El boleto de compraventa inmobiliaria, la tradición posesoria, los conflictos derivados de la confluencia de los derechos reales y personales y el esquema estructural del documento notarial

Por Sebastián Justo Cosola[1]

1. Introducción [arriba] 

Hace un tiempo relativamente prolongado que el tema de las relaciones entre los derechos personales y reales que confluyen de manera natural en ciertos y determinados institutos relevantes viene llamando poderosamente mi atención. Algunas tesis doctorales de nuestro medio han realizado una aproximación al tema de manera clara, precisa y contundente[2], y también dentro del tema específico contractual, los aportes de las obras clásicas de indudable referencia no escapan al análisis del tema[3]. Todo ello ha motivado a que mis estudios doctorales hayan tenido en cuenta desde el planteo originario, la relación que existe en entre el boleto de compraventa inmobiliaria y las clausulas especiales descriptas que en su contenido de describen –esencialmente, las relacionadas con la entrega de la posesión- que no es otra cosa que analizar el desenvolvimiento de los derechos reales y personales en la vida de relación jurídica habitual y permanente.

La idea de publicación de este ensayo -que recoge algunas de las ideas expuestas en mi tesis doctoral- es en definitiva, una invitación a pensar las circunstancias descriptas desde una perspectiva eminentemente notarial. Consecuentemente, el contenido que continua a estas líneas pretende enfocar el tema del boleto de compraventa y de la tradición posesoria desde las perspectivas jurídicas clásicas y contemporáneas, provenientes de los aportes del derecho civil y del derecho notarial. Es mi deseo que todas juntas, en armonía, alcancen a consolidar los valores y principios necesarios no solamente en el boleto de compraventa inmobiliaria, sino en todo el derecho contractual contemporáneo, de acuerdo a los cánones que exige el derecho positivo vigente[4].

2. Las Nociones propedéuticas [arriba] 

Durante un tiempo relativamente extensoque abarca sin dudas los últimos setenta años[5], la figura del boleto de compraventa provocó en nuestro medio un sinfín de interpretaciones, muchas de ellas justificadas y avaladas desde las más diversas y variadas intenciones.Mientras que el régimen jurídico por aquel entonces vigente lo consideraba como un contrato preliminar e incompleto – esencialmente por la falta de forma legal-, las partes que recurrían a su elaboración lo entendían como un contrato adecuado y definitivo[6]. Eso vale la explicación de Ricardo Lorenzetti, entre otras tantas, en estos términos contundentes: “Esta división entre la ley y la costumbre llevó a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurídica que surgía de aplicar la legislación vigente, o sacrificarla con la intención de despejar el fantasma de una legislación, no sólo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso[7]”.

La constante evolución académica y jurisprudencial alcanza a generar que el planteamiento del tema sea relevante como para ser considerado en una reforma integral al por entonces vigente Código Civil Argentino(en adelante CCA). Sin embargo, muy a pesar de la reforma instaurada por la Ley N° 17.711/68, el nuevo CCAno brindó una definición o conceptualización orientadoradel boleto de compraventacomo si lo hizo con otras figuras relevantes[8], aunque sí sea cierto considerar que a partir de ella, la figura comienza por reconocerse como instituto jurídico portante de determinados efectos específicos[9].

Es probable que algunas de esas circunstancias conformen parte de las razones por las cuales durante años hayan persistido las discusiones acerca de la naturaleza jurídica de la figura en estudio, muchas de las cuales en autores del presente siguen proyectándosecon alguna vehemencia a mi juicio, exagerada e innecesariamente.De esta manera, la incorporación del boleto de compraventa al cuerpo del CCAse debía, entre otras cosas, a la necesidad de despejar las dudas y los problemas originados frente al adquirente de buena fe, para que el mismo pudiera llegar a alcanzar la concreción de la operación mediante un contrato idóneo; y por ello el legislador, apoyado en la doctrina y en la jurisprudencia referida, decidió dotar al boleto de una cierta y normal legalidad[10].

Desde entonces, los aportes en el tema han sido innumerables. Algunos de ellos se han referido inclusive al aspecto práctico de la compraventa inmobiliaria. Según las enseñanzas de Claudio Kiper, la misma se debíaconcretar en diferentes pasos, porque el otorgamiento final de la escritura lleva cierto tiempo, ya que el escribano actuante debe realizar las verificaciones necesarias antes del otorgamiento del acto[11]. Al recordar que la compraventa es un contratoconsensual, el autor se interpreta que el boleto en realidad no es indispensable, precisamente porque el acuerdo de voluntades se podría concretar inclusive a través de un acuerdo verbal que permitiría exigir –aunque con las dificultades probatorias consecuentes- el otorgamiento de la escritura[12]. Y en referencia a la tradición, la posesión y el boleto de compraventa, el autor deja en claro dos supuestos relevantes a considerar con mucha fuerza aun en nuestros tiempos:

a) El boleto de compraventa no es título suficiente para adquirir el dominio, ni siquiera en el caso en que se haya hecho tradición al comprador –que será poseedor, pero no dueño-.

b) Como consecuencia de no ser título suficiente, salvo en algún caso de excepción, el boleto no tiene publicidad registral[13].

Otros autores como Jorge Mosset Iturraspe y Norberto Novellino brindaron también claridad al inicial y complicado panorama de la figura en estudio, aunque desde diversas perspectivas, partiendo de la premisa de admitir que el boleto de compraventa importa en definitiva, una situación nueva que tiene que ser considerada[14]. Los autores se inclinaron por enseñar que el boletode compraventa se asimila a la compraventa definitiva[15], cuestión que reúne a la opinión mayoritaria de la doctrina, aunque sorprendentemente desde esa posición advierten desde mi perspectiva, sin cuidado suficiente, lo siguiente: “La contratación inmobiliaria directamente por escritura pública –buscando, a la vez, celebrar el contrato obligacional y hacer el título al dominio- tiene la dificultad de los certificados sobre subsistencia del dominio y libre disponibilidad del bien que, aunque los plazos de obtención se hayan acortado, significa siempre una cierta espera, la necesidad de un tiempo, que las partes no siempre están dispuestas a aguardar, en la pretensión de asegurar el negocio[16]”.

El sistema de solicitud de certificados en sede notarial, cuya presentación en el Registro guarda y protege la debida prioridad, es una garantía de la seguridad del tráfico inmobiliario, y su valoración es frecuente tanto en nuestro país como a nivel internacional[17].Es precisamente el argumento de la buena fe el que obliga a que las partes estén al tanto de los posibles o probables problemas relacionados con la contratación que van a realizar, antes de suscribir los instrumentos, antes de entregar el dinero, antes de transmitir la posesión, entre otras cuestiones[18]. La consolidación actual del deber de buena fe en modo diligencia no ofrece ninguna duda acerca de la necesidad de su implementación.

El tema quizás se tenga que relacionar con la seguridad jurídica estática (del propietario) y dinámica (del tráfico). Pero es bueno remarcar que la actuación jurídica notarial destinada a resguardar la seguridad –y que también pueden realizar otros profesionales a través de la solicitud de informes respectivos antes de la firma o suscripción del instrumento aunque sin reserva de prioridad-, posiciona a los contratantes frente al principio de la buena fe, de la referida buena fe diligencia, razón por la cual será mucho más difícil encontrarse en la situación de sorpresa ante cualquier inconveniente que surgiera en el transcurso de la operación realizada. Buena fe, que según las expresiones de Jorge Alterini, se construye en el Código Civil y Comercial de La Nación (en adelante, CCCN) sobre la idea de rectitud y honradez que se corresponde con las enseñanzas de los romanos que postulaban el principio de vivir honestamente[19]. No debe nunca olvidarse que en realidad, como lo ha oportunamente señalado Juan Carlos Rezzónico, en materia de contratación, la adecuación de los principios mencionados, conjuntamente con otros que le sirven de antecedente como los de realidad jurídica, autodeterminación y autorresponsabilidad, autonomía privada, libertad contractual y efecto relativo, determinan el buen fin de la operatoria, que no es otra cosa que la justicia en la equivalencia de las prestaciones[20], todo ello dentro del marco de la incidencia constitucional dentro del marco normativo del derecho privado argentino y en especial, en el derecho de los contratos[21].

En fin, es esta una síntesis expositiva de las diversas interpretaciones sobre la figura que en general, tienden a argumentar la relevancia e importancia de la misma, con y desde exposición de temas de tratamiento en conjunto tanto de los derechos reales como también de los personales. De esta manera, la doctrina general mayoritaria ha considerado los diversos supuestos, brindado las respuestas pertinentes, generalmente avaladas por la jurisprudencia, que si bien no son enteramente coincidentes, todos reflejan la preocupación del jurista en la búsqueda de las soluciones que alejen a los hombres de los problemas que se generan en el derecho vivo y candente. El boleto de compraventa inmobiliaria, interpretado de manera inadecuada, revive la idea del conflicto entre los derechos reales y los derechos personales, en razón de la exposición de los deberes y derechos de las partes, por un lado, y de la incidencia de la cuestión posesoria por el otro, con todos los bemoles que ello acarrea. Es en ésta realidad donde pueden encontrarse algunos de los principales conflictos que presenta el ejercicio publicitario de la posesión, muchas veces con fuente en un contrato endeble que cuando acontece el conflicto, inevitablemente debe de enfrentarse al documento auténtico notarial (fe verdad + fe certeza + justicia + seguridad (previsibilidad & conservación)= paz) De esta manera, tanto la interpretación del boleto de compraventa como la manifestación de entrega o no entrega de la posesión, la designación de tiempos o métodos para su concreción, el hecho de la ocupación provisoria, precaria, anterior o posterior a la suscripción del instrumento, entre otras cuestiones fundamentales, son quizás los casos sobresalientes a tener en cuenta en el ejercicio de la adecuada función notarial relacionada con la confección tanto del contrato antecedente (causa) como esencialmente, de una escritura destinada a consolidar el derecho de dominio con origen, en el ejemplo, en una compraventa.

Lo antedicho importa admitir la exposición de un tema relativamente complejo, de preocupación constante tanto para el jurista como para la sociedad necesitada de protección. Aun puede a estas alturas afirmarse que muy a pesar de los esfuerzos jurisprudenciales y académicos consolidados a lo largo del tiempo referido– y sobre todo los que acontecieron luego de las reformas legislativas posteriores a la sanción del CCA-, ciertas inconsistencias siguen emergiendo de las diferentes interpretaciones enrelación a los institutos referidos. Queda absolutamente establecido que los diferentes puntos de vista brindados como posibles caminos para la adecuada interpretación no persiguen otro camino que alcanzar la consolidación de los criterios jurídicos mínimos y necesarios para alcanzar la solución a muchos de los conflictos que se generan a partir de la confluencia de la posesión con el boleto –relación de poder +derecho personal-, y con ellos, de todos los temas que pueden de ahí derivar como la cuestiones de la consolidación del derecho real de dominio (derecho privado) y el acceso al derecho de propiedad (derecho público) entre otras tantas relevantes.

3. Teoría del boleto de compraventa en el Código Civil Argentino (CCA) [arriba] 

En un clásico libro ya próximo a cumplir media centuria de vida, el siempre vigente Augusto Mario Morello aclaraba que para la ley, la doctrina y la jurisprudencia vernáculas el boleto de compraventa no conforma ni un título traslativo del dominio ni crea una obligación de dar la cosa al comprador, ya que su ser, más modesto, tipifica un anteacto o antecontrato no traslativo de la propiedad, que sólo acuerda el derecho de exigir una determinada obligación de hacer: el otorgamiento de la escritura pública de adquisición de dominio[22]. En aquella oportunidad, el eminente jurista advertía que con el boleto no se instrumenta sino una obligación de hacer[23], y por el otro lado, que múltiples son las ventajas utilizar esta figura, ya que le permite y posibilita la libertad de utilizarlos hasta que puedan proceder a la ejecución del contrato definitivo (escritura pública de compraventa traslativa del dominio[24]).

Ya luego de la referida reforma instaurada a fines de la década del sesenta del pasado siglo, el boleto de compraventa cobra particular atención del jurista ya que el mismo pasa a conformar según hemos analizado, parte del articulado del por entonces Código Civil vigente, con alusión expresa a ciertas situaciones de duda que se planteaban desde su propia naturaleza[25]. Al decir de Morello, el boleto de compraventa presentaba una notoria fuerza sociológica, a la vez que solicitaba una necesidad cualificada de tutela efectiva[26]. Comenzaban por aclararse y determinarse entonces algunos alcances de esta figura, y considerado como un instrumento público o privado que detalla el contenido del contrato de compraventa de inmueble estableciendo al menos los elementos esenciales de la misma[27], la doctrina esencialmente se divide en dos al considerar su naturaleza jurídica. Dentro de estas dos vertientes, existen los bemoles correspondientes:

a) Por un lado, aquellos que sostienen que el boleto de compraventa es un precontrato en el cual las partes se obligan a celebrar mediante escritura pública y en el futuro, el verdadero contrato de compraventa[28], y

b) Por el otro, aquellos que opinan que el boleto es el verdadero contrato de compraventa con todas las consecuencias salvo la transferencia del dominio que se obtiene por el otorgamiento posterior de la escritura pública[29].

Desde el notariado, Natalio Etchegaray se inclina por considerar al boleto de compraventa como un verdadero contrato de compraventa, ya que en él se encuentran todos los elementos esenciales tipificantes[30], aunque no sea el requisito formal para transmitir el dominio, ya que el mismo se conforma con la escritura pública[31]. En igual sentido se expresa Rubén Lamber[32], quien además considera que la reforma del código aludida anteriormente realza la figura en estudio desde dos perspectivas diferentes:

a) Los boletos provisorios, que son aquellos que quedan condicionados a la celebración del definitivo, por alguna causal relevante, como la falta de ratificación del propietario, el asentimiento conyugal o la autorización judicial de los actos que así lo requiera, como aquellos en los que intervienen menores de edad entre otros[33], y

b) Los boletos definitivos, que pueden crearse directamente reunidos los requisitos faltantes, o bien las partes reunirse para confeccionar la escritura pública traslativa del dominio como ejecución directa de la obligación anteriormente asumida en relación a la determinación de la cosa[34].

El tratamiento de estas figuras y de otros presupuestos del boleto se encuentra además, descripto en otras obras y ensayos del autor[35], siendo estas clasificaciones recogidas y receptadas por una parte de la jurisprudencia[36]. También María Acquarone advierte que el boleto de compraventa es útil y ágil para quien tiene en mente concluir una compraventa inmobiliaria, y por lo tanto, es un medio para formalizar el acuerdo de voluntades a partir de la firma de un instrumento privado en el que constan los elementos esenciales de la operación[37]. En un extenso trabajo, la autora recoge las opiniones mayoritarias acerca de la naturaleza del boleto[38], esto es, si el mismo es un contrato de compraventa definitivo y perfecto (Morello), un pre-contrato, un contrato definitivo con efecto de generar la obligación de celebrar la compraventa forzosa (Gatti-Alterini), contrato preliminar con efectos de conversión en razón de tener el boleto una naturaleza bifronte (López de Zavalía) y demás posturas intermedias. Sobre esto, la profesora también aclara que la doctrina y la jurisprudencia en este tema han sido heterogéneas a la hora de decidir la naturaleza, así existen diferentes pronunciamientos sustentados según la situación y el criterio del juzgador[39]. Adriana Abella también contribuye a la teorización del tema, exponiendo también las teorías que difieren la naturaleza del boleto[40], destacando un punto de coincidencia entre la doctrina y jurisprudencia no pacífica, que es el que aduce que con la firma del boleto se está en presencia de los derechos personales, que autoriza a demandar el cumplimiento de las obligaciones que de él emanen, esencialmente la obligación de realizar la escritura pública[41]. Para la autora, la compraventa inmobiliaria puede alcanzar la necesidad de realización de diversos pasos, anudando primero la voluntad de las partes con oferta y aceptación (consentimiento), luego con la formulación del boleto de compraventa para finalmente, alcanzar lo que denomina el auténtico contrato de compraventa que es el que se formaliza en la escritura pública[42].De acuerdo con lo antedicho, pareciera acertada la posición que advierte que en definitiva, al hablar de boleto de compraventa se hace mención a un contrato vinculante que obliga a otorgar el definitivo si se dan las condiciones[43], ya que en última instancia, el boleto no es título suficiente y carece de eficacia traslativa del dominio en tanto no sirve de causa suficiente a la tradición[44]. Sobre estos postulados, cabe decir que la jurisprudencia considera que el boleto contiene todos los elementos del contrato definitivo[45].

4. El boleto de compraventa en el Código Civil y Comercial de La Nación [arriba] 

El CCCN contempla la figura en la parte final del análisis del contrato de compraventa. La nueva normativa referida al boleto de compraventa lo presenta como una figura también inquietante, que recoge en cierta manera, algunos desarrollos académicos que se han brindado a lo largo del tiempo, en relación a las leyes que le servían como antecedente[46].Los temas derivados desde la parte general del contrato hacia los supuestos especiales incluso, generan verdaderas inquietudes que vale la pena considerar[47], claramente en el boleto de compraventa.

Para algunos autores, el cuerpo jurídico en vigencia no decide sin embargo, acerca de las cuestiones que han tenido en vilo a la doctrina nacional de los últimos cincuenta años, muy a pesar que desde los fundamentos del entonces último anteproyecto de unificación del Código Civil y Comercial de la Nación hoy en vigencia bien se advertía que era necesario contar con una regulación y tutela de los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (…)[48].

Lo cierto es que no se deja relucir normativamente la idea de la naturaleza del boleto, es decir, si es este un contrato preliminar de venta, si es un contrato definitivo, o si tiene o cumple alguna otra función[49], tema por demás de considerado en las jornadas nacionales tanto de derecho civil como de derecho notarial, perdiéndose quizás una buena chance de eliminar desde la ley, dudas que al respecto pueden inclusive a llegar a generarse (como bien se refiere, si el boleto es un contrato preliminar, habrá que estarse a los dispuesto por los artículos relativos a los contratos preliminares, por ejemplo[50]). Recordemos entonces que tampoco existe una doctrina clara al respecto en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia Nacional. En efecto, aun teniendo la posibilidad de hacerlo, el máximo tribunal no se ha expedido acerca de la naturaleza de los boletos de compraventa –en el caso como justificación de un boleto de compraventa de tipo provisorio[51]-. Otros autores en cambio se inclinan por considerar que el CCCN, al regular la figura del boleto dentro del contrato de compraventa claramente le atribuye esa naturaleza, diferenciándolo del contrato preliminar[52], lo que viene a ser ratificado desde otras posiciones que además de ello, argumentan que muy a pesar que pueda sostenerse con sólidos argumentos que la figura en estudio puede ser considerada como un ante-contrato en virtud de lo establecido en la parte general de la teoría contractual[53], lo cierto es si los tribunales habitualmente resuelven que quien compra por instrumento privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa y la firma de la escritura pública por el vendedor y en caso de negativa, por el juez, no existen motivos suficientes para considerar al boleto como una simple promesa y no como un contrato definitivo[54].

Me inclino por considerar con Marcelo Urbaneja en que el boleto de compraventa de ninguna manera es ni puede ser considerado un título considerado desde ninguno de sus alcances, lo que convierte a la figura claramente no apta para alcanzar la transmisión dominial[55]; lo que no impide sostener que es un verdadero contrato de compraventa, instrumentándose en la escritura pública –verdadero título- el cumplimiento de una de las obligaciones asumidas por ambas partes[56].

Finalmente es importante recordar que desde otras perspectivas, se destaca con verdadero énfasis que el verdadero problema del boleto de compraventa sigue siendo el relativo a la oponibilidad o inoponibilidad de los derechos de quien es titular o cesionario de un determinado boleto frente a los demás acreedores del vendedor[57]. De los artículos implicados en el CCCN se desprende entonces que el derecho que tiene el comprador de buena fe gozará de prioridad sobre los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido en tanto y en cuanto[58]:

a) El comprador haya contratado con el titular registral o que haya podido subrogarse en la posición jurídica de quien lo haya hecho mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) Haya pagado como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar;

c) Que haya fijado en el boleto, la fecha cierta;

d) La adquisición detente una publicidad suficiente, sea registral o posesoria.

Un segundo artículo cierra el tema dentro de la normativización especial del boleto de compraventa en el sistema del CCCN en vigencia[59]. En efecto, el artículo prevé la oponibilidad del boleto (con fecha cierta) de adquirentes de buena fe al concurso o la quiebra del vendedor habiéndose abonado al menos, el veinticinco por ciento del precio, debiendo el juez autorizar el otorgamiento y autorización de la escritura pública. Si la obligación fuere a plazo, puede el comprador cumplirlas en el plazo estipulado; y si la prestación a su cargo fuera también a plazo, debe sobre el bien constituirse una hipoteca de primer grado en garantía del saldo del precio. Sin duda alguna, esta redacción encuentra su vinculación y antecedente con el articulado de la ley de Concursos y Quiebras[60], donde además se requiere que el comprador sea de buena fe[61].

5. La referencia a la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe mediante el boleto de compraventa [arriba] 

Jorge Alterini expone que si en esta materia se piensa en los efectos de la transmisión de la posesión es porque en definitiva, se acepta que una de las consecuencias más importantes y elementales del contrato de compra y venta es la de generar, en la persona del vendedor, la obligación de hacer la entrega de la posesión para transferir la propiedad[62]. Recordemos que para el autor -en opinión compartida con Edmundo Gatti-, el boleto de compraventa era una promesa de venta que genera una compraventa forzosa, en virtud de su recepción en el código velezano que prescribía -dentro de varios supuestos previstos de ventas forzosas-, el que refiere a que por convención se obliga a vender alguna cosa a una persona determinada[63].Forzosamente la persona obligada debe llevar adelante la venta, ya que recién habría venta con la escritura pública[64].

En aquella relevante obra y en lo que a este estudio respecta[65], los autores comenzaban a plantear la metodología de tratamiento comparativo entre el CCA y la reforma efectuada por la Ley N° 17.711/68 -corregida por Ley N° 17.940/68-, aduciendo en una primera parte la protección legal de los titulares de boletos de compraventa[66], el análisis de los nuevos términos de la posesión[67], la naturaleza de los boletos de compraventa[68], y las consecuencias que se derivaban del sistema expuesto[69].Más allá de las interpretaciones y que hoy estemos en presencia de una obra que en cierta manera proyecta el análisis de un derecho positivo histórico, es importante destacar que Jorge Alterini planteaba la problemática del boleto desde la posesión, o lo que es similar: la posesión incluida o no incluida en el cuerpo del boleto de compraventa[70].

La reforma en referencia había introducido cambios relevantes en ciertos artículos medulares de la parte general de los derechos reales, que implicaba en cierta manera comenzar a analizarlos desde una lectura conjunta con los derechos personales. Así, por ejemplo, el criterio que consideraba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa[71]. Indudablemente, este agregado colocaba al comprador que obraba con esa fe en una mejor situación, no solo respecto del vendedor sino también frente a terceros[72]. De esta manera, mientras que la posesión cumplía una función exteriorizadora[73], la tradición hacía producir el desplazamiento de la potestad del transmitente hacia el adquirente[74]. En consecuencia, la posesión y los actos posesorios realizados por quien tenía una relación de señorío sobre una cosa se tornaban públicos[75]. Muchas fueron las opiniones académicas que se vertieron a partir de esta consolidación de la realidad a nivel legislativo, y algunas de las posiciones fueron las que campearon durante muchísimo tiempo.

Así, hay quienes sostuvieron que trasladado el principio de buena fe al adquirente de la posesión, él mismo debe apreciarse en el momento de hacerse efectiva la adquisición, tomando en cuenta los recaudos de prudencia y diligencia que el derecho postula y protege[76]. Si esto era así, el boleto de compraventa no era título suficiente para adquirir el dominio pues le falta el requisito de la escritura pública, y por todo lo expuesto, sería ilegitima la posesión ejercida por quien adquirió oportunamente de un modo insuficiente para adquirir derechos reales[77]. Es en esta inteligencia que la reforma había introducido el párrafo aludido al antiguo Código Civil, estableciendo que la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe mediante boleto de compraventa se consideraba legítima; y aunque su interpretación no era pacífica en la doctrina[78], cierta jurisprudencia relevante lo comenzaba a avalar[79].

En similar dirección, también se exponía acerca de las posiciones que consideraban al supuesto como relativo a la adquisición de un dominio imperfecto, como así también otras que negaban todo tipo de consecuencias jurídicas por ser considerada la cláusula como anodina[80]. Para algunos, era ésta postura la que debería predominar en doctrina, por cuanto no puede considerarse la posibilidad del dominio imperfecto porque la tradición posesoria no es suficiente para constituir un derecho real, y el boleto de compraventa es un contrato preliminar en el cual las partes se obligan a elevarlo a escritura pública y por ello “si la posesión adquirida es ilegítima al no ser el ejercicio de algún derecho real, no es sostenible que esa posesión configure el contenido de un dominio, ni siquiera imperfecto[81]”. En similar orientación otro académico ponía de manifiesto que al no haber transmisión del dominio por medio del boleto de compraventa –ni por ende, adquisición del derecho por parte del comprador- mal puede erigirse el comprador como titular de un dominio imperfecto; el dominio, aunque haya mediado tradición posesoria, continúa en cabeza del vendedor hasta el otorgamiento de la escritura pública[82] -es el mismo autor que sostiene que la compraventa -si bien puede o no puede quedar perfeccionada con la suscripción del boleto- siempre se refiere a la compraventa circunscripta al ámbito de los derechos personales, mientras que para obrar dentro del campo de los derechos reales la escritura pública es un requisito indiscutido[83].

De todo lo anteriormente expuesto es que entonces pueden destacarse al menos, dos supuestos de conflictos interesantes y ya resueltos por la doctrina mayoritaria[84]. En el primer supuesto, se consideran la situación de una adquirente mediante boleto de compraventa frente a otro adquirente también por boleto de compraventa, siendo los posibles supuestos los siguientes:

a) Adquirente mediante Boleto de Compraventa con tradición de la cosa frente a otro adquirente por boleto pero sin tradición de la cosa: tiene prioridad el primero si actúo de buena fe, ignorando la existencia de un boleto anterior[85];

b) Adquirentes mediante boleto de compraventa a quienes además, se les ha efectuado tradición posesoria: triunfa el primero al que se haya puesto en posesión de la cosa, siempre que haya actuado de buena fe[86];

c) Adquirentes mediante boleto de compraventa sin puesta ninguno en posesión, triunfa el que tenga boleto de fecha anterior[87].

En el segundo supuesto, se exponen con claridad los conflictos que emergen entre el adquirente por boleto de compraventa frente al comprador por escritura pública, siendo los supuestos los siguientes:

a) Adquirente mediante boleto de compraventa frente al comprador mediante escritura pública sin haberse hecho efectiva la tradición posesoria del inmueble a ninguno de ellos, se tiene en cuenta como primera medida, la fecha del instrumento, dando absoluta relevancia al tema de la prioridad de las fechas en el instrumento público por imperio de la fe pública; dentro de esto, deben distinguirse los siguientes (sub) temas: 1) Boleto carente de fecha, se prefiere al comprador de buena fe mediante escritura pública, y 2) supuesto de boleto de compraventa con fecha cierta y escritura, prevalece el de la fecha más antigua[88].

b) Adquirente de buena fe mediante boleto de compraventa con tradición posesoria frente a comprador por escritura sin posesión, es preferido el primero en razón de que al no haberse efectuado tradición posesoria en la escritura no se ha adquirido el dominio y por ello, el comprador se transforma en una acreedor de una obligación de cumplimiento imposible de dar de cosa cierta a fin de que se le transfiera el dominio, por cuanto ya se le ha hecho tradición al tercero[89].

La doctrina a partir del CCCN sigue haciendo referencia concreta a muchas de las opiniones antes referidas, con mayor o menor displicencia. Y teniendo en cuenta que la problemática actual del boleto se circunscribe a la trascendencia de la situación de los terceros embargantes, las soluciones que se ofrecen son las que determinan la prioridad o no de las medidas cautelares esgrimidas con anterioridad o con posterioridad a la elaboración del contrato[90]. Así, las situaciones que pueden ocurrir son las siguientes:

a) triunfo de la medida cautelar efectivizada registralmente con anterioridad a la posesión del adquirente por boleto;

b) triunfo del boleto inscripto registralmente frente al embargo posterior; y

c) triunfo del boleto con publicidad posesoria[91].

6. Conclusiones [arriba] 

Los estados de hecho se prueban físicamente e incluso, de manera aparente. Sin embargo, por más que el ordenamiento brinde protección a esas situaciones, debe tenerse presente que el amparo de un determinado abuso en razón de la fuerza o de la oportunidad debe siempre ser condenado desde el derecho y desde la justicia, muy a pesar de que técnicamente esos estados de hecho sean recogidos por la suposición que realiza la norma. El boleto de compraventa, históricamente incorporado dentro de la ideología liberal del CCA[92] y hoy ubicado teleológicamente en el CCCN dentro de los cánones de un derecho multicultural y de principios[93], debe considerarse una verdadera compraventa –y como todo contrato-, necesita proyectar en su contenido todos los efectos emergentes de la consolidación tanto de los elementos esenciales como de los naturales o accidentales que se describan en su seno. El ejercicio práctico del oficio del jurista[94] que confecciona jurídica, técnica y artísticamente los boletos de compraventa inmobiliaria, lo pone al tanto de la necesidad de vincular al derecho de los contratos con el contenido esencial de los derechos reales - la tradición posesoria es un elemento esencial en la transmisión de los derechos reales sobre inmuebles-, debiendo el mismo establecer en la cláusula correspondiente, que es lo que se hará o se ha hecho con la cuestión posesoria. Es así que los derechos personales que contienen a los derechos reales pueden de alguna manera generar algún tipo de conflicto si no se los interrelaciona de manera adecuada y precisa. No puede existir ni error ni contradicción entre las obligaciones que asumen las partes, ni a nivel personal ni a nivel real, ya que el mismo, inevitablemente generado por una inadecuada interpretación del derecho, generará el conflicto según los supuestos anteriormente referidos.

En esta inteligencia, el esquema utilizado para redactar y argumentar el documento notarial auténtico en el caso, de una compraventa, puede resultar útil para observar como los derechos reales y personales conviven en armonía y complementariedad, destinando sus efectos a la perpetuidad y conservación –salvo conductas que generen supuestos de responsabilidad notarial o de las partes intervinientes (simulación)-. Luego de las descripciones impuestas por el ejercicio del derecho notarial formal, el documento notarial auténtico proyectará sustancialmente el derecho de los contratos desde los elementos esenciales (objeto + precio), los naturales (por ejemplo, la obligación de saneamiento), los accidentales (por ejemplo, la conformación de algún pacto) y las declaraciones de los comparecientes -partes- para que luego el notario interviniente proceda a confeccionar las denominadas constancias o atestaciones notariales, imbuidas de fe. Se establece así la ciencia, el arte y la técnica notarial en el documento. En los términos impuestos originariamente por José Castán Tobeñas[95], ampliados y llevados al máximo de su potencial por el genial Juan Berchmans Vallet de Goytisolo[96], se concreta así la elaboración notarial del derecho.

Por mi parte, he sostenido que el documento notarial se consolida a través del concepto de tradición. En el cuerpo del CCCN, quizás sea el documento notarial el ejemplo más contundente que demuestra la necesidad de las sociedades modernas y problematizadas de sostener, aun en tiempos de cambios de estructuras, a las instituciones tradicionales. En efecto, en el moderno derecho positivizado, el documento notarial mantiene la misma estructura que en el CCA y ni que hablar, de los ochenta y siete países que profesan el notariado románico germánico, otrora denominado latino. La estructura del documento – no así sus componentes- puede estudiarse y asimilarse, por los tiempos que corren, incluso desde las obras clásicas de la ciencia, la técnica y el arte notarial[97] y como profesores del derecho que regula la función formal y sustancial que realiza un escribano, así lo aconsejamos.

Desde mi visión, es en el documento notarial autentico donde se consolidan los valores y principios que el derecho actual exige y reclama al jurista desde el propio título preliminar del CCCN, totalmente diferente al proyectado en el CCA. La fe pública que desde él se proyecta consolida al ordenamiento que determina sus alcances (certeza) y también a las virtudes éticas notariales (verdad). La voluntad de las partes no hacemás que consolidar el valor justicia, mientras que la seguridad jurídica es previsibilidad (normativa) y también conservación. La suma de los valores propuestos determina el cuarto valor trascendente que es la paz[98].

Aunque sin el imperio de la fe pública, los contratos de compraventa que se realicen respetando estas previsiones gozaran de mayor eficiencia en el ejercicio del derecho práctico actual. No tendrán las derivaciones de los efectos probatorios, ejecutivos y conservatorios de los que si gozan los documentos notariales, pero serán de más fácil interpretación a la hora de desentrañar los conflictos que desde su contenido emerjan de manera causada o incausada.

Consolidar los valores y principios en los boletos de compraventa y en todos los contratos en general para evitar conflictos de todo tipo, especialmente los suscitados y relacionados con las cuestiones emergentes de los derechos reales, es el verdadero desafío de los juristas actuales, y hacia allí deberían dirigirse los máximos esfuerzos para definitivamente consolidar los efectos de la voluntad. La estructura del documento notarial auténticocon todos sus nuevos componentes, sumado a la adecuada exposición de su contenido puederesultar ser una guía útil que oriente al jurista práctico hacia una más precisa redacción y concreción del derecho en los boletos de compraventa inmobiliaria–siempre destinados a elevarse a escritura pública-, en el esfuerzo por alcanzar el cumplimiento de los valores y principios que el derecho contractual actual exige tanto metafísica como positivamente.

Notas [arriba] 

[1] Abogado y escribano (UNLP). Doctor en Derecho (Univ. Austral).Especialista en Documentación y Contratación Notarial (UNA). Presidente del Consejo Consultivo de Ética del Consejo Federal del Notariado Argentino. Notario en ejercicio titular del Registro 7 del Partido de Junín (BA).sebastianc osola@ derecho. uba.ar
[2] Cfr. Jorge Alterini, La locación y los derechos reales con función equivalente, Editora Platense, Buenos Aires, 1.970; Leopoldo L. Peralta Mariscal, Sistemas de derechos reales. Numerus apertus y numerus clausus, Rubinzal-Culzoni, Santa FE, 2.015, p. 39.
[3] Cfr. Jorge Mosset Iturraspe, Contratos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1.998, p. 21.
[4] En este sentido, se me impone hacer una referencia indudable al tratamiento de la parte general del contrato que brinda Juan Manuel APARICIO en su obra Contratos, vol. 1 y 2, Hammurabi, Buenos Aires, 2.016.
[5] Cfr. Claudio Perez Leo, Compraventa y permuta, en Daniel R. VÍTOLO, Manual de Contratos, t° I, Editorial Estudio, Buenos Aires, 2.017, p. 424. En este aporte se cita como antecedente jurisprudencial de relevancia el plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, autos “Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel s/ escrituración” de fecha 3/10/1951.
[6] Cfr. Ricardo Luis Lorenzetti, Tratado de los contratos, t° I, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1.999, p. 331.
[7] Ibídem.
[8] Las cosas y las disposiciones a ellas referidas aplicables a la energía y a las fuerzas naturales quizás sean el ejemplo más contundente (Art. 2311 CCA).
[9] Cfr. Lilian Gurfinkel de Wendy, Escrituración, La Ley, Buenos Aires, 2.007, p. 136.
[10] Cfr. Gabriel B. VENTURA, El boleto de compraventa frente al embargo del vendedor, http://www.acad erc.org.ar/doctrina /articulos/el-bole to-de-compravent a-frente- al-emba rgo-del , p. 2. (Último acceso: 08/04/2018).
[11] Cfr. Claudio M. Kiper, Juicio de escrituración (Conflictos derivados del boleto de compraventa), Hammurabi, Buenos Aires, 2.004, p. 53.
[12] Ibídem, p. 54.
[13] Ídem, p. 56. El Registro de la Propiedad de La Provincia de Buenos Aires, mediante la DTR 2/2013 y la orden de servicio 4/13 permite el ingreso de inscripción de los Boletos de Compraventa, ampliada la competencia a otras figuras afines según lo dispuesto en la orden de servicio 45/15. Es facultativo de alguna de las partes contratantes su realización.
[14] Cfr. Jorge Mosset Iturraspe y Norberto J. Novellino, La obligación de escriturar, La Rocca, Buenos Aires, 2.001, p. 36.
[15] Ibídem, p. 39. Llama la atención sin embargo, la explicación que los autores realizan en las páginas siguientes, relacionada con la facilidad con la que la gente accede al boleto a través de una instrumentación privada y no directamente inspirada en una escritura pública. Desde esa posición, no dudan en considerar la seguridad que emana de la escrituración y de la presencia del oficial público (así lo denominan) y aconsejan, en torno a la seguridad, la certificación notarial de las firmas.
[16] Ibídem, p. 47 (n. 19). Desde mi posición, no es posible advertir claramente cuál es el sentido final y práctico de las mencionadas enseñanzas. En efecto, las certificaciones notariales – y exclusivamente aquellas que gozan de prioridad-, están destinadas precisamente, a otorgar seguridad a la contratación, razón por la cual si hay algo que no harán las partes en defensa de su negocio al obviar este paso, porque esa es la manera más segura y sensata de asegurarlo. En el ejercicio práctico habitual, la solicitud de certificados o informes se impone como obligatoria –es ésta una muestra de la fuerza de la costumbre-, inclusive antes de la firma del boleto de compraventa e independientemente de considerar cualquier naturaleza que lo considere como contrato, como precontrato, etcétera.
[17] Cfr. Jorge Horacio Alterini, Certificados registrales. Reserva de prioridad y medidas judiciales, RN n° 949, La Plata, 2.004, p. 619.
[18] Ibídem, p. 623 y ss.
[19] Cfr. Jorge Horacio Alterini, Claves para tener en cuenta, Supl. Empresa, negocios y el nuevo Código Civil y Comercial, Thomson Reuters-La Ley, Diario La Nación, 30/08/2015, p. 3.
[20] Cfr. Juan Carlos Rezzónico, Principios fundamentales de los contratos, Astrea, Buenos Aires, 1.999, 604 págs.
[21]Cfr. Lidia Garrido Cordobera, Incidencias del Código Civil y Comercial. Contratos en General, Alberto J. Bueres (Dirección), Vol. 3, Hammurabi, Buenos Aires, 2.015, p. 49.
[22] Cfr. Augusto Mario Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria, Editora Platense, La Plata, 1.966, p. 9.
[23] Ibídem, p. 26.
[24] Ibídem, p. 40.
[25] Como ha quedado expuesto, el boleto de compraventa cobró mayor trascendencia a partir de la reforma del Código Civil efectuada por la comisión de reformas encabezada por Guillermo Borda. Su figura, aun sin ser definida, fue tenida en cuenta de manera expresa incorporándose al cuerpo general del articulado tanto en la parte general de los contratos como en materia de derechos reales, en la parte dedicada a la posesión. De aquí que haya sido una figura que haya abarcado el análisis de los derechos personales y reales, y que haya suscitado los conflictos ya analizados.
[26] Cfr. Augusto Mario Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria: su fuerza sociológica y la necesidad cualificada de tutelarlo, JA 1994-IV-182, en Cristina Noemí Armella (Dir.) Mariano Esper (Inv.), Summa de Contratos, t° II, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2012, pág. 1853.
[27] Cfr. Jorge E. Lavalle Cobo, De las obligaciones que nacen de los contratos, en César A. Belluscio (Dir.) y Eduardo A. Zannoni (Coord.), Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t° 5, Astrea, Buenos Aires, 2.007, p. 834.
[28] Acerca de este punto, ver Fallos: 273:57, “Sociedad en Comandita Lunan Inmobiliaria y Financiera y otras c. Dirección Nacional de Industrias del Estado (D.I.N.I.E) y CIFEN E.N”, y el interesante comentario que realizan Esteban Javier Arias Cau y Matías Leonardo Nieto, El contrato de compraventa, en Cristina Noemí Armella (Dir.) y Mariano ESPER (Inv.), Máximos precedentes-Corte Suprema de Justicia de La Nación, t° II, La Ley, Buenos Aires, 2.014, págs. 101 y ss.
[29] Jorge E. Lavalle Cobo, De las obligaciones que nacen de los contratos, ob. cit., p. 835.
[30] Cfr. Natalio Pedro Etchegaray, Boleto de compraventa. Marcelo DE HOZ (Col.), Astrea, Buenos Aires, 2.009, p. 3.
[31] Ibídem, p.6.
[32] Cfr. Rubén Augusto Lamber, Derecho civil aplicado, Colección Función Notarial, t° 3, Astrea, Buenos Aires, 2.010, p. 218.
[33] Ibídem, p. 219.
[34] Ibídem, p. 220.
[35] Rubén Augusto Lamber, La escritura pública, t° III y IV respectivamente, ob. cit., p. 15 y ss (t° III) y p. 11 y ss (t° IV).
[36] C.Nac. Civ., Sala A, 24/12/1959: “Ramírez, Francisco J. v. Breccia, Guillermo”; C. Nac. Civ., Sala A, 23/8/1960: “Auneau de Petit, Magdalena v. Citymar S.R.L”.
[37] Cfr. María Teresita Acquarone (Dir.) y AA.VV, Derecho Inmobiliario, Di Lalla, Buenos Aires, 2.010, p. 133.
[38] Ibídem, p. 134 y ss.
[39] Ídem, p. 136.
[40] Adriana Nélida Abella, Derecho inmobiliario registral, ob. cit., págs. 173-174.
[41] Ibídem, p. 175.
[42] Ídem, p. 174.
[43] Claudio M. Kiper, Juicio de escrituración, ob. cit., p. 62.
[44] Cfr. Adriana Nélida Abella y Sebastián E. Sabene, El boleto de compraventa. Acuerdos previos. Aspectos y consecuencias, en Adriana Nélida Abella (Dir.), Estudios de derecho inmobiliario, Zavalía, Buenos Aires, 2.012, p. 302.
[45] Ibídem. Los autores citan al fallo de la SCBA Tabani, Oscar H c/ Girard, Leonor,ac. 24.109, ED 12/07/79, fallo 32.012.
[46] Cfr. Mariano Esper, Boleto de Compraventa, en Julio César RIVERA y Graciela MEDINA (Dir.)-Mariano Esper (Coord.), Código Civil y Comercial de La Nación comentado, T° III, La Ley, Buenos Aires, 2.014, p. 892 y ss.
[47] Cfr. Horacio Rosatti, El Código Civil y Comercial desde el Derecho Constitucional, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2.016, p. 443 y cc. El autor se refiere entre otras, a la incorporación del contrato de consumo al cuerpo del CCCN y a la mención de los derechos resultantes de los contratos como integrantes del derecho de propiedad del contratante (Art. 965 CCCN).
[48] V. Anteproyecto de Código Civil unificado con el Código de Comercio 2012, Ediciones Códice, 2.012, págs. 730-731.
[49] Mariano Esper, Boleto de Compraventa, en Julio César Rivera y Graciela Medina (Dirs.)-Mariano Esper (Coord.), Código Civil y Comercial de La Nación comentado, T° III, ob. cit., p. 893.
[50] Ibídem.
[51] CSJN Fallos 273:57. “Sociedad en comandita Lunan Inmobiliaria y financiera y otras. Dirección Nacional de Industrias del Estado (D.I.N.I.E) y CIFEN E.N. V. excelente nota crítica de Javier Arias Cau y Matías Leonardo Prieto, El contrato de compraventa, en Cristina Noemí Armella (Dir.) y Mariano Esper (Coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos precedentes. Contratos, t° II, La Ley, Buenos Aires, 2.014, p.103.
[52] Cfr. María Florencia Culasso y Julieta C. Tabares, Compraventa y permuta, en Noemí L Nicolau y Carlos A. Hernández (Dir.)- Sandra A. Frustagli (Coord.), Contratos en el Código Civil y Comercial de La Nación, La Ley, Buenos Aires, 2016, p. 546.
[53] Arts. 1017 y 1018 CCCN. En el primer supuesto se refiere a lo que se ordena en torno a que deben ser hechos en escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles. Eso implica referirse en el segundo artículo a la situación en la que se encuentra el otorgamiento pendiente de un instrumento a la forma indicada, lo que constituye una obligación de hacer; en definitiva, implica reconocer que si el contrato requiere de la escritura pública el mismo no quedará concluido mientras no se otorgue mediante esa forma. Una adecuada comprensión de los artículos en referencia desde mi visión puede consultarse: Lidia Garrido Cordobera, Incidencias del Código Civil y Comercial. Contratos en general, ob. cit., p. 131-133.
[54] Cfr. Alejandro Borda, Contratos, en Alejandro BORDA (Dir.), La Ley, Buenos Aires, 2.016, p. 376.
[55] Cfr. Marcelo E. Urbaneja, Practica notarial de contratos usuales 1, Astrea, Buenos Aires, 2.017, p. 83.
[56] Ibídem, p. 86.
[57] Cfr. Ernesto C. Wayar, Boleto de Compraventa, en Ricardo L. Lorenzetti (Director)- Miguel F. Del Lorenzo y Pablo Lorenzetti (Coord.), Código Civil y Comercial de La Nación Comentado, RubinzalCulzoni, Santa Fe, 2.015, p. 445.
[58] Art. 1170 CCCN.
[59] Art. 1171 CCCN.
[60] Cfr. Atilio Aníbal Alterini, Código Civil Sistematizado, La Ley, Buenos Aires, 2.010, pág. 782.Dice el Art. 146 de la Ley 24.522:“Promesas de contrato. Las promesas de contrato o los contratos celebrados sin la forma requerida por la ley no son exigibles al concurso, salvo cuando el contrato puede continuarse por éste y media autorización judicial, ante el expreso pedido del síndico y del tercero, manifestado dentro de los treinta (30) días de la publicación de la quiebra en la jurisdicción del juzgado. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el veinticinco por ciento (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio”.
[61] Cfr. Marcelo J. Hersalis, Boleto de compraventa, en Alberto J. Bueres, Código Civil y Comercial de La Nación analizado, comparado y concordado, T° I, Hammurabi, Buenos Aires, 2.017, p. 665.
[62] Cfr. Jorge Horacio Alterini, Boleto de compraventa. Efectos de la entrega de la posesión entre las partes, RdN n° 796, Buenos Aires, 1.984, p. 882.
[63] Ibídem, p. 884.
[64] Ibídem.
[65] Cfr. Edmundo Gatti y Jorge Horacio Alterini, Prehorizontalidad y boleto de compraventa, Fedye, Buenos Aires, 1.973, 299 p.
[66] Ibídem, p. 13.
[67] Ibídem, p. 15.
[68] Ibídem, p. 19.
[69] Ibídem, p. 25 y ss.
[70] Jorge Horacio Alterini, Boleto de compraventa. Efectos de la entrega de la posesión entre las partes, ob. cit., p. 883.Allí advertía que en los boletos de compraventa en general, se pactaba –como en la actualidad en una infinidad de casos-, la entrega de la posesión con anterioridad al acto escriturario. Y también afirmaba que si los boletos nada expresaran acerca de la mencionada posibilidad de entrega, si la misma no estuviese pactada, no sería posible efectivizarla, precisamente en razón de que desde esa visión, el boleto no era considerado el contrato, y por ello ni siquiera era idóneo para generar la obligación de entrega de la posesión.
[71] Art. 2355 CCA.
[72] Lilian Gurfinkel de Wendy, Escrituración, ob. cit., p. 147.
[73] Ídem, p. 149.
[74] Ibídem, p. 148.
[75] Ibídem. Más adelante la autora expresará que la posesión presentaría así la clasificación de legítima e ilegítima. En lo que aquí interesa, la posesión legítima –el ejercicio de un derecho real de conformidad con las disposiciones del código- hacía concluir que únicamente el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión pueda ser calificado de poseedor legítimo.
[76] Cfr. Domingo C. Cura Grassi, Contratación Inmobiliaria: Aspectos notariales y registrales. Recaudos previos, ED 261, nro. 13696, 27/03/2015.
[77] Lilian Gurfinkel de Wendy, Escrituración, ob. cit., p. 149.
[78] Algunos sostienen la consolidación de la legitimidad de la adquisición de la posesión en estos términos mediante boleto de compraventa, mientras que otros llegan a considerar un derecho real de posesión o un dominio imperfecto. V. especialmente Alberto G. SPOTA, Art. 2355 del Cód. Civil (Ref. Ley 17711) y posesión legítima del comprador de buena fe con boleto de compraventa inmobiliaria, ED 98-821.
[79] Cfr. Elena Inés Highton, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Col. Elena C. Nolasco, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 789. La autora trae el fallo CNCiv. Sala C, 21/11/78, LL 1979-B-259: “El boleto de compraventa de fecha cierta es oponible a los acreedores privilegiados o quirografarios, aun a los hipotecarios, si ha mediado desplazamiento de la posesión a favor del adquirente. Ello aun cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios. La primacía del adquirente por boleto de compraventa que fue puesto en posesión del inmueble con posterioridad a los créditos mencionados se justifica ante la carencia de publicidad de esos créditos, lo que demuestra una notable diferencia con los créditos hipotecarios exteriorizados mediante los registros. Es aplicable el triunfo del poseedor por boleto frente a los acreedores en cuestión porque el dueño del inmueble se desprendió de su posesión y el comprador la adquirió legítimamente con apoyo de un título suficiente a tales efectos, adquisición posesoria”
[80] Cfr. Emma Adelaida Rocco, Boleto de compraventa, La Ley, Buenos Aires, 2.009, p. 187.
[81] Ibídem, p. 189.
[82] Claudio M. Kiper, Juicio de escrituración, ob. cit., p. 69.
[83] Ibídem, p. 68.
[84] Puedo consultarse sobre este tema: Mariano ESPER, Manual de Contratos Civiles y Comerciales. Parte Especial, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2.011, Pto. VII (VTRP).
[85] Emma Adelaida Rocco, Boleto de compraventa, p. 193.
[86] Ibídem, p. 194.
[87] Ibídem.
[88] Ibídem, p. 195-196.
[89] Ibídem, p. 196.
[90] Cfr. Eduardo N. Farinati, Contrato de compraventa, en Marcelo J. HERSALIS (Coord.), Incidencias del Código Civil y Comercial. Contratos en particular, Hammurabi, Buenos Aires, 2.015, p. 87.
[91] Ibídem.
[92] Cfr. Marco Aurelio Risolia, Soberanía y crisis del contrato, Valerio Abeledo Editor, Buenos Aires, 1.946, p. 219.
[93] Cfr. Mariano Esper, Contratos en general, en Alberto J. BUERES (Dirección), Código Civil y Comercial de La Nación y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, t° 3C, Hammurabi, Buenos Aires, 2.018, p. 42.
[94] Cfr. Fernando M. Toller, Sistema de citas y redacción en derecho, Marcial Pons, Buenos Aires, 2.016, p. 34. Al referirse al significado de los libros y la biblioteca para el ejercicio del oficio del jurista, el autor se refiere mucho más ampliamente a los juristas designando a los abogados, a los consultores, a los jueces, a los funcionarios, a los legisladores, a los notarios, a los profesores, a los investigadores y a los estudiantes de grado y postgrado.
[95] Cfr. Jose Castán Tobeñas, Función notarial y elaboración notarial del derecho, Reus, Madrid, 1.946.
[96] Cfr. Juan B. Vallet De Goytisolo, Manuales de metodología jurídica, 4 volúmenes, Consejo General del Notariado Español, Madrid, 2.004. La elaboración notarial del derecho está considerada especialmente en el volumen tercero.
[97] Cfr. Carlos E. González, Teoría General del instrumento público (Introducción al estudio del derecho notarial), Ediar, Buenos Aires, 1.953; Carlos A. Pelosi, El documento notarial, Astrea, Buenos Aires, 1.987.
[98] Sebastian J. Cosola, Los efectos de la publicidad en el documento notarial (La decisión jurídica a partir de la convivencia de las instituciones jerarquizadas y de la conformación de una teoría de valores trascendentes), Tesis doctoral defendida en la Facultad de Derecho de la Universidad Austral, en prensa. La conclusión de este ensayo reconoce la estructura de valores del documento notarial autentico descripta en la tesis doctoral aludida, pero en nada se relaciona con los resultados arribados en la misma, que se dirigen enfáticamente a comprobar otras demostraciones totalmente ajenas al presente estudio.