El ajuste del precio

Por Juliana Labaronnie

1. Introducción [arriba] 

“El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.”

Así reza el artículo 6 de la ley 21.342 de Locaciones Urbanas que, por disposición expresa en el Código Civil y Comercial de la Nación, continúa vigente. Es que, pacta sunt servanda fue y es la máxima que rige las relaciones en el Derecho Privado.

No obstante, cuando el Estado a través de sus leyes interviene las relaciones entre particulares estableciendo disposiciones de obligatorio cumplimiento, el campo de la autonomía de la voluntad resulta indefectiblemente reducido.

A partir de esta pequeña introducción es que nos abocaremos al análisis del ajuste del precio en los contratos de locación propuesto por la nueva ley de locaciones, que viene a modificar e incorporar nuevas regulaciones al contrato de locación previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Todo ello, sin perder de vista que la norma transcripta debería ser el criterio orientador de los operadores jurídicos al momento de interpretar las consecuencias de la aplicación del nuevo régimen en las relaciones locativas.

2. La norma [arriba] 

En lo que atañe al presente capítulo, el art. 14 de la ley en análisis -bajo el título “Ajustes”- establece una serie de disposiciones que rigen la mencionada adecuación del precio en los contratos de locación. A efectos de una mayor claridad expositiva, se lo transcribe a continuación:

ARTÍCULO 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de los dispuesto en los arts. 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

3. Los fundamentos y los antecedentes [arriba] 

El proyecto de ley en sus fundamentos mencionó que “[e]n suma: esta iniciativa tiene como objetivo principal mejorar la situación habitacional de todas las personas que alquilan una vivienda, establecer reglas claras y justas para todas las partes, evitar abusos como el incremento del precio por la mera especulación de los operadores, y armonizar las relaciones contractuales”.

Asimismo, y respecto al tema que nos ocupa sostuvo: “con la finalidad de evitar arbitrariedades y abusos, se propone la implementación de un índice de actualización del precio del alquiler que sea objetivo e incontrovertible.”

Ahora bien, la propuesta de determinar un índice de actualización de precios aplicable a los contratos de locación no resulta una novedad legislativa. Más allá de otros proyectos que contemplaban la misma o similar propuesta – algunos de los cuales son mencionados en los fundamentos-, en la historia de nuestro país existen múltiples antecedentes legislativos.

Es que, el contrato de locación constituye, en la historia jurídica argentina, una de las figuras de derecho civil patrimonial más afectadas por normas de orden público, erigiéndose en paradigmas contractuales de tracto sucesivo[1].

Todos los regímenes extraordinarios que vinieron a alterar la regulación del contrato que originariamente estaba limitada exclusivamente a las normas del Código Civil, atendieron a una suerte de "emergencia" que tenía, por así decirlo, su especificidad locativa. El intervencionismo se solía justificar por razones propias de este contrato, que tenía que ver con la protección de la vivienda familiar, más que por razones económicas de índole general[2]. Algunos de estos regímenes serán referenciados a lo largo del presente capítulo.

A su vez, la regulación del contrato de locación estuvo siempre vinculado al derecho constitucional de protección de la vivienda familiar. En este sentido, uno de los contratos más profundamente atravesado por la constitucionalización y convencionalización del derecho privado es el de locación de inmueble con destino habitacional[3].

4. La prohibida indexación. Las locaciones con destino distinto al habitacional [arriba] 

En principio, debemos señalar que, para la gran mayoría de la doctrina, e incluso jurisprudencia, la Ley Nº 23.928 – y modificatoria- continúa en vigor.

En efecto, la denominada “Ley de Convertibilidad” estableció que en las obligaciones de dar sumas de dinero no se admitiría en ningún caso actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor resulta (art. 7°). A la vez que se derogaron todas las normas que previeran tal actualización o indexación (art. 10°). Por lo que, de convenirse una cláusula que reflejara ajustes del precio quedaría expuesta a su declaración de nulidad, pues la norma resulta por disposición expresa de orden público.

La mencionada ley tendió a prohibir cualquier método que persiguiera reflejar la pérdida del valor adquisitivo de las sumas de dinero adeudadas. Su objetivo fue que la inclusión de estas cláusulas -llamadas de actualización, de revalorización o indexatorias- no alimentaran las expectativas de inflación y, con ello, la generaran o incrementaran[4].

Ello no impidió que se reconociera implícitamente la desvalorización, mientras parte de la doctrina bregaba por la derogación de los arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928. En repetidas oportunidades se ha opinado que en una economía con una inflación crónica (y desmedida en los últimos años), mantener la veda de utilización de cláusulas de actualización en los contratos, leyes o resoluciones judiciales constituye un sinsentido, pues se priva al sistema monetario y a quienes son sus operadores, de la única herramienta eficaz para precaver al acreedor de los efectos de la inflación sobre el crédito dinerario[5].

No obstante, existe doctrina que sostiene que si la Ley Nº 23.928 no está vigente porque no hay convertibilidad y la ley modificatoria con fines de emergencia pública tampoco está vigente, la indexación a los contratos se puede aplicar perfectamente con referencia a la evolución de la economía, considerando que el precio es válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo[6]. Aunque, claro está, esta no es la postura mayoritaria de la doctrina y jurisprudencia de nuestro país.

Con el fin de evitar cualquier duda que diera lugar a un litigio judicial, la norma en análisis prevé expresamente que los contratos de locación están exceptuados de los dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias. Es decir, que no operará la prohibición de actualizar los precios en los contratos de locación.

Lo interesante es que todos los contratos de locación se encuentran excluidos, cualquiera sea su destino. Esto resulta una novedad en comparación con anteriores proyectos de ley que planteaban la misma excepción sólo para las locaciones con destino habitacional.

De esta forma, la locación con destino habitacional, comercial o industrial -o cualquiera sea - podrán prever válidamente una cláusula de ajuste al precio.

Finalmente, no existiría ninguna objeción de tipo constitucional a la excepción planteada, en tanto que ambas normas revisten la misma jerarquía.

5. El precio en la locación y su periodicidad [arriba] 

El precio de la locación – llamado alquiler o arrendamiento- es uno de los elementos esenciales particulares del contrato de locación, en tanto resulta el objeto que tiene en miras el locador al contratar.

Al ser un elemento esencial, como regla, debe estar determinado en el contrato o ser determinable. No obstante, el contrato en el que el precio no aparece determinado -ni determinable-, podría ser considerado válido si la cosa ha sido entregada, sometiéndose a su fijación judicial[7].

Por otra parte, es importante señalar que el Código Civil y Comercial no establece limitación alguna con relación a la periodicidad del pago. Consecuentemente, las partes tienen la posibilidad de fijar libremente la forma de pago. Si las partes no lo hubieran fijado, el art. 1208 establece en forma supletoria que el pago debe ser hecho por anticipado y, si es inmueble, por período mensual.

La nueva ley, en cambio, plantea una regla en la periodicidad del pago sólo para los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional. En este sentido, establece que el precio del alquiler debe fijarse por períodos mensuales. Esta disposición reproduce el concepto del derogado artículo 6 de la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas –ubicado en el capítulo de las locaciones destinadas a vivienda- que establecía expresamente que el precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Entiendo que la regla no tendrá un impacto significativo ya que resulta costumbre fijar los pagos del precio en períodos mensuales. Tan es así, que el Código Civil y Comercial lo establece en forma supletoria.

Lo que considero importante resaltar es que esta regla -como las que analizaremos más adelante-, se encuentran establecidas únicamente para las locaciones de inmuebles con destino habitacional. De tal forma, los contratos de locación con otro destino siguen rigiéndose por el artículo 1208 de Código Civil y Comercial, que permite a las partes fijar libremente la periodicidad del pago.

6. El monto y la periodicidad de los ajustes del precio [arriba] 

En la actualidad, el Código Civil y Comercial no hace referencia alguna respecto a si debe producirse un ajuste al precio en un contrato de locación, y cada cuánto las partes lo podrían convenir. Ello es lógico, toda vez que, como indicamos anteriormente, cualquier indexación del precio se encontraba prohibida por la Ley Nº 23.928 -y modificatarias-.

Sin embargo, las necesidades del mercado y la realidad económica inflacionaria hicieron práctica habitual y generalizada, adoptar artilugios para sortear la prohibición -valor argentino oro, valor dólar y cualquier otra pauta de reajuste que no constituyera la aplicación de un índice-. Ello, con vistas a evitar el perjuicio que sufriría alguna de las partes del contrato por no poder reflejar en los contratos la realidad económica del país.

Es que, en una economía inflacionaria, la prohibición de actualizar obliga a los operadores a utilizar cláusulas elusorias o evasoras, asumiendo riesgos de que los intereses cuya satisfacción se persigue se vean frustrados[8].

Entre los mecanismos utilizados, el más común resultó la fijación de cláusulas de precios “escalonados” trimestral o semestralmente, siendo pocos los casos en los que se judicializó su validez.

La doctrina se esforzó en ratificar la eficacia de la cláusula del precio escalonado, poniendo énfasis en las diferencias que estos pactos escalonados presentan con las cláusulas de ajuste. En tal sentido, se destaca que la cláusula de ajuste impide a las partes conocer -al tiempo de la celebración del contrato- el monto global del precio de la locación, cuestión que es perfectamente posible en la hipótesis de convenirse cánones escalonados. Es que los alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por lo tanto, constituyen una excepción a la prohibición de dichas cláusulas, ya que ninguna de las normas del Código Civil y de la Ley Nº 23.091 prohíben pactar libremente, conforme el art. 1197 de dicho cuerpo legal, aumentos de alquileres mensuales, cada tres o seis meses o cada año[9].

A la vez que la jurisprudencia sostuvo en diversos pronunciamientos la validez del precio escalonado, compartiendo con la doctrina[10] que la prohibición de modificar el precio en el plazo mínimo legal no es violada mediante el pacto de alquileres escalonados, puesto que no se altera la estabilidad del locatario que es la finalidad legal, salvo el caso en que la estipulación de un alquiler progresivo -de ritmo y valores exagerados- sea un subterfugio para apartarse de ese plazo mínimo legal, y lograr la desocupación anticipada del inmueble por falta de pago del locatario[11].

La jurisprudencia, en general, renovó los argumentos del antiguo fallo plenario "Revello”[12], que sostuvo la validez del precio escalonado en la medida que no se tratara de una cláusula encubierta de desocupación que contrariara el plazo mínimo legal.

A su vez, en un fallo de la Cámara 4° de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba se manifestó – a mi criterio, con acierto- que:

“las fluctuaciones económicas a las que nos tiene acostumbrados nuestro país obligan a admitir la validez de estos pactos para tornar actual el precio del contrato; consideramos que tan importante es asegurar la permanencia del locador en un inmueble durante un plazo determinado, como mantener la vigencia del precio acordado a valor del mercado. Creemos que ambos factores son igualmente importantes para la sociedad, pues si la rueda económica no se mueve, el circuito financiero también se paraliza y con ello se colabora también a que el país entre en recesión… En suma, cabe repetir que los alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en dicha prohibición”[13].

En otros casos, también se afirmó que no existe óbice legal alguno para que las partes establezcan alquileres escalonados, en la medida que tal proceder no oculte fórmulas indexatoriasAncla[14] y se sostuvo que la interdicción de cláusulas de estabilización no alcanza a los pactos que establecen alquileres escalonados, pues aunque el precio así establecido importa variabilidad en el tiempo, no sigue necesariamente la suerte de la inflación real[15].

De esta forma quedó validada la práctica de convenir distintos precios, para distintos períodos de tiempo, sean trimestrales, semestrales o anuales y, de esa forma, contrarrestar “lícitamente” la pérdida del valor adquisitivo, sin violentar la prohibición indexatoria.

Ahora bien, como analizamos en acápites anteriores, la nueva ley de locaciones excluye al contrato de locación –cualquiera sea su destino- de la prohibición de indexar precios. Por tanto, las partes podrán dejar de utilizar la práctica habitual de precios escalados y optar lícitamente por convenir un índice de actualización del precio.

Esta afirmación que luce como la solución a un problema que se viene produciendo desde 1991, no resulta tan sencilla para las locaciones de inmuebles con destino a vivienda.

La norma en análisis determina en forma imperativa que, en el contrato de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales.

Por tanto, sólo en las locaciones con este tipo de destino, las partes no podrán, sino que deberán abandonar la práctica de precios “escalonados”, ya que el valor debe ser “único” y, a su vez, la actualización sólo se puede producir anualmente.

Por si no quedara claro, la norma refuerza que: “En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.” Y digo refuerza, porque la cláusula de precios escalonados se solía introducir pactando distintos precios para distintos períodos, o bien, un único monto con distintas bonificaciones para los distintos períodos.

Resulta entonces que los precios convenidos en las locaciones inmobiliarias con destino habitacional se encontrarán encorsetados en la única posibilidad de pactar un precio único, el cual sólo podrá ser actualizado anualmente.

El aspecto de que la actualización se produzca con una periodicidad anual no es menor en un país donde la realidad económica demuestra variables todos los días.

7. La fórmula de ajuste [arriba] 

La norma, a su vez, avanza en la regulación estableciendo que las partes del contrato de locación de inmueble con destino habitacional -quienes, como dijimos en el punto anterior, pueden fijar como precio de la locación un valor único y ajustable anualmente- sólo podrán utilizar a los fines de esa actualización la fórmula que la misma ley indica.

El artículo en análisis establece que los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

No resulta novedoso que sea la ley la que indique los índices que las partes tienen que utilizar a los efectos de la actualización de precios. Menos aún, en materia locativa. Así, la Ley Nº 20.625, sancionada en el año 1973, en lo que aquí resulta pertinente, establecía que el valor locativo mensual sería el importe resultante de aplicar sobre los alquileres la variación que resulte del índice salarial del peón industrial de la Capital Federal en los últimos seis meses.

Por su parte, la Ley Nº 21.342, sancionada en 1976, estableció un complejo sistema que contemplaba la actualización del precio de la locación previendo un porcentaje particular del valor locativo en determinados períodos y que, a su vez, quedaba sujeto a la variación sufrida por el índice salarial del peón industrial para la Capital Federal durante el trimestre inmediato anterior. Además, tenía en cuenta para esta determinación automática del precio, un tope y un mínimo considerando las especiales condiciones del locatario (art. 9) o del locador (art. 10).

Con posterioridad, la Ley Nº 23.091, sancionada en el año 1984, en su artículo 3º señaló que, para el ajuste del valor de los alquileres, deberían utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publicaran los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serían válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. Si bien esta ley estuvo en vigor hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, este artículo perdió virtualidad con la prohibición de indexación del año 1991 y modificatorias.

Como vemos, la legislación previó en el transcurso de la historia la fórmula o índice al que se debían ajustar las actualizaciones de los precios en las locaciones, principalmente teniendo en miras regular las que tuvieran destino habitacional.

Ahora bien, podría suceder que ninguno de los índices señalados -en leyes anteriores o en la actual ley- refleje adecuadamente el deterioro del valor del signo nacional. En consecuencia, redundaría en un perjuicio para el locador.

Algunos autores, han planteado en oportunidad de que el Congreso tratare proyectos similares, que se deberían tener en cuenta otros índices, como el de precios de la construcción, que sería fundamental porque en definitiva incide sobre el valor del inmueble locado y por ende en el de la locación[16].

Otros entienden que no resulta propio utilizar la variación de salarios para la determinación de los ajustes de las locaciones. En este sentido, sostienen que el problema salarial tiene su propia complejidad y está atado a cuestiones de productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas ajenas al locador. Por lo demás, si hubiera diferencias entre inflación y variación salarial, ¿por qué motivo el locador tiene que subvencionar al locatario si los precios crecieran más que los salarios? Y si la variación salarial fuera superior al aumento de los precios ¿por qué motivo el locador debe verse perjudicado sin poder aumentar el precio de la locación de igual manera? Como claramente se ve de estas preguntas, lo que el proyecto propone es simplemente una traslación de los riesgos al locador, carente de toda justificación[17].

A su vez, en oportunidad de tratar otros proyectos de ley similares, se ha dicho que, si bien puede resultar una buena medida para evitar arbitrariedades, no sería bueno que mediante este nuevo índice se castigue únicamente a la parte locadora fijándole un precio que se encuentre por debajo de lo que correspondería según el mercado[18].

Por otra parte, queda la inquietud si el índice de actualización establecido será también aplicable a los contratos de locación con destino habitacional celebrados en moneda extranjera, los cuales la doctrina -en forma prácticamente unánime- y la práctica desde la sanción de la Ley de Convertibilidad, han coincidido en aceptar como válidos. Pues, de aplicarse el índice incluso a los contratos celebrados en una moneda distinta a la de curso legal, tendría el efecto contrario al de la protección del locatario.

Necesariamente se nos plantean otros interrogantes, como ¿qué sucede si el BCRA o el INDEC no publicaran oportunamente los índices? Una opción podría ser que el precio del contrato no se actualizara por no tener la referencia indicada por la ley. Otra, que entiendo más ajustada a derecho, sería que los contratantes pudieran convenir libremente otro índice de referencia para la actualización, lo cual no se encontraría prohibido en virtud del primer párrafo del artículo que analizamos con anterioridad. Ahora bien, dudo que estas situaciones no lleguen a judicializarse.

Conclusión [arriba] 

La ley en análisis, conforme su art. 23, entra en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y será aplicable para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

Esto implica que todos los contratos de locación celebrados a partir de ese momento se encontrarán excluidos de la prohibición de actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, pudiendo las partes pactar entre las cláusulas de sus contratos el ajuste del precio libremente, de la forma que lo negocien y consideren conveniente para sus intereses.

No gozarán de esa libertad los contratantes en las locaciones inmobiliarias con destino a vivienda, en donde el precio único convenido se ajustará anualmente conforme al índice que publique el Banco Central de la República Argentina conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

En este punto, cabe señalar que históricamente se buscó la protección del locatario entendiendo que reviste el carácter de “débil jurídico”, que merece una tutela especial destinada a equiparar las desigualdades que pudieran existir en la génesis de sus relaciones jurídicas. Más aún, en los casos de las locaciones destinadas a vivienda donde se busca resguardar el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna (art. 14 bis Constitucional Nacional).

No obstante, dicha protección debería conjugarse con el derecho -también constitucionalmente protegido- de propiedad (art. 17 Constitución Nacional), reconociendo la erosión o envilecimiento que ha venido sufriendo y sufre nuestra moneda.

Es que, cuando la ley ignora la realidad económica y jurídica que pretende ordenar, no tiene posibilidades ciertas de ser cumplida y estimula la búsqueda de atajos que, llámeselos como se los llame, tienden no ya a asegurar a las partes la equivalencia de las prestaciones recíprocas, pero sí cuanto menos a minimizar el perjuicio cierto que produce la pérdida de valor de la moneda nacional[19].

A su vez, el abuso de la tutela a favor de quien la ley presume un débil jurídico puede conllevar un encarecimiento de los bienes, la falta de oferta, la exigencia de mayores garantías, o bien, la no contratación. Pues, no sería extraño que un efecto no deseado de la presente norma resulte un aumento en el precio inicial de las locaciones con destino habitacional previendo que el nuevo índice podría no ser suficiente para preservar su valor en el tiempo.

Si bien la protección del derecho a la vivienda, sobre todo en situaciones de emergencia económico-social, ha sido defendida legislativamente en diversas oportunidades, muchas veces el objetivo protectorio logró el efecto contrario, y produjo la contracción del mercado inmobiliario.

A la vez que, el carácter del locatario como “parte débil” y del locador como “parte fuerte” de la relación contractual es una presunción legal que no siempre se verifica en la práctica.

Retomando el inicio del presente capítulo, el Estado debería limitarse a garantizar la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes. Pues, el particular no es quien debería resolver el déficit habitacional. Así lo afirmó el Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero, Sala Civil y Comercial, sosteniendo que el derecho humano a la vivienda se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado pasivo en tanto es el responsable de garantizar su cumplimiento, y no ante otro particular[20].

Finalmente, es observable –si no criticable- la elección del legislador de dejar este artículo –como otros de la misma ley- fuera del texto codificado, bajo el título Regulación complementaria de las locaciones, generando una dispersión de normas que conlleva una necesaria experticia no sólo de los operadores jurídicos –lo cual es válidamente exigible-, sino también de sus actores, es decir, del común de la población. Por tanto, lo que viene a sancionarse con una finalidad tuitiva, obliga a iniciar un complejo diálogo de fuentes. Tal vez, y sólo suponiendo, ¿habrá meritado el legislador la vocación de permanencia?

Notas [arriba] 

[1] Cfr. Luis F.P. Leiva Fernández, Presente y futuro de las relaciones locativas ante la emergencia económica, L.L. diario del 4/4/2002, p. 1.
[2] Rodrigo Pellejero, La emergencia económica y el contrato de locación urbana, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009169.
[3] Ezequiel Valicenti, El contrato de locación y el acceso a la vivienda. Resignificación del derecho privado frente a los derechos fundamentales, RCCyC 2020 (marzo), 149.
[4] Cfr. José Fernando Márquez, Breves notas sobre la fijación del precio locativo y la prohibición de actualizarlo, LLC 2013 (julio),601; Cita Online: AR/DOC/2415/2013.
[5] Cfr. José Fernando Márquez, Cuando la prohibición de actualizar es inconstitucional, SJA 03/06/2020, 30 – JA 2020-II.
[6] Enrique M. Falcón, Indexación de los contratos de locación, FUNDESI, 16/09/19.
[7] Conf. Borda, Alejandro; Derecho Civil y Comercial: Contratos, LA LEY, 3° Ed. Actualizada y ampliada, Buenos Aires, 2020, p. 435.
[8] José Fernando Márquez, El precio en la locación: Cláusulas permitidas y prohibidas, LA LEY 27/06/2014, 4 - LA LEY 2014-D, 51.
[9] Sandra A. Frustagli y Carlos A. Hernández, Problemas actuales de las locaciones urbanas, LA LEY 17/04/2008, 1 - LA LEY 2008-C, 812; Cita Online: AR/DOC/1176/2008; y CNCiv Sala I 16/7/96, Establecimiento Don Mariano SA, c. Benitez Norma 1997-IV-síntesis; y CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin, Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[10] Así lo sostienen Llambías y Alterini, con citas de Spota, Borda, Clavell Borras, Piantoni y Rezzónico (Llambías, J. J. y Alterini, Atilio A., "Código Civil anotado", t. III-B, Ed. Abeledo-Perrot, ps. 106/107).
[11] CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin, Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[12] Cámara Nacional de Paz, en pleno, "Revello, Pacífico c./ Fernández, Lorenzo y otro", 1/6/71, ED, 37-473 y LA LEY, 143-299.
[13] Cámara 4a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, 04/06/2013, Michref, Julio c. Pedreira, Lidia Leonor s/ ordinarios – otros - recurso de apelación, LA LEY, Cita Online: AR/JUR/33797/2013.
[14] CNCiv, SALA D, 29/11/1996, Barberán, Mariano P. v. Primiani, Jorge E., LA LEY, Cita Online: 1/12091.
[15] STJ Santiago del Estero, "Santiago del Estero Planetario S.R.L c. Gálvez Blas SA.", 6/8/99. En el mismo sentido, la CCC San Isidro resolvió que "Los alquileres escalonados no significan actualización, ni están alcanzados por la prohibición legal vigente derivada del artículo 10 de la ley 23.928, porque la convención que establece anticipadamente modificaciones periódicas en el canon locativo puede responder a una previsión inflacionaria pero también a otras circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar, no necesariamente vinculadas a la inflación", Sala II, 20/02/2003, Grimaldi, César c. Astorelli, Irene, LLBA, 2003-761, LA LEY Cita Online: AR/JUR/721/2003.
[16] Luis F. P. Leiva Fernández, Un desacertado proyecto de reformas al Código Civil y Comercial, LA LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 726
[17] Alejandro Borda, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, LA LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 720.
[18] . Juan Ignacio Ruiz y Guillermina Fortunati, Proyecto de ley de alquileres y reforma del Código Civil y Comercial, ADLA 2016-33, 85.
[19] Lilian N. Gurfinkel de Wendy, Indexación y nominalismo: ¿conviven en el régimen legal vigente?, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009295.
[20] Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero, Sala Civil y Comercial, 13/11/2017, “E., G. M. y otros c. D., S. s/ acción de reivindicación – casación civil”, LA LEY Cita Online: AR/JUR/93146/2017.