Actos posesorios, Animus Domini - Corpus Posesorio y Usucapión Vicenal
Comentario al fallo Club Sirio Libanés c/Ciganda, Héctor y Otra s/Prescripción Adquisitiva Vicenal – Usucapión
Dr. Federico Meliet
El día 31 de mayo de 2017, la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, se expidió en relación a la causa “Club Sirio Libanes c/Ciganda, Héctor y Otra s/Prescripción Adquisitiva Vicenal – Usucapión”. Si bien la causa llega a la excelentísima Corte por medio del Recurso Extraordinario de Inaplicabilidad de la Ley, lo relevante del fallo a la luz de los temas que vamos a tratar, es la fundamentación que dicho Tribunal exime con gran atino y clarificación.
La causa comienza mediante la demanda que el Club Sirio Libanes inicia contra Héctor Antonio Ciganda y Elvira Esposito, como herederos de Héctor Armando Ciganda, quien fuera en vida el titular del dominio de los dos inmuebles sobre los que recae la disputa judicial. Incoada la demanda, la parte actora fundamenta su acción sosteniendo que desde la década de 1970 el club adquiere un predio con el fin de construir una ciudad deportiva sometiéndolo al régimen de propiedad horizontal, realizando una posterior venta de unidades funcionales destinadas a la vivienda, las cuales una de ellas es adquirida por la parte demandada.
Con posterioridad, se produce la creación del Consejo de Administración del Consorcio, que funcionada como Órgano de Administración del a mencionada propiedad horizontal. Seguidamente y cuando el Consejo establece el cobro de expensas ordinarias mensuales, la actora sostiene que el Señor Ciganda, con motivo de no poder hacer frente a las mismas, incurre en el abandono de los lotes, retomando el Club la posesión de los mismos.
El club indica que desde los años 70 realiza todas las obras de infraestructura requerida para el correcto funcionamiento del predio y que desde los años 80 realiza el pago de los impuestos y expensas, de lo que “surge que desde hace mas de treinta años el Club sirio Libanes mantiene la posesión a titulo de dueño, en forma publica, quieta, pacifica e ininterrumpida de los lotes de terreno objeto de autos”[1].
Corrido traslado de la demanda, se presentan Héctor Antonio Ciganda y Elvira Esposito, hijo y esposa del fallecido demandado, quienes rechazan dicha demanda. Entablado el pleito, el juez de primera instancia, rechaza la acción, sosteniendo que el solo pago de impuestos constituía un acto jurídico que podía revelar el animus pero no podía ser considerado como acto posesorio. Esta instancia, además destaco que “en el proceso de usucapión la acreditación del corpus y el animus domini debía ser cabal e indubitable, de forma tal que mediante la realización de idónea prueba compuesta el órgano jurisdiccional llegue a la intima convicción de que en el caso en concreto ha mediado posesión”[2]. Sumado a lo expuesto, de los testigos que la parte actora propuso, no se pudo determinar la realización de ningún acto que acreditase el corpus posesorio.
Dictada la resolución negativa en primera instancia, la perdiosa apela llegando los autos hasta la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Pergamino. Este Tribunal, revocó la sentencia señalando: que los lotes formaban parte de la figura legal de “Club de Campo”, que el material fotográfico aportado como prueba demostraba el mantenimiento de higiene y conservación mediante la poda de la maleza, que el pago de las expensas otorgaba no solo el “animus domini” sino que también se encuadraba dentro los hechos posesorios a los que hacia referencia la antigua redacción del Código Civil, que las declaraciones de los testigos permitían denotar el comportamiento con animo de dueño durante el lapso previsto por la ley.
Pronunciado el fallo de segunda instancia, los demandados recurren a la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de buenos Aires alegando absurdo y la violación o aplicación errónea de distintos cuerpos legales.
En la fundamentación del recurso, los recurrentes sostienen la violación del principio de congruencia, toda ves que “la Cámara había establecido que las unidades funcionales 254 y 327 pertenecían al club de campo, cuando la actora solo había expresado que estaban sometidas al régimen de propiedad horizontal de la ley 13.512, siendo que aquella circunstancia fue uno de los fundamentos centrales para su decisión.”[3]. También sustenta su recurso, en la falta de determinación clara del momento en el cual la parte actora comienza a poseer, siendo que el mero acto de abandono no genera fecha fehaciente en base al principio consagrado por el Código Civil, de la perpetuidad de derecho real de dominio.
Lo expuesto en el párrafo anterior, se completa mediante la exposición de la parte recurrente, al sostener nuevamente que las declaraciones de los testigos aportado por el Club, no permiten distinguir la realización de ningún acto material sobre los lotes en cuestión, y dejando de manifiesto que el Club no pago las expensas correspondientes a los años anteriores al 2000, ya que ellas fueron abonadas mediante el acuerdo entre el Consorcio y el Club ese mismo año.
Conforme a lo expuesto con anterioridad, la honorable Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, determinó la revocación de lo establecido por la Cámara, sosteniendo en primer lugar que si se produjo un desvío notorio de las leyes de la lógica o desinterpretacion material de alguna prueba, haciendo lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de la ley. El Tribuna Supremo, también sostuvo que no se produjo la demostración del animus y corpus por parte del club, toda vez que el solo pago de expensas de los lotes no implica la realización de actos posesorios como lo determina la legislación civil.
Si existe una rama del Derecho en la que puede verse reflejada la cotidianeidad de la vida civil, son los Derechos Reales. El presente fallo, hace mención a un sinfín de actividades rutinarias que toda la sociedad ejerce, casi sin tener la conciencia de que una o algunas de ellas pueden llegar a definir, como este caso, un pleito judicial acerca de a quien pertenece o no el dominio de un lote.
Legalmente hablando, debemos aclarar que con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, los temas que estamos abordando no sufrieron considerables modificaciones. El dominio, hoy regulado a partir del Titulo III de la normativa legal mencionada, no es más que el derecho que “concede todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente una cosa, dentro de los límites establecidos por la ley”[4]. Inmediatamente después de definir el dominio, el Código determina de perpetuidad del dominio y su existencia con independencia de su ejercicio, estableciéndose que la única excepción a esta, es el eje en cuestión: la prescripción adquisitiva.
El instituto de la prescripción adquisitiva, es el medio por el cual se produce la adquisición de un derecho real por el transcurso del tiempo. Dentro de esta figura legal, encontramos la prescripción breve o corta y la prescripción larga o vicenal. La diferencia entre las dos figuras estará dada por los distintos requisitos (mientras que en la primera requiere justo titulo y buena fe, en la segunda estos dos elementos no son requeridos) y principalmente por el transcurso en el tiempo: la corta, requerirá del paso de 10 años en la posesión de la cosa sumado a los requisitos expuestos con anterioridad; la larga solo requerirá la posesión durante el plazo de 20 años[5].
En el fallo en cuestión, y acorde a los preceptos legales que venimos enunciando, la Suprema Corte, establece que el plazo legal de 20 años no se ve acreditado, toda vez que el pago de las expensas (supuesto que alega el Club Sirio Libanes y que expone al Cámara para otorgar la usucapión) se realiza mediante un acuerdo entre el Consorcio y el club en el año 2000, apenas 10 años antes de la interposición de la demanda.
Si bien como venimos exponiendo, el instituto de la usucapión establece distintos requisitos para su ejecución, doctrinalmente se ha establecido que la posesión que se debe ejercer durante los plazos dispuestos, debe ser la “posesión a titulo de dueño: […] el sujeto prescribiente deberá tener además del corpus, el animus domini, sin reconocer en otro, ningún tipo de derecho sobre la cosa que esta detentando. Por ello el animus domini significa comportarse como propietario sobre ella.”[6]. Estos dos elementos – animus domini y corpus-, indispensables para que se de la posesión requerida por la ley para la prescripción, son otro de los eje centrales del fallo en cuestión.
Nótese, que la Corte, a diferencia de la Cámara, establece que no se tiene por acreditado ni el animus domini ni el corpus. El primero, al sostener que es errónea la conclusión de la Cámara cuando establece que el solo pago de expensas de los lotes implica la realización de actos posesorios que reflejen el animus domini. En cambio, el segundo (el corpus), al sostener que la no realización de actos materiales acarrea la imposibilidad de demostrarlo. Pero, este último punto a tenor del Tribunal Supremo, también se refleja cuando sostiene que “tampoco permite tener por demostrado el corpus que se exige legalmente, con la sola presunción que según la Cámara surgiría del codemandado Ciganda respecto de su calidad de dueño al haber omitido denuncia la existencia de los lotes dentro de su patrimonio.”[7]
A titulo personal, la revocación del fallo dela Cámara por parte del máximo Tribunal de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, es acertada. Extensa doctrina se ha establecido acerca de que el pago de impuesto, tasas, expensas y demás no constituyen actos posesorios sino que son meros actos jurídicos. El mismo cuerpo legal dispone como actos posesorios “su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.”[8]. Vemos entonces, que al no realizarse ninguna construcción, cercado, mejora o acto posesorio mencionado, no se tiene por acreditada la posesión. Si a ello le sumamos, que la parte actora no pudo acreditar fehacientemente desde cuando comenzó la posesión, es indiscutible que no puede proceder la prescripción.
Notas
[1] SCBA LP C 119916 S 31/05/2017 Juez NEGRI (SD) Carátula: Club Sirio Libanés contra Ciganda, Héctor y Otra. Prescripción adquisitiva vicenal-usucapión. 31-05-2017
[2] SCBA LP C 119916 S 31/05/2017 Juez NEGRI (SD) Carátula: Club Sirio Libanés contra Ciganda, Héctor y Otra. Prescripción adquisitiva vicenal-usucapión. 31-05-2017.
[3] SCBA LP C 119916 S 31/05/2017 Juez NEGRI (SD) Carátula: Club Sirio Libanés contra Ciganda, Héctor y Otra. Prescripción adquisitiva vicenal-usucapión. 31-05-2017.
[4] Articulo 1941 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Sancionado el 01 de Octubre de 2014 y Promulgado el 07 de Octubre de 2014.
[5] Artículos 1897/1898/1899 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Sancionado el 01 de Octubre de 2014 y Promulgado el 07 de Octubre de 2014.
[6] “Prescripción Adquisitiva”. CORNA, Pablo Maria. Ed. CARRA. Buenos Aires. 1984.
[7] SCBA LP C 119916 S 31/05/2017 Juez NEGRI (SD) Carátula: Club Sirio Libanés contra Ciganda, Héctor y Otra. Prescripción adquisitiva vicenal-usucapión. 31-05-2017.
[8] Artículo 1928del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Sancionado el 01 de Octubre de 2014 y Promulgado el 07 de Octubre de 2014.
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