DNU 1017/2024
TÍTULO I.
DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
Artículo 1 [arriba] .- HIPOTECAS DIVISIBLES. Podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, de acuerdo a los términos y condiciones indicados en los Artículos siguientes.
Artículo 2 [arriba] .- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.
Artículo 3 [arriba] .- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de las hipotecas divisibles los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en cada jurisdicción, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del presente decreto.
Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.
Artículo 4 [arriba] .- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES. Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias.
TÍTULO II.
DE LA HIPOTECA SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
Artículo 5 [arriba] .- HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE. El titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los Artículos 2120 y 2206 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Artículo 6 [arriba] .- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Artículo 2208 y ccdtes. del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Artículo 7 [arriba] .- EMPLAZAMIENTO DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DETERMINADA DEL INMUEBLE. Cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, en los términos del Artículo 2116 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.
Artículo 8 [arriba] .- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de los derechos de superficie que prevean como indemnización la transmisión del dominio pleno, los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en cada jurisdicción deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo.
Artículo 9 [arriba] .- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE. Al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y la normativa que al efecto deberá dictar la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES (CNV).
TÍTULO III
ANOTACIÓN
Artículo 10 [arriba] .- Facúltase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.
Se considerará que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los términos de este decreto contarán con la publicidad establecida en el inciso d) del Artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Artículo 11 [arriba] .- DEBERES DE LAS ENTIDADES AUTORIZADAS. A los efectos indicados en el Artículo 10 del presente, las entidades autorizadas deberán corroborar que el instrumento a anotar contemple:
a. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;
b. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.
Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder.
Artículo 12 [arriba] .- NOTIFICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Las entidades autorizadas deberán notificar, de manera fehaciente, al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio conforme el Artículo 10, el cual deberá tomar razón de dicha comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley N° 17.801.
El Registro de la jurisdicción que corresponda podrá anotar, dentro de los DIEZ (10) días corridos de que el inmueble sea afectado al presente régimen, en el rubro "Gravámenes, Restricciones y Afectaciones al Dominio" de la matrícula correspondiente, anoticiando la existencia de una anotación de boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, con indicación y datos de la entidad que lleva dicha anotación identificando la referencia a esta norma.
Esta registración se mantendrá vigente hasta que el inmueble sea subdividido o adjudicado a los adquirentes o a sus cesionarios, o bien hasta que se peticione su desafectación del régimen con la conformidad del titular de dominio conjuntamente con los adquirentes o sus cesionarios, o bien hasta que se emita sentencia judicial al respecto.
Artículo 13 [arriba] .- Invítase a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para la implementación de la anotación de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como se encuentra previsto en el presente Título.
Artículo 14 [arriba] .- Sustitúyese el Artículo 2071 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, por el siguiente:
"ARTICULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes."
TÍTULO IV
MEDIDAS COMPLEMENTARIAS
Artículo 15 [arriba] .- El MINISTERIO DE ECONOMÍA dictará las medidas complementarias necesarias para la mejor implementación de este decreto, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda.
Artículo 16 [arriba] .- El MINISTERIO DE ECONOMÍA desarrollará e implementará mecanismos de armonización federal en materia de reconocimiento y aplicación administrativa uniforme de los derechos reales.
Los mecanismos referidos incluirán un dispositivo de comunicación adecuado para recopilar la información local necesaria, el diseño de acciones concretas de armonización, la evaluación periódica del grado de avance de las mismas y la implementación de beneficios de política habitacional destinados a las jurisdicciones locales que demuestren avances en tal sentido.
Artículo 17 [arriba] .- El MINISTERIO DE ECONOMÍA, en el ámbito del Consejo Nacional de Vivienda, debe fomentar políticas públicas y acuerdos de cooperación a nivel federal y regional. Dichos acuerdos deberán orientarse a la armonización de conformidad con la normativa referida en el Artículo 15, así como con las políticas públicas impulsadas tanto por el Gobierno Nacional como por los gobiernos provinciales y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y los municipios, promoviendo la aplicación uniforme de los institutos de derechos reales establecidos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
TÍTULO V
AUTORIDADES.
Artículo 18 [arriba] .- La Autoridad de Aplicación del presente será el MINISTERIO DE ECONOMÍA, quien podrá dictar las normas operativas y complementarias que resulten pertinentes.
Artículo 19 [arriba] .- Encomiéndase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES, promover la estandarización de las hipotecas en su generación a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de capitales.
Artículo 20 [arriba] .- Encomiéndase al BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances del instituto de hipoteca sobre el derecho real de superficie como herramienta de garantía válida para fortalecer el sistema de créditos hipotecarios.
Artículo 21 [arriba] .- Encomiéndase a la SUPERINTENDENCIA DE SEGUROS DE LA NACIÓN promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo establecido por el inciso 2 del Artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus modificatorias.
Asimismo, deberá impulsar coberturas en el contexto del financiamiento de los proyectos inmobiliarios establecidos en los Títulos I, II y III del presente, a fin de complementar los mecanismos aquí previstos.
Artículo 22 [arriba] .- La presente medida entrará en vigencia el día de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA.
Artículo 23 [arriba] .- Dese cuenta a la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE del H. CONGRESO DE LA NACIÓN.
Artículo 24 [arriba] .- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.
MILEI - Guillermo Francos - Gerardo Werthein - Luis Petri - Luis Andres Caputo - Mariano Cúneo Libarona - Patricia Bullrich - Mario Iván Lugones - Sandra Pettovello - Federico Adolfo Sturzenegger
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