La superficie forestal
Laura Blodorn
I. Introducción [arriba]
El derecho de superficie es un derecho real que fue expresamente excluido en la redacción originaria del Código Civil ¬en adelante CC¬. A pesar de ello, se ha incluido a través de la sanción de la ley 25509 en el año 2001, limitándolo solamente a la superficie forestal. Dicha ley que ha modificado la redacción original del art. 2503[1] y el art. 2614[2] del Cód. Civ.. No obstante, ha sido muy poco aplicada hasta la fecha, sin cumplimentar las expectativas propuestas.
El fin de la ley de superficie forestal fue incentivar la explotación forestal a través de la creación de mecanismos jurídicos aptos para las inversiones. La mentada ley trataba de incentivar la forestación de la gran cantidad de zonas que no están explotadas.
II. Ley de superficie forestal N° 25.509 [arriba]
La Ley N° 25.509 se promulgó el 11 de diciembre de 2001 brindando un marco legal para promocionar la implantación de nuevos bosques y aprovechamiento de las tierras tendientes a mantener los recursos naturales.
Sin embargo, dentro de la aludida legislación menciona en su art. 1º que el inmueble deberá ser apto para la forestación o silvicultura de conformidad con la Ley de inversiones para bosques cultivados N° 25080, y su Decreto reglamentario N° 133/99. Estas dos últimas normativas, son de aplicación provincial, y cada provincia debe adherir expresamente a través de la sanción de una ley destinada a tal fin.
En efecto, se plantea una contradicción entre la ley de superficie forestal, que es orden nacional; y, la ley 25080 y su decreto reglamentario 133/99, que deben adherir las provincias para poder implementarla. Es decir, la ley 25080 que brinda beneficios económicos e impositivos para facilitar la implementación del negocio, al ser de adhesión provincial, son las autoridades de cada provincia las que deberán considerar si es o no pertinente otorgar dichos beneficios, debilitando el fin de la ley de superficie forestal.
Independientemente de lo mencionado, hay que destacar que la ley 25080 parecería querer beneficiar solamente a la industria maderera, ya que a ella se refiere casi íntegramente.
En consecuencia, la Ley N° 25.080 comienza diciendo en su “Art. 1. Institúyese un régimen de promoción de las inversiones que se efectúen en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes (…) siempre y cuando se aumente la oferta maderera a través de la implantación de nuevos bosques (…)”
Asimismo, el art 3[3], que también hace referencia a la industria maderera, deja de lado, otro tipo de plantaciones y/o forestaciones que se podrían realizar. Según interpreto, la ley de superficie forestal no restringe su aplicación a la industria maderera, sino que engloba a todo tipo de plantas, árboles, matas, arbusto en zona de bosques, montes, hasta inclusive podría aplicarse para la agricultura. Por ende, hay discordancia entre la ley 25080 y la 25509, ya que la primera norma restringe enormemente el campo de aplicación de la ley de superficie forestal.
Comparto el punto de vista de Alterini porque considera que el derecho de superficie forestal tiene un amplio ámbito de aplicación incluyendo la explotación agraria. En efecto, del análisis de los términos utilizados por la ley, no surge ninguna limitación; por el contrario, habilita su aplicación a diferentes usos dentro del objeto de la ley[4].
En definitiva, Alterini lo resume de la siguiente manera “No advierto suficientes razones para excluir del derecho real de superficie a manifestaciones del mundo agrario tan importantes, como la explotación, entre otros, del trigo, del maíz, del lino, del sorgo, de la soja, del algodón, de la yerba mate, del tabaco, de la vid o de las frutas[5]”.
III. Definición del derecho real de superficie forestal [arriba]
Desmenuzando la Ley N° 25.509 en todas sus partes, la norma se estructura de la siguiente manera: los arts. 1 y 2 crean y delimitan el derecho de superficie forestal fijando las reglas esenciales. En los artículos subsiguientes se establecen: los derechos y obligaciones de las partes; como se adquiere y como se constituye; los alcances de éste derecho; la publicidad; el plazo máximo de duración; y por último, las causales de extinción y sus efectos.
“Art 1.- Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, y a lo establecido en la presente ley.”
“Art 2.- El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.”
IV. Características [arriba]
En efecto, se desprende de los primeros artículos las características del derecho real de superficie forestal[6].No obstante, se plantea una disyuntiva sobre si el derecho real de superficie forestal es sobre cosa propia o ajena -sobre este punto la doctrina es polémica-.
Comparto los argumentos de Alterini al explicar que la normativa comienza diciendo que el derecho de superficie forestal es un derecho autónomo sobre cosa propia; y que luego, se infiere que en realidad es sobre cosa ajena. Aclarando el panorama interpreta lo siguiente: “se oculta la existencia de dos etapas en la superficie forestal, una mientras se realiza la forestación y otra luego de que ella fue desarrollada. En tanto se efectúa la forestación estamos en presencia de una de las manifestaciones de la superficie, el derecho real de forestar, que implica un derecho real sobre cosa ajena: el inmueble asiento de la forestación. Desarrollada la forestación, o sea alcanzada la propiedad superficiaria forestal, frente a ese nuevo objeto jurídico, ya puede hablarse de un derecho real sobre cosa propia: la forestación. En síntesis: el derecho real de forestar recae sobre la cosa ajena y la propiedad superficiaria forestal sobre la cosa propia[7]”.
Para poder formalizar este derecho real se requieren, en principio, dos personas: el propietario y el superficiario. El primero ¬titular de dominio¬ constituyente del derecho real de superficie forestal a favor de uno o más terceros que no son titulares del dominio. De esta manera, se produce un desmembramiento de la propiedad: el propietario del terreno pasaría a ser nudo propietario y el tercero (el superficiario) tendría el uso y goce sobre la superficie afectada.
Para poder formalizar el contrato, los sujetos deben tener capacidad suficiente para enajenar sus bienes, y además debe constar expresamente el consentimiento entre ambas partes. Los titulares de este derecho pueden ser personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjero e incluso el Estado Nacional, Provincial o municipal. La norma, en este punto, es amplia ya que trata de abarcar un gran abanico de sujetos.
En cuanto al objeto (limitado) debe ser un inmueble que sea susceptible de forestación o silvicultura. Este punto ya fue oportunamente tratado me remito al punto II.
En cuanto a las formalidades para su constitución el art. 5 de la Ley N° 25.509 establece que el derecho de superficie forestal debe constituirse por escritura pública trasladándose la posesión al superficiario e inscribiendo dicho gravamen en el Registro Público de la Propiedad de Inmuebles[8] para que sea oponible a terceros, ya que la inscripción no es constitutiva del derecho. Este derecho se adquiere por contrato y puede ser oneroso o gratuito dejándolo librado a la autonómica de la voluntad.
V. Los derechos y obligaciones de las partes [arriba]
Los derechos y obligaciones de las partes son amplios; por lo tanto, las partes siempre que respeten las características de este tipo de contratos podrán estipular los que consideren convenientes para integrar el contenido del contrato constitutivo. Asimismo, las partes pueden pactar, posteriormente, contratos adicionales que también deberán también ser inscriptos en el Registro de la Propiedad de inmuebles para ser oponible a terceros.
El superficiario
Los derechos del superficiario son múltiples, en principio, ostenta la posesión de la finca. El superficiario podrá usar y gozar del fundo en la medida en que cumpla con el fin pactado. En efecto, tendrá derecho a la propiedad y adquisición de las plantaciones sobre el terreno afectado a la superficie o; a la reforestación, en el caso en que la superficie ya se encontrara con plantaciones anteriores a la adquisición del derecho.
Asimismo, el superficiario, puede disponer de la superficie, es decir, puede transmitir la titularidad a un tercero. A su vez, puede también, constituir derechos reales de disfrute o de garantía, siempre que no sean incompatibles con el derecho de superficie forestal. El fin de la normativa es brindar una herramienta de financiamiento al superficiario, es por ello que fue expresamente estipulado en la ley (última parte del art. 2)
Al término del contrato, el superficiario tiene derecho a percibir del propietario una indemnización, que se calcula, teniendo en cuanta el enriquecimiento del propietario a raíz del mejoramiento realizado por el superficiario. En caso de silencio, la ley presume que se debe abonar dicha indemnización al superficiario. De todos modos, dicha indemnización no es un requisito esencial del contrato, por lo tanto, las partes pueden suprimirla.
En el caso de incumplimiento y que el propietario no abone la indemnización estipulada; el superficiario cuenta con el derecho de retener la explotación hasta tanto se le pague lo convenido. A pesar de ello, el derecho se extingue automáticamente el día que finaliza el contrato.
En contra partida, el superficiario también tiene obligaciones que debe cumplir, como por ejemplo: usar correctamente el inmueble y su superficie, teniendo en cuenta los parámetros pactados en el contrato. La extensión del derecho de superficie no comprende el subsuelo; por consiguiente, el propietario conserva la plena libertad de utilizar y gozar del subsuelo del fundo, siempre que no deteriore la superficie.
En el caso de que sea un contrato a titulo oneroso se pagará un canon o solárium al propietario por la indisponibilidad del fundo. Generalmente, se pacta el pago de un precio único, que puede o no ser a plazo. Asimismo, el superficiario se debe hacer cargo del pago de los impuestos y gasto de uso, excepto que se haya estipulado algo diferente.
El propietario
Debido a que el derecho de superficie afecta al dominio las facultades del propietario serán restringidas. No obstante, el propietario puede conservar el derecho de poseer, usar y gozar del inmueble, en la medida en que no afecte los derechos de superficiario y también deberá atenerse a lo pactado oportunamente. Como ya hicimos referencia el propietario tiene derecho a utilizar el subsuelo del inmueble, así como también, las zonas que no estuvieren afectadas al derecho de superficie.
El propietario tiene la facultad de disponer del inmueble afectado a la superficie forestal, enajenarlo o cederlo, pero no puede gravarlo con otro derecho real. La normativa expresamente lo prohíbe en el art. 4. En el caso que el propietario disponga del inmueble afectado a la superficie, el tercer adquirente tendrá que respetar la superficie y las condiciones pactadas con el superficiario.
El principal derecho que tiene el propietario es a recibir el canon estipulado en el contrato como compensación por la privación de uso del fundo.
Al extinguirse el contrato de superficie la propiedad desmembrada se consolida en la persona del propietario unificándose la calidad de propietario y superficiario. En consecuencia, desde el mismo momento de la extinción del contrato el derecho del propietario se extiende a todas las plantaciones e instalaciones existentes.
En el caso de que el fundo sea de varios propietarios para poder constituir el derecho real de superficie forestal, cada condómino deberá prestar su consentimiento expreso, y en su defecto, no será posible su constitución. No obstante, si una de las partes acordó con un tercero constituir la superficie sobre su parte indivisa, este no podrá efectivizarlo hasta que no se produzca la división de las porciones ideales y siempre que la zona afectada a la superficie haya quedado bajo el dominio del condómino que la constituyó, de lo contrario la superficie era ineficaz
La principal obligación del propietario es respetar el derecho del superficiario, dejando el terreno en condiciones para que se lleve adelante la actividad proyectada. En cabeza del propietario pesa la prohibición establecida en el art. 4 de la ley 25509, la cual establece la prohibición de agravar la superficie forestal con cualquier derecho real, con el fin de proteger los intereses del superficiario, establece
El art. 4 establece lo siguiente “ El propietario del inmueble afectado al derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato (…)”
Por último, es obligación del propietario, salvo pacto en contrario, indemnizar al superficiario por las plantaciones y mejora que haya introducido sobre su finca.
VI. Extinción del derecho de superficie forestal [arriba]
Las causales de extinción del derecho estan enumeradas en el art. 8 de la ley de superficie forestal estableciendo lo siguiente: “El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres años”.
La ley enumera una serie de las causales de extinción del derecho: el más común de todos es el vencimiento de plazo convenido ¬hay que resaltar que el plazo máximo no puede superar los 50 años, caso contrario el excedente se tendría por no expresado (art. 6º)[9]¬. El extenso plazo de 50 años, tiene por objeto que el superficiario rentabilice la inversión que ha realizado.
La renuncia es otra de las causales de extinción previstas por la ley. Por lo tanto, el superficiario debe manifestar su desinterés de manera expresa para que la misma tenga validez. Sin embargo, la extinción del derecho también se puede producir por la falta de uso de la superficie por el término de 3 años pero el superficiario no queda liberado de sus obligaciones según lo estipula el art. 9[10].
Vale aclarar que el derecho no se extingue por la destrucción de lo plantado, ya sea total o parcial, siempre que se realicen nuevas plantaciones dentro de los 3 años, previsto en el art. 7[11] de la ley.
Las partes pueden pactar una clausula resolutoria, y consiguientemente la eficacia y continuidad del contrato dependerá de la producción un acontecimiento incierto y determinado con anterioridad. En efecto, si la condición resolutoria se cumpliere, el contrato quedará extinguido inmediatamente operando sus con todos efectos sin necesidad de acreditación. Para que la cláusula resolutoria sea oponible a terceros deberá estar inscripta en el Registro de la Propiedad.
Otro modo de extinción del derecho es por la consolidación en la misma persona el carácter de propietario y el de superficiario. Una vez producida la consolidación, ésta opera automáticamente, integrándose inmediatamente en cabeza del propietario de todas las facultades atinentes al dominio.
“Siendo la propiedad la reunión de todos los derechos posibles sobre una cosa, un derecho completo, ninguna cosa nueva de adquisición puede agregársele cuando él existe en su plenitud y perfección”[12].
VII. El fin de la ley [arriba]
En base a los fundamentos de la ley se deduce que tuvo en miras tres objetivos primordiales. El primer objetivo fue fomentar el desarrollo de la producción forestal en zonas no forestadas, ya que en la Argentina hay muy pocas zonas forestadas en relación a la gran cantidad de tierras aptas para la forestación y utilización. El segundo objetivo tuvo en miras incentivar la industria forestal, por ello, la ley 25509 introduce a través de la ley 25080 beneficios impositivos, para disminuir los costos y generar grupos competitivos. Y, el tercero fue impulsar la industria en los sectores con capitales de menor escala, tratando de implementar un mercado forestoindustrial organizado y plural.
VIII. Conclusiones [arriba]
La ley de superficie forestal no ha cumplido ninguno de sus objetivos, a pesar de la voluntad del legislador de incentivar la industria en sectores no explotados. En consecuencia no ha tenido casi aplicación. Por un lado, considero que la normativa no ha sido correctamente implementación ya que como se ha hecho referencia oportunamente, no es clara en cuanto al alcance de su objeto. Por otro lado, no es operativa, porque para acceder a las exenciones impositivas se requiere de la adhesión de cada provincia.
No se ha conseguido la desconcentración el mercado, y menos aún la desarticulación de los monopolios. Hay que tener en cuenta que para estos emprendimientos son grandes inversiones que se deben realizar, y generalmente, las empresas de grandes capitales, son las que tienen la capacidad para embarcarse en estos proyectos, y usualmente no tienen ningún problema de desembolsar el dinero para adquirir las tierras.
Asimismo, agrego que el proyecto de reforma del Cód. Civ. presidido por Lorenzetti, el cual amplía los límites de la Ley N° 25.509 incluyendo además la superficie urbana podría derivar en una fuente de conflictos innumerables. Adhiero a la postura de Vélez en la nota al art. 2503 Cód. Civ. a la cual me remito, la que dice lo siguiente:
“En la nota al art. 2503 Cód. Civ. continúa diciendo “No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener lugar. (…) Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los Romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos (…) Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo (…)”.
Biografía
1.- Gabriel de Reina Tartière, Derecho real de superficie forestal, 2003, De palma, Buenos Aires.
2.- Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper y otros, Derechos Reales, Tº II, 2004, Astrea, Buenos Aires.
3.- Fosar Benlloch, Problemas registrales que plantea la modalidad urbanística del derecho de superficie, ADC, 1958.
4.- Claudio M. Kiper, El objeto del derecho real de hipoteca, revista jurídica UCES.
5.- Rómulo Pérez, Derecho de superficie y dimensión social de la propiedad del suelo. Un instrumento para la implementación de políticas públicas activas de desarrollo urbano ambiental, XXII Jornadas de Investigación: Urbe y Territorio IV Encuentro Regional de Investigación y II Seminario Red Mercociudad.
6.- Jorge H. Alterini, Superfície Florestal, revista del Not. Nº 873, Anuário dpto., derecho privado, os 121/126
7.- Aída Kelmelmajer de Carlucci y Alicia Puerta de Chancón, Derecho Real de Superficie, Editorial Astrea, 1989 Buenos Aires.
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[1] CC “Art. 2.503: Son derechos reales: 1° El dominio y el condominio; 2° El usufructo; 3° El uso y la habitación; 4° Las servidumbres activas; 5° El derecho de hipoteca; 6° La prenda; 7° La anticresis; 8° La Superficie Forestal. (Párrafo incorporado por art. 13 de la Ley N° 25.509 B.O. 17/12/2001.)[2] CC “Art. 2416: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna”.
[3] Ley 25.080 Art. 3 …la implantación de bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, la protección y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades de investigación y desarrollo, así como las de industrialización de la madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un emprendimiento forestal o forestoindustrial integrado.
[4] Definición del diccionario de la Real Academia de los términos: Forestar: Poblar un terreno con plantas forestales. Silvicultura: cultivo de los bosques (poblado de árboles y matas) o montes (tierra inculta cubierta de árboles arbustos).
[5] Alterini, Superfície Florestal, revista del Not. Nº 873, Anuário dpto. derecho privado, os 121/126.
[6] Reina Tartiere, Derecho real de superficie forestal, abaco de Rodolfo de Palma, 2003, Buenos Aires, p 25.
[7] Alterini, Superfície Florestal, revista del Not. Nº 873, Anuário dpto. derecho privado, os 121/126
[8] En cuanto a la formalización de la inscripción en el Registro: se realiza abriendo un nuevo folio separado del de la finca gravada correlacionado con el de la superficie forestal, para que no se superpongan éstos últimos con los específicos de la fina (art 5 ley 25.509).
[9] Ley 25.509 Art 6º El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta ley.
[10] Ley 25.509 Art 9º La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones.
[11] Art. 7º ley Nº 25509 “El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres años”
[12] Nota al Art. 2509 del CC. de Vélez Sarsfield
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