La Usucapión como Excepción a la Acción Real prevista por el art. 3955 del Cód. Civ.^*

Cerávolo, Francisco

Las restricciones a la circulación de los títulos con origen en donaciones de inmuebles a personas que no sean herederas legitimarias del donante sólo podrán ser morigeradas con el advenimiento de una reforma legislativa que contemple, adecuadamente, los intereses merecedores de protección en el ordenamiento normativo.

Como es sabido, la imperfección de tales títulos se funda en los preceptos contenidos en los arts. 1830 y 1831 de nuestro Código; conforme a ellos se reputa inoficiosa toda donación cuyo valor exceda la parte que el donante podía disponer, procediéndose al respecto con arreglo a lo determinado en el Libro IV del mismo y, consecuentemente, se acuerda a los herederos necesarios del donante el derecho de demandar la reducción de esas donaciones “hasta que queden cubiertas sus legítimas”. La acción sólo se confiere a los herederos forzosos que existan al fallecimiento del donante y hubieran existido al tiempo de la donación; a los fines de la determinación de la porción legítima se atenderá al valor de los bienes que quedaran a la muerte del donante, a cuyo valor líquido se sumará el que tenían las donaciones computadas al momento de la apertura de la sucesión, acorde con lo previsto por los arts. 3602 y 3477.

Integra el conjunto de las previsiones establecidas por el Codificador respecto de la protección de la legítima la acción reipersecutoria consagrada por el art. 3955. Tal organización legislativa, lejos de constituir una creación de Vélez, se inspiró en la tradición jurídica que hinca sus raíces en el derecho romano y que, consagrada en el Código Napoleón, tuvo recepción en las legislaciones del mundo latino, como lo demuestran las notas a los arts. 1830, 1831 y 3955, con remisión ésta a la del art. 3953.

La doctrina que sostiene la imperfección de esos títulos es de antigua data; no es el resultado de construcciones arbitrarias con apoyo exclusivo en el plenario “Escary c/Pietranera” –en ocasiones tildado ligeramente de anacrónico–, sino la conclusión a que arriba la mayor parte de los más autorizados tratadistas patrios. Así, se afirma con acierto –por lo menos desde mi punto de vista– que en tales donaciones se halla implícita la condición resolutoria consistente en que resulten inoficiosas a la muerte del donante y que la reducción se efectúa en especie, aunque, generalmente, se admite que puedan detenerse los efectos de la acción mediante el pago al heredero de la cantidad suficiente para cubrir su legítima.

Más allá de las encontradas posiciones respecto de la naturaleza jurídica de la acción de reducción, su efecto persecutorio es admitido incluso por quienes le niegan calidad de reivindicatoria. Así, Cafferata, en erudito aporte publicado en el tomo 60 de El Derecho, asevera “que esa acción persigue la preservación de la legítima en toda su integridad, frente a donaciones efectuadas en vida por el causante en desmedro de la misma, pero a través de actos perfectamente válidos en sí [...] Es conveniente destacar que la acción de reducción, no obstante dejar sin efecto las donaciones realizadas por el autor de la sucesión y producir como consecuencia el reintegro de los bienes que fueran objeto de las mismas a la masa de la herencia, no tiene el carácter de acción reivindicatoria por no darse los supuestos que la caracterizan. Por otra parte, el heredero no aprovecha del bien sino que, como lo acabamos de expresar, el mismo ingresa al haber hereditario, que debe ser objeto de distribución. En consecuencia, se trata de una acción reintegradora patrimonial que tiene la finalidad expresada”.

Por su parte, López de Zavalía juzga que es “una acción personal que pertenece al género de las acciones de inoponibilidad”, agregando: “El interés es la medida de las acciones en justicia. De lo que se agravia el legitimario es del valor; tenga ese valor y cese su interés. Naturalmente que esa inoponibilidad va a funcionar también frente a terceros, pues lo dice el art. 3955 (Teoría de los Contratos, t. III, págs. 535/539).

En síntesis: sea el reintegro del inmueble mismo o sea su valor, no se niega el efecto persecutorio de la acción de reducción a la que, como dice Méndez Costa, el precitado artículo identifica como reivindicatoria. Es que, como enseñara Lafaille, “podría, cuando mucho, darse como cierto que es erróneo el nombre bajo el cual ha designado la ley este género de demandas, pero no prescindir de los términos claros e inequívocos donde se autoriza la persecución” (Curso de Derecho Civil. Sucesiones, t. II,Nº 246, págs. 180/181).

En el debate acerca de la naturaleza real o personal de la acción de reducción puede concluirse, de acuerdo con Aubry y Rau, que “es personal pero con la virtualidad de resolver sobre la existencia de un derecho real” (cit. por Méndez Costa, Cód. Civ. Anotado. Llambías–Méndez Costa, t. V–B, pág. 479).

La jurisprudencia de nuestros tribunales ha sido acorde con la doctrina enunciada en lo que respecta al efecto reipersecutorio de la acción y mantiene ese criterio, como lo demuestran los pronunciamientos de la Sala H de la Cámara Civil de esta Capital, en autos: “Soncin, Zulema A.”, del 20 de noviembre de 1996, y del Juzgado Nacional Civil a cargo del doctor Luis Álvarez Juliá, de fecha 30 de abril de 1997, en autos: “Estamatti,Mirta Raquel s/bonificación de título”, confirmado en la alzada, por decisión del 11 de agosto de ese año.

La situación creada por la observación a títulos con ese origen, hoy generalizada, ha determinado que, en la práctica, hayan sido excluidos de una circulación normal; si a esto se añade, por un lado, la existencia de una importante cantidad de ellos y, por el otro, el desaliento de la voluntad de propietarios de inmuebles que no tienen herederos forzosos de realizar un acto de liberalidad que,muchas veces, tiene el propósito de retribuir afectos o de premiar conductas, se entiende el empeño del notariado en procurar soluciones con cabida en la normativa vigente.

¿Es el transcurso de diez años desde el fallecimiento del donante el único acontecimiento idóneo para la bonificación del título? Consideramos que no.

Reiteramos hoy cuanto expresamos en ocasión de la sesión pública de la Academia, celebrada en este recinto el 12 de julio de 1999 (Revista del Notariado N° 860).

Si el dominio del inmueble hubiera reingresado en el patrimonio del donante por herencia o por la tradición con causa en negocio jurídico oneroso transmisivo de la propiedad –vg. compraventa, dación en pago–, cesa la viabilidad de la acción persecutoria.

Igual consecuencia importa la rescisión de la donación libremente formalizada por las partes, con sujeción a lo dispuesto por los arts. 1197 y 1200 del Código. Sobre el particular, creo haber refutado los argumentos esgrimidos en contra de la procedencia y eficacia del distracto de las donaciones en oportunidad de la disertación pronunciada el día 18 de mayo del año en curso, durante el Seminario Laureano Moreira, y en la parte pertinente del dictamen publicado en Revista del Notariado N° 861, págs. 194 a 203 –coincidente con lo que sostuvimos en dictámenes anteriores (Revista Notarial N° 767, año 1966, pág. 1238 y en Revista del Notariado N° 831, pág. 877)–, a cuyos textos, brevitatis causa, remito.

En la deliberación que tuvo lugar al tratarse los medios de subsanación de los títulos que nos ocupa –en la mencionada sesión pública de la Academia–, manifesté que la usucapión producida con anterioridad a la demanda de reducción tiene efecto bonificatorio de aquéllos, reproduciendo así la afirmación vertida en dictamen del año 1992 (Revista del Notariado N° 831, antes citada).

Explicito hoy los fundamentos de esa opinión. La prescripción es uno de los modos de adquisición del dominio, conforme al inc. 7 del art. 2524, y toda adquisición supone la pérdida de ese derecho en cabeza de otro.

Dispone el art. 3947: “Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo.” El texto legal abarca a la prescripción adquisitiva o usucapión y a la extintiva o liberatoria; ambas se rigen por los principios comunes establecidos en la sección III

del Libro IV en cuanto al cómputo y curso del tiempo, causales de suspensión y de interrupción, oportunidad de invocarla, etcétera.

Es pacífica la doctrina que atribuye al instituto de la prescripción el fundamento y finalidad de asegurar la paz y el orden jurídicos al conferir estabilidad a las relaciones de derecho, tornándolas inatacables por el transcurso del tiempo.

Al respecto, dice Laffaille: “Si aplicamos a la usucapión los fundamentos económicos y sociales que comúnmente se exponen para ambas formas de prescribir, es manifiesta la justicia de convertir en titular del derecho a quien, durante el transcurso de muchos años, se ha conducido como si realmente le correspondiera; la de acordar validez y seguridad a las situaciones de hecho, fomentando el trabajo y el mejoramiento de los bienes; en tanto que se castiga a quien egoístamente abandona lo suyo y prescinde del interés colectivo” (Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales, vol. I, pág. 581).

A los fines de centrar el enfoque del tema e ir arrimando los argumentos en que habrá de basarse la conclusión pretendida, parece imprescindible una rápida revista de las normas aplicables.

Preceptúa el art. 3948: “La prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. La posesión requerida es la que exige que una persona, por sí o por otro, “tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”, de acuerdo con lo normado por el art. 2351, cuya nota destaca que es la posesión que “presenta todos los caracteres indispensables para los derechos posesorios [...] la que sirve para la prescripción, y la que da acciones posesorias adversus omnes”. Es decir, corpus y animus.

Posesión y tiempo son los elementos que hacen viable las dos clases de usucapión: breve y larga, exigiéndose para la primera, además, justo título y buena fe. En ambas se requiere la posesión con ánimo de dueño, o sea, que el poseedor se conduzca como tal aunque no lo sea, y que aquélla reúna los caracteres de pública, pacífica, continua, sin interrupción alguna.

En este análisis interesa la usucapión larga, aquella que, en concordancia con las normas referidas a la posesión, consagra el art. 4015 en estos términos: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.

En la nota recuerda Vélez este pasaje de Troplong: “Nada puede escapar al imperio de esta prescripción; ella excluye todo favor y todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos”.

Destaca la doctrina que este instituto “facilita la prueba de la propiedad, pues de no existir la prescripción el dueño debería producir su título, el título de su antecesor, el del antecesor de su antecesor, y así sucesivamente hasta llegar a la primera enajenación a fin de demostrar su derecho; en razón de la usucapión le será suficiente producir los títulos por el tiempo necesario para adquirir la propiedad por este modo, pues toda deficiencia o falta de dominio anterior, queda saneada y no puede aparecer una reclamación más antigua”. (Highton, Elena I., Dominio y Usucapión, 2ª parte, pág. 138).

Complementa el concepto la norma del art. 4016: “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”. La nota colaciona las opiniones de Zacharie, Vazeille y Duranton, agregando: “Resulta de lo que precede:

1.– Que el que tiene durante treinta (hoy veinte, según texto Ley Nº 17.711) años una posesión pacífica, pública y continua, y la conserva sólo en su interés propio, no tiene ya cosa alguna que probar para usar el beneficio de la prescripción.

2.– Que el que quiere prescribir por treinta (veinte) años no tiene que alegar título alguno, y con más razón no tiene que temer las excepciones que se alegaren contra los vicios de su título, con excepción del vicio de precario.

3.– Que la buena fe exigida para la prescripción de diez años no lo es para la prescripción de treinta (veinte) años”.

Queda claro, entonces, que por la posesión pacífica, pública, continua, ininterrumpida, con ánimo de dueño y por el plazo fijado por la ley, el poseedor se convierte en dueño de la cosa, cesando al respecto toda acción o excepción de terceros.

Por suficientemente conocidos soslayamos toda consideración acerca de los conceptos “pacífica”, “pública”, “continua”, ininterrumpida”, bien precisados por la doctrina, así como respecto a la unión de las posesiones de los sucesores del poseedor a título universal o singular, previstos y regulados en los arts. 2474 a 2476, 4004 y 4005.

Cabe recordar que el plazo de la prescripción corre contra los incapaces, salvo el caso excepcional de carecer éstos de representante legal, en cuya hipótesis, según lo preceptuado por el art. 3966 in fine, será de aplicación lo dispuesto por el art. 3980 en cuanto faculta al juez para liberar al acreedor o propietario de las consecuencias de la prescripción por el tiempo que hubiere durado la dificultad o impedimento de hecho. Y también tener en cuenta que la interrupción de la prescripción procede únicamente en los casos determinados por la legislación de modo taxativo.

Aunque sometido a condición resolutoria legal, y por tanto imperfecto en los términos del art. 2507, el dominio,máximo derecho real, con todos los atributos a él inherentes, pertenece al donatario en virtud de la tradición con causa en negocio traslativo de la propiedad. Tiene más que justo título, título suficiente. En consecuencia, su posesión tiene el carácter de legítima, conforme a lo dispuesto por el art. 2355.

Parece obvio que no pueda desconocerse a quien así posee el derecho que se acuerda a todo poseedor ilegítimo, incluso al usurpador. En aporte a las Terceras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, celebradas en 1986, dijo López de Zavalía: “Que el justo título no sea necesario para la usucapión larga es una cosa, y otra muy distinta que no pueda darse con justo título. En algunos sistemas se contempla este caso como una hipótesis especial: art. 1294 del Código de Portugal”. No es posible sino coincidir con esta afirmación, coherente, por otra parte, con el pensamiento de este tratadista cuando, al sostener que la acción de reducción pertenece al género de las acciones de inoponibilidad y que “naturalmente esa inoponibilidad va a funcionar también frente a terceros...”, agrega: “por lo menos hasta allí donde otros principios detengan la persecución”.

La prescripción puede alegarse por vía de acción o como defensa; en este caso debe “oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla”, según manda el art. 3962 en la redacción impuesta por la Ley Nº 17.711.

Con beneplácito unánime, la Ley Nº 14.159 puso fin al escándalo de la fabricación masiva de títulos falsos fundados en informaciones posesorias, en procesos exentos de garantías y controles. La ley, modificada por el Decreto Nº 5756 del año 1958, trata de la prescripción adquisitiva de inmuebles en sus arts. 24 y 25; dispone que el juicio “será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”; ordena, asimismo, acompañar plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva; prevé la intervención del representante legal de la Nación, de la Provincia o de la Municipalidad que resulte afectada en el caso de mediar interés fiscal, y exime del cumplimiento de esos requisitos en los supuestos en que la adquisición del dominio por posesión no se plantee como acción sino como defensa.

Es claro que, conforme a la normatividad vigente, el donatario no puede promover el juicio, pues sería intentarlo contra sí mismo, pero puede responder exitosamente a la acción de reducción que se dedujera oponiendo la excepción de usucapión.

En el proceso son admisibles todas las pruebas pero “el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial”, según lo dispone el inciso c) del referido art. 24, que añade: “será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión”.

En el caso que consideramos, amén de las pruebas que producirá, juegan a favor del donatario todas las presunciones legales. Así: A) El dominio acreditado con la copia de la respectiva escritura inscripta en el Registro de la Propiedad presume la posesión en cuanto contenido y ejercicio normal de ese derecho, medio imprescindible para la realización de sus fines. Destaca Lafaille que “la mayoría de las veces, en el terreno de la práctica, el propietario es poseedor al mismo tiempo, ya que normalmente ejerce el dominio, por sí o por medio de otro. Es raro que ambas situaciones se presenten en forma separada”.

B) El comienzo y curso del plazo para la usucapión hallan apoyatura en presunciones también establecidas por textos expresos. El art. 4003, aplicable por extensión a la prescripción larga, presume la posesión desde la fecha del título traslativo de la propiedad o, en autorizadas opiniones, desde la fecha del emplazamiento registral del mismo, con arreglo a las modificaciones resultantes del texto actual del art. 2505 y de las normas de la Ley Nº 17801; ello, con las retroactividades contempladas en sus arts. 5 y 25.

Corresponde recordar que el título sometido a condición resolutiva es útil desde su origen para la prescripción, conforme al art. 4014. En cuanto al curso, prevé el art. 2353 que quien comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal; agrega el art. 2445: “La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella [...]

La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria”. Como expresa Vélez en su nota, para conservar la posesión no es preciso tener una voluntad positiva y formal.

La ejecución de actos corrientes propios de la posesión –tales como la mera ocupación del inmueble, su locación, la realización de refacciones o mejoras, trabajos de conservación, incluso la simple tenencia de comprobantes de pago de impuestos, tasas, expensas y servicios– habrán de corroborar aquellas presunciones, determinando el acogimiento de la defensa.

La doctrina es pacífica en tanto atribuye valor de cosa juzgada a la sentencia que se dicte en el contradictorio. Evidentemente –escribe Highton– “puede aparecer un tercero que no ha intervenido en el juicio, iniciando acción reivindicatoria; pero éste es un riesgo que potencialmente existe respecto de todo inmueble” (ob. cit., pág. 205, nota 619). Es de naturaleza esencialmente declarativa la decisión judicial que acoge la defensa en tanto acuerda certeza a la usucapión ya producida por el transcurso del lapso exigido por la ley.

En nuestra interpretación del art. 2509 y de los términos de su nota, la adquisición por usucapión se agrega a la hecha antes a título de donación en el sentido de completarlo y quitar su imperfección.

De no mediar demanda y, en consecuencia, decisión judicial alguna, se produciría igualmente la bonificación del título, o sea, la consolidación del dominio adquirido por donación, que lo pone al abrigo de toda acción de reivindicación, por aplicación analógica de la doctrina emanada del art. 3999 –referido a la prescripción breve–, de su nota y de las interpretaciones de nuestros tratadistas. Ello, porque hay justo título y porque la falta de buena fe queda suplida con la usucapión que origina la posesión con los caracteres señalados durante el mayor lapso necesario, independientemente de declaración judicial.

Carece de consistencia la eventual observación basada en la imposibilidad de actuación por el heredero forzoso del donante antes del fallecimiento de éste, lo cual, según el argumento, tornaría ilusorio su derecho a la reducción si en el ínterin hubieran transcurrido 20 años desde la donación. La prescripción de los derechos reales se funda en la posesión de la cosa, aunque –como expresa el art. 3961– la persona contra la cual corriese se encontrase, por razón de una condición aún no cumplida, o por un término aún no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos; agrega la nota: “La prescripción de los derechos reales no alcanzaría los motivos de su creación, si el curso de ella debiera discontinuarse por efecto de una condición o de un término”.

Por otra parte, mientras viva el donante, el eventual heredero, como tal, no tiene derecho ni acción algunos, sino simple expectativa, lógicamente inoponible a la usucapión cumplida.

A manera de demostración de la inconsistencia de conclusión contraria, propongo este caso hipotético: en el año 1930 un señor de 22 años, padre de un niño de un año, donó a su amigo, también de 22 años, el inmueble que hubo por herencia; el donatario y sus herederos habitaron ese inmueble hasta que éstos lo vendieron en marzo de este año; días después falleció aquel donante, sin patrimonio; el comprador habita el inmueble con su familia; vive el hijo del donante, quien, de acuerdo con lo preceptuado por el art. 3955, podría llegar a obtener el dominio del inmueble siempre que promoviera la acción antes de cumplirse diez años contados desde el deceso del causante; ello a despecho de los ochenta años de posesión continua por el actual titular del dominio y sus antecesores.

En autos “Haydée Mendiburu de Silvestre c/Lucía Natale de Traverso Goñi y otras”, promovido por una heredera forzosa, a cuya demanda se opuso la prescripción adquisitiva, dijo la Corte Suprema de Justicia al admitir el recurso extraordinario deducido por las accionadas: “asiste razón a los recurrentes en cuanto al agravio referente a la defensa de prescripción adquisitiva veinteñal por ellos opuesta, pues la Cámara sólo analizó el tema de la prescripción decenal, rechazándola por faltar, a su juicio, buena fe. Empero omitió considerar lo vinculado con la prescripción adquisitiva veinteñal, a cuyo efecto pudo tener aptitud para incidir en la decisión lo manifestado por los apelantes en relación al reconocimiento de adquisición de la posesión...”, agregando que “se trata de la omisión por el a quo de una defensa oportunamente propuesta que había sido resuelta favorablemente en primera instancia y mantenida ante la alzada [...] Por ello [...] se hace lugar al recurso directo y se revoca la sentencia apelada con los alcances señalados precedentemente [...] Remítase al tribunal de origen para que, por quien corresponda, dicte nuevo pronunciamiento”.

El fallo, de fecha 2 de junio de 1981, fue suscripto por la totalidad de los miembros del Tribunal, doctores Gabrielli, Rossi, Frías, Guastavino y Black.

En virtud de las normas vigentes y en atención a las presunciones legales recordadas puede, en tesis general, considerarse inobservable el título proveniente de la donación a que venimos refiriéndonos cuando han transcurrido veinte años desde la fecha de inscripción de la escritura que la formalizó, con la retroactividad preceptuada por la Ley Nº 17.801, debiendo exceptuarse el supuesto de existencia de litis o medida cautelar de similar efecto dispuesta en juicio en que se intenta la reipersecución, anotada en el Registro de la Propiedad e informada en la certificación prevista en el art. 23 de dicha ley, en cuyo caso habrá que estar a lo que se resuelva en aquél.

Es importante que el donatario o sus sucesores universales o particulares conserven prueba de los actos posesorios y de pagos de impuestos, servicios, etc. que, eventualmente, aportarán para corroborar la posesión con los caracteres exigidos para la adquisición por prescripción.

Soy consciente de que las conclusiones a que arribo pueden originar controversias y disidencias. La polémica que pueda sobrevenir no hará más que elucidar el tema y tratar de aclarar estas situaciones que tanto están preocupando al notariado. Dije al comienzo –y lo repito en este instante– que la correcta y definitiva solución podrá advenir por una reforma legislativa; en este aspecto, en mi opinión, las modificaciones contempladas en los preceptos contenidos en el último proyecto de Código Unificado Civil y Comercial son las adecuadas, pues diferencian precisamente la acción de reducción de la acción de colación; establecen la prescripción de diez años contados desde la fecha de la donación, asimilándola al justo título, y la prescripción de dos años computados desde la fecha del fallecimiento del donante. Pienso que éstas son soluciones que armonizan los intereses en juego; no creo que sea conveniente la que propicia la supresión lisa y llana del art. 3955; amén de que quedarían vigentes los arts. 1830 y 1831, se consagraría una injusticia respecto del heredero que pudiera verse afectado en su legítima.

Notas:

^* Sesión Pública del 3 de diciembre de 2001.
^* Artículo publicado en la Revista del Notariado Nº 869, págs. 103-116.