Árraga Penido, Mario O. 22-12-2014 - Limitaciones a la propiedad en interés privado y público. Segunda parte 30-06-2014 - Limitaciones a la propiedad en interés privado y público. Primera parte 01-07-2016 - Derechos reales. Parte general 01-03-2019 - Propiedades especiales
La usucapión o prescripción adquisitiva, es la más necesaria al orden social de todas las instituciones del derecho civil, siendo considerada, como decían los antiguos, la patrona, protectora del género humano[1]. Etimológicamente tiene el significado de adquirir (capere) por posesión (usu)
Preferimos el castellanizado término usucapión[2], por estar arraigado en nuestra cultura jurídica, recogido en el CCyC[3], art. 2119. A diferencia del Código Civil derogado (CC), el actual código civil y Comercial de la Nación (CCyC), no define la prescripción, que es un modo de adquirir derechos reales que se ejercen por la posesión y paso de cierto tiempo, dando fijeza a una situación de hecho transcurrido un lapso en correspondencia con el tipo de relación que se tiene con la cosa, sin reconocer un derecho de señorío superior o del mismo nivel, con la posibilidad de disponer físicamente de la misma, y con la finalidad de brindar seguridad poniendo termino a situaciones de incerteza, que interesa a la sociedad toda. CCyC, art. 1897: Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
En el CC, es un modo de adquisición del dominio, art. 2524, inc. 7º, y otros derechos reales como condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, servidumbres (continuas y aparentes) y superficie forestal, estando regulada en el CCyC, en menos artículos, del 1897 al 1905, a excepción del art. 1904 que participa de un alcance general y con mayor amplitud abarcando los derechos reales principales, art. 2565: Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los términos de los artículos 1897 y siguientes, y son el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios -con sus distintas características, pudiéndose haber constituido como derecho real con el sistema de la propiedad horizontal o personal o mixto-, tiempo compartido, cementerio privado, usufructo, uso y habitación. Art. 1891: Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Los elementos de toda usucapión además de la persona y la cosa, fundamentalmente son posesión y tiempo estipulado por la ley, CCyC, art. 1897, in fine, y CC, arts. 3948 y 4015 y ss.
a) Posesión.
La posesión es un poder de hecho sobre una cosa -poniendo fin el CCyC a la discusión habida en el CC, sobre si era un derecho o un hecho-, exteriorizada mediante su ejercicio. CCyC, art. 1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no, y art. 1922: Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
Esa posesión usucaptiva con respecto a la cosa, libre de contradictor, es cualificada animus domini, CCyC, art. 1942 in fine y CC, arts. 2351, 3948 y 4015, si fuere para adquirir el dominio, que se supone en todos los casos, mientras no se alegue o demuestre la intención concreta -ya que no se puede disociar el acto material del intencional- de tenerla con otro animus possidendi para la adquisición de otro derecho real, según actuación del usucapiente, p. ej., usufructo, uso. El corpus no necesariamente hace presumir el animus, pues los actos materiales pueden ser realizados tanto por el poseedor como el tenedor.
i. Ostensible.
La posesión tiene que exteriorizarse de manera unívoca, y haber permanecido en forma ostensible coram populo, o pública, según el CC, art. 2370, y arg. art. 2479, para que cualquiera pueda darse cuenta que se están realizando sobre la cosa a usucapir actos con ánimo de ser titular de un derecho real.
Para que resulte viable un juicio de usucapión ha menester demostrar no sólo que el pretensor poseyó, p. ej., un inmueble, sino que lo hizo como si fuera titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, que así se comportaba evidenciando su animus, y que de esa manera era reconocido, resultando inútiles ciertos medios probatorios, p. ej., que tiene registrado su domicilio en ese inmueble. Debe acreditar que lo está -o lo estuvo durante el lapso legal- efectivamente poseyendo por sí, o por otro -tenedor- si lo hubiere alquilado o arrendado.
La posesión con fines de usucapión debe ser pacífica, es decir, que no haya sido perturbada en el transcurso del tiempo, pese a no hallarse de propósito mencionada ni en el CC, ni en el CCyC, ya que toda posesión iniciada y mantenida mediante violencia física, CC, art. 2365, CCyC, art. 1921, o moral, no es apta para usucapir, CC, art. 3959 a contrario sensu, en cuyo caso debería purgar ese vicio -relativo- en razón de que “la prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión”, puesto que al año de haber cesado la violencia, el poseedor vicioso no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria de recobrar, CC, art. 4038 y CCC, art. 2564, inc. b).
Hay otro elemento que tampoco exige el CC, ni el CCyC, y es que no sea equívoca.
Esa publicidad posesoria no juzga que el dueño se tenga que haber percatado, basta que trascienda de modo tal, que haya podido conocerla, porque sería el único que tendría derecho a oponerse, presumiendo la ley, ante su desatención, el abandono de su derecho, lo que conducirá a la consolidación del derecho del usucapiente. CCyC, art. 1900: Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible (…) -copia del Proyecto de 1998, art. 1834- es decir, lo contrario a clandestina u oculta, CC, art. 2369, que se hace “para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho de oponerse”, CC, art. 2479 y nota, reemplazando el CCyC el vocablo público.
ii. Continua.
La continuidad de la posesión es demostrativa por parte del usucapiente de su voluntad de adquirir el derecho real que se propone, sin contradictor, concatenando sus actos posesorios sobre la cosa, sin necesidad de que sean permanentes, CCyC, art. 1900, in fine: La posesión para prescribir debe ser... continua y CC, arts. 3999, 4015 y 4016 bis. “Dado que la voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria”, CC, art. 2445, in fine, CCyC, art. 1930: Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
iii. Suspensión.
La discontinuidad como acto contrario a lo permanente se produce por la suspensión, CCyC, art. 2539: Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó, CC, nota al art. 2481, abriéndose un compás de espera, y puede ocurrir por interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el... poseedor, art. 2541: “Es preciso no confundir la discontinuidad de la posesión, con la interrupción de la posesión. Sin duda que una posesión es discontinua, cuando ha sido interrumpida, pero una posesión puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la omisión del que posee y es de grado menor, mientras que la interrupción es mas grave, pues es retroactiva y aniquila todo lo pasado debiendo comenzar de nuevo, supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, p. ej. el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como una desposesión o una citación a juicio”, CC, nota al art. 2481.
iv. Interrupción.
La interrupción de la prescripción adquisitiva, CC, arts. 2481 y 4016, no tratada como tal en el CCyC, tal vez por considerar que si hay continuidad, es porque no hubo interrupción.
Puede ser natural.
Resultante de un hecho material, con modificación externa del estado de cosas, cuando el poseedor fue privado de hecho de la posesión por el accionar de un tercero, CC, art. 3990, o por acto posesorio del mismo dueño en contra de su poseedor, art. 2384, p. ej. cualquiera de los dos desposee al pretenso usucapiente. Empero, el despojo por sí solo no interrumpe la prescripción, pues “se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año, del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesión sea ilegítima, injusta o violenta”, art. 3984, y “aunque la posesión de un nuevo ocupante hubiese durado más de un año, si ella misma ha sido interrumpida por una demanda, antes de expirar el año, o por el reconocimiento del derecho del demandante, la nueva posesión no causa la interrupción de la prescripción”, art. 3985. Igualmente, se produce la interrupción, por el accionar del mismo poseedor, si se somete a un compromiso arbitral, art. 3988, o reconoce -subsume la renuncia-, en forma expresa o tácita el derecho del propietario lato sensu, sobre la cosa, art. 3989, o por pedido de mediación, art. 2542.
También civil.
Por acto jurídico, sin que conlleve la interrupción natural, ni la pérdida material de la relación con la cosa por parte del usucapiente, y sin modificar la situación externa. El CCyC, nada prevé sobre este aspecto procesal -y en este caso tampoco tiene porqué hacerlo- de manera que basta la sola impetración de la demanda para provocar la interrupción, sin necesidad de notificarla, y ello, “aunque sea interpuesta ante juez incompetente”, “o fuere defectuosa”, “y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio”, CC, art. 3986, 1ra. parte. El vocablo demanda debe ser interpretado en sentido amplio, abarcando otros actos judiciales que denoten aptitud del propietario en defensa de su derecho y para no incurrir en alguna desidia, como serían las medidas precautorias peticionadas antes de promover la demanda, juicio de mensura, beneficio de litigar sin gastos para accionar contra el poseedor, iniciación del juicio sucesorio del poseedor, juicio de deslinde, articulación de un interdicto o acción posesoria de recobrar, mandamiento de posesión y de inventario realizado con intervención del poseedor en tanto se revela la intención inequívoca de recuperar la cosa[4]. La consecuencia es detener definitivamente su curso, no pudiendo, por consiguiente, computarse el tiempo anterior corrido, CCyC, art. 2544: El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo, CC, art. 3988: “Interrumpida la prescripción, queda como no sucedida la posesión que le ha precedido; y la prescripción no puede adquirirse sino en virtud de una nueva posesión”. Esa interrupción beneficia a todos lo que están directamente involucrados en la causa.
b) En el comercio.
En el CC, las cosas muebles e inmuebles son susceptibles de usucapión siempre que estén en el comercio, arts. 2336, 2337, 2338 y 2400 parte inicial. El CCyC no lo exige, pero puntualiza: Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones, art. 234. En los Fundamentos del CCyC, se lee: “Desde el punto de vista económico, los objetos pueden tener o no valor patrimonial. Si tienen valor económico, pueden, a su vez, entrar en el comercio y tener precio, que surge de la oferta y la demanda. En lo tocante al objeto no se requiere que la cosa esté en el comercio, pues son, asimismo, objeto del derecho real las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad (Sic.) relativa, y aquéllas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar”. En el CCyC, arts. 237 y 1972, se sigue utilizando, ver CC, art. 2337, esa extraña palabra “inenajenabilidad”, que ya había sido criticada por la doctrina por ser impropia del castellano[5].
c) Tiempo.
Es el transcurso o plazo determinado requerido por la ley que varía según la usucapión sea larga o breve. El cómputo de los plazos es relevante para la seguridad jurídica. Así, CCyC, art. 6°: El modo de contar los intervalos del derecho es el siguiente: día es el intervalo que corre de medianoche a medianoche. En los plazos fijados en días, a contar de uno determinado, queda éste excluido del cómputo, el cual debe empezar al siguiente. Los plazos de meses o años se computan de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entiende que el plazo expira el último día de ese mes. Los plazos vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento respectivo. El cómputo civil de los plazos es de días completos y continuos, y no se excluyen los días inhábiles o no laborables. En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda ésta excluida del cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo.
Hay cierta concordancia con el CC, en que el plazo de usucapión debe computarse desde el primer acto de posesión, desde la medianoche, art. 24, y el último día debe cumplirse en su totalidad, en virtud del art. 27, parte inicial “todos los plazos serán continuos y completos, debiendo siempre terminar en la media noche del último día”. Es decir, desde el día siguiente del acto posesorio, dies aquo non computatur in termino, no pudiéndose contar el mismo día de la iniciación de la posesión, porque es inevitablemente incompleto como se puede advertir de esa normativa. El CCyC, subsana los inconvenientes del CC, en cuanto a la forma de correr los plazos en el citado art. 6, porque el CC, presume iuris tantum que la posesión comienza desde la fecha del título, art. 4003, pero como en la usucapión larga no hay título, hay que recurrir a otras pruebas o medios probatorios. El CCyC, no necesita aclarar que el calendario a utilizar para contar los plazos es el gregoriano, dado que es el único que rige en la Argentina, y en casi el resto del mundo.
d) Sujeto.
i. Capacidad.
“Todos los que pueden adquirir pueden prescribir”, CC, art. 3950.
Todas las personas, humanas CCyC, art. 19, o jurídicas, art. 141, de carácter público o privado, tienen capacidad para usucapir, incluso las comunidades de los pueblos originarios -finalmente no incluidos en el CCyC-, que de acuerdo con la Const. Nacional, art. 75, inc. 1, son sujetos de derechos.
ii. Legitimación activa.
El poseedor -no el tenedor y por prolongada que sea su relación con la cosa-, puede intentar usucapirla. CCyC, art. 2534, 1er. párr: Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario, y CC, art. 3950.
Si son varios, adquirirán la cosa en condominio, y las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción, CCyC, art. 1983, 2do. párr.
El condómino puede usucapir contra el otro comunero, si ha subvertido su posesión, pese a que el CC, y el CCyC, no traen ninguna norma al respecto, determinándose desde cuándo, para saber a partir de qué momento principió a poseer en su totalidad, en virtud de que la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo, CCyC, art. 1905, 1er. párr., es decir, ha mudado su causa possessionis, CC, art. 2354, comportándose como único propietario y privando completamente al restante coposeedor de disponer de la cosa indivisa mediante actos materiales, CC, art. 2384 (acotado a los inmuebles), CCyC, art. 1928 (sobre la cosa, que abarca inmuebles y muebles), claros e inequívocos que despejen la existencia de una normal tolerancia del restante motivada muchas veces por parentesco o amistad, e inclusive si fuere inmueble, con la confección del plano de mensura, revelando su animus domini exclusivo y excluyente del interés del copropietario, con el objeto de obtener la titularidad del ciento por ciento del dominio de la cosa común.
iii. Legitimación pasiva.
El principio general es que todos los que pueden usucapir pueden ser también pasibles de usucapión.
Si ha principiado contra el causante, podrá proseguir contra sus herederos aceptantes de la herencia, CCyC, art. 2293, expresa o tácitamente, porque: La herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento, art. 2277, 2da. parte respondiendo los herederos en principio, art. 2280, desde la muerte del causante por sus deudas con los bienes que reciben, o con su valor en caso de haber sido enajenados, denominándose heredero a la persona a quien se transmite la universalidad o una parte indivisa de la herencia, art. 2278, parte inicial, teniendo investidura de pleno derecho, si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, art. 2337, y continuando la personalidad del de cujus, sucediéndolo tanto en la propiedad como en la posesión, CC, arts. 3417 y 3418.
Al mismo tiempo, correrá la usucapión contra las personas jurídicas privadas, CCyC, art. 148: sociedades; asociaciones civiles; simples asociaciones; fundaciones; las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; las mutuales; cooperativas; el consorcio de propiedad horizontal; y en el CC, art. 3951, sólo en cuanto a ciertos bienes del dominio privado del Estado Nacional, las Provincias, art. 2342, incs. 1 y 3, los Municipios y las iglesias, si los bienes pueden ser enajenados, arts. 2344 y 2346, y en el CCC, los bienes del dominio privado del Estado, art. 236, pero no contra las personas jurídicas públicas, CCyC, art.146: el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los municipios, las entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la República a las que el ordenamiento jurídico atribuya ese carácter; los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional público reconozca personalidad jurídica y toda otra persona jurídica constituida en el extranjero cuyo carácter público resulte de su derecho aplicable; y la Iglesia Católica, ni contra los bienes pertenecientes al dominio público, art. 235, dado que son inenajenables,(inalienables) inembargables e imprescriptibles, art. 237.
Para la accesión de posesiones del CC, denominada unión de posesiones en el CCyC, tiene que haber una secuencia de posesiones sucesivas -sin perjuicio de que entre ellas quepa una comunidad hereditaria-, consistente en que quien está poseyendo, voluntariamente sume (y pruebe) la posesión de su anterior o anteriores poseedores inmediatos para reunir el número de años necesarios para usucapir, entendiéndose que se trata de una misma posesión[6]. De esta suerte, el sucesor singular puede separar -y unir- su posesión de quien le transmitió la cosa (al ser facultativo), CC, art. 2475, 2da. parte, y nota al art. 2354, condicionadas a estar ligadas por un vínculo jurídico, CC, nota al art. 2476, y CCyC, art. 1901: Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico. Son actos entre vivos -sucesión particular-, p. ej. compraventa, donación, CC, art. 4005 in fine, quedando apreciados para la usucapión breve en el CCyC y CC, si ambas son de buena fe, a diferencia de la mortis causae que el CCyC, no requiere tales requisitos como en el CC, en que la posesión del causante caracteriza la del sucesor a título universal, puesto que si aquél era de buena fe, este último también lo será, y si era de mala fe, la misma persistirá en cabeza del heredero, arts. 2475, 1ra. parte, y 3417, dado que el sucesor universal, art. 3263, 1ra. parte, es sucesor particular en relación a las cosas de que se compone tal universalidad, art. 3264. Si el subadquirente por justo título -o sea, insuficiente-, actual poseedor, se encuentra en condiciones de sostener el cumplimiento de los referenciados requisitos legales, podrá invocar la unión de posesiones. Se acentuará la prueba si la posesión deviene de una subversión -o interversión, neologismo del CCyC, art. 1915, para decir que nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo, CC, art. 2353-. Al optarse por esa usucapión breve para el cómputo de los diez años -siempre frente a una eventual actitud defensiva que haya que adoptar- habrá que sumarle las posesiones anteriores, hasta completar ese lapso.
Con el sucesor universal, CCyC, art. 400, no habría propiamente una accesión de posesiones, puesto que el heredero continúa la persona del causante activa y pasivamente, art. 2280, y CC, art. 3418, con todos sus efectos, manteniendo en relación a los bienes la misma posición que tenía el difunto, aunque siempre se requiere un acto posesorio por parte del sucesor.
Si el verdadero propietario de la cosa no ha tomado parte en el acto jurídico que se le atribuye, los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso, al no extenderse a las adquisiciones a non domino.
El poseedor de la cosa mueble registrable o inmueble, deberá demostrar su legítima adquisición de aquel a quien consideró su verdadero dueño, puesto que: Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho, CcyC, art. 392, últ. Párr., no pudiendo cubrirse con la usucapión si el acto jurídico no ha emanado del titular registral. Con similares palabras reafirma el art. 2260, 2do. Párr: El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho. Y no podrá hacerlo, porque si bien la usucapión puede implicar una suerte de castigo para el propietario lato sensu, ante su inacción o indolencia, nunca significa un premio para el usucapiente. No habría seguridad jurídica, ante la ausencia del titular en el acto de transmisión, p. Ej. Ante una falsificación de título o suposición de persona. De este modo, el CcyC, ha puesto remedio a la inseguridad en el tráfico inmobiliario del CC, art. 1051, in fine, respecto de terceros de buena fe y a título oneroso, que nada pudieron adquirir, porque nada se les ha podido transmitir, frente a un acto inexistente, categoría ausente en el CC, y contemplada en el CcyC, arts. 1647, inc. A) y 1825, o inoponible, como también se sostiene.
V. La usucapión en los casos de derechos condicionales [arriba] Los derechos eventuales son los que están supeditados a la apertura de una sucesión, los condicionales están sujetos a una condición o plazo a favor de la persona contra quien se está usucapiendo. Esta figura prevista en el CC, art. 3961[7] en amparo a terceros, y que en su nota se brinda un ejemplo de funcionamiento, no la encontramos en el CCyC, al menos como tal.
La usucapión del inmueble entonces será oponible a quien invoque un derecho condicional.
El sepulcro, de construcción subterránea, o sobre la superficie (bóveda), es de propiedad privada (sui generis).
En el CCyC, los sepulcros están considerados dentro del Capítulo 3 que regula los cementerios privados, art. 2103 y ss., como derecho real autónomo, cuya escritura de afectación del inmueble de propiedad privada se inscribe en el Registro de la Propiedad. De los bienes que constituyen la garantía...común de los acreedores, CCyC, art. 743 parte inicial, quedan excluidos (en principio) los sepulcros afectados a su destino art. 743, inc. c), dado que el titular del derecho de sepultura puede construir sepulcros en sus respectivas parcelas, art. 2107, inc. b), siendo (también en principio) inembargables art. 2110, inc. a).
El CCyC, art. 235, inc. f, in fine ha mantenido la situación jurídica de que los cementerios públicos, y CC, art. 2340, inc. 7º, son bienes del dominio público, continuando, por ende, regidos por el derecho administrativo y dentro del dominio público municipal. Así, el titular del sepulcro tiene una parcela por concesión administrativa cuyo plazo (temporal o a perpetuidad) varía según el municipio que la otorga. Tanto en el cementerio público como privado -afectados a la inhumación de restos humanos- el sepulcro no es susceptible de usucapión. “El mero ejercicio de un derecho semejante no autoriza a obtenerlo por el transcurso del tiempo, ni lo hace perder a sus legítimos titulares, sin perjuicio de las disposiciones administrativas que pudieran determinar la caducidad por incumplimiento de los concesionarios”[8]. La excepción es el locus purus (vacío), que supone un abandono por su dueño. Pero la usucapión está impedida en razón de su destino y demás motivaciones, como la ausencia de interés social, el comportamiento de actos de exclusión (no de mera tolerancia) de los que puede resultar no sólo la inhumación de personas ajenas a los vínculos familiares, sino inclusive imposibilitar que se reúnan con los inhumados los restos de sus parientes supervivientes, siendo que la falta de oposición a inhumaciones ilegítimas puede obedecer a una actitud cristiana que no pueden causar la pérdida del titular[9], amén de otros motivos, religiosos, familiares, éticos y morales. Ello no obstante, para quienes sostienen factible la usucapión de un sepulcro, el acto posesorio típico lo constituiría la inhumación de cadáveres, fuera de lo establecido por la jurisprudencia plenaria del Fuero Nacional Civil[10].
El fundamento de la usucapión larga o extraordinaria, es que el hecho de la posesión genera el derecho real que se trate, estabilizando las relaciones jurídicas, protegiendo el interés de los terceros que han confiado en la apariencia de titularidad mantenida durante un largo tiempo, atendiendo al interés general y resguardando la paz y función social de la propiedad, ante una presunción de abandono de la cosa por inactividad del propietario.
CCyC, art. 1899, 1er párr.: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. CC, art. 4015: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”. La expresión “con ánimo de tener la cosa para sí”, fue suprimida en el CCyC, suponemos por redundante, dado que no se concibe la posesión usucaptiva si no se tiene la cosa para sí, o como dice el punto 1º de la nota al art. 4016, en “interés propio”. El CC, circunscribe el objeto a los inmuebles, mientras que el CCyC, no hace distinción entre muebles e inmuebles.
b) Breve.
Concepto.
El fundamento de esta usucapión corta, es la posibilidad de saneamiento del título que deviene de una transmisión singular o universal, que encierra una falencia que impide que la persona que recibe la cosa adquiera el derecho real, ya que, como regla general, CC, art. 3270 y CCyC, art. 399: Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas, y la única manera de salvar esa irregularidad es mediante la prescripción adquisitiva breve. No se trata de una ocupación de la cosa como acaece con la larga. Vélez Sarsfield aclara en el 2do. párr., parte inicial, nota al art. 3999 “La prescripción que determina el artículo, no es rigurosamente de adquirir: la cosa está ya adquirida...La prescripción en tal caso no hace más que consolidar la adquisición hecha”.
A más de los elementos comunes de la usucapión larga o breve, esta última exige, buena fe y justo título, que se desarrollan en los puntos siguientes.
El CC dedica a la prescripción adquisitiva breve -sin nombrarla- dieciséis artículos, del 3999 al 4014, y el CCyC, con muchos menos, y más precisión, específicamente sólo cuatro, arts. 1898, 1901, 1903 y 2119.
CCyC, art. 1892, 3er. párr.: La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. CCyC, art. 1902, 3er. párr: Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. Párrafo aparte merece la frase examen previo de la documentación. “Si se interpretara que no refiere al ámbito registral sino a otra circunstancia, ésta debiera indicar el instrumento que contenga el título causal que fundamente la legitimación del transmitente. Si así fuera se abre otro interrogante:¿se referirá sólo al título actual, o se pretendió incluir el estudio de títulos”, que la doctrina en boga exige para la buena fe en la prescripción adquisitiva breve[11].
Al decir este art. 1902, 3er. párr., parte inicial cosas registrables sin duda que alcanza a los inmuebles. Empero, en cuanto a los muebles, como un automotor, la inscripción del acto jurídico, contrato (llámese Form. 08, u otro) de transferencia en el RPA, es constitutiva del dominio, siendo innecesario un estudio de títulos, atento a sus efectos de fe pública registral, que tiene su origen y se encuentra inmerso en un principio superior, que es el de la presunción de exactitud del registro, subsumiendo otro: el de legitimación, que expresa una presunción iuris tantum respecto al contenido del registro, yendo más allá, al crear una presunción iuris et de iure en favor de la persona que confió en aquella primera presunción registral. El fundamento es que el tercero ha confiado en las constancias registrales reputándose verdadera la inscripción realizada, en razón de que equivale al título. Inversamente, si los derechos inscriptos se encuentran cancelados, se presume que no existen. La certificación que extienda el RPA y SBA, se presume íntegra, exacta, plena y completa, generándose una veracidad iuris et de iure aun cuando no haya coincidencia con la realidad extrarregistral. CCyC, art. 1893, 3er. párr.: Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
Por las mismas razones, tampoco sería posible respecto de un ESPC, a lo que cabe añadir que en este régimen hay abstracción del acto de enajenación, haciéndose la inscripción con el formulario tipo del SBA -denominado solicitud de transferencia- que produce la adquisición del dominio desligándose del acto jurídico (sucesión particular), art. 2, 1ra. parte, ley 20378.
El estudio de títulos está incorporado en el CCyC, art. 1138, 2do. párr. solamente en la compraventa de inmuebles, y a cargo del vendedor, por intermedio del escribano designado, con la finalidad de obtener un título perfecto para el comprador, cimiento de la buena fe creencia. Innovación que da seguridad jurídica en las transmisiones inmobiliarias a título oneroso, que presenten causas de invalidez, CC, art. 1051, y CCyC, art. 392, 1er. párr., y gratuito, sobre todo en las donaciones calificadas de inoficiosas por un sector notarial.
El estudio de títulos del CCyC, art. 1902, 3er. párr. es un medio notarial -no infalible- que relaciona e investiga la veracidad de los antecedentes recopilados. Se descarta por incompleto, que el examen se circunscriba únicamente a lo inmediato para establecer la real situación jurídica en que se halla el inmueble, e inconducente que una vez hecho, posteriormente no se vuelve a realizar otro estudio si se efectuó una nueva transmisión de la propiedad, confiando en el último que se hizo. Si el notario no lo hace no incurre en responsabilidad, por no resultar imperativo, y constituir su actividad profesional -al igual que la del abogado- una obligación de medio en el orden contractual, excepto que se pruebe su culpa. El autorizante tendrá obligación de realizarlo, si así se lo solicita expresamente el requirente, CC, art. 1137, CCyC, art. 957. Realizado el estudio de títulos, adquiere una obligación de resultado al prometer un opus. En igual responsabilidad objetiva incurrirá el escribano referencista.
De todos modos, por cuidadoso que sea el examen de los títulos, queda un riesgo que puede ser desastroso, porque de ellos no puede deducirse que haya vicios que atañen a las formas intrínsecas[12], p. ej. una persona con una incapacidad absoluta de hecho al otorgar el acto, demente interdicto, cuya enfermedad no es patente ni notoria, CC, art. 473, entendida en el sentido que una persona de normal diligencia no hubiera podido advertirla y sin que se haya inscripto la sentencia en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas, art. 76, Decreto-ley 8204/63, ratificado por ley 16478/64; o que lo fue en una jurisdicción extraña a la del lugar en que se realiza el acto escriturario[13].
Puede darse también un falseamiento de estado civil -casado al adquirir el inmueble, declarando lo mismo al venderlo, cuando en realidad ya estaba divorciado o viudo-, u ocultamiento de su condición de casado al adquirir el inmueble y luego al enajenarlo, atento que en el documento nacional de identidad no consta su estado civil. O bien, vicios latentes, que son los que afectan la voluntad, como el error -obstáculo- en que hay una discordancia entre lo volitivo y lo finalmente declarado en la escritura pública por una equivocación propia del sujeto, el dolo grave, CC, art. 932, inc. 4, o dolo esencial, CCyC, art. 272, -al actuar con malicia engañando a la otra parte, a fin de lograr la aceptación y concretar el consentimiento-, y la violencia física -se le lleva la mano para conseguir que firme el documento-, o moral -se inspira el miedo para que enajene mediante injustas amenazas de sufrir un mal inminente y grave-[14], entre tantos otros supuestos que puedan presentarse. Situaciones todas no manifiestas a simple vista, y que no se pueden detectar en un estudio de antecedentes del dominio, por más minuciosos y completo que sea.
Un primer control lo tiene el escribano, el segundo está a cargo del calificador del registro de la propiedad inmueble en cuanto a lo extrínseco del documento, y en última instancia queda la solución de la usucapión breve. i. Justo titulo.
Concepto.
Es “todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido señor de la cosa, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir”, CC, nota al art. 4010. A ese título traslativo inmediato (p. ej. compraventa, donación) a favor del sucesor singular, hay que agregarle el otro caso de falta de capacidad en el disponente[15].
El Justo titulo es requisito de la prescripción adquisitiva breve, CCyC, art. 1898: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título, para constituirse el poseedor en titular del derecho real de la cosa que está poseyendo. CCyC, art. 1902, 1ra. parte: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. Pero si el acto nunca existió, no se puede considerar justo título a los fines usucaptivos.
ii. Buena fe usucaptiva.
La buena fe es regulada en el CCyC, como un principio general de los derechos, que luego se complementa con reglas específicas, campeando, asimismo, a lo largo del CC.
En un sentido amplio, el principio de la buena fe es aquel que encarna la idea de honestidad[16]. Esa buena fe tiene que permanecer invariable, actuando siempre la persona con sana intención, con el “estado de buena fe”, que se menciona en CC, nota al art. 4006, y que se basa en la existencia de un error de hecho que es excusable si hubo razón para errar, art. 4007, no así si se tratare de un error de derecho, art. 20, CCyC, art. 8, y CC, art. 923.
El CC, art. 2358, enuncia en su parte inicial “la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión”, concerniente a la usucapión “se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la adquisición”, y la posesión puede ser de buena fe o de mala fe, CC, art. 2356, con referencia a la ilegítima; ya que, en la legítima esta diferenciación carece de sentido, por tratarse de un titular de un derecho real constituido de acuerdo a la ley, art. 2355, parte inicial. Dicho CC, art. 2356, dice: “La posesión es de buena fe cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho se persuade de su legitimidad”.
Importa el momento en que ha sido adquirida la posesión, no sólo por marcar el punto de partida de la buena fe, sino porque su exteriorización puede no exponerse ulteriormente de la misma manera que en su comienzo. “La buena fe requerida para la prescripción, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa”, CC, art. 4006, con el significado de confianza que genera la existencia del justo título[17]. CCyC, art. 1918: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. El 1er. párr. de esta oración es una innecesaria repetición del 2do. párr. del art. 1902, CCyC.
Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario, CCyC, art. 1919, 1er., párr. Esta presunción iuris tantum es similar a la del CC, art. 2362, y puede ser atacada por el propietario en el juicio en defensa de su perpetuidad, CC, art. 2510, CCyC, art. 1942 y exclusividad, CC, art. 2508, CCyC, art. 1943, probando que no obstante el justo título, el usucapiente conocía la carencia de poder de disposición o capacidad de transmisión desde el instante que principió a poseer, CC, art. 4008, y CCyC, art. 1920: Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio. CC, art. 2358, enuncia en su parte inicial la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión. “Habiendo justo título, corre por cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de mala fe”[18]. A menos que se den los casos que se reputan de mala fe en el CC, como de vicios de forma en el título, art. 4009; título nulo, art. 4012; o de nulidad relativa, art. 4013; y CCC, art. 1918, 2do. párr: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirla...El justo título genera una presunción de buena fe, y ésta implica para el sujeto un comportamiento objetivo y a la vez subjetivo, que abarca la “buena fe creencia” que incluye a la apariencia, y por eso a ésta se la eliminó del CCyC, según se lee en sus Fundamentos. Sin embargo, se puede hablar de una teoría de la apariencia jurídica basada en el error común e invencible, habiendo “sido fuente creadora del derecho no importando en última instancia si ha existido o no un derecho originario válido, es por ello que no se está tomando en cuenta la preeminencia de una nulidad insalvable, considerada desde del punto de vista del respeto por el orden público y las categorías axiológicas de los Estados”[19]. Por eso, para salvar escrituras públicas observables por omisión accidental de firma halladas por referencistas sin que nadie se percate de ello por mucho tiempo, careciendo por ende, de validez, CC, arts. 986 y 988, pasibles de nulidad, art. 1004, y no susceptibles de confirmación, art. 1047, al ser manifiesta, CCyC, art. 387, no hace falta promover un juicio de usucapión para regularizar el derecho de propiedad sobre un inmueble, pues se puede subsanar la falta y sanear el título por la doctrina de la apariencia, máxime si no se vislumbra un perjuicio a terceros[20], toda vez que la apariencia jurídica “actúa como fuente jurígena, creadora de derecho, legitimando la situación del subadquirente”[21].
ii. No se puede usucapir una universalidad.
La usucapión es un modo singular de adquisición de derechos reales que recae sobre cosas muebles e inmuebles individuales, razón por la cual no se pueden usucapir universalidades, CCyC, arg. art. 1927, ya que el derecho reposa en cada una de las cosas que la integran, y no sobre el conjunto.
Ni el CC ni el CCyC, se ocupan de los denominados “actos de simple facultad” o de “mera tolerancia”, probablemente por considerarlo innecesario, puesto que quienes los ejecutan no lo hacen a título de dueño[22], sin avanzar sobre el derecho ajeno, y que son condescendidos ante la falta de perjuicio apreciable, pero conviene distinguirlos para diferenciarlos de aquellos que son aptos para usucapir.
Los actos de simple tolerancia del titular dominial no otorgan posesión ni habilitan la usucapión. No sirven, p. ej. los que derivan de un permiso otorgado a un vecino para que sus animales pasten en terreno del demandado, o que en él se guarden materiales u otros objetos, al no tener la envergadura de actos posesorios, ni incidir en la usucapión[23].
IX. La usucapión es un modo originario de adquisición del derecho real [arriba]
Lo contrario de la adquisición originaria es la derivada, CCyC, art. 1892, y que según el CC, art. 2524, incs. 4º y 6º cuando se adquiere directamente de un titular anterior -tradens- produce el efecto de que el adquirente -sucesor- lo obtenga con todas las cargas, gravámenes y limitaciones -CC, arts. 3266 y 3278 y conc. que pesaban sobre el dueño anterior CC, arts. 3262 a 3264 y 3267. En la usucapión, el usucapiente no adquiere el derecho real de modo derivado, porque no obtiene la cosa del antecesor titular. No hay una relación causa a efecto entre autor y sucesor. Su adquisición es plena y tiene principio en su propia posesión, no del anterior contra quien promovió el juicio de usucapión. Es independiente, quedando superado el derecho que el anterior titular tenía, al nacer otro, nuevo, autónomo y desvinculado de sus vicios, cargas y gravámenes, quedando el actual titular del derecho real a cubierto de cualquier acción en su contra que dimane de la adquisición, CCyC, art. 1050: Prescripción adquisitiva. Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción, al no haber nexo en la transmisión del dueño al usucapiente; por el contrario, es contra aquél, que este último adquiere y se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario, CCyC, art. 1888, 2do. párr., sin que signifique que no tenga que soportar desmembramientos hechos en el inmueble, p. ej., servidumbres o hipoteca, o mueble, p. ej. prenda, constituidos por el anterior titular, CC, art. 3270, y CCyC, art. 399, o medidas cautelares, p. ej. embargos, que han obtenido emplazamiento registral antes de consolidarse la usucapión, y en virtud del principio de la oponibilidad, CC, art. 2505 y CCyC, arts. 1886 y 1893. 10.-Procedimiento de usucapión [arriba]
a) Para cosas muebles.
La usucapión de ordinario no está excluida del trámite de mediación previa obligatoria previsto en el art. 1, ley 24573. La ley no exime tal procedimiento en el art. 2, que sólo admite como excepción a los interdictos, inc. 5.
No hay un procedimiento fijado para las cosas muebles, ni en el CC ni en el CCyC -bien que, no es propio que un código de fondo legisle sobre cuestiones procesales- por tanto hay que regirse por las legislaciones locales, de acuerdo con los principios constitucionales. Al haber un vacío legal nacional sobre el procedimiento a seguir para la usucapión de cosas muebles-registrables o no-, no obstante lo intentado en el CCyC en general para ambas cosas en la Sección 5ª del Libro Sexto con el título Disposiciones procesales relativas a la prescripción, habría que sancionar una ley nacional que lo regule como lo esboza su art. 1905, 1er. párr. parte inicial: El proceso debe ser contencioso, bien que, podría haber sido pautado, tal como se hizo con otras reglas de procedimiento, a saber: En la ausencia de persona humana, art. 82; presunción de fallecimiento, art. 88; divorcio, art. 438; adopción, art. 609; y completando las Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción, art. 2551; debiendo oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecución, art. 2553; y dentro de las Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio la prescripción, art. 2552; reflejo del CC, art. 3964, y del Proyecto de 1998, art. 1829, que prohibía imponer su constitución judicial, y art. 2492, 1ra. parte, pese a que el resto de la oración “ni hacer valer causales de interrupción ni de suspensión no invocadas por el interesado, ni cambiar los plazos invocados” fue omitido en el CCyC.
Como regla general la usucapión puede articularse por vía de acción, o de excepción, CCyC, arts. 1905 y 2551, si p. ej. si ha sido demandado por reivindicación, por quien ha poseído la cosa con el fin de obtener un título formal, siendo que: Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por convención, CCC, art. 2533.
El CC, art. 3962, determina que: “La prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla”. Se ha subsanado la indeterminación de la expresión “primera presentación” al suprimirla en el CCyC, art. 2553: Oportunidad procesal para oponerla. La prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecución, reflejo del art. 2493 del Proyecto de 1998, habiéndose reducido la oración.
El usucapiente puede ser que no tenga la posesión de la cosa a la fecha de interposición de la demanda, sin embargo, es suficiente que la haya tenido durante el período fijado por la ley[24], porque los actos de desposesión acaecidos después del plazo legal cumplido carecen de virtualidad interruptiva.
Los elementos de convicción deben formar una prueba compuesta.
Siendo el juicio de usucapión una acción real, no es atraída por el último domicilio del causante, CC, art. 3284, y CCyC, art. 2336, que acota las acciones del juez del sucesorio entre las que no está la usucapión.
b) Para inmuebles.
Rige el procedimiento contencioso del art. 24, ley 14159/52, reformado por Decreto-ley 5756/58, y el art. 25, ley 14159, a cuya normativa nos remitimos, reseñando solamente que además de acreditarse la posesión en forma plena e indubitable, se admiten toda clase de pruebas, entre ellas, testificales, periciales, y demás medidas probatorias como informativas inspección ocular y otras de procedimiento, estando especialmente considerado el pago de los impuestos, tasas, contribuciones y demás pagos de obligaciones vinculadas al inmueble, como exteriorización del animus rem sibi habendi, mas careciendo de eficacia los abonados en un solo acto o inmediatamente antes de promover el juicio. Dichos pagos de impuestos no son actos materiales sino jurídicos. Con la demanda deberá acompañarse un informe de dominio en que conste el titular del inmueble para ser demandado, el plano de mensura y estado parcelario, ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, que organiza el catastro territorial -conteniendo con exactitud su superficie, medidas y linderos- suscripto por el profesional técnico autorizado y aprobado por la consiguiente repartición -cuanto más antiguo ese instrumento, mayor valor probatorio tendrá- que requiere el art. 24 inc., b, ley 14159, para la correcta determinación de la cosa y su coincidencia con el título, por tratarse de una exigencia formal esencial, que si no se efectúa, el tribunal deberá intimar al demandante a fin de que lo cumplimente para poder correr traslado de la demanda, y ser trabada la litis, caso contrario no debería dar curso a la misma. La sentencia no podrá fundarse exclusivamente en la prueba testimonial, art. 14, inc., c), y si se llegara a rechazar la demanda, posteriormente no podrá volver a intentársela, a menos que el motivo puntual de la desestimación radique en no haberse cumplido el tiempo fijado por la ley.
Por otra parte, los beneficiarios de la ley 24374, sobre inmuebles urbanos, no deben iniciar juicio de usucapión, pues se trata de una regularización de inscripciones dominiales[25].
Ya sea una cosa inmueble o mueble registrable, hace falta una sentencia que declare adquirido el derecho real (título formal) que tendrá efecto erga omnes, aún cuando no se inscriba[26], pues esa adquisición es automática a favor del usucapiente por el solo transcurso del plazo legal. Es más, ese pronunciamiento judicial, tendría un efecto declarativo, puesto que su dictado no hará variar el estado jurídico anterior, máxime si la usucapión se planteó como excepción con debate y prueba; sin perjuicio de su oponibilidad frente a terceros interesados con la inscripción del testimonio en el registro de la propiedad inmueble, CC, art. 2505, y para muebles registrables e inmuebles, CCyC, 1903, 2do. párr.: La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe, pero no la tendrá la larga, art. 1905, 2do. párr.: La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, y sin que afecte los gravámenes y medidas cautelares inscriptos a favor de terceros de buena fe, y la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión, art. 1905, 3er. párr.
“Contrariamente a lo que se suele creer, tampoco es ineludible que dicha sentencia se inscriba en el registro inmobiliario para que la usucapión pueda invocarse contra terceros, concretamente los terceros interesados de buena fe, que son los únicos frente a los cuales se requiere alguna manifestación publicitaria. Esa inscripción no responde a exigencias publicitarias, sino que obedece a requerimientos del tracto registral. Quien pretende enajenar un inmueble debe tenerlo inscripto a su nombre, porque el art. 15 de la ley 17801, establece la regla general de que: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente”[27]. El Proyecto de 1998, resuelve en su art. 1839: “Cumplida la prescripción adquisitiva la titularidad del que adquirió es perfecta”. Si se tratare de la usucapión de una cosa mueble no registrable, la sentencia también será declarativa. La inscripción de la sentencia en el registro conlleva la cancelación del titular del derecho real, como se infiere de este art. 1905, 1er. párr: La sentencia (...) debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo. En el CC, no hay una norma expresa que diga que debe cancelarse en el registro el dominio del demandado vencido, como derivación de la usucapión, pero ello se desprende de los arts. 2508, 2524 inc. 7, 2606, 3948, 4015 y 4016[28].
Y se extingue de forma relativa, CC, art. 2610, parte inicial: “Se pierde también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa”, puesto que, cuando una persona lo adquiere, hay otra que lo pierde. “El poseedor consuma la adquisición del dominio por la posesión continuada y correlativamente, el antiguo dueño pierde esa calidad”[29]. Constituye causa de transferencia del derecho real “la usucapión, donde un fallo declara adquirido el dominio para quien acreditó los extremos legales (en particular el lapso de posesión cumplido) y simultáneamente produce la pérdida del derecho que tenía el anterior propietario”[30].
La prescripción futura no es posible renunciar, porque la ley no solamente mira el interés individual, sino también el social, empero, sí se puede renunciar la sucedida (autonomía de la voluntad), al haberse incorporado al patrimonio del disponente y estando únicamente comprometido el interés privado, sin afectar el orden público.
CCyC, art. 2535, parte inicial: Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición, no estando sujeta a formas especiales, art. 949. Este art. 2535 hace valer tanto la usucapión por vía de acción como de excepción, y sin que en el CC, art, 873, se distinga la renuncia expresa o tácita, siendo además, de difícil prueba, dado que la intención de renunciar no se presume, art. 874, y si fue hecha en fraude a los acreedores, éstos, art. 3963, y todos los interesados (p. ej. fiadores) pueden peticionar su revocación o hacer uso de las facultades renunciadas arts. 961 y 964, o ejercer los derechos y acciones de su deudor, (subrogación), art. 1196, que en el CCyC, art. 338, se ha redactado agrupando y mejorando los conceptos: Declaración de inoponibilidad. Todo acreedor puede solicitar la declaración de inoponibilidad de los actos celebrados por su deudor en fraude de sus derechos, y de las renuncias al ejercicio de derechos o facultades con los que hubiese podido mejorar o evitado empeorar su estado de fortuna.
La problemática del derecho transitorio en orden a la usucapión, y en cuanto a los hechos anteriores a la vigencia del CCyC, se puede presentar si ha principiado y quedado inconclusa bajo el régimen del CC, habiendo luego entrado en operatividad el CCC, art. 5°: Vigencia. Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen.
Sobre derecho transitorio, la única norma del CCyC, además de insuficiente en razón de no contemplar los casos de relaciones jurídicas que se encuentran en litigio cuando entre en vigencia, es el art. 7°: Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo. Este art. 7, que en pocas palabras denota la noción de consumo, es copia del CC, art. 3 (incorporado por ley 17711/68), que siempre ha regido sin haberse declarado su inconstitucionalidad.
El CCyC, si bien es de aplicación inmediata, no lo en cuanto a las relaciones y situaciones anteriores a su vigencia, a fin de no alterar derechos adquiridos, ni los intereses de las partes, ni afectar la garantía constitucional de la defensa en juicio, ni las obligaciones nacidas de actos o contratos anteriores a su promulgación, aunque sí concerniente a sus consecuencias, siempre -entendemos- que la nueva ley sea más beneficiosa, CC, art. 4051[31]. El CCyC, ha mantenido la regla del Proyecto de 1998, art. 4: “Temporalidad. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes...”, con la modificación de que esas leyes se aplican a las consecuencias, y no a las relaciones. De aceptarse la normativa del CC, un adquirente de buena fe de una cosa mueble registrable no robada-hurtada como un automotor, ni robada-hurtada o perdida como un ESPC, que la hubo por tradición, pero que no pudo registrar su título en el RPA o en el SBA respectivamente por causas ajenas a su voluntad, tendría que esperar veinte años para poder acceder a la adquisición del dominio vía usucapión, art. 4016. P. ej. si comenzó a poseer el 31 de agosto de 2005, debería aguardar hasta el 1 de septiembre de 2025. En cambio con la aplicación del CCC, la usucapión se hallaría cumplida el 1º de septiembre de 2015, CCyC, art. 1899, 3er. párr: También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, empero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
Otro tanto sucedería si se tratare de una cosa mueble no registrable objeto de usucapión con posesión iniciada el 31 de agosto de 2013, cuya adquisición se produciría el 1º de septiembre de 2016, según el CC, art. 4016 bis, 1ra. parte, “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción”, mientras que por la aplicación inmediata -que no significa retroactividad- de la nueva ley, o sea, el CCyC, al entrar en vigencia, sería el 1º de septiembre de 2015, art. 1898, 2do. párr: Si la cosa mueble es hurtada o perdida el plazo es de dos años.
El factible conflicto sobre prescripción adquisitiva resultará aventado por el CCyC, art. 1904, por aplicación al Capítulo 2, Libro Cuarto, Derechos Reales, Titulo I, las normas del Título I del Libro Sexto, al reglar el art. 2537: Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.
En definitiva, el juez debería aplicar a las aludidas consecuencias -excepto que estuviese consumidas-, la normativa del CCyC, estando pendiente el juicio, al tratarse de una cuestión de derecho y en juego el interés general, además de facilitar el principio de la abreviación de los plazos, en la medida que no se altere la preclusión procesal, habiéndose dictado una sentencia, y si se hubiere pronunciado no se hallare firme, es decir, no esté consolidada la situación bajo la ley anterior.
Estas cuestiones fueron salvadas en atingencia al CC, por la ley 17940, del 25/10/1968, publicada en el B.O. el 04/11/1968, después de dictada la ley 17711, publicada en el B.O. el 26/04/1968, art. 2: ”Si los plazos de prescripción que fija la ley 17711 fueren más breves que los del Código, y hubieren vencido o vencieren antes del 30 de junio de 1970, se considerará operada la prescripción en esta fecha”.
Resultando escasa la previsión del CCyC, correspondería por razones de seguridad jurídica que el Congreso de la Nación dictara una ley para los juicios en trámite, con sentencia o sin ella, como ha sucedido con motivo de la ley 17711.
XIV. Usucapión de buena fe de cosas muebles no registrables robadas o perdidas [arriba]
Antes de la Reforma por ley 17711/68 al CC, sólo se mencionaba la prescripción adquisitiva de los inmuebles, sin nombrar a las cosas muebles, con lo cual la acción real reivindicatoria al ser imprescriptible, pendía a perpetuidad.
En esta usucapión breve: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción”, CC, art. 4016 bis, 1ra. parte, que el CCyC, lo ha reducido a dos años, justificándose estos plazos más exiguos, y conjuntamente reemplazando el vocablo robada por hurtada, art. 1898, 2do. párr., no obstante ser más amplio el concepto de robada al subsumir hurtada. Si la cosa mueble no es robada ni perdida, no corresponde aplicar esta usucapión por interpretación a contrario sensu del CC, art. 4016 bis, 1ra. parte, que exige que sean robadas o perdidas. Este precepto protege al adquirente en áreas que no fueron cubiertas por el art. 2412.
Si ese poseedor promoviere una demanda de usucapión, aduciendo su robo o pérdida, carecería de buena fe, además, difícilmente la iniciará, pues,¿contra quien la va a promover?, fuera de que el demandado puede ser un propietario desconocido, o que no se lo pudiera individualizar, o si conocido, lo fuera con domicilio ignorado, y ¿para que lo hará? si cuenta con la defensa del CC, art. 2412, y mejor aún del CCyC, art. 1895, 1er. párr. que categóricamente la establece ex lege.
De otro lado, el poseedor de buena fe de una cosa mueble no registrable robada o perdida adquirida a título gratuito, también puede usucapirla, CC, art. 4016 bis, 1ra. parte, que protege a todos los poseedores de buena fe excluidos del art. 2412, al no distinguir entre adquirentes a título gratuito u oneroso, ya que tampoco lo hace el CCC, art. 1898, 2do. párr.
XV. Usucapión de mala fe de cosas muebles no registrables [arriba]
Sostenemos que el poseedor de mala fe, puede usucapir, CC, art. 4016, al no estar contemplado en el art. 4016 bis., y porque al conferir el art. 3890, al acreedor prendario acción reivindicatoria por el lapso de tres años, se está consagrando una usucapión mobiliaria. Por otra parte, no puede ser peor la situación del poseedor de cosa mueble de mala fe que la del inmueble de mala fe. Podría ser un sucesor universal de un poseedor de mala fe, al que no le estaría entonces bien empleado un calificativo criminoso, y si fuere así, y el delito resultare extinguido por prescripción de la acción penal, no habría pretexto alguno para la usucapión una vez operada esa prescripción. Sosteniendo que en el CC el poseedor de mala fe puede usucapir, queda en pie el plazo, decenal, veinteñal, u otro. En última instancia se puede aplicar el veinteñal del art. 4016, que gobierna toda clase de cosas de consuno con el CCyC, art. 1899, parte inicial: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años, pero nuestra postura[32], es que se debería admitir la usucapión en un plazo menor, pues no debe ser ni tan corto que impida al propietario dar con el mismo, ni tan largo para que conspire contra su buena conservación frente a la posible reivindicación, sirviendo para sanear la situación de la persona que lo ha tenido en su poder durante ese lapso, sobre todo si el subadquirente es de buena fe y quiere enervar el efecto del CCyC, art. 2258, inc. c: Si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe, o en su caso del CCyC, art. 1249, 3er. párr.: El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, a menos que quien pretenda usucapir fuese autor, coautor, cómplice o encubridor del acto ilícito, en cuyo caso el plazo principiará a partir del momento en que se haya extinguido tanto su responsabilidad penal como civil, debiendo computarse el inicio de la posesión una vez satisfecha la pena por el ilícito, o transcurrida su prescripción.
XVI. Usucapión de cosas muebles registrables hurtadas o perdidas no inscriptas [arriba]
En esta usucapión breve de la cosa mueble registrable el interés se concibe sólo como defensa frente al verus domino reivindicante.
CCyC, art. 1895, 2do. párr: Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca, y 3er. párr: Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable.
Hay que atenerse a la fecha de presentación del documento en el registro, y esa cadena de transferencias que se suceden las unas a las otras, únicamente quedarán alteradas con una usucapión. No puede haber buena fe si no hay inscripción registral, por tanto, la ausencia de inscripción conduce a la mala fe -pues no hay una gradación intermedia entre ambos aspectos subjetivos-, e inclusive, sin aptitud para la usucapión, al no poder ampararse en el CC, art. 4016 bis, 2da. parte: “Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas”, faltándole el requisito de tener la creencia sin duda alguna de ser el exclusivo señor de la cosa, art. 4006, 1ra. parte. Al faltarle el requisito sine qua non del acceso registral, ese poseedor no ha adquirido un derecho real, sino personal. Su posesión es ilegítima, en virtud de que la adquisición la hizo por un modo insuficiente para adquirir derechos reales. Su vendedor sigue figurando en el registro como titular y el adquirente no podrá usucapir, puesto que el sistema requiere que se trate de cosas muebles robadas-hurtadas o perdidas.
En cuanto al plazo de usucapión, el CCyC no difiere del CC, sigue siendo bianual, CCC, art. 1898, 2do. párr: Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años, pero unificándolo con las cosas muebles no registrables, que en el CC, art. 4016 bis, 1ra. parte, es de tres años, e introduciendo la variante del justo título.
¿A partir de cuando se hace el cómputo?. No hay previsión en el CC, empero sí en el CCyC, art. 1898, 3er. párr.: Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título, contándose a partir de la fecha de toma de razón en el RPA, si fuere un Automotor, y en el SBA si fuere un ESPC, teniendo la sentencia efecto retroactivo a esa fecha.
Para poder usucapir se puede invocar y probar la “unión de inscripciones”, de igual forma que la “unión de posesiones, en relación al Automotor, ESPC y Ganado de Pura Raza registrado.
XVII. Usucapión contra tabula de un Automotor y ESPC a los veinte años, a favor de un poseedor de mala fe [arriba]
La usucapión cumplida contra la persona que figura como titular del Automotor en el RPA, ESPC en el SBA, y por extensión GPR inscripto en el RRGG, se denomina contra tabula, ya que opera en oposición de la constancia registral, pudiendo una vez transcurridos veinte años promover un juicio de usucapión. Sostenemos que en defecto de inscripción que supone una inexactitud o discordancia o falta de identidad entre la constancia registral, y la realidad extrarregistral, el CC, art. 4016, autoriza a que la acción contenciosa la interponga el poseedor, y CCyC, art. 1899, parte inicial: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe el plazo es de veinte años. Empero, este prolongado lapso -que conspira contra la buena conservación de la cosa mueble, dado su irreversible desgaste, y merma de su valor económico- no resulta razonable, si se lo compara con la ley de Navegación, 20.094, art. 162, que admite la usucapión de un buque, en ausencia de buena fe y justo título, al cabo de diez años, excepto, agregamos, que el pretensor fuese autor, coautor, cómplice o encubridor del acto ilícito, en cuyo caso el plazo principiará a partir del momento en que se haya extinguido tanto su responsabilidad penal como civil, como se adelantó en el anterior Pto. 15, in fine.
El efecto será permitirle la obtención de un título para inscribir a nombre del nuevo propietario, con la cancelación del titular registral, contra tabula, para que se deje sin efecto por medio de la sentencia -título formal- ese antecedente, motivando una nueva inscripción excepcionando así el tracto sucesivo o principio de prolongación registral, CC, art. 3270 y CCyC, 399, y para el futuro, ya que no podrán coexistir dos titularidades, con citación al Fisco Nacional, Provincial o Municipal y acreedores con derechos reales inscriptos y medidas cautelares anotadas, ya que, existe una disociación entre el nuevo y el anterior propietario, quedando saneado cualquier vicio del primero, sin subsistencia de gravámenes al ser la usucapión un medio originario.
XVIII. Usucapión secundum tabula de una cosa mueble “propia” robada o perdida, a los dos años de inscripción y posesión continua de buena fe a nombre del usucapiente [arriba]
Secundum tabula es lo que manifiesta un registro, pareciendo que de una primera mirada no es posible usucapir una cosa “propia” a tenor del CC, art. 2606, últ. parte, “el derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de (...) prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra”. El usucapiente es al mismo tiempo titular registral, lo que implicaría una suerte de petición de principio. Este precepto concuerda con el art. 2509: “el que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro”. Quien figura inscripto como dueño de un Automotor, ESPC y GPR inscripto, no podría promover la usucapión como acción de acuerdo al art. 4016 bis, 2da. parte, puesto que sería intentarlo contra sí mismo. Sin embargo, sostenemos que en el CC, art. 2606, últ., parte al decir que la usucapión sólo procede sobre cosa ajena, no rige para las cosas muebles registrables, porque estas últimas no existían en la época de Vélez, y por ende, esa norma no las podía contemplar. Ante la colisión de las dos disposiciones sostenemos que el art. 4016 bis, 2da. parte, norma especial, ha dejado sin efecto la últ. parte, del art. 2606. No hay contradicción sino complementación entre sendos preceptos, dado que, el art. 4016 bis, 2da. parte, reglamenta una de las formas de extinción de la propiedad que enuncia el art. 2606, y el usucapiente que figura como titular registral no adquiere la propiedad instantáneamente, ya que no fue transmitida por su verdadero dueño, o si lo hizo, hay una falencia que gravita sobre la bondad del título, convirtiéndose en propietario una vez transcurrido el plazo de dos años. Quien tiene inscripto a su nombre una cosa mueble registrable y debe usucapirla en razón de que le está faltando algo para tener un dominio perfecto, es con sustento en la últ. parte, del CC, art. 2509: “si no es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido”, y CCyC, art. 1943, in fine: ...si no es por lo que le falta al título. La hipótesis que plantea el art. 4016 bis, 2da. parte, es de una adquisición a non domino, en que el acto de enajenación fue realizado por quien no tenía poder de disposición, o hubo abuso de confianza, o exceso en el mandato. Ello vale tanto para el adquirente a titulo oneroso como gratuito. La solución la brinda el CCyC, art. 1897: La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley -copia del Proyecto de 1998-, al sustituir la expresión del art. 2606, últ. parte, “una cosa perteneciente a otra” (persona), por cosa (a secas), que puede ser ajena o propia. Es una usucapión tabular, en virtud de que es realizada por la misma persona que figura inscripta en el registro como titular dominial, debiendo bonificar su título ratificando su inscripción registral frente a la acción contradictoria que le entable el real propietario con pretensiones de corrección, modificación, nulidad o cancelación de tal inscripción. Nunca como acción, porque si no estaría reconociendo su falta de buena fe. Es decir, que esta usucapión breve sólo se podrá oponer como excepción. La figura prevista en el art. 4016 bis, no es un medio de adquisición, sino de consolidación de la propiedad ya lograda, de lo contrario su dominio estaría siempre sujeto a contestación. Para los automotores rige este tipo de usucapión secundum tabula sin que pueda hablarse de cosa perdida. Acogida la usucapión breve el juez mandará inscribir la sentencia mediante oficio con el nuevo título del propietario que ha usucapido. CCyC, art. 1895 2do. y 3er párr. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe no obstante haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes. La excepción o reconvención en su caso, para usucapir, la plantea el titular registral inscripto contra el reivindicante esto es el verdadero dueño que es el único que podría pretender la reivindicación.
XIX. Usucapión de un Ganado de Pura Raza inscripto [arriba]
En el CC, art. 4016 bis., 2da. parte, se admite la usucapión bianual solamente de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en los registros, por ello se ha negado la usucapión de un GPR no inscripto. Sostenemos que eso es válido para la primera etapa en que las partes todavía no inscribieron la transmisión en el RRGG. En cambio, si se ha pasado a la segunda etapa cuando el acuerdo de partes fue inscripto, convirtiéndose en constitutiva, el adquirente de buena fe inscripto que ha recibido el certificado derivando incompleto o con alguna falencia o falsificación, como hemos visto puede suplirlo con la usucapión.
XX. Prescripciones adquisitivas especiales [arriba]
a) En el muro privativo.
Que es el que pertenece a uno solo de los colindantes, si está construido por elevación del cerramiento forzoso (hasta los tres metros), CCyC, art. 2008, se puede convertir por usucapión en medianero, CCyC, art. 2009, in fine, en la medianería urbana, no rural, a favor del colindante que se ha servido de él, y no lo ha abonado. El tema se trata en particular más adelante en otro trabajo.
b) En la accesión.
Se produce por el acrecentamiento ribereño del inmueble como consecuencia de la avulsión, tanto por acarreo, CC, art. 2572, como por abandono, art. 2573, ante repentinos desprendimientos de masas de tierras, sedimentos y otros elementos naturales que se trasladan por acción de las aguas quedando adheridos y adquiridos por usucapión al cabo de seis meses, CC, art. 4039 y CCyC, art. 1961: Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
c) En la acción personal.
Del CC, art. 3604, y divisible, de reducción, arts. 1830 (donación inoficiosa), 1831 (impugnable una vez que el donante falleció), 1832 de un heredero forzoso o legitimario[33], CCyC, art. 2444, conllevando la intangibilidad de la legítima demostrando que se la ha vulnerado, y siendo promovida incluso contra otro heredero legitimario[34], frente a disposiciones testamentarias, art. 2452, y CC, art. 3601, y donaciones, CCyC, arts. 2453 y 2454, con efecto retroactivo, CC, art. 2669, pero con la variación ponderable del Proyecto de 1998, art. 2402, inexistente en el CC, de imponer un plazo retroactivo tope de diez años para poder ejercerla, previos al fallecimiento del causante, y que el CCyC, repercute a través de la usucapión[35], art. 2459: Prescripción adquisitiva. La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901.
d) En la petición de herencia.
CCyC, art. 2311: La petición de herencia es imprescriptible, sin perjuicio de la prescripción adquisitiva que puede operar con relación a cosas singulares. Clarificando el precepto, por un lado, la imprescriptibilidad, pues en el CC, se infería de los arts. 3313 y 4020 que era prescriptible a los veinte años, motivando las criticas sobre la incertidumbre en cuanto a la situación del sucesible que deja transcurrir ese plazo sin expedirse[36], y por el otro, que igualmente opera la usucapión, pero sobre las cosas singulares.
e) En la partición de herencia.
De los bienes individuales, si la indivisión ha cesado de hecho y alguno de los copartícipes ha subvertido su título, CCyC art. 2368: La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión, pero hay prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la indivisión ha cesado de hecho porque alguno de los copartícipes ha intervertido su título poseyéndolos como único propietario, durante el lapso que establece la ley. CC, art. 3460: “La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión”.
f) El derecho real de superficie.
No puede adquirirse por usucapión, CCyC, art. 2119, 2do. párr., aunque contradictoriamente[37], seguidamente dice: La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título
XXI. Usucapión del adquirente por acto lícito con el titular dominial inscripto de una cosa mueble registrable no hurtada ni perdida, que no pudo inscribir su título [arriba]
El adquirente por acto lícito negociado directamente con el titular dominial inscripto -o de sus sucesores legítimos- incluso pudiéndose haber dado hasta una cadena de transferencias lícitas de buena fe de una cosa mueble registrable como Automotor, ESPC -o de un GPR-, no hurtado ni perdido, que no pudo inscribir su título por causas ajenas a su voluntad, no debe aguardar ni tampoco sus sucesores universales o particulares legítimos, el plazo de veinte años para obtener su inscripción a través de la usucapión, pues no pueden ser considerados de mala fe. El dominio puede adquirirse vía usucapión contra tabula por la posesión continua durante diez años, y no veinte. CCyC, art. 1899, 3er. párr. También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. No le es aplicable a los automotores el término perdida, porque puede saberse quien es su dueño en el RPA.
* Abogado. Profesor Titular Emérito de Derecho Civil IV (USAL)
[1] Según el aforismo latino Praescriptio, patrona generis human, RIPERT, Georges, y BOULANGER, Jean, Tratado de derecho civil, los derechos reales, Tomo VI, La Ley, Buenos Aires, 1965, p. 331, nº 2687. [2] SALVAT, Raymundo M, Act., por ARGAÑARAS, Manuel J, Tratado de derecho civil argentino. Derechos Reales, Tomo II, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1962, p. 211, y ss.
[3] Código Civil y Comercial, en adelante CCyC; Código Civil, CC; Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad Automotor, RPA; Stud Book Argentino, SBA; Equinos Sangre Pura de Carrera, ESPC; Ganado de Pura Raza, GPR; Registro Genealógico, RRGG.
[4] CNCiv., Sala E, 21/04/2008, “Sandri, Carlos Alberto c. Ferreto, Adela Dominga y otro”, LL, 2008-D-408.
[5] SEGOVIA, Lisandro, El código civil de la República Argentina con su explicación y crítica bajo la forma de notas, Tomo II, Pablo E. Coni, Buenos Aires, 1881, p. 40, nota 49, en su com., al art. 2339 de su numeración, correspondiente al CC, art. 2337, dice: “Léase, inalienable e inalienabilidad, como exige la propiedad del lenguaje”.
[6] MUSTO, Néstor J. Derechos reales, Tomo 1, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1981, pp. 252-253.
[7] CC, art. 3961: “La prescripción de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el día de la adquisición de la posesión o de la cuasi-posesión que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por razón de una condición aún no cumplida o por un término aún no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos”.
[8] LAFAILLE, Héctor, Derecho Civil, Tratado de los Derechos Reales, Tomo IV, Vol. II, Ediar, Buenos Aires, 1944, pp. 166-167, nº 1021.
[9] ADROGUÉ, Manuel I., Temas de Derechos Reales, de ADROGUÉ, Manuel I., GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Álvaro, ÁRRAGA PENIDO, Mario O, y AMUY, Juan C. Plus Ultra, Buenos Aires, 1986, p. 87.
[10] C.Civ. en pleno, ago, 21, 1942, Viana, María A. y otros, LL,27-657, JA, 942-III-673.
[11] URBANEJA, Marcelo E. Metodología y Parte general, Análisis del Proyecto de Nuevo Código Civil y Comercial 2012, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina, El Derecho, agosto de 2012, p. 546.
[12] BIBILONI, Juan A, Anteproyecto de Reformas al Código Civil Argentino, Derechos Reales, Tomo. III, Valerio Abeledo, Buenos Aires, 1930, p. 130.
[13] ZANNONI, Eduardo A., Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos, Astrea, Buenos Aires, 1986, p. 175.
[14] COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H. “Casos de incidencia entre la voluntad y la declaración”, LL, 2005-F-843.
[15] ÁRRAGA PENIDO, Mario, O: “Dominio sobre inmuebles: requisitos constitutivos”, JA. 1996-II-921.
[16] Y en el cual se fundamenta la garantía de equidad y justicia siendo ésta para Santo Tomás de Aquino, la propia rectitud que se constituye acerca de las cosas exteriores usadas por el hombre, las cuales son la materia de la justicia. Pero esa rectitud implica una ordenación hacia el fin debido, y la ley divina, que es la regla de la voluntad humana y es común a toda virtud. LÓPEZ FIDANZA, Alberto J. “El principio de la buena fe”, LL, 2004-E-1201.
[17] La “buena fe ha de ser subjetiva, en tanto que el adquirente debe creer en el poder de disposición del transmitente o ignorar la falta de dicho poder, y objetiva, puesto que debe fundarse en una situación de apariencia que razonablemente permita aquella convicción”. DÍEZ-PICAZO, Luis, y GULLÓN, Antonio, Sistema de derecho civil, Vol. III, Tecnos, Madrid, 1998, p. 75.
[18] BORDA, Guillermo A, Tratado de derecho civil. Derechos reales, Tomo. I, Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 321, nº 378.
[19] LAQUIS, Manuel A. “Estado de la interpretación del artículo 1051 in fine”, LL,1985-E-731.
[20] CNCiv., sala B, 19/11/2014, Maristany Dedesma, Paula Nancy c/ Torres, Ramón, s/ sucesión Ab-intestato y otros s/ prescripción adquisitiva” LL, Tomo 20l5-B, edic. del 16/04/2015.
[21] MOSSET ITURRASPE, Jorge, “Tráfico vs. legítima (La protección del comprador opuesta a la protección del heredero legitimario)” JA, 1989-II-183.
[22] CORNA, Pablo, M. Prescripción adquisitiva, Carra, Buenos Aires, 1983, p. 55.
[23] SALVAT, Raymundo M, Act., por ARGAÑARAZ, Manuel J, Tratado de derecho civil argentino. Derechos Reales, Tomo II, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1962, p. 228, nº 929.
[24] LEVITAN, José, Prescripción adquisitiva de dominio, 2da. edic. Astrea, Buenos Aires, 1979, pp. 43-44.
[25] PAPAÑO, Ricardo J, KIPER, Claudio M, DILLON, Gregorio A, CAUSSE, Jorge R, Derechos Reales, Tomo 2, Astrea, Buenos Aires, 2004, p. 342 y ss.
[26] PUERTA de CHACÓN, Alicia, “Publicidad posesoria y publicidad registral”, LL, 2012-A-958.
[27] ALTERINI, Jorge Horacio, “La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles”, LL, 2008-D-869.
[28] MARCOLIN de ANDORNO, Marta N, Prescripción Adquisitiva, Zeus, Rosario, 1974, p. 118.
[29] AREÁN, Beatriz, en BUERES, Alberto J. (dir.)- HIGHTON, Elena I., (coord.), Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, 6B, Hammurabi, José Luis Depalma, Buenos Aires, 2001, p. 463, com. al art. 2604.
[30] SALERNO, Marcelo U., y LAGOMARSINO, Carlos A. R., Código civil argentino, edición concordada y comentada, Heliasta SRL, Buenos Aires, 1991, p. 689, com. al art. 2610.
[31] CALEGARI de GROSSO, Lydia, Usucapión, Segunda edición, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2006, p. 97 y ss.
[32] ÁRRAGA PENIDO, Mario O. Prescripción adquisitiva de cosa mueble “propia”, LL, Tomo 20l5-B, edic. del 4 de marzo de 2015.
[33] BELLUSCIO, Augusto C. (dir.) y ZANNONI, Eduardo A. (coord.), Código civil y leyes complementarias, comentado anotado y concordado, Tomo 9, Astrea, Buenos Aires, 2004, p. 105, com. al art. 1830.
[34] DI LELLA, Pedro, “Reducción de la donación a heredero forzoso”, JA, 1995-IV-687.
[35] LORENZETTI, Ricardo Luis, Contratos. Parte especial, Tomo I, colaborador Gonzalo SOZZO, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2003, p. 486.
[36] “La ley omite señalar en qué situación queda el sucesible que deja transcurrir los veinte años sin expedirse. De este modo, el heredero que no se pronunció queda como aceptante si hay otros coherederos que no han aceptado la herencia, y como renunciante si al cabo de los veinte años existen otros coherederos que sí han aceptado la herencia” SALERNO, Marcelo U., y LAGOMARSINO, Carlos A. R., Código Civil Argentino, Edición concordada y comentada, Heliasta SRL, Buenos Aires, 1991, p. 866 com. al art. 3313.
[37] ALTERINI, Jorge H. Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Código, LL,2012-E-903.
