Prescripción adquisitiva – Usucapión Larga

Pablo M. Corna

Actualizado por Paola Amestoy

148. - Antecedentes: Nace en el Derecho Romano por influencia del Derecho extraquiritario en la praescriptio longi temporis y evoluciona durante la Edad Media desarrollándose tanto en el Derecho de las Costumbres de Francia como en el Derecho Hispánico, de donde lo vamos a receptar a través de las Partidas. Ver el Núm. 2 y ss. del presente trabajo.

149. - En el Código Napoleónico, nos encontramos con el art. 2262: “Los derechos reales como personales se prescriben por treinta años sin que quien alegue esta prescripción esté obligado a presentar título, sin que se le pueda oponer la excepción deducida de la mala fe”.

La doctrina francesa está de acuerdo en que esta prescripción treintañal sirve a los poseedores a los que les falta título o algún elemento de la prescripción breve, como el justo título o la buena fe[1].

149 bis. - Vélez, modificando el derecho patrio en donde existían plazos mayores de treinta años para usucapir[2] y se discutía si se requería la buena fe durante el tiempo que se estuviera prescribiendo[3], decide innovar y, a tal efecto, redacta para mayor redundancia dos normas en el Código Civil que son los arts. 4015 y 4016 y en forma más clara que su modelo francés.

El art. 4015, modificado en cuanto al plazo por la Ley 17.711, nos dice: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto de las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.

El art. 4016, también modificado, nos dice: “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta del título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”.

150. - Objeto: La prescripción veinteñal se aplica a las cosas inmuebles (Art. 4015), como así también a los demás derechos reales que se pueden prescribir, como el usufructo, el uso y la habitación (Art. 2817) y a las servidumbres reales continuas y aparentes (Art. 3017).

151. - El art. 3460 establece que la acción de partición de una herencia es imprescriptible mientras que de hecho continúe la indivisión. Pero, si alguno de los herederos comienza a poseerla con exclusividad, el total o una parte de esta, gana la propiedad de los bienes por el transcurso del plazo de los veinte años (Arts. 3461 y 4020).

152. - También puede prescribirse un inmueble en condominio por uno de los comuneros. La acción de división de condominio es imprescriptible, así lo establece expresamente el art. 4019, Inc. 3[4]. Pero cuando uno de los condóminos intervierte la causa de su posesión (Arts. 2353 y 2458) y comienza a poseer con exclusividad, gana el dominio por el transcurso de la prescripción veinteñal. También puede excluirse de la posesión a uno de los condóminos por otro y ganar el desposeedor su cuota parte. Por ello, el Código le otorga la acción de reivindicación contra el o los condóminos que lo desposean (Art. 2761).

153. - Requisitos para la prescripción extraordinaria: Los podemos enumerar: a) posesión a título de dueño; b) no interrumpida; c) continua; d) pacífica; e) plazo de treinta años.

154. - a) Posesión a título de dueño: La cosa debe estar sometida al poseedor. Este deberá realizar actos posesorios por sí o por otro y es de aplicación plenamente la disposición sobre esta materia (Art. 2384)[5].

Los sujetos que posean la cosa pueden ser uno o más, en caso del segundo supuesto, adquirirán la cosa en comunidad, y nace así, al cumplimiento de la prescripción, un derecho de condominio.

A su vez, el poseedor debe poseer para sí y no para otro. De esta manera, por más que un anticresista, usufructuario, usuario o habitador posea la cosa por más de veinte años, jamás podrá llegar a la usucapión, si no intervierte su título.

155. - b) No interrumpida: La posesión no debe ser interrumpida por ninguna de las causas que establece este instituto. Si ello ocurriere, el poseedor perderá el tiempo ganado y deberá comenzar una nueva posesión para ganar la prescripción[6].

156. - Continuidad: Es otro de los requisitos que exige el art. 4015, y habíamos dicho que es aquella posesión sin intermitencia ni lagunas[7].

157. - Pacífica: La doctrina francesa entiende, en gran medida, que este requisito es necesario[8]. En la doctrina argentina, parece prevalecer igual temperamento[9].

158. - d) Plazo: El Código Civil, como ya hemos dicho, rebaja el plazo de prescripción del antiguo derecho patrio a treinta años siguiendo los lineamientos del Código francés y la mayoría de las legislaciones de la época. La reforma que implementa la Ley 17.711, siguiendo los plazos de las legislaciones modernas (Códigos de Chile, Italia y otros, proyecto Bibiloni de 1936 y anteproyecto de 1954), rebaja el plazo de prescripción larga a veinte años. Hay otros Códigos, como el boliviano, que lo fijan en diez años para la usucapión extraordinaria y en cinco años para la ordinaria (Arts. 134 y 138).

159. - Forma de oponerse: Puede oponerse como excepción cuando el antiguo propietario demande al poseedor y se hubieran cumplido los plazos legales. También puede demandarse por vía de acción, para que se reconozca el derecho ganado, revistiendo dicho juicio la característica de contencioso, debiéndose accionar contra quien figure inscripto en el registro de la propiedad (ver Ley 14.519, art. 24, modificado por el Decreto Ley 5756/58).

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[1] Laurent: óp. cit., T. XXXII, núm. 367 y ss.; Troplong: óp. cit., núm. 817 y ss.; Aubry y Rau: óp. cit., T. II, núm. 2l6; Mazeaud: óp. cit., parte II, Vol. IV, núm. 1481 y ss., p. 196 y ss.
[2] Ver núm. 11 del presente trabajo.
[3] La nota anterior. También Molinario: óp. cit., De las Relaciones Reales, pág. 273, núm. 109.
[4] Ver Núm. 24 del presente trabajo.
[5] Ver Núm. 55 del presente trabajo.
[6] Ver Núm. 78 y siguientes del presente trabajo.
[7] Ver Núm. 56 y siguientes del presente trabajo.
[8] Aubry y Rau: óp. cit., T. II, núm. 180, nota 24; Vazeille: óp. cit., núm. 62; Troplong: óp. cit., núm. 419420.
[9] Segovia: óp. cit., T. II, pág. 768, nota 154; Llerena, T. VII, comentario a los arts. 4015 y 4016; Machado: óp. cit., T. XI, comentario al art. 4015; Salvat: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, núm. 978 a 991; Lafaille: óp. cit., T. I, núm. 797.