes casos que generen nulidad manifiesta y relativa del título, sólo serán observables cuando el notario no se haya expedido sobre ese punto. Esta doctrina ha sido recogida en el Proyecto de 1998[87]. En igual línea las XV Jornadas Notariales Iberoamericanas, realizadas en Madrid, mayo de 2012, tema II, punto 10, concluye: “La facultad calificadora del registrador no debe extenderse a aspectos intrínsecos o discutidos doctrinalmente, que ya han sido valorados por el autor del documento por cuanto ello implicaría calificar la actuación del funcionario autorizante y no el documento que es su único objeto. Se evitarían así duplicidad de calificaciones. Ello no implica que ante una nulidad absoluta y manifiesta resultante del título el registro no deba pronunciarse”[88].
d. Integridad de las observaciones
Nos parece crucial este punto. Hemos de entender el consabido dicho vulgar que obliga a quien puntualmente cobra un sueldo u honorarios fijos a fin de mes, a comprender al profesional del otro lado de la barandilla, a quien no resulta lo mismo entregar el instrumento de su autoría al cliente en el plazo de un mes o un año. Tampoco al interesado le resulta igual la celeridad o demora del trámite, por razones más que obvias.
Evidentemente ambos han de comprometerse en la ímproba y honesta tarea con el imperativo de la eficiencia, que hace inaceptable las demoras que pueda generar el excesivo rigor formal[89].
Resulta esencial dejar claramente sentado y argumentado (cfr. supra, “notas de la función calificadora”) que el trámite ha de ser observado íntegramente en un solo acto excepción hecha de un eventual olvido de causales de nulidad cuya omisión sea insoslayable. Este imperativo obliga al registrador bajo apercibimiento de encontrar el funcionario o agente comprometida su responsabilidad civil por los daños que su demora o impericia generasen a las partes por las observaciones insuficientes o la “calificación escalonada –o fraccionada–” del instrumento.
e. Calificación y nuevas tecnologías
Las XV Jornadas Iberoamericanas, se han pronunciado al respecto alentando la incorporación de las nuevas tecnologías como instrumento también de seguridad jurídica: “Apoyándonos en los avances tecnológicos, notarios, jueces, registradores y otros funcionarios deben tener acceso a las mismas bases de datos que publiciten información fehaciente y relevante, para garantizar la seguridad jurídica preventiva, siempre fundados en disposiciones legales. La publicidad que proporciona el Registro brinda seguridad jurídica.
Debe estar a disposición del autor del documento la totalidad de la información registral, en el momento adecuado que es el de la autorización, por lo que, aprovechando las nuevas tecnologías, deben implementarse con urgencia medios seguros que garanticen el conocimiento inmediato del contenido del Registro…”[90].
III.3. Calificación y legalidad en relación a los distintos tipos de instrumentos con vocación registral. Particularidades de los distintos tipos de documentos
a. Título y modo. Formalización
Habiéndonos referido a la teoría del título y modo para la adquisición o mutación de los derechos reales ahondaremos en algunas cuestiones basales.
El Dr. Alterini distingue el título de los derechos reales, de su causa fuente[91]. El título consiste en un instrumento notarial, judicial o administrativo, en tanto el acto de creación de los mismos, es decir su fuente, se restringe a la ley –numerus clausus–. Ley y título se encuentran en dos planos diferentes de la génesis de los derechos reales.
En un segundo lugar, la génesis de los derechos reales en nuestro sistema, se encuentra fundada en la teoría del título y modo, resultando prima facie insuficiente, en materia inmobiliaria cualquier adquisición sólo título o sólo modo.
Descartamos ab initio la adquisición solo título dado que el art. 577 CC, 691 Proy 98 y 750 del nuevo Código 2014, imponen la necesidad del modo suficiente.
Respecto a estudio de los modos de adquirir el dominio inmobiliario, recordamos que el art. 2524 del CC de Vélez rezaba: El dominio se adquiere: 1 - Por la apropiación; 2 - Por la especificación; 3 - Por la accesión; 4 - Por la tradición; 5 - Por la percepción de los frutos; 6 - Por la sucesión en los derechos del propietario; 7 - Por la prescripción. Denuncia el Dr. Alterini que el art. 2524 omite como modos de adquisición del dominio, al sistema del 2412 para adquirir el dominio de cosas muebles, así como a la expropiación y al régimen del descubrimiento de tesoros[92], y la que puede entenderse también como adquisición ex lege, a la del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso del art. 1051. El nuevo Código no contiene un artículo equivalente al 2524, si bien recoge la teoría de título y modo en el art. 1892, en el que se refiere además los “modos legales de adquisición de condominio forzoso, muros, cercos y fosos, habitación del cónyuge o conviviente supérstite y los procesos sucesorios en lo que a nosotros concierne, pero no legisla sobre los modos de adquirir derechos ralaes por fenómenos naturales a la manera del anterior 2524 del código velezano. El nuevo cuerpo normativo recepta la teoría del modo en relación a las cosas muebles en el art. 1895 (ex 2412 del Código de Vélez) y se refiere al modo de adquirir por prescripción en el art. 1897.
Partimos ahora nuestro análisis, de la indiscutible premisa que las adquisiciones inmobiliarias pueden serlo por modos derivados –tradición o sucesión– u originarios. Son modos de adquirir el dominio originario, la prescripción y accesión, con los casos de aluvión o avulsión. La especificación, apropiación, percepción de frutos y los restantes casos de accesión son modos de adquisición del dominio de cosas muebles.
Es conteste la doctrina respecto a la aplicación de la teoría del título y modo, cuando se trata de modos derivados, no así en el caso de los originarios. Tal la consagración legislativa del Proyecto 98 –arts. 691 y 1824– y del Nuevo Código 2014 –arts. 750 y 1892[93]–.
Para el doctor Molinario[94], la teoría del título y modo se extiende a todos los casos, dado que en los modos de adquisición originarios, debe acordarse a la ley el carácter de título. En la vereda de enfrente, Gatti[95], para quien la teoría del título y modo se agota con la tradición. Con alguna variante, adhiere el Dr. Alterini[96] quien especifica que esta teoría reduce su practicidad a la tradición, fuera de la cual “se desvanece”, aun cuando puede aplicarse a la usucapión breve, cuando a la necesidad de la efectiva posesión, ha de sumarse el justo título –arts. 2602, 3999, 4010–.
Adherimos a la opinión de Molinario, lo que encuentra además plena justificación en materia inmobiliaria, dado que aún en el caso de los modos de adquisición originarios, éstos habrán de “documentarse” a fin de lograr su debido emplazamiento registral. Serían ejemplo de lo antedicho, la necesidad de describir en un título complementario, el plano aprobado con las nuevas medidas de la parcela ampliada por accesión ante una avulsión o aluvión. Se aplicaría lo mismo para el caso de disminución de la superficie por los mismos fenómenos naturales. Lo que ocurre en estos casos, en que sólo hay prima facie, una fuente legal y un “modo sin título”, pero el título se reconoce y ha de documentar con posterioridad al modo. Ello que no significa de ninguna manera que el título no sea exigible. ¿Cómo registramos vg., una accesión, adquisiciones del derecho de habitación del cónyuge o conviviente supérstite, prescripciones adquisitivas, sin un instrumento que las acredite?
Los Proyectos 1998 y Nuevo Código 2014 recogen el pensar de un sector mayoritario de la doctrina, para quienes el sistema del título y modo tiene excepciones.
Por otra parte, si la constitución, modificación, transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles se realiza solo por escritura pública, existen casos en que el título no requiere esta forma instrumental. Tales los casos de adquisición en pública subasta (art. 1184 inc. 1º CC, art. 960 del Proyecto de 1998[97] y 1017 del Nuevo Código 2014[98]), por sucesión mortis causa –inclusive la tramitación de herencias vacantes[99]– y otros supuestos que pasamos a considerar.
b. Forma del título inmobiliario
La escritura pública es el título constitutivo y por tanto probatorio de derechos reales sobre inmuebles –arts. 1184 inc. 1º y 1191 CC–, dado que se impone como formalidad constitutiva ad solemnitatem, con la consiguiente virtualidad probatoria[100].
Considera Highton de Nolasco que constituyen excepciones a la necesidad de forma predeterminada y en consecuencia a la prueba por instrumento público, la subasta judicial y extrajudicial especial, medianería[101], constitución tácita de los derechos reales de servidumbre[102] y anticresis[103] y constitución de hipoteca por documentos expedidos por autoridad competente para darlos y que deban hacer fe por sí mismos.
Respecto a la anticresis, no compartimos los argumentos apoyados en el carácter real del contrato de anticresis, y en cuya virtud la entrega de la cosa es su formalidad propia, pues no entendemos la entrega de la cosa como forma en los contratos reales y por los argumentos que vertimos en nuestra tesis respecto a esta categoría de contratos[104].
Pensamos además que las excepciones son muchas: a) el cambio de titularidad por fusión, escisión y transformación societaria también serían una categoría especial en que la resolución de la autoridad administrativa o judicial de los registros societarios –según las reglamentaciones locales– pueden expedir testimonios a fin de registrar el cambio o traspaso de titularidad inmobiliaria[105], independientemente de su formalización instrumental; b) las donaciones hechas al Estado podrán acreditarse con las constancias de las actuaciones administrativas que contengan la oferta y aceptación correspondiente dado que por imperio del art. 1810 CC, tienen régimen propio–; c) los recientemente mencionados casos de accesión inmobiliaria –avulsión o aluvión– pueden formalizarse por el instrumento público correspondiente, sea notarial o judicial, dado que se trata de adquisiciones complementarias de un título antecedente, debiendo por tanto observarse el inc. 10 del art. 1184 a los efectos de ingresar la complementación o rectificación del título con la especificación de los datos del objeto para su emplazamiento registral en las demarcaciones donde se haya previsto; d) Conforme a nuestra posición respecto a la vigencia de la teoría del título y modo también para los modos originarios, y adhiriendo a la mencionada posición del Dr. Alterini, pensamos que la sentencia judicial es título en la prescripción breve y que la titulización de la avulsión y aluvión puede ser notarial o judicial[106]. Tal sería también el caso de la expropiación.
Los instrumentos que contienen actos declarativos, tales como la división de condominio por instrumento público notarial o judicial, deben complementarse con el título de adquisición propiamente dicho.
Así los Proyectos de reforma legislativa denuncian como modo adquisitivo originario al que opera por: la prescripción adquisitiva[107], accesión, avulsión, aluvión, especificación o transformación –los dos últimos para las cosas muebles–. El nuevo Código no se refiere a la accesión[108].
Estos modos, en el caso de inmuebles, han de ser “recogidos” en el título correspondiente formalizado al efecto de acuerdo a las normas propias –procedimiento judicial para la prescripción adquisitiva –aplicable a la expropiación– bastando el título notarial que instrumente o constate la accesión, avulsión, aluvión y especificación.
Es decir que en nuestro pensar, y siguiendo a quienes entienden que la teoría del título y modo se aplica a todos los supuestos, los modos propios de adquisición de los derechos reales sobre inmuebles específicamente determinados por ley, han de verificarse en un título de adquisición a los efectos registrales que pudiesen corresponder.
Expresamente el nuevo Proyecto 2012[109] ha establecido que los jueces no pueden constituir derechos reales. El título causal de éstos últimos es el instrumento del que surgen y en otros casos, como el de los modos originarios, vg. en la prescripción, los instrumentos judiciales declaran el nacimiento del derecho real “solo modo”. Esta posición obedece a la concepción que recoge y que señaláramos, acerca de la limitada aplicación de la teoría del título y modo.
Independientemente de la disputa acerca de la ausencia de título en los casos de modos originarios (prescripción, sucesiones o accesiones), la instrumentación del acaecimiento de los mismos es necesaria a los fines de la registración.
c. Análisis del art. 3 Ley N° 17.801
Dispone el art. 3 de la Ley N° 17.801: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior[110] puedan ser inscritos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
c.1. Instrumentos notariales:
El CC indica cuáles son los requisitos que hacen a la legalidad –formal– de las escrituras públicas[111], los que son de cumplimiento obligatorio por el notario y cuya observancia caen bajo el contralor registral conforme al precepto del art. 3 de la ley registral nacional y art. 2 de la correspondiente ley provincial[112].
“En el campo de los documentos notariales, el registrador no debe calificar todo lo que ha sido motivo de calificación por el notario… Si el notario actuante omite una adecuada calificación del acto que autoriza, ella puede y debe cumplirse por el registrador, siempre que el vicio se desprenda del título al cual se restringe la calificación registral”[113].
Es decir que respecto a la legalidad del instrumento sobre la que se pronuncia el notario y cae bajo la órbita de su exclusiva responsabilidad, el registrador no puede inmiscuirse. Distinto es el caso de las cuestiones sobre las que el notario olvidó pronunciarse o relacionar y dejan sin explicación suficiente al acto, temas sobre los que el registrador debe preguntar y anotar provisoriamente[114] (cfr. supra, seguridad jurídica, esferas notarial y registral).
c.2. Instrumentos administrativos:
Partiendo del recordado precepto según el cual los contratos que tuvieren por objeto actos constitutivos o traspasos de derechos reales sobre inmuebles deben formalizarse por escritura pública –art. 1184 inc. 1 del CC y arts. 960 y 1017 del Proyecto 1998 y Nuevo Código respectivamente–[115], diremos que el mismo admite algunas excepciones legales –cfr. infra III, 3, b– algunas de las cuales resultan en favor de la constitución de derechos reales por instrumentos administrativos, vg, las donaciones al Estado del art. 1810. Otros casos de instrumentos administrativos que ingresan al Registro son los gravámenes e inhibiciones que puede ordenar algún Banco u organismo tributario o fiscal, siempre de acuerdo a una previsión legal. En todos estos casos, el Registro calificará la observancia de los requisitos legales –de fondo y forma– y fiscales.
c.3. Instrumentos judiciales:
Este tema no ha sido legislado en la LNR 17.801 que sólo se refiere a la anotación de las inhibiciones –judicialmente ordenadas– en los arts. 30 a 32.
La mencionada ley hipotecaria española en su art. 100 dispone que “la calificación (...) de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del registro”.
Sostiene la más calificada doctrina[116] –manifestada además en numerosas Jornadas y Reuniones Nacionales de Registros de la Propiedad Inmueble[117]– que jueces, notarios y registradores tienen un ámbito de competencia específica que impide situaciones de exceso o sumisión, en tanto obliga a cada cual a actuar conforme al principio de legalidad y ajustarse a él.
En este marco, distinguen los autores los casos en que la resolución contiene una orden emanada del imperium del juez o si se trata de una rogación de anotación de un documento formalizado a través del expediente judicial o una solicitud de informes. Entienden que en el primer caso el registrador habrá de acatar la orden judicial limitándose a observar el cumplimiento (vg., informar que ha ingresado ya al registro la escritura cuya anotación se trata de impedir a través de una medida de no innovar). En el resto de los casos el registrador debe analizar al documento como cualquier otro originado en sede notarial o administrativa.
Si bien hay autores que tratan el tema en especial, asignándole particularidades específicas[118], compartimos la opinión del Dr. Cornejo[119], quien sintetiza la calificación de instrumentos judiciales exponiendo que “rigen los mismos principios y normas jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documento, salvo las modalidades y efectos propios de esta especie de instrumentos públicos”, es decir los aspectos formales que surgen de la legislación de fondo, códigos de procedimientos y leyes registrales; principios de rogación, prioridad, especialidad y tracto sucesivo así como la confrontación del contenido de los asientos registrales[120].
c.4. Instrumentos privados:
En los casos en que esté legalmente previsto el ingreso de instrumentos privados, los mismos habrán de tener la certificación notarial de las firmas de las partes interesadas, tal vg., el de la presentación para la toma de razón de la constitución de un inmueble como Bien de Familia –Ley N° 14.394 o la cancelación de usufructo acreditando la defunción de su titular–. La necesidad de la certificación de firmas surge expresamente del art. 3 in fine de la Ley N° 17.801 que textualmente dispone: “Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.
III.4. Nuestra opinión
Resumiremos nuestra mirada diciendo que la tarea calificadora del registrador es para nosotros “función” o servicio y no facultad.
Esta función lo autoriza a verificar la aptitud registral de los documentos que pretenden el correspondiente emplazamiento registral y su publicidad.
Sintetizando lo que dejásemos sentado, diremos que la misma se encuentra fundada en la observancia de todos los principios de derecho registral, no tan sólo el de legalidad y que éste último incluye el análisis de las nulidades manifiestas sean absolutas o relativas pero sólo en tanto el autor del título registrable no se haya expedido o legitimado las actuaciones. Resultan estas circunstancias, de calificación exclusiva del autor, y límite de la función calificadora del agente registral, que no puede cuestionar lo que el anterior haya tomado a su cargo y sea competencia propia.
Finalmente dejamos sentado que resulta necesario determinar los límites de la calificación registral pues el funcionario o agente registrador no es una suerte de segunda instancia revisora de las obligaciones notariales, judiciales o administrativas sino que ha de constatar la observancia documental de los principios registrales.
Esto de ninguna manera significa que ha de callar las ilegalidades documentales o que se vea obligado a inscribir un documento insuficiente, sino que lo que evidenciamos es que ha de observar de manera completa, con sujeción a la ley, dentro de su competencia, ateniéndose estrictamente a lo rogado oportunamente, sin imponerse por sobre la calificación ya practicada por el autor del instrumento.
Es por ello que agregamos a las notas precedentes que la calificación registral es subsidiaria, es decir que es posterior a la calificación del autor del documento –quien obviamente la ha practicado primero en el tiempo–. La visión del registrador ha de estar de acuerdo a su competencia propia y nunca pretender “recalificar” lo que el notario, juez o administración han puesto de manifiesto como ya analizado con anterioridad y que resulta legalmente de su legítima incumbencia como la capacidad o habilidad de las partes del instrumento, la legitimidad y suficiencia de los mandatos o representaciones, las manifestaciones vertidas ante la autoridad certificante como así también lo oído, visto o constatado personalmente por ésta.
Si por virtud de los art. 2 y 3 de la Ley N° 17.801[121], los instrumentos con vocación registral son aquellos que, de origen notarial, judicial o administrativos contengan mutaciones reales sobre inmuebles –o aquellos casos en que la ley imponga la registración de actos independientemente de su contenido real–, queda claro que en cada uno de estos supuestos, el registrador habrá de controlar:
1) los datos del inmueble o de los involucrados,
2) la legitimación del funcionario actuante,
3) la legitimación del disponente o de las partes en cada caso, es decir el principio de tracto sucesivo,
4) los datos del inmueble y de las partes en atención al principio de especialidad,
5) la exactitud del principio de rogación,
6) la prioridad,
7) principio de legalidad: éste es el más delicado y controvertido de los principios según explicáramos supra,
8) Los principios de publicidad y fe pública registral que involucran la posibilidad de conocer las constancias registrales y sus efectos.
Dicho esto, destacamos que lo que más discordia produce entre el autor de instrumento y el registrador no son los grandes vicios que puedan acarrear la nulidad del instrumento, sino los pequeños errores a los que el registrador concede la entidad superlativa y que motiva interminables reingresos hasta la inscripción definitiva meses más tarde. La tardanza de las inscripciones entonces, es el mayor peligro y atentado contra la seguridad jurídica que el registrador dice custodiar.
Los efectos esenciales de la calificación –luego que el Registro emite un juicio de valor–, son:
· Registrar definitivamente el documento.
· Registrarlo en forma provisional o provisoria en caso de observaciones subsanables.
· Registrarlo en forma condicional cuando existe previamente un ingreso documental pendiente de inscripción definitiva y al que se reserva la prioridad eventual.
· Rechazarlo en caso de nulidades absolutas y manifiestas[122].
Evidentemente las observaciones del Registro son necesarias pues no habrá de admitirse la inscripción de títulos inválidos o insuficientes[123]. No obstante dijimos que, si por error se registrase un título inválido, dicha inscripción nunca es convalidante conforme al recordado art. 4 de la ley registral –cfr II, 1[124]–.
El art. 9 de la Ley N° 17.801 establece el rechazo de los instrumentos que adolecieren de nulidad absoluta, en tanto admite la inscripción provisional por 180 días para el caso consignado supra de nulidades relativas manifiestas, a pesar que la conclusión no surge de la letra del artículo sino de una larga y cuidadosa interpretación doctrinal que fuimos evidenciando en los apartados precedentes: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente”…[125].
a) Rechazo del documento: Los efectos del rechazo cancelan ipso facto la reserva de prioridad. Es por ello que el registrador ha de asegurarse que los motivos sean justificados pues generaría responsabilidad del Estado la eventual cancelación de la reserva y el ingreso en el interregno de un instrumento incompatible que obtuviese emplazamiento antecedente.
b) En referencia a los defectos que pueden motivar la inscripción provisional, ya analizados con ocasión del esclarecimiento de la amplitud de la facultad calificadora del Registro, corresponde la inscripción provisoria por aparentes nulidades relativas dado que el autor del instrumento puede haber omitido por error la mención atinente a la legitimación u otra circunstancia pudiendo subsanarla entonces, o la parte interesada podría confirmar el vicio por un acto complementario o aclaratorio[126].
Si bien dejamos para otro trabajo el agotamiento de la vía recursiva registral así como la propuesta de una Secretaría única de Asuntos Registrales, dejamos delineados los desafíos que presenta la legislación unificada.
Sin embargo centramos nuestra ocupación, en lograr un sistema eficiente, que minimice las fugas de datos y asegure los títulos, evitando las observaciones escalonadas.
Vaya nuestro aliento a quienes trabajan por conseguir estos tópicos evitando una administración lenta y onerosa.
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[1] CORNEJO, Américo A. “Derecho Registral” Astrea. 2001, pág. 12 en cita al I Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Bs. As. 1972.
[2] Título I, ARTÍCULO 5° de la de Ley Nº 26.994:- Las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al CÓDIGO CIVIL o al CÓDIGO DE COMERCIO, excepto lo establecido en el artículo 3° de la presente ley, mantienen su vigencia como leyes que integran o complementan al CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN aprobado por el artículo 1° de la presente.
[3] DODDA, Zulma, en su alocución en las Jornadas de Derecho Registral, Noviembre de 2012 expresó: “El proyecto ha incorporado muchas normas que implicarán la derogación de leyes como la 13.512 o la 14.394 o como todas las normas relativas a fideicomiso y leasing de la 24.441; pero no toca la ley 17.801 que es la Ley Nacional Registral. Sin embargo, el proyecto del nuevo Código Civil y Comercial tiene un impacto registral muy grande. Por ello, creo que esto que estamos haciendo hoy, conocer a fondo los principios básicos del Derecho Registral, es muy importante ya que los vamos a tener que manejar muy bien para aplicar la normativa proyectada en situaciones nuevas como las uniones convivenciales que van a tener, desde el punto de vista jurídico, efectos importantes como el carácter de bienes afectados a vivienda familiar y una serie de elementos más, o las discapacidades o capacidades restringidas que van a tener que tener una publicidad para poder generar la oponibilidad a terceros. Todo eso tiene que ver con el Derecho Registral, o sea que hay que estar preparados ya que a partir de este Código va a haber más registración que va a generar efectos jurídicos frente a terceros”.
[4] Puede visualizarse la importancia de la publicidad posesoria en los argumentos empleados por LÓPEZ MESA, Marcelo, su voto en fallo de la Cám. Ap. TRELEW, 19/12/2012, en autos autos caratulados: “Curiche, B. s/ Tercería de mejor derecho en autos caratulados: “CAMPO, J. M. c/ DI PROSPERO R. s/ Cobro de haberes e Indemnización de Ley (Expte. 145 Año 2006)” (Expte. 234 – Año 2012 CAT), en sist. Eureka.
[5] GARCÍA CONI, R. – FRONTINI, A.: “Derecho Registral aplicado” Depalma. Bs. As. 1993, pág. 230.
[6] ABELLA, Adriana: “Régimen recursivo registral inmobiliario” Ponencia tema calificación registral en el III Foro Internacional de Derecho Registral. Universidad Notarial. Buenos Aires 2012, pág. 3: “El registrador se concentra en los documentos presentados y dentro del ámbito de su competencia, el autor del documento y el registrador, (cada cual) efectúan el control de legalidad a fin de brindar un servicio que garantiza eficiencia y seguridad, para el funcionamiento de la economía y el crecimiento sustentable, ya que la publicidad sobre pilares confiables se proyecta en la seguridad jurídica”.
[7] ABELLA en cita a Chico Ortiz, José, La función calificadora, sus analogías y diferencias con otras, Ponencia al IV Congreso Internacional de Derecho Registral, pág. 245.
[8] ABELLA, Ponencia cit. en III Foro Internacional de Derecho Registral, pág. 1.
[9] Vid. Función calificadora del Registro. Infra III.
[10] KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aida Rosa, Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales, Colegio de Registradores de la propiedad y Mercantiles de España Centro de Estudios Registrales, ed. Ltda., pág. 46 y ss.
[11] ALTERINI Jorge H., Seguridad Jurídica con costos razonables. Fortaleza del Régimen Jurídico Inmobiliario Argentino. Reunión Plenaria de la Comisión de Asuntos Americanos de la Unión Internacional del Notariado Latino, Mar del Plata 2005. Publicación de la UNA.
[12] Adherimos a García Coni, quien parafraseando a Campuzano, entiende que la calificación registral es un derecho-deber del registrador (prerrogativa pero a la vez inexcusable), con alcance de presunción iuris tantum (no convalidante) o iuris et de iuri (convalidante). Nuestro sistema es no convalidante (art. 4 Ley N° 17.801). Los registros pueden ser jurídicos o no jurídicos, los últimos meramente controladores de datos no destinados a publicidad-noticia.
[13] GARCÍA CONI, Raúl R.: “Registración Inmobiliaria argentina”. Bs As. Depalma, 1983, pág. 411.- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. 29-dic-2005. “Rodelia S.A. c/ Ministerio de Justicia – Registro de la Propiedad Inmueble–, MJ-JU-M-8179-AR: Corresponde rechazar la demanda contra el Registro de la Propiedad Inmueble demandado, en atención a que éste carece de responsabilidad en la inscripción de un título viciado, de acuerdo a lo previsto por la ley nacional nr. 17.801 en cuanto establece que El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos" y que “el artículo 4º de la ley nacional nr. 17.801 establece que la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes, y si por cualquier causa un título defectuoso o nulo ha sido admitido en el Registro, su inscripción no borrará los vicios del mismo ya que la inscripción tiene carácter declarativo, ya que tiende simplemente a publicitar una relación jurídica que se ha producido sin registrarse y no puede juzgarse como negligencia la ausencia de normas internas del Registro que dispongan la previa constatación de la autenticidad de los documentos que se presentan.
[14] GARCÍA CONI, “Registración…”, pág. 42.
[15] Función que tiene las notas de independencia, integridad y obligatoriedad (Cornejo, pág. 204).
[16] CORNEJO, A. A., pág. 203, Anuario De Derecho Civil De La Facultad De Derecho y Ciencias Sociales. Tomo VIII. Año Académico 2003. Luis Moisset de Espanés. Alveroni Ediciones, 2011 ISBN 987-1145-02-0.
[17] CNC Sala F, 14-10-1991, Pepe Daniel c/ Editorial Atlántida S.A., LL 1992-B, 477). Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 1-nov-2011. “Pesce Dimas Hernán c/ Markiewicz Berta Elena y otros”.
El Tribunal entendió que en el régimen legal de propiedad de automotores si no se inscribe el título no se opera la transmisión del dominio, y quien pretende ejercer la acción oblicua debe traer al juicio a todos los sucesivos adquirentes en la cadena de enajenación, y no sólo a su antecesor inmediato. MJ-JU-M-71038-AR.
[18] Cám. Apel. Trelew, 12/8/2013, Sala “A”, del voto del Dr. Marcelo J. LÓPEZ MESA, en autos caratulados: “Williams, E. T. s/ Tercería de mejor derecho en autos: Banco SANTANDER RIO S.A. c/ C., Eloy Aníbal s/ Ejecutivo (EXP. Nº 530/2011) y Banco SANTANDER RIO S.A. c/ C., Eloy Aníbal s/ Ejecutivo (EXP. Nº 532/2011)” (Expte. 167 – Año 2013 CAT), en sist. Eureka y eldial.com.
[19] Respecto a las subclasificaciones de los sistemas registrales puede verse Pedro Faudo PONS y otros “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”, Registradores de Catalunya. Barcelona. 2008.
[20] En este sentido nuestro sistema no legitima las constancias registrales a diferencia de la correspondiente ley hipotecaria española que en su art. 38 manda: “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscriptos en el registro existe y pertenecen a su titular en las formas determinadas en el asiento respectivo–. De igual modo se presumirá que quien tenga inscripto el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene las posesión de los mismos”.
[21] ARTÍCULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario. ARTÍCULO 1892: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
[22] ALTERINI, Jorge H., LAFAILLE, Héctor: “Derecho Civil. Tratado de los derechos reales”. La ley. Ediar. Tomo 1, 2º ed. Bs. As. 2010, pág. 67
[23] VILLARO, Felipe y BIDART, Raúl E.: “Legislación registral inmobiliaria”. Bs. As. 1972, págs. 16/7.
[24] ADROGUE, Manuel Ignacio. “Temas de Derecho Registral”. Plus Ultra. Bs As. 1986.
[25] La Comisión del Tema II de las XV Jornadas Notariales Iberoamericanas, realizadas en Madrid, mayo de 2012, entre sus declaraciones (3), establecieron que “Cualquiera sea el sistema registral que se aplique, la seguridad jurídica preventiva en materia inmobiliaria presupone el ingreso de documentos auténticos y un registro eficiente”.
[26] Vid infra , 4, c.
[27] Cita de Cornejo A. A., págs. 49/50. Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Bs As. 31-oct-2007 “Rogust S.A. c/ GCBA y otros”, la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA, con base en el art. 184 del CCAyT de la CABA, y en el marco de un juicio tendiente a obtener una sentencia que ordenase demoler ciertas construcciones realizadas ilegalmente en un inmueble dispuso la anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble de la existencia de dicho juicio a los efectos de que los terceros que adquieran el inmueble sepan sobre su estado y así se les pueda oponer la eventual sentencia de demolición. MJ-JU-M-18467-AR. Vázquez, Gabriela A.; Pepe, Marcelo Antonio. “Renovadas polémicas en los derechos reales”.
Fecha: 2012-04-25. Publicado: SJA 2012/04/25-8; JA 2012-II-1039.
[28] ABELLA, Ponencia cit III Foro Internacional de Derecho Registral, pág. 2. Preceptúa el ARTICULO 2 de la Ley N° 17.801: De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2.505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
[29] Ley registral provincial Nº 3.327/76, art. 2° (en el Capítulo II De la Inscripción) – Documentos a inscribirse.- En el Registro Inmobiliario, se inscribirán o anotaran todos los documentos previstos en la Ley N° 17.801 con los requisitos establecidos en el artículo 3°, las resoluciones judiciales que establezcan el carácter litigioso de los bienes, los boletos de venta o promesas de venta de inmuebles cuando en ellos constaren la entrega de la posesión al comprador, y todo otro documento cuya inscripción fuera prescripta como obligatoria por la Legislación Nacional o Provincial pertinente (la cursiva me pertenece).
[30] Título II derogado por Ley N° 25.248.
[31] Art. 39 Ley N° 24.441.
[32] Artículo 1234.- Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objetos inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado. A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los CINCO (5) días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de VEINTE (20) años; en los demás bienes se mantiene por DIEZ (10) años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.
[33] Textualmente reza: “En los registros inmobiliarios sólo se inscriben los siguientes instrumentos: a) Los que son título para la adquisición, modificación o extinción de los derechos reales sobre inmuebles. b) Los que contengan medidas cautelares. c) Aquellos cuya inscripción establezcan las leyes.
[34] ARTÍCULO 3°.- Deróganse las siguientes normas: a) Las Leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 –con excepción de su artículo 6°–, 23.091, 25.509 y 26.005; b) la Sección IX del Capítulo II –artículos 361 a 366– y el Capítulo III de la Ley N° 19.550, T.O. 1984; c) los artículos 36, 37 y 38 de la Ley N° 20.266 y sus modificatorias; d) el artículo 37 del Decreto N° 1798 del 13 de octubre de 1994; e) los artículos 1° a 26 de la Ley N° 24.441 f) los Capítulos I –con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11 – y III –con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28– de la Ley N° 25.248; g) los Capítulos III, IV, V y IX de la Ley N° 26.356. ARTÍCULO 4°.- Deróganse el CÓDIGO CIVIL, aprobado por la Ley N° 340, y el CÓDIGO DE COMERCIO, aprobado por las Leyes Nros. 15 y 2637, excepto los artículos 891, 892, 907, 919, 926, 984 a 996, 999 a 1003 y 1006 a 1017/5, que se incorporan como artículos 631 a 678 de la Ley N° 20.094, facultándose al Poder Ejecutivo Nacional a remunerar los artículos precedentes. ARTÍCULO 5°.- Las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al CÓDIGO CIVIL o al CÓDIGO DE COMERCIO, excepto lo establecido en el artículo 3° de la presente ley, mantienen su vigencia como leyes que integran o complementan al CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN aprobado por el artículo 1° de la presente.
[35] El tema está conectado también con el concepto y amplitud efectual del contrato dado que para algunos el contrato es virtualmente apto para producir mutaciones reales de manera inmediata, siendo la tradición un contrato. No compartimos para nosotros la tradición es pago –acto debido, de ejecución y extintivo– y negocio jurídico real. Cámara N. de Apelaciones en lo Civil. 6/2011. “Sibileau A.M c/ Dofour J C y otro”. MJ – JU- M- 69194- AR.
[36] Respecto a la naturaleza contractual de la tradición diremos que sin perjuicio de los excelentes argumentos que sustentan la tesis amplia del contrato, comprensivo de todo efecto patrimonial, nos mantenemos en la posición intermedia abarcativa de cualquier tipo de virtualidad creditoria basados principalmente en la mediatez contractual para la producción de efectos reales:
a. no recurrimos a la teoría de los efectos mixtos para defender la tesis en los casos en que el contrato produce inmediatamente efectos reales pues creemos que no existe tal caso: el contrato produce siempre efectos obligatorios. La producción de efectos reales es mediata y exigen la adquisición de la cosa objeto del derecho real.
En el caso de la prenda y anticresis, sostenemos que el hecho que sean derechos reales que se ejercen por la posesión y que devienen de contratos reales, no es óbice para descartar que “conllevan ínsita la tradición”, pues la coincidencia en el tiempo y la esencialidad de la entrega que tenían para Vélez los contratos reales, no descartan al modo constitutivo sino que lo reafirman y prueban. De derogarse además la categoría, no cabrían dudas que exigen la entrega del 577 CC.
b. La prenda, hipoteca y anticresis son derechos de garantía, por lo que en estos casos, la falta eventual de tradición se suple por vía de la causa fin propia de los negocios de garantía que la hacen innecesaria y en que al ser accesorios, siguen por tanto la suerte del contrato principal .
c. Para el caso de la prenda sin desplazamiento y en el caso de la hipoteca, creemos que en ambos casos se hace imprescindible la entrega del instrumento de constitución del derecho real al acreedor, el que es una cosa mueble, y como tal, se tiene por cumplimentado el modo suficiente dispuesto por el art. 577 CC con la entrega del mismo.
Explica el Dr. Mosset Iturraspe que la inscripción registral de la hipoteca –aplicable a la prenda sin desplazamiento cumple la función de “modo constitutivo” (2305CC de acuerdo con las previsiones de la Ley N° 17.801). Si bien coincide con nuestra argumentación que el efecto real de los contratos es meramente mediato, es arduo de defender su postulad ante el embate de los que ponen de relieve el carácter meramente declarativo de la inscripción. Mosset Iturraspe... “Teoría General del contrato”... nº3.
d. Respecto a la tradición, que ha sido entendida por algunos como contrato y por tanto con efectos reales inmediatos, diremos que adherimos a la opinión del Dr. Carnelutti , quien el negocio jurídico se opone tanto al acto debido –no hay declaración de voluntad– como al acto ílícito . Esto nos hace excluir a la tradición de los contratos, puesto que configura un pago, una de las especies del acto debido, que se realiza solvendi causa.
Como ya lo sostuviésemos, nos convence la opinión del Dr. Llambías, que concede al contrato efectos meramente creditorios, por las conclusiones que recogemos a lo largo de la presente investigación y la pulcritud terminológica a que da lugar, no obstante el interés práctico se reduce en la medida que se aplican subsidiariamente al género convención las normas propias de los contratos. CHAIN MOLINA, Silvina María, Ponencia publicada en XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil. UBA Bs. As. 2013.
[37] CAPÍTULO 2 Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad. ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Recoge así la tendencia jurisprudencial de vieja data. Vg. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C. 30/10/1984. Leibowich, Joaquín v. Arqifré S.A. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires. 27/12/1994. Da Silva, Angel A. v. Cabrera, Miguel A. y otra S/ Reivindicación.
[38] Continúa el artículo: “El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.
[39] ARTÍCULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
ARTÍCULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
[40] Contra la posibilidad de habilitar este ejercicio parcial, la doctrina registralista española: Pedro Faudo PONS y otros “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”, Registradores de Catalunya. Barcelona. 2008, págs. 47 y ss.
[41] IBÍDEM, PONS, pág. 67.
[42] CHAIN MOLINA, Silvina María.
[43] ABELLA, Ponencia cit al III Foro Internacional de Derecho Registral, pág. 4: “El procedimiento inscriptorio es administrativo, ordinario o de gestión (no de reclamación, sancionador o ejecutivo) encaminado a asegurar el orden jurídico, y los derechos privados de los ciudadanos, y la función del registrador es certificante de control, o certificante de publicidad”.
[44] DTR 6/11 Bs. As. Boletín oficial del 30/8/2011 Nº 26662.
[45] Cornejo, op. cit., págs. 204/5.
[46] ABELLA Adriana, Control de legalidad. Estudios de Derecho Inmobiliario, ed. Zavalia Buenos aires 2012, Dir. Abella Adriana., pág. 445 y ss. Cornejo, op. cit. págs. 204/5.
[47] ABELLA, ibídem 39.
[48] Ibídem.
[49] Las XV Jornadas Iberoamericanas, Madrid, Mayo 2012, concluyeron: 1. Los Notarios y Registradores son los pilares de la seguridad jurídica preventiva, con funciones sucesivas, diferenciadas y complementarias, por lo que es necesario una adecuada cooperación entre ambos en beneficio del ciudadano y de la eficiencia del sistema.2. La seguridad jurídica es un valor esencial para las comunidades en general y para el tráfico inmobiliario en especial. La seguridad jurídica genera siempre seguridad económica. 4. Los sistemas normativos que exigen el documento público como forma legalmente impuesta para la mutación de los derechos reales inmobiliarios, son garantía de autenticidad, legitimidad, legalidad y certeza ya que hacen plena fe de los hechos que hubiesen ocurrido en presencia del oficial público o cumplidos por él. 11. La seguridad jurídica exige la predictibilidad de las calificaciones registrales para lo que es necesario que los registradores acaten los criterios vinculantes y uniformes de calificación que establezcan sus superiores jerárquicos.
[50] ALTERINI, ibídem (www.uinl.org/ DOCUMENTOS/ CAAmerica/Alterini.doc).
[51] Jornadas Iberoamericanas, Madrid, Mayo 2012, ibidem.
[52] En ocasión de pretender el registrador cuestionar la calificación notarial sobre la suficiencia del acto d apoderamiento observando el instrumento, se recurre la calificación y la Dirección General da la razón al notario utilizando los consabidos argumentos repetidos en la última y constante jurisprudencia del Centro Directivo: que el art. 98 de la Ley N° 24/2001 modificado por la Ley N° 24/2005 equipara el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno; todo ello en virtud de las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial; por lo que el registrador no puede revisar la valoración que en la forma prevenida por el art. 98 el notario haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas. Revista “El notario del siglo XXI”, Nº 44. Julio/Agosto 2011.
[53] Jornadas Iberoamericanas, Madrid, Mayo 2012, ibidem.
[54] VILLARO, op. cit. pág. 95; CORNEJO, A. A., ponencia III FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 19 y 20 de Abril de 2012.
[55] SCOTTI-FALBO, Fundamentos del Proyecto de Ley Nacional en “Aportes a la III Reunión Nac. de Directores de Registro”, págs. 29 a 42.
[56] ABELLA, A., op. cit.
[57] RUIZ DE ERENCHUN, Calificación Registral en “Aportes a la III Reunión Nac. de Directores de Registro”, págs. 197.
[58] También llamadas actos nulos relativos con vicios sustanciales: ARMELLA, Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario. Ed Ad Hoc, tomo III, pág. 289 y ss. Coinciden los autores en que las nulidades que no son manifiestas y exigen escudriñar y probar hechos, sólo está reservada a los jueces.
[59] Mosset Iturraspe, Sing, Cornejo, Villaro. En nuestra opinión resulta conciso y atendible el análisis que sobre el tema realiza el Dr. García Coni.
[60] ETCHEGARAY, N. P. – VILLARO, F. P., “Derecho Registral Inmobiliario. Astrea. Bs As. 2010, págs. 94 y 95.
[61] III Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, págs. 29 a 42.
[62] GARCÍA CONI, “Registración”… Op. cit. págs. 48 y 49 y cita el ejemplo de la venta entre cónyuges que, al estar fulminada de nulidad por el art. 1358CC motivará el examen y posterior rechazo del registrador.
[63] GARCÍA CONI, R. R., “Derecho Registral aplicado”. Bs As. 1972. Ed. Librería jurídica, pág. 217.
[64] Algunos autores prefieren la denominación “principio de determinación”, no obstante la usada por los autores de la Ley N° 17.801 para no confundirlo con el mismo principio relativo a la hipoteca. Villaro Felipe: “Examen y reformulación de los llamados principios registrales inmobiliarios. Revista del Notariado Nº 882, pág. 41 y sgtes. Atribuye a “Scotti y Falbo haberlo denominado de especialidad y determinación, sentando con la conjunción “y” la inescindible unión de ambos términos. Señala que se distingue de esta manera del principio de especialidad de la hipoteca y conviene mejor al alcance que se trata de establecer con él.
[65] GARCÍA CONI, Registración…, págs. 53 a 60. Su opinión se encuentra recogida en la Disposición Técnico Registral Nº 10 de 1970 del Registro bonaerense.
[66] ABELLA, op. cit. pág. 7: “Por su parte son elementos a calificar por el registrador: a) la competencia material y territorial del registro; b) la rogación, la legitimación registral, la especialidad, el tracto sucesivo, la prioridad; c) la legalidad de las formas extrínsecas; d) las constancias que resultan del documento y sean necesarias para posibilitar su inscripción, ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos respectivos; e) las nulidades manifiestas.
[67] Ver MAZZEI, Juana Beatriz, “Ley Registral Inmobiliaria de la Provincia de Santa Fe N° 6435 conc. con la ley Registral Inmobiliaria Nacional N° 17.801”. En Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Jorge W. Peyrano, Director, tomo IV B. Zeus, 2000 y cita a. Roca Sastre, Ramón Ma.. Derecho Hipotecario, Ed. Boch, Barcelona, 6ª ed. t. II, pág. 239.
[68] ABELLA, op. cit. pág. 3. El registrador inmobiliario en Argentina es un funcionario público con una misión principalísima que lo obliga a desempeñar su tarea en la forma y condiciones que establece el ordenamiento a fin de prestar el servicio público registral.
Las particularidades de la competencia asignada al registrador son: a) debe surgir de norma expresa; b) la competencia es la excepción y la incompetencia la regla; c) su observancia es esencial para la validez del acto, y su defecto origina su invalidez, d) es improrrogable e indelegable; e) es irrenunciables; f) se encuentra afectada al principio de especialidad ya que los órganos sólo pueden actuar para cumplir los fines que motivaron su creación.
[69] VENTURA, Gabriel, Recurso Registral Jurisdiccional, nota a fallo, Revista Notarial de Córdoba. Número 55 1988-1, pág. 118.
[70] LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando, Curso Introductorio al Derecho Registral. Ed. Zavalía, 1.983.
[71] Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14-3-2007 (Publicada en el B.O.E. 30-4-2008), que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1, de Pontevedra, de 20-10-2006. El art. 18 LH atribuye al Registrador una función que va más allá del mero control formal de los documentos, incluyendo en el ámbito de la calificación facultades de control de la legalidad del acto o negocio jurídico que incorpora el documento, pero siempre con el límite de lo que resulte del propio documento y de los asientos del registro, de forma que las posibles dudas que pudieran existir, excepción hecha de las que se refieran a la identidad de la finca, deben resolverse a favor de la eficacia registral del título (art. 18 LH y que obliga al Registrador a constatar la validez del acto jurídico de que se trate, de acuerdo con el principio de legalidad, y limitando su actuación al acto mismo, sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional”).
[72] Ibídem.
[73] El Dr. Cornejo con la agudeza que lo caracteriza, expone al principio de legalidad como vinculante en primer lugar para el registrador. Lo define como “aquel por el cual todo el accionar de la administración y toda decisión de los Tribunales ha de ser el resultado de la aplicación de la ley. Es la plena vigencia del ordenamiento jurídico, por encima de la voluntad del funcionario, que debe sujetarse estrictamente a la ley”. Específicamente en el Derecho Registral se traduce como los requisitos exigidos por la ley que ha de reunir un documento que pretende ser inscripto o anotado, basados en la necesidad esencial que el mismo sea válido, autosuficiente y sirva de sustento adecuado a la realidad extrarregistral. CORNEJO, A. A., op. cit. pág. 201 Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero. 18-nov-2009. “Venegas de Karam Carmen c/ Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Santiago del Estero”. Para que exista exactitud, la realidad de lo registrado debe mantenerse en el campo de la realidad externa y a la vez mantenerse inalterado en el Registro, por el contrario, la inexactitud se presenta cuando existe desacuerdo entre el asiento –lo registrado– y la realidad material. MJ-JU-M-52380-AR.
[74] Dada la diferente óptica evidenciada entre quien es el autor del documento y el registrador que no llega a anoticiarse que con el dinero del precio de venta el transmitente afrontará una operación quirúrgica urgente y que habrá de cancelarse contra entrega de la escritura inscripta, o que el adquirente espera que su escritura se inscriba en el Registro para solicitar un préstamo que el Banco no está dispuesto a concederle con la mera copia del instrumento sin emplazamiento registral por más que se encuentre iniciado el trámite.
[75] ABELLA, op. cit. pág. 8
[76] XV Jornadas Iberoamericanas; Proyecto 1998, cits.
[77] ARTÍCULO 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.
ARTÍCULO 260.- Acto voluntario. El acto voluntario es el ejecutado con discernimiento, intención y libertad, que se manifiesta por un hecho exterior.
[78] En tal sentido el Registro incurriría en absoluto abuso de sus facultades al observar que “no resulta comprensible porque uno sólo de los herederos ha recibido la totalidad del precio” cuando obviamente la razón fundante de ello había sido la voluntad de los coherederos de renunciar a sus cuotas partes a favor del primero. Se omite la cita del número de presentación del trámite por discreción y dada la actualidad del tema.
[79] Si bien el art. no expresa “nulidades relativas manifiestas”, la doctrina así ha resumido la cuestión por entender que las nulidades no manifiestas –actos anulables– que exigen un esclarecimiento de los hechos, están reservadas al juicio de los magistrados.
[80] El Dr. López de Zavalía entiende que el registrador analizará primero la legalidad interna (su propia competencia) y luego la legalidad externa que rige la actividad del autor del documento en que verificará la observancia del art. 2 y 3 y luego el art. 8 y 9. Respecto al último artículo se pronuncia el autor sosteniendo que el registro sólo observará las nulidades manifiestas y absolutas dado que los actos anulables se reputan válidos mientras no sean anulados (art. 1046 CC).Vemos que parece no pronunciarse sobre las nulidades relativas o en todo caso sólo abarcaría las manifiestas. LÓPEZ DE ZAVALÍA Fernando, Curso Introductorio al Derecho Registral. Ed. Zavalía, 1.983 Comparte su opinión Moisset de Espanés pero expresamente admite comprendido –en el marco del art. 9– el análisis de las nulidades manifiestas relativas, que entiende darían lugar a una inscripción provisoria quedando excluidas del examen, los supuestos de anulabilidad MOISSET DE ESPANÉS, Luis: “La función calificadora del registrador y el artículo 1277 del Código Civil” JA, doctrina, 1974-125 El propio autor de la LRN, indica que el art. 9 abarca la consideración de las nulidades manifiestas sean absolutas o relativas pero añade que “la verificación de la capacidad de los otorgantes, o su legitimación para obrar, se considera extendida a las circunstancias que necesariamente deben constar en el documento sin que ello signifique calificar el juicio de capacidad realizado por el funcionario autorizante” SCOTTI Edgardo (h): Derecho registral inmobiliario, Bs. As. Universidad, pág. 81.
[81] VILLARO, Felipe, op. cit. págs. 93 a 137. Son nulidades absolutas y manifiestas que obstan a la registración y motivan el rechazo del documento, la falta de calidad registral del documento, falta de forma y falta de competencia del registrador. Todas las demás serían en opinión del autor, subsanables.
[82] Art. 1038 del Código velezano.
[83] Vid. art. 1919: posesión de mala fe.
[84] En los fundamentos –pág. 567 y ss.– se analiza el derogado criterio clasificatorio y la pérdida de efectos prácticos desde la reforma que la N° 17.711 impusiese al art. 1051 respecto al tercer adquirente de buena fe, sea el acto nulo o anulable. Sigue en esto el criterio del Proyecto 1998. 696 y 384, respectivamente.
[85] El Plenario Feldman (9/6/75, Revista del Notariado 744-2012), fundado en la mayoría aporta argumentos indicando que el inc b del art. 9 perdería sentido si la calificación sólo abarcase el análisis de las formalidades extrínsecas del art. 8, pues la falencia de las mismas motiva la nulidad absoluta no resultado ellas subsanables para practicar una inscripción provisoria al efecto. La minoría se negó a incluir nulidades relativas entre las facultades del registrador restringiendo las facultades de calificación a la órbita que describen los arts. 15, 30 y 32, además de los conocidos arts. 8 y 9 puesto que argumentaron que el inc b del último artículo se refiere a los “defectos de los testimonios en relación a sus matrices”.
[86] La inoponibilidad es susceptible de ratificarse, así como la nulidad relativa de confirmarse (art. 1059CC y ratificación arts. 1935 y 1936). Doctrina recogida en el nuevo Código 2014, arts. 393 a 397, 885, 1025, 1324, 1789. La minoría en el citado plenario estimó que los vicios subsanables se referían a los resultantes de la copia en relación a la matriz basados en el art. 2503 CC y art. 2 de la Ley N° 17.801, pues las nulidades relativas no pueden ni los jueces revisar de oficio. Sup Trib. La Pampa “delDo Palmiro Juan 21/3/63 JA 966 – V-571; Corte Sup Sta Fe “Director General de Rosario” 15/2/68 LL 13/181, Tracto sucesivo, Cámara Nac Civil de Apelaciones, Sala A “Solari Osvaldo S” 28/2/74. Rev del Notariado 736 – 1469 y 818 – 137. Existencia de la firma del escribano y su legitimidad. Corte Suprema. Realini Ernesto B y ot c7 Pcia de Bs. As. 16/11/76 ED 72 – 401 – Cía Financiera Universitaria c/ Sgo del Estero 18/12/84 ED 112 – 778. CNCap sala e, Etchegaray Ernesto c/ D. N. del Registro de la Propiedad inmueble. 15/12/70 Rev del Notariado 717-1026
[87] ARTÍCULO 2159.- Alcance de la calificación. El registro debe calificar la legalidad de las formas del instrumento cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos respectivos. También puede calificar aspectos substanciales que surjan del instrumento si el escribano o funcionario público no se hubiera expedido sobre ellos de manera expresa y fundada.
[88] Las sentencias ratifican la doctrina DGRN según la cual el Registrador ha de calificar teniendo en cuenta los documentos presentados y los asientos de su Registro, no pudiendo calificar en base a medios extrínsecos (SAP Alava 14-11-2005, SAP Malaga 30-6-2006, SAP Almería 9-3-2006).
[89] Si pudiese por analogía aplicarse a los decisorios registrales la doctrina del excesivo rigor formal o ritual manifiesto –reservado contra la sentencia arbitraria de acuerdo al caso “Colalillo”–, se evitaría dejar al interesado en estado de indefensión frente a un eventual daño. CSJN, Fallos 302:1262: “Si bien cuando se invoca la violación de la garantía de la defensa en juicio deben señalarse concretamente las defensas cuyo ejercicio se vio frustrado, así como la incidencia de ellas en la solución del litigio, cuando se trata de un proceso concluido en sentencia condenatoria para el recurrente sin haberle corrido traslado de la acción es obvio que la indefensión es total y patente y que obligarlo a desarrollar sus argumentos defensivos concretos sería tanto como exigirle que dentro del más breve plazo en que procede solicitar la nulidad contestara la demanda, valorase la prueba contraria, apreciara la propia y alegara del mérito de ella, lo cual estaría muy distante de respetar el fundamental derecho que consagra el art. 18 CN. (Autos: "Adela Prieto y Otro v. Pablo José Trinidad y Otro", 30 de octubre de 1980)”.
[90] Cit., núms. 13, 14 y 15, tema cit.
[91] LAFAILLE, H. y ALTERINI, Jorge H., “Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales” La ley. Ediar. Bs. As. 2010. Tomo 1, 2º ed. Pág. 59.
[92] Cita a Lafaille, op. cit. pág. 158.
[93] Proyecto 98 ARTÍCULO 691.- Tradición. Antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real, salvo las disposiciones especiales para las cosas sujetas al régimen de registración constitutiva. ARTÍCULO 1824.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real que se ejerce por la posesión, requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tenga por finalidad transmitir el derecho real; y por modos suficientes, la tradición posesoria, el constituto posesorio, la traditio brevi manu, el primer uso en la servidumbre positiva y, en su caso, la inscripción registral constitutiva. Para que los títulos y modos sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Sexto. Ley 26994 ARTÍCULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario. ARTÍCULO 1892: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
[94] MOLINARIO, Alberto: “De las relaciones reales” La Ley. Buenos Aires. 1965, págs. 207 y ss. En igual línea Sanchez Román, Felipe: “Estudios de Derecho civil”. 2° ed. Madrid 1900. Tº III, pág. 199.
[95] GATTI, Edmundo: “Teoría General de los Derechos Reales” Abeledo Perrot. Bs. As. 1975, pág. 257.
[96] LAFAILLE, H. y ALTERINI, Jorge H., “Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales” La ley. Ediar. Bs. As. 2010. Tomo 1, 2ºed. Pág. 59 y ss.
[97] Art. 960.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. b) Los contratos que tienen por objeto regular derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles. c) Los contratos accesorios de otros otorgados en escritura pública. d) Los pagos de obligaciones instrumentadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, cánones o alquileres. e) Los contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.
[98] Art. 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa; b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública; d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.
[99] Arts. 2228, 2284, 2524 y 3539 del Proyecto 1998 y arts. 2277, 2335, 2441, 2472 y 2529 Ley N° 26.994.
[100] HIGHTON de NOLASCO, Elena I., “La prueba de los derechos reales”, Revista de Derecho privado y Comunitario. Rubinzal Culzoni. Bs As. 1997, Nº 14.
[101] HIGHTON, op. cit., pág. 8: “No se trata, en el caso, de la exigencia del título, sino simplemente cualquier instrumento del que surja indubitable la medianería que se invoca (así, podría tratarse de un recibo de pago). Los únicos recaudos que debe cubrir el instrumento son: que sea escrito (art. 978) y que se trate de un acto común a ambos vecinos o a sus antecesores en el dominio (art. 2720), ya que si emana de uno solo de ellos con un tercero, el vecino resulta extraño a las manifestaciones que el acto contiene por lo que no le son oponibles”, entiende la autora que no se necesita siquiera fecha cierta.
[102] HIGHTON, op. cit., pág. 10: “La presunción o derecho real tácito ocurre en los casos de constitución de servidumbre por destino del padre de familia (art. 2994) y en el caso de servidumbre que revive (arts. 2995 y 3057). Asimismo en el supuesto de venta, permuta o adjudicación de un predio o alguna de sus partes, que viene a quedar separado del camino público (art. 3073)”.
[103] Ibídem: el anticresis no necesitaría título constitutivo para quienes entienden que se trata de un contrato real, que se perfecciona con la única formalidad de la entrega de la cosa. No compartimos dado que para nosotros la entrega de la cosa en los contratos reales no es una formalidad.
[104] Tesis doctoral: Causa, consentimiento y forma de los contratos. Supresión de la categoría de los contratos reales. UNLP. Defendida el 12/6/2012. Publicada en Revista de abogados de Itapúa. Paraguay. Diciembre 2012.
[105] Caso de la Pcia. de Salta, en que se inscriben Testimonios Judiciales que contengan tales actos.
[106] Vid supra notas 86 y 91.
[107] Arts. 2523 y ss., 3947 y concords. CC velezano; 1830 Proyecto de 1998 y arts. 1896 y ss., 2532 y concords. del Nuevo Código 2014 respectivamente. El Proyecto 1998: Art. 1825.- Título suficiente. Caso especial. La adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que no se ejercen por la posesión, sólo requiere título suficiente. Art. 1826.- Modo suficiente. Caso especial. El modo en la adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, si está gravada con un derecho real que se ejerce por la posesión, es la notificación de la identidad del nuevo titular al titular del derecho real sobre cosa ajena, salvo que se trate de una servidumbre positiva. Art. 1827.-Fuente legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos bajo su patria potestad; la habitación del cónyuge supérstite; y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1828.- Adquisición legal de derechos reales mobiliarios. La posesión de buena fe de cosas muebles del dominio privado, no registrables, que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente para adquirir los derechos reales principales, salvo que el tercero interesado pruebe que la adquisición fue gratuita o de mala fe. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Art. 1829.- Prohibición de constitución judicial. El tribunal no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, salvo disposición legal en contrario. Art. 1830.- Adquisiciones originarias. Las adquisiciones originarias sólo requieren modo suficiente. Son modos suficientes, la prescripción adquisitiva, la apropiación, la transformación y la accesión. Se adquieren por prescripción adquisitiva todos los derechos reales principales que se ejercen por la posesión. Por apropiación y transformación el dominio y el condominio, y por accesión, además de éstos últimos, la propiedad horizontal y la superficie. ARTÍCULO 1831.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Código Ley 26994: ARTÍCULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario. ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fjado por la ley. ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión. El nuevo Código no trae una previsión genérica análoga a la del art. 1830, pero estatuye el régimen específico por separado en los caps. sgtes. Respecto a la accesión la legisla en los arts. 1959 a 1961. Nos parece preferible el método de 1998.
[108] “G. H. E. s/ Sucesión Ab Intestato” – CNCIV – 24/05/2012 Este fallo analiza la transmisión y adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles y la solicitud de ejecución de un inmueble de propiedad del causante, así como el extraño valor que recibe en algunas jurisdicciones la inscripción previa de la declaratoria de herederos en el Registro de Propiedad Inmueble.
[109] ARTÍCULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
[110] Art. 2 de la Ley N° 17.801, establece que para la publicidad, oponibilidad de los instrumentos que: a) constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
[111] Arts. 979 y ss., 997 y ss. CC. Ley N° 26.994: arts. 289, 299 y ss.
[112] En lo ateniente a la problemática del instrumento privado y la realidad extra-registral puede verse: Cám. Apel. Trelew, 22/8/2014, del voto del Dr. LÓPEZ MESA, en autos “ZACCARDI, H. D. s/ tercería de mejor derecho en autos: VISOTTO, M. J. y Otra c/ PREZYBYTK, A. L. y Otros s/ Daños y Perjuicios (372 - 2007)” (Expte. Nº102 - año 2014 CAT).
[113] CNCiv en pleno Feldman Mauricio La Ley 1977 C, pág. 392.
[114] A menos que dicha ausencia configure la nulidad absoluta del instrumento y motive su rechazo: art. 8 LNR.
[115] Proyecto 1998, ARTÍCULO 960.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. b) Los contratos que tienen por objeto regular derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles. c) Los contratos accesorios de otros otorgados en escritura pública. d) Los pagos de obligaciones instrumentadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, cánones o alquileres. e) Los contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública. Ley N° 26.994 ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa; b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública; d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.
[116] GARCÍA CONI Coni, Raúl R. y FRONTINI, Angel A. Derecho Registral Aplicado. Ed. Depalma. Bs. As. 1993, pág. 246. MAZZEI, Juana Beatriz, “Principio de legalidad. Calificación registral. Recursos. Foro internacional de Derecho Registral. Publicación UNA. Abril 2012.
[117] X y XXXV Reuniones Nacionales de Registros de la Propiedad (Bariloche 1983 y Salta 1998).
[118] ABELLA, op. cit. pág. 8: “Tratándose de documentos judiciales el registrador debe calificar: a) la veracidad y suficiencia de la manda judicial; b) que el contenido sea registrable −asunto inscribible o anotable− ; c) su procedencia y autoría; d) la naturaleza de la medida; e) la compatibilidad de dicha medida con los asientos existentes en el registro; f) el tracto y la prioridad.
[119] Op. cit., pág. 215 y ss. Con el aval doctrinal de las VI Reunión Nacional de Registros de la Propiedad Inmueble, III Jornadas santafesinas de Derecho Registral 1975, IV Congreso Nacional de Derecho Registral Mendoza 1982.
[120] Op. cit., pág. 217.
[121] Vid supra II, 3 –A , B- y III, 3.
[122] Felipe Villaro circunscribe estos casos a las nulidades absolutas o manifiestas, falta de calidad registral del documento; falta de forma y falta de consentimiento registral fuera de cuyos supuestos taxativos, todos los otros defectos resultan subsanables, op. cit. págs. 93 a 137 supra citadas. Nota Nº 65.
[123] En la Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, Bariloche 22 al 25 de septiembre de 2009. Doctrina 107108, Revista del Notariado 900: “con la finalidad de proteger la seguridad jurídica y, a los efectos de que el Registro refleje fielmente la realidad extrarregistral, se debe evitar que se asienten documentos nulos o insuficientes, pues en este caso la función de publicidad registral se vería afectada.
[124] Reza el mencionado art. 4: “la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
[125] El artículo continúa: Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. A su turno el Proyecto 1998 estableció en igual sentido: Art. 2160. El registro dentro de los treinta (30) días de presentado el instrumento debe: a) Inscribirlo definitivamente. b) Inscribir provisionalmente el instrumento y devolverlo al solicitante si tiene defectos saneables, e indicar en la primera oportunidad la totalidad de las observaciones fundadas. Rechazar el instrumento que padece de invalidez absoluta y manifiesta y devolverlo dejando constancia de los fundamentos de su rechazo. Art. 2161.- Las inscripciones provisionales tienen una vigencia de ciento ochenta (180) días desde la fecha de presentación del instrumento, prorrogable por períodos determinados, mediando petición y resolución fundadas. Si no hay conformidad con la calificación se puede solicitar la rectificación al registrador interviniente, en un plazo no mayor de noventa (90) días desde la fecha de presentación del instrumento. Denegada la rectificación o transcurrido el plazo de treinta (30) días desde la articulación de la instancia, puede promoverse el recurso o impugnación ante el tribunal que según la ley local intervenga en la revisión de las causas civiles. Las inscripciones provisionales se extinguen de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurren sus plazos. Los plazos se extienden mientras dure la instancia de revisión judicial.
[126] Con redacción que juzgamos difusa Andorno –citando a Roca Sastre– expresa que se trata de “...aquellos defectos de que adolece un título, que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el registrador, provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene, o las origine el Registro, siempre que sin provocar la nulidad –pensamos que ha de leerse “absoluta”– del referido acto, ni su intrascendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental, reforma u otra medida o formalidad, suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada” .
