Ley N° 27.551 de reformas al Código Civil y Comercial
Su impacto en la fijación del precio de la locación de inmuebles
Por Laura Alejandra Calderón*
El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial de República Argentina la Ley N° 27.551 de reformas al Código Civil y Comercial de la Nación (CCC), que entró en vigencia el día 1° de Julio del corriente.
Esta ley introduce modificaciones a los arts. 75, 1196, 1198,1199, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222 y 1351 del CCC. Además, incorpora al Código dos nuevos arts.: 1204 bis y 1221 bis.
El Título II de la ley contiene la “Regulación complementaria de las locaciones”, arts. 13, 14, 15 y 16. Estos disponen sobre las garantías, los ajustes en el precio, la consignación del precio y la obligatoriedad de registrar el contrato.
El Título III “Programa Nacional de Alquiler social” tiene como objetivo primordial facilitar el acceso a la vivienda a través del contrato de locación.
El título IV denominado “Métodos alternativos de resolución de conflictos” busca promover la utilización de los recursos de la mediación y el arbitraje para la resolución conflictos entre locador y locatario.
Intervencionismo y autonomía de la voluntad [arriba]
El contrato de locación, por su función social como herramienta de acceso al derecho constitucional a la vivienda, ha sido, durante todo el siglo XX y hasta nuestros días, objeto de constantes intervenciones en su regulación, ya sea por parte del Poder Legislativo como del Ejecutivo, en miras a la protección de la supuesta parte débil de la relación, el locatario.
La autonomía de voluntad, principio rector en materia contractual, sentó las bases de la regla que otorga prevalencia a lo acordado por las partes conocido como Pacta sunt servanda. Así como las partes son libres para determinar el contenido del contrato, una vez concluido, se convierte en una norma que las partes deben respetar.
La idea del intervencionismo en materia contractual fue rechazada por Vélez Sarsfield, quien en la nota al art. 2513 respecto al derecho de propiedad expresaba: “Toda restricción preventiva tendría más peligros que ventajas. Si el gobierno se constituye juez del abuso, ha dicho un filósofo, no tardaría en constituirse juez del uso, y toda verdadera idea de propiedad y libertad sería perdida”.
No obstante, las ideas filosóficas imperantes en tiempos de Vélez, las circunstancias siempre cambiantes, las constantes crisis, principalmente económicas por las que atravesó y atraviesa nuestro país, cimentaron el camino para que durante parte del siglo XX las leyes de emergencia locativa se constituyeran en la regla, desplazando la aplicación del Código Civil en la materia.
Estas intervenciones pusieron su mirada principalmente en la determinación del precio o canon locativo, ya sea congelándolo durante períodos más o menos extensos, o restringiendo la facultad de actualizarlo, y también en la prórroga de los plazos contractualmente pactados.
La flamante normativa no es la excepción, ya que nuevamente se producen embates a la facultad de autodeterminación de las partes con base en un aparente desequilibrio entre locador y locatario, el cual además de ser cuestionable, puede generar consecuencias más injustas que aquellas que pretende evitar.
En este análisis no se puede obviar que el 29 de junio de 1976 fue sancionada la Ley N° 21.342 denominada de “Normalización de las locaciones urbanas”. Por esta ley se retornó a las disposiciones del Código de Vélez y al reconocimiento de la autonomía de la voluntad de las partes para configurar el contenido del acuerdo. Este cuerpo normativo fue derogado por Ley N° 26994, que aprueba el Código Civil y Comercial, a excepción del art. 6 de la Ley N° 21.342 que consagra un principio de radical importancia, especialmente ante circunstancias de excepción como las que nos tocan vivir, cuyo texto reza:
“Garantía del Estado: El estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1° de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas”.
Esta norma continúa vigente.
La ley N° 23.928 de convertibilidad y su dudosa razonabilidad [arriba]
En el año 1991 entró en vigencia la Ley N° 23.928, conocida como de “Ley de Convertibilidad” del Austral, de orden público, que a través de los arts. 7 y 10 prohibió todo tipo de actualización monetaria contractual legal o convencional. La estabilidad económica instaurada a partir de la equivalencia entre el peso y el dólar durante la década de los ’90 -paridad 1 a 1- justificó la existencia de esta prohibición.
Sin embargo, esta estabilidad llegó a su fin en el año 2001 con la Ley N° 23.521 de Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario, que derogó la Ley de Convertibilidad en uno de sus aspectos sustanciales, la equivalencia entre la moneda nacional y el dólar. Empero, no lo hizo con la mentada prohibición de indexar, la cual ha mantenido su vigencia hasta la actualidad con las observaciones que resultan del texto del art. 14 de la Ley N° 27.551 recientemente sancionada.
Indudablemente esa prohibición tenía su justificación en un contexto económico de estabilidad y mientras ésta se mantuvo. Los constantes embates inflacionarios que atentan contra la misma, y la consecuente pérdida del poder adquisitivo de la moneda nacional, abrieron las puertas a una serie de modalidades en la fijación del precio que, si bien no lo supeditaban a índices inciertos, permitían al locador resguardarse ante futuras fluctuaciones inflacionarias. Nacieron así los alquileres escalonados y la incorporación de cláusulas, tales como las que vinculan el precio a los productos comercializados, los precios escalonados, o con descuento, cláusulas de determinación y cláusulas de actualización.
Durante casi 20 años se alzaron las voces de la doctrina y la jurisprudencia en contra de la vigencia y aplicabilidad de aquella prohibición indexatoria, entendiendo que atenta contra el derecho de propiedad del locador y, en ocasiones, deriva en una manifiesta falta de equivalencia entre las prestaciones.
Así se en varias oportunidades se concluyó en que:
“No siempre la prohibición es inconstitucional; lo es cuando produce un grave desequilibrio y se lesiona el principio de equivalencia entre las prestaciones.[i] (…) No debe tomarse a la prohibición de indexar dispuesta en la Ley N° 25.561 como un dogma incuestionable y fundamental para la estabilidad de la economía del país, pues ello no es así, ya que sin un sustrato de aumento de la base monetaria con la emisión de dinero por parte del Estado (Banco Central) es imposible que ello suceda. …En ese contexto, mantener la prohibición de la ley de convertibilidad se torna perverso, atando de pies y manos a los acreedores para mantener el valor de las obligaciones de dar sumas de dinero a su favor.[ii]
La Ley N° 27.551 y su referencia al precio de la locación [arriba]
Este análisis se restringe a los cambios que introdujo la nueva legislación con relación a la fijación del precio en la locación, de manera tal que debemos tener presente que en el Código Civil y Comercial de la Nación el precio del alquiler y el canon locativo son dos conceptos diferentes.
En ese sentido el art. 1208 del CCC establece: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva”.
Es decir, que el precio se conforma con el canon locativo en sí mismo y con todas las prestaciones periódicas que el locatario asuma contractualmente, como pueden serlo las expensas respecto a las cuales la nueva legislación ha dedicado el art. 8, al que luego me referiré. Veamos lo relativo al canon locativo en la nueva ley.
El art. 14, en su primer párrafo, reza: “Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de los arts. 7 y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias”.
De su redacción surge claramente que el ámbito de aplicación del art. 14 engloba a todas las locaciones “cualquiera sea su destino”. Se entiende entonces que la prohibición de indexar no es aplicable a los contratos de locación, sean con destino habitacional, comercial, industrial etc. Esto no implica una derogación de aquellas normas, sino su inaplicabilidad para ese caso concreto. Cabe interpretar que estos contratos, ya liberados del corsé de la prohibición, podrían contener cláusulas indexatorias como fruto de la autonomía de la voluntad de las partes.
Sin embargo, no es del todo así, porque a continuación el mismo art. 14 agrega:
“En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.
Respecto a su periodicidad en el pago del canon el art. 14 guarda concordancia con el art. 1196 del CCC, también reformado por esta ley. El texto del artículo establece que la fijación del precio será por un monto único y por períodos mensuales, entendiendo que una periodicidad en el pago por plazos mayores, bimestrales o semestrales, pueden traducirse en una mayor exigencia para el locatario en el caso de tener que abonar varios períodos en un solo pago.
Ahora bien, esta disposición trae dos novedades en relación al límite en la actualización de los alquileres que tengan este destino y la periodicidad de la misma. En primer lugar, las actualizaciones sólo podrán ser anuales. Parecería que la reforma apuesta a la continuidad de la inflación[iii]. Ello siempre que el destino de la locación sea habitacional, ya que del texto del art. 14 surge implícitamente que, si la locación es comercial, industrial o con un destino que sea diferente al habitacional, las partes podrán establecer libremente su periodicidad.
En segundo lugar, la libertad de determinar el precio y sus actualizaciones, cuando la locación tenga destino habitacional, queda restringida a lo dispuesto en el tercer párrafo del art. 14:
“A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
De manera que a partir de la entrada en vigencia de la nueva ley el Banco Central de la República Argentina deberá publicar mensualmente el índice, que estará conformado en mitades por los índices IPC y RIPTE. Las locaciones de inmuebles con destino habitacional solo podrán reajustarse anualmente y aplicando estos índices. Más allá de las históricas y constantes fluctuaciones económicas atravesadas por nuestro país, en la actualidad se suman las consecuencias aún inciertas de las medidas emergenciales dictadas por el Poder Ejecutivo como consecuencia de la pandemia ocasionada por el COVID-19.
Un índice conformado por las variables consideradas en el art. 14 dejará desprotegido al locador, quien deberá considerar para el reajuste del canon locativo el 50 % del IPC, ya que se prevé que el RIPTE, ante las actuales condiciones de retracción económica, paralización de gran parte de la economía y acuerdos salariales con descuentos, no será determinante en la fijación del índice anual.
Se ha dicho. además, que es poco razonable sujetar el reajuste del canon locativo a un índice íntimamente ligado a las relaciones laborales, con su propia complejidad, y atado a cuestiones de productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas ajenas al locador[iv].
Las cargas y contribuciones de la actividad [arriba]
El art. 8 de la ley aborda las otras prestaciones que conforman el precio de la locación:
Art. 8°- Sustitúyase el art. 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
La nueva redacción del art. 1209 hace referencia a obligaciones de diferente especie a cargo del locatario. Me referiré a ellas de manera separada.
En primer lugar, el locatario deberá abonar las cargas y contribuciones de la actividad. Ello resulta de toda lógica. Si el destino es habitacional los servicios como electricidad, gas, telefonía, Internet, son a cargo del locatario. Si la actividad es comercial, los cargos por habilitación y los impuestos que gravan la actividad, son a cargo del locatario, y queda exento de los impuestos que gravan el inmueble, de la misma manera que lo preveía el texto anterior del art. 1209.
Las expensas extraordinarias [arriba]
La primera regla que sienta el nuevo art. 1209 se refiere a la eximición del locatario respecto al pago de las expensas comunes extraordinarias.
Al referirse a expensas “comunes” alude a los gastos concernientes a la “comunidad” consorcial, y dicha expresión no supone la existencia de dos subespecies: expensas comunes y expensas extraordinarias.
Los gastos pueden ser “ordinarios” o “extraordinarios”, pero las expensas que involucran a unos y a otros son siempre las expensas comunes, pues se trata de erogaciones destinadas a solventar el mantenimiento del inmueble común.
El mismo art. 2048 del CCC regula con claridad estos supuestos:
Art. 2048. Gastos y contribuciones Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea…
Las expensas comunes extraordinarias, en cambio, constituyen un supuesto de absoluta excepción, pues comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea, con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes. Estas expensas no se miden necesariamente por la importancia de las obras ni por la cuantía del gasto sino por su excepcionalidad a lo cotidiano.
La nueva redacción del art. 1209 prescinde de la calificación que se le pueda dar a las expensas -ordinarias o extraordinarias-, ya que será su naturaleza la que determinará quién es el responsable de su pago. Queda claro que estarán a cargo del locatario aquellas que hagan a la conservación y el uso cotidiano del inmueble, independientemente de cualquier denominación que se les pueda dar en el contrato. Esta ha sido una solución largamente reclamada por los locatarios y de toda justicia en atención a la naturaleza de este tipo de gastos comunes.
Exigencias del locador en relación al precio [arriba]
Finalmente creo oportuno hacer una breve referencia respecto a las facultades reconocidas al locador para exigir el pago del precio y demás obligaciones al locatario, cuando el contrato verse sobre bienes inmuebles destinados a vivienda. Al respecto el art. 2 introduce las siguientes modificaciones al art. 1196 del CCC.
Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Debemos recordar que este artículo, en su redacción original formaba parte de la Ley N° 23.091 como art. 7, luego incorporado al Código Civil y Comercial sin modificaciones. Reitero, la periodicidad en el pago del canon locativo se ha mantenido de acuerdo a lo establecido en el art. 1196, inc. a), CCC, no pudiendo el locador exigir por anticipado al locatario el valor de un mes de locación.
La reforma operada se refiere principalmente al llamado depósito en garantía y a los pagarés o documentos anexos al contrato.
Resulta inexplicable y falto de lógica la reforma introducida al art. 1196, inc. b), con relación al depósito. El “depósito” no conforma el precio de la locación, y constituye una suma que suele exigirse al locatario como garantía por el resarcimiento por los daños que el locatario pueda irrogar al inmueble, falta de restitución etc.
La anterior redacción del art. 1196 CCC y del propio art. 7 de la Ley N° 23.091 establecían como límite para la determinación del depósito la cantidad de un mes por año de duración del contrato. El nuevo texto del art. 1196 claramente reduce esta garantía a un mes de locación, referido al valor del primer mes del contrato, independientemente de la duración del mismo. El principio de razonabilidad nos indica que los riesgos, los deterioros en el inmueble y demás vicisitudes a las que puede someterse al contrato no son iguales si su vigencia es de tres años o veinte, de acuerdo a las previsiones del art. 1197 CCC[v].
Asimismo, incorpora en este inciso la obligatoriedad de restitución por parte del locador, a la finalización del contrato y en tanto el locatario haya cumplido con sus obligaciones, del depósito recibido, actualizado al valor del último mes del contrato, lo cual resulta a todas luces razonable atento la histórica inestabilidad económica y la inflación endémica que imperan en nuestro país.
Respecto del inc. c). y la prohibición de exigir del locatario el valor llave, solo recordaré que dicha prohibición también data de la misma Ley N° 23.091, y que regía estrictamente para las locaciones con destino habitacional, no así en aquellas con destino comercial o industrial, en los que su uso es habitual.
La última prohibición prevista en el art. 1196 está referida a la utilización de pagarés o cualquier otro documento anexo al contrato. Si bien es prudente su prohibición, en los hechos debemos recordar que los pagarés son títulos abstractos y que su causa sólo es determinable al momento de su cobro de acuerdo con lo prescripto en el art. 283 del CCC: “Acto abstracto. La inexistencia, falsedad o ilicitud de la causa no son discutibles en el acto abstracto mientras no se haya cumplido, excepto que la ley lo autorice”.
Conclusiones [arriba]
Se muestra como una constante en la historia jurídica argentina la tentación del legislador, cuando no del Poder Ejecutivo, de intervenir, regular y disponer del contenido del contrato de locación. Pareciera que la ley de fondo no cuenta con herramientas suficientes como para reguardar los conculcados derechos de las partes. Así, institutos como el abuso del derecho (art. 10), la lesión (art. 332), la imprevisión (art. 1091), la frustración del fin del contrato (art. 1090) y hasta la misma imposibilidad de cumplimiento (art. 955), entre otros, se muestran como recursos eficaces para la defensa de los intereses de los celebrantes. Sin perjuicio de ello, si la locación se enmarca en una relación de consumo le serán aplicables las disposiciones de la Ley N° 24.240 y las del propio Código Civil y Comercial (arts. 1092 y ss.).
Intervenir en la autonomía de la voluntad de manera tan categórica, con fundamento en un orden público de protección, implica suponer que el Código Civil y Comercial, con sus pocos años de vida, no ha previsto el resguardo de los intereses del locatario.
La buena fe y la razonabilidad de los celebrantes, como principio rector en materia contractual, serán la guía que permita la justa composición de intereses.
Notas [arriba]
* Miembro del equipo evaluador de exámenes Efip II. carrera de Abogacía, Universidad Siglo 21, Profesora Derecho Privado III de la carrera de Abogacía modalidad a distancia Universidad Siglo 21. Profesora Derecho Privado III, Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Córdoba.
[i] Márquez, José Fernando “Cuando la prohibición de indexar es inconstitucional” SJA 03/06/2020, 30 • JA 2020-II
[ii]Juzg. de Primera Inst. Civ., Com. y de Fam. de Primera Nom. Villa María. 19/09/2018.- “Borsero, Juan Marcelo C/ Día Argentina S.A. - Abreviado.
[iii] Leiva Fernández, Luis F. “Cien Años De Un Fracaso Reiterado. El Reciente Proyecto De Ley De Alquileres. Soup Again” La Ley 2019, F. 1025.
[iv] Borda, Alejandro. “El inquietante proyecto de Ley de Locaciones Urbanas” La Ley. 2017 B. pág. 120
[v] Borda, Alejandro. Op. Cit.
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