Las garantías en las locaciones con destino a vivienda
A propósito de los nuevos cambios operados por la Ley N° 27.551
Juan I. Córdoba González*
Miriam Méndez**
I. Introducción [arriba]
El 11 de junio de 2020, el Congreso de la Nación aprobó el proyecto de ley que introduce cambios en la regulación de alquileres y que modifica varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación e introduce algunos nuevos que quedan fuera del CCCN, como normas complementarias.
La Ley N° 27.551 fue publicado en el B.O. el 30/06/2020 y entró en vigencia el 1° de julio de 2020.
Consta de cuatro títulos: Título I (Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación); Título II (Regulación complementaria de las locaciones); Título III (Programa Nacional de Alquiler Social) y Título IV (Métodos alternativos de resolución de conflictos)
Como puede apreciarse no agota su contenido en el Derecho de los Contratos, aunque claramente centra en esta materia sus modificaciones más significativas. En particular, en lo que respecta al contrato de locación de inmuebles, y sobre todo cuando tiene destino a vivienda. Ello ha motivado que se la conozca en sociedad como la “Nueva Ley de Alquileres”.
Respecto de este tipo de contrato específico las modificaciones relevantes son las siguientes: (i) Se incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato (art. 1); (ii) Se establece la forma en que el locador debe devolver el depósito de garantía a la finalización del contrato (art. 2); (iii) El plazo mínimo de la locación se establece en tres años (art. 3); (iv) Admite que los inquilinos puedan hacer las reparaciones al inmueble que le corresponden al locador, y establece el procedimiento que deben seguir según se trata de reparaciones urgentes o no (art. 5); (v) Exime al locatario del pago de las cargas y contribuciones que gravan la cosa y de las expensas extraordinarias, eliminando la posibilidad de pactar en contrario (art. 8); (vi) Exonera al inquilino del pago de la indemnización por resolución anticipada cuando formaliza el preaviso con una anticipación de tres meses o más, transcurridos los seis meses de contrato (art. 9); (vii) Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente (art. 10); (viii) Refiere al procedimiento de desalojo y a las posibilidad del inquilino de consignar las llaves en caso de negativa del locador (art. 11); (ix) Establece que la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la legislación local, fija las reglas para el pago de la comisión inmobiliaria (art. 12); (x) Establece un nuevo sistema de garantías (art. 13); (xi) Dispone que el precio del alquiler será reajustado anualmente según un índice de actualización elaborado en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, que debe ser publicado mensualmente por el BCRA (art. 14); (xii) Establece pautas uniformes en materia de consignación (art. 15) y (xiii) Dispone que será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la AFIP, dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato al AFIP. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar al AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda (art. 16)
En resumen, modifica diez (10) artículos del CCCN (arts. 75, 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222 y 1351), al que incorpora también dos (2) normas bajo la técnica de la novelación (arts. 1204 bis; 1221 bis). Luego trae once (11) disposiciones especiales –incluyendo la relativa al derecho transitorio–, concernientes a aspectos privados y públicos del régimen locativo, que quedan como legislación que complementa al CCC.
En el presente trabajo no abordaremos el estudio de todos los cambios operados por la reforma, porque ello excedería largamente los límites de esta intervención. Por tal motivo, habremos de ceñir el análisis a los cambios que la reforma dispone en materia de las garantías del contrato de locación habitacional porque se trata de un tema que muy sensible, en tanto revela una manifiesta tensión entre el interés del locatario de acceder a la vivienda y el interés del locador de preservar su derecho de propiedad (v. gr. indemnidad del inmueble y percepción de sus frutos civiles). Este es el motivo que justifica la elección del objeto de investigación y la dirección en que discurren las siguientes consideraciones.
II. Las garantías [arriba]
Bueres – Mayo señalan que las garantías son las medidas tendientes a asegurar el eficaz cumplimiento de la obligación, mediante la creación de un derecho subjetivo o de una facultad que se adosa al derecho de crédito
Por su parte, Villegas agrega que las garantías constituyen “seguridades adicionales, por las cuales el deudor o un tercero aportan bienes o patrimonios, a fin de reducir o limitar el riesgo del acreedor con motivo de una operación de crédito”. Pizarro – Vallespinos completan la idea al sostener que “las garantías suponen un refuerzo de la posición jurídica del acreedor y la consecuente ampliación de su poder jurídico”.
Traspolados estos conceptos al contrato de locación de inmueble con destino a vivienda, podemos decir que en este tipo de contrato las garantías refieren a todas aquellas medidas de aseguramiento que acuerdan las partes, generalmente mediante la intervención de un tercero que compromete su responsabilidad patrimonial, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.
Ahora bien, cabe aquí formular un par de aclaraciones respecto de las garantías en el contrato de locación de inmuebles con destino a vivienda.
La primera, es que estas garantías no son obligatorias en la locación habitacional. En efecto, no constituyen un requisito o elemento esencial del contrato. Es que no hay inconveniente legal alguno para celebrar la locación solo con el locador y el locatario, sin garantías de ningún tipo. Aunque por la envergadura del negocio no es común que ello ocurra de este modo. Empero, la experiencia indica que las garantías constituyen una variable muy importante en la práctica, donde muchas veces terminan definiendo la suerte de la concertación.
Y la segunda, es que las garantías en la locación son siempre personales. Esta aclaración viene a cuento porque es común en este tipo de contratos que, a los fines de conocer la solvencia patrimonial de quién va a ser el garante del contrato, el locador exija la presentación de un “inmueble en garantía”. Pero ello no modifica la naturaleza personal de la garantía pues el inmueble no queda afectado al cumplimiento del contrato, toda vez que hasta incluso puede ser vendido o hipotecado.
Con estas prevenciones, pasaremos a analizar la reforma propuesta por la Ley N° 27.551.
III. Las garantías en la Ley N° 27.551 [arriba]
En materia de garantías del contrato de locación con fines habitacionales la Ley N° 27.551 contiene dos disposiciones referidas a este tema.
La primera es el art. 2 que modifica el art. 1196 del CCCN y que refiere al depósito en garantía y a la prohibición de firmar pagarés extraños al contrato.
La segunda es el art. 13 que establece un nuevo esquema legal de las garantías admitidas en materia de locaciones habitacionales.
Seguidamente procedemos al examen de cada una de ellas.
IV. El depósito en garantía [arriba]
El depósito en garantía consiste en una suma de dinero que el locador exige para asegurar el cumplimiento de las obligaciones, legales y convencionales, del locatario. Usualmente, se exige para cubrir el costo de eventuales daños y/o de cualquier tipo de gasto (v.gr. cargas o mejoras) que por contrato correspondan al locatario.
La praxis revela que existen muchos problemas con este depósito de garantía, la mayoría de los cuales se suscitan como consecuencia de la situación de superioridad en que se encuentra el locador.
Uno de ellos, tal vez el más frecuente, es que para celebrar la locación los locadores suelen exigir arbitrariamente depósitos equivalentes al valor de dos alquileres o más, que encarece considerablemente la contratación para el inquilino. Otro inconveniente, no menos importante, es que a la finalización del contrato la restitución de este depósito se realiza al valor nominal, establecido dos años atrás, lo que traslada íntegramente al locatario el peso de la depreciación que sufre el depósito realizado en moneda de curso legal por efecto de la inflación operada durante el plazo del contrato. Ello generaba, que, a la finalización de la relación locativa, el locador devolviese al locatario una suma insignificante, cuando no irrisoria. Otras veces, esa suma tampoco puede ser percibida por el inquilino por efecto de las compensaciones arbitrarias impuestas por el locador respecto de deudas pendientes o reparaciones insatisfactorias.
La reforma pone coto a todas estas situaciones de abuso.
a. El tope legal
El art. 2 de la Ley N° 27.551 modifica el texto del art. 1.196 del CCCN del siguiente modo: “Si el destino de la locación es habitacional o vivienda, no puede requerirse del locatario: … b) Depósitos en garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler”.
La regla es clara: el depósito de garantía no puede ser superior al valor equivalente al primer mes de alquiler. Los locadores no podrán exigir una suma superior a este tope máximo legal.
Sin embargo, la disposición ha sido pasible de objeciones.
Antes de la sanción de la ley, Leiva Fernández observó que al establecer un tope único el Proyecto omitía la referencia a la proporción del depósito en relación con la duración del contrato. Entiende que el tope único quiebra la finalidad de la garantía, pues desaparece la proporción que debe haber entre el riesgo y la garantía, pudiendo llegarse al absurdo de que un contrato a 50 años esté garantizado por el depósito de un mes. La crítica advierte que el tope legal puede en la práctica desnaturalizar la finalidad de garantía que tiene este depósito anticipado, lo que no resulta irrazonable si se tiene en cuenta que la misma reforma dispone al mismo tiempo la ampliación del plazo mínimo de la locación (art. 3).
A los fines de sortear el tope legal y recomponer la garantía, Lastra propone exigir un depósito –adicional y superior al tope– a un tercero distinto del locatario porque la veda recae sobre el inquilino, pero no respecto de terceros.
De otro costado, se advierte que la disposición no prevé sanción para el caso de incumplimiento. De tal guisa, cabe preguntarse: ¿Qué pasa si en el contrato se pacta una suma superior al tope máximo legal? En nuestra opinión, la cláusula deviene nula, aunque la invalidez no puede extenderse a todo el contrato. Como consecuencia de ello, el locatario quedará habilitado a demandar judicialmente la devolución de lo cobrado en exceso del límite legal permitido. Creemos que esta es la solución que mejor consulta la finalidad de la Norma (art. 1 y 2 CCCN) y la conservación del contrato (art. 1066 CCCN).
b. La devolución del depósito
La segunda parte de la esta norma se ocupa de regular el reintegro del depósito de la siguiente manera:
“El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble”.
Se prevé que la devolución del depósito no se materialice en la misma suma nominal entregada al comienzo de la relación locativa, sino en una suma actualizada a valores vigentes al momento de la extinción del contrato, lo que en esencia implica un retorno a la solución que preveía el art. 4, párrafo 2, de la Ley N° 23.091
Se trata el tema de la restitución del depósito como si fuera una deuda de valor (art. 772 CCCN) y no una obligación de dinero. Ello favorece claramente al locatario.
El problema es que traslada la pérdida del valor adquisitivo de la suma de dinero que se entregó en depósito al inicio del contrato íntegramente al locador, máxime si se tiene en cuenta que a consecuencia de la actualización autorizada en el art. 14 de la ley, el precio del último mes del alquiler puede resultar en una carga muy pesada para el locador
Para evitar que la norma sea cuestionada en su validez, tal vez hubiera sido mejor admitir una solución que distribuya mejor el peso de ese esfuerzo, teniendo en cuenta que la depreciación de la moneda del depósito afecta a ambas partes. Si el depósito de garantía resulta insuficiente para cubrir los riesgos por los cuales se constituyó por efecto de la depreciación de la moneda de curso legal, nadie resulta beneficiado. En este punto Lastra propone sortear la disposición integrando dicho depósito en la cantidad de moneda extranjera equivalente al monto del primer alquiler a los fines de resguardar el valor del depósito de los efectos de la depreciación económica del dinero.
c. Las deudas pendientes de pago
La tercera parte de la norma fija reglas que las partes deben tener en cuenta para resolver otro problema común al contrato de alquiler de inmuebles con destino a vivienda relacionado con las deudas por expensas o servicios públicos domiciliarios devengados durante el periodo contractual, que llegan a la vivienda después que el inquilino ha devuelto el inmueble. En este sentido la manda reza:
“En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”.
La manda permite que las partes acuerden el pago de estas deudas pendientes tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado; y además autoriza al locador a retener del depósito el importe necesario para cubrir deudas pendientes con causa en el contrato si a la finalización de la relación el locatario no presente libre deuda o exista algún servicio público domicilio y/o expensas pendientes de pago hasta tanto sea acreditada la cancelación de tales obligaciones; hecho lo cual, deberá restituirse inmediatamente las sumas retenidas. La disposición es clara y razonable, por lo que queda exenta de objeciones sustanciales.
V. Otras garantías [arriba]
En el Título II de la Ley N° 27.551 destinado a la “Regulación complementaria de las locaciones”, el art. 13 establece que:
“En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: (a) Título de propiedad inmueble; (b) Aval bancario; (c) Seguro de caución; (d) Garantía de fianza o fiador solidario; o (e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las características y condiciones de las mismas”.
Las modificaciones que introduce el novel dispositivo en materia de garantías son las siguientes:
a. La atribución exclusiva del locatario y la imposición al locador
La primera modificación trascendente que se advierte está relacionada con la parte del contrato que tiene la potestad exclusiva seleccionar y proponer las garantías.
Hasta aquí las garantías eran exigidas unilateralmente por el locador, que era quien resolvía qué tipo de garantías pedir. Rara vez, el locatario ofrecía una garantía diferente a la exigida. Mucho menos frecuente era que el locatario aceptara la propuesta por el inquilino.
Ahora es al revés. El locatario posee la facultad exclusiva de proponer al menos dos garantías de las enumeradas en la ley.
Pero la reforma no queda allí. Correlativamente dispone al final del segundo párrafo: “Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario”.
En los términos en que ha sido formulada la disposición es imposible soslayar que avanza considerablemente sobre la libertad de contratación del locador (art. 958 y 990 CCCN), afectando su derecho a establecer las condiciones a través de las cuales está dispuesto a ceder a un tercero el uso y goce del inmueble de su propiedad.
El carácter obligatorio o forzoso que tiene este sistema de garantías para el locador es blanco de críticas de la doctrina.
Ya antes de la sanción de la ley, Leiva Fernández advertía que la solución legal adoptada es una forma solapada de compeler al futuro locador a celebrar el contrato, a semejanza de la histórica Ley N° 13.581 –afortunadamente derogada–, cuyo Art. 2º impuso la locación forzosa y la obligación de denunciar inmuebles desocupados. Denunciado el inmueble vacío, el propietario debía alquilarlo y, si no lo hacía en un plazo determinado, lo hacía el Estado, y era este quien elegía el locatario.
Recientemente, Fiorenza ha expresado que el régimen de garantías para locaciones con destino habitacional regulado por la Ley N° 27.551 constituye una afrenta a las libertades de conclusión y configuración contractual del locador.
Parece que ante el solo ofrecimiento de dos garantías el locador debe inexorablemente aceptar una de ellas, sin poder requerir otra distinta ni rehusar celebrar el contrato en tales condiciones. Pero no se analiza el supuesto de que las garantías propuestas resulten insuficientes en la práctica para asegurar el riesgo de incumplimiento del contrato. Pensemos, por ejemplo, en un recibo de sueldo con poca antigüedad en el empleo, en garantías avaladas por terceros de nula o regular reputación crediticia y patrimonial, inmuebles ubicados en otras provincias, etc. Es decir, nada expresa la ley sobre la posibilidad de que tales garantías puedan ser resistidas por el locador. Y ello quiebra principios basales del derecho contractual como es la libertad de negociación y contratación. Muchas son las razones por las cuales el locador puede no querer celebrar la locación con una determinada persona y nadie puede obligarlo a hacer lo contrario, ni siquiera la ley, máxime cuando se trata de una relación duradera en el tiempo.
En este sentido, creemos que el carácter imperativo de la disposición abre un serio interrogante sobre la efectiva vigencia y aplicación de este nuevo sistema de garantías, porque si bien es evidente que a través del mismo el legislador intenta tutelar el derecho del inquilino, no es menos verdadero que el locador puede tranquilamente desistir de la operación y entregar la vivienda en locación a otro interesado que proponga mejores garantías.
En los términos en que está planteada, inevitablemente se enfrentará a planteos de inconstitucionalidad, que ya empezaron a hacerse escuchar en la doctrina.
De otro costado, si los locadores adoptan una postura rígida en este tema, se puede contraer sustancialmente la oferta de inmuebles con destino a vivienda o restringir severamente el acceso a la misma, agravando la situación del locatario que se pretende proteger con esta disposición.
b. Los nuevos medios de garantías
Otra novedad está relacionada con las nuevas formas de garantías admitidas para este tipo de contrato. En efecto, junto a las tradicionales garantías accesorias empleadas en la locación habitacional (v. gr. garantía propietario y fianza y garantía personal del locatario), la reforma admite al “aval bancario” y al “seguro de caución”, que en la práctica ya venían siendo utilizados en las locaciones comerciales o de empresa.
Se trata de medidas de garantía autónomas, cuya realización es independiente de la obligación que garantizan, en tanto el tercero garante (banco o compañía aseguradora) debe pagar sin posibilidad de oponer las defensas que pudieran provenir de la relación subyacente entre el locador y el inquilino.
El aval bancario es un medio de garantía mediante la cual un banco (avalista) responde por el locatario (avalado) en caso de que incumpla sus obligaciones. De este modo el beneficiario podrá reclamar directamente al banco, que cuenta con mayor solvencia que el avalado. Por supuesto, tratándose de una operación de riesgo, el banco cobrará unas comisiones por su servicio. De su lado, el seguro de caución consiste en una especie de seguro de cumplimiento del contrato, que cubre el riesgo de incumplimiento de todas las obligaciones que pesan sobre el inquilino. Se contrata por separado. Las partes de este contrato asegurativo son tres: el tomador (locatario), la aseguradora y el beneficiario (locador). No compromete el patrimonio del tomador (locatario). Favorece la realización directa de la garantía (carácter independiente). Pero el inquilino debe correr con el peso económico de la póliza.
Ambos encuentran base normativa en los arts. 1810 y sgtes. del CCCN relativo a las garantías unilaterales. De todas formas, habrá que esperar que resultados concretos producen respecto de la locación habitacional, habida cuenta que la ley delega en la reglamentación el establecimiento de las condiciones y requisitos.
El título de propiedad (inc. a) refiere a lo que en la jerga se conoce también con el nombre de “garantía propietario”. Consiste en la entrega de la escritura, o copia de la matrícula, de un inmueble de propiedad de un tercero, que se ofrece en garantía de las obligaciones a cargo del locatario. Por lo general se exige que el inmueble puesto como garantía sea de la misma ciudad donde se quiere alquilar. Se trata de una norma no escrita, de la que no se hizo cargo de reforma.
Respecto de la fianza, cabe señalar que de acuerdo al art. 1574 CCCN hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento. Se trata del tipo de garantía más usual en las lociones con fines habitacionales. Admite tres modalidades: simple, solidaria o “principal pagador”. Sorprendentemente, este inciso sólo menciona a las dos primeras, pero nada dice respecto de la tercera, lo que ha llevado a la doctrina a anticipar una irrazonable restricción a los derechos del locador. Otro aspecto poco entendible es que delega en la reglamentación el establecimiento de los requisitos y condiciones de esta forma de garantía, soslayando la regulación específica que contiene el propio CCCN.
Tocante a la garantía personal del mismo locatario, Fiorenza apunta –en opinión que compartimos– que se trata de un modo de garantía absurdo, que no tiene ninguna utilidad práctica pues el locatario responde frente al locador de manera principal y no accesoria. En otras palabras, responde frente a las obligaciones que genera el contrato con todo su patrimonio, es decir, con el conjunto de bienes presentes y futuros que el mismo posea al momento de la celebración del contrato y durante su ejecución, quedando fuera de esta garantía los denominados bienes inembargables que la ley fondal preserva a los fines de proteger la dignidad de la persona del deudor y el interés público que gira en torno a su grupo familiar; y por tanto, están exentos de sus acreedores, entre ellos: el locador.
En otro orden de ideas cabe formular otra acotación. De la redacción del art. 13 podría pensarse que la enumeración de garantías que contiene es taxativa, no pudiendo las partes acordar una diferente a las enumeradas. Sin embargo, pensamos que la norma no debe ser interpretada de una manera tan estricta para no afectar su efectiva vigencia y aplicación, máxime si se tiene en cuenta que tres de los cinco tipos de garantías detallados (aval bancario, seguro de caución y garantía de fianza o fiador solidario) no tienen todavía reglamentación. Creemos que debe ser interpretada con flexibilidad y conforme a los fines y objetivos que pretende asegurar; por tal motivo nos inclinamos a pensar que la enumeración que contiene es meramente ejemplificativa. A nuestro modo de ver, esta interpretación se impone para no cerrar la puerta a otros medios de garantías que pueden ir apareciendo y que demuestren en la práctica mayor eficiencia que los propuestos por el legislador reformista.
c. El tope máximo legal
El tercer cambio significativo se refiere a los límites cuantitativos de la garantía. La segunda parte del art. 13 en comentario establece que:
“El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces”.
Esta norma marca el límite del valor de la garantía que puede pedir el locador: Hasta cinco veces el valor mensual de la locación, a excepción de la garantía personal del propio inquilino, donde podrá requerir un valor equivalente a diez veces ese valor.
No especifica la norma cuál es el valor mensual de la locación que debe tenerse en cuenta en la determinación de dicho tope. A nuestro modo de ver, para evitar divergencias interpretativas en relación al tope máximo legal de las garantías, la ley debió ser más clara, tal como lo hizo respecto al depósito en garantía cuyo tope máximo legal fijó en el importe equivalente al primer mes de alquiler (art. 1196 CCCN, texto según art. 2, Ley N° 27.551) De todas formas, a través de una interpretación razonable e integradora del nuevo plexo legal, puede afirmarse que la solución debe ser la misma, esto es, considerar el valor del primer mes de alquiler para calcular el tope máximo legal de las garantías, pues es el valor conocido por las partes al momento de la celebración del contrato y la concertación de las garantías.
Conclusiones [arriba]
La redacción que exhiben las dos normas que se refieren a las garantías en el contrato de locación con fines habitacionales, revela claramente el carácter indisponible que ambas tiene para las partes, lo que excepciona el carácter supletorio que en general tienen las reglas en materia de contratos (art. 962 CCCN) Sin entrar en el debate sobre el carácter de orden público o no que tiene la Ley N° 27.551, compartimos la opinión de quienes sostienen que resultan normas que no pueden ser eludidas sin transgresión de la literalidad de su texto.
Las soluciones qué estás disposiciones brindan en materia de garantías evidencian que el propósito del legislador fue evitar los abusos que se venían suscitando con relación a este tema en las locaciones habitacionales que provenían de una regulación deficiente del mercado inmobiliario y del comportamiento especulativo exacerbado de los locadores.
A simple vista el objetivo parece haber sido cumplido ya que tanto el art. 2 que modifica el art. 1196 CCCN en punto al depósito en garantía como el art. 13 que regula el nuevo sistema de garantías proponen soluciones que tutelan de manera exclusiva y prioritaria los intereses y derechos del locatario.
No obstante, muchas de estas soluciones lucen “susceptibles de perjudicar los intereses de los locadores”, dicho livianamente, habida cuenta que constriñen fuertemente la voluntad o el poder de decisión del locador, que puede derivar en una retracción de la oferta o en el aumento de los precios de mercado, que termine perjudicando los intereses de los mismos locatarios a los que la ley pretende proteger.
La ley continúa así una marcada tendencia en nuestro país caracterizada por una marcada injerencia y regulación normativa del Estado en materia de locaciones inmobiliarias con fines habitacionales, que no siempre ha arrojado resultados positivos. Es cierto que transitamos épocas muy particulares, donde a partir de la crisis sanitaria generada por la irrupción del virus COVID-19 el Estado ha debido intervenir en numerosas áreas de la contratación a los fines de sortear la emergencia, pero una regulación en exceso proteccionista de los intereses de los sujetos vulnerables tampoco va a solucionar todos los inconvenientes que se susciten como por arte de magia. Creemos firmemente que aún en este particular escenario la autonomía privada sigue siendo el camino para sortear cualquier dificultad que aparezca.
Veremos cómo esta ley, y el nuevo sistema de garantías que contiene, es recibida por los operadores del mercado inmobiliario y principalmente por los propietarios, y de qué manera las autoridades competentes reglamentan las nuevas formas de garantías independientes para poder conocer recién si el objetivo que se trazó ha sido cumplido o si por el contrario solo empeoró la situación que aqueja a miles y miles de personas en nuestro país.
* Abogado, docente Universidad Siglo 21.
** Abogada, docente Universidad Siglo 21.
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