El administrador infiel

Martín Carmona Bresco

La practica ha sido la mejor consejera a la hora de demostrar cuál es el grado de compromiso que tiene el mandatario (o el órgano del consorcio, según la postura que se tome al respecto de la actividad que lleva a cabo) en relación a la recaudación y administración de los fondos de la comunidad de copropietarios y su aplicación conforme al destino convenido.

La naturaleza de la misma actividad denota una necesidad en la formación de estos agentes: y ello conlleva una gran responsabilidad, entendiendo que el mismo tiene en sus manos el manejo de los fondos necesarios a destinar en una especie de sociedad que siempre existirá.

Muchos de los administradores son impuestos por un lapso de tiempo determinado, la mayoría de las veces en el mismo reglamento y entran en funciones en el estado de prehorizontalidad (aunque muchos propietarios y constructores se abstraigan de aplicar el régimen).

Ahora bien ¿Qué pasa cuando los administradores, infieles a su cometido, no llevan a cabo las tareas con la necesaria previsión y diligencia que le son naturalmente requeridas? ¿Qué sucede cuando hacen caso omiso a nuestros reclamos, no toman la debida injerencia en los asuntos del consorcio, no convocan a asambleas, no abonan salarios y cargas sociales de los empleados y no cumplen un sinfín de obligaciones impuestas?

La Ley N° 13.512 y su decreto reglamentario poco mencionan sobre las obligaciones que tiene que llevar a cabo, pero la reforma del Código Civil establece, a modo meramente enunciativo, un cumulo de ellas tales como la rendición de cuentas, la representación administrativa y judicial del consorcio, la vigilancia respecto al cumplimiento del reglamento, entre otras.

Bien entendemos que la administración de consorcios es una relación de servicios y una posición naturalmente revocable por decisión asamblearia: Así, en la causa "Pirovani, Carlos A. c/Cons. de Prop. Jerónimo Salguero 476/78 s/Cobro de Sumas de Dinero" – Cám. Nac. Civ. - Sala F - 10/05/2000", se dictaminó que: "... mediante la revocación, una de las partes puede dejar sin efecto el contrato por su sola voluntad, sin invocar causa alguna. Se trata de una declaración unilateral de voluntad recepticia con efectos extintivos. Es cierto que en razón de la bilateralidad y reciprocidad obligacional que lo inspira, el derecho de los contratos tiene como regla impedir que alguien deje sin efecto un vínculo, por su sola voluntad y sin razón alguna, ya que ello produciría inseguridad jurídica. Sin embargo, como excepción -entre otros supuestos- se menciona al mandato en que el interés de una de las partes es determinante para su nacimiento, admitiéndose que también lo sea para la extinción. En estos casos es natural que si el solo interés de una de las partes les da origen, también ese solo interés pueda extinguirlos (conf.: Lorenzetti, R. L. "Tratado de los Contratos", t. III, pág. 272, punto IV). Tratándose de un contrato de confianza, en principio no puede ser otra la solución, pues el mandante habiendo perdido la confianza al mandatario, por cualquier causa que fuese, aun cuando no existan motivos, puede revocar el mandato otorgado. En ese sentido, resulta ilustrativo la terminología empleada por el codificador al decir en el art. 1970 que el mandante puede revocar el mandato "siempre que quiera". De esta disposición se sigue que el mandato es revocable "ad nutum" por el mandante, en principio sin incurrir en responsabilidad alguna y sin tener que invocar o fundarla en ninguna causa. El ejercicio de esta facultad, en principio, no le irroga al mandante responsabilidad alguna (conf.: Piantoni, M.A. "Contratos Civiles ", vol.. II, pág.. 360, nAm. 20.1)..."

Sin embargo, es importante subrayar cuales son su deberes y cuáles de ellos son en los que infringe u omite, ya que, tal como refleja el eximio Dr. Constantino, sucede que la destitución sin motivo puede hacer pasible al consorcio por los daños y perjuicios que se le hubiese generado a la administración. Tal es así, que la Dra. Diana C. Sevitz manifiesta con razón que"...Si la remoción del administrador se produce sin expresión de causa durante la vigencia del acuerdo convencional, o sea durante la vigencia del año del mandato, o la vigencia de lo normado por el reglamento, el administrador tendrá derecho, en principio, a reclamar los daños y perjuicios derivados de lo que dejó de percibir hasta la finalización de su relación con el consorcio de propietarios. El administrador podrá reclamar al consorcio también daño moral con fundamento en lo dispuesto por el Art. 522 del Código Civil el que establece: “en los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso. (Cazeaux Pedro N Drecho de las Obligaciones T.I: PLatense, La Plata 1969p. 210. “El administrador en el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal”. Juan A. Constantino p. 102)..."

De allí la importancia de seguir el procedimiento indicado de manera de no generar mayores cargas a la comunidad; no solucionar un problema para entrar en otro.

Entendemos que la fuente de las obligaciones las encontramos, como muchos de los lectores sabrán, en la ley y su reglamentación en primer lugar y luego por el reglamento de copropiedad y en último lugar por las decisiones asamblearias. La persona del administrador, si bien tiene un margen notable de discrecionalidad en las decisiones que tome en el día a día, respetando el trafico de situaciones que no pueden esperar a la anuencia de una asamblea, no puede moverse fuera de las previsiones contenidas en el plexo regulatorio, como tampoco puede obligar al consorcio en lo que no hace al objeto de su existencia (como sucede con cualquier sociedad conforme al principio de especialidad).

La remoción no puede instarse a título individual por alguno de los copropietarios, sino que tal como prescribe la ley, se debe encauzar la misma a través de la decisión originada en el seno de una asamblea. Lo mismo, con razón, se mantiene aun con la reforma del Cód. Civil. El órgano supremo, y rector de las decisiones que sin lugar a dudas marcará el destino de la administración, no se logran con facilidad; y muchas veces por la creación de pequeñas “mafias” (si se me permite utilizar este concepto) formadas alrededor del órgano ejecutor de dichas medidas. Se nota con mucha facilidad, la dificultad que atraviesan los copropietarios preocupados por esta situación, ante la mala fe de algunos y la indiferencia de la mayoría.

Ahora bien, y volviendo al tema, teniendo en cuenta que si bien el reglamento de copropiedad debe prescribir el procedimiento estatutario para su remoción, se entiende que en tal caso debe ser estrictamente necesario cuando no existe causa para ello. Pero no es imprescindible, y aquí lo mas importante, la convocatoria de la asamblea cuando existen causas que realmente ameritan su remoción: no es dable exigirle al vecino que agote toda la vía indicada para solicitar judicialmente su desvinculación, ya que los perjuicios que pueden traer aparejados la falta de decisión o a la falta de quorum o mayoría para ello, podrían ser no menores. Fallos interesantes han concluido que “...Una minoría puede lograr la remoción del administrador, y los tribunales la han avalado, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el administrador sea tal que convenga a los intereses del Consorcio un pronunciamiento semejante. Aún no probadas las más graves acusaciones, de todos modos resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común...” (CNECC, Sala II, 29-9-88, jurispr. Cód. Civ., Isis, sum. 707.).

Recordemos asimismo, que al margen de la remoción, puede instarse a la vez, las acciones de naturaleza penal que le quepan al administrador en manifiesta contradicción al orden imperante. Así es viable citar notable jurisprudencia que gira alrededor de estas causales. Así se ha dicho que “...configura el delito de administración fraudulenta del art. 173, inc. 7, del Cód. Penal, la conducta del administrador de diversos Consorcios de Propiedad Horizontal que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en provecho propio traicionando así la confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. En consecuencia, se dan por reunidos los presupuestos típicos de la administración fraudulenta, que aun en forma de custodia de los bienes ajenos se caracteriza por el ejercicio con carácter principal —no accesorio— de un poder de guarda, salvaguardia, manejo o administración de bienes e intereses ajenos, hecho con cierto grado de independencia o autonomía con un volumen y proyección suficiente como para justificar periódicas rendiciones de cuenta en las operaciones. Además, la administración infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurativa de una pluralidad de realizaciones típicas en sí autónomas, debe considerarse una unidad de acción, configurativa de un solo delito continuado de administración fraudulenta por cada edificio de Propiedad Horizontal, si en cada caso se realizaron acciones sucesivas homogéneas con un unívoco bien jurídico agredido, a pesar de la diversidad de titulares, los diferentes propietarios que se apiñan en cada edificio, con una continuidad temporal-espacial y aprovechando las oportunidades esencialmente iguales del autor. De ahí que el delito de administración fraudulenta se reitera tantas veces como Consorcios de propietarios resultaron afectados por un manejo infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurándose un concurso real...”. (TOCr. Nº 7, 15-9-99, J. A. del 17-5-2000, Nº 6149.).

Entonces, es importante darle un vistazo a las obligaciones que tienen los administradores, verificar el incumplimiento o la falta de diligencia y seguir los procedimientos establecidos según la causa que haya dado lugar al planteo.