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Alquileres y préstamos hipotecarios, el detalle de las medidas
Por José Luis Ceteri
A través de dos decretos (319 y 320) el Poder Ejecutivo, amparado en la emergencia pública establecida por la ley 27.541 y por la sanitaria declarada por el decreto 260/20, introdujo modificaciones en las reglas de juego que rigen en los contratos de alquiler y en los préstamos hipotecaros destinados a la compra de vivienda. Como consecuencia del aislamiento social declarado, la situación económica ingresó en zona de turbulencias. Se produjo un freno en la mayoría de las actividades económicas, lo que produjo el nacimiento de otro problema, además del sanitario. Estando a fin de mes no se sabe cómo van a hacer muchas empresas para pagar los sueldos, el gobierno lanzó una línea de créditos a una tasa del 24% anual para pagar la nómina que surja del formulario 931, como se conoce a la liquidación de las cargas sociales. Pero esta medida para muchas empresas no es suficiente, la mayoría de las Micro, Pequeñas y Medianas Empresas. Tampoco el Estado puede postergar masivamente el pago de los impuestos, porque necesita dinero que llega vía recaudación, para poder enfrentar la crisis. Entonces esto parece transformarse en una encerrona, de la que parece difícil salir. El domingo pasado, sí el domingo, salieron publicados dos decretos en el boletín oficial postergando hasta el mes de septiembre el aumento de los contratos de alquiler y de las cuotas de los préstamos hipotecarios.
El primero (decreto 319) determinó que, hasta el día 30 de septiembre de este año, la cuota mensual de los créditos hipotecarios originada en la compra de inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con ese destino por la parte deudora no podrá superar el importe de la cuota abonada en el mes de marzo. Esta medida también alcanza a los créditos prendarios que se actualizan mediante la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA); por ejemplo, en el caso de compra de automóviles. La diferencia que surge entre la suma de dinero que hubiera que haber pagado y lo que se abonó por el congelamiento podrá abonarse en, al menos, tres cuotas iguales sin intereses. La primera cuota de la diferencia habrá que abonarla en el mes de octubre del corriente año. Como puede verse no se perdona la deuda, se la posterga a octubre sin el pago de intereses. En este caso, no interesa lo que dice el contrato, deberá respetarse este decreto, igualmente se deja librado a las partes a poder negociar otra manera de pago que no podrá ser más gravosa para el deudor.
Por otro lado, las deudas que puedan generarse, hasta el 30 de septiembre, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, podrán abonarse en, al menos, tres cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. En este casi sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad Adicionalmente se suspenden, hasta el 30 de septiembre, en todo el país las ejecuciones hipotecarias y prendarias, judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles para vivienda u otros bienes adquiridos con créditos hipotecarios y prendarios con cláusulas UVA.
El decreto 320, dispone hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de los alquileres de inmuebles, destinados a vivienda, debiéndose abonar el valor pagado en el mes de marzo de 2020. La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el importe congelado deberá será abonada por el inquilino de tres a seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. La medida también alcanza a los contratos que están vencidos. El decreto aclara que no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato. Por otro lado las obligaciones de la parte fiadora (garante) permanecerán vigentes hasta que se cancele totalmente el contrato. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Por la medida se suspende, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación.
¿Qué sucede con los contratos de alquiler que hayan vencido a partir del 20 de marzo y venzan antes del 30 de septiembre? En estos casos se prorrogará el contrato hasta el 30 de septiembre de este año. La decisión la tendrá el inquilino, que deberá notificar al propietario 15 días antes de la fecha de vencimiento pactada. Lógicamente, la prórroga también obliga al garante por el plazo extendido.
Si existen deudas por falta de pago del alquiler, que se generen desde la fecha de entrada en vigor y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, tendrán que abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. En este caso, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Las obligaciones del garante seguirán hasta que finalice el pago del contrato.
Quedan excluidos de la medida los contratos de locación cuya propietario dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente esas causas.
El propietario que alquile el inmueble, deberá comunicarle al inquilino los datos necesarios para que pueda, si lo desea, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos mensuales del alquiler.
Qué tipo de inmuebles están incluidos en el decreto [arriba]
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por las que encuadren como Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) 8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
