Estudio de las relaciones de poder (efectos de las relaciones de poder)
Tercera Parte
Pablo María Corna [1]
Carlos Alberto Fossaceca [2]
I. Introducción [arriba]
Anteriormente hemos analizado la noción, características y naturaleza de las relaciones reales como, también, sus modos de adquisición, conservación y pérdida.
Sólo queda estudiar las consecuencias que proyectan las relaciones de poder tal como la ha estructurado el Código Civil y Comercial.
La investigación del Capítulo 3 del Título II del Libro Cuarto culmina el propósito que nos hemos trazado: la ponderación de la posesión y las demás relaciones dentro de la teoría general de los derechos reales.
II. Método [arriba]
El actual ordenamiento se ha inspirado en el Proyecto de Código Civil de 1998 en cuanto ha aglutinado en un mismo capítulo los preceptos que regulan las distintas relaciones reales. Su antecesor, el Código Civil, por el contrario, había seleccionado este conjunto de normas dentro del ámbito de la posesión (capítulo II "Efectos de la posesión de cosas muebles", capítulo III "De las obligaciones y derechos inherentes a la posesión" y capítulo IV "De las obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe", Título II, del Libro Tercero, sin perjuicio que la doctrina había concluido que ese conjunto de normas se aplicaba también a la tenencia.
Desde ya dejamos asentado que las figuras de la posesión y tenencia comparten ciertos efectos, no obstante que la primera ocasiona consecuencias propias. Por ejemplo, la discusión de los romanistas que el interdicto no se brindaba al tenedor ha perdido sentido en atención a que se ha otorgado una legitimación amplía en el ejercicio de las acciones posesorias.
III. Derechos inherentes [arriba]
Son aquéllos que recae sobre cualquier relaciones reales, sin importar la buena o mala fe. Nos apresuramos a destacar que hay un error en el epígrafe del artículo 1932 en cuanto menciona a la posesión solamente[3].
El referido precepto no da una definición al estilo del artículo 2420 del Código Civil [4]. Reza: “El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro”.
Enumera dos especies de derechos inherentes:
1.- Ejercicio de las servidumbres reales
Resultan ser aquéllas que se constituyen para beneficiar al inmueble dominante.
Se explica que tanto poseedor y tenedor se vean en la potestad de su empleo en razón de que estos derechos reales sobre cosa ajena son inherentes a los inmuebles.
Contrariamente, las servidumbres personales, que solamente otorgan ventajas a determinadas personas, no se califican como derechos inherentes.
2.- Exigir el respecto al cumplimiento de los límites al dominio
Todo ocupante goza de la facultad de solicitar que no se conculquen los preceptos que integran el capítulo 4, Título III, del Libro Cuarto al ser el estatuto normal del dominio. Muchas de las reglas apuntadas hacen a la buena convivencia, verbigracia, no exceder la normal tolerancia entre vecinos.
IV. Deberes inherentes [arriba]
Son aquéllos que pesan sobre cualquier titular de una relación real, independientemente de la buena o mala fe habida. Resultan la contratara de los derechos analizados en el punto anterior.
El artículo 1933 no contiene ninguna definición. No ha seguido el método del artículo 2416 del Código Civil, en la actualidad derogado[5].
Dispone: “El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro”.
No se ha empleado la palabra obligación a fin de evitar equívocos. Sin perjuicio, se comete el mismo defecto en el epígrafe del artículo: se menciona solamente a la posesión, cuando también comprende a la tenencia.
Se encuentra enumerado el siguiente elenco de deberes:
1.- Deber de restituir la cosa
Cualquier ocupante de la cosa debe entregarla a la persona que goce de un mejor derecho.
Puede que no haya ninguna relación entre el sujeto de la relación real y aquél que tenga un mejor derecho. Por ejemplo, el usurpador deberá entregar el inmueble a su dueño.
2.- Deber de respetar las cargas reales
Debe ser entendido en su sentido técnico. Nos ilustra el artículo 1888, segundo párrafo, que: “Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales”.
Se trata de mirar la perspectiva de un dominio desmembrado.
Se ha zanjado la discusión que suscitó la comprensión de "las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor" del artículo 2419, que la doctrina tradicional interpretó como cargos.
No creemos que se refieran a las obligaciones reales atendiendo a la circunstancias de que ellas gozan de un precepto propio dentro del Capítulo que estamos comentado (artículo 1937).-
3.- Deber de respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa
Cabe que el magistrado adopte decisiones que atañen a la cosa, al estilo de un embargo, secuestro o anotación de litis.
No debe limitarse a las medidas cautelares. Verbigracia, el embargo definitivo que se basa en un derecho declarado, también, constituye una medida de tales características.
Es común traer a colación aquí la actio ad exhibendum del derecho romano, como lo particulariza Vélez Sarsfield en el artículo 2417 [6] del Código Civil. Se torna necesario acotar que usualmente los códigos de procedimiento también regulan el deber de exhibir una cosa, como lo hace el artículo 323 inciso 2º [7] del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
También puede ampliarse el deber de exhibición en cuanto al título de propiedad (artículo 1917[8]), cuestión normalmente es disciplinada por los códigos de forma [9].
Por último, pesa sobre los titulares de las relaciones de poder tolerar que se practique la mensura judicial (artículo 323 inciso 9º [10] del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
4.- Deber de respetar los límites al dominio
Tanto el poseedor como el tenedor deben sujetar su conducta a los preceptos que gobiernan el capítulo 4, Título III, del Libro Cuarto.
Se torna posible recurrir a una argumentación de mayor a menor: si el dueño, que goza del derecho real más extenso, adopta un comportamiento que condiga con los mencionados límites, con mayor razón, deberán hacerlo los sujetos de las relaciones reales, que están en contacto con la cosa.
V. Análisis de los frutos, productos y mejoras [arriba]
Beneficiados por el artículo 1934 brinda ciertas nociones de tales institutos, abordaremos inicialmente la tarea de definirlos, para lograr una mayor precisión terminológica
V.A.- Frutos
Concepto
Nos encontramos que el artículo 233 establece que los frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Tradicionalmente se clasifican en naturales, producciones espontáneas de la naturaleza, industriales, obtenidos merced a la industria del hombre o la cultura de la tierra y civiles, las rentas que la cosa produce.
El artículo 1934 consigna especies de frutos que se tornan muy importantes para analizar la percepción de ellos:
1.- Fruto percibido (Inciso a del artículo 1934)
Debemos distinguir de acuerdo a la clasificación recordada:
a.-) Es aquél que se separa de la cosa. Se aplica a los frutos naturales e industriales. Un caso práctico consiste en alzar las cosechas del campo, tal como preveía el artículo 2425 [11] del Código Civil, en la actualidad derogado.
b.-) Resulta cuando es devengado y cobrado, verbigracia, un crédito. No se torna suficiente que exista la obligación o se haya iniciado un proceso de ejecución; por el contrario, se estima percibido cuando hay pago. Solamente es predicable respecto a los frutos civiles.
2.- Fruto pendiente (Inciso a del artículo 1934)
Resulta menester emplear el método de definición por exclusión:
a.-) Si se trata de frutos naturales o industriales, se presenta esta situación cuando no han sido separados de la cosa a la cual acceden.
b.-) Si versa sobre frutos civiles, son aquéllos que se han devengados pero todavía no han sido cobrados.
Régimen legal
Se ha destinado el artículo 1935[12] a fin de disciplinar la figura de los frutos.
Propedéuticamente, destacamos que a pesar de que la norma apuntada se refiere a la posesión, las conclusiones que arribemos pueden predicarse a la tenencia.
Debemos recordar que este precepto se aplica en las relaciones reales ilegitimas. Por el contrario, no ha razón de sancionar una norma especial en las legítimas. Por ejemplo, el dueño hace suyo los frutos por ser titular de un derecho real que se ejerce a través de una posesión legítima.
La buena o mala fe se analiza al momento de realizarse la percepción de cada fruto (artículo 1935, primera parte). Cada adquisición se analiza de forma independiente la una de la otra en atención a que se tratan cada una de una nueva percepción.
No se transfiere per se la buena o mala fe del antecesor al sucesor en materia de frutos, ya sea transmisión a titulo singular, ya sea a título universal.
Debemos analizar, en consecuencia, que ocurre con los distintos sujetos.
1.- Poseedor o tenedor legítimo
Asienta como principio general la última parte del artículo 1935 que “Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.
Usualmente se está haciendo referencia a la figura del dueño. Sin embargo, no se torna el único supuesto posible. Podría tratarse de un usufructuario que alquiló un inmueble, objeto de este derecho real de disfrute, en donde el contrato de locación ha finalizado por vencimiento del plazo pautado.
2.- Poseedor o tenedor de mala fe
Se encarga de señalar el artículo 1935, segundo párrafo, que “debe restituir los” frutos “percibidos y los que por su culpa deja de percibir”.
Debe entenderse por frutos no percibidos aquéllos que no pudieron ser obtenidos merced al comportamiento negligente del sujeto de la relación real ilegitima. No entran en esta categoría aquellos que se han perdido o destruido por caso fortuito o fuerza mayor.
No se ha hecho mención alguna al supuesto previsto en el artículo 2439 del Código Civil: la obligación de indemnizar al propietario de los frutos civiles que habría podido producir una cosa no fructífera, si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella.
La doctrina mayoritaria entendió que se refería a aquellas hipótesis en donde la cosa si hubiese estado en mano de su propietario, hubiese podido rendir, al estilo de concertar un contrato de locación, pero no ocurrió atendiendo a la incapacidad o falta de recursos del poseedor de mala fe.
Esta situación particular encuadra sin que sea necesario forzar los conceptos en el supuesto de frutos no percibidos.
También se ha guardado silencio sobre la posibilidad de que el sujeto de la relación de poder ilegítima pretenda que se le reintegre los gastos que llevaron a que la cosa produzca frutos, como por ejemplo, erogaciones en cultivos.
La tesitura afirmativa se impone, como se había receptado en el artículo 2438[13], in fine, del Código Civil. En la práctica, significa, que de la suma debida, debe ser extraído los gastos razonables y útiles llevados a cabo. Se produciría un caso de compensación.
3.- Poseedor de buena fe
Asevera el artículo 1935, segundo párrafo, que “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos”. Ya hemos destacado que la misma regla se extiende al tenedor de buena fe.
No queda duda que este sujeto adquiere los frutos naturales, industriales y civiles percibidos. Pero, ¿cómo cabe interpretar la frase “naturales devengados no percibidos”?
Hay un problema de redacción: la frase “devengados” en la terminología hasta ahora estudiada se refiere a los frutos civiles. Aquéllos naturales o industriales se separan. Además, chocaría notablemente con la parte final del artículo 1935: “Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.
¿Cómo debe interpretarse? A nuestro entender, por error material involuntario, debió referirse a los frutos civiles devengados no percibidos. Así debe leerse el referido precepto.
V.B.- Productos
Noción
En palabras del artículo 233 resulta ser objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Régimen legal
El poseedor o tenedor ilegítimo debe restituirle los productos al propietario. Se torna indiferente en este aspecto su buena o mala fe.
Se ha reproducido la solución prevista en el artículo 2444[14] del Código Civil, hoy derogado.
Obedece la hipótesis plasmada al carácter no renovable del producto. Muchas veces, la doctrina ha propiciado una interpretación restricta de esta figura.
V.C.- Mejoras
Concepto
Son gastos hechos en la cosa para su reparación o incrementar su valor.
Siguiendo las ideas del artículo 591[15] del Código Civil, se encuentran las siguientes especies:
1.- Mejoras de mero mantenimiento (Inciso c del artículo 1934)
Constituyen la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa, por su empleo ordinario. Verbigracia, pintar una habitación cuyas paredes están desgastadas por el transcurso del tiempo.
Si se tratase de gastos indispensables, estaríamos situados en el ámbito de las mejoras necesarias. Su distinción se torna una cuestión de hecho que debe ser ponderada judicialmente.
2.- Mejora necesaria (Inciso d del artículo 1934)
Significa la realización de una reparación indispensable para la conservación de la cosa. Tal es el caso de la reparación de filtraciones.
3.- Mejora útil (Inciso e del artículo 1934)
Se trata de aquélla beneficiosa para cualquier sujeto de la relación real. Aunque la norma del Código Civil y Comercial consigne solamente a la posesión, debe entenderse que comprende a la tenencia.
Constituye un ejemplo la conexión de un inmueble al sistema de obras sanitarias.
4.- Mejora suntuaria (Inciso f del artículo 1934)
Denota las de mero lujo, recreo, o provecho exclusivo para quien la hizo.
No implica necesariamente que deba haber provocado la mejora grandes erogaciones o que se haya empleado en ella materiales de gran calidad. Se torna suficiente, - y es lo que realmente interesa -, que aprovechen solamente a quien las realizo: músico que reforma una habitación para que absorba el ruido durante sus prácticas.
La cualidad de lujo o de recreo puede combinarse con la de exclusividad.
Régimen legal
El análisis de las indemnizaciones por las mejoras introducidas debe practicarse en base a la glosa del artículo 1938[16], precepto mal ubicado. Su correcto emplazamiento debería situarse a continuación del artículo 1935.
Analizaremos estos supuestos:
1.- Mejoras de mero mantenimiento
No pueden ser exigidas por el sujeto de la relación real (artículo 1938). Tampoco cabe que sean retiradas. Por regla general, resultan inseparables.
2.- Mejoras suntuarias
Se aplican la misma regla que el caso anterior, salvo que éstas si pueden ser removidas (artículo 1938). Se ha seguido la tesitura del artículo 2441[17] del Código Civil.
La diferencia apuntada obedece a la circunstancia que esta mejora ha sido incorporada a la cosa gracias a que beneficia personalmente al sujeto de la relación de poder. Resultaría injusto que el propietario la reintegrará si él la estimara superflua.
Le es posible al titular de la relación real llevarse la mejora suntuaria, pero no si destruye con ello la cosa. Verbigracia, si hubiese empleado en una pared cerámicas costosas no puede removerlas si con ello implica demoler la pared. Se aspira a evitar un abuso del derecho.
3.- Mejoras necesarias
Establece el artículo 1938 que “Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias”. Se explica merced a que son indispensables para la subsistencia de la cosa.
El propietario puede negarse legítimamente al reintegro de la cosa si ella se originó por la culpa del titular de una relación real de mala fe. Cabe extender la misma regla a la hipótesis de dolo.
Se torna necesario destacar que si el sujeto involucrado es de buena fe procede el reembolso de la erogación realizada.
4.- Mejoras útiles
Salvo excepciones, como el caso del artículo 1211[18], habilita el artículo 1938 exigir el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
Goza de esta facultad tanto los sujetos de las relaciones de poder de buena fe y de mala fe. Adoptando una postura más lógica con la solución brindada para las mejoras necesarias, el artículo 1879, tercer párrafo, otorgaba este derecho solamente a los de buena fe.
El mayor valor de la cosa es el existente: es decir, al momento de la restitución del bien. Pero, ¿cómo se evalúa ya que el Código Civil y Comercial ha guardado silencio? La idea más equitativa la dio Freitas: el menor valor, ya sea el costo de su erogación, ya sea el incremento en el valor de la cosa como consecuencia de la mejora necesaria. Así se limita el enriquecimiento a su justa medida.
5.- Mejoras naturales
Son aquéllos acrecentamientos ocurridos a instancia de la naturaleza, tal como el aluvión y la avulsión.
Finaliza el artículo 1938 negando que resulten indemnizables. Tal decisión se explica en atención a que el sujeto de la relación de poder no realizó ningún gasto.
VI. Destrucción de la cosa [arriba]
Aquí hay cobra vital importancia el aspecto subjetivo del titular de la relación real ilegítima. Si fuera legítima, no habría ningún problema, siempre que tal comportamiento no denote un abuso del derecho.
Se torna necesario estudiar el artículo 1936[19]. Aclaramos nuevamente que aunque la norma apuntada se refiera a la posesión, las explicaciones siguientes se extienden a la tenencia.
Encontramos:
1.- Poseedor de buena fe
Se encarga el artículo 1936, primera parte, de señalar que: “no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente”.
En razón de su creencia de error de hecho excusable de ser poseedor legítimo, se lo libera de las consecuencias de la destrucción que hubiese ocurrido. Sin embargo, no resulta una eximición total: debe reintegrar al dueño el provecho obtenido. Por ejemplo, si se procedió a demoler el edificio y se enajeno los materiales derrumbados, el dueño puede reclamar el precio de tal venta. Se quiere evitar un enriquecimiento sin causa.
¿Se aplica la misma regla cuando es el propio sujeto de buena fe que destruyo la cosa? Vélez Sarsfield optó por no hacerlo responsable de acuerdo al artículo 2431[20] del Código Civil, en la actualidad derogado. Por el contrario, el artículo 1877 del Proyecto de Código Civil de 1998 responsabilizó al titular de buena fe “"si la destrucción total o parcial se originó por hecho propio".
Ambas soluciones pueden rastrearse en los antecedentes del precepto en ponderación. ¿Cómo interpretar el silencio del Código Civil y Comercial? Se debe adoptar una postura razonable:
Si actúo el sujeto de buena fe dentro de un margen razonable, no cabe atribuirle reproche alguno. El error de hecho excusable le permite argüir que pensó que era un poseedor legítimo.
Si se comporto superando los límites del ejercicio regular de un derecho, el abuso permite invocar la acción resarcitoria. Debe atenderse a que ella constituye una fuente de las obligaciones.
2.- Poseedor de mala fe
En palabras del artículo 1936, segundo párrafo, responde “de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución”.
Se torna una solución totalmente equitativa obedeciendo a que el deterioro de la cosa resulta de la conducta negligente del sujeto de mala fe.
También cabe el calificativo equitativo a la solución brindada en la última parte de la norma transcripta: si la destrucción le hubiese ocurrido al propietario de la cosa, tal circunstancia no se hubiese originado en un comportamiento culposo. Tales eventos constituyen casos fortuitos que implican la interrupción del nexo de causalidad adecuada.
Se ha seguido las huellas del artículo 2436 del Código Civil[21].
3.- Poseedor de mala fe vicioso
Concluyendo, dispone el artículo 1936, última parte, que: “responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución”.
Resulta una norma hartamente criticada en su parte final. Agudamente Jorge Horacio Alterini había observado años atrás, desarrollando el pensamiento de Lafaille, que la solución adoptada equivalía a una pena civil injusta. Este calificativo se impone en atención a que se castiga al autor de un hecho ilícito – posesión ilegítima- por una consecuencia que deriva de un caso fortuito, la destrucción de la cosa.
VII. Quid de las obligaciones Propter Rem [arriba]
Tema que suscita el arduo debate de los doctrinarios y que no ha sido mencionado en los preceptos que disciplinan la clasificación de las obligaciones.
Determina el artículo 1937 que: “El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal”.
Por su notable importancia, nos vemos obligado a analizar el régimen anterior para entender plenamente el régimen actual:
Código Civil
Veléz Sarsfield concibió su artículo 497 en los siguientes términos: “A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales”. De su redacción, se discutió por los más celebres autores su inclusión o no en el derecho argentino.
Las discrepancias se incrementaban al estudiar el artículo 3266 que reglaba: “Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida".
Motivo la divergencia en las ideas la convocatoria de dos plenarios. Nos referimos a “Plenario "Dodero, Hipólito C. c/Consorcio Neuquén 586/88/90 y/u Otro" y Plenario "Servicios Eficientes SA c/Yabra, Roberto J.", resuelto por la Cámara Nacional en lo Civil.
Se destaca por la claridad de su exposición el voto del magistrado, Jorge Horacio Alterini. Explico que:
1. Su nacimiento y transmisión se vincula con alguna relación real, incluyendo a la tenencia; no es necesario que se configure un derecho real. Ella explica su nota “real” por la cual desplaza –ambula- los derechos y los débitos a los sucesivos adquirentes. Sin embargo, son derechos personales con esta característica peculiar. Ello descarta su categorización como situación intermedia entre éstos y los reales.
2. Su causa fuente es la ley, es decir, son obligaciones ex lege. No se encuentran precedidas por una convención.
3. Su contenido puede consistir en dar, como el supuesto de pago de las expensas, hacer, como el caso de la contribución a los gastos de conservación en el condominio y expensas en la propiedad horizontal.
4. Tales prestaciones son debidas en razón y en referencia a la cosa.
5. Este eximio jurista es partidario de la responsabilidad total del patrimonio del deudor a causa de ellas. Tal sería el principio general; es decir, la prenda común de los acreedores se constituye como asiento tanto de los daños ocasionados en el período de tiempo en que el sucesor particular ha ejercido la relación real con la cosa como los originados en anteriores etapas. Excepcionalmente, la ley puede determinar limitaciones, como lo dispuso en la hipótesis de expensas comunes.
Se determino en el Plenario Servicios Eficientes que los impuestos, tasas y contribuciones no pertenecerían al elenco de las obligaciones propter rem; contrariamente, a lo que ocurre con las expensas de los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal en las cuales el adquirente, ya sea en enajenación voluntaria o en subasta judicial, debe afrontar su pago.
También, podemos agregar ober dictum, se hicieron referencias sobre las cargas reales. Desde un punto de vista genérico, constituyen los gravámenes reales: los deberes y limitaciones de persona “determinada” que se encuentra obligado a respetar el ejercicio de los derechos reales de cosa ajena, piénsese por ejemplo, en el nudo propietario; en otras palabras, son los derechos reales “observados” del lado de quién lo soporta. Desde un punto de vista especifico, resultan una renta o servicio vinculado a la explotación económica de la tierra.
Código Civil y Comercial
Como hemos anticipado, no se encuentra rastros de las obligaciones propter rem en los preceptos referidos a la transmisión de los derechos (Título V del Libro Primero) como tampoco a los que tratan las clasificaciones de las obligaciones (Capítulo 3, Título I, del Libro Tercero). Resulta necesario detenerse en el artículo 1937, perteneciente al Capítulo 3 (“Efectos de las relaciones reales”) del Título II del Libro Cuarto.
De su mera lectura se interpreta que se ha producido ciertos cambios.
Se reafirma el carácter de las obligaciones propter rem como obligaciones inherentes a la posesión de la cosa. Implica que al adquirirse la relación de poder, o como, algunos prefieren seguir denominando, relación real (tan cara al pensamiento de Alberto Domingo Molinario), el accipiens se transforma en acreedor o deudor de ella. Debe ser mirado tanto su aspecto activo como pasivo.
La especial referencia al derecho real con que se encuentra impregnada la norma conllevaría a afirmar que comprende solamente a la posesión. Sin embargo, de la amplitud que hacen gala los artículos 1932 y 1933, abarcaría, también, a la tenencia. Es difícil de imaginarlo en los servidores de la posesión que recoge el artículo 1911 del nuevo cuerpo de derecho común; figura ásperamente criticada por la pluma fecunda de Guillermo Lorenzo Allende.
Su origen se encuentra en la ley, pudiendo recaer tanto en las obligaciones de dar, de hacer como no de hacer.
Hasta aquí las coincidencias con el previo régimen. ¿Cuales son los aspectos más destacables que ofrece la norma apuntada?
El transmitente queda liberado aún de las deudas emergentes que fueron motivadas al tiempo del ejercicio de su relación de poder. El actual titular no gozaría de una acción recursiva para que el autor previo le restituya suma alguna por la erogación realizada.
Tal regla enunciada cede si alguna norma establece lo contrario, tal como puede encontrarse en el artículo 2049[22]. También, se ha reservado a la autonomía de la voluntad el papel de modificar la virtualidad indicada, haciendo responsable del pago al antecesor. Sin embargo, el acreedor no sería obligado a entablar la pretensión de cobro contra el previo autor pues para él el legitimado pasivo recae sobre el actual titular de la relación de poder.
¿Dónde hay un apartamiento? La norma apuntada indica que el sucesor particular responde “con la cosa sobre la cual recae el derecho real”. Significa que las que sean anteriores al ejercicio de su relación de poder solamente no podrán afectar al resto de los bienes que integra su patrimonio.
Tal orden de ideas no debe ser reproducido en cuanto a aquéllas surgidas durante la subsistencia de su relación real. Tales deudas tienen como asiento la totalidad del patrimonio como prenda.
¿Qué sucede con el abandono? El Código Civil y Comercial ha guardado silencio al respecto. Pareciera ser que solamente el traslativo eximiría de responsabilidad al titular de la relación de poder en cuanto a los inmuebles. El abdicativo operaría en los muebles.
Prescripción
No se ha hecho mención en el Título Primero del libro Sexto acerca la prescripción de las obligaciones propter rem. Cabe aplicarles el plazo genérico de cinco años que determina el art. 2560, sin perjuicio de aquéllos que las legislaturas locales puedan determinar en materias que sean competentes por decisión del nuevo ordenamiento. Tema discutido constitucionalmente porque la prescripción es uno de los derechos delegados por las provincias a la Nación, al establecer que esta debe dictar el Código Civil.
No se torna posible soslayar que el legislador ha estimado prudente incorporar una regla de derecho transitorio al tema en análisis. Es menester, entonces, recurrir al art. 2537: determina como regla que la prescripción se regirá por la ley anterior, a menos que la más reciente indique plazos más breves.
Se deduce de lo aseverado que la hipótesis de las obligaciones propter rem se regirá por el lapso de cinco años del art. 2560, por ser más reducido que el de 10 años recogido en el art. 4023 del Código Civil.
Sin embargo, si el plazo pendiente de prescripción del derecho común anterior finalizara antes que el nuevo, prevalece el primero.
Un ejemplo clarificara lo aseverado: el período referido a la obligación propter rem se ha iniciado el 5 de Noviembre de 2005. De acuerdo al modelo velezano, el término final, si no sufre suspensión o interrupción, resultaría ser el 5 de Noviembre de 2015. De acuerdo al art. 2537, in fine, se aplica éste último, por resultar más breve que el plazo de cinco años establecido en el art. 2650.
En cuanto a las expensas, debemos indicar que se encuentran comprendidas por el art. 2562, inciso c (2 años). EN el Código de Vélez se le aplicaba el plazo de cinco años por el artículo 4027 inc. 3°.
VIII. Efectos propios de la posesión [arriba]
La simple lectura del artículo 1939 puede aparejar problemas de interpretación en su análisis. Se trata de un precepto que aspira a determinar las consecuencias de una particular relación de poder cuando en las normas que la anteceden se consignó exclusivamente a la posesión.
Esta nota destacada tiene su lógica explicación en el Proyecto de Código Civil de 1998. Sus autores quisieron disciplinar de manera genérica a las relaciones de poder y dedicar un artículo 1880 exclusivamente a la regulación de la posesión.
Esta discordancia solo permite concluir que hay que extremar los recaudos cuando se interpola un sistema con modificaciones adicionales.
Asentada esta explicación, pasamos a ponderar las consecuencias establecidas por el artículo 1939 que dice en su primera parte: “Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 de este código”.
1.- Artículo 1895 [23]
Consagra una hipótesis de adquisición legal del dominio de una cosa mueble no robada ni perdida a través de la posesión de un subadquirente de buena fe. Se trasluce en la expresión que la posesión vale título.
2.- Artículo 1897 [24]
Significa que los derechos reales que se ejerzan a través de la posesión pueden ser adquiridos a través de la prescripción adquisitiva.
3.- Obligaciones a cargo del poseedor
El artículo 1939 impone dos especies de obligaciones, salvo que una disposición legal disponga lo contrario. Debe adicionarle como hipótesis de excepción la convención que realicen, por ejemplo, poseedor y tenedor al respecto.
3.A.- Pago de impuestos, tasas y contribuciones
Debe recordarse que en el plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno en autos "Servicios Eficientes S.A. c. Yabra, Roberto I." de fecha 18/2/1999, se determinó que tales figuras no constituían hipótesis de obligaciones propter rem.
No se puede interpretar la norma como instaurando la solución contraría. El artículo 1939 se limita a enunciar el pago de los impuestos, tasas y contribuciones como obligación del poseedor.
3.B.- Realización del cerramiento forzoso
Se trata de lograr que existan muros para los inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales (artículo 2007[25]). Constituye una manera de impulsar la urbanización y mejorar las condiciones de higiene.
IX. Efectos propios de la tenencia [arriba]
Como último paso nos compete analizar el artículo 1940[26]. Como el precepto anterior, se establece de manera particular las consecuencias que irroga la tenencia.
Produce los siguientes deberes:
1.- Conservación de la cosa (Artículo 1940, inciso a)
Resulta a su cargo el cuidado de la cosa. Le cabe exigir al poseedor el reintegro de los gastos ocasionados por ello.
Cabe advertir que el tema de las mejoras que el tenedor haya introducido se regla por el artículo 1938, antes tratado.
2.- Notificación de las turbaciones en razón de la cosa (Artículo 1940, inciso b)
Recae sobre el tenedor la tarea de avisar al poseedor las turbaciones que sufra sobre la cosa. El precepto comentado es muy específico: no sólo debe comunicar, sino que, también, debe individualizar al autor de la molestia.
Se torna conveniente que la notificación sea llevada a cabo mediante el empleo de un instrumento fehaciente, como una Carta Documento.
La sanción por la omisión de la conducta señalada consiste en que el tenedor deberá indemnizar al poseedor que le ha delegado la detentación de la cosa y, eventualmente, en la perdida de la garantía de evicción.
3.- Restitución de la cosa (Artículo 1940, inciso c)
El tenedor, como consecuencia de su relación real implica reconocer en otro un mejor derecho a la cosa, se encuentra obligado a proceder a su devolución. No siempre será el poseedor, resulta posible que sea un tenedor, tal como ocurre en la sub locación de una unidad funcional. En este supuesto el sublocatario entrega la cosa al locatario que se lo subarrendó.
Si bien la norma comentada se refiere a la persona a quien tenga derecho a reclamarla, debe entenderse que la restitución es realizada a quien le entregó la cosa. El mismo no puede discutir el título del poseedor, a menos que se haya dictado una orden de secuestro. Mantiene indemne su buena fe practicando la citación mediante el uso de un instrumento fehaciente a los otros que se encuentren interesados, como por ejemplo, carta documento o acta notarial.
Debe dejarse asentado que esta citación conviene que se realizada con tiempo suficiente para que el notificado pueda llevar a cabo las medidas que estime pertinentes.
Este deber era conocido en el Código Civil. Se encontraba plasmado en sus artículos 2465[27] y 2467[28].
Notas [arriba]
[1] Doctor en Ciencias Jurídicas por la Pontificia Universidad Católica Argentina, Profesor Emerito por la Universidad del Salvador y Profesor titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de la Pampa y de la Pontificia Universidad Católica Argentina.
[2] Doctor en Ciencias Jurídicas y Profesor de la Pontificia Universidad Católica Argentina en Obligaciones y Daños.
[3] Error que no se reproducía en el artículo 1874 del Proyecto de Código Civil de 1998 que se iniciaba con el epígrafe: "derechos inherentes a las relaciones reales".
[4] Artículo 2420 del Código Civil: “"Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada".
[5] Artículo 2416 del Código Civil: “"Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada".
[6] Artículo 2417 del Código Civil: "Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibición corresponden a quien la pidiere".
[7] Artículo 323, inciso 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: “El proceso de conocimiento podrá prepararse pidiendo el que pretenda demandar, o quien, con fundamento prevea que será demandado:… 2) Que se exhiba la cosa mueble que haya de pedirse por acción real, sin perjuicio de su depósito o de la medida precautoria que corresponda”.
[8] Artículo 1917 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder”.
[9] Por ejemplo, el artículo 323, inciso 4, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dispone: “El proceso de conocimiento podrá prepararse pidiendo el que pretenda demandar, o quien, con fundamento prevea que será demandado:… 4) Que en caso de evicción, el enajenante o adquirente exhiba los títulos u otros instrumentos referentes a la cosa vendida”.
[10] Artículo 323, inciso 9, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: “El proceso de conocimiento podrá prepararse pidiendo el que pretenda demandar, o quien, con fundamento prevea que será demandado:… 9) Que se practique una mensura judicial”.
[11] Artículo 2425 del Código Civil: “Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgarán percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por día”.
[12] Artículo 1935 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.
[13] Artículo 2438 del Código Civil: “El poseedor de mala fe está obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiese percibido, y los que por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o extracción de los frutos”.
[14] Artículo 2444 del Código Civil: “"Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que hubieren obtenido de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dichos".
[15] Artículo 591 del Código Civil: “Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no sólo las indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo”.
[16] Artículo 1938 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables”.
[17] Artículo 2441 del Código Civil: “"El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa".
[18] Artículo 1211 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador”.
[19] Artículo 1936 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución”.
[20] Artículo 2431 del Código Civil: “"El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido, y solo está obligado a entregar la cosa en el estado en que se halle. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, solo está obligado a la restitución del precio que hubiera recibido".
[21] Artículo 2436 del Código Civil: “Si la posesión fuese viciosa, pagará la destrucción o deterioro de la cosa, aunque estando en poder del dueño no lo hubiese éste evitado. Tampoco tendrá derecho a retener la cosa por los gastos necesarios en ella”.
[22] Artículo 2049 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
[23] Artículo 1895 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”.
[24] Artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
[25] Artículo 2007 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”.
[26] Artículo 1940 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde; c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden”.
[27] Artículo 2465 del Código Civil: “"Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego que la restitución le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa".
[28] Artículo 2467 del Código Civil: "La restitución de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibió, aunque haya otros que la pretendan, pero con citación de éstos".
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