Derechos en pandemia
La suspensión de plazos registrales
Por Marina C. Zuvilivia [1]
Introducción [arriba]
La situación pandémica que ha atravesado nuestro país durante ya buena parte del presente año 2020, ha llevado a las distintas jurisdicciones locales a dictar diversas medidas que faciliten una mejor gestión registral y procuren conservar el valor seguridad jurídica que la publicidad documental persigue.
Para analizar esta situación es necesario partir del desarrollo de algunos conceptos previos.
La prioridad registral y los plazos registrales [arriba]
Recordemos primeramente que la Ley Registral N° 17.801 establece en su art. 17 en armonía con lo establecido por el CCCN en su art. 1890 y, claro, las distintas normativas locales[2], de las diferentes jurisdicciones la referencia a la registración de documentos y la regulación de distintos plazos registrales.
Prioridades registrales [arriba]
En materia de prioridades registrales se distingue entre prioridad directa e indirecta. La directa surte efecto con la presentación del documento a inscribir, teniendo en cuenta el día y hora de su presentación, mientras que la indirecta, es la que deriva de la reserva de prioridad (arts. 5, 23,24, Ley N° 17.801).
En el juego de la prioridad directa del documento debe primero haber sido autorizado por el notario dentro de los 15 días (25 o 30, según el domicilio del escribano y asiento del Registro) de validez del certificado registral pedido, con lo que surgirá con efecto el plazo de prioridad estipulado por el art. 24, y debiendo luego ser ingresado en sede registral dentro del plazo de 45 días que -como dijimos- determina el art. 5 de la ley citada. Así operará la retroactividad al funcionar en cuanto a la prioridad la que fue reservada al momento de la presentación del certificado registral.
A su vez, el Art. 19 establece que:
“prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida”.
El certificado registral genera una anotación preventiva [arriba] [3]
En realidad, y siguiendo en este punto la postura de nuestro estimado doctor Ventura, compartimos el criterio por él expuesto [4] en el sentido de que el certificado registral es un documento transitorio que procura reservar la prioridad de otro documento que sería porante en verdad de la mutación jurídico-real o de la medida transitoria -el cual es la escritura u otro formato documental permitido, ej.: la escritura de compra-venta- . No es el certificado un documento registrable en sí mismo.
Este efecto conlleva la necesaria publicidad a todo aquél que pretenda inscribir algún derecho sobre el inmueble o la traba de alguna medida cautelar sobre su titular, ya que al mismo le será oponible el certificado presentado. En cualquier presentación posterior en cumplimiento de la obligación establecida en el art. citado 18, inc. b la autoridad registral deberá informar toda certificación previa:
“… b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el art. 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona; …”
La Ley Registral N° 17.801 también establece en su art. 5 que “las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contando desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
Este efecto perseguido por la ley produce la “retroprioridad”, lo que da la consecuencia de retrotraer los efectos temporales del asiento de la inscripción a la fecha de celebración del acto o negocio jurídico.
Cómputo de los plazos registrales [arriba]
A esta cuestión responderemos -más allá de todo otro abultamiento doctrinario- que el cómputo de los plazos regístrales se da desde la 0 hora del día de su presentación como surge de la propia Ley Registral, que en su art. 24 establece:
“El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal” .
Y el art. 40 que establece que el Registro, “por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda”.
Pero todo lo mencionado previamente, en cuanto a la determinación de los efectos de la presentación, dependerá de que la misma haya sido admitida por la autoridad registral, con todas las variantes que a tal presentación puedan caberle en el derrotero registral en cuanto a su calificación.
Sin dudas, cuando la registración del documento sea definitiva estaremos ante la denominada “toma de razón” con sus efectos correspondientes, de allí que conforme algunos autores[5] -postura que compartimos- deba distinguirse “toma de razón” con “asiento de presentación” como refiere expresamente la ley hipotecaria española en su art. 24[6].-Así surge del juego del art. 24 con el art. 5 de nuestra Ley Registral. El primero establece el plazo de vigencia del certificado de 15, 25 o 30 según el lugar de asiento del Registro del funcionario que solicita el certificado sea dentro de la ciudad o no, dentro de la provincia o fuera de ésta donde tiene asiento el Registro respectivo, y el segundo la validez retroactiva al momento de la celebración de acto respecto de la presentación del acto autorizado con dichos certificados.
Momento inicial para el cómputo de los plazos registrales [arriba]
El art. 24 citado de la Ley Registral establece: “comenzará a contarse desde la 0 hora del día de su expedición”.
Pero luego la misma ley establece que “los plazos de días no se contarán de momento a momento sino desde la medianoche en que termina el día de su fecha”.
Y esto sin perjuicio que algunas reglamentaciones locales establecen un plazo diferente a la ley nacional, cuestión que desde ya es poco adecuada, atento prestarse a incomodidades para usuarios del servicio registral de otras jurisdicciones, -más allá de la competencia delegada a las jurisdicciones como surge del precitado art. 43 de la Ley Registral-. Valga como ejemplo de ello el caso de la Provincia de Santa Fe, en una regulación anterior se establecía un plazo de 30 días para la inscripción de la escritura de hipoteca cuando la ley nacional establecía 45 días, precisamente amparado en el art. 43 de la Ley N° 17.801 que permite que las reglamentaciones locales podrán reducir los plazos establecidos en la ley.
La solución registral ante la pandemia [arriba]
La solución dada por los distintos Registros del país, ante la pandemia y la cuarentena y aislamiento establecidos como consecuencia a la misma, ha sido diversa.
Es así que esta situación de pandemia ha llevado -como refiriéramos- al dictado de diversas normativas registrales en las diferentes jurisdicciones del país- basados o fundados entre otros en el Decreto 297/2020
La resolución adoptada por la generalidad de las jurisdicciones fue la suspensión de los plazos. Entendemos por suspensión aquella que detiene el cómputo del plazo de prescripción durante todo el tiempo que dure la situación suspensiva, pero que una vez desparecida la causal que dio origen a la misma, permite que el plazo se integre sumando el tiempo que había transcurrido con anterioridad a la suspensión, esto es, al tiempo posterior a su producción.[7] Así, se han emitido sendas DTR u Órdenes de servicio donde han ido suspendiendo reiteradamente los plazos registrales -decisión que adelantamos consideramos como la más adecuada-.
A efectos de discernir si los plazos registrales se encuentran suspendidos durante este tiempo de pandemia, algunos autores[8] han referido que resulta necesario analizar de qué tipo de plazos jurídicos se trata y qué normas se aplican en su consecuencia, si son éstos sustanciales o no. Al respecto nosotros entendemos que, fundados en la extraordinaria situación general[9], ésta distinción resulta superada por las prioridades existentes.
Por un lado tenemos aquellos -como es el caso de los Registros de Santa Fe y Rosario, DTR 02/2020 y sus sucesivas prórrogas-, que suspendieron todos los plazos regístrales establecidos en la Ley N° 6435 de modo general desde la 0 hora del día 18 de marzo -y aún continúan-, fundado al hacerlo en la necesidad de fijar un criterio unificado sobre el modo de computar los plazos de suspensión para los distintos documentos, certificados e informes cuya vigencia estuviera comprendida en dicho lapso, como así también para aquellos cuyo término de presentación o caducidad vencieran en el mismo, o que fueran presentados durante los días de suspensión de términos, u otros que establecieron primero una suspensión general de plazos y luego una suspensión selectiva. Tal el caso de la Provincia de Córdoba, en su resolución Nº 107 de fecha de publicación 8 de mayo de 2020 (así por ej.: los plazos relativos a la inscripción o anotación provisional de documentos durante el lapso comprendido entre el 17 de marzo y el reinicio de la recepción de documentos -18 de mayo-, los plazos de vigencia de los certificados registrales desde el 20 de marzo hasta el reinicio de la recepción de documentos -18 de mayo-); también caben citarse entre otras normativas relativas al tema el caso del Registro de la Propiedad de Chaco, con su disposición interna técnica Nº 36/2020, la Provincia de Buenos Aires con su decreto 151/2020, que estableció: “suspender el cómputo de todos los plazos registrales establecidos por la Ley Nacional N° 17.801, Decreto Ley Nº 11.643/63 y Decreto Nº 5479/65; y prorrogar la validez de los actos regístrales en el ámbito de la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad..”, debido a la emergencia sanitaria por CORONAVIRUS (COVID-19); el caso del Registro de la Pcia. de Buenos Aires -DR 5/2020- que suspendió el ingreso de formularios de publicidad en formato papel, o los que los suspendieron para determinados actos o documentos, tal es el caso del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, -orden de servicio 32, y sus diferentes prórrogas: 33/20, 34/20,35/20, 36/20, 43/20-, resolución del Registro de la Propiedad Inmueble que dispone la suspensión de plazos registrales y administrativos de fecha 20-03-2020.
Como vemos la mayoría de las resoluciones han sido fundadas por las autoridades en la posibilidad otorgada por el art. 24 (in fine) de la Ley N° 17.801 de establecer plazos más amplios de validez de los certificados de dominio y anotaciones personales. “Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.
Colisión fáctica de los derechos [arriba]
Por un lado, tendremos la posibilidad que ingresen nuevos títulos a sede registral como así también certificados registrales y sus réplicas locales que producirán bloqueo registral y, por otro lado, con una justicia en feria o también con suspensión de plazos muy difícilmente saldrán despachadas por los tribunales las medidas cautelares pedidas los profesionales abogados.
Entendemos que una vez más el sistema termina eligiendo por un mal, en este caso, y a nuestro entender el mal menor.
La decisión del PE provincial de reabrir el funcionamiento de los Registros previa autorización del PE nacional, está en paralelo de la aún limitada actuación determinada tanto por la Corte Suprema de Justicia Nacional como por buena parte de las Cortes Supremas de Justicia Provinciales.
En este paneo básico resulta evidente que quienes pierden en esta pulsada son los abogados y las pretensiones de sus defendidos que no logran cabalmente la traba de las medidas buscadas.
Esto conlleva como consecuencia que, a los efectos del cómputo de los plazos registrales, los mismo quedan suspendidos desde la 0 hora que determine la orden de servicio correspondiente y hasta su reanudación que ocurrirá cuando finalice el plazo determinado por la misma orden de servicio o DTR, según sea el caso, teniendo en cuenta para ello las sucesivas prórrogas dictadas.
A la fecha siguen suspendidos por sucesivas prórrogas los plazos regionales en la mayoría de las jurisdicciones.
Ahora bien, debemos en entonces analizar la incidencia que tienen prácticamente a los fines legales estas suspensiones.
Y aquí debemos adentrarnos en la Ley Registral vigente N° 17.801 y las diferentes situaciones respecto a los documentos que tienen vocación registral. Antes hemos conceptualizado la suspensión, en base a ello podemos detallar cómo operará la misma en los distintos supuestos. Así:
CERTIFICADOS: la Ley Registral en su art. 24 refiere a la vigencia de las certificaciones con reserva de prioridad.
Esto nos llevará a determinar que los certificados continuarán vigentes con deducción de los días que se hayan consumido entendiendo que el plazo de suspensión determinado por la normativa registral le da lo que podríamos denominar una ultra actividad a dichos certificados al no tenerse en cuenta los días que se encuentran incluidos en el período de suspensión.[10]
A modo de ejemplo, si en mi carácter de escribana titular del Registro de Contratos Públicos Nº 328 de la ciudad de Rosario, solicité en sede registral certificados a fin de instrumentar una escritura de compra-venta el día 12-03-20 y la orden de servicios o DTR del Registro donde los he presentado determinó la suspensión de plazos a partir del día 15-03-20, mi certificado tiene ya tres días que deben ser computados para la validez del mismo: uno de ellos, el mismo día de su presentación -el 12-. A esto hay que sumarle el día 13 y el 14. A partir del día 15 no se contarán los plazos mientras dure la suspensión y sus sucesivas prórrogas. Finalizados los plazos de suspensión los certificados volverán a correr y en esto deberá tenerse en cuenta la sede registrar donde presenté mi certificado (15-25- o 30) conforme lo establece el art. 24 de la Ley N° 17.801
Actos notariales con inscripción pendiente [arriba]
Aquí nos referimos al art. 5 de la Ley N° 17.801 que en su artículo determina que se cuenta con 45 días para inscribir la escritura en sede registral. Aquí de igual modo que con los certificados serán descontados los días que hayan transcurrido desde el inicio de la suspensión de términos hasta la finalización de la misma, conforme nuevamente surja de la propia orden de servicios del Registro de la Propiedad correspondiente y las sucesivas prórrogas a la misma.
Inscripciones provisionales [arriba]
Por la Ley Registral N° 17.801 en su art. 9 se establece que todo título que salga inscripto en forma provisional cuenta con un plazo de 180 días para que el requirente de la inscripción subsane las observaciones formuladas por la autoridad registral. En este supuesto del mismo modo expresado para los supuestos precedentes se contarán los días desde el ingreso acaecidos sin suspensión de los plazos registrales y el conteo de los 180 días continuará luego de reanudados los plazos registrales.
Calificación registral [arriba]
No debemos olvidarnos además que por el art. 9 inc. b de la Ley N° 17.801, el registrador cuenta con 30 días para calificar los documentos ingresados a inscribir, pero este no es un plazo perentorio con lo cual si bien la suspensión de plazos también le afecta no es determinante en ellos.
Caducidad de inscripciones [arriba]
El DNU 319/2020 determinó: “ART. 5°. PRÓRROGA DE INSCRIPCIONES REGISTRALES: Las suspensiones establecidas en el artículo 3° importan, por el plazo allí previsto, la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías, y no impedirán la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito. Asimismo, importan, por igual período, la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de las hipotecas y prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.”
Prescripción y caducidad [arriba]
La prescripción se aplica a la extinción de los derechos mientras que la caducidad es un modo de extinción de ciertos derechos en función de la omisión de su ejercicio por el plazo establecido por ley.
La caducidad, es un instituto especial, que afecta sólo a determinados derechos, los que pueden considerarse precarios o imperfectos mientras estén expuestos a no consolidarse por la falta de oportuno ejercicio. El código velezano no lo incluía, pero sí lo incorporaron las algunas legislaciones locales. Hoy tenemos su regulación en varias normas en el CCCN.
El art. 2566 establece que la caducidad extingue el derecho no el ejercicio y el 2567 que “los plazos de caducidad no se suspenden ni se interrumpen, excepto disposición legal en contrato.”
El 2572 del CCCN establece que puede ser declarada de oficio por el juez, cuando está establecida por la ley.
La Caducidad en Sede Registral [arriba]
La Ley N° 17.801 establece la caducidad para todas las anotaciones provisionales, preventivas y personales, así como para las inscripciones.
Así:
Art. 9: “… Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia”.
Art. 37. “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.
Entendemos que esto también se encuentra regulado para los asientos condicionados, por interpretación del art. 18 de la Ley Registral.
Los asientos provisionales caducan cuando transcurridos su plazo y el de sus prórrogas, no se hubieran subsanado los defectos que impiden el registro definitivo o no se hubiesen intentado los recursos correspondientes frente a la decisión inicial del registrador o alguna de las resoluciones posteriores.
Cualquier actuación del requirente o de las autoridades regístrales o judiciales a las que acuda, que prorrogue la anotación, debe anotarse a fin de la necesaria publicidad respecto de terceros
Para las anotaciones preventivas y las personales rige el plazo general de cinco años a contar desde su toma de razón por el art. 37b:
Art. 37. Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
En cuanto a las hipotecas y sus asientos la caducidad supone una excepción al carácter definitivo de las inscripciones. Esta figura en sí misma justifica su funcionamiento en la necesidad que el Registro purgue las anotaciones y gravámenes que, ya no se encuentran vigentes lo que conlleva una simplificación también para los usuarios del servicio. En cuanto al plazo para entender caducada una hipoteca, o cualquiera de sus modalidades, la ley remite hoy al general de 35 para el vencimiento de las hipotecas, -extinción-, según surge del 2220 del CCCN- Esto conlleva la cancelación del asiento registral.
En los asientos condicionados su caducidad es ocasionada por el cumplimiento de la condición de que dependen: la conversión del asiento provisional anterior o la entrada en plazo del acto para el que se expidió, antes de la entrada del título con inscripción condicionada, una certificación p.ej. de gravámenes. La caducidad opera de oficio, teniendo que informarse a los titulares y demás interesados en el asiento caducado.
La cancelación: mientras que la caducidad se observa de oficio, al comprobarse el cumplimento del plazo de vigencia marcado, la cancelación necesita siempre que la rogación, para lo cual debe de ser acreditada la extinción del derecho.[11]
Del texto del DNU 319/2020 citado al inicio de este tema, surge la suspensión del plazo de caducidad de las inscripciones y anotaciones regístrales de hipotecas y prendas (permitido en cuanto a la caducidad por el 2566 del CCCN, que refiere a que los plazos de caducidad no se suspenden ni interrumpen “salvo disposición legal en contrario”), de las medidas cautelares o a trabarse por procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal -por el art. 2 del mismo-. En realidad, parecería haber una ultra validez o ultra actividad de dichas inscripciones si bien en su resultado práctico no escapan de lo ya referido para los otros plazos registrales. Aquí surge esta consecuencia de una norma específica del Poder Ejecutivo Nacional, y no ya de normas específicas registrales, si bien no escapa al mismo resultado: desde la fecha del DNU referido los plazos no se cuentan, no corren y volverán a hacerlo desde el momento al que refiere el mismo DNU (30 de septiembre por aplicación del art. 3) en la medida que no existan posteriores prórrogas al respectivas.
La seguridad jurídica [arriba]
En este punto debemos preguntarnos si la seguridad jurídica se cumple de este modo. Nosotros entendemos que sí. No hay a nuestro criterio otra opción que pueda -más allá de los conflictos o cuestionamientos posteriores que de su aplicación puedan surgir y a nuestro criterio deberán ser desechados con el fundamento en la extraordinariedad circunstancial- que contribuya en esta situación planteada de mejor modo que la suspensión de plazos para otorgar seguridad jurídica en estos supuestos de excepción.
Notas [arriba]
[1] Abogada- FDER-UNR- Abogada especialista en Derecho de Daños UNL-Abogada especialista en contratos y daños, Salamanca, España- Magister en Argumentación Jurídica- Alicante, España-Palermo, Italia- Doctora en Derecho UNL-Profesora Adjunta por concurso Der. Reales y Consultorio Jurídico UNR y Prof. Adj. Fac. Cs. Económicas, UNR-Profesora Universitaria UAI
[2] Bastando citar como ej. La Ley N° 6435 de la Provincia de Santa Fe, la Ley Nº 5771 de la Provincia de Córdoba, el decreto-ley 11634/63 de la Provincia de Buenos Aires, la ley 6723 de la Provincia de Chaco, el decreto Ley N° 6964 de la Provincia de Entre Ríos, entre otras.
[3] Ventura, Gabriel “Ley N° 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble. Ed. Hammurabi, 2009, pág. 385
[4] Ventura, G. Ídem pág. 382
[5] Ventura, ob. cit.
[6] “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma”.
[7] Mosset De Espanés, Luis. “La interrupción, la suspensión y la dispensa de la prescripción en las obligaciones comerciales, y los nuevos arts. 3966 y 3986 del Código Civil”. SAIJ, febrero de 1985, página: saij.gob.ar
[8] Linares, Martha, entre otros.
[9] Como fue formulada por el propio DNU 320/20: “Art. 1°. MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.”
[10] En este sentido la DTR Conjunta 17/2020 de los Registros de Santa Fe y Rosario: “El lapso de suspensión del curso de los plazos regístrales en virtud de la pandemia de COVID-19 declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS), para los documentos cuyo plazo de presentación o caducidad vencieren durante la suspensión, como así también para los Certificados e Informes (Judiciales y Administrativos ) cuya vigencia está comprendida en dicho lapso , se computará deduciendo del plazo respectivo los días ya transcurridos desde su presentación hasta el comienzo de la suspensión el 18 de marzo del corriente año, reanudándose el cómputo de los días restantes a partir del día siguiente del último día de la suspensión.”
[11] Reina Tartiére Gabriel, Derecho Registral Inmobilario- Manual, Ed. Bd F 2011 pág. 132.
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