Interversión de título

Casos especiales del coheredero y el condomino

Prof. Dra. María Alejandra Pasquet

Importancia institucional de la situación problemática a tratar y regulación del CCyC [arriba] 

Los derechos reales son, institucionalmente hablando, aquella potestad jurídica que tienen las personas de vincularse con los objetos que le sirven para satisfacer sus necesidades patrimoniales y en tanto sociedad nos importa proteger esas relaciones por cuanto no se puede concebir una persona sin uno de los atributos de su personalidad como lo es el patrimonio. Si los derechos reales son esencialmente de orden público y excepcionalmente de orden privado (por su estructura -art. 1884 CCyC-) e importan un contenido de aprovechamiento económico que, a su vez se encuentran limitados por el interés social (art.12 CCy C)y su funcionalidad responde a un plexo normativo que sanciona, por así decirlo, el abuso del derecho en todas sus facetas, no es cosa menor reflexionar sobre la posibilidad de que una persona sea privada de detentar el contenido de su derecho como lo es la disposición jurídica y material, el uso y el goce del mismo (con el fin de que se produzcan las condiciones para prescribir adquisitivamente), en síntesis la posesión que no es ni más ni menos que la forma habitual y natural del ejercicio de la mayoría de los derechos reales.

Planteada la situación vamos al tema en concreto, trataremos de describir uno de los casos donde el tenedor o quien posee en representación de otro intenta contradecir la posesión con la finalidad de demostrar su animo domine.

El art. 1915 del CCyC consagra el principio de la inmutabilidad de la causa. [arriba] 

Para comenzar a analizar este instituto debemos despejar el término “causa” ya que el mismo puede dar a lugar a una variedad de acepciones que pueden llevarnos a la confusión.

Por causa se entiende, en términos de derechos reales, para ser precisos y no invadir el terreno de otras ramas del Derecho, a “toda actividad generadora de relaciones reales” que pueden encuadrarse en el acertado alcance del art. 259 del CCy C cuando dice que “el acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas”.

Estos actos jurídicos que tienen por “fin inmediato”, y allí es donde queda radicada la verdadera importancia para las relaciones de poder y los derechos reales; “la adquisición, modificación o extinción”, esto sería la causa fuente (el negocio o acto jurídico que forma parte de la constitución o generación) de un derecho real o una relación de poder, como lo es, en éste último caso, la posesión (con independencia de quien detente la titularidad del objeto).

¿Por qué indicamos esta importancia? porque las relaciones de poder y los derechos reales no son categorías independientes: las primeras quedarán incluidas en los segundos (siempre que se trate de derechos reales que se ejerzan a través de la posesión). En el caso de derechos reales, es causa fuente una compra venta o una donación pero no lo será un comodato o un contrato de locación de dar cosas, ya que el “fin inmediato”, en éste último caso sería el de transferir el uso y goce pero reconociendo en otro la titularidad o la posesión, eventualmente. Además, el gozne a través del cual gira la relevancia del “fin inmediato” es que este debe tener como consecuencia necesaria que esa finalidad sea que el adquirente de la posesión o del derecho real tengan la firme convicción que implicará la existencia del animus domine, que es lo que verdaderamente interesa para diferenciar la causa de un derecho o relación jurídica personal de una real o de poder.

El nuevo Código, acertadamente, suprime la frase incorporada en el antiguo art. 944 del código de Vélez, cuando “entre las personas” ya que presume que la vinculación se produce directamente entre una persona y un objeto (hay que mencionar que, en las relaciones reales el vínculo se establece entre una persona y un objeto (cosa) o derecho, y en este último caso, solamente cuando la ley lo indique taxativamente -art. 1883-).

Asimismo, la vinculación puede constituirse a través de un acto jurídico, en términos del art. 259, para luego poder ser adquirido por algunas de las formas que señala el art. 1892 del CCy C, por ejemplo, por tradición (para mencionar la forma más sencilla y quizá la más conocida) Pero también, puede adquirirse por la simple aprehensión del objeto, que en este caso sería un “hecho” (la causa generadora) con consecuencias jurídicas.

Hasta aquí, concluimos que cuando hablamos de causa generadora de una relación de poder puede ser tanto un acto como un hecho pero que tenga por fin inmediato la adquisición de la misma o de un derecho real en caso de que se consolidara posteriormente en algunos de los mencionados por el CCyC o por la normativa vigente acerca de estos derechos.

Ahora bien, volviendo el principio de “inmutabilidad” de la causa, la misma se encuentra mencionada en el CCyC en el art. 1915, que prescribe: Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intensión de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

En igual sentido indicaba el art. 2353 del CC, siendo este principio de antigua data y la nota al mismo indicaba el origen en la Ley 11 del Digesto y también es mencionado por los comentaristas del Código Civil Francés.

La interpretación literal y jurisprudencial, como luego veremos, es que, por la “sola voluntad” o “el transcurso del tiempo” no puede cambiar la causa de la posesión (relación de poder). Ergo: quien comenzó a poseer per se animus domine, no puede cambiar por una mera declaración de voluntad y comenzar a poseer a nombre de otro. Sin embargo, este principio admite la prueba en contrario, por lo tanto no es absoluto.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación estableció los requisitos para que se configure la interversión (o mutación) de la causa: “Es cierto que con arreglo a lo dispuesto por el artículo 2353 del CC, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. También que el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras que no se pruebe lo contrario. Pero esto quiere decir, que no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera su exteriorización pro simples actos unilaterales. Se debe en cambio admitir, que el cambio se produce mediando conformidad del propietario, o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al artículo 2458”[1]. A nosotros nos va a interesar, en armonía con nuestro trabajo, éste último artículo del Código ciado y con lo dispuesto en el CCyC (art. 1915 ya indicado).

La interversión, en general, puede darse de varias formas:

1. Por acuerdo entre el poseedor y el tenedor. Es el caso de la traditio brevi manu –se convierte la tenencia en posesión o la constituto posesorio –aquí se convierte la posesión en tenencia. El Código las contempla a ambas en el art. 1923: No es necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

2. Por sentencia judicial: Se intervierte el título cuando por una sentencia judicial anula el título o le niega el derecho de poseerla (argumento art. 1910 CCyC).
Ergo, niega o anula el título que generó la posesión t la sentencia funciona como causa de mutación.

3. Por actos materiales: Estos son aquellos que tiene la identidad suficiente de contradicción del derecho, al decir de la CSJN. Y agregamos: que esos actos deben ser causados desde el comienzo, desde el momento inicial de la posesión.
Es el caso que menciona el art. 1915 CCyC, última parte: “Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intensión de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto”.

La jurisprudencia (que continúa teniendo vigencia en este tema) del Código de Vélez, tiene dicho al respecto que el art. 2353 del código civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto ("nadie puede cambiar por sí mismo"), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario ("ni por el transcurso del tiempo"). De modo que quien "comenzó a poseer por sí", continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor ("ha comenzado a poseer por otro"). Y quien comenzó su relación real como tenedor ("poseer por otro"), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor ("mientras no se pruebe lo contrario"). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil- CCI Art. 2353; CCI Art. 2387; CCI Art. 2455; CCI Art. 2458 CC0002 MO 34460 RSD-117-96 S 23-4-96, Juez CONDE (SD) “Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco J. s/ Desalojo”[2] MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso.

Siguiendo al Maestro Salvat[3] “una cosa puede encontrarse sometida al poder de una persona, sea en razón de posesión propiamente dicha, sea en razón de una simple tenencia”. Y continúa señalando que son muy distintas las consecuencias de una y de otra, ya que la posesión puede dar lugar a dos categorías jurídicas como son las acciones posesorias y a la prescripción adquisitiva, mientras que en el caso de la tenencia no es así.

En el caso que nos interesa podemos afirmar que la posesión se presume subsistente mientras no haya manifestaciones claras en contrario y por ello, no se pierde, no obstante la desaparición de la voluntad (en el caso de encontrarse dormido el poseedor o privado de la razón -SALVAT-). Ello no es suficiente para que la posesión se pierda animo, la sola declaración o manifestación de renunciar a la posesión, si esta declaración o manifestación no está acompañada de una actitud concordante o si existen actos en contrario. Por ello, Salvat señala que nadie puede cambiar por si la causa de su posesión, para que la voluntad del representante pueda hacer perder la posesión del representado, se requieren dos condiciones: 1.- que la intención se manifieste por actos exteriores; 2.- que los actos del representante produzcan ese efecto, como ser que el caso de impedir que el poseedor entre a la finca o hacer tradición de ella a un tercero.

Para mayor claridad es conveniente recordar qué dice el CCyC respecto de los actos posesorios: con el propósito de evitar discusiones vacuas, los redactores del mismo consideraron necesario enumerar por lo menos los más relevantes y el art. 1928 indica: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejoras, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.

 Es de hacer notar que en algunas legislaciones, como la española, se mencionan los “actos de simple tolerancia”: ellos no implican de ninguna manera actos posesorios ya que los mismos carecen del contenido esencial que es el Animus Domine.

Además, la posesión, para que tenga el efecto de mutar el título, tiene que ser ostensible y pacífica (art. 1900 CCyC).

Por ello, la jurisprudencia es pacífica al mencionar que: “la usucapión es uno de los medio de adquisición del dominio (2524, 7mo C.C.) que implica la acreditación en sede judicial de la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con animo de dueño, por el plazo que prescribe la ley según se trate de una posesión legítima o no (10 años o 20 años respectivamente) conforme lo establecen los arts.: 3948; 4015 y 4016 del C.C.)…”, “…para obtener reconocimiento jurisdiccional el proceso exige rigurosidad probatoria, la que se basa en el carácter de prueba compuesta de la misma, exigencia positiva del art. 24 de la ley 14.159…”[4].

Y la doctrina de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, obligatoria par el juez de grado (C Provincial. Art. 161) dispone que la prueba de la prescripción será conjunta, estricta y concluyente especialmente si la pretensión posesoria se opone a contradictores con título (SCBA, A Y S, 1985, I, 237)[5].

Casos concretos [arriba] 

Teniendo en consideración que la posesión es un hecho, el poseedor no necesita “dar” la causa de su posesión, no tiene obligación de producir su título a la posesión, ya que la misma es una situación fáctica, salvo en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poseer (argumento art. 1917 CCyC) El sujeto de la relación de poder “posee porque posee”. Tal como lo indicaba Vélez en su código civil.

Una de las pautas objetivas para que se produzca la interversión es que la posesión pueda acreditarse desde el inicio y otra, novedosa para nuestro sistema actual, es la prueba de exclusión de terceros (por ejemplo: el planteo de un interdicto posesorio donde el poseedor haya resultado exitoso en la misma).

a. Coherederos

En este caso, tendremos en cuenta que se trata de poseedores y no tenedores porque la causa de la posesión es la sucesión. Aquí es complejo acreditar los extremos que exige la normativa ya que es casi típico que (semejante al caso de los condóminos) uno de los herederos quede en posesión exclusiva del bien inmueble, abone impuestos, tasas y contribuciones sin embargo, para poder vencer en la prueba de la mutación del título, tendrá que acreditar el acto material e inequívoco de excluir a los demás herederos. Esos actos de exclusión deben tener publicidad, ser ostensibles, ya que el hecho de usar y de gozar del bien, es un acto inherente a su condición de coheredero. Ventura [6](2001) fundamenta que para que se produzca la interversión, el poseedor actual debe ser desplazado de su relación real, por inacción que implicaría un tácito renunciamiento ya sea por la actitud pasiva o la diligencia frustrada del ex poseedor.

En el caso que nos ocupa (heredero o herederos contra la comunidad hereditaria) el CCyC tiene un artículo puntual que posibilita la interversión (cuyo antecedente fue el art. 3460 el CC) que indica: “La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión, pero hay prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la indivisión ha cesado de hecho porque alguno de os copartícipes ha intervertido su título poseyéndolos como único propietario, durante el lapso que establece la ley” Art. 3468 CCyC -Capítulo I Acción de partición-.

b. Condóminos

El condominio es un derecho real cuyo objeto es una cosa que pertenecen en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.

El CCyC habilita a que se confeccionen convenios de uso y goce y que se autorice el uso alternado de la cosa común o uso exclusivo y excluyente sobre determinadas partes materiales. A renglón seguido indica el art. 1988 que al uso exclusivo y excluyente sobre toda la cosa, en mayor medida o calidad diferente a la convenida, no otorga derecho a indemnización a los restantes condóminos sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente (no aprovecha al resto que no se opuso)

Aquí, es más difícil la prueba de la interversión, porque la prueba debe ser contundente y no dejar lugar a dudas, porque en definitiva, el condómino está haciendo uso de su derecho a poseer, no obstante, el artículo mencionado abre la alternativa cuando indica que si hace uso uno o dos condóminos de modo excesivo y ningún otro se opone alegando, aunque sea abuso de confianza, puede acreditando los requisitos que indicamos, intentar mutar la causa a través de la prescripción adquisitiva de 20 años. Si quienes tuvieron la posibilidad de oponerse no la efectuaron (coligiendo lo que indica el CCyC) y actuaron negligentemente, dejando al cuidado y conservación del condómino que usa y goza la totalidad del inmueble, paga impuestos, realiza mejoras hasta inclusive la hace generar frutos civiles (en caso de que decida alquilarla) y se aprovecha de ellos, la materialidad ostensible de esos actos posesorios, pueden lograr el convencimiento del sentenciante para que a través de una resolución judicial mute el título y quede probada la interversión. En definitiva, los actos no deben consistir en una mera ocupación, sino que es menester que quien tiene bajo su poder la cosa, a través de actos positivo de su voluntad a la vista y conocidos por el resto de los comuneros, revele la intensión de contradecir la posesión del resto.

In re: “L., M. N / A., S. S. s/ Usucapión”[7] el sentenciante indica que es menester que el condómino que desee prescribir e intervertir su título exteriorice, en primer lugar, dicha intención mediante actos claramente demostrativos ye inequívocos que excluyan todas dudas en las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de todos ellos. En segundo lugar, será necesario que esos actos provoquen ese efecto, esto es, para prescribir entre copropietarios es necesario de parte de aquel que pretende adquirir a titulo privativo actos exteriores y contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una manifestación no equivoca apremien al socio a defender su derecho.

Notas [arriba] 

[1] E.D., 7-222 Citado por Lidia Calegari de Grosso en DERECHOS REALES, su estudio a partir del caso jurisprudencial. Tomo I. Primera ed. Abeledo Perrot. BS AS. 1998.
[2] CC0002 MO 34460 RSD-117-96 S 23-4-96, Juez CONDE (SD) “Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco J. s/ Desalojo”[2] MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso.
[3] SALVAT Raymundo M. TRATADO DE DERECHO CIVIL ARGENTINO. DERECHOS REALES. Tomo I. 5ta edición. Tipográfica editora argentina S.A. BS AS. 1961.
[4] COUTURE Eduardo, “La acción declarativa de prescripción”, LL, T.I, sec. Doctrina. Pág. 62.
[5] Recordamos el siempre señero fallo “Bordieu” que puntualizó que la propiedad (lato sensu, como lo entendió la CSJN en el caso “Bourdieu” Fallos. 1922. Pág. 125) es un derecho tutelado por la Constitución Nacional en sus artículos 14 y 17 y amplia y cuidadosamente tratado por el Código Civil pero ende, la privación de ella debe ser evaluada restrictivamente por quienes tiene a su cargo la competencia para hacerlo.
[6] VENTURA, Gabriel., “La interversión de título”, LLC2001-259, 2001.
[7] L., M. N / A., S. S. s/ Usucapión” CCO203, LP 111400, RSD-27-10 S, 22/3/2010.